환매평가에서 지가변동률 산정

 

 

 

 

 

감정평가 실무에 있어서 당초 공익사업에 포함되었던 토지가 토지보상법 제4조 제5호이하의 다른

 

공익사업(택지개발사업)으로 다시 편입되어 환매권이 발생하는 경우에는 [토지보상지침 “제55조제

 

1항 제2호”]규정에 의하여 비교표준지를 선정하여 환매당시 가격을 산출하고, 인근유사 토지의 지

 

가변동률 산출하는 과정에서 표본지 선정 및 지가변동률 산출을 비교표준지 공시지가 공시년도 및

 

용도지역을 연계하여 모순 및 혼돈이 야기되는 실정임 여기에 대하여 한국감정원의 명확한 유권해

 

석을 부탁하며

 

 

 

 

 

질의1) 표본지 공시지가

 

토지보상평가지침 제55조제2항2호에서 지가변동률 산정을 위하 표본지 선정에서 다른 공익사업(택지개발사업)에 편입(환매 토지가 농림지역에서 도시지역 미지정으로 용도변경된 경우)되어 환매토지와 변경과정이 같거나 유사한 환매당시 공시지가 표준지도 포함 여부.

 

 

 

 

 

 

[지가변동률 조사. 평가에 관한 규정(국토해양부훈령 제91호)]에서 “지가변동률”이라 함은 이 규정에 의하여 조사․평가한 표본지의 적정가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교시점의 비율을 말한다. 라고 정의하고,

 

 

 

[부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호] "적정가격"이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

 

 

 

[부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호, 제3조]"표준지공시지가"라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사·평가하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.

 

 

 

[토지보상지침 제55조제2항3호] 취득당시와 환매당시의 표본지의 적정가격 결정은 당해 표본지의 표준지 공시지가를 기준으로 하되 다음 산식에 따른다. 이하 생략

 

 

 

 

 

위에서 보듯이 적정가격 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말하나, 표준지 공시지가는 시세의 현실화율 정부정책에 따라 매년 1월1일 기준으로 공시하는 적정가격으로 시세와는 차이가 있는 가격이다.

 

 

 

따라서 [공익사업을위한 토지의 취득 및 손실에 관한 법률]의 환매권에서의 입법 취지는 당해 공익사업으로 인한 개발이익 배제조항으로 인근유사토지의 지가변동률은 [지가변동률 조사. 평가에 관한 규정(국토해양부훈령 제91호) 제3조, 제12조, 제14조]에 규정에 따라 취득 및 환매당시 시세 반영한 표본지 적정가격이 합리적이라 생각함.

 

 

 

 

 

질의 2) 통상의 인근유사 토지 정상 지가변동률 [시행령] “제48조”

취득시점이나 환매당시 감정평가에서 기타요인으로 보정하여 감정가격 산출 시 당해 공익사업과 직접적으로 관련 없는 인근지역 내 에서 협의 취득 시부터 환매당시 까지 계속하여 공시한 표준공시지가(표본지)에서 정상적인 지가 변동률 산정 시 공시지가 대 공시지가인가, 공시지가에 기타요인 보정한 시가(적정 감정가격) 산출이 합리적인가?

 

 

 

 

 

 

 

<참고 법률>

 

 

1) 법 제91조제4항에서 "토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우"라 함은 환매권 행사당시의 토지가격이 지급한 보상금에 환매당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 초과되는 경우를 말한다. <토지보상법 시행령 제48조>

 

 

 

2) “표본지”라 함은 지가변동률 조사․평가대상 필지 중에서 행정구역별․용도지역별․이용 상황별로 선정한 대표적인 필지를 말한다. <지가변동률 조사․평가에 관한 규정 제3조제1호>

 

 

3) “지가변동률”이라 함은 이 규정에 의하여 조사․평가한 표본지의 적정가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교시점의 비율을 말한다. <지가변동률 조사․평가에 관한 규정 제3조제2호>

 

 

4) "표준지공시지가"라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다. <부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제5호>

 

 

5) "적정가격"이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. <부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호>

 

 

6) 제3조(표준지공시지가의 조사·평가 및 공시) ① 국토해양부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.<개정 2008.2.29>

 

 

7) 제12조(가격자료의 수집 및 정리) ①표본지 가격의 조사․평가 시에는 인근지역(자료가 충분하지 못한 경우는 유사지역의 자료를 사용한다)의 최근 지가동향 및 제반 경제․사회동향을 종합 판단하여 거래사례, 평가선례, 보상선례, 조성사례, 분양사례, 수익사례, 세평가격 등 가격결정에 참고가 되는 자료(이하 “가격자료”라 한다)를 수집하여 이를 정리한다. <지가변동률 조사․평가에 관한 규정 제12조>

 

②제1항의 규정에 의한 가격자료는 다음 각 호의 요건을 갖춘 것으로 한다.

1. 최근 1년 이내의 자료인 것

2. 사정보정이 가능한 것

3. 지역요인 및 개별요인의 비교가 가능한 것

4. 토지 및 그 지상건물이 일체로 거래된 경우에는 배분법의 적용이 합리적으로 가능한 것

 

 

 

8) 제14조(평가가격의 결정 및 표시) ①지가변동률 표본지 가격은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호의 적정가격으로 평가하며, 조사․평가의 기준은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제5조를 준용한다.

 

 

②표본지의 평가가격은 평방미터당 가격으로 표시하되, 유효숫자 세자리까지 표시할 수 있다.

<지가변동률 조사․평가에 관한 규정 제14조>

 

 

 

비교표준지의 선정 비교표준지의 선정은 환매토지의 인근지역에 있는 것으로 지목 및 이용상황 등이 유사한 것으로 합니다. 다만, 당해 공익사업에 따른 공법상 제한이나 개발이익이 있는 경우에 이를 고려하여 평가하게 됩니다.

 

 

 

 

연도별 공시지가의 선택 환매당시에 공시되어 있는 표준지의 공시지가 중 환매당시에 가장 근접한 시점의 표준지 공시지가를 기준으로 합니다. 다만, 환매토지가 다른 공익사업에 편입되는 경우에는 비교표준지의 선정, 적용 공시지가의 선택, 지가변동률의 적용 그 밖의 평가 기준은 그 다른 공익사업에 편입되는 경우와 같이 하게 됩니다.

 

 

 

 

즉, 당초 공익사업에 포함되었던 토지가 토지보상법 제4조 제5호이하의 다른 공익 사업으로 다시 편입되어 환매권이 발생하는 경우에는 다른 공익사업에 다시 편입 되지 않은 경우와는 달리 환매권의 발생 취지 등을 고려하여 볼때 그 다른 공익사 업과 동일한 비교표준지의 선정, 적용공시지가의 선택, 지가변동률의 적용 그 밖 의 평가기준을 적용하는 것이 타당하여 신설된 것으로 판단됩니다.

 

 

 

 

 

지가변동률의 산정

 

 

지가변동률의 산정을 위한 표본지의 선정은 당해 공익사업과 직접 관계가 없는 것으로서 인근지역에 있는 공시지가 표준지로 함을 원칙으로 합니다. 다만, 당해 공익사업과 직접 관계가 없는 것으로서 환매토지와 그 공부상 지목 및 이용상황 등이 유사한 공시지가 표준지가 인근지역에 없는 경우에는 인근지역 에 있는 공시지가 표준지가 아닌 것으로서 그 공부상 지목 및 이용상황 등이 유사 한 토지를 표본지로 선정합니다.

 

 

 

다만, 지가변동률의 산정을 위한 표본지를 선정하는 경우에서 그 환매토지가 취 득 이후 환매당시까지 당해 공익사업과 직접 관계없이 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 경우에는 그 환매토지와 용도지역 또는 용도지구 등의 변경과정이 같거나 유사한 인근지역에 있는 공시지가 표준지등을 표본지로 선정하는 것을 원칙으로 합니다.

 

 

 

 

이를 정리하면 취득, 환매당시의 표본지의 선정은 (1) 당해 공익사업과 직접 관 계가

 

없는 것으로 인근지역에 있는 표준지 공시지가, (2) 환매토지가 당해 공익사 업과 직

 

접 관계없이 용도지역 등이 변경된 경우에는 환매토지와 용도지역 등의 변 경과정이

 

같거나 유사한 표준지 공시지가를 선정하게 됩니다.

 

 

2010년 3월 17일

「토지보상평가지침」전면개정 주요내용

 

 

 

1. 개발이익 배제원칙 강화

 

1) 공시지가 소급적용기준 마련 (21회 기출)

 

2) 보상선례 선정기준 강화

 

3) 지가변동률 적용기준 강화

 

 

 

2. 기타 평가기준

 

1) 용도지역 경계에 있는 도로의 용도지역 결정

 

2) 미불용지의 평가기준 일부개정

 

3) 무허가건축물부지 현황평가시 차감대상 부담금 추가

 

4) 예정공도 평가기준 변경

 

5) 새마을도로 등의 미불용지 준용평가 폐지

 

6) 선하지 등의 평가기준

 

7) 환매토지의 평가기준 변경

 

 

 

 

 

※ 개정 주요내용

 

 

① 개발이익배제를 위한 공시지가 소급적용기준 마련 (제10조)

                <현 행>                                      <2010년 개 정>

 

ㅇ (토지가격 변동 인정기준)

(신설)

*(주) 비교기간 : 공고․고시일 해당년도 초일 ~ 토지보상법 제70조 제3항 내지 제4항에 따른 적용공시지가 공시기준일

 

 

ㅇ (토지가격 변동 인정기준)

   당해 시군구 공시지가 대비 지구내 공시지가가 비교기간*주 중 1.3배 이상 및 5%P의 상승률 격차 발생한 경우를 토지가격 변동으로 간주

 

ㅇ 개정사유

  - 공익사업계획/시행의 공고/고시로 토지가격이 변동된 경우 공고․고시일 전 공시지가를 소급적용토록 2007.10.17 개정된 토지보상법 제70조제5항에도 불구하고

  - “토지가격이 변동된 경우”에 대한 객관적 기준 미비로 인해  소급적용 여부가 담당평가사의 주관적 판단에 좌우되어 개발이익 배제가 미흡하다는 지적에 따라

 

 

- 토지보상평가지침에 공시지가 소급을 위한 기준으로서 토지  가격변동 인정기준을

신설하여 향후 개발이익 원천배제

 

 

 

 

 

② 개발이익배제를 위한 보상선례 선정기준 강화 (제17조)

               <현 행>                                   <2010년 개 정>

ㅇ (보상선례 선정기준)

 

최근 2년 이내의 선례 선택

ㅇ (보상선례 선정기준)

   적용공시지가의 선택기준과 동일한 선정기준을 적용

예) 사업인정전 공시지가 적용 시 사업인정 이후 선례 선정불가

 

ㅇ 개정사유

  - 토지보상법은 공시지가 적용 시 사업인정고시일 등 이전시점을 적용하여 개발이익의 배제를 명문화하고 있으나,

 

 

  - 토지보상평가지침은 당해사업으로 인한 개발이익이 포함될 가능성이 농후한 최근 2년 이내의 보상선례를 선정토록 규율하여 기타요인 보정과정에서 보상선례에 의한 개발이익이 반영된 평가를 유도할 수 있다는 의견에 따라

 

 

  - 공시지가 선정기준과 동일한 시간적 선정기준을 선례선정에도 적용토록 관련지침을 개정하여 향후 개발이익 배제원칙 강화 및 보상선례에 의한 부실과다평가 방지로 보상원가 절감예상

 

 * 신설/강화된「공시지가 소급적용기준」 및 「최근 보상선례  선정금지 기준」으로 개발이익 배제원칙 강화

 

 

 

 

 

 

