최고, 최선의 이용분석 (16회 1번 관련)

『 최고최선의 이용분석 』

 

 

 

1. 개념

 

 

최고최선의 이용(highest and best use)이란, 공지나 개량부동산에 대해서 합리적ㆍ합법적으로 이용 가능한 대안 중에서, 물리적으로 채택이 가능하고, 경험적인 자료에 의해서 지지될 수 있고, 경제적으로도 타당성이 있다고 판명된 것으로서 최고의 가치를 창조하는 이용을 말한다.

 

 

 

 

2. 논의실익

 

⑴ 감정평가 의의

감정평가란 대상부동산의 최유효이용을 전제한 시장가치(Market Value)를 평가하는 작업이다.

 

(2012.1 시행예정인 감정평가실무기준(안)에 따른 것임)

 

 

⑵ 감정평가 업무

 

최유효이용분석은 부동산 감정평가(가치산정시)의 전제이며, 최유효이용분석차체가 하나의 평가목적일 수 있습니다.(컨설팅시)

 

 

 

3. 판단기준

 

물리적ㆍ기술적측면, 법적ㆍ제도적측면, 합리적ㆍ사회적측면, 경제적측면을 종합적으로 검토.결정

 

 

 

 

 

 

4. 경제적측면 검토방법

 

 

 

⑴ 분석유형

 

 

최유효이용분석에는 토지만의 분석과 토지.건물 즉 개량물상태하에서의 분석이 있습니다. 토지만의 분석이란 대상부동산이 공지이거나, 공지가 아니라고 할지라도 공지로 보고 간주해서 분석을 말하며 이때는 토지가치가 최고인 이용이 최유효이용으로 결정한다.

 

 

 

반면 개량물상태하에서의 분석은 토지,건물 전체를 기준으로한 분석으로 현 개량물상태하의 가치를 최고로 하는 이용이 최유효이용(최고최선의이용)이다.

 

 

 

 

 

⑵ 평가 대상에 따른 구체적 활용

 

 

 

가. 대상이 나지상태 토지인 경우

 

 

이때는 토지만의 분석으로 최고의 토지가치를 창출하는 이용이 최유효이용

 

먼저 그대로 둘 것인지 개발할 지를 결정( 아래의 산식들은 개발한 경우를 상정한 것임)

 

 

 

1) 비수익성 부동산

  “ 시장가치(개발부동산) - 건축비용 - 개발업자수수료 = 토지가치 ”

 

 

 

2) 수익성 부동산

 

 ① 직접환원법 : (NOI/ R) - 개발비용 = 토지가치 

 ② 잔여환원법 : (NOI - 건물귀속소득) / 토지환원율 = 토지가치

 

 

 

즉 직접환원법,토지잔여법을 활용 토지만의 가치를 산정 후 대안을 비교합니다.

 

 

 

 

나. 토지.건물 복합부동산(개량부동산)인 경우

 

개량부동산 평가의 경우에는 일반적으로 상기의 개량부동산 상태하의 분석을 하여 결정합니다. 다만 토지가치만의 별도 상정을 요구하거나 별도 분석의 요청이 있는 경우 나지상정최유효이용분석을 행합니다.

 

 

 

  1) 나지상정 분석 (상기 토지분석과 동일)

 즉 현건물이 있는 것을 없다고 가정하여 최고의 토지가치 창출이용으로 결정합니다.

 구체적 방법은 상기 내용과 동일

 

 

 

   2) 개량물상태하에서의 분석(현개량부동산가치가 최고인 이용)

 현부동산 가치를 최고로 하는 이용으로 결정합니다.

 

 

 

  이때 많은 분들이 혼동하시는데, 각 대안의 전환비용을 고려한 가치(즉 최종결과가치)는 토지만의 가치가 아닌 주어진 대안이용을 전제했을 때의 현 부동산가치(토지.건물)를 말합니다.

 

 

 

① 자본비지출이 필요 없는 경우

“ NOI / R (직접환원법) = 자본환원가치 ”

 

 

 

② 자본비지출이 필요한 경우

“ (NOI /R) - 전환비용(자본적지출) = 자본환원가치”

 

 

 

 

 

3) 양자분석 결과의 차이와 그 의미 및 처리방법

 

 

 

① 차이발생이유

 

 

일반적인 경우 양자(나지상정토지이용분석, 개량물상태하의 분석) 동일한 결과가 도출된다. 그러나 만일 양분석 결과가 차이가 발생하는 경우 그 원인은 개량물상태하의 분석에서는 지상 건축물 존재로 인하여 철거비, 전환비

용, 전환기간 동안의 임료손실등이 추가 고려되기 때문이다.

