2010년 개정 토지보상평가지침 주요 개정내용

「토지보상평가지침」전면개정 주요내용

 

 

 

1. 개발이익 배제원칙 강화

 

1) 공시지가 소급적용기준 마련 (21회 기출)

 

2) 보상선례 선정기준 강화

 

3) 지가변동률 적용기준 강화

 

 

 

2. 기타 평가기준

 

1) 용도지역 경계에 있는 도로의 용도지역 결정

 

2) 미불용지의 평가기준 일부개정

 

3) 무허가건축물부지 현황평가시 차감대상 부담금 추가

 

4) 예정공도 평가기준 변경

 

5) 새마을도로 등의 미불용지 준용평가 폐지

 

6) 선하지 등의 평가기준

 

7) 환매토지의 평가기준 변경

 

 

 

 

 

※ 개정 주요내용

 

 

① 개발이익배제를 위한 공시지가 소급적용기준 마련 (제10조)

                <현 행>                                      <2010년 개 정>

ㅇ (토지가격 변동 인정기준) (신설) *(주) 비교기간 : 공고․고시일 해당년도 초일 ～ 토지보상법 제70조 제3항 내지 제4항에 따른 적용공시지가 공시기준일

→

ㅇ (토지가격 변동 인정기준)    당해 시군구 공시지가 대비 지구내 공시지가가 비교기간*주 중 1.3배 이상 및 5%P의 상승률 격차 발생한 경우를 토지가격 변동으로 간주

 

ㅇ 개정사유

  - 공익사업계획/시행의 공고/고시로 토지가격이 변동된 경우 공고․고시일 전 공시지가를 소급적용토록 2007.10.17 개정된 토지보상법 제70조제5항에도 불구하고

  - “토지가격이 변동된 경우”에 대한 객관적 기준 미비로 인해  소급적용 여부가 담당평가사의 주관적 판단에 좌우되어 개발이익 배제가 미흡하다는 지적에 따라

 

 

- 토지보상평가지침에 공시지가 소급을 위한 기준으로서 토지  가격변동 인정기준을

신설하여 향후 개발이익 원천배제

 

 

 

 

 

② 개발이익배제를 위한 보상선례 선정기준 강화 (제17조)

               <현 행>                                   <2010년 개 정>

ㅇ (보상선례 선정기준)   최근 2년 이내의 선례 선택

→

ㅇ (보상선례 선정기준)    적용공시지가의 선택기준과 동일한 선정기준을 적용 예) 사업인정전 공시지가 적용 시 사업인정 이후 선례 선정불가

 

ㅇ 개정사유

  - 토지보상법은 공시지가 적용 시 사업인정고시일 등 이전시점을 적용하여 개발이익의 배제를 명문화하고 있으나,

 

 

  - 토지보상평가지침은 당해사업으로 인한 개발이익이 포함될 가능성이 농후한 최근 2년 이내의 보상선례를 선정토록 규율하여 기타요인 보정과정에서 보상선례에 의한 개발이익이 반영된 평가를 유도할 수 있다는 의견에 따라

 

 

  - 공시지가 선정기준과 동일한 시간적 선정기준을 선례선정에도 적용토록 관련지침을 개정하여 향후 개발이익 배제원칙 강화 및 보상선례에 의한 부실과다평가 방지로 보상원가 절감예상

 

 * 신설/강화된「공시지가 소급적용기준」 및 「최근 보상선례  선정금지 기준」으로 개발이익 배제원칙 강화

 

 

 

 

 

 

③ 개발이익배제를 위한 지가변동률 적용기준 강화(제11～12조)

 ㅇ 지가변동률내의 개발이익 배제기준 강화

개발이익배제를 위하여 당해 시군구가 아닌 인근 시군구 지가변동률을 적용하는 요건인 「지가변동률에 개발이익이 반영된 경우」를 판단하는 시간적 기준을 아래와 같이 변경

<현 행>	<개 정>
최근 6개월간	사업인정고시일이 속한 달로부터 6개월  또는 가격시점이 속한 달 직전 6개월

 

 

ㅇ 표준지와 대상토지의 지가변동률이 상이(相異) 시 적용기준 개정

표준지와 평가대상토지의 용도지역․이용상황 또는 소재지(시․군․구)가 상이한 경우 모두 평가대상토지를 기준으로 지가변동률을 산정토록 변경

조건	<현 행>	<개 정>
용도지역 상이	비교표준지 기준	대상토지 기준
소재지역 상이	대상토지 기준 (단 비교표준지 기준방식과 1% 격차발생 시 기타요인으로 보정)	대상토지 기준 (단서 삭제)