③ 개발이익배제를 위한 지가변동률 적용기준 강화(제11~12조)

 ㅇ 지가변동률내의 개발이익 배제기준 강화

개발이익배제를 위하여 당해 시군구가 아닌 인근 시군구 지가변동률을 적용하는 요건인 「지가변동률에 개발이익이 반영된 경우」를 판단하는 시간적 기준을 아래와 같이 변경

 <현 행>

<개 정>

최근 6개월간

사업인정고시일이 속한 달로부터 6개월

 또는 가격시점이 속한 달 직전 6개월

 

 

ㅇ 표준지와 대상토지의 지가변동률이 상이(相異) 시 적용기준 개정

표준지와 평가대상토지의 용도지역․이용상황 또는 소재지(시․군․구)가 상이한 경우 모두 평가대상토지를 기준으로 지가변동률을 산정토록 변경

조건

 <현 행>

<개 정>

용도지역 상이

비교표준지 기준

대상토지 기준

소재지역 상이

대상토지 기준 (단 비교표준지 기준방식과 1% 격차발생 시 기타요인으로 보정)

대상토지 기준

(단서 삭제)

 

ㅇ 지가변동률 추정방식 구체화

가격시점 당시 미발표된 월의 지가변동률은 추정은 일괄추정방식으로 정리

(구체적으로 규정되지 아니한 종전에는 실무적으로 다양하게 추정)

☞ 일괄추정방식 : 2개월 이상 추정시 월단위 구분폐지 및 추정된 지가변동률을 반올림 처리없이 적용한 후 전체기간 지가변동률을 소수6자리에서 반올림(예 : 1월 지가변동률(5%)을 기준으로 4월 20일까지 추정하는 경우 : 1.05×(1+.05×(28+31+20)/31)=1.18379))

 

 

 

 

 

 

④ 용도지역 경계에 있는 도로의 용도지역 결정 (제25조 제2항)

양측 용도지역 경계에 있는 도로로서 용도지역 확인이 곤란한 경우의 용도지역 확인기준 신설

조건

 <신설 기준>

주거․상업․공업지역 중 2개 지역의 경계도로

도로의 중심선을 용도지역의 경계로 간주

주거․상업․공업지역과 녹지지역의 경계에 있는 도로

통과도로인 경우

중심선을 용도지역 경계로 간주

일반도로인 경우

녹지지역이 아닌 지역으로 간주

 

⑤ 미불용지 평가기준 일부개정 (지침 제32조 제6항)

공익사업의 기존시설내 사유지에 대한 공익시설 관리청 등으로부터 보상평가의뢰 시 그 공익사업의 종류, 시행기간, 편입시점, 기타 절차 이행 여부의 확인이 곤란한 경우에도 미불용지로 보고 평가가능

 

 

 

⑥ 무허가건축물부지 현황평가시 차감대상 부담금 추가 (제33조 제3항)

 <현 행>

<개 정>

농지보전부담금

(농지법 제38조)

농지보전부담금(농지법 제38조)

대체산림자원조성비(산지관리법 제19조)

 

 

 

 

⑦ 예정공도 평가기준 변경 (제36조 제3항)

 <현 행>

<개 정>

미불용지 평가기법 준용

(편입당시 이용현황 기준평가)

공도부지 평가기법 준용

(공도부지가 도로로 이용되지 아니할 경우 예상되는 인근 표준적 이용상황)

 

 

 

 

 

 

⑧ 새마을도로 등의 미불용지 준용평가 폐지 (제37조제2~3항)

 <현 행>

<개 정>

새마을사업 또는 지역주민의 공동사업, 자조사업 등에 의해 확장․개설된 도로는 미불용지 평가기법 준용(편입당시 이용현황 기준평가)

관련조항

삭제

 

 

☞관련판례 

①새마을 농로 확장공사로 인하여 자신의 소유 토지 중 도로에 편입되는 부분을 도로로 점유함을 허용함에 있어 손실보상금이 지급되지 않았으나 이의를 제기하지 않았고 도로에 편입된 부분을 제외한 나머지 토지만을 처분한 점 등의 제반 사정에 비추어 보면, 토지소유자가 토지 중 도로로 제공한 부분에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 봄이 상당하다고 한 사례 (대판2005다31736)

 

 

 

 

 

②토지보상법상의 미불용지로 인정되려면 보상금이 지급될 필요가 있는 종전 공익사업 부지이어야 하므로 주민자조사업의 지원 등으로 행하여진 도로는 미불용지에 해당하지 않는다

(대판2008두22129 발췌․요약)

재결처분취소

[대법원 2008두22129, 선고, 2009.3.26, 판결]

【판시사항】

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조 제1항의 미불용지로 인정되기 위한 요건

[2] 수용대상토지가 도시계획구역 내에 있는 경우 비교표준지의 선정 방법

[3] 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에서 이의재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 품등비교에서만 평가를 달리하여 감정결과에 차이가 생긴 경우, 그 중 어느 것을 신뢰할 것인지가 사실심 법원의 재량에 속하는지 여부(적극)

 

 

【참조조문】

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조 제1항 / [2] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조 / [3] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조, 제68조, 제70조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조, 행정소송법 제27조

 

 

【참조판례】

[2] 대법원 1999. 1. 15. 선고 98두8896 판결(공1999상, 302), 대법원 2000. 12. 8. 선고 99두9957 판결(공2001상, 288), 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507 판결(공2007하, 1279), / [3] 대법원 1993. 6. 29. 선고 92누14779 판결(공1993하, 2161), 대법원 2008. 10. 9. 선고 2007두25237 판결

 

 

【전문】

【원고, 상고인】

【피고, 피상고인】 한국토지공사 (소송대리인 변호사 류용기)

【원심판결】 서울고법 2008. 10. 14. 선고 2007누841 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.

 

【이 유】 상고이유를 판단한다.

1. 사실상의 사도의 평가에 관한 위법 여부( 원고 1의 상고이유 제1점, 원고 2의 상고이유 제3점에 관하여)

원고 1은 이 부분 상고이유로서 판교동 172-2 토지상에 제2종 근린생활시설을 신축하여 영업한 사실이 없으므로 그러한 사실이 있다는 점 등에 기초하여 판교동 172-2 전 154㎡를 사실상의 사도로 인정한 원심판결은 부당하다고 주장하나, 이는 사실심의 전권에 속하는 사실인정을 탓하는 것에 불과하여 적법한 상고이유가 될 수 없다. 또한, 원심이 원고 1의 판교동 172-2 전 154㎡, 원고 2의 하산운동 241-3 대 38㎡, 하산운동 241-4 전 167㎡, 하산운동 252 전 12㎡에 관하여 그 채택 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정하고, 위 토지들이 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2005. 2. 5. 건설교통부령 제424호로 개정되기 전의 것) 제26조 제2항 소정의 ‘도로 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’ 또는 ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’로서 ‘사실상의 사도’에 해당한다고 판단한 조치는 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 사실상의 사도에 관한 채증법칙 위반이나 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 인접토지 평가의 위법 여부( 원고 3의 상고이유 제1점에 관하여)

원심이 원고 3의 판교동 160-5 대 594㎡에 관하여, 감정평가에 관한 규칙 제15조 제1항에 따라 평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 하므로 인접한 판교동 160-6과 반드시 접근조건, 획지조건에서 동일하게 평가되어야 한다고 할 수 없다고 판단한 조치는 수긍이 가고, 거기에 상고이유와 같은 개별요인의 산정에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 미불용지 보상에 관한 위법 여부( 원고 4의 상고이유 제1점, 원고 2의 상고이유 제2점에 관하여)

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조 제1항의 미불용지는 ‘종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지’이므로, 미불용지로 인정되려면 종전에 공익사업이 시행된 부지여야 하고, 종전의 공익사업은 적어도 당해 부지에 대하여 보상금이 지급될 필요가 있는 것이어야 한다.

그런데 기록에 의하면, 원고 4의 판교동 373-7 천 573㎡, 판교동 373-9 잡종지 55㎡, 원고 2의 하산운동 241-3 대 38㎡, 하산운동 241-4 전 167㎡, 하산운동 252 전 12㎡가 미불용지에 해당하는지에 관하여, ① 원고 4의 위 판교동 373-7 토지는 1974. 10. 30. 이전부터 하천(운중천)으로 편입되어 같은 날 무신고 토지의 이동지 정리지침에 의거하여 모번지인 373-4에서 분할되었고, 그 후 경기도가 하천정비공사를 한 사실, ② 위 판교동 373-9 토지는 주민들의 의견을 종합하여 볼 때 운중천 개수공사 제방도로 포장 당시 시멘트 포장을 한 것으로 추정되는 사실, ③ 1984년경에 성남시 분당구 하산운동 241-3 일대의 주택 및 점포 13동 약 40여 가구의 출입로가 호우로 패이고, 무너져 주민편익을 위하여 원고 2의 위 하산운동 241-3 토지, 하산운동 241-4 토지, 하산운동 252 토지를 포함한 위 출입로를 운중동 동장의 포괄사업비로 시멘트 포장한 사실을 알 수 있는바, 위 도로포장공사 등의 규모나 공사 당시의 상황 등에 비추어 볼 때 위 도로포장 등은 보상금이 지급될 필요가 있는 위 시행규칙 제25조 제1항의 공익사업에 의한 것이라기보다는 토지들의 소유자를 포함한 주민들의 필요에 따라 주민자조사업의 지원 등으로 행하여진 것으로 보일 뿐이다.

또한, 원고 4의 위 판교동 373-7 토지의 경우 이미 자연적으로 하천으로 편입된 후 하천정비공사 등이 시행되었는바, 이와 같은 경우 지가의 저하는 하천으로의 자연적인 편입에 의한 것이지 하천정비공사의 시행으로 인한 것이 아니므로 위 판교동 373-7 토지의 경우 이 점에서도 미불용지로서 보상할 수는 없다고 할 것이다( 대법원 1993. 5. 25. 선고 92누17259 판결 참조).

따라서 위 판교동 373-7, 판교동 373-9, 하산운동 241-3, 하산운동 241-4, 하산운동 252 토지는 위 시행규칙 제25조 제1항의 미불용지에 해당하지 않는다 할 것인바, 원심이 위 토지들이 미불용지인지에 관한 판단을 생략한 채 미불용지인 경우에도 종전의 공익사업과 주체와 목적이 상이한 경우에는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가할 것이 아니라는 이유로 보상액을 수용재결 당시의 토지의 이용상황을 기준으로 산정하여야 한다고 한 것은 그 이유 설시에 부적절한 면이 있지만, 위 토지들을 미불용지로서 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 보상해야 한다는 원고 4, 원고 2의 주장을 배척한 결론은 결과적으로 정당하므로, 원고 4, 원고 2의 이 부분 상고이유도 받아들일 수 없다.

4. 비교표준지 선정의 위법 여부( 원고 5의 상고이유 제1점)

수용대상토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가령 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다( 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507 판결 등 참조).

위 법리와 기록에 비추어 보면, 원고 5의 판교동 442-1 전 13㎡에 관하여 용도지역이 자연녹지로 같은 판교동 417-2를 비교표준지로 선정한 데에 잘못이 없다고 한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유와 같은 비교표준지의 선정에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

5. 현황판단의 위법 여부( 원고 4의 상고이유 제2점, 원고 2의 상고이유 제1점)

판교동 373-7 천 573㎡, 판교동 373-9 잡종지 602㎡에 관하여 허가를 얻어 공장용지로 사용하였다는 원고 4의 주장이나 하운산동 241-3 대 38㎡가 도로가 아닌 대지의 일부분으로 사용되고 있고, 하운산동 241-4 전 1,651㎡와 하운산동 252 전 87㎡가 전(田)이 아닌 대지로 사용되고 있다는 원고 2의 주장은 사실심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 탓하는 것에 불과하여 적법한 상고이유가 될 수 없다.

