陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

<보상액의 가격시점 중 '협의성립 당시의 가격'에 대한 종전 유권해석>

      1. 근거 : 건교부 토지정책팀-1427(‘05.12.1),  토정(지)1731-2839 (’05.12.14)

○ 종전 유권해석 :

    보상 01254-26459 (‘90.10.11) “현실적으로 보상계약이 체결될 것으로 예상되는 시점“

○ 변경 유권해석 

   “감정평가업자가 대상물건에 대한 가격조사를 완료한 일자”

○ 시행시기 : ‘05.12.5(질의회신공문 접수일)현재 감정평가가 완료되지 않은 사업지구

 (평가서 접수일 기준)부터는 변경된 유권해석에 따라 처리함.

 2. 질의요지 : 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(토지보상법) 제67조제1항(보상액의 가격시

       점등)의 “협의성립 당시의 가격” 이란 어느 가격을 의미하는지

○  갑설 : 감정평가에관한규칙 제7조(가격시점)의 규정에 의거 가격조사를 완료한 시점의 가격

 ○ 을설 : 토지 소유자와 계약체결 당시의 가격

3. 회신내용 :「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(토지보상법)」제2조제6호의 규정에 의하면

‘가격시점’ 이라 함은 제67조제1항의 규정에 의한 보상액의 산정기준이 되는 시점을 말하며, 같은 법 제67

조제1항의 규정에 의하면 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경

우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 하도록 되어 있음.

          위 규정에서 “협의성립 당시의 가격”이라 함은 “계약체결 당시의 가격”을 의미하는 것이나, 「감정

평가에 관한 규칙」 제7조의 의하면 “가격시점”은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다고 규정하고

있고, 협의성립 당시라 함은 협의계약 체결일 당일을 의미하는 것이 아니라 가격형성요인이 유사한 일정한

범위의 기간적인 개념으로 보아야 하며 계약일마다 평가를 다시 하는 것은 현실적으로 불가능하므로 실무

적으로는 감정평가업자가 대상물건에 대한 가격조사를 완료한 일자를 가격시점으로 적용하는 것이 타당할

것으로 봄.

이 사항이 다시 변경되었음

결론부터 말하면    

맨 처음 유권해석이었던

보상 01254-26459 (‘90.10.11) 현실적으로 보상계약이 체결될 것으로 예상되는 시점" 으로 다시 해석이 변경되었음

<구별해야 할 사항>

손실보상금 산정기준 낮아져도 보상금은 그대로 받

는다.

장윤석 의원, 국토부 설득 끝에 영주댐 영농손실보

상금 총 3억6천만원 더 받게 돼 

판 결

사 건 2010다13107 손해배상(기)

원고, 상고인 대한민국

소송수행자 김용주 외 6인

소송대리인 변호사 박태호

피고, 피상고인 공무원연금공단 외 1인

피고들 소송대리인 법무법인(유한) 태평양

담당변호사 최병호 외 1인

원 심 판 결 대구고등법원 2010. 1. 14. 선고 2009나5958 판결

판 결 선 고 2011. 2. 24.

주 문
원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다.

이 유

상고이유를 판단한다.

1. 토지의 소유자 등이 종전부터 향유하던 일조이익이 객관적인 생활이익으로서 가치
가 있다고 인정되면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는데, 그 인근에서 건물이나 구조
물 등이 신축됨으로 인하여 햇빛이 차단되어 생기는 그늘, 즉 일영이 증가함으로써 해
당 토지에서 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우, 그 일조방해
의 정도, 피해이익의 법적 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해
방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종
합적으로 고려하여 사회통념상 일반적으로 해당 토지 소유자의 수인한도를 넘게 되면
그 건축행위는 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가된다
(대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결, 대법원 2008. 12. 24. 선고
2008다41499 판결 등 참조).

(수인한도의 법리)

그리고 일조방해 행위가 수인한도를 넘었는지 여부를 판단하기 위한 지역성은 그 지
역의 토지이용 현황과 실태를 바탕으로 지역의 변화 가능성과 변화의 속도 그리고 지
역주민들의 의식 등을 감안하여 결정하여야 할 것이고, 바람직한 지역 정비로 토지의
경제적․효율적 이용과 공공의 복리증진을 도모하기 위한 “국토의 계획 및 이용에 관
한 법률” 등 공법에 의한 지역의 지정은 그 변화 가능성 등을 예측하는 지역성 판단의
요소가 된다고 할 것이다(대법원 2004. 10. 28. 선고 2002다63565 판결, 대법원 2007.
6. 14. 선고 2005다72058 판결 참조).

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 피고들의 판시 26층
내지 43층 높이의 아파트 7개동 및 20층 높이의 오피스텔 1개동(이하, ‘피고 건물’이라
고 한다)의 신축으로 인하여, 원고 소유인 이 사건 학교 교실과 운동장 등(이하, ‘이 사
건 학교’라고 한다)에 대한 동지일 기준으로 8시부터 16시까지 8시간 중 총 일조시간
이 4시간 미만으로 감소된 교실 등이 다수일 뿐만 아니라 그 일부는 총 일조시간이 1
시간 미만에 불과하게 된 사실과 같은 판시 사실을 인정한 다음, 중심상업지역은 일반
적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 마련된 지역으로서 고층건물의 신축이
항상 예상되는 지역인 점, 이 사건 학교는 동지일 이후에 겨울방학을 하게 되고 학기
중에도 정규수업 시간 이후에는 건물을 사용하는 범위가 줄어드는 점, 피고들은 관계
법령에 기하여 적법한 건축허가를 받아 피고 건물을 신축하였고, 관계 법령이 정하는
각종 기준을 위반한 사실이 없는 점, 피고들은 원고가 피고들을 상대로 제기한 건축공
사금지가처분 사건에서 확정된 조정에 갈음하는 결정의 이행을 위하여 이 사건 학교에
방음시설 보완공사와 새로운 담장 등을 설치하여 준 점 등에 비추어 보면, 피고 건물
의 신축으로 인한 일조방해는 사회통념상 일반적으로 용인되는 수인한도 내에 있다는
이유를 들어 불법행위가 성립되지 않는다고 판단하였다.

3. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 이를 그대로 수긍하기 어렵다.

가. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 피고 건물의 신축으로 인하여 동지일 뿐만 아
니라 3월 내지 6월과 8월 내지 11월의 각 21일 기준으로도 이 사건 학교의 교실 대다
수의 총 일조시간이 4시간 미만으로 감소하게 된 사실, 이 사건 학교와 피고 건물이
위치한 지역은 원래 주거지역으로 지정되어 있었으나 1987. 5. 2. 상업지역으로 변경된
후 1993. 9. 17. 다시 중심상업지역으로 변경되었는데, 이 사건 학교는 위와 같이 상업
지역으로 변경되기 이전부터 건립되어 있었던 사실 등을 알 수 있고, 한편 원고는 피
고 건물이 신축된 곳에는 원래 건물 높이가 4층인 대구상업고등학교 시설이 존재하였
고, 이 사건 학교 주변에 있는 건물들도 대부분 그 높이가 4층 이하의 낮은 건물이거
나 이 사건 학교와 상당한 거리에 떨어져 있다고 주장하고 있다(기록 17쪽, 422쪽 등
참조).

나. 사정이 그와 같다면 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 원심으로서는 피고 건물이 신
축된 지역의 토지이용 현황과 실태, 지역의 변화 가능성과 변화의 속도 및 지역주민들
의 의식 등에 관하여 심리한 다음, 이것을 바탕으로 피고 건물의 신축으로 인하여 이
사건 학교에 발생한 그 판시와 같은 일조시간의 감소가 사회통념상 수인한도를 넘었는
지 여부를 판단하였어야 할 것이고, 피고 건물이 위치한 지역이 중심상업지역으로 지
정되어 있고, 피고들이 피고 건물을 신축함에 있어 건축 관계 법령상의 각종 기준에
위반한 사실이 없다는 사정 등이 있다고 하여 달리 볼 것은 아니라고 할 것이다.

다. 그럼에도 불구하고, 원심은 그 판시와 같은 이유만을 들어 피고 건물의 신축으로
인한 일조방해를 원인으로 한 원고의 손해배상 청구를 배척하고 말았으니, 이러한 원
심의 판단에는 일조방해를 원인으로 한 불법행위의 성립에 관한 법리를 오해한 나머지
필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을
지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을
다시 심리․판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의
견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 대법관 민일영 _________________________

주 심 대법관 이홍훈 _________________________

대법관 김능환 _________________________

대법관 이인복 _________________________

토지보상평가지침 제17조【보상선례의 참작】

① 평가대상토지의 인근지역 또는 동일수급권안의 유사지역에 있는 것으로서 다음 각호의 요건을 갖춘 보상선례(당해 공익사업에 관한 것을 제외한다)가 있을 때에는 그 보상선례의 평가기준 및 평가가격 등을 참작할 수 있다.

다만, 제4호의 규정은 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 보상선례의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2009.10.28>

토지보상평가지침 제16조 (기타요인의 보정)제2항 에는 "당해 공익사업과 직접 관련된 개발이익은 이를 기타요인으로 보정하여서는 아니된다."와 상충되는 항목으로서 제16조의 규정이 타당하다.

1. 용도지역․지구․구역 등 공법상 제한사항이 같거나 유사할 것 <신설 2009.10.28>

 2. 실제 이용상황 등이 같거나 유사할 것 <신설 2009.10.28>

 3. 주위환경 등이 같거나 유사할 것 <신설 2009.10.28>

 4. 제10조 제1항 각호에서 정하는 적용공시지가의 선택기준과 같은 기준에 따를 것 <신설 2009.10.28>

(종전에는  "최근 2년이내의 보상선례"였으나, 표준지공시지가 선정기준과 동일하게 변경) 

제10조【적용공시지가의 선택】 ① 토지에 관한 평가시에 적용할 공시지가는 가격시점 당시에 공시되어 있는 표준지의 공시지가 중에서 선택하되, 다음 각 호에서 정하는 기준에 따른다. <개정 2002.2.1, 2003.2.14, 2007.2.14>

1. 토지보상법 제20조에 따른 사업인정(다른 법률의 규정에 따라 사업인정으로 보는 경우를 포함한다. 이하 같다) 전의 협의에 의한 취득의 경우에는

->법 제70조제3항 (당해토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가)에 따르되, 당해 토지의 가격시점 당시에 공시된(보상된) 공시지가(보상선례) 중에서 가격시점에 가장 가까운 시점의 것으로 한다. 다만, 평가시점이 공시지가 공고일 이후이고 가격시점이 공시기준일과 공시지가 공고일 사이인 경우에는 가격시점 당해연도의 공시지가를 기준으로 한다. <신설 2003.2.14, 개정 2007.11.8, 2009.10.28>

 2. 사업인정 후의 취득의 경우에는

->법 제70조제4항에 따르되, 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일(보상시점)로 하는 공시지가(보상선례)로서, 당해 토지에 관한 협의 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중에서 당해 사업인정고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다. <신설 2003.2.14, 개정 2009.10.28>

 3. 제1호와 제2호에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨에 따라 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 법 제70조제5항에 따르되, 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중에서 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다. <신설 2007.11.8, 개정 2009.10.28>

<결론>

1. 사업인정고시전의 협의취득의 경우

->가격시점당시의 보상선례중에서 가격시점에 가장  가까운 시점의 보상선례 선택

2. 사업인정고시일 이후의 취득이나 수용재결평가

->사업인정고시일 이전의 보상선례중에서 가격시점에 가장  가까운 시점의 보상선례 선택

다음 사례를 읽고 감정평가업자가 행할 수 있는 사후 업무지원서비스 등을 구체적으로 제시하시오.

* 공고기간 : 2011 .09 .01 ~ 09 . 06

* 공고내용

 참여사업

<연번1>의 경우 택지개발사업 완료 후 해당관청에서 상업용지를 매각함에 있어 최저 입찰가를 평가하는 업무임

<연번2>의 경우 해당관청에서 공영주차장을 건립 후 민간인에게 임대함에 있어 적정한 임대료를 평가하는 업무임

1번은 일반평가였습니다. 목적별만 죄다 나오다가, 이런..했겠지만, 감히 말씀드린건데, 깡대로 푸시고, 쫄지않으시고 푸신 분들이라면, 시험장에서 빙의가 오신 분이 아니라면, 어느정도 논점에 접근한 것 같습니다. 다만, 논점에 접근하고 기술하는데 있어서 기기존의 팀장분들의 이미 드린 답에 제가 추가하거나, 다른 의견이 있어서 적습니다.