 

ㅇ 지가변동률 추정방식 구체화

가격시점 당시 미발표된 월의 지가변동률은 추정은 일괄추정방식으로 정리

(구체적으로 규정되지 아니한 종전에는 실무적으로 다양하게 추정)

☞ 일괄추정방식 : 2개월 이상 추정시 월단위 구분폐지 및 추정된 지가변동률을 반올림 처리없이 적용한 후 전체기간 지가변동률을 소수6자리에서 반올림(예 : 1월 지가변동률(5%)을 기준으로 4월 20일까지 추정하는 경우 : 1.05×(1+.05×(28+31+20)/31)=1.18379))

 

 

 

 

 

 

④ 용도지역 경계에 있는 도로의 용도지역 결정 (제25조 제2항)

양측 용도지역 경계에 있는 도로로서 용도지역 확인이 곤란한 경우의 용도지역 확인기준 신설

조건	<신설 기준>
주거․상업․공업지역 중 2개 지역의 경계도로	도로의 중심선을 용도지역의 경계로 간주
주거․상업․공업지역과 녹지지역의 경계에 있는 도로	통과도로인 경우	중심선을 용도지역 경계로 간주
	일반도로인 경우	녹지지역이 아닌 지역으로 간주

 

⑤ 미불용지 평가기준 일부개정 (지침 제32조 제6항)

공익사업의 기존시설내 사유지에 대한 공익시설 관리청 등으로부터 보상평가의뢰 시 그 공익사업의 종류, 시행기간, 편입시점, 기타 절차 이행 여부의 확인이 곤란한 경우에도 미불용지로 보고 평가가능

 

 

 

⑥ 무허가건축물부지 현황평가시 차감대상 부담금 추가 (제33조 제3항)

<현 행>	<개 정>
농지보전부담금 (농지법 제38조)	농지보전부담금(농지법 제38조) 대체산림자원조성비(산지관리법 제19조)

 

 

 

 

⑦ 예정공도 평가기준 변경 (제36조 제3항)

<현 행>	<개 정>
미불용지 평가기법 준용 (편입당시 이용현황 기준평가)	공도부지 평가기법 준용 (공도부지가 도로로 이용되지 아니할 경우 예상되는 인근 표준적 이용상황)

 

 

 

 

 

 

⑧ 새마을도로 등의 미불용지 준용평가 폐지 (제37조제2～3항)

<현 행>	<개 정>
새마을사업 또는 지역주민의 공동사업, 자조사업 등에 의해 확장․개설된 도로는 미불용지 평가기법 준용(편입당시 이용현황 기준평가)	관련조항 삭제

 

 

☞관련판례 

①새마을 농로 확장공사로 인하여 자신의 소유 토지 중 도로에 편입되는 부분을 도로로 점유함을 허용함에 있어 손실보상금이 지급되지 않았으나 이의를 제기하지 않았고 도로에 편입된 부분을 제외한 나머지 토지만을 처분한 점 등의 제반 사정에 비추어 보면, 토지소유자가 토지 중 도로로 제공한 부분에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 봄이 상당하다고 한 사례 (대판2005다31736)

 

 

 

 

 

②토지보상법상의 미불용지로 인정되려면 보상금이 지급될 필요가 있는 종전 공익사업 부지이어야 하므로 주민자조사업의 지원 등으로 행하여진 도로는 미불용지에 해당하지 않는다

(대판2008두22129 발췌․요약)

