최유효이용에 미달하는 복합부동산 3방식 평가 (추후 문제 수정예정)

 

【문 1】 대화감정평가법인에서 수습중인 20기 정혜영씨는 수익성 복합부동산의 매도인으로부터 적정매도가격에 대한 평가의뢰를 받았다. 대상부동산의 정밀한 현지 조사를 마친 정 수습평가사는 수집한 자료 및 공부를 통해 다음과 같은 순서로 평가액을 도출하고자 한다. 각각의 물음에 답하시오 (40점)

(물음 1) 원가법에 의한 현 상태의 대상부동산 가격

(물음 2) 거래사례비교법에 의한 현 상태 대상부동산 가격

(물음 3) 수익환원법에 의한 현 상태 대상부동산의 가격

(물음 4) 증축의 타당성 여부와 적정 매도가격 제시

<자료 1> 평가대상 물건 개요

 1. 토지

    1) 소재지 : 서울특별시 영등포구 당산동 ‘은교’빌딩

    2) 용도지역 : 준주거지역

    3) 토지특성 : 대 1,000㎡, 정방형, 중로한면, 평지

2. 건물 : 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하 2층, 지상 6층, 연면적 2,400 ㎡

         

	연면적(㎡)	이용상황
지하 2층	250	주차장
지하 1층	250	노래방
지상 1층	300	점포
지상 2층	300	점포
지상 3층	300	점포
지상 4층	300	해토출판사
지상 5층	350	청서출판사
지상 6층	350	일본유학원
계	2,400

3. 조사기간 : 2008년 8월 24일 ~ 2008년 8월 31일

4. 감정평가 목적 : 매매참고용

<자료 2> 대상부동산 내역

대상부동산은 상업용 복합부동산으로 신축한 2003년도 당시에는 인근 지역의 표준적인 이용상황 및 규모에 부합하였다. 그러나 이후 당산역을 지나가는 지하철 9호선 공사계획이 발표되고 착공에 들어가면서 지가가 큰 폭으로 상승했고 9호선을 이용할 경우 잠실까지 소요시간이 25분에 지나지 않아 주거지로서의 메리트가 인정되면서 꾸준히 전입자가 늘어났다. 주거수요에 부응하여 당산역 인근에는 삼성 래미안 3차, 4차 아파트가 들어섰고 이에 발맞춰 2년전부터 지하 2층, 지상 8층 규모의 상업용 빌딩이 속속 건축되어 대상 건물은 더 이상 인근지역의 표준적인 규모에 부합하지 않게 되었고 최유효 신축건물에 비해 다소 임대료가 저렴한 수준에 속하게 된 것이 현실이다.

<자료 3> 공시지가 표준지 내역(영등포구)                   공시기준일  2008.1.1

기호	소재지	면적(㎡)	지목	용도지역	이용상황	도로교통	형상지세	공시지가 (원/㎡)
1	당산동 10	1,000	대	준주거	상업용	중로한면	정방형	2.500,000
2	당산동 20	100	대	준주거	상업용	중로각지	정방형	2,200,000
3	양평동 40	1,200	대	일반주거	상업용	중로각지	정방형	2,800,000
4	대림동 50	950	대	준주거	주거용	중로한면	정방형	2,300,000
5	신길동 70	1,000	대	준주거	상업용	중로한면	정방형	1,900,000

주1) 표준지 모두 평지

 

 

<자료 4> 거래사례

1. 거래사례 #1

  1) 토지 : 영등포구 당산동 250번지, 대, 1050㎡, 준주거지역, 평지, 중로한면

  2) 거래일자 : 2008년 7월 1일

  3) 거래금액 및 거래조건

     ① 현금 20억원 일시지급, 매도자가 토지를 담보로 대출한 저당 잔금을 매수자가 인수하는 조건

     ② 저당대출조건

        담보대출총액 : 5억원

        대출기간 : 2005년 7월 1일 ~ 2015년 7월 1일

        상환방법 : 매년 원리금 균등상환

        이자율 ; 연 10%

        만기전 상환벌금 : 잔여저당총액의 1%

     ③ 저당인수시 시장의 합리적인 매수인을 가정할 것

  4) 토지형상

  중로에 면한 자루형 토지로서 장방형인 표준적인 획지의 개별평점을 100이라 할 때 노지상 부분(자루부분)은 80, 유효택지부분은 90이다.

