<감정평가실무문제 예시 2 : 시중문제 , 15, 18, 20 , 21회 기출 응용>

 

【문 1】한국감정원 실무수습 감정평가사 유시민씨와 이정희씨는 지도감정평가사 정혜영씨로부터

 

대상 부동산의 감정평가액을 산정하여 감정평가보고서를 제출하라는 과제를 부여받았다. 주어진 자

 

료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. (40점)

 

 

 

물음 (1) 대상 부동산의 감정평가가격을 구하시오 (30점)

 

 

물음 (2) 감정평가에 관한 규칙 제9조에서 규정하고 있는 필수적 기재사항에 의거 주어진 서식에 따

            라 서술식으로 감정평가서를 작성하시오. (10점)

 

 

<자료 1> 감정평가의 기본적 사항

 

(1) 감정평가의뢰물건 : K구 P동 401번지 토지 및 위지상 건물㉮

     건물 연면적 600㎡ (토지의 물적사항은 각자 파악할 것)

 

(2) 감정평가 목적 및 의뢰일자 : 일반거래, 2011.02.20

 

(3) 현장조사일자 : 2011.02.21 ～ 2011.02.24에 현장조사를 하였으나 가격자 료수집이 미흡하여 2011.02.28에

                           재조사 완료하였음.  (재조사 완료일과 평가서 작성일자는 동일함)

 

(4) 평가의뢰인 : 베이글녀 유인나

 

 

<자료 2> 표준지 공시지가 자료

(공시기준일은 매년 1월 1일, 공시일은 매년 3월 1일)

번호	소재지	면적 (㎡)	지목	용도 지역	이용 상황	도로 조건	형상 지세	공시지가 (원/㎡)
								2010년도	2011년도
1	S동 206	455	대	일반 상업	주상용	대로 각지	정방형 평지	1,500,000	1,490,000
2	R동 290	200	대	일반 주거	주거용	소로 각지	장방형 평지	990,000	980,000
3	Q동 243-1	250	대	일반 상업	주거용	세로 (가)	정방형 평지	1,020,000	1,010,000
4	P동 423	230	대	일반 상업	상업용	소로 한면	정방형 평지	1,620,000	1,600,000

※ 번호 2는 건부감가가 20% 존재하는 것으로 판단되며, 건물은 공실상태임

 

※ 번호 3은 40㎡가 도시계획도로에 저촉됨 (저촉감가율 30%)

 

※ 번호 4의 소유자는 2011.2.4에 인접한 422번지를 구입한 후, 가격시점 현 재 두 필지에 하나의 건물을 신

    축하기 위해 건축허가를 득한후 기초공사 중에 있다.

 

 

		11m
	9m	422번지	번호 4	424번지

 

 

 

<자료 3> 거래사례 자료

 

1. 거래사례 -1

 

(1) 토지 : K구 P동 404번지 240㎡

(2) 용도지역 : 일반상업

(3) 이용상황 : 상업용 건부지, 중로각지, 세장형

(4) 거래시점 : 2011.02.01

(5) 거래내역

 

 1) 저당권의 미상환 잔액은 매수자가 인수하는 조건임

 2) 거래금액 중 300,000,000원은 거래시점에 지불된다.

 3) 거래시점으로부터 5년전 연 이자율 9%로 10년 동안 매월 원리금 균등 상환조건으로 200,000,000원에

    저당권(抵當權)이 설정되었음. 단, 거래시점 현재 지불이 지체된 금액은 없음

 

 4) 기타

  ① 현재 거래 잔액과 동일한 금액을 기준으로 동일한 조건으로 대출을 받 는 경우 연 12%의 금리로 대출 받

      을 수 있다.

 

  ② 인수자는 3년 후에 당해 부동산을 매각하고자 한다. (저당 또한 상환함)

 

 

 

2. 거래사례 -2

(1) 사례토지 개황

K구 Q동 100번지에 소재하는 대지로 북측으로 지방2급 하천에 접한 노 폭 3m 포장도로와 서측으로 노폭 4m의 도로에 접하고 있는 289㎡의 정 사각형 토지위에 다음에 제시된 건축계획대로 상가를 신축하여 분양하 고자 2010년 11월 1일자로 개발업자가 구입한 사례이다.

