안정근 평가실무 4판 내용 소개

부동산평가실무’ 제4판은 다음과 같은 점에서 제3판과 차이가 있다.

 

 

먼저 정부 방침에 따라 척관법 단위인 평을 미터법 단위인 m2로 완전히 변경하였다. 부동산가격공시법, 감정평가에 관한 규칙, 건축법 등 관계법령이 변경된 것을 반영하였으며, 통계수치도 최근 것으로 개신하였다. 미국의 평가실무기준인 USPAP(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)가 변경되었는데, 2008~2009년의 USPAP를 새로 번역하여 부록에 첨부하였다. USPAP의 내용이 변경됨에 따라, 제16장 평가검토의 몇몇 예제의 해설이 일부 수정되었다. 제3판의 오탈자와 문제풀이 과정의 계산 착오가 수정되었으며, 지나치게 낮은 부동산단가는 보다 높게, 지나치게 높은 이자율은 보다 낮게 바꾸어 현실감 있는 문제가 되도록 하였다.

 

 

이 외에도 새로운 문제가 다수 보강되었다.

 

기계설비류의 평가와 감가상각법,

 

사용장소가치의 평가,

 

세전현금수지모형과 저당지분환원법과의 관계,

 

저당지분환원법의 자본환원논리,

 

지분잔여법의 응용,

 

부채감당법에 의한 담보가치의 추계,

 

소득접근법에 의한 표준지 공시지가 평가,

 

역연금저당의 계산 등에 관한 문제들이 그것이다. 그리고 ‘넓혀보기’와 ‘알아두기’의 내용도 여러 군데 수정·보강되었다.

 

 

 

제 1 장　시장가치와 부동산평가원리

1.1 시장가치 1

1.2 부동산평가원리 2

1.3 가치형성요인 4

1.4 시장분석 5

1.5 응용예제 7

 

■ 예제 1` - `1 주관적 가치와 객관적 가치 7

■ 예제 1 - 2 토지수용시의 정당한 보상 8

■ 예제 1 - 3 평가원리의 적용 (1) 10

■ 예제 1 - 4 평가원리의 적용 (2) 11

■ 예제 1 - 5 평가원리의 적용 (3) 13

■ 예제 1 - 6 평가원리의 적용 (4) 14

■ 예제 1 - 7 평가원리와 자본환원율의 선택 15

■ 예제 1 - 8 과대개량부동산의 가치추계 16

■ 예제 1 - 9 토지이용계획의 변경과 평가원리 17

■ 예제 1`-`10 가치형성요인: 경제적 요인의 변화 18

■ 예제 1`-`11 가치형성요인: 조세부담의 변화 20

■ 예제 1`-`12 가치형성요인: 행정적 요인의 변화 21

■ 예제 1`-`13 가치의 다원적 개념 24

 

 

 

제 2 장　최고최선의 이용분석

2.1 최고최선의 이용의 개념 41

2.2 최고최선의 이용 분석 42

2.3 응용예제 46

■ 예제 2 - 1 평가를 위한 가치전제 46

■ 예제 2 - 2 토지에 대한 최고최선의 이용분석 49

■ 예제 2 - 3 개량부동산에 대한 최고최선의 이용분석 51

■ 예제 2 - 4 순임대료의 결정 53

■ 예제 2 - 5 순임대료의 비교 55

■ 예제 2 - 6 최고최선의 이용과 수용평가 57

■ 예제 2 - 7 건물 층수의 선택 59

■ 예제 2 - 8 개발대안의 선택 62

■ 예제 2 - 9 타당성분석과 최고최선의 이용 65

 

 

제 3 장　부동산평가수학

3.1 자본환원계수 83

3.2 순현가와 내부수익률 85

3.3 현금등가분석 85

3.4 응용예제 86

■ 예제 3 - 1 토지가격의 상승률 86

■ 예제 3 - 2 대체준비금 87

■ 예제 3 - 3 은행융자금과 분양가격 87

■ 예제 3 - 4 명목상 매매가격의 현금등가 88

■ 예제 3 - 5 기간 중 저당대부의 상환 90

■ 예제 3 - 6 비교매매사례의 분석 91

■ 예제 3 - 7 매수제안가격의 현금등가 93

■ 예제 3 - 8 할인매수의 현금등가 94

■ 예제 3 - 9 역연금저당의 미래가치 95

■ 예제 3`-`10 역연금저당의 유형 97

■ 예제 3`-`11 채권입찰액의 결정 98

■ 예제 3`-`12 금융조건을 고려한 대상부동산의 가치 99

■ 예제 3`-`13 순현가, 수익성지수, 내부수익률의 개념 102

■ 예제 3`-`14 투자가치와 내부수익률 103

■ 예제 3`-`15 조건부 대출에 대한 순현가 104

■ 예제 3`-`16 세후현금수지의 순현가와 내부수익률 105

 