재결처분취소 [대법원 2008두22129, 선고, 2009.3.26, 판결] 【판시사항】 [1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조 제1항의 미불용지로 인정되기 위한 요건 [2] 수용대상토지가 도시계획구역 내에 있는 경우 비교표준지의 선정 방법 [3] 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에서 이의재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 품등비교에서만 평가를 달리하여 감정결과에 차이가 생긴 경우, 그 중 어느 것을 신뢰할 것인지가 사실심 법원의 재량에 속하는지 여부(적극)     【참조조문】 [1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조 제1항 / [2] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조 / [3] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조, 제68조, 제70조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조, 행정소송법 제27조     【참조판례】 [2] 대법원 1999. 1. 15. 선고 98두8896 판결(공1999상, 302), 대법원 2000. 12. 8. 선고 99두9957 판결(공2001상, 288), 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507 판결(공2007하, 1279), / [3] 대법원 1993. 6. 29. 선고 92누14779 판결(공1993하, 2161), 대법원 2008. 10. 9. 선고 2007두25237 판결     【전문】 【원고, 상고인】 【피고, 피상고인】 한국토지공사 (소송대리인 변호사 류용기) 【원심판결】 서울고법 2008. 10. 14. 선고 2007누841 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.   【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사실상의 사도의 평가에 관한 위법 여부( 원고 1의 상고이유 제1점, 원고 2의 상고이유 제3점에 관하여) 원고 1은 이 부분 상고이유로서 판교동 172-2 토지상에 제2종 근린생활시설을 신축하여 영업한 사실이 없으므로 그러한 사실이 있다는 점 등에 기초하여 판교동 172-2 전 154㎡를 사실상의 사도로 인정한 원심판결은 부당하다고 주장하나, 이는 사실심의 전권에 속하는 사실인정을 탓하는 것에 불과하여 적법한 상고이유가 될 수 없다. 또한, 원심이 원고 1의 판교동 172-2 전 154㎡, 원고 2의 하산운동 241-3 대 38㎡, 하산운동 241-4 전 167㎡, 하산운동 252 전 12㎡에 관하여 그 채택 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정하고, 위 토지들이 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2005. 2. 5. 건설교통부령 제424호로 개정되기 전의 것) 제26조 제2항 소정의 ‘도로 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’ 또는 ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’로서 ‘사실상의 사도’에 해당한다고 판단한 조치는 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 사실상의 사도에 관한 채증법칙 위반이나 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 인접토지 평가의 위법 여부( 원고 3의 상고이유 제1점에 관하여) 원심이 원고 3의 판교동 160-5 대 594㎡에 관하여, 감정평가에 관한 규칙 제15조 제1항에 따라 평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 하므로 인접한 판교동 160-6과 반드시 접근조건, 획지조건에서 동일하게 평가되어야 한다고 할 수 없다고 판단한 조치는 수긍이 가고, 거기에 상고이유와 같은 개별요인의 산정에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 미불용지 보상에 관한 위법 여부( 원고 4의 상고이유 제1점, 원고 2의 상고이유 제2점에 관하여) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조 제1항의 미불용지는 ‘종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지’이므로, 미불용지로 인정되려면 종전에 공익사업이 시행된 부지여야 하고, 종전의 공익사업은 적어도 당해 부지에 대하여 보상금이 지급될 필요가 있는 것이어야 한다. 그런데 기록에 의하면, 원고 4의 판교동 373-7 천 573㎡, 판교동 373-9 잡종지 55㎡, 원고 2의 하산운동 241-3 대 38㎡, 하산운동 241-4 전 167㎡, 하산운동 252 전 12㎡가 미불용지에 해당하는지에 관하여, ① 원고 4의 위 판교동 373-7 토지는 1974. 10. 30. 이전부터 하천(운중천)으로 편입되어 같은 날 무신고 토지의 이동지 정리지침에 의거하여 모번지인 373-4에서 분할되었고, 그 후 경기도가 하천정비공사를 한 사실, ② 위 판교동 373-9 토지는 주민들의 의견을 종합하여 볼 때 운중천 개수공사 제방도로 포장 당시 시멘트 포장을 한 것으로 추정되는 사실, ③ 1984년경에 성남시 분당구 하산운동 241-3 일대의 주택 및 점포 13동 약 40여 가구의 출입로가 호우로 패이고, 무너져 주민편익을 위하여 원고 2의 위 하산운동 241-3 토지, 하산운동 241-4 토지, 하산운동 252 토지를 포함한 위 출입로를 운중동 동장의 포괄사업비로 시멘트 포장한 사실을 알 수 있는바, 위 도로포장공사 등의 규모나 공사 당시의 상황 등에 비추어 볼 때 위 도로포장 등은 보상금이 지급될 필요가 있는 위 시행규칙 제25조 제1항의 공익사업에 의한 것이라기보다는 토지들의 소유자를 포함한 주민들의 필요에 따라 주민자조사업의 지원 등으로 행하여진 것으로 보일 뿐이다. 