 

(2) 건축계획

구조	철근콘크리트조
건폐율	75%
법정용적률	350%(각층 바닥면적 동일)
지하층	건폐율 최대적용면적과 동일
옥탑	48㎡
비고	당해 건축계획은 사례토지의 최유효이용을 기준으로 설정됨

 

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～지방 2급 하천～～～～～～～～～～～～～～～
3m 도로 (제방도로)
	8m 도로	3m ←―→ 토지	건축지정선 ↙

※ K구청장은 하천과 연접한 구역의 미관증진을 위해 별도로 당해 건축 지정선을 지정하였다.

 

 

(3) 공사비 등 (공사기간 : 12개월)

 1) 개발업자는 구입직후 공사를 시작할 계획이다.

 2) 공사비지불 : 공사비는 297,000원/㎡이 소요되며, 착공 3개월 후 25%, 6개월 후 25%, 준공시 잔액을 지불

     함.

 3) 분양수입 : 착공 6개월 후 총액의 60%, 준공시 잔액을 수주하게 됨.

 4) 판매관리비 : 분양수입의 15%이며, 착공 6개월 후 40%, 준공시 잔액 을 지불함.

 5) 정상이윤 : 공사비의 20%로 준공시 전액 지불되는 것으로 함.

 6) 투하자본수익률 : 연 12%

 

(4) 분양계획

지상 1층의 분양가격을 기준으로 표준적인 층별효용에 따라 분양함.

층	분양가격 (원/㎡)	층별효용비	비고
지하1층	-	60	※ 분양면적은 바닥면적의 70% (옥탑은 분양면적에서 제외) ※ 예정건물의 지하층과 지상층의 층별 분양 면적은 모두 동일함.
1층	2,200,000	100
2층	-	80
3～6층	-	50

 

 

 

3. 거래사례-3

(1) 거래물건 : K구 R동 130번지, 대, 200㎡

(2) 현실이용상황 : 상업용 나지 , 장방형

(3) 용도지역 : 일반상업지역

(4) 거래일자 : 2011.02.28

(5) 거래내역

 1) A지 소유자가 B지를 매입한 사례로 현 상태하의 B지의 단가는 A지 의 1/2수준이며, 병합 후 획지단가는

    현상태에서의 A지 가격의 4/5가 됨

 

 

 2) A지 소유자는 B지를 병합함으로써 발생하는 예상증분가치의 3/4를 B 지에 배분한다는 전제하에 이를 구

    입한 사례로 전체 지불가격은 235,700,000원임.

 

(6) 지적상황

10m 도로
	A지 100㎡
	B지 200㎡

 

 

<자료 4> 최근 임대사례

1. 토지 : K구 R동 406번지, 대, 상업용, 200㎡ (20㎡ 도시계획도로 저촉)

2. 건물 : 위 지상 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 상업용 3층건 연면적 650㎡

3. 최근 임대수지 내역

임대수입 (연간)		필요제경비 (연간)
		장기차입금이자	20,000,000원
		유지관리비	25,000,000원
		재산세 (토지, 건물)	5,000,000원
보증금 운용이익	50,000,000원	손해보험료 (소멸성)	10,000,000원
지불임료	100,000,000원	대손준비금	10,000,000원
		공조공과(임차인부담)	20,000,000원
		감가상각비	212,382,000원

 

 

4. 금융조건

(1) H은행으로부터 부동산가격의 60% 대부가 가능하며 이자율 12%, 대부 기간 15년, 매월 원리금 균등상환 조건임

(2) W은행으로부터 부동산가격의 10% 추가대부가 가능하며 이자율 8%

대부기간 10년, 매년 이자만 상환, 기간말 원금일시상환조건임

 

 

5. 향후 5년간 토지가치는 15% 정도 증가하나, 건물가치는 10%정도 하락할 것으로 전망된다. 아울러 지분투자액에 대한 요구수익률은 시장의 전형적 인 조건인 13%임.