 

 

 

② 결과치 차이의 의미

 

 

예를들어, 현재 부동산이 주거용 부동산이라고 가정할 때

 

 

 

분석결과 나지상정분석은 상업용, 개량물상태하의분석은 주거용이 각각의 최고가치창출하는 이용으로 다른 결과가 나온 경우 이는 지상건축물의 소재에 따른 철거비, 증축비, 전환시 부가손실, 기타 등등이 추가로 전환비용으로 고려되기 때문이다.

 

 

 

따라서 현부동산의 최유효이용은 개량부동산상태하의 최유효이용 즉 현이용인 “주거용”판정되며, 이러한 이용을 중도적이용 또는 비최고최선의이용이라고 한다.

 

 

 

*) 중도적이용개념을 혼동하시는 수험생이 많다. 즉 최유효이용분석 결과가 ‘상업용’인데 단순히 현재 주거용으로 이용함을 말하는 것이 아님

 

 

 

*) 중도적이용과 비최고최선이용 양자 모두 개량물상태하의 결과가 토지만최유효이용분석 의 최유효이용과 다른 경우를 지칭하는 점에서 동일하나, 그 원인에 있어서 중도적이용은 대상의 지역상황 즉 지역의 성숙도 미숙(외부적요인 따라서 당분간 현상태 대기)에서 기인한 것이 크며, 비최고최선이용은 현 건축물 소재에 따른 전환비용 과다(즉 내부적요인)에서 기인함에 차이가 있는 듯 함.

 

 

 

 

 

③ 감정평가 방법

 

상기 예와 같이 현재 주거용으로 이용 중인 부동산평가를 가정

 

 

 

가. 나지상정, 개량물하 분석 모두 “상업용”이 최고가치 창출인 경우

 

 

 

현재 건물은 철거가 예상되는 바, ‘나지상정토지가치(상업용기준)-철거비 상당액(건부감가)’

또는 상업용이용을 전제한 현 부동산 수익가격(대안분석 결과치)로 산정

 

 

 

 

나. 나지상정분석은 상업용, 개량물하분석은 주거용인 경우

(주거용이용으로의 중도적이용 .비최고최선의 이용인 경우)

 

 

이때는 현 대상부동산과 상황이 유사한 복합부동산거래사례를 활용한 ‘일체비준가격’, 현이용시를 가정한 ‘일체수익가격’ (특히 중도적이용의 경우 부동산 잔여법이 가장 유용한 방법이 됩니다(문제3번 방식)) 즉 상기 방법이 제합사용원칙에 부합한 방법임

 

 

 

또는 ‘나지상정토지가치(상업용기준(?)) + 건물기여가치’ 방법이 타당합니다.

 

 

그러나 일반적 개별평가방법은 현상황을 반영하지 못하는바 그 적용제한에 유의

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<공통자료1>

 

(평가대상) 및 (거래사례)

 

(대상과 거래사례는 모든 요인이 동일하며, 가격시점, 거래시점 등 동일가정)

 

 

토지 : 대 500㎡

 

건물 : 벽돌조 2층 주거용(연면적 200㎡)

 

 

기타

(대상)이용현황 : 현재 건물은 노후가 심하여 철거가 예상됨(대상부동산은 상업용이 최유효 이용임)

(거래사례) 거래금액 : 240,000,000원

 

 

기타(거래조건) :건물은 노후가 심하여 철거를 전제 거래함(상업용으로 이용하 기위해 거래함

(철거비는 매수자 부담)

 

 

 

 

<기타2> 벽돌조 철거비: 50,000원

대상의 상업용 전제 토지가격 : 250,000,000원

 

 

 

 

(물음1) 거래사례의 정상토지가격은? 240,000,000+50,000*200=250,000,000원

 

 

(물음2) 현상태 대상부동산 비준가격? 240,000,000*1(시,지,개,면)=240,000,000원

 

 

(물음3) 대상부동산의 현상태의 정상가격?

 

 

만일 현재이용상황이 개량부동산하의 최유효이용에 미달된 부동산을 감정평가하는 경우 “부동산의 현상

 

태가격”의 의미는 현 이용을 전제한 조건부가격을 구하라는 의미가 아닌 ‘가격’에 주안을 둔 현상태에서

 

의 부동산 가격을 말합니다. 즉 현재의 최유효상황미달을 고려한 가격을 의미한다.

 

 

 

따라서 사안에서 현부동산중 건축물은 철거가 합리적 또는 건부감가로 작용하므로

 

 

 

현상태 부동산가격= 나지상정토지가격(상업용)- 철거비(건부감가)

 

 

즉 250,000,000-10,000,000(철거비) = 240,000,000원

 

=합리적 대상부동산 매수인 이라면 토지(250,000,000) +건물(-10,000,000)를 지불함을 의미한다.