2009년 한솔법학원 전문강사 스터디 2기 강의계획서 (陰陽和平之人이 작성)

 

 

 

 

 

 

< 감정평가 실무 공부자세 2가지>

 

 

 

 

① Consilience (統攝)

 

② 誠者天之道也 誠之者人之道也 - 中庸-

 

 

 

 

 

 

 

 

Ⅰ.출제위원님들이 말하는 감정평가실무

 

 

 

1. 99.4 월간감정평가사 김원보 평가사님 (11회 출제위원)

 

 

실무는 기본적인 사항을 정확하게 이해한 후에 문제풀이를 통해 실제로 현업에서 이것이 어떻게 활용되고 있는가를 확인하고, 관련 부분은 순차적으로 확대해 나가는 방법으로 공부하는 것이 바람직할 것이다 ( → 전문강사에 의한 현업실무의 내용 파악 필요를 의미)

 

 

 

현재까지의 보상실무의 출제경향은 각 개별 평가부분에 대한 사항을 독립적으로 물어보는 형식이었으나, 앞으로는 각 분야별 연관성에 중점을 두는 쪽으로 출제될 가능성이 높으며, 이주대책이나 주거이전비등과 같은 비평가보상 부분에서 출제될 가능성도 있다. 따라서 수험생들은 이러한 부분에 유의하여 대비하여야 할 것이다. ( → 재편입가산금 비평가보상 부분으로 18회 처음 기출)

 

 

 

 

 

 

 

2. 99.2 백일현 평가사님 (9, 13회 출제위원)

 

첫째, 상당수의 수험생은 가장 기본적인 사항에 대하여 알고는 있지만 표현력과 답안구성력이 부족했다. 간단 명료하게 답안을 구성하고 문제의 핵심을 파악하면 짧은 시간에 좋은 답안을 작성할 수 있다. 많이 쓴다고 좋은 점수가 주어지는 것이 아니라 핵심을 적절하게 기술하였다면 가능한 한 후하게 점수를 주려하는 것이 출제자의 솔직한 심정이었다.

 

( → 시중 일부 스터디 문제에서 나타나는 답안의 현란한 답안작성이 아닌 간결하고 핵심을 건드리는 답안을 작성해야 함을 의미)

 

ex) 각 실무수석 15회 손인석, 16회 황승용 외 10인 , 17회 고두현 , 18회 원윤경 평가사님 답안을 확인

 

 

 

 

 

3. 00년 4월 노태욱 교수님 (10회 출제위원)

 

제10회 감정평가사 2차 시험의 감정평가실무 과목은 감정평가실무의 가장 기초적인 분야에서, 단순히 시간을 다투어 계산능력을 검정하는 것보다는 종합적으로 문제에 대한 정확한 이해도, 이론적인 숙지도, 판단력에 중점을 두었다.

 

 

금번 시험문제는 시중에 유출되어 있지 않은 문제이고, 현안을 다룬 문제이기 때문에 수험생의 능력을 검정하였을 뿐만 아니라 감정평가업계를 발전시키는데 있어서도 크게 기여하였다고 본다.

 

 

 

실무과목에 대한 공부를 폭넓게 하여야 한다. 감정평가사 2차 시험과목중 감정평가실무는 다른 과목과는 달리 범위가 넓고, 시사성을 많이 반영한다고 본다. 이는 기출문제를 분석하여 보면 감정평가실무 문제가 매년의 시대상을 반영해 주었다는 것이 증명될 것이다.

 

 

이를 분석하여 대비한 수험생은 새로운 문제가 출제되더라도 쉽사리 접할 수 있었을 것이다. 그러나 실무문제가 현안만 반영하는 것에 그치는 것이 아니라 기존의 3방식과 감정평가업계 및 부동산시장의 장래 동향을 함께 반영한다는 것이다.

 

 

수험생이 실무공부를 합리적으로 하는 방법은 이론과의 접맥, 관련법규의 숙지, 기출문제의 분석, 감정평가업계의 현황 파악, 감정평가업계 및 부동산관련업계의 장래 동향을 파악·분석한 후 이를 대비한다면 좋은 점수가 나올 것이다.

 

 

 

 

앞으로 감정평가업계는 세계화·국제화에 따른 대응책으로 계속 변화를 추구하고 있는 만큼 경제적 타당성 분석, 수익분석, 컴퓨터를 이용한 감정평가업무 처리, 부동산 금융·ABS·REITs와 감정평가와의 연계 등은 우리가 지속적으로 연구·발전시켜야 할 과제들이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ⅱ. 전문강사 2기 실무스터디 강의 목표

 

제가 생각하기에 실무공부는 일정한 단계를 거친다고 봅니다. 일단 기본강의를 통한 기본이론 숙지 → 기본유형별문제에 대한 암기 → 기본이론의 확장을 통한 이해 → 목적별, 대상별 평가 심화 응용(consilience 통섭의 단계) → 다시 기본으로 돌아가기 가 바로 그것입니다. 2008년 4월 팀원님들 대부분은 3단계에 계실 것으로 생각합니다. 마지막 5단계로 가기 위해 기본을 좀 더 심화시키고 싶은데 실무과목 전체를 이론, 법규와 연관지어 넓은 시각으로 봐야 하는데..라는 고민을 하고 계실 것으로 생각됩니다.

