Re: 패스 3판 토지일반평가부분 질문에 대한 답변 (분양사례 철거비, 일단지 판단 및 논의의 확장)

<질문 1> 에 대하여

 

거래사례 및 조성사례 에서의 철거비 고려에 대해서는 기본적인 내용이므로  잘 이해하고 계실 겁니다.^^

 

분양사례에 철거비가 들어가 있을 경우 공부한지 얼마 안되신 분 혹은 무작정 문제만 돌리시는 분들은 잘 이해가 안되는 부분입니다. 분양사례에 철거비가 들어가 있는 경우는 아직 기출문제에 나온적이 없습니다. 과거 일본 실무문제집에서 copy했거나 혹은 한국 수험가에서 만든 문제라고 할 수 있습니다.  

 

 

 

쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

 

분양사례로 제시된 토지위에 노후화된 건물이 있다고 하고 

 

분양하는 아파트가격 (1,000원) 건축공사비 (500원)  철거비(10원)이라고 할때

 

우선 첫째 분양사례 자체의 가격을 구해야 되잖아요.

 

그러면 분양사례토지자체의 가격은 1,000 - 500 - 10(철거비) = 490원이 되지요.

 

그런데 이것은 노후화된 건물이 있는 것을 고려한 분양토지가격(건부감가 있는 상태하의 토지가격)이기 때문에

 

이 가격을 다시 정상화 하기 위해서는 추가적으로 철거비를 더하여 주어야 하고 이를 고려한  토지가격은

 

490원  + 10원 (철거비) = 500원이 됩니다.

 

그러면 아싸리 철거비를 뺐다 더했다 하는 번거로움을 줄이기 위해 분양사례에 낡은 건물이 있는 경우 그걸 정상화한 토지가격은 별도의 철거비를 고려하지 않은 가격과 동일한 값인 500원이 되는 것입니다.

 

 

일부 실무강사는 그래서 분양사례에 노후화된 건물있을시 그냥 철거비 고려하지 말라고 공식같이 애기하곤 합니다. 

 

 

이와 같은 사례가  plus 감정평가실무 10회 1번 모의고사 (5판 기준)에도 나와 있습니다.

근데, 거기에는 나중에 철거비를 가산하는 것으로 나옵니다. 그 이유는 문제에서 공사비에 철거비가 포함되었다고 나왔기 때문입니다. (책이 있다면 한번 확인해보세요)

 

 

pass에서는  이와 같은 논리를 

 

개발을 전제로 산정되는 사례가격은 정상가격으로 판단되어 철거비를 고려하지 않음이라는 문장으로 함축하여 표현한 것 같습니다만, 모든 이들이 단박에 이해할 만한 명확한 표현이라고는 볼 수 없겠죠. 하지만 출제위원님들은 아시겠죠 ^^ 

 

 

철거비에 대한 사항이 언급된 기출문제는 다음과 같습니다. 꼭 정리하고 넘어가세요

 

공인감정사 4회 4-1번

 

감정평가사 9회 1번

 

감정평가사 15회 1번

 

 

 

 

 

기왕 철거비 애기가 나온 김에 하나만 더 언급하도록 하죠.

 

 

<논의의 확장 : 토지보상법 제75조 건축물 등의 이전비 보상에서>

 

 

건축물의 이전비 보상 시 해체비는 포함하도록 되어있고 (토지보상법 시행규칙 제2조의 4) 철거비는 제외하도록 되어있습니다. (시행규칙 제 33조 제 4항) 

 

 

왜 해체비는 포함되고 철거비는 제외되는 것인가에 대하여 모르시는 분이 간혹 계십니다.