우선, 문제를 보면 7페이집니다. 올해 난이도는 어렵다고 하신 분이 많았구요, 5년차이상 이신분들 실무2번에서 되려 점수를 따신 분이 있어서, 아마 격차가 나지 않을까 합니다. 물론 논점은 1번입니다.

1번의 논점 -

시산가격조정입니다. 문제가 어려웠던 건, 시산가격조정은 풀고난 다음에 음미할 수 있는 부분이라 개요에 시간을 들이는 시험이 아니라 마무리에 시간을 들이는 가치판단이 중요한 문제였고, 그렇기에 단순히 초반에 개요를 먼저잡고 들어가도 그리 도움이 되지 않았던 해입니다..

지역분석 자료를 많이 드렸습니다. 현재 문제상황으로 보아 여주근처, 양평 근처 저수지쯤으로

 보입니다. 자료는 현업자료를 내서 이용하신듯 합니다. 하지만, 현재 숙박업의 수요가 낮아지는 이유를 찾으면서

3방식을 통해 그 가격차이는 이유를 이용하면서 숙박업이 최유효가 아닌 이유를 언급하시면서 가격을 음미하는 과정이

정말 필요하겠습니다.

 1.원가방식

 1) 토지

  공시지가 기준평가하되, 저는 기타요인을 보정해도 된다고 보입니다. 다만, 일반적인 지가수준을 언급하면서 공시지가 가격이 그 수준 안에 있다는 말을 써주시고, 특이하게 공시지가가격이 5년치가 나왔습니다. 이러한 이유를 시산가격조정에서 토지 가격이 하락하고 있다가, 최근 노인시설이 들어선다는 소리가 있으면서 가격이 조금상승한 이유를 드시면 좋을 것 같습니다. 어떤 팀원님은 수요(작년 이론문제, 주거용 관련, 인구세분화)를 이유를 들어 시산가격조정에서 언급하셨던 분도 봤습니다. 물론, 오버는 안되지만, 나와있는 자료를 죄다 활용하는게 좋을 것 같습니다.

  또,대상의 개별요인(0.78)를 건부감가라는 이유를 들면서 뒤에서 시산가격조정할때 써주면 정말 좋을듯합니다. (이건 자루형으로 인한 감가로 처리하는 것이 바람직할 듯)

  2) 건물

모텔은 5년이 주기설이라는 말이 있습니다. 현재 숙박업으로 수요의 패턴이 변했기에, 흔히 우리가 말하는 경제적내용연수는 줄어들기 마련입니다. 16회때 문제 2에서도 경제적 내용연수가 나온적이 있는데 우리가 아는 내용연수가 안나와서 당황하신 분이 많다고 하지만, 이것 역시 같은 이치에서 자료만 다르게 해석하도록 나왔습니다.

아참 그리고 경제적 내용 연수 판단시, 영업중단한 건물과 영업중단하지 않는 건물과의 경과년수만

을 눈치밥으로 비교해도 언제쯤 내용연수가 끝나는지 비교가 가능합니다. 2년차들 경우, 대쌍 비교법

으로도 간단히 푸신 분들도 계십니다. 물론, 회귀분석이든, 대쌍비교등, 또는 한개를 선정한뒤, 판단해도,

저는 개인적으로 세개를 통해 대략적인 경제적 내용연수가 이쯤 끝나겠다라는 느낌잡고 들어가신 분들은

서술로 판단한뒤, 산식을 통해 마무리 지었다면 무리없이 계산기에서 나온 6년을 보고 당황하는 일은 없었

을 것입니다. ㅡㅡ,하지만, 시험장에서 제가 봤다면 저역시 당황했을 겁니다.

 어찌되었든, 수요가 따라 경제적 내용연수가 달라지는 이유를 들면서 11조 3항(감칙)을 적시하고, 시산가격조정시 이러한 상황으로 현재이용이 불리하다는 근거를 반드시 잡아주신 분들이라면, 굳이 경과년수가 조금은 달라도  점수에서 득점이 유리할 것 같습니다.

2. 비교방식

저도 매매사례 2가 적당하다고 생각하고요, 그 이유는 현재 대상이 영업을 중단하지 않은 상태이기 때문입니다. 영업중단이 타당하다는 논리는 개별합산과 수익가격이 차이가 음미되지 않고서는 나올수 없는 논리라고 생각하기 때문입니다. 어찌되었든, 현재 매매사례 선정하는 방식에 있어서 현재 다툼이 있으나, 실전에서도 왜 평가전례를 쓰냐, 왜 저거를 쓰냐에 따라 본인이 생각하는 이유를 정확히 들어써주면 된다고 생각합니다.

3. 수익방식

감칙 12조 를 들어서 직접환원법을 써도 되고, DCF를 써도 되는 것 같습니다. 감칙이 우선 기준이기 때문에, 우선 법률대로 활용하신 분들은 가점이 될 것 같습니다. 물론 엘우도 되지만, 현업평가사님들은 잘 안쓰십니다..ㅠ

그리고 동산은 저같은 경우 동산이 주는 효용이 이미 수익에 반영되어 나타난다라고 표현해서, 모텔의 특수성을 고려해서 빼지 않는다라는 식으로 논리적으로 써주시면 됩니다. 이러한 유형은 기출에서 19회때 모텔부분 19회2번에서 비부동산 가치구성요소로 재조달항목의 비율 처리로 이미 나왔습니다. 하지만, 실전에서는 당황하면 자료 낯설게 하는 효과로 인해 못보죠..ㅜㅜ 

 4. 시산가격 조정시

3기때 일부러 18회(18회때 수익가격이 너무 낮아서, 그 이유를 잘 적어주였던 유도은평가사님은 고득점을 받았다고 했습니다) 처럼 수익이 낮은 이유를 문제로 낸적이 있는데, ..시산가격조정을 풍부히 적으신 분이 점수가 잘나갑니다. 하지만, 임료의 지행성이라는 등, 문제에 맞지않는 말을 내면 정말 안되는거 같습니다.