6. 감정결과 채택의 위법 여부( 원고 1, 원고 3, 원고 5의 상고이유 제2점, 원고 4의 상고이유 제3점, 원고 6, 7, 8의 상고이유, 원고 2의 상고이유 제4점)

토지수용보상금의 증감에 관한 소송에 있어서, 이의재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격사정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 품등비교에만 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우에는, 그 중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상, 그 각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가 하는 것은 사실심 법원의 재량에 속한다( 대법원 2008. 10. 9. 선고 2007두25237 판결 등 참조).

위 법리와 기록에 비추어 보면, 원심이 제1심 법원 감정인의 감정 결과에 특별한 위법이 없고, 다른 감정결과에 비하여 더 구체적이고 타당하다고 인정하여 이를 채택한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 감정 결과의 채택에 관한 채증법칙 위반, 심리미진, 법리오해의 위법이 없다.

7. 결 론

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 정하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관 박시환(재판장) 박일환 안대희(주심)

 

 

 

 

 

 

⑨ 선하지 등의 평가기준 (지침 제46조의2)

 <현 행>

<개 정>

선하지 등(선하지, 지하철)는 선하지 제한을 받지 않는 상태로 평가하되, 구분지상권 설정, 임대차계약 체결 등의 경우 소유권외의 권리 목적이 되는 토지의 평가방법 준용

선하지 등(선하지, 지하철, 송유관 부지)는 선하지 제한을 받지 않는 상태로 평가하되, 구분지상권 설정 시 소유권외의 권리 목적이 되는 토지의 평가방법 준용

 

 

 

 

 

 

 

⑩ 환매토지의 평가기준 변경(지침 제55조 제1항 제2호)

 <현 행>

<개 정>

 

신설

 

환매토지가 다른 공익사업에 편입되는 경우 「환매당시 적정가격」은 다른 공익사업의 보상평가기준 적용

(즉 다른 공익사업의 개발이익 배제평가)

 

 

 

투자자 K씨와 SC제일은행은 PF(Project Financing)를 통해 대상 주상복합건물에 투자하고자 한다. 다음에 제시된 자료를 활용하 여 대상부동산의 종합수익률(Overall Yield Rate)을 산정하시오 (10점)

 

 

<자료 1> 대상부동산에 관한 사항

 

1. 토지 : A시 B구 C동 100번지 대 200㎡

 

2. 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건

 

1층 : 115.3㎡(근린생활시설)

2층 : 115.3㎡(근린생활시설)

3층 : 108㎡(주택)

4층 : 90.6㎡(주택)

지층 : 128.1㎡(근린생활시설)

 

 

3. 도시계획사항 : 일반주거지역

 

 

4. 도로교통 및 형상,지세:남측으로폭 8m의도로와 접하며 장방형 평지임.

 

 

5. 가격시점 : 2011년 9월 4일

 

 

 

 

<자료 2> 공시지가자료 (공시기준일 2011. 1. 1)

기호

소재지

면적

(㎡)

지목

이용상황

용도지역

형상, 지세

도로

교통

공시지가

(원/㎡)

1

C동 95

250

주거용

일반주거

부정형,평지

소로

한면

950,000

2

D동115

153

주상복합

일반주거

제형,평지

소로

한면

1,050,000

               ※ 표준지는 2011. 1. 1 당시에는 소로한면이었으나 현재는 중로한면임.

 

 

 

 

<자료 3> 대상건물에 관한 자료

1. 신축년도 : 2000. 4. 5

 

2. 본건 건물의 주택부분은 도시가스보일러에 의한 난방시설이 되어 있으며, 각층별 위생시설을 구비하고 있음.

 

 

 

 

<자료 4> 거래사례자료

 

1. 거래사례(1)

(1) 소재지 : B구 C동 333

(2) 토지 : 주거나지, 400㎡

(3) 용도지역 : 자연녹지지역

 

(4) 거래조건

기존 저당대부를 인수하는 조건으로 현금 50,000,000원을 지급하였다. 저당대부액은 2003년 1월 1일 저당설정 당시 60,000,000원이었고 저당기간은 20년, 저당이자율은 10%, 매년말 원리금균등상환조건이다. 이 사례는 조사결과 급매로 밝혀졌다.

 

(5) 거래시점 : 2011년 1월 1일

 

 

 

 

 

2. 거래사례(2)

(1) 소재지 : B구 C동 350

(2) 토지 : 대, 250㎡

(3) 건물 : 위 지상 조적조 슬래브지붕 주상용 단층 연면적 42평

(4) 용도지역 : 일반주거지역

(5) 거래금액 및 조건

100,000,000원, 거래당시 60%, 6개월 후 잔금을 지급하는 조건으로 거래되었다. 건물은 2006년 8월초 사용승인을 받았다. 가격시점 가격구성비는 토지 : 건물 = 6 : 4 임.

 

(6) 거래시점 : 2011년 9월 1일

 

 

 

3. 거래사례(3)

(1) 소재지 : B구 C동 150

 

(2) 토지 : 대, 200㎡

 

(3) 건물 : 위 지상 철근콘크리트 슬라브지붕 주상복합 4층(지하1층), 각층

면적 110㎡, 지하〜4층 각층면적

 

(4) 용도지역 : 일반주거지역

 

(5) 거래금액 및 조건 :

400,000,000원, 거래당시 60%, 6개월 후 잔금을 지급하는 조건으로 거래되었다. 토지 건물 일체로 거래된 사례로 건물요인비교 : 대상/사례 = 1.05 , 일체품등비교 : 대상 / 사례 = 1.05임.

 

(6) 거래시점 : 2011년 9월 4일

 

 

 

 

<자료 5> 수익사례자료

1. 임대사례

(1) 소재지 : B구 C동 125

(2) 토지 : 대, 250㎡, 일반주거지역, 중로한면, 장방형, 평지

(3) 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 4층건 연면적 500㎡

(4) 임대시점 : 2011년 1월 1일 〜 2011년 12월 31일

 

    1) 임대수입명세

        ① 지불임료 : 월 20,000,000원 (매월 초 지급)

        ② 예금적성격의 일시금 : 지불임료의 8월분

        ③ 선불적성격의 일시금 : 지불임료의 2월분

        ④ 주차장수입 : 월 1,000,000원

 

 

 

    2) 지출명세

        ① 공실손실상당액 : 지불임료의 5%

        ② 유지관리비 : 10,000,000원

        ③ 재산세 : 9,000,000원 (당해부동산 귀속분)

        ④ 종합부동산세 : 4,000,000원 (당해부동산 귀속분 50%포함)

        ⑤ 소득세 : 5,000,000원

        ⑥ 기타조세공과 : 5,000,000원

        ⑦ 공익비 및 부가사용료 : 월 400,000원 (실비상당액 400,000원)

        ⑧ 손해보험료 : 3,000,000원

        ⑨ 기타 제경비 : 50,000,000원으로 이중 20%는 임차인부담

        ⑩ 임대개시 후 옥상의 휴게실 설치비용으로 50,000,000원을 지출

 

 

(5) 기타사항

사례는 C동 중심에 위치하는 사례로, 주거용 원룸에 대한 수익사례로

개별요인 비교할 때, 토지 건물은 일체로 대상보다 5% 열세하다.

 

 

 

 

<자료 6> 건축비 표준단가(가격시점 현재)

 

1. 주택 기타 표준단가

구조

용도

표준단가

철근콘크리트조 스라브

주택

450,000원/㎡

철근콘크리트조 스라브

근린생활지역

?

 

               ※ 보정내역 : 난방시설 46,000원/㎡, 위생시설 37,000원/㎡

               ※ 경제적 내용년수는 50임. 감가수정은 정액법, 잔가율은 0임.

 

 

2. 근린생활시설 표준단가

근린생활시설의 건축단가는 원자재 가격의 급격한 상승세로 인해 그 추세에 따라서, 따로 산정할 필요가 있다고 판단된다.

(단위: 원/㎡)

구분

1.1

4.1

7.1

10.1

2010

330,000

332,000

335,000

340,000

2011

348,000

350,000

-

-

 

 

 

 

<자료 7> 지가변동률 (%)

10년 8월 31일 정부의 부동산 억제책이 08년 들어와 효과를 보이면서, 2011년 1월 1일 이후부터는 일반주거의 경우 매월 0.5%씩, 일반상업의 경우 매월 0.7%씩 상승하고 있다.

 

 

 

 

<자료 8> 요인비교자료

 

1. 지역요인

지역요인은 C동을 100으로 보았을 때, D동은 90이었다.

 

 

2. 개별요인 (가격시점 현재)

구분

항목

대상

표준지

거래사례(3)

가로조건

가로의 폭

100

100

100

계통 및 연속성

100

105

100

접근조건

상업중심과의 편의성

100

103

100

교통시설과 편의성

100

100

105

환경조건

공급 및 처리시설의 상태

100

102

100

인근환경

100

105

100

획지조건

면적, 지세, 형상

100

98

95

접면도로 상태

100

100

100

※ 가격시점의 대상 토지를 100으로 보았을 때, 표준지는 공시기준일을 기준 으로 표준지의 가로조건 중 가로의 폭은 100이고, 계통 및 연속성은 105 이다. 거래사례는 거래시점을 기준으로 한다.

 

 

 

 

<자료 9> 기타

 

1. 인근지역내 일반적인 투자유형은 자기자본 : 타인자본이 4 :6인 것으로 조사되었으며, 전형적인 보유기간은 10년임.

 

2. 융자조건 : 시중은행의 전형적인 대출기간은 20년, 원리금 균등 상환조건이며 개인의 신용도에 따른 차이가 없고,MC(r,20)=0.12558임.r=11%/년

 

3. 상환기금률 : 10년을 기준으로 하여 0.07로 본다.

 

4. 토지환원이율 : 0.08, 건물 상각전 환원이율 : 0.13

 

5. 부동산 가격동향 : 토지는 10년간 18%상승, 건물은 6% 하락예상

 

6. 물리적 투자결합법에 의한 종합환원이율과 금융적 투자결합법. 엘우드법에 의한 종합환원이율은 동일한

    것으로 가정함.

 

7. 법인세율 : 30%

 

8. 기타 필요한 사항은 2012.1.1 시행 예정인 Valuation Standard를 기준으로 할 것

이정국 감정평가사님의 논문입니다.

 

부실채권 평가가 20회 출제되어 부실채권의 경우 감정평가이론시험에 향후 출제될 가능성이 있습니다.

 

 

 

이정국 부실채권.pdf

이정국 부실채권.pdf
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안녕하세요? 아랴세여입니다.

   

오늘은 2년차 실무 접근에 대해 제 경험에 비추어 써보도록 하겠습니다. 물론 하나의 케이스에 불과하니 받아들이실 부분은 받아들이시고 아니다 싶은 부분은 과감히 무시하시면 되겠습니다. 합격생도 사람이고 수험생도 사람이고...수험생이 합격생이 되는 것이니 여러분들의 방법도 합격생의 방법보다 훨씬 더 좋을 수 있거든요.

 

 

우선 제 공부스타일은 "한 놈만 조진다"입니다. 여러 놈을 한꺼번에 조지다보면 힘이 분산되고 확실히 죽여놓지 않으면 언젠가 회복해서 달려들어서리...확실히 죽였다 싶을때까지 계속 확인사살 또 확인사살이죠.

 

 

 

저의 실무 정복의 역사를 살펴보면...2001년 7월1일부터 시작됩니다. 7월 1일이 1차 시험이니 그 날 저녁에 동아리선배님(김영조 평가사님)이 1차를 보시고(3년차동차였음) 친히 봉천동으로 오셔서 덕산서점에서 책을 골라주셨습니다.