 

제 4 장　비용의 추계방법

4.1 비용접근법의 논리 109

4.2 신규비용의 유형 111

4.3 신규비용의 추계방법 111

4.4 건물면적과 체적의 계산 113

4.5 응용예제 119

■ 예제 4 - 1 연면적, 건축면적, 체적의 계산 119

■ 예제 4 - 2 바닥면적의 산정 121

■ 예제 4 - 3 각종 면적, 용적률, 건폐율의 계산 121

■ 예제 4 - 4 수평투영면적과 실제면적 124

■ 예제 4 - 5 척관법과 미터법 126

■ 예제 4 - 6 건물둘레에 따른 단위당 면적비용의 변화 126

■ 예제 4 - 7 비용자료의 수정 128

■ 예제 4 - 8 건물체적과 체적비용 129

■ 예제 4 - 9 단위당 체적비용의 변화 131

■ 예제 4`-`10 건물의 부분별 면적비용과 체적비용 133

■ 예제 4`-`11 전체체적에 의한 비용 계산 134

■ 예제 4`-`12 면적비용법과 체적비용법의 혼합 135

■ 예제 4`-`13 부분별 면적비용법의 적용 136

■ 예제 4`-`14 비용자료분석과 면적비용법 137

■ 예제 4`-`15 개량물비용과 면적비용법 139

■ 예제 4`-`16 구성단위법 141

■ 예제 4`-`17 비용지수법 144

■ 예제 4`-`18 총량조사법과 비용지수법의 결합 145

 

 

 

제 5 장　감가상각의 추계방법

5.1 감가상각의 유형 147

5.2 감가상각의 추계방법 148

5.3 응용예제 152

■ 예제 5 - 1 감채기금법 152

■ 예제 5 - 2 미래수명법 152

■ 예제 5 - 3 연수-수명법 155

■ 예제 5 - 4 정률법, 정액법, 상환기금법 156

■ 예제 5 - 5 분해법 159

■ 예제 5 - 6 관찰상태법 162

■ 예제 5 - 7 시장추출법 163

■ 예제 5 - 8 시장추출법에 의한 발생감가상각의 추계 166

■ 예제 5 - 9 임대료손실환원법 169

■ 예제 5`-`10 회귀분석법 170

■ 예제 5`-`11 과소개량부동산의 감가상각 172

■ 예제 5`-`12 총감가상각률 175

■ 예제 5`-`13 분해법에 의한 경제적 감가상각액의 할당 177

■ 예제 5`-`14 총감가상각액의 할당에 따른 치유불능 기능적

감가상각의 추계 179

■ 예제 5`-`15 대체비용과 기능적 감가상각 180

 

 

제 6 장　토지평가

6.1 토지평가기법 183

6.2 획지의 특성과 토지가치의 변화 185

6.3 표준지 공시지가의 평가 187

6.4 개별지가의 평가 188

6.5 응용예제 189

■ 예제 6 - 1 할당법 189

■ 예제 6 - 2 비교매매사례의 선정방법 190

■ 예제 6 - 3 규제 강화와 토지가치 191

■ 예제 6 - 4 개발법 193

■ 예제 6 - 5 조성원가법에 의한 택지평가 196

■ 예제 6 - 6 소득접근법에 의한 표준지 공시지가의 평가 199

■ 예제 6 - 7 개발법: 할인현금수지분석 200

■ 예제 6 - 8 적절한 평가방법의 선택 202

■ 예제 6 - 9 노선가의 평가 203

■ 예제 6`-`10 삼각지의 노선가식 평가 206

■ 예제 6`-`11 가각가치의 평가 209

■ 예제 6`-`12 비율승제법: 연속수정법 210

■ 예제 6`-`13 비율가감법 212

■ 예제 6`-`14 깊이계수의 측정: 비율가감법 214

■ 예제 6`-`15 합필가치 216

■ 예제 6`-`16 사도 개설 후의 맹지 가치 218

■ 예제 6`-`17 토지잔여법 220

■ 예제 6`-`18 특수목적부동산의 토지가치 222

■ 예제 6`-`19 소득수익률 충족 여부에 따른 타당성 분석 226

 