또한, 원고 4의 위 판교동 373-7 토지의 경우 이미 자연적으로 하천으로 편입된 후 하천정비공사 등이 시행되었는바, 이와 같은 경우 지가의 저하는 하천으로의 자연적인 편입에 의한 것이지 하천정비공사의 시행으로 인한 것이 아니므로 위 판교동 373-7 토지의 경우 이 점에서도 미불용지로서 보상할 수는 없다고 할 것이다( 대법원 1993. 5. 25. 선고 92누17259 판결 참조). 따라서 위 판교동 373-7, 판교동 373-9, 하산운동 241-3, 하산운동 241-4, 하산운동 252 토지는 위 시행규칙 제25조 제1항의 미불용지에 해당하지 않는다 할 것인바, 원심이 위 토지들이 미불용지인지에 관한 판단을 생략한 채 미불용지인 경우에도 종전의 공익사업과 주체와 목적이 상이한 경우에는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가할 것이 아니라는 이유로 보상액을 수용재결 당시의 토지의 이용상황을 기준으로 산정하여야 한다고 한 것은 그 이유 설시에 부적절한 면이 있지만, 위 토지들을 미불용지로서 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 보상해야 한다는 원고 4, 원고 2의 주장을 배척한 결론은 결과적으로 정당하므로, 원고 4, 원고 2의 이 부분 상고이유도 받아들일 수 없다. 4. 비교표준지 선정의 위법 여부( 원고 5의 상고이유 제1점) 수용대상토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가령 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다( 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507 판결 등 참조). 위 법리와 기록에 비추어 보면, 원고 5의 판교동 442-1 전 13㎡에 관하여 용도지역이 자연녹지로 같은 판교동 417-2를 비교표준지로 선정한 데에 잘못이 없다고 한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유와 같은 비교표준지의 선정에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 5. 현황판단의 위법 여부( 원고 4의 상고이유 제2점, 원고 2의 상고이유 제1점) 판교동 373-7 천 573㎡, 판교동 373-9 잡종지 602㎡에 관하여 허가를 얻어 공장용지로 사용하였다는 원고 4의 주장이나 하운산동 241-3 대 38㎡가 도로가 아닌 대지의 일부분으로 사용되고 있고, 하운산동 241-4 전 1,651㎡와 하운산동 252 전 87㎡가 전(田)이 아닌 대지로 사용되고 있다는 원고 2의 주장은 사실심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 탓하는 것에 불과하여 적법한 상고이유가 될 수 없다. 6. 감정결과 채택의 위법 여부( 원고 1, 원고 3, 원고 5의 상고이유 제2점, 원고 4의 상고이유 제3점, 원고 6, 7, 8의 상고이유, 원고 2의 상고이유 제4점) 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에 있어서, 이의재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격사정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 품등비교에만 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우에는, 그 중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상, 그 각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가 하는 것은 사실심 법원의 재량에 속한다( 대법원 2008. 10. 9. 선고 2007두25237 판결 등 참조). 위 법리와 기록에 비추어 보면, 원심이 제1심 법원 감정인의 감정 결과에 특별한 위법이 없고, 다른 감정결과에 비하여 더 구체적이고 타당하다고 인정하여 이를 채택한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 감정 결과의 채택에 관한 채증법칙 위반, 심리미진, 법리오해의 위법이 없다. 7. 결 론 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 정하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 박시환(재판장) 박일환 안대희(주심)

 

 

 

 

 

⑨ 선하지 등의 평가기준 (지침 제46조의2)

<현 행>	<개 정>
선하지 등(선하지, 지하철)는 선하지 제한을 받지 않는 상태로 평가하되, 구분지상권 설정, 임대차계약 체결 등의 경우 소유권외의 권리 목적이 되는 토지의 평가방법 준용	선하지 등(선하지, 지하철, 송유관 부지)는 선하지 제한을 받지 않는 상태로 평가하되, 구분지상권 설정 시 소유권외의 권리 목적이 되는 토지의 평가방법 준용

 

 

 

 

 

 

 

⑩ 환매토지의 평가기준 변경(지침 제55조 제1항 제2호)

<현 행>	<개 정>
신설	환매토지가 다른 공익사업에 편입되는 경우 「환매당시 적정가격」은 다른 공익사업의 보상평가기준 적용 (즉 다른 공익사업의 개발이익 배제평가)