 

신체계, 핵심 두권과 안정근 평가실무, 평가이론, 서동기감정평가이론 등 (지금은 다 개정되었거나 일반적인 책들이니 언급해도 되리라 판단됩니다)을 골라주셨습니다. 그리고 테이프는 그때 당시 실무무림을 장악하셨던 홍병각평가사님 테이프를 샀구요.

 

 

7월 2일부터 홍평가사님 테이프를 들으면서 실무를 시작했는데 사실 테이프 한개를 제대로 듣지 못했습니다. 아시다시피 6계수의 압박이 장난 아니더라구요. 그래서 그 다음부터는 6계수만 했습니다. 물론 저녁에는 이병철변호사님의 행정법 테이플 들었는데 정말 듣는데 의미만 두었죠.

 

 

 

6계수를 해보셨으니까 아시겠지만 식 외우는거야 머 며칠이면 외우시지만 문제에 적용하고 답을 내는 것은 그리 녹록치 않습니다. 며칠 지나지 않아 실무강의가 개강되었는데 전 설법 정하용평가사님의 강의를 듣게 되었습니다. 6계수 부분은 미리 예습을 조금 한 터라 들으니까 이해는 되었습니다. 1강은 6계수라서 괜찮았는데 차츰 공시지가기준평가 들어가고 이러니까 어렵더라구요.

 

그럭저럭 7월강의는 따라갔습니다. 답안지에 답안형식으론 당연히 못써도 시점수정이나 현금등가는 대강대강 할 수 있을 정도...그러고 8월이 왔는데 공적평가를 들어가니까 정말 난감하더군요. 공적평가 첫 강을 듣는데 아 이건 지금 공부할 내용이 아니다(몸에서 반응이 옵니다. 주화입마의 기운이...)는 생각이 들어서 과감히 강의를 접었습니다(학원비가 안들었기때문에 포기는 과감히...). 그리고 다시 이제까지 배웠던 부분을 복습하기로 했죠. 생각만요 ㅋㅋ

   

그리고 정동진에 해보고 영화 몇 편(여름에 블록버스터가 많죠^^) 보러 다니니까 8월이 가더군요. 시험장에 가서 실무문제를 봤는데 정말 .. 평가개요도 못적겠더군요. 그래서 단 한글자도 쓰지 못하고 답안지를 냈습니다. 실무가 그럴진대 이론, 법규는 말할 나위가 없겠죠 ㅋㅋ

 

드디어 9월이 왔습니다.

 

대부분의 2차 수험생들이 그러하듯이 9월은 시작의 달이다. 의욕적으로 출발한 7월과 8월이 어영부영 지나가버리고 남은 것은 "6계수의 추억"뿐...

 

먼저 7월에 듣다가 포기한 홍병각평가사의 테이프청취를 시작하였다. 일반평가 토지건물 3방식 종합문제를 풀지 못하면 그 이후 진도 (공장, 기계등의 일반평가 짜투리와 공적평가 전부)가 무의미하다는 것을 실감한 결과일 것이다. 6계수가 어느 정도 돌아가고 토지 3방식이 어느 정도 이해되기 시작하였다.

 

 

그때부터 안정근평가실무를 학원수업에 맞춰 시작하였고 크게 3방식 토지건물의 이해와 안정근실무로 가닥을 잡아가게 되었다.

   

9월이 어느덧 지나가고 있을 무렵 1차때 학원에서 오다가다 안면이 있었던 동갑내기 L군에게 스터디제의를 받았다. 멤버는 L군과 나를 포함해 4명이었고 전부 2년차였다(오마이갓^^). 하지만 L군은 1차를 시작하기전에 2차를 약간이나마 접한 순수하지 않은^^ 2년차 였고 (붉은화살 미안해!!^^) 그때 개별스터디 경험이 있었기에 나름대로 좋은 제의라고 판단되었다.

 

  (아..여기서 잠깐...그때 당시 설법에서 0기가 시작되었고 학원비가 꽁짜인 나는 당연히 참가하였다. 2주째 주화입마의 조짐이 느껴졌고 ("한놈만 조진다"는 대원칙에 반한 이유다) 바로 포기하였다.)

   

10월초부터 시작된 개별스터디는 구립도서관(설법 뒤)에 일주일에 3회(2회였을수도 있다)를 하였는데 스터디팀장격인 L군이 신체계에서 200점(나름대로 선정한 문제)을 찍어주면 3일동안(주2회였나보다) 공부하고 모여서 프린트한 100점(100점 선정은 돌아가면서...스터디 전날 전화온다..뭐 냈니라고 ㅋㅋ)을 시간을 정해놓고 시험을 보는 시스템이다.

 

 

당연히 200점만 3일을 공부하였고(안정근실무는 수업시간에 따라감) 스터디 전날은 답안지를 작성해서(200점) 답안지를 외웠다. 그래서 시험 본 첫날(잊을 수 없음^^) 100점을 95분 정도에 풀었다. 물론 문제지는 안봐도 다 쓸 수 있을 정도로 외운 결과이다. 아마 처음 스터디때 부터 실전 시험까지 100점을 100분이내에 푼 사람도 드물 것이다.

 

 

물론 시험치고 L군이 답안지를 모아놓고 첨삭지도를 했는데 낯이 뜨거울 정도로 깨졌다. 답은 맞지만 형식이나 주처리등등 조잡한 내 답안지는 온통 빨간펜 투성이였고 또래에게 지적받는다는 사실은 참기힘들 정도로 자존심에 상처를 입었다. 하지만 그것은 나에게 약이 되었다. 지적받지 않기 위해서, 아니 내가 지적하기 위해서 이해안되는 부분이 나오면 어떻게 이걸 이해시켜줄까라는 마음으로 공부하게 되었고 그 결과는 나의 실력상승으로 연결되게 되었다.

 

 

 

드디어 한달이 지나고 일반평가가 끝나갈 무렵 어느 정도의 감을 잡은 나는 하나의 시도를 하게

   

된다. 그것은 바로 내가 팀장이 되는 실무스터디를 만들자는 것이었다.

 

 

여건은 좋았다. 나를 필요로 하는 형들이 있었고(2년차) 10월 한달간 스터디 노하우도 있었기때문에 10월 한달 과정을 그대로 반복하는 스터디가 만들어졌다. L군이 주도하는 스터디가 주2회였기 때문에 나머지 주2회를 스터디를 하였고 결국 주2회는 선행학습, 주2회는 반복이 이루어지는 시스템이었다. 남들에게 도움이 되기 위해서 더 많은 노력을 기울였고 11월이 지나자 일반평가는 자신이 붙게 되었다. 안정근 실무는 5회독 정도가 되었고 수익방식은 다년차에게 비교해도 손색없다고 자부할만큼 이해를 하였다.

 

 

그리고 12월이 왔다. 스터디를 한 달 앞 둔 시점...위기가 왔다.


 

12월은 1기스터디를 한달 앞둔 중요한 시점이다. 사실 스터디 그 자체는 위치확인과 보조역할을 담당할 뿐이지 그 자체가 목적일 수는 없다. 그러나 대부분의 2차 입문자들은 스터디에서 공부를 완성하려고 한다. 그러나 그러한 생각이 현실에 부딪혀 좌절되는 경우 돌이킬 수 없는 수렁속으로 빠져들고야 만다.

   

12월이 되자 스터디 내부에서 1기에 대비하고자 실무뿐만이 아닌 이론과 법규를 본격적으로 해야하지 않나하는 의견이 대두되었고 이는 곧 스터디의 와해의 조짐으로 번져나갔다. 각자의 공부방향에 대한 생각은 다를 수 밖에 없다. 혼자만의 욕심으로는 스터디와 무관하게 지금의 분위기대로 갔으면 했지만 왠지모를 스터디에 대한 압박감은 팀원들에게도 적지않은 부담이었나보다.

 

   

L군이 주도하는 스터디는 와해되었다. 예전 중학교 시절 유행해 큰 인기를 얻었던 영웅본색시리즈나 지존시리즈가 있었다. 검은색 선글라스에 성냥개비를 물고 바바리코트 사이로 연신 뿜여져나오는 총격씬에 전율했던 기억...그 시절 봤던 영화의 대사속에서 항상 내 귓가를 떠나지 않았던 대사가 있다.

 

"프로는 항상 히든을 준비한다" 지금도 나의 철학이다.

 

 

스터디가 와해되었지만 내가 이끌던 개별팀은 나에게 있어 큰 힘이 되었다. 어려운 문제보다는 기본적인 문제를 계속 반복하면서 경쟁했던 그때 내 역할을 대신할 누군가의 존재를 인정하기 어려웠던 나는 더 열심히 공부를 하였다. 항상 조금만 더하면 따라잡을 수 있을 것 같은 존재가 되고자 하였다. 결승점까지...

 

1월부터 시작된 스터디는 누구나 그러하듯이 큰 기대를 불러 일으킨다. 나 또한 예외는 아니었다. 비록 이론과 법규는 시작도 하지 못하였지만 실무에 대한 자신감이 있었기에 나머지 과목은 하면 충분하다고 생각했다.

  

수요반과 토요반 양반을 저울질하다가 결국은 두 개반을 다 들어보고 결정을 내리기로 하였는데 먼저 시작된 반이 토요반이었다. 나는 토요비반(그해 합격자가 10명이 나온 역사적인 반-한반에 열명이 나왔다...)이었는데 첫날 수업을 듣고 느낀 감정은...여기 있다가 기도 못펴고 시름시름앓다가 죽겠다!! 였다. 듣도보도 못한 질문을 아주 자연스럽게 하는 고수들과 아는지 모르는지(설마 알겠지...)연신 고개를 끄덕이는 팀원들...

 

  

바로 포기하고(포기는 빨라야 한다) 수요반으로 갔다. 나는 수요에이반이었는데 4년차가 2명있었다 (토요비반은 4년차가 10명은 넘었다-더 될지도 모른다) 3년차도 몇 명 없었고 다 2년차였다. 실무팀장님은 권샘(자신감있는 태도-멋지다)이었는데 남녀사이에 궁합이 있듯이 강사와 수강생사이에도 궁합이 있다. 그런면에서 권경미 평가사님과 나는 천생연분이다.

 

  

1기를 시작할 무렵 정들었던 신체계를 끝내고 플러스를 1회독 정도 한 상태였는데 그때 당시에 처음으로 나온 책이라 찬반이 그치지 않았던 교재였다. 하지만 많은 문제수와 깔끔한 편집은 나를 만족시켰고 그 뒤 계속 플러스로 정리하게 되었다.

   

1기가 시작되었고 실무는 상위권을 달리게 되었다. 처음에는 내가 풀었던 문제가 나와서 점수가 잘 나왔구나...머 이런 당연한 생각을 하게 되었지만 시간이 지날수록 계속 풀었던 문제만 나오니까 슬슬 의심이 되기 시작하였다. 남들은 이걸 못풀어봐서 점수가 안나오는 건 아닐테고 내가 공부가 많이 되었지 않나...머 이런^^ 

 

   

후에 알게되었지만 권샘은 쉬운 문제만 낸다...쩝...그러나 만약 그때 어려운 문제로 자신감을 잃게 만들었다면 합격할 수 있었을까? 부정적이다.

  

1기중반이 지나고 수요반에서 알게된 2년차 형님들의 부탁으로 다시 스터디를 만들게되었다. 합격생도 아닌 주제에 두 개 스터디의 팀장역할을 하게되었고(조금 지나서 처음에 깨진 스터디 팀원과 다시 스터디를 시작하게 되어 3개의 스터디를 하게 된다) 큰 힘이 되었다.