 

제 7 장　시장접근법

7.1 비교매매사례의 선정방법 231

7.2 매매사례의 수정 232

7.3 매매사례의 수정방법 232

7.4 시산가치의 조정 233

7.5 응용예제 233

■ 예제 7 - 1 매매사례의 통계적 분석 233

■ 예제 7 - 2 기타요인 보정률의 산출 235

■ 예제 7 - 3 공시지가비교법(표준지법) 238

■ 예제 7 - 4 비교매매사례의 수정 241

■ 예제 7 - 5 대쌍비교법(1) 242

■ 예제 7 - 6 토지등급에 따른 비교매매사례의 수정 243

■ 예제 7 - 7 토지구성부분에 따른 비교매매사례의 수정 248

■ 예제 7 - 8 다중회귀분석법 251

■ 예제 7 - 9 할당평가(allotment valuation) 255

■ 예제 7`-`10 금액수정법 256

■ 예제 7`-`11 금액수정법과 비율수정법 267

■ 예제 7`-`12 비율승제법 259

■ 예제 7`-`13 시산가치의 조정 261

■ 예제 7`-`14 사무실건물의 평가 263

■ 예제 7`-`15 임대아파트의 평가 264

■ 예제 7`-`16 공장건물의 평가 266

■ 예제 7`-`17 창고용부동산의 평가 269

 

 

제 8 장 소득·경비의 분석과 조소득승수법

8.1 소득접근법의 갈래 271

8.2 조소득의 추계 273

8.3 영업경비의 추계 274

8.4 조소득승수법 275

8.5 응용예제 276

■ 예제 8 - 1 각종 비율과 현금수지의 계산 276

■ 예제 8 - 2 아파트 임대소득의 수정 277

■ 예제 8 - 3 점포임대료의 적절성 판단 278

■ 예제 8 - 4 임대아파트의 소득경비분석 280

■ 예제 8 - 5 사무실건물의 소득경비분석 282

■ 예제 8 - 6 평가목적의 수지명세서 작성 285

■ 예제 8 - 7 임대아파트의 경비내역 287

■ 예제 8 - 8 소득경비자료의 비교분석 289

■ 예제 8 - 9 점포부동산의 조소득승수 294

■ 예제 8`-`10 단독주택의 월조소득승수 296

■ 예제 8`-`11 임대아파트의 가능조임대료 298

■ 예제 8`-`12 조소득승수와 조임대료승수 299

■ 예제 8`-`13 교통계획 변경으로 인한 손실의 추계 301

 

 

제 9 장　자본환원율의 결정

9.1 자본환원과정 303

9.2 자본환원율의 결정방법 303

9.3 응용예제 306

■ 예제 9 - 1 명목수익률과 실질수익률 306

■ 예제 9 - 2 개발업자의 요구수익률 307

■ 예제 9 - 3 감가상각과 자본환원율 308

■ 예제 9 - 4 자본회수율의 산출 309

■ 예제 9 - 5 자본수익률의 산출 310

■ 예제 9 - 6 자본환원율의 변화 요인 312

■ 예제 9 - 7 자본환원율과 이자율과의 관계 314

■ 예제 9 - 8 호스콜드법에 의한 자본회수 315

■ 예제 9 - 9 시장추출법 315

■ 예제 9`-`10 투자결합법(1) 317

■ 예제 9`-`11 투자결합법: Ross의 방법 318

■ 예제 9`-`12 부동산의 가치상승과 자본환원율 320

■ 예제 9`-`13 엘우드법 321

■ 예제 9`-`14 부채감당법 322

■ 예제 9`-`15 부채감당법과 투자결합법과의 관계 323

■ 예제 9`-`16 소득경비분석과 최대가능 저당대부액 326

■ 예제 9`-`17 부채감당률에 의한 담보가치의 추계 326

 

 

제10장　잔여환원법

10.1 잔여환원법의 논리 329

10.2 자본회수법의 유형 330

10.3 잔여환원법의 종류 332

10.4 응용예제 335

■ 예제 10 - 1 토지가치의 추계 335

■ 예제 10 - 2 토지잔여법에 의한 나지가치의 추계 338

■ 예제 10 - 3 토지잔여법의 잘못된 적용 342

■ 예제 10 - 4 직선환원법을 결합한 토지잔여법 344

■ 예제 10 - 5 연금환원법을 결합한 토지잔여법 345

■ 예제 10 - 6 소득경비의 분석과 토지잔여법의 적용 348

■ 예제 10 - 7 직선환원법과 감채기금환원법을 적용한

건물잔여법 349

 