 

 

일부 팀장급 이상인 분중 해체(解體)  철거(撤去)에 대하여 국어사전 풀이까지 대가며 해체와 철거가 연결성을 가지지만 구분된 각각의 과정으로 이해하는 것 때문이다라고 설명하시는 분이 계시더군요. 쬐끔 안습이었습니다. ㅜ.ㅜ  

 

 

이전비의 범위에 건물철거 및 해체비가 포함되는지 여부

 

〔1〕이전비의 범위는 물건의 해체비 및 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함한다

 

〔2〕건물의 철거비는 사업시행자가 부담하도록 별도로 명시하고 있다

      <1997.3.31. 토정 58342-406>

 

 

 

간단하게 말하면

 

시행규칙 제 33조 제4항  물건의 가격으로 보상한  건축물의 철거비용은 사업시행자부담으로 한다라는 것은 <취득보

 

상>을 하는 경우 지장물소유자가 당해 건물등을 철거할 의무가 없다는 말입니다. 즉, 지장물소유자는 건물값 받고

 

그냥 나가면 그만이고, 사업시행자가 사업시행을 위해 대상 건물등을 철거할 의무가 있다는 말이죠

 

 

이에 비해 <해체비, 해체 철거비>는 <이전보상>에서 등장하는 개념입니다. 즉, 이전을 위해 기존 구조물을 해체하고,

 

폐자재를 치우는데 드는 비용입니다. 따라서, 이는 이전을 하게되는 경우 발생하는 비용이고, 이는 이전보상액에 포함되어

 

야 합니다. 다시 말해 철거비라는 것은 <이전보상>에서 등장하면 안되는 말입니다.  

 

 

 

해체비나 해체철거비는 이전에 소요되는 실비이니까 이전보상액에 포함되는 것이고

 

철거비는 취득보상의 경우 거론되는 항목으로, 사업시행자가 자비로 자신이 직접철거해야할 의무가 있으니, 피수용자에게 그 의무를 지워서도 안되고, 그 비용을 피수용자에게 지불할 이유도 없습니다.

 

 

문제에서 이전비용항목에 <철거비> <해체비>라고 제시때는 철거비는  배제하여야하고,

 

이전비용항목에 <해체철거비>로 자료가 제시된 때는 이전에 소요되는 실비로 판단하여 이전비 항목에 포함시키면 됩니다.

(감정평가사 3회 1번 기출문제를 보면 확인할 수 있습니다) 

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<물음 2>에 대하여

 

 

2-1에서 정지비용의 경우

   

가격시점 현재에는 고려할 사항이 아닙니다. 만약, 이 문제가 개발의 타당성을 묻는 문제였다면

 

당연히 cash-outflow에서 토지정지비용을 고려할 수도 있겠죠. 하지만 이 문제는 가격시점 현재 현황상태를 기준한 담보평가액을 구하는 것이기 때문에 가격시점 전에 이미 들어간 정지비용은 고려할 사항이 아닙니다.

 

<자료 10>의 기타사항에 나온 정지비용이 나온 것과 출제위원은 불필요한 자료를 주지 않기 때문에 이 자료가 쓰여야 하는 것으로 생각할 수 있습니다.

 

출제위원급 평가사님들은 보통 쓸데없는 자료를 잘 주지 않는 경향이 강합니다만

 

가끔 뺑끼자료를 주기도 하니, 상황에 따라 주어진 문제에 따라 유의하여 자료를 보아야 할 것입니다.

 

 

 

2-2 일단지 평가에 대하여 

일단지는 2필지 이상의 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는 경우를 말하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 일단지로 이용되

 

고 있는 상황이 사회적.경제적.행정적 측면과 가치형성 측면에서 합리적이고 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말합

 

니다.

 

지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 지목이나 토지소유자 등에 상관없

 

이 토지이용상황 등 토지특성이 같기 때문에 일단지로 보는 것이며, 단순히 건축허가를 득하였기 때문에 일단지로 보

 

는 것은 아닙니다.

 

일단지로 판단하기 위해서는

1. 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성

 

2. 가치형성 측면에서 일치된다는 점 등을 적시해야 합니다.