   

이후 2기와 3기, 4기까지 실무는 나의 발목을 한번도 잡지 않았다. 실제 시험에서도 실무는 66점이 나왔고(실무강사인 아리삼삼은 65점 나왔다 ㅋㅋㅋ 근데 법규는 나보다 훨씬 잘나왔다 김성훈의 법규점수는 56이었습니다.그때 수석-응지니형-이 아마 67.5로 기억된다) 자신있어 했지만 뒷통수를 친 법규의 부족분을 너끈히 채워주었다.

 

 

 

앞으로 많은 2년차들이 실무때문에 힘들어하고 좌절감을 맛보리라 생각된다.

 

실무에 있어서 개별스터디의 중요성은 절대적이다.

 

 

 

내가 그때 L군의 제의를 받아들이지 않았더라면, 또는 L군이 제의하지 않았다면 합격은 없었을 것이다.

   

 

나는 실무에 있어서 고수(일반적으로 다년차)들과 스터디를 해본 적이 없다. 

 

도움을 받는 것보다 도움을 주려고 노력한다면 당신이 바로 고수이다.

 

   

마지막으로 별 쓰잘데 없는 이야기를 기다리며 보아주신 여러분에게 감사함을 표시하며...감사의 의미로...

   

실무정복기 외전을 약속한다. ㅋㅋㅋ

   

오랜만에 글을 쓰네요. 실무정복기의 조회수를 뿌듯히 바라보면서 외전을 써야된다는 압박감을 느끼고 있었습니다. 제가 이 글을 올리면서 항상 조심스러우면서도 당부를 드리고 싶은 것이 있습니다.

 

   

바로 제가 선택한 공부방법과 방향이 최고최선의 선택은 분명히 아니며 수많은 성공적인 방법론 중에 하나에 불과하다는 것입니다. 렇게해도 합격할 수 있구나라는 자신감을 심어주고자 하는 것이 이 글의 목적이지 이렇게 안하면 안된다는 것은 절대 아닙니다. 꼭 유념하셨으면 하구요^^

 

 

 

외전에서는 어떻게 하면 실무를 잘 할 수 있는가? 에 대한 제 나름대로의 경험담과 느낌을 적고자 합니다. 자 그럼 시작해볼까요?

   

실무를 잘한다...는 것은 무엇을 의미하는가? 아마 대부분의 수험생들은 빠른 시간내에 정확한 답을 내는 것이라 정의할 것이다. 여기에 대해 부정하지는 않는다. 다만 그 목적을 위해서 채택하고 있는 방법이 과연 옳은 것인가에 대하여는 의문을 가지지 않을 수 없다.

 

   

수험생들은 실무 시간 단축을 위하여 여러가지 방법들을 연구하고 실제로 실행한다. 어떤 사람들은 계산기를 빨리 치기 위하여 계산기를 두드리는 연습을 하고 어떤 사람은 식만 다 써놓고 나중에 한꺼번에 계산기를 치는 방법도 쓰며 어떤 사람은 평가개요를 나중에 쓰거나 시간이 없으면 안쓰기도 한다. 또 어떤 사람은 쉬운 문제부터 먼저 풀고 나중에 1번을 풀기도 한다.

   

물론 조금이라도 시간을 줄일 수 있다면 위와 같은 방법을 연구하는 것에 대해서 나무랄 수는 없다. 그러나 결국 위와 같은 방법은 문제해결의 편법일 뿐이지 근본적인 해결책은 될 수 없다.

 

 

그렇다면 실무를 빨리 풀 수 있는 正道는 무엇인가? 그것은 바로 신속한 "문제파악"이다.

 

문제파악(평가개요부터 평가액의 결정까지의 흐름을 완벽히 파악)만 되면 나머지는 글쓰기와 계산기치기밖에 되지 않는다. 나는 계산기를 빨리 치는 편도 아니며 쉬운 문제부터 풀어본 적도 없으며 식만 써놓고 계산기를 나중에 쳐본 적도 없다(글씨는 좀 빨리 쓰는 편이다).

  

실무를 잘 하기 위한 관건은 신속하고 정확한 "문제파악"이다. 지금부터 계산기를 어떻게 하면 빨리 칠까?(왼손으로 계산기치고 오른손으로 글씨 쓰는 사람을 절대 부러워하지마라!! 실제 시험에서 그렇게 할 배짱이 있는가? 왼손으로 계산기를 꽉잡고 손가락 하나로 꾹꾹 눌러도 100분안에 푸는데 전혀 지장이 없는 방법이 바로 "문제파악"이다)를 고민하지 마라.

 

그렇다면 문제파악을 어떻게 할 것인가? 당연히...다음으로 미룬다 ㅎㅎ 
 
 

 어떻게 하면 실무를 잘 할 수 있을까? 필자는 실무를 시작하고 너무나 궁금하게 생각하는 것이 있었다. 그것은 바로 실무도 절대 고수가 있을까라는 것이었다. 만약 실무에도 절대 고수가 있다면 언젠가 나도 절대 고수가 될 수 있다는 증거가 된다. 만약 실무에 절대 고수가 없다면 그것은 나도 절대고수가 될 수 없다는 사실이다.

 

 

다행히도 이 의문에 답해준 것은 아리삼삼(김문혁 평가사)이었다. 답은 실무에도 절대 고수가 있다라는 사실이다...


 
  

실무를 잘 하기 위해서 가장 중요한 것은 먼저 말했다시피 바로 "문제파악"이다.

 

문제파악이란 무엇인가? 문제파악이란 바로 답안지에 손을 대기 전에 목차와 구성과 답이 나와 있는 상태를 의미한다.

 

만약 어떤 문제를 보았을 때 토지가격을 내는 방법 몇 개는 알겠는데 자료 중 일부가 해석되지 않는 상태에서 섣불리 답안지를 쓰다보면 중간에 분명히 가만히 문제지를 응시하는 자신을 바라보게 될 것이다. 이 시간은 찰나처럼 느껴지지만 영원이다.

   

그럼 어떻게 하면 문제파악을 잘 할 수 있을까? 물론 많은 문제를 열심히 풀어야 된다는 것은 너무나 당연한 이야기므로 하지 않겠다. 사실 했다가는 욕먹는다 ㅋㅋ

 

같은 시간을 공부했을때 어떻게 하면 문제파악과 실력이 동시에 향상 될 수 있는가가 중요하다. 무의미하게 하루에 400점을 풀면 계산기 치는 속도만 향상된다. 이제부터 그 방법을 설명한다.

 

 

첫째, 자신만의 일관된 목차를 가져라!!

 

많은 문제를 풀다보면 그 문제에 맞는 목차와 해답을 내는 자신을 바라보게 된다. 이 문제를 풀면 이 문제의 정답에 맞게 풀고 저 문제를 풀면 저 문제의 정답에 맞는 목차로 풀게 된다. 이렇게 된다면 결코 실력은 어느 수준을 넘지 못한다. 자신만의 일관된 목차를 가지고 있어야 된다.

 

 

예를 들어 토지가격을 산정하는 목차를 보면...1.평가개요 2.공시지가기준가격 3.비준가격 4.수익가격 이라고 하자.

 

그렇다면 2에는 항상 (1) 공시지가의 선정 (2) 공시지가기준가격 3에는 항상 (1)거래사례의 선정 (2) 사례토지의 정상가격 (3) 대상토지 비준가격 4에는 항상 (1) 사례토지의 순수익 (2) 대상토지의 순수익 (3) 수익가격 (하나의 예에 불과-사실 맞는지 안맞는지도 헷갈림^^) 이라는 목차를 항상 유지하라는 것이다. 문제에 따라서 목차를 바꾸지 말고 목차에 맞게 자료를 구겨 넣어라!! 예를 들어 사례토지에 건물이 소재한다고 할 때 사례건물가격의 목차를 따로 잡지 말고 (2) 사례토지의 정상가격안의 목차(1.사례전체정상가격 2.사례건물가격 3. 사례토지정상가격(1-2))에 구겨 넣으라는 것이다.

 

 

수익가격도 마찬가지다 사례토지순수익 안에 (1. 전체순수익(괄호로 묶어서 조소득-괄호로 전체경비) 2. 건물 순수익(건물가격 × 환원이율)-여기서 건물가격은 목차로 잡지말고 주처리로 간략히 뽑는다) 3. 토지 순수익(1-2)

   

즉, 요점은 흐름이 목차에 나오게 하라는 것이다. 실무는 숫자의 나열이다. 따라서 법규나 이론처럼 읽으면서 점수를 주는 게 아니다. 그렇다고 숫자가 맞나 안맞나를 보지는 않는다. 목차다. 결국 목차를 따라갔을때 올바른 순서로 풀고 있느냐가 점수를 좌우한다.

 

 

가장 좋은 목차는 공식에 따른 목차다. 즉 1-2=3 이라면 1과 2 와 3이 목차로 떠야 된다. 이해가

  

되는가? 이런 원칙을 준수하여 나름대로의 목차를 가져라. 그리고 그 목차안에 자료를 구겨 넣

 

어라. 이것이 바로 문제파악의 핵심이다.

 

 

 

1. 소득모델, 재산모델 (부동산 모델)의 의미

 

모든 유형의 소득흐름에 대한 현재가치는 컴퓨터를 이용한 할인현금흐름분석법(DCF)으로 구할 수 있습니다. 하지만, 1960년

 

대 ~ 70년대 당시 컴퓨터가 충분히 보급되지 못한 현실에서 복잡한 소득흐름에 대한 할인계산은 굉장히 어려운 일이었고 할

 

인계산을 간단히 하기 위한 방식들이 학자들에 의해 연구되었습니다. 그래서 수익과 원본이 일정한 패턴에 따라 변동하는 특

 

정모형을 상정하고 각 모형에 일치하는 간단한 계산방식(공식)을 고안하게 되었는데요.

 

이것이 AI기준 수익환원법 즉, 평가모형(할인모형)에 의한 평가방법입니다.

 

평가모형은 장래의 수익발생에 대한 예상에 맞추어 다양한 형태로 고안되어 있으며, 소득모형과 재산모형으로 대별될 수 있습니다.

 

당연히 DCF법보다 적은 가정을 전제(premise)로 하며, 적은 자료가 필요하므로, 이 방식이 투자자와 부합한다면 즉, DCF법 대신 간편하게 적용할 수 있다는 장점이 있습니다.

  

 

소득모델과 재산(=부동산)모델에 대하여 상세하게 가르치는 실무강사는 아마 없을 겁니다.

 

이 모형은 DCF모형의 특수한 형태이기 때문에 특별히 공식을 사용하지 않고 DCF법으로 풀면 전부다 해결되기 때문에 특별히 공부할 실익이 없기 때문입니다.

  

(소득모델 재산모델 관련 문제에서 특수한 경우를 제외하고 DCF법을 적용하지 말 것이라는 멘트가 나오게됩니다)

  

 

오히려 소득모델, 부동산모델에 대하여  직접적으로 물어보는 문제보다는 시중에 있는 소위 MAI 문제 중  기존 감정평가실무

 

(미국의 부동산 평가원리를 일본이 자국 상황에 맞게 변형시키고 우리나라에서는 일본의 부동산 가격형성이론과 미국의 고유

 

의 감정평가이론이 혼재되고 있는 상황하에서의 수험용 감정평가실무)와는 다른 문제에서 미국식 고유의 수익환원법에 대한

 

관심이 생기는 것 같습니다.

 

 

미국식 수익환원법 및 소득, 재산모델 모델에 대한 공부는 수험목적의 효율성을 고려할 때 깊게 하지 않는 것이 좋겠습니다.