■ 예제 10 - 8 건물잔여법: 적절한 자본회수법의 선택 351

■ 예제 10 - 9 건물잔여법에 의한 과수원의 평가 353

■ 예제 10`-`10 부동산잔여법에 의한 건물가치의 추계 355

■ 예제 10`-`11 기간 말 가치변화와 부동산잔여법의 응용 356

■ 예제 10`-`12 세 가지 잔여환원법의 비교 357

■ 예제 10`-`13 적절한 자본환원기법의 선택 (1) 358

■ 예제 10`-`14 적절한 자본환원기법의 선택 (2) 361

■ 예제 10`-`15 자본회수법과 임대차 유형 362

■ 예제 10`-`16 저당잔여법과 최대매수가격 364

■ 예제 10`-`17 지분잔여법의 응용 364

 

 

제11장　저당지분환원법

11.1 저당지분환원법의 논리 367

11.2 저당지분환원법의 가정 368

11.3 자본환원율의 계산 369

11.4 응용예제 372

■ 예제 11 - 1 안정소득의 산출 379

■ 예제 11 - 2 예상매도가격의 계산 380

■ 예제 11 - 3 지분투자액의 계산 381

■ 예제 11 - 4 저당조건과 자본환원율 383

■ 예제 11 - 5 소득과 가치가 동시에 상승할 경우의 저당지분

분석 381

■ 예제 11 - 6 토지와 건물가치 변화율이 다른 경우의 저당지분

분석 382

■ 예제 11 - 7 추가저당이 있을 경우의 저당지분분석 384

■ 예제 11 - 8 최대지불가격의 결정 386

■ 예제 11 - 9 매도제안가격의 결정 389

■ 예제 11`-`10 환매조건부 부동산의 매수제안가격 391

■ 예제 11`-`11 지분배당률과 지분수익률과의 관계 392

■ 예제 11`-`12 가치와 소득변화에 따른 지분수익률의 변화 394

■ 예제 11`-`13 지분수익률의 변화에 따른 소득과

가치상승률의 변화 396

 

 

제12장　할인현금수지분석법

12.1 할인현금수지분석법의 유형 403

12.2 세후현금수지의 계산 404

12.3 기간 말 재매도가의 추계 406

12.4 응용예제 407

■ 예제 12 - 1 각종 현금흐름의 현가계산 407

■ 예제 12 - 2 유효수익률의 비교 408

■ 예제 12 - 3 예상 임대료의 추계 409

■ 예제 12 - 4 예상 세후현금수지의 추계 410

■ 예제 12 - 5 현금수지의 할인과 순영업소득 모형 411

■ 예제 12 - 6 순영업소득 모형(1) 412

■ 예제 12 - 7 순영업소득 모형(2) 416

■ 예제 12 - 8 시장가치와 투자가치 419

■ 예제 12 - 9 세전현금수지모형과 저당지분환원법에

의한 투자가치의 계산 421

■ 예제 12`-`10 비용접근법과 소득접근법을 적용한

타당성 분석 423

■ 예제 12`-`11 개발사업의 투자타당성 분석 428

■ 예제 12`-`12 할인현금수지분석의 과정 431

■ 예제 12`-`13 할인현금수지모형에 의한 각종 비율과

지수의 계산 435

 

 

제13장　임대차평가

13.1 임대차의 성격 441

13.2 임대차의 유형 441

13.3 임대차의 평가방법 442

13.4 응용예제 444

■ 예제 13 - 1 임대권의 가치와 임대료의 지불시기 444

■ 예제 13 - 2 점증임대료의 평가 445

■ 예제 13 - 3 임대료의 추계: 시장가치가 알려져 있을 때 446

■ 예제 13 - 4 임대사례비교법과 적산법(1) 448

■ 예제 13 - 5 임대사례비교법과 적산법(2) 451

■ 예제 13 - 6 임차자의 신용위험과 임대권의 가치 454

■ 예제 13 - 7 임대권의 가치와 매 기간의 지불임대료 457

■ 예제 13 - 8 계약갱신옵션과 임대권의 가치 458

■ 예제 13 - 9 임대차평가 할인율의 결정 460

■ 예제 13`-`10 비율임대차의 평가 462

■ 예제 13``-`11 다중임대차의 평가 463

■ 예제 13`-`12 토지개발임대차 465

■ 예제 13`-`13 토지임차권과 건물임차권의 가치추계 466

■ 예제 13`-`14 임차권에 대한 매수가격의 결정 468

■ 예제 13`-`15 임대차권의 수익률 계산 469

 