 모텔의 경우, 모텔의 수익력은 모텔자체의 내부적 상황(동산이 별루라든지, 인터넷이 별루라든지, 품격이 별루라던지, 제 생각에 시험문제에서는 러브모텔이 종종 나오는거 같습니다...ㅠㅠ 뭐..다 성인이시니까)과 외부적 상황(수요, 이번문제에서는 특히 지역분석이 논점이겠죠. 자료에 나온 노인관련 시설)에서 도출되는 바, 이번에는 외부적 상황을 이유로 들면서 가격이 낮은 이유를 들면 좋겠습니다.

   1. 수익 가격이 낮은 이유 와 원가법에서 특히 경제적내용연수가 없는 것을 이유로 현재의 이용상태가 다른 토지로의 이행을 기다른 중도적 이용상태임을 언급하시면서, 노인복지시설의 문의는 있지만, 거래매매는 없다는 것을 이유로 들으시면서 일체비준가격이나, 개별합산의 가격을 위주로 가격을 내시면 될 것 같습니다. (일체비준가격으로 결정하는 것은 좀 문제가 있어보임) 

  건부감가를 보이기 위해, 철거비를 빼신 팀장도 있는데, 저는 토지의 공시지가 개별요인에 이미 건부감가가 포함되어 있다고 하시면서 언급하는 수준으로 가도 된다고 봅니다. 그리고, 당연히 개별합산 가격과 비준가격에는 동산가치가 포함이 안되었으며, 동산가치를 포함해도 수익이 낮기에 당연히 현재는 영업중단이 낮다는 이유등으로 가격을 내려주시면됩니다.

다만, 비준가격가격에서는 이미 철거비가 고려되어 가격이 거래된것 이라는 말은 필요하겠습니다.

  시산가격 조정에서 지역분석 목차, 또는 이행지라는 표현, 또는

<<중도적 이용>>이라는 말이 있으면 점수가 좋을 것 같습니다.

 4. 마무리하면서: 정답은 없다.

저희는 2차시험입니다. 가격심의를 할때도 정답이 없습니다. 서로 자신이 맞는 근거만 되고, 어느정도의 가격수준의 바운더리 안에서 그 3방식을 통해 차이가 일어난 이유를 잘 언급만 하신 분이라면 점수가 좋을 것 같습니다.

저한테 전화하셔서 경제적 내용연수가 답과 다른데 어떡하냐..라고 그러시는데, 물론 맞으면 좋겟지만, 답만 맞는 답안보다 답은 조금 다르되, 가치판단이 정확히 들어간 답안이 어려운 문제를 낼때 되리 채첨하기가 편했거든요, 왜냐하면 답지를 보면서 그 사람의 의도가 이해가 되어서요..

  맘이 생숭생숭하겠지만, 본인이 가진 용기와 지식, 그리고 기출문제를 종종 보셨던 분들은 그리 당황을 안하셨을 겁니다.

 물론, 자료는 늘 달라집니다.. 하지만, 경제적 내용연수는 늘 나오던 기출패턴이고, 시산가격조정부분은 18회때,13회때 종종 나왔습니다. 개인적으로 문제 난이도는 3년만에 다시 찾아온 공포의 분위기였습니다. 정답과틀려도, 충분히 시산가격조정 에서 충분히 가격차이가 나는 이유를 음미하면서 써주신 분들은 저와 달라도, 답을 좋을거라 판단됩니다. 저와 같이 공부한 황성원 팀장 역시 1-1은 다 틀렸지만(비교표준지 선정 2개해서 당시 모범답안과 완전 다르게 풀었습니다), 뒤에 1-2의 보고서를 잘 써주셔, 오십점대 후반나오셨거든요.

올해 문제는 답이 여러개가 나올수 있는 문제입니다. 그래서 어려웠던 것 같습니다. 그래서 더욱더 깡과 용기를 잃지 않으신 분들은 저와 답이 달라도, 또는 팀장과 답이 달라도 점수가 나갈테니, 굳이 맘 초조지 기달리지 마시고, 붙었다..라고 믿으시면서 미리 감사기도를 드리자구요

 당구도 다 치고 난뒤에 수구가 목적구를 향해 가는지를 끝까지 봐야하듯..

 기도하는 맘으로 기다려 주세요~

 시험보느라 수고하셨습니다. 수석도 실수는 하고 붙습니다. 그러니, 맘편히 계시고, 올해 실무 경향을 보시면서 더욱더, 열린 사고를 하는 미덕도 이제 시작하는 2년차들이 가지셨으면 합니다. 수고하셨습니다.

1. 인사 꾸벅~~

이번에 합격한 4년차 이구요, 합격하는데 실무덕을 좀 봤다고 생각되는 사람입니다.

여러 어려우신분들도 많으신데, 먼저 합격해서 죄송하다는 말씀 드리고 싶네요..

2. 들어가며

저도 2, 3년차 때는 실무가 발목을 잡았었기에, 올 해인 4년차부터는 실무푸는 방법을 바꾸고
덕을 좀 본 것 같아서, 한 말씀 드리려고 합니다.

2년 차 때는 56점이었고, 3년차때는 54점이었었는데요, 이번엔 67.5 나왔습니다..
실제로 실무푸는 방법을 바꾼 후, 제 실력이 더 올라갔다고 느껴져서
실무 때문에 고민을 겪는 많은 분들이 제 방법으로 조금이라도 도움을 얻었으면해서 글을 남깁니다.

먼저, 특별히 더 많은 논문을 본다든가, 더 깊은 지식을 공부하면서 실력을 쌓지 않았음을 말씀드립니다.
즉, 기본적으로 알고 있는 실무지식은 2,3년 차때나, 4년차때나 동일하다고 보셔도 됩니다.

다만, 4년차 때는 문제를 푸는 방법을 바꿨습니다.

