DCF의 현금흐름과 기업가치의 EBIT의 차이점

<질문>

 

 

DCF법에서 ATCF의 현금흐름을 가지고 NPV를 계산하는 하는데요. 재무관리에서 보면 현금흐름은 EBIT를 가지고 NPV를 계산합니다.

 

즉 지급이자와 세금을 빼기전의 현금흐름을 계산하는데요.

 

 

DCF 법을 가지고 세후현금흐름으로 NPV를 구해서 IRR을 구하는건 문제가 있는것 같은데요.

(EBIT로 구하는게 맞는거 아닌지?) 어느게 옳은 것이구 차이점이 뭔지 궁금합니다.

 

 

 

陰陽和平之人 답변

 

 

재무관리에서는 기업 전체의 가치(Equity Value+Debt Value)를, 부동산평가실무에서는 투자자

 

 

에게(기업으로치면 주주) 귀속되는 가치를 대상으로 합니다. 그래서 현금흐름의 대상이 다른 입니다.

 

 

이에 CASH FLOW를 구하는 방법에서 원리금을 처리하는 방법이 달라지게 됩니다.

 

 

또한, 기업가치는 WACC로 할인하는 반면, 부동산은 지분수익율(y)로 할인하게 됩니다.

 

 

양자 공통으로 소득세 (법인세는 소득세의 일종)을 차감한 CF 을 계산하게 됩니다. 따라서 재무관리는

 

 

CF=EBIT*(1-t)+D*T+순운전자본 감소(증가면-)-시설투자(영업활동에 기여하는 투자 포함)으로

 

 

계산하며, 부동산평가실무에서는 ATCF=(순소득-DS=BTCF)*(1-t)+(D+T)*t <개념적 설명임) 가 됩니다.

 

 

기업가치평가에서 WACC적용키위한 세후순영업현금흐름은 두가지 방법 모두 동일하게 적용합니다.

 

 

(1)CF=(CASH INFLOW-CASHOUTFLOW)*(1-t)+ DEP*T+ 자본비지출+순운전자본증분

 

(2)CF=EBIT(1-T)+ 감가상각비 + 자본비지출 +순운전자본증분

 

 

(1 )과 (2 )가 동일합니다. 이의경 교수님 재무관리 4판 외 모든 재무관리 책에 나오는 내용입니다

 

 

 

수익방식에서의 투자가치=저당가치+지분가치 이고 기업가치=세후순영업현금흐름/WACC 입니다.

 

물론 재무관리에서 APV현가법 (감평이론에서도 나옵니다 ^^)이라는 이름으로 ELWOOD 식으로 따로 계

 

산하는 방법이 있습니다.

 

 

 

 

 

BTCF는 순영업소득(NOI)에서 부채서비스(DS)를 차감한 것. 즉 지분소득이구여

 

 

EBIT는 EARNING BEFORE INTERST AND TAX 즉 지분소득+저당소득입니다.