 

하지만, 이 문제에서는 적법하게 세필지상에 건축물을 지을 것이라는 적법한 건축허가를 득하였다는 뜻이므로

 

(이후 건축물관리대장상 대지가 세필지라는것이 증명될 것임) 이를 용도상 불가분의 관계가 인정된다고 판단하여

 

일단지로 평가하는 것입니다.

 

만약, 적법하게 건축허가를 득하였으나 신축후 건물이 불법건축물로 판명나서 철거명령을 받는다면 이때는 각필

 

지가 개별토지로 나누어 질 것이므로 일단지로 판단해서는 안될 것입니다.

 

 

일단지에 대한 기출문제

 

1. 감정평가사 12회 4번 약술

2. 감정평가사 이론 20회 3번 문제

 

일단지의 경우 유도은 평가사님 (18기, 서울법학원 실무강사)의 스터디 문제에서 이 같은 사항을 다른 분보다 자주 다루고

 

있으니 문제를 찾아서 보면 도움이 될 것입니다.

 

<일단지와 관련한 논의의 확장 1>

도시재개발법에 의한 불량주택재개발사업이나 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 의하여 기존건축물을 철거하고 새로이 아파트 등을 신축하는 경우에는 그 사업부지를 일단지로 조사하며 사업부지가 건축물의 존재여부와 상관 없이 용도상 불가분의 관계에 있는 토지로써 관계법령에 의하여 행위허가 등을 받고 착공신고 후 실공사를 착수한 때를 기준으로 일단지로 보아 토지특성을 조사합니다.

 

 

<일단지와 관련한 논의의 확장 2>

 

20회 이론시험에서 일단지 문제가 나왔으니 20기 실무팀장인 정혜영, 전현호, 김범영, 이숭우님들이 2기때 한번 문제화 하는 것도 괜찮지 않을까 생각합니다.

 

표준지 평가에서

표준지 조사평가기준에 의한 경우 택지개발지구내에 표준지가 선정된경우 공시기준일이 사업인정과 확정예정지번부여 사이에 있는 경우, 종전이용상황이 농경지일때 사업지구 전체를 농지로 보고 일단지로 평가해야 하는지가 문제될 수 있습니다.

 

 「표준지 조사ㆍ평가 기준」제20조에서는 2필지 이상의 일단의 토지(이하 ‘일단지’라 함)가 용도상 불가분의 관계에 있는 경우(사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우) 일단지로 조사하도록 규정하고 있으며, 개발사업시행예정지의 경우 동조 제3항에서는 사업인정이 있기 전에는 일단지로 보지 아니한다고 규정하고 있으나 표준지의 적정가격 평가를 위해서는 단순히 사업인정 전ㆍ후 여부만을 고려하여 일단지를 판단하여서는 아니될 것이며 개발사업의 진행단계 등을 전반적으로 고려하여 일단지 조사 여부를 판단하여야 합니다.

 

  택지개발사업시행지구내 토지의 이용상황 조사방법과 관련하여서는 동기준 제34조 제2호에서는 확정예정지번이 부여되기 이전인 경우에는 종전의 토지이용상황 등을 기준으로 조사ㆍ평가하도록 규정하고 있으며, 택지개발사업실시계획의 승인고시일 이후에 택지로서의 확정예정지번이 부여된 경우에는 환지방식에 의한 사업시행지구 안의 토지로서 환지예정지로 지정된 경우의 평가기준을 준용하도록 규정하고 있습니다.

 

따라서 사안의 경우에는 표준지의 적정가격 평가를 위한 일단지 평가의 궁극적 취지 등을 전반적으로 고려시 단순히 대규모 개발사업으로서 사업인정고시가 행해졌다는 사실만으로 당해 표준지를 일단지로 조사하여서는 아니될 것으로 판단되며, 토지의 이용상황은 확정예정지번이 부여되기 이전인 이용상황을 기준으로 평가하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

질문에 답변이 되셨으면 좋겠네요. 열심히 하시고 화이팅 하세요 ^^/