어떤 분들은 1번만 잘 풀어도 60점 이상 받을 수 있다고 하시는데요,

전 생각이 다릅니다. 저 역시 2, 3년 차때는 그런 마음가짐으로 1번에 올인하는 식으로 풀었는데요,
역시 아니었던 것 같습니다. 각 문제마다의 배점이 분명히 정해져 있는데,

1번을 완벽에 가깝지 풀지 않는 이상, 60점 이상 받기는 어려울 것 같습니다.

그렇다고 실제 시험장의 분위기 등을 겪어서 아시겠지만, 실전에서 완벽에 가깝게 풀기는 굉장히 어렵다 보입니다.

따라서, 제가 선택한 방법은 <모든 문제에 배분된 배점을 따먹자!!> 입니다..
올 해처럼 배점표가 조정될 경우, 더 득을 볼 수 있을 것 같습니다.

3. 실무 문제 푸는 나만의 방법

1) 먼저 시험지를 받으면, 1번부터 끝까지 문제를 훑습니다.

그리고 나름대로 전체 90분의 시간 배분을 합니다. 1번은 최대 55분, 2번은 25분... 이런 식으로 말입니다..
자신이 미리 정한 시간은 가능하면, 꼭 지킵니다. 전 이번시험에서도 1번을 딱 55분에 풀었습니다.
전체를 100분이 아닌 90분으로 하는 이유는 밑에서 말씀드릴게요..

2) 문제 분석이 정확히 끝나지 않는 이상 절대 답안 작성을 시작하지 않습니다.

문제 분석이 덜 된 상태에서 시간에 쫒겨, 답안 작성을 시작해서 중간에 막혀서 멍하니 있거나,
답안을 그어본 경험은 모두 있으실 겁니다.

문제풀이 도중 생각을 정리하기 위해 멍하니 있거나, 시행착오를 하는 것보다 미리 한번에 결정하는 편이
처음엔 너무 많은 시간이 드는 것 같아도 결국은 시간을 아끼는 방법임을 경험을 통해 확신하게 됐습니다.

3) 문제 분석이 끝난 후엔, 바로 답안 작성에 들어가지 않고, 큰 목차의 개요만 간단하게 잡아서 문제지에다 적어둡니다.

이는 문제를 푸는 도중 목차를 잊거나, 내가 전체 문제풀이 중 어디쯤에 와있는지 잊지 않기 위함입니다.

그리고 이 편이 실제 답안지를 보면 정돈되어 보입니다. 시간 아까워보일지 모르지만 이거 몇 초 안걸립니다. 자주 잊는 경향이 있는 제겐 매우 유용한 방법이었습니다.

4) 문제풀이시 작은 포스트잇 등을 사용합니다. 실제 문제를 풀다보면, 1번 문제의 경우 20페이지가

넘어가는 등 분량이 많아지면, 원하는 자료 찾기가 어려워집니다. 특히, 당황하기 시작하면, 시험지

를 아무리 뒤척여도 시점수정자료나 기타요인 자료가 안보이기 쉽습니다. 따라서 전 포스트잇 몇장

을 미리 준비해서 책상에 붙여두고, 시점수정자료 등 필요한 자료 위치에 포스트잇을 붙여서, 원하

는 자료를 빨리 찾을 수 있게 하였습니다. (감독관이 제재하지 않으니, 걱정하지 않으셔도 됩니다)

5) 이런 식으로 답안지를 90분에 걸쳐 작성합니다. 그럼 나머지 10분은 뭐에 쓰느냐....
이 10분은 계산기를 때리는데 사용합니다. 즉, 문제를 90분에 풀수 있는 이유는 문제 풀이시 계산기를
때리는 작업을 하지 않았기에 가능한 것이고, 마지막 10분은 계산기를 때리는데 사용합니다.

전 손이 커서 계산기를 때리는 것이 많이 느려서 엄청 많은 고민을 했습니다. 왼손으로도 때려봤고, 양손으로도 때려봤는데, 쉽게 익지 않아서 결국 포기 했습니다.

그래서 선택한 방법이 이건데요, 정말 최고였습니다. 한번 흐름타면, 계산기를 때리는 속도가
점점 빨라집니다. 따라서 계산기 때리면서 답안지를 채우는 것도 10분이 채 걸리지 않습니다.

이 방법이 좋은 또다른 이유는 글(수치를 제외한 답안부분)을 미리 침착하게 써놨기 때문에,
3, 4번의 뒷문제를 날림으로 풀지 않는 느낌을 주고, 끝까지 깔끔하게 푼 고수의 답안지라는 느낌을 줍니다.

또한, 시간이 없어 계산기를 사용못하고 가라로 때릴 때에도 정상적으로 푼 답안지의 느낌을 줍니다.

4. 나가며...

이상 간단하게 제가 실무 푸는 방법을 말씀드렸습니다. 다만 상기의 방법은 철저히 저의 주관적인 생각에
근거한 방법으로 보편타당하다 할 수는 없을 것입니다. 다만, 실무때문에 어려움을 겪는 많은 분들에게
조금이라도 도움이 되고자 하여, 시간을 들여 쓴 것입니다. 먼저 합격한 죄송한 마음을 이런식으로라도
용서받았으면 합니다. 고생하시는 모든 수험생들 화이팅 하시구요, 내년엔 꼭 합격하시기 바랍니다.

화이팅....!!!

도시계획사업의 실시계획인가고시에서 정한 사업시행기간이 경과된 후에 이루어진 도시계획사업 실시계획변경인가의 효력

【참조조문】

[1] 구 도시계획법(1993. 3. 6. 법률 제4541호로 개정되기 전의 것) 제25조(현행 국토의계획및이용에관한법률 제88조 참조)

【참조판례】

대법원 1981. 12. 22. 선고 80다3269 판결(공1982, 177), 대법원 1991. 11. 26. 선고 90누9971 판결(공1992, 323), 대법원 1995. 3. 3. 선고 94누7386 판결(공1995상, 1622), 대법원 2000. 10. 13. 선고 2000두5142 판결(공2000하, 2346)

【전 문】

【원고,상고인】 정주식 외 1인 (소송대리인 변호사 이준범 외 1인)

【피고,피상고인】 중앙토지수용위원회 외 1인 (소송대리인 변호사 곽창욱)

【원심판결】 서울고법 2003. 7. 4. 선고 2002누 11952 판결

【주문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.