 

 

 

즉,

 

① 흔히 알고 있는 기본에서 더 확장된 기본

 

② 현업에서 종사하고 있는 평가사님들께서 하시는 업무와 수험실무와의 Gap을 줄일 수 있도록 하는 것

 

 

 

 

이번 실무 2기 스터디의 목표입니다. (3,4기 스터디에도 목표는 계속 이어집니다)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ⅲ. 전문강사 스터디 감정평가실무 2기 스터디 진행계획

 

 

1. 최근 5개년 기출문제 분석

14회 (2003년)	1번(40점)-복합부동산의 3방식․매입타당성분석 4번(10점)-영업권평가	2번(35점)-토지․지장물 보상평가	3번(10점)-개발이익의배제 5번(5점)-아파트가격겨차발생요인
15회 (2004년)	1번(40점)-개별평가와 일괄평가 2번(25점)-평균분산법의 투자의사결정	4번(15점)-토지․건물․영업손실보상	3번(20점)-무허가건물,가설건축물,불 법형질변경토지의 보상
16회 (2005년)	1번(35점)-최유효이용분석 2번(30점)-지역분석․건물내용년수․부동산평가	3번(20점)-담보․경매․국공유지매각․보상평가 4번(10점)-농업손실보상	5점(5점)-대지와 대 구분, 다가구주택과 다세대주택, 소재불명과 확인불능
17회 (2006년)	1번(40점)-Reit's평가 2번(25점)-재개발평가 3번(10점)-토지사용료평가 4번(10점)-도입기계평가	5번(10점)-지장물보상평가	6번(5점)-대지권이 미등기된 구분건물의 경매평가
18회 (2007년)	1번(35점)-토지•건물 평가 2번(30점)-담보평가 3번(20점)-토지보상평가 4번(15점)-비상장주식	3번(20점)-토지보상평가	-

 

 

 

 

 

 

2. 전반적인 붉은 색으로 표시된 기출 문제에서 보듯. 당락을 좌우하는 문제는 항상 2~3년후에 중요시되는 이슈 및 현업실무에서는 기본적으로 다루어지나 수험계에서는 전혀 알지 못하는 그런 내용들로 구성되는 것을 알 수 있습니다.

 

 

그해의 당락을 좌우하는 컨셉을 답습하는 공부는 통하지 않습니다. 시험문제가 출제되고 항상 수험계는 이를 뒤따라가는 형국이 반복되고 있습니다. 그 결과 시험장에서의 느낌은 헛공부를 했다는 느낌과 학원스터디 다 소용없다라는 생각밖에 들지 않는 것입니다. 이는 현업에서 중요하게 생각하고 있는 것과 수험가에서 중요하게 생각하고 있는 것이 양자의 괴리라고 생각합니다.

 

 

 지난 1년동안의 수습기간을 거치면서 이러한 점을 뼈저리게 느낄 수 있었습니다. 작년도 스터디 팀장 시절에는 현업의 내용을 몰랐기 때문에 주로 재무관리 지식을 바탕으로 한 이론적인 측면을 강조하는 문제를 많이 출제하였습니다. 하지만 1년간의 감정평가 경험을 바탕으로 기존 제가 가지고 있던 지식과 현업에서의 경험을 mix하여 작년 스터디 문제보다 한층 더 UPGRADE 된 문제로 <전문강사 스터디>의 이름에 걸맞는 확실한 차별화를 선보이도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

2. 2기 스터디 동안 다룰 중요 주제 중 일부

 

(문제는 제가 평가하고 작성한 실제 Case를 바탕으로 만들도록 하겠습니다)

 

 

 

1. 토지보상법 및 토지보상평가지침 개정과 관련한 보상평가

(GB 해제 관련 , 잔여지 , 잔여건축물 , 하천부지 , 영업보상 , 제가 경험한 특수한 보상평가 및 중토위 재결관련 Case)

 

 

 

2. 담보 , 경매 평가 관련 (경매평가와 개발이익배제와의 관계 , 특수상황에서의 담보평가 등)

 

 

 

 

 

3. Feasibility Analysis 관련 감정평가

 

 

① 한국감정원 컨설팅 자료 및 평가법인 컨설팅 case

 

 

② 건축법 변경에 따른 사업시행자의 개발이익의 변화와 관련 컨설팅 사례 등

 

 

③ 부동산 금융과 투자 (제13판 , 현재 한글판 번역중) Real estate finance and investment 관련한 문제

 

 

 

4. 오염부동산 , 재개발 평가 , 부가가치세 절세평가 , 감정평가와 관련한 심화 재무관리 문제 등