  

 

감정평가실무과목에서 AI기준 수익환원법(소득모델, 부동산모델) part를 다루게 된 계기는 1993년 한철호 CPA가 지은 <소득

 

접근법의 이해>라는 책을 임재만 평가사님(17회 실무출제위원, 現 세종대학교 산업대학원(eMA) 부동산학과 주임교수)께서

 

수정, 보완하여 낸 개정판이 1999년에 나오면서 부터입니다. 이후 2001년 PLUS감정평가실무, 2003년 鑑定評價實務講義책등

 

에 수록되게 된 것입니다.

 

 

 이 부분은 비슷한 형식(AI 수익환원법을 직접적으로 물어본 것은 아님)으로 5회 기출되었고

 

이후에는 기출된 적이 없습니다. 이 부분이 중요한 것이고 꼭 해야한다고 생각하기 쉬우나 감정평가이론에서는 연

 

혁적 의미가 있어 문제로도 충분히 나올 가능성이 있으나  감정평가실무에 있어서는 특별한 의미가 있어 단독으로

 

문제가 출제될 것의 성질을 가진 것이 아니라는 점을 아셨으면 합니다.

 

 

소득모형(Income Models)이란 소득흐름의 현재가치를 구하고, 소득흐름에 포함되지 않은 복귀액이나 처분정리비 등은 따로 현가를 구하여 소득흐름의 현가에 더하거나 차감하여 부동산가치를 구하는 방법이라는 것, 소득모형은 소득흐름에만 적용되는 모형이므로 소득흐름에 포함되지 않은 복귀가치 등은 별도로 현재가치를 구하여 소득흐름의 현재가치에 합산하여야 한다는 것은 책에 나와있으니 아실 겁니다.

  

  

  

정액소득증감모델에 대한 증명은 시중 실무책 중 (구) PLUS 감정평가실무 P89 (5판기준)에 수록되어 있습니다. 제가 게시판에 수식으로 적기에는 한계가 있으니 찾아보시구요.

 

(수식으로 적었다가 게시판에서는 깨져서 올리기가 어렵더라구요)

  

  

  

 

2. 소득모델 중 정액 증감모델과 J-factor 와의 차이점

  

 

(1)  정액증감모델의 경우 소득이 매기 정액으로 증감한다는 것입니다  (소득 증감형태가 직선형)

  

예를 들어 첫해의 순영업소득이 10만원이고 매년 1만원씩 증가한다고 할 때

  

2년째에는 11만원 , 3년째에는 12만원이 되는 식입니다

  

 

 

  

(2)  J-계수의 경우는 저당지분환원법에서 순영업소득 혹은 환원이율을 안정화시킬 때 사용되는 것으로서 순영업소득이 감채기

 

금형식으로(반드시 이 표현이 들어가야 함) 매기 일정액씩 누적적으로 증감(기간말 몇 %증감했는지 여부가 꼭 표현되어야

 

함. 이 사항을 전제로 하여야 J계수를 적용할 수 있음)하는 경우 활용하는 것입니다. (일정액이라는 표현을 썼으나 감채기금형식

 

으로 누적적으로 증감하므로 실제 소득증감형태는 곡선형이 됩니다)

  

  

 

지분수익률을 0%로 단순화 하여 생각해보면

  

 

0기 소득이 100,000원

 

기간말 재매도시 전체 소득의 변화율은 50%라 하면

 

(즉, 10기 소득은 150,000원)

  

  

매기 증가되어야 할 순영업소득은

  

감채기금형식으로 증가한다고 하면

 

 

(여기서 감채기금형식으로 증가한다는 의미는 자본회수법중 감채기금법 재투자 형식과 논리가 유사한 모습을 보이기 때문에 감채기금형식으로 증가한다고 표현한 것)

  

 

5,000원에다가 SFF(0%,10) (FVF(0%,10)=5이므로 이의 역수인 1/5)를 곱한 500원이 매기 순영업소득의 증가분이 됩니다

  

 

따라서 매기 500원씩 증가하면

 

  

1기 소득은 10,500원

2기 소득은 11,000원

3기 소득은 11,500원

...

9기 소득은 14,500원

10기 소득은 15,000원 이 되는 것이죠

  

  

예를들어 2기 순영업소득 11,000원은

  

△a * SFF(0%,10) = 500

  

2기 순영업소득의 증가분 1,000원은

 

1기 소득의 500원, 2기 소득의 500원을 합쳐 나오게 됩니다

  

 

즉, △a * SFF(0%,10) * FVAF(0%,2)의 의미입니다

  

  

1기 소득의 500원, 2기 소득의 500원 4기 소득의 500원을 더한 2,000원만큼

 

순영업소득이 증가한다는 의미입니다. 즉 4기라면 FVAF(0%,4)를 곱하는 것이죠.

  

  

지분수익률을 10%라고 하고 이를 일반형으로 표시하면

 

 

t기의 순영업소득 증가분 = (n기 순영업소득 - 0기순영업소득) * SFF 10%,n * FVAF10%,t

 

 

의 형태가 될 것입니다.

  

 

이 의미를 이해하고 나서 J-계수의 유도식을 보면 이해가 되실 것으로 생각됩니다

  

 

 

J계수K계수도출식.hwp

J계수K계수도출식.hwp
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【문 1】 대화감정평가법인에서 수습중인 20기 정혜영씨는 수익성 복합부동산의 매도인으로부터 적정매도가격에 대한 평가의뢰를 받았다. 대상부동산의 정밀한 현지 조사를 마친 정 수습평가사는 수집한 자료 및 공부를 통해 다음과 같은 순서로 평가액을 도출하고자 한다. 각각의 물음에 답하시오 (40점)


(물음 1) 원가법에 의한 현 상태의 대상부동산 가격


(물음 2) 거래사례비교법에 의한 현 상태 대상부동산 가격


(물음 3) 수익환원법에 의한 현 상태 대상부동산의 가격


(물음 4) 증축의 타당성 여부와 적정 매도가격 제시



<자료 1> 평가대상 물건 개요

 1. 토지

    1) 소재지 : 서울특별시 영등포구 당산동 ‘은교’빌딩

    2) 용도지역 : 준주거지역

    3) 토지특성 : 대 1,000㎡, 정방형, 중로한면, 평지



2. 건물 : 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하 2층, 지상 6층, 연면적 2,400 ㎡

         

 

연면적(㎡)

이용상황

지하 2층

250

주차장

지하 1층

250

노래방

지상 1층

300

점포

지상 2층

300

점포

지상 3층

300

점포

지상 4층

300

해토출판사

지상 5층

350

청서출판사

지상 6층

350

일본유학원

2,400

 


3. 조사기간 : 2008년 8월 24일 ~ 2008년 8월 31일


4. 감정평가 목적 : 매매참고용


<자료 2> 대상부동산 내역

대상부동산은 상업용 복합부동산으로 신축한 2003년도 당시에는 인근 지역의 표준적인 이용상황 및 규모에 부합하였다. 그러나 이후 당산역을 지나가는 지하철 9호선 공사계획이 발표되고 착공에 들어가면서 지가가 큰 폭으로 상승했고 9호선을 이용할 경우 잠실까지 소요시간이 25분에 지나지 않아 주거지로서의 메리트가 인정되면서 꾸준히 전입자가 늘어났다. 주거수요에 부응하여 당산역 인근에는 삼성 래미안 3차, 4차 아파트가 들어섰고 이에 발맞춰 2년전부터 지하 2층, 지상 8층 규모의 상업용 빌딩이 속속 건축되어 대상 건물은 더 이상 인근지역의 표준적인 규모에 부합하지 않게 되었고 최유효 신축건물에 비해 다소 임대료가 저렴한 수준에 속하게 된 것이 현실이다.


<자료 3> 공시지가 표준지 내역(영등포구)                   공시기준일  2008.1.1

기호

소재지

면적(㎡)

지목

용도지역

이용상황

도로교통

형상지세

공시지가

(원/㎡)

1

당산동 10

1,000

준주거

상업용

중로한면

정방형

2.500,000

2

당산동 20

100

준주거

상업용

중로각지

정방형

2,200,000

3

양평동 40

1,200

일반주거

상업용

중로각지

정방형

2,800,000

4

대림동 50

950

준주거

주거용

중로한면

정방형

2,300,000

5

신길동 70

1,000

준주거

상업용

중로한면

정방형

1,900,000

주1) 표준지 모두 평지

 

 

<자료 4> 거래사례

1. 거래사례 #1

  1) 토지 : 영등포구 당산동 250번지, 대, 1050㎡, 준주거지역, 평지, 중로한면

  2) 거래일자 : 2008년 7월 1일

  3) 거래금액 및 거래조건

     ① 현금 20억원 일시지급, 매도자가 토지를 담보로 대출한 저당 잔금을 매수자가 인수하는 조건

     ② 저당대출조건

        담보대출총액 : 5억원

        대출기간 : 2005년 7월 1일 ~ 2015년 7월 1일

        상환방법 : 매년 원리금 균등상환

        이자율 ; 연 10%

        만기전 상환벌금 : 잔여저당총액의 1%

     ③ 저당인수시 시장의 합리적인 매수인을 가정할 것

  4) 토지형상

  중로에 면한 자루형 토지로서 장방형인 표준적인 획지의 개별평점을 100이라 할 때 노지상 부분(자루부분)은 80, 유효택지부분은 90이다.


2. 거래사례 # 2

  1) 토지 : 영등포구 신길동 23번지, 대, 950㎡ 준주거지역, 정방형, 평지, 중로한면

  2) 거래가격 : 25억원

  3) 거래일자 : 2008년 1월 31일

  4) 기타 : 정상적인 거래사례


3. 거래사례 # 3

  1) 토지 : 영등포구 신길동 78번지, 대, 900㎡, 준주거지역, 장방형, 평지, 중로한면

  2) 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 상업용 지하 2층 지상 6층, 연면적 2,800㎡

  3) 거래가격 : 42억 5천만원

  4) 거래일자 : 2008년 1월 31일

  5) 기타사항 : 토지와 건물은 최유효 이용상태이며 토지와 건물의 가격구성비는 거래 시점 당시 6:4, 가격시점은 7:3이다.


4. 거래사례 # 4

  1) 토지 : 영등포구 당산동 5가 34번지, 대, 1,000㎡ 준주거지역, 정방형, 평지,

           중로한면

  2) 건물 : 철근콘크리트조 슬래브지붕, 상업용, 지하 2층 지상 6층, 연면적 2,500㎡

  3) 거래가격 : 35억원

  4) 거래시점 : 2008, 6,30

  5) 기타사항 : 정상적인 거래사례로서 건물규모는 거래시점 당시 인근의 최유효이용인 지하 2층 지상 8층에 다소 미달되는 건물이다. 대상과의 일체 유사성이 인정되는 건물이다.


<자료 4> 건물자료

구분

대상부동산

최근임대사례

거래사례 # 4

준공연원일

2003.8.31 

2008.8.31

2003, 6,30

구조

철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하 2층 지상 6층

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층 지상 8층

철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하 2층 지상 6층

용도

상업용

상업용

상업용

연면적

2,400㎡

3,100㎡

2,500(지하500㎡)

잔존내용연수

주체

45

50

45

부대

15

20

15

상태

양호

양호

양호

부지면적

1,000㎡

1,000㎡

1,050㎡

건물과 부지의 적응

최유효미달

최유효

최유효미달

재조달원가 평점

95

95

98

건축당시 건축비

(지상기준)

600,000원/㎡

700,000/㎡

600,000/㎡

(주) 1. 모든 건축물의 주체 및 부대공사비의 비율은 7:3이다.

    2. 주체의 잔가율은 10%, 부대의 잔가율은 0이다.     