【이유】

1. 토지사용에 관한 법리오해 여부의 점에 대하여

가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 채택 증거를 종합하여, 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 토지 지하 부분 사용의 목적이 되는 사업은 도시계획법에 따른 도시계획사업으로서, 그 내용은 서울특별시 지하철 3, 4호선 도시철도 본선 및 정거장의 건설공사이지만, 위 사업에는 위 도시철도 본선 및 정거장의 건설공사업무 외에 그에 부수적으로 수반되는 수용이나 보상업무까지 당연히 포함되므로, 이러한 수용 및 보상업무 등을 위해 사업시행기간이 적법하게 연장되었다면 그 기간이 종료되지 않은 이상 단순히 지하철 3, 4호선이 준공되어 개통되었다는 사정만으로 위 도시계획사업이 완료되었다거나 그 사업시행기간이 경과하였다고 볼 수는 없다는 전제하에, 이 사건 사용재결 신청 당시 위 도시계획사업의 시행허가 또는 실시계획인가는 실효되지 않았고, 위 신청 역시 위 도시계획사업의 사업시행기간 내에 적법하게 행하여졌으며, 지하철 3, 4호선이 완공 및 개통되었다 하더라도 위와 같이 보상업무를 위해 사업시행기간을 연장한 것을 위법하다고 볼 수 없다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정과 판단은 정당하다 할 것이고, 거기에 상고이유와 같은 토지수용 또는 사용에 관한 법리오해의 위법이 없다.

나. 도시계획사업의 시행자는 늦어도 고시된 도시계획사업의 실시계획인가에서 정한 사업시행기간 내에 사법상의 계약에 의하여 도시계획사업에 필요한 타인 소유의 토지를 양수하거나 수용재결의 신청을 하여야 하고, 그 사업시행기간 내에 이와 같은 취득절차가 선행되지 아니하면 그 도시계획사업의 실시계획인가는 실효되고, 그 후에 실효된 실시계획인가를 변경인가하여 그 시행기간을 연장하였다고 하여 실효된 실시계획의 인가가 효력을 회복하여 소급적으로 유효하게 될 수는 없지만, 도시계획사업의 실시계획변경인가도 시행자에게 도시계획사업을 실시할 수 있는 권한을 설정하여 주는 처분인 점에서는 당초의 인가와 다를 바 없으므로 도시계획사업의 실시계획인가고시에 정해진 사업시행기간 경과 후에 이루어진 변경인가고시도 그것이 새로운 인가로서의 요건을 갖춘 경우에는 그에 따른 효과가 있다 할 것이다( 대법원 1991. 11. 26. 선고 90누9971 판결, 2000. 10. 13. 선고 2000두5142 판결 등 참조).

원심은, 서울특별시장이 오랜 기간에 걸쳐 사업시행기간을 연장 변경하는 과정에서 여러 번에 걸쳐 기존의 도시계획사업 시행허가에서 정한 사업시행기간이 경과된 이후에야 그 사업시행기간을 연장하는 내용으로 사업시행허가를 변경하고 이를 고시하기는 하였지만, 위와 같은 사업시행허가변경은 새로운 사업시행허가로서의 요건도 갖추었다고 보이므로, 이는 새로운 도시계획사업시행허가로서의 효력을 지닌다고 할 것이고, 설령 위 고시의 내용에 다소 누락된 사항이 있다 하더라도 이는 중대·명백한 하자가 아니므로 이를 이유로 새로운 도시계획사업시행허가로서의 효력이 생기지 않는다고 보기는 어려워 원고들 주장처럼 사업시행허가변경 및 그 고시가 다소 늦게 이루어졌다는 사정만으로는 위 사업시행허가나 변경허가의 효력이 상실되었다고 볼 수 없다고 판단하였다.

위 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다 할 것이고, 거기에 상고이유와 같은 토지수용 또는 사용에 관한 법리오해의 위법이 없다.

2. 사용재결의 필요성에 관한 법리오해 여부의 점 등에 대하여

가. 원심은, 피고 서울특별시지하철공사(이하 '피고 공사'라 한다)가 이 사건 토지 지하 부분을 사용하여야 할 필요성이 있음은 명백하고, 피고 공사가 그 사용에 대한 법률상 원인을 갖추지 못하여 부당이득금을 지급하였다고 하여 적법한 절차에 따라 토지사용을 할 필요성이 없다 할 수는 없다는 이유로, 이 사건 사용재결 및 이의재결의 필요성이 없으므로 위법하다는 원고들의 주장을 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다 할 것이고, 거기에 상고이유와 같은 사용재결의 필요성에 관한 법리오해의 위법이 없다.

나. 원심은, 원고들이 신뢰에 따라 어떠한 행위를 하였다는 점에 대한 아무런 주장·입증이 없는 이 사건에서 다른 점에 대하여는 살펴볼 것도 없이 신뢰보호의 원칙이 적용될 수 없다는 이유로 이 사건 이의재결이 신뢰보호의 원칙에 위반되어 위법하다는 원고들의 주장을 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다 할 것이고, 거기에 상고이유와 같은 신뢰보호 원칙에 관한 법리오해의 위법이 없다.

다. 원심은, 위 지하철 3, 4호선 건설공사사업은 도시계획법 소정의 도시계획사업시행허가 또는 실시계획인가에 따라 행해진 도시계획사업이지 도시철도법 소정의 도시철도사업계획에 따라 행해진 도시철도사업이 아니므로 그 사업시행허가의 변경이나 실시계획의 변경인가 및 그 고시에 대하여는 도시계획법이 적용되고, 위 도시계획사업시행허가 당시부터 이 사건 사용재결 신청 당시까지 시행되어 오던 도시계획법 및 그 시행령 등에 의하면 이 사건에서와 같이 행정청이 아닌 자에 대한 도시계획사업시행허가의 변경이나 실시계획 변경인가에 대한 건설교통부장관의 승인 및 그 고시권한은 서울특별시장 등에게 위임되어 있다는 이유로, 서울특별시장이 권한의 위임 없이 도시계획사업의 시행허가를 변경하거나 실시계획을 변경인가하고 이를 고시하였다는 원고들의 주장을 배척하였다.

