<판례>

 

수용대상토지의 보상가격 산정에 있어서 일반적인 토지보상평가의 방법에 대한 설명중 ‘토지의 보상액 평가는 가격시점에 있어서 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 하여야 할 것이라고 하였는바. 이것은 ‘공시지가를 기준으로 하되 공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서 현실적인 이용상황에 따라서 평가하여야 한다’는 의미입니다(대법원 2003.4.8. 선고 2002두4518 판결).

2) 무허가건물의 의미는 무허가 주택이외에 축사 및 미곡창고 등 부속건물을 포함하며(1999. 7. 5. 토관 58342-573), 수용대상 토지의 일부인 무허가건물 등의 부지를 현실적인 이용상황을 고려하여 평가하는 경우에는 그 일부에 대한 현실적인 이용상황을 고려하여 평가하여야 하며, 당해 무허가건물 이외에 무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 마당, 비닐하우스, 천막부지, 컨테이너 적치장소, 주차장 등은 무허가건물의 부지가 아니라 불법으로 형질 변경된 토지인바 토지형질변경행위는 관할 관청의 허가 없이 하는 경우에도 도시계획법 제21조제2항에 위반한다고 할 수 없는 것이지만, 사업시행을 위한 손실보상계획 공고나 고시 시점을 기준으로 그 이후에 시장․군수에게 신고나 허가를 받지 아니하고 행한 경우에는 토지는 형질이 변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 할 것입니다(대법원 2002.10.11. 선고 2000도6067 판결).

3) 무허가건물의 경우에도 토지보상법상 보상금 지급을 금지하는 규정이 없으므로 손실보상의 대상이 되지만, 사업인정고시 이후 건축된 무허가건물의 경우에는 보상금지급대상이 아닙니다(

이 경우 주거이전비도 고시일 현재 건물소유자에게 가구원수에 따라서 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 하지만, 소유자가 당해 건물에 실제 거주하지 않은 경우 무허가건물(고시일 이후 건축된 건물의 경우를 의미함)경우에는 보상하지 않습니다

3) 무허가건물의 경우에도 토지보상법상 보상금 지급을 금지하는 규정이 없으므로 손실보상의 대상이 되지만, 사업인정고시 이후 건축된 무허가건물의 경우에는 보상금지급대상이 아닙니다

수용대상 토지의 소유자들이 헌법이 정하는 정당한 보상을 받기 위해서는 적정하고 합리적인 평가가 관건인데, 이러한 감정평가와 관련하여 판례상 문제가 된 몇가지 점을 짚어보고자 한다.

먼저 수용대상 토지의 손실보상액을 평가하는 방법을 살펴보면, 우선 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(標準地)를 선정한다. 그 표준지의 공시지가에다가 공시기준일로부터 수용재결시까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획 또는 당해 지역과 관계없는 인근 토지의 지가변동률·도매물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작한다. 당해 토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 비교분석 등 필요한 조정을 함으로써 관계 법령 소정의 모든 가격형성요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격으로 하여야 한다(대판 2002두4518).

이처럼 관계 법령에 따라 보상액을 산정하면 되고, 개별공시지가를 기준으로 산정하여야 하는 것은 아니므로 관계 법령에 따른 보상액이 개별공시지가를 기준으로 한 것보다 저렴하게 되었다는 사정만으로 그 보상액 산정이 위법한 것은 아니다(대판 2000두10106). 또한 보상액 산정시 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니고, 그 가격이정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있을 때만 참작할 수 있을 뿐이다(대판 2000두10106).

한편 비교표준지 선정방법을 보면, 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 한다. 그런 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하도록 하고 있다(대판 99두7968).

따라서 도시계획구역내에서는 특별한 사정이 없는 한 같은 용도지역의 비교표준지를 선정하여야 하고, 그 표준지가 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다(대판 2008두22129).

또 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인·고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 수용재결 당시의 가격을 기준으로 하여 산정함을 유의하여야 한다(대판 98두13850).