 

제14장　각종 물건과 권익의 평가

14.1 감정평가에 관한 규칙상의 평가 473

14.2 토지보상법 시행규칙상의 평가 476

14.3 응용예제 481

■ 예제 14 - 1 광산과 광업권의 평가(1) 481

■ 예제 14 - 2 광산과 광업권의 평가(2) 482

■ 예제 14 - 3 농업의 손실에 대한 보상 484

■ 예제 14 - 4 어업보상에 대한 손실액 산출방법 487

■ 예제 14 - 5 도입기계의 평가(1): 대상기계 자체의 평가 495

■ 예제 14 - 6 도입기계의 평가(2): 대상기계의 사용장소가치

평가 495

■ 예제 14 - 7 주식의 평가 501

■ 예제 14 - 8 영업권의 평가 503

■ 예제 14 - 9 휴업에 대한 손실보상액의 평가 506

■ 예제 14`-`10 입체이용저해율을 이용한 보상평가액 산정 510

■ 예제 14`-`11 정당한 보상액의 산정 515

 

 

제15장　평가컨설팅

15.1 평가컨설팅의 개념 517

15.2 평가컨설팅업무 518

15.3 응용예제 519

■ 예제 15 - 1 기증된 부동산의 실제매매가격 519

■ 예제 15 - 2 개축프로그램의 타당성분석(1) 522

■ 예제 15 - 3 개축프로그램의 타당성분석(2) 523

■ 예제 15 - 4 시장분석 525

■ 예제 15 - 5 최적 입지의 선정 528

■ 예제 15 - 6 저당대부의 타당성 검토 530

■ 예제 15 - 7 건물유형에 대한 타당성분석 531

■ 예제 15 - 8 투자대상토지의 결정 533

■ 예제 15 - 9 투자수익률 산정과 투자의사결정 536

■ 예제 15`-`10 투자대안의 위험과 수익의 분석 540

■ 예제 15`-`11 빌딩 매입에 대한 타당성분석 544

 

 

제16장　평가검토

16.1 평가검토의 개념 555

16.2 검토기준 556

16.3 평가검토의 한계 557

16.4 응용예제 558

■ 예제 16 - 1 대상부동산의 확인과 설명 559

■ 예제 16 - 2 평가권익, 평가목적, 예정용도 560

■ 예제 16 - 3 평가시점과 보고시점 561

■ 예제 16 - 4 최고최선의 이용 562

■ 예제 16 - 5 현존가치 564

■ 예제 16 - 6 시장흡수 565

■ 예제 16 - 7 비용접근법의 배제 566

■ 예제 16 - 8 매매사례비교법 567

■ 예제 16 - 9 소득접근법 569

■ 예제 16`-`10 경제적 타당성 571

■ 예제 16`-`11 임대아파트의 평가 572

■ 예제 16`-`12 자본환원율의 적절성 판단 573

 

 

제17장　평가분석 사례연구

17.1 머리말 577

17.2 평가목적 578

17.3 대상부동산에 관한 자료 578

17.4 유사부동산에 관한 자료 580

17.5 시장지역의 일반자료 583

17.6 응용예제 584

■ 예제 17 - 1 평가권익 584

■ 예제 17 - 2 최고최선의 이용 585

■ 예제 17 - 3 토지평가 586

■ 예제 17 - 4 비용접근법 589

■ 예제 17 - 5 매매사례분석 590

■ 예제 17 - 6 시장접근법 592

■ 예제 17 - 7 평가기법의 선택 594

■ 예제 17 - 8 자본환원율의 선택 595

■ 예제 17 - 9 할인율의 선택 596

■ 예제 17`-`10 소득접근법 601

■ 예제 17`-`11 시산가치의 조정 608

■ 예제 17`-`12 재산세에 대한 적절성 검토 608

 

부　　록

1. 우리나라의 서식형 평가보고서 613

2. 미국의 서식형 평가보고서 621

3. 감정평가에 관한 규칙 636

4. 미국의 통일평가실무기준 643

 

참고문헌 709