관계 법령에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다 할 것이고, 거기에 상고이유와 같은 권한의 위임에 관한 법리오해의 위법이 없다.

4. 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상에 관한 법리오해 여부의 점 등에 대하여

가. 원심은, 채택 증거를 종합하여, 이 사건 이의재결의 기초가 된 각 감정평가는 이 사건 토지의 건물이용저해는 없다고 보고 지하이용저해율과 기타이용저해율만을 산정하여 입체이용저해율을 평가한 사실을 인정한 다음, 건물이용이 저해되는데도 저해되지 않는다고 본 위 각 감정평가가 위법하다는 원고들의 주장을 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하다 할 것이고, 거기에 상고이유와 같은 입체이용저해율의 판정에 관한 채증법칙 위배 및 심리미진으로 인한 사실오인의 위법이 없다.

나. 기록에 의하면, 원고들은 서울 중구 필동 3가 28-1 대 670.8㎡, 28-43 대 19.1㎡, 28-44 대 267.1㎡ 등 3필지의 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 소유하고 있는 사실, 피고 공사는 도시철도건설사업을 하면서 원고들 소유의 이 사건 토지 가운데 서울 중구 필동 28-1 대 토지의 지하에 있는 이 사건 토지 지하 부분에 대하여 사용재결을 하고 그 부분에 지하철도 환기구 본체인 철근콘크리트구조물, 지하철도 철근콘크리트터널, 지하철도 통풍구 등을 설치한 사실, //

원고들은 이 사건 토지 지하 부분에 지하철공사로 인한 지하시설물이 먼저 설치된 후 이 사건 토지 상에 지하 2층, 지상 6층의 이 사건 건물을 건축한 사실, 당시 이 사건 토지 일대는 일반주거지역으로서 건폐율 50%, 용적율 300%가 적용되었고 이 사건 건물의 최고유효이용층수는 6층이었는데, 실제 이 사건 건물의 건폐율은 50%, 용적률은 297%로서 인근 토지의 이용상황, 토지의 가격 수준, 성숙도, 건축법 및 도시계획법상의 건축가능층수 등을 종합할 때 최유효이용상태로 판단되어 건물이용은 저해되지 않은 사실,//

 또한 원고들이 잔여지라고 주장하는 부분은 이 사건 토지 중 사용재결된 토지 지하 부분 이외의 부분을 의미하는데, 그 부분은 모두 이 사건 건물의 대지 부분과 주차장 및 이 사건 건물을 이용하기 위하여 필요한 부분으로 이용되고 있는 사실, //

이 사건 토지 이외에 달리 잔여지로 볼만한 원고들 소유의 토지는 존재하지 않는 사실을 알 수 있는바, 위와 같은 사실관계에 의하면, 원고들은 이 사건 건물을 건축함에 있어 이 사건 토지 지하 부분에 설치된 구조물로 인하여 그 구조물이 설치되기 이전에 비하여 건축을 제한받지도 않았고, 잔여지로 보이는 부분에 어떠한 손실이 발생하였다고 보이지도 않으므로, 이 사건 사용재결로 인하여 원고들에게 잔여지의 가격감소로 인한 손실이 발생하였다고 할 수 없다.

원심이 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상을 구하는 원고들의 청구를 배척한 조치는 옳고, 거기에 상고이유와 같은 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상에 관한 법리오해의 위법이 없다.

5. 결 론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 원고들이 부담하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 강신욱(재판장) 윤재식 고현철 김영란(주심)

대법원 2000. 12. 8. 선고 99두9957 판결 【토지수용재결처분취소】

[공2001.2.1.(123),288]

【판시사항】

[1] 도시계획시설의 도시계획결정고시 및 지적고시도면의 승인고시로써 도시계획시설이 설치될 토지가 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 부칙 제4항 소정의 '공공사업시행지구'에 편입되는지 여부(적극) 및 같은법시행규칙 시행 이전에 도시계획시설의 부지로 결정·고시된 불법형질변경 토지에 대하여 같은법시행규칙 제6조 제6항을 적용할 수 있는지 여부(소극)

[2] 수용대상 토지의 무단형질변경의 경위와 방법, 관할구청의 원상회복명령이 있을 경우 쉽사리 원상회복이 가능한 점 등에 비추어 수용대상 토지의 이용상황이 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제2항 소정의 '일시적인 이용상황'에 불과하다고 한 사례

[3] 도시계획구역 내에 있는 수용대상 토지에 대한 표준지 선정 방법

【판결요지】

[1] 도로 등 도시계획시설의 도시계획결정고시 및 지적고시도면의 승인고시는 도시계획시설이 설치될 토지의 위치, 면적과 그 행사가 제한되는 권리내용 등을 구체적, 개별적으로 확정하는 처분이고 이 경우 그 도시계획에 포함된 토지의 소유자들은 당시의 관련 법령이 정한 보상기준에 대하여 보호할 가치가 있는 신뢰를 지니게 된다 할 것이므로,

그 고시로써 당해 토지가 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(1995. 1. 7. 건설교통부령 제3호로 개정되어 1997. 10. 15. 건설교통부령 제121호로 개정되기 전의 것) 부칙(1995. 1. 7.) 제4항이 정한 '공공사업시행지구'에 편입된다고 보아야 할 것이고, 따라서 위 부칙 제4항에 의하여 위 시행규칙 시행일인 1995. 1. 7. 이전에 도시계획시설(도로)의 부지로 결정·고시된 불법형질변경 토지에 대하여는 형질변경이 될 당시의 토지이용상황을 상정하여 평가하도록 규정한 위 시행규칙 제6조 제6항을 적용할 수 없다.

[2] 수용대상 토지의 무단형질변경의 경위와 방법, 관할구청의 원상회복명령이 있을 경우 쉽사리 원상회복이 가능한 점 등에 비추어 수용대상 토지의 이용상황이 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제2항 소정의 '일시적인 이용상황'에 불과하다고 한 사례.

[3] 수용대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가사 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다.