 

 

<자료 5> 지가변동률 등

1. 지가변동률 (월말에 지가변동률을 발표한다고 간주, 단위 : %)

구분	상업지역	주거지역	대		기타
			상업용	주거용
2010년 (누계)	0.453	0.589	1.487	0.889	1.167
2011년 1월	0.105	0.136	0.127	0.141	0.124
2011년 2월	0.129	0.119	0.123	0.146	0.113

 

 

 

2. 생산자물가지수

시점	2009.12	2010.2	2010.12	2011.2
지수	135	137	139	140

 

3. 건축비 변동률

최근 10년간 보합세로 봄

 

 

<자료 6> 개별요인비교자료

1. 도로접면 (각지는 한면보다 3% 우세함)

	광대한면	중로한면	소로한면	세로(가)
광대한면	1.00	0.93	0.86	0.83
중로한면	1.07	1.00	0.92	0.89
소로한면	1.16	1.09	1.00	0.96
세로(가)	1.20	1.12	1.04	1.00
맹지	1.50	1.40	1.30	1.25

 

 

2. 형상

	정방형	가장형	세장형	사다리형	부정형
정방형	1.00	1.05	0.99	0.98	0.95
가장형	0.95	1.00	0.94	0.93	0.90
세장형	1.01	1.06	1.00	0.99	0.96
사다리형	1.02	1.08	1.01	1.00	0.97
부정형	1.05	1.11	1.04	1.03	1.00

 

 

<자료 7> 표준건축비 등

1. 표준건축비와 내용년수

	철근콘크리트조
표준건축비 (원/평)	2,100,000
물리적 내용년수	55
경제적 내용년수	50

 

 

2. 건물의 개별격차 등

	임대사례 건물	대상 건물
사용승인일자	2006.12.5	2005.10.20
개별요인비교 (잔가율 불포함)	105	100

 

 

3. 대상 건물 중 300㎡가 도시계획도로에 저촉되며 조사결과 저촉되지 아니 한 잔여부분은 건물로서

   효용가치가 없다고 판단됨

 

 

 

<자료 8> 지역요인 비교자료 및 유의사항

1. K구 같은 동의 사례는 지역요인이 동일함

 

2. K구 P동과 Q동은 인근지역으로서 지역요인이 동일하나, P동과 Q동을 기 준으로 한 R동과 S동은 동일수

   급권내 유사지역으로서 지역요인이 상이하 고 그 격차를 알 수 없음

 

3. 건물의 경우에는 지역격차를 별도로 고려하지 아니함

 

4. 시장이자율 : 연 12%

 

5. 토지가격 평가시 공시지가기준으로 결정하되, 거래사례등과 비교한 가격과의 격차율을 기타요인보정치

   로 반영할 것

 

 

  <자료 9> 감정평가서 양식

1. 감정평가표

   (아래 표 중 감정평가에 관한 규칙 제9조에서 규정하고 있는 필수적 기재사항에 해당하는 사항만 간단히

    답안에 기술할 것)

감정평가액	金
평가의뢰인		평가목적
채무자		제출처
소유자 (대상업체명)		평가조건
목록표시 근거		가격시점	조사기간		작성일자
평 가 내 용	공부(의뢰)		사정		평가가격
	종별	면적 또는 수량	종별	면적 또는 수량	단가	금액
	합계
심 사 확 인	본인은 공정, 성실하게 심사한 결과 이 감정평가 내용이 타당하다고 인정되므로 이에 서명 날인함   심 사 자 : 감 정 평 가 사     서 경 화 (21회 실무출제위원) (인)

 

 

 

2. 평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견

가. 평가대상 물건 개요

나. 평가액의 산출근거

1) 평가액 결정의 주된 방법

2) 평가액 산출 과정

3) 그 밖의 사항

다. 평가액 결정에 관한 의견

 

 

<자료 10> 평가대상 부동산의 공부(公簿) 등 기타자료

1. 토지이용계획확인원 - 일반상업지역, 도시계획도로저촉 (50㎡)

 

2. 토지대장

토 지 표 시			소 유 자
지목	면적(㎡)	사유	변동일자	주소
			변동원인	성명 또는 명칭	등록번호
(08) 대	250	1998.12.1 매매	2008년 12월 16일	XX시 XX동 XXX번지
			(03)소유권 이전	베이글녀 유인나
		-이하여백-

 

 

 

 

3. 토지 등기부등본

소재지	지번	지목	면적	소유자	기타
K구 P동	401	전	280	유인나	베이글녀

 

 

4. 지적도                          

 

                       도시계획도로저촉선                    

			400
	㉮   50㎡		401 (대상)			▲
18m 도로	420		404 (거래사례 1)		6m 도로	P동
		㉯ 406 (임대사례)		405-2		▼ R동
		408	405-1	410