    3. 지하의 건축비는 지상층의 70%

    4. 최근 임대사례의 건축비는 지역내에서 표준적인 값이다.


<자료 5>최근 임대내역

1. 대상부동산

(1) 지불임료 등

용도

바닥면적

임대면적

월지불임료

보증금

6층

일본유학원

350㎡

300

2,500,000원

3천만원

5층

청서출판사

350㎡

300

2,500,000원

3천만원

4층

해토출판사

300㎡

250

2,300,000원

2천만원

3층

점포

300㎡

250

2,300,000원

2천만원

2층

점포

300㎡

250

2,300,000원

2천만원

1층

점포

300㎡

250

2,300,000원

2천만원

지하1층

노래방

250㎡

220

2,300,000원

천 5백만원

지하2층

주차장

250㎡

6대

30,000원/대

 

합계

 

2,400㎡

 

 

1억5천5백만원

 


(2) 필요제경비

 1) 감가상각비 : 정액법에 의함

 2) 유지수선비 및 공조공과 : 실질임료의 각각 3%, 2%

 3) 공실 및 불량부채 충당금 : 연지불임료의 5%

 4) 손해보험료 : 화재보험료로 3년치 20,000,000원을 선급


2. 임대사례

 (1) 지불임료 등

용도

바닥면적

임대면적

월지불임료

8층

 

350㎡

300㎡

3,000,000원

7층

지탑 E&F

350㎡

300㎡

3,000,000원

6층

지탑건설

350㎡

300㎡

3,000,000원

5층

T스터디

350㎡

300㎡

3,000,000원

4층

(주)단단북스

300㎡

250㎡

2,500,000원

3층

대우전자대리점

300㎡

250㎡

2,500,000원

2층

삼성전자대리점

300㎡

250㎡

2,500,000원

1층

LG전자대리점

300㎡

250㎡

2,500,000원

지하1층

호프집

250㎡

220㎡

2,500,000원

지하2층

주차장

250㎡

8대

40,000원/대

합계

 

3,100㎡

 

 

 

(2) 필요제경비

 1) 감가상각비 : 정액법에 의함

 2) 유지수선비 : 실질임료의 4%

 3) 공실 및 불량부채 충당금 : 연지불임료의 5%

 4) 손해보험료 : 화재보험료로 3년치 30,000,000원을 선급

 5) 공조공과 : 실질임료의 3%

 

<자료 6> 지역요인 및 개별요인 비교자료

1. 지역개황

  영등포구 내 당산동, 양평동, 대림동의 지가수준은 유사하나 신길동은 이에 비해 다    소 낮은 지가수준을 유지하고 있다.


2. 개별요인

 1. 도로

구분

대로

중로 

소로

세로

비교치

110

100

95

80

주1) 각지는 한면에 비해 10% 우세

2. 지세

구분

평지

저지 

완경사

급경사

비교치

100

80

95

90

3. 형상

   주어진 자료를 이용해 개별적으로 산정하여 적용할 것

4. 기타요인

 

대상

공시지가1~5 

거래사례 1

거래사례 2,3,4

비교치

110

100

95

110

     

<자료 7> 환원이율

1. 시장이자율 : 8%

2. 건물의 상각 후 환원이율 : 7%

3. 일시금 운용이율 : 10%

4. 최유효 상태의 상각 전 종합환원이율 : 6.5%

5. 현상태의 상각 전 종합환원이율 : 6%


<자료 8> 시점수정 자료

1. 지가변동률 (준주거, %)

08.1

08.2

08.3

08.4

08.5

08.6

08.7

변동률

(누계)

영등포구

0.200

0.300

0.250

0.200

0.240

0.310

0.230

(1.734)

 

서울시

0.150

0.250

0.300

0.250

0,.200

0.300

0.230

(1.692)

주1) 2008년 8월 지가변동률은 미고시 상태


2. 생산자물가지수

시점

2006.1

2007.1

2008.1

지수

125

131

135


3. 건축비 지수

시점

2003.1.1

2003.8.31

2008.6.30

2008.8.31

지수

100

100

120

122


<자료 9> 기타사항

1. 대상과 같이 최유효에 미달하는 복합부동산의 경우 토지에 건부감가가 반영되며 이는 현 상태, 최유효상태에서의 순수익의 차이를 최유효 기준 종합환원이율로 환원한 값으로 파악한다.(원가법 적용시) 이 때 최근임대사례의 순수익을 최유효상태의 순수익으로 가정한다.


2. 대상부동산을 일체로 비준하는 경우 거래사례와 대상의 일체품등비교치는 동일한 것으로 간주한다. 거래사례의 가격구성비는 건물의 적산가격을 파악하여 추출하며 건부감가된 상태의 토지를 비준함에 있어 기존 요인비교치외에 별도의 요인비교치는 적용하지 않는다


3. 수익환원법에 의한 대상부동산의 가격은 직접환원법, 부동산 잔여법에 의한 가격을 모두 고려하여 판정한다. 직접환원법 적용시 현상태의 순수익을 종합환원이율로 일체 환원하며 부동산 잔여법 적용시 고려할 사항은 다음과 같다. 대상부동산은 현 임대내역을 기준으로 향후 10년간 계속적인 임대가 가능할 것으로 판단되며 매년의 순수익은 현재의 순수익을 기준으로 2006.1.1~2007.12.31 기간의 연간 생산자물가상승률의 평균값 만큼 매기 증가하는 것으로 합리적으로 예측할 수 있다. 10년 후 토지가치는 현재상태의 가치에 비해 50% 정도 상승하는 것으로 가정한다. 시간에 대한 기회비용은 할인율을 적용한다. 단 10년 후 대상부동산의 가치는 토지가치로만 구성되는 것으로 간주한다.


4. 대상건축물을 인근의 표준적인 임대건물(지하2층 지상8층)로 증축하는 경우 소요되는 건축비는 ㎡당 800,000원이다. 증축 완료시 인근의 표준적인 임대사례(최근임대사례)와 동일한 수익이 즉시 발생하는 것으로 간주한다. 계산의 편의를 위해 리모델링에 소요되는 기간은 ‘0’으로 잡으며 증축 후의 복합부동산 가치는 일체로 한 수익환원법에 의한다.


 

【문 1】한국감정원 실무수습 감정평가사 유시민씨와 이정희씨는 지도감정평가사 정혜영씨로부터

 

대상 부동산의 감정평가액을 산정하여 감정평가보고서를 제출하라는 과제를 부여받았다. 주어진 자

 

료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. (40점)

 

 

 

물음 (1) 대상 부동산의 감정평가가격을 구하시오 (30점)

 

 

물음 (2) 감정평가에 관한 규칙 제9조에서 규정하고 있는 필수적 기재사항에 의거 주어진 서식에 따

            라 서술식으로 감정평가서를 작성하시오. (10점)

 

 

<자료 1> 감정평가의 기본적 사항

 

(1) 감정평가의뢰물건 : K구 P동 401번지 토지 및 위지상 건물㉮

     건물 연면적 600㎡ (토지의 물적사항은 각자 파악할 것)

 

(2) 감정평가 목적 및 의뢰일자 : 일반거래, 2011.02.20

 

(3) 현장조사일자 : 2011.02.21 ~ 2011.02.24에 현장조사를 하였으나 가격자 료수집이 미흡하여 2011.02.28에

                           재조사 완료하였음.  (재조사 완료일과 평가서 작성일자는 동일함)

 

(4) 평가의뢰인 : 베이글녀 유인나

 

 

<자료 2> 표준지 공시지가 자료

(공시기준일은 매년 1월 1일, 공시일은 매년 3월 1일)

번호

소재지

면적

(㎡)

지목

용도

지역

이용

상황

도로

조건

형상

지세

공시지가

(원/㎡)

2010년도

2011년도

1

S동 206

455

일반

상업

주상용

대로

각지

정방형

평지

1,500,000

1,490,000

2

R동 290

200

일반

주거

주거용

소로

각지

장방형

평지

990,000

980,000

3

Q동 243-1

250

일반

상업

주거용

세로

(가)

정방형

평지

1,020,000

1,010,000

4

P동 423

230

일반

상업

상업용

소로

한면

정방형

평지

1,620,000

1,600,000

※ 번호 2는 건부감가가 20% 존재하는 것으로 판단되며, 건물은 공실상태임

 

※ 번호 3은 40㎡가 도시계획도로에 저촉됨 (저촉감가율 30%)

 

※ 번호 4의 소유자는 2011.2.4에 인접한 422번지를 구입한 후, 가격시점 현 재 두 필지에 하나의 건물을 신

    축하기 위해 건축허가를 득한후 기초공사 중에 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11m

 

 

 

9m

422번지

번호 4

424번지

 

 

 

 

 

 

 

 

<자료 3> 거래사례 자료

 

1. 거래사례 -1

 

(1) 토지 : K구 P동 404번지 240㎡

(2) 용도지역 : 일반상업

(3) 이용상황 : 상업용 건부지, 중로각지, 세장형

(4) 거래시점 : 2011.02.01

(5) 거래내역

 

 1) 저당권의 미상환 잔액은 매수자가 인수하는 조건임

 2) 거래금액 중 300,000,000원은 거래시점에 지불된다.

 3) 거래시점으로부터 5년전 연 이자율 9%로 10년 동안 매월 원리금 균등 상환조건으로 200,000,000원에

    저당권(抵當權)이 설정되었음. 단, 거래시점 현재 지불이 지체된 금액은 없음

 

 4) 기타

  ① 현재 거래 잔액과 동일한 금액을 기준으로 동일한 조건으로 대출을 받 는 경우 연 12%의 금리로 대출 받

      을 수 있다.

 

  ② 인수자는 3년 후에 당해 부동산을 매각하고자 한다. (저당 또한 상환함)

 

 

 

2. 거래사례 -2

(1) 사례토지 개황

K구 Q동 100번지에 소재하는 대지로 북측으로 지방2급 하천에 접한 노 폭 3m 포장도로와 서측으로 노폭 4m의 도로에 접하고 있는 289㎡의 정 사각형 토지위에 다음에 제시된 건축계획대로 상가를 신축하여 분양하 고자 2010년 11월 1일자로 개발업자가 구입한 사례이다.

 

(2) 건축계획

구조

철근콘크리트조

건폐율

75%

법정용적률

350%(각층 바닥면적 동일)

지하층

건폐율 최대적용면적과 동일

옥탑

48㎡

비고

당해 건축계획은 사례토지의 최유효이용을 기준으로 설정됨

 

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~지방 2급 하천~~~~~~~~~~~~~~~

3m 도로 (제방도로)

 

8m

도로

3m

←―→

토지

건축지정선

 

 

 

 

 

※ K구청장은 하천과 연접한 구역의 미관증진을 위해 별도로 당해 건축 지정선을 지정하였다.

 

 

(3) 공사비 등 (공사기간 : 12개월)

 1) 개발업자는 구입직후 공사를 시작할 계획이다.

 2) 공사비지불 : 공사비는 297,000원/㎡이 소요되며, 착공 3개월 후 25%, 6개월 후 25%, 준공시 잔액을 지불

     함.

 3) 분양수입 : 착공 6개월 후 총액의 60%, 준공시 잔액을 수주하게 됨.

 4) 판매관리비 : 분양수입의 15%이며, 착공 6개월 후 40%, 준공시 잔액 을 지불함.

 5) 정상이윤 : 공사비의 20%로 준공시 전액 지불되는 것으로 함.

 6) 투하자본수익률 : 연 12%

 

(4) 분양계획

지상 1층의 분양가격을 기준으로 표준적인 층별효용에 따라 분양함.