2. 거래사례 # 2

  1) 토지 : 영등포구 신길동 23번지, 대, 950㎡ 준주거지역, 정방형, 평지, 중로한면

  2) 거래가격 : 25억원

  3) 거래일자 : 2008년 1월 31일

  4) 기타 : 정상적인 거래사례

3. 거래사례 # 3

  1) 토지 : 영등포구 신길동 78번지, 대, 900㎡, 준주거지역, 장방형, 평지, 중로한면

  2) 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 상업용 지하 2층 지상 6층, 연면적 2,800㎡

  3) 거래가격 : 42억 5천만원

  4) 거래일자 : 2008년 1월 31일

  5) 기타사항 : 토지와 건물은 최유효 이용상태이며 토지와 건물의 가격구성비는 거래 시점 당시 6:4, 가격시점은 7:3이다.

4. 거래사례 # 4

  1) 토지 : 영등포구 당산동 5가 34번지, 대, 1,000㎡ 준주거지역, 정방형, 평지,

           중로한면

  2) 건물 : 철근콘크리트조 슬래브지붕, 상업용, 지하 2층 지상 6층, 연면적 2,500㎡

  3) 거래가격 : 35억원

  4) 거래시점 : 2008, 6,30

  5) 기타사항 : 정상적인 거래사례로서 건물규모는 거래시점 당시 인근의 최유효이용인 지하 2층 지상 8층에 다소 미달되는 건물이다. 대상과의 일체 유사성이 인정되는 건물이다.

<자료 4> 건물자료

구분		대상부동산	최근임대사례	거래사례 # 4
준공연원일		2003.8.31	2008.8.31	2003, 6,30
구조		철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하 2층 지상 6층	철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층 지상 8층	철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하 2층 지상 6층
용도		상업용	상업용	상업용
연면적		2,400㎡	3,100㎡	2,500(지하500㎡)
잔존내용연수	주체	45	50	45
	부대	15	20	15
상태		양호	양호	양호
부지면적		1,000㎡	1,000㎡	1,050㎡
건물과 부지의 적응		최유효미달	최유효	최유효미달
재조달원가 평점		95	95	98
건축당시 건축비 (지상기준)		600,000원/㎡	700,000/㎡	600,000/㎡

(주) 1. 모든 건축물의 주체 및 부대공사비의 비율은 7:3이다.

    2. 주체의 잔가율은 10%, 부대의 잔가율은 0이다.     

    3. 지하의 건축비는 지상층의 70%

    4. 최근 임대사례의 건축비는 지역내에서 표준적인 값이다.

<자료 5>최근 임대내역

1. 대상부동산

(1) 지불임료 등

층	용도	바닥면적	임대면적	월지불임료	보증금
6층	일본유학원	350㎡	300	2,500,000원	3천만원
5층	청서출판사	350㎡	300	2,500,000원	3천만원
4층	해토출판사	300㎡	250	2,300,000원	2천만원
3층	점포	300㎡	250	2,300,000원	2천만원
2층	점포	300㎡	250	2,300,000원	2천만원
1층	점포	300㎡	250	2,300,000원	2천만원
지하1층	노래방	250㎡	220	2,300,000원	천 5백만원
지하2층	주차장	250㎡	6대	30,000원/대
합계		2,400㎡			1억5천5백만원

 

(2) 필요제경비

 1) 감가상각비 : 정액법에 의함

 2) 유지수선비 및 공조공과 : 실질임료의 각각 3%, 2%

 3) 공실 및 불량부채 충당금 : 연지불임료의 5%

 4) 손해보험료 : 화재보험료로 3년치 20,000,000원을 선급

2. 임대사례

 (1) 지불임료 등

층	용도	바닥면적	임대면적	월지불임료
8층		350㎡	300㎡	3,000,000원
7층	지탑 E&F	350㎡	300㎡	3,000,000원
6층	지탑건설	350㎡	300㎡	3,000,000원
5층	T스터디	350㎡	300㎡	3,000,000원
4층	(주)단단북스	300㎡	250㎡	2,500,000원
3층	대우전자대리점	300㎡	250㎡	2,500,000원
2층	삼성전자대리점	300㎡	250㎡	2,500,000원
1층	LG전자대리점	300㎡	250㎡	2,500,000원
지하1층	호프집	250㎡	220㎡	2,500,000원
지하2층	주차장	250㎡	8대	40,000원/대
합계		3,100㎡

 

(2) 필요제경비

 1) 감가상각비 : 정액법에 의함

 2) 유지수선비 : 실질임료의 4%

 3) 공실 및 불량부채 충당금 : 연지불임료의 5%

 4) 손해보험료 : 화재보험료로 3년치 30,000,000원을 선급

 5) 공조공과 : 실질임료의 3%

 

<자료 6> 지역요인 및 개별요인 비교자료

1. 지역개황

  영등포구 내 당산동, 양평동, 대림동의 지가수준은 유사하나 신길동은 이에 비해 다    소 낮은 지가수준을 유지하고 있다.

2. 개별요인

 1. 도로

구분	대로	중로	소로	세로
비교치	110	100	95	80

주1) 각지는 한면에 비해 10% 우세

2. 지세

구분	평지	저지	완경사	급경사
비교치	100	80	95	90

3. 형상

   주어진 자료를 이용해 개별적으로 산정하여 적용할 것

4. 기타요인

	대상	공시지가1~5	거래사례 1	거래사례 2,3,4
비교치	110	100	95	110

     

<자료 7> 환원이율

1. 시장이자율 : 8%

2. 건물의 상각 후 환원이율 : 7%

3. 일시금 운용이율 : 10%

4. 최유효 상태의 상각 전 종합환원이율 : 6.5%

5. 현상태의 상각 전 종합환원이율 : 6%

<자료 8> 시점수정 자료

1. 지가변동률 (준주거, %)

월		08.1	08.2	08.3	08.4	08.5	08.6	08.7
변동률 (누계)	영등포구	0.200	0.300	0.250	0.200	0.240	0.310	0.230 (1.734)
	서울시	0.150	0.250	0.300	0.250	0,.200	0.300	0.230 (1.692)

주1) 2008년 8월 지가변동률은 미고시 상태

2. 생산자물가지수

시점	2006.1	2007.1	2008.1
지수	125	131	135

3. 건축비 지수

시점	2003.1.1	2003.8.31	2008.6.30	2008.8.31
지수	100	100	120	122

<자료 9> 기타사항

1. 대상과 같이 최유효에 미달하는 복합부동산의 경우 토지에 건부감가가 반영되며 이는 현 상태, 최유효상태에서의 순수익의 차이를 최유효 기준 종합환원이율로 환원한 값으로 파악한다.(원가법 적용시) 이 때 최근임대사례의 순수익을 최유효상태의 순수익으로 가정한다.

2. 대상부동산을 일체로 비준하는 경우 거래사례와 대상의 일체품등비교치는 동일한 것으로 간주한다. 거래사례의 가격구성비는 건물의 적산가격을 파악하여 추출하며 건부감가된 상태의 토지를 비준함에 있어 기존 요인비교치외에 별도의 요인비교치는 적용하지 않는다

3. 수익환원법에 의한 대상부동산의 가격은 직접환원법, 부동산 잔여법에 의한 가격을 모두 고려하여 판정한다. 직접환원법 적용시 현상태의 순수익을 종합환원이율로 일체 환원하며 부동산 잔여법 적용시 고려할 사항은 다음과 같다. 대상부동산은 현 임대내역을 기준으로 향후 10년간 계속적인 임대가 가능할 것으로 판단되며 매년의 순수익은 현재의 순수익을 기준으로 2006.1.1~2007.12.31 기간의 연간 생산자물가상승률의 평균값 만큼 매기 증가하는 것으로 합리적으로 예측할 수 있다. 10년 후 토지가치는 현재상태의 가치에 비해 50% 정도 상승하는 것으로 가정한다. 시간에 대한 기회비용은 할인율을 적용한다. 단 10년 후 대상부동산의 가치는 토지가치로만 구성되는 것으로 간주한다.

4. 대상건축물을 인근의 표준적인 임대건물(지하2층 지상8층)로 증축하는 경우 소요되는 건축비는 ㎡당 800,000원이다. 증축 완료시 인근의 표준적인 임대사례(최근임대사례)와 동일한 수익이 즉시 발생하는 것으로 간주한다. 계산의 편의를 위해 리모델링에 소요되는 기간은 ‘0’으로 잡으며 증축 후의 복합부동산 가치는 일체로 한 수익환원법에 의한다.