분양가격

(원/㎡)

층별효용비

비고

지하1층

-

60

※ 분양면적은 바닥면적의 70%

(옥탑은 분양면적에서 제외)

※ 예정건물의 지하층과 지상층의 층별 분양 면적은 모두 동일함.

1층

2,200,000

100

2층

-

80

3~6층

-

50

 

 

 

3. 거래사례-3

(1) 거래물건 : K구 R동 130번지, 대, 200㎡

(2) 현실이용상황 : 상업용 나지 , 장방형

(3) 용도지역 : 일반상업지역

(4) 거래일자 : 2011.02.28

(5) 거래내역

 1) A지 소유자가 B지를 매입한 사례로 현 상태하의 B지의 단가는 A지 의 1/2수준이며, 병합 후 획지단가는

    현상태에서의 A지 가격의 4/5가 됨

 

 

 2) A지 소유자는 B지를 병합함으로써 발생하는 예상증분가치의 3/4를 B 지에 배분한다는 전제하에 이를 구

    입한 사례로 전체 지불가격은 235,700,000원임.

 

(6) 지적상황

10m 도로

 

 

 

A지 100㎡

 

B지 200㎡

 

 

<자료 4> 최근 임대사례

1. 토지 : K구 R동 406번지, 대, 상업용, 200㎡ (20㎡ 도시계획도로 저촉)

2. 건물 : 위 지상 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 상업용 3층건 연면적 650㎡

3. 최근 임대수지 내역

임대수입 (연간)

필요제경비 (연간)

 

 

장기차입금이자

20,000,000원

 

 

유지관리비

25,000,000원

 

 

재산세 (토지, 건물)

5,000,000원

보증금 운용이익

50,000,000원

손해보험료 (소멸성)

10,000,000원

지불임료

100,000,000원

대손준비금

10,000,000원

 

 

공조공과(임차인부담)

20,000,000원

 

 

감가상각비

212,382,000원

 

 

4. 금융조건

(1) H은행으로부터 부동산가격의 60% 대부가 가능하며 이자율 12%, 대부 기간 15년, 매월 원리금 균등상환 조건임

(2) W은행으로부터 부동산가격의 10% 추가대부가 가능하며 이자율 8%

대부기간 10년, 매년 이자만 상환, 기간말 원금일시상환조건임

 

 

5. 향후 5년간 토지가치는 15% 정도 증가하나, 건물가치는 10%정도 하락할 것으로 전망된다. 아울러 지분투자액에 대한 요구수익률은 시장의 전형적 인 조건인 13%임.

 

 

<자료 5> 지가변동률 등

1. 지가변동률 (월말에 지가변동률을 발표한다고 간주, 단위 : %)

구분

상업지역

주거지역

기타

상업용

주거용

2010년 (누계)

0.453

0.589

1.487

0.889

1.167

2011년 1월

0.105

0.136

0.127

0.141

0.124

2011년 2월

0.129

0.119

0.123

0.146

0.113

 

 

 

2. 생산자물가지수

시점

2009.12

2010.2

2010.12

2011.2

지수

135

137

139

140

 

3. 건축비 변동률

최근 10년간 보합세로 봄

 

 

<자료 6> 개별요인비교자료

1. 도로접면 (각지는 한면보다 3% 우세함)

 

광대한면

중로한면

소로한면

세로(가)

광대한면

1.00

0.93

0.86

0.83

중로한면

1.07

1.00

0.92

0.89

소로한면

1.16

1.09

1.00

0.96

세로(가)

1.20

1.12

1.04

1.00

맹지

1.50

1.40

1.30

1.25

 

 

2. 형상

 

정방형

가장형

세장형

사다리형

부정형

정방형

1.00

1.05

0.99

0.98

0.95

가장형

0.95

1.00

0.94

0.93

0.90

세장형

1.01

1.06

1.00

0.99

0.96

사다리형

1.02

1.08

1.01

1.00

0.97

부정형

1.05

1.11

1.04

1.03

1.00

 

 

<자료 7> 표준건축비 등

1. 표준건축비와 내용년수

 

철근콘크리트조

표준건축비 (원/평)

2,100,000

물리적 내용년수

55

경제적 내용년수

50

 

 

2. 건물의 개별격차 등

 

임대사례 건물

대상 건물

사용승인일자

2006.12.5

2005.10.20

개별요인비교

(잔가율 불포함)

105

100

 

 

3. 대상 건물 중 300㎡가 도시계획도로에 저촉되며 조사결과 저촉되지 아니 한 잔여부분은 건물로서

   효용가치가 없다고 판단됨

 

 

 

<자료 8> 지역요인 비교자료 및 유의사항

1. K구 같은 동의 사례는 지역요인이 동일함

 

2. K구 P동과 Q동은 인근지역으로서 지역요인이 동일하나, P동과 Q동을 기 준으로 한 R동과 S동은 동일수

   급권내 유사지역으로서 지역요인이 상이하 고 그 격차를 알 수 없음

 

3. 건물의 경우에는 지역격차를 별도로 고려하지 아니함

 

4. 시장이자율 : 연 12%

 

5. 토지가격 평가시 공시지가기준으로 결정하되, 거래사례등과 비교한 가격과의 격차율을 기타요인보정치

   로 반영할 것

 

 

  <자료 9> 감정평가서 양식

1. 감정평가표

   (아래 표 중 감정평가에 관한 규칙 제9조에서 규정하고 있는 필수적 기재사항에 해당하는 사항만 간단히

    답안에 기술할 것)

감정평가액

평가의뢰인

 

평가목적

 

채무자

 

제출처

 

소유자

(대상업체명)

 

평가조건

 

목록표시 근거

 

가격시점

조사기간

작성일자

 

 

 

공부(의뢰)

사정

평가가격

종별

면적 또는 수량

종별

면적 또는 수량

단가

금액

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

합계

 

 

 

 

 

본인은 공정, 성실하게 심사한 결과 이 감정평가 내용이 타당하다고 인정되므로 이에 서명 날인함

 

심 사 자 : 감 정 평 가 사     서 경 화 (21회 실무출제위원) (인)

 

 

 

2. 평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견

가. 평가대상 물건 개요

 

나. 평가액의 산출근거

1) 평가액 결정의 주된 방법

 

2) 평가액 산출 과정

 

3) 그 밖의 사항

 

다. 평가액 결정에 관한 의견

 

 

 

<자료 10> 평가대상 부동산의 공부(公簿) 등 기타자료

1. 토지이용계획확인원 - 일반상업지역, 도시계획도로저촉 (50㎡)

 

2. 토지대장

토 지 표 시

소 유 자

지목

면적(㎡)

사유

변동일자

주소

변동원인

성명 또는 명칭

등록번호

(08)

250

1998.12.1

매매

2008년 12월 16일

XX시 XX동 XXX번지

(03)소유권

이전

베이글녀 유인나

 

 

 

-이하여백-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 토지 등기부등본

소재지

지번

지목

면적

소유자

기타

K구 P동

401

280

유인나

베이글녀

 

 

4. 지적도                          

 

                       도시계획도로저촉선                    

 

 

 

400

 

 

 

 

 

 

 

50㎡

 

 

 

401

(대상)

 

 

18m

도로

 

420

 

404

(거래사례 1)

6m

도로

P동

 

 

 

406 (임대사례)

405-2

 

 

 

R동

 

 

408

405-1

410

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

보충자료를 보면 자본수익율은 잔여법에, 지분수익률은 DCF법등에 쓰인다고 나와있는데 이것의 정확한 의미가 무엇인가요?

 

 

자본수익률은 부동산에 지분, 저당의 개념이 들어가지 않은 것입니다.

우리가 알고 있는 부동산잔여법은 저당을 통해 자금을 동원하는 방법이 아니기에 "자본"이라는 단어를 사용했구요.

 

DCF법에서는 보통 저당을 통해 자금 동원을 하기에 저당과 지분을 구분해 지분수익률이라고 하는 것입니다.

둘 다 yield rate라는 점에서는 같으나 저당을 고려했느냐, 하지 않았느냐의 차이에서 "자본" 수익률, "지분" 수익률의

개념 차이가 발생합니다.

 

 

출처 : 12월의 영광(감정평가사)
글쓴이 : 김기태 평가사 원글보기
메모 :

그 분은 아마..8회때부터 시험보셨분을 알고 있습니다..

소위, 명문대를 나오셨다는 그분은 공부 5년차쯤..짜쯩나서..딴곳으로 갔다가..

 17회부터 ..다시 공부하셨는데.. 공부한 횟수로 치면..한 십년차입니다..

 

실무는 18회, 70점, 19회도 71점,, 20회  즉 합격한 해는 68점입니다..

옆에서 지켜봤는데..이론법규는 소수설을 너무좋아하셔서..

ㅋㅋ..떨어진것 같습니다...

이번에도..이론 법규 40점대 맞고..실무에서 퍼줘서...합격했습니다..

 

 

하고 싶은 말은

그분은 학원 실무 문제를 거의 1번만 풀고 다 못푼다는 것입니다..

면제자이시기도 하지만,,(집안이 어려워서..일하면서 공부했습니다...그냥..이름만 올려서

 공부하는 면제자와는 다릅니다..)

도저히.. 유명한 학원 실무문제들이 납득이 안간다는겁니다..

자신도..현업에 들어가기 전에는 디시에프니..동적 옵션까지 준지했

다지만.. 현업한 5년 하고 보니, 다 까먹었을 뿐더라..

실전에서는 이걸 구분평가 해야하나,, 이걸 평가해야하나..

마나하는 대상확정에서 다들 걸린다고 했습니다..

 

실전에서는 항상 다푸시고, 학원 실무문제는 다 못풉니다.

 

문득, 그런 생각이 듭니다.. 우리는 과연 실무공부를 합격할 수 있게 공부하는가의 문제입니다.

 

19회 이후, 학원에서는 다행히 도면과..기타 등등 말 그대로 현업으로 평가할수 있게 문제를 주지만,

'주관성'또는 팀장들과 다년차들의 기싸움..

 쉽게내면 우습게 보는  경향들이 합쳐쳐

 

과연, 우리가 실무공부를 하고 있는건지..의문이 생겼다는 겁니다.

 

어찌되었든,

우리 과목은 기준성이 모호하다는데 있는데.

기본적으로 '개별성''용도의 다양성' 등등의 기본적인 특성으로 우리 시험이

여전히 갈피를 못잡고 있는 실정이 아닌가 합니다.

 

가격다원론이 올해 시험이 이슈였습니다.

19회 2번을 필두로, 작년에는 성숙도를 기분으로 꼬았지만,

평가외의 도로부분으로 점수가 달라졌따고 합니다.

 

또,이번에는 시간이 아닌 평가목적상의 개념으로 공법상 제한, 개발이익부분,,

그리고 논란이 있는 부분은  구분평가의 확정 문제등등

 

거기서 판가름이 날듯 한데,

1번이 틀리면, 뒤에 평가심사의견은 뭐,보지도 않을 듯합니다..

 

이렇듯, 늘 시험은 우리가 예상하는 것과는 다르게,,, 설사 예상해도,,

(이번에 일단지가 나올거라고 생각해서,,일단지로 보신분들이 꽤 많거든요..ㅜ.ㅜ)
늘 비틀려서 나오는 지라,,

 

참..실무란 과목이 난제입니다.

어써빨리, 실무이론의 감칙 규정세분화는 단지, 평가사의 업무차원이 아닌

수험생의 길잡이가 될수 잇는 부분이라고 생각해서..

 

감칙이 세분화되고,, 용어가 정확히 기술되어서

실력있는 분들이 어서빨리 나가아가는 하는 바램입니다.

 

 

출처 : 12월의 영광(감정평가사)
글쓴이 : 감정평가사20기 원글보기
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