【참조조문】

[1] 구 도시계획법(2000. 1. 28. 법률 제6243호로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호 , 제3호, 제12조 , 제13조 , 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(1995. 1. 7. 건설교통부령 제3호로 개정되어 1997. 10. 15. 건설교통부령 제121호로 개정되기 전의 것) 제6조 제6항 , 부칙(1995. 1. 7.) 제1항 , 제4항 , 행정소송법 제1조[행정처분일반] / [2] 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제2항 / [3] 지가공시및토지등의평가에관한법률 제4조 , 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제3조 , 토지수용법 제46조 , 제57조의2 , 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 , 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조

【참조판례】

[1] 대법원 1982. 3. 9. 선고 80누105 판결(공1982, 434), 대법원 2000. 12. 8. 선고 99두2635 판결 /[2] 대법원 1999. 7. 27. 선고 99두4327 판결(공1999하, 1815) /[3] 대법원 1992. 9. 14. 선고 91누8722 판결(공1992, 2905), 대법원 1994. 6. 24. 선고 93누21972 판결(공1994하, 2115), 대법원 1997. 4. 8. 선고 96누11396 판결(공1997상, 1457), 대법원 1999. 1. 15. 선고 98두8896 판결(공1999상, 302)

【전 문】

【원고,상고인】 최대원 (소송대리인 변호사 신문수)

【피고,피상고인】 중앙토지수용위원회 외 1인 (소송대리인 변호사 서한기)

【원심판결】 광주고법 1999. 8. 20. 선고 97구1005 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용을 원고의 부담으로 한다.

【이유】

1. 제1점에 관하여

분할 전 이 사건 토지 중 일부 지상에 식당 건물의 신축허가를 받아 공사를 완료한 후 그 건물의 주차장 부지로 사용하던 이 사건 토지를 분할하였고 그 후 세무당국이 이 사건 토지를 잡종지로 보고 과세한 것이 이 사건 토지의 형질변경허가에 관한 행정청의 공적견해 표명에 해당하고 원고가 그것이 정당하다고 신뢰한 데에 아무런 귀책사유가 없으므로 신뢰보호의 원칙상 피고들은 불법형질변경을 보상금 감액사유로 삼을 수 없다는 원고의 주장은 상고심에 이르러 비로소 제기된 것으로 적법한 상고이유가 될 수 없을 뿐 아니라, 주장 자체에 의하더라도 이 사건 토지의 형질변경허가 여부에 관하여 피고들이 어떠한 공적 견해를 표명하였던 것이 아님이 명백하여 신뢰보호의 원칙이 적용될 여지가 없다 할 것이다.

이 점에 관한 상고이유의 주장을 받아들이지 아니한다.

2. 제2, 3점에 관하여

도로 등 도시계획시설의 도시계획결정고시 및 지적고시도면의 승인고시는 도시계획시설이 설치될 토지의 위치, 면적과 그 행사가 제한되는 권리내용 등을 구체적, 개별적으로 확정하는 처분이고 이 경우 그 도시계획에 포함된 토지의 소유자들은 당시의 관련 법령이 정한 보상기준에 대하여 보호할 가치가 있는 신뢰를 지니게 된다 할 것이므로,

그 고시로써 당해 토지가 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(1995. 1. 7. 건설교통부령 제3호로 개정된 것, 이하 '규칙'이라고만 한다) 부칙 제4항이 정한 '공공사업시행지구'에 편입된다고 보아야 할 것이고, 따라서 규칙 부칙 제4항에 의하여 규칙 시행일인 1995. 1. 7. 이전에 도시계획시설(도로)의 부지로 결정·고시된 불법형질변경 토지에 대하여는 형질변경이 될 당시의 토지이용상황을 상정하여 평가하도록 규정한 그 시행규칙 제6조 제6항을 적용할 수 없다 할 것이다.

따라서, 원심이 이 사건 토지가 언제 도시계획시설의 부지로 결정·고시되고 지적고시도면의 승인고시가 이루어졌는지의 점에 관하여는 심리하지 아니한 채 규칙 시행일 이후인 1995. 9. 12.에 이 사건 토지에 대한 도시계획사업실시계획이 인가·고시됨으로써 비로소 공공사업시행지구에 편입된 것으로 보고, 위 제6조 제6항에 따라 이 사건 토지의 이용상황을 불법형질변경될 당시의 지목인 임야로 상정하여 평가하여야 한다고 판단한 데에는 규칙 부칙 제4항의 법리를 달리 본 잘못이 있다 할 것이다.

그러나 원심이 적법하게 확정한 사실관계 및 기록에 의하니, 이 사건 토지는 도시계획구역 안에 위치한 임야이었는데 원고가 그 식당건물을 신축한 후 관할구청의 허가를 받지 아니한 채 무단으로 그 중 상당 부분을 평탄화하고 작은 자갈을 깔았으며 이 사건 수용재결 당시 이 부분은 식당 손님들이 주차할 수 있는 공간으로 이용하고 나머지 부분은 종전대로 감나무 등이 식재되어 있는 상태이었던 사실을 알 수 있는바, 이러한 무단형질변경의 경위와 방법, 관할구청의 원상회복명령이 있을 경우 쉽사리 원상회복이 가능한 점 등에 비추어 위와 같은 이용상황은 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제2항이 정한 바의 일시적인 이용상황에 불과하다 할 것이어서,

결국 원심이 이 사건 토지에 대한 손실보상액을 산정함에 있어 이 사건 토지의 현실적 이용현황이 공부상 지목과 달리 잡종지이므로 이를 기초로 손실보상금을 산정하여야 한다는 원고의 주장을 배척하고 그 이용상황을 택지화가 가능한 임야로 보아 평가한 것은 결과적으로 정당하므로 원심의 위와 같은 잘못이 판결의 결과에 영향을 미쳤다고 할 수 없다.

그리고 이 사건 토지의 형질변경이 일시적 이용상황에 불과한 결과 이를 참작하여 평가할 수 없는 이상, 규칙 제6조 제6항이 모법의 위임범위를 벗어나고 재산권을 소급하여 제한하는 것으로 무효인지 여부는 판결 결과에 영향을 미치지 아니하는 것이다.

따라서 이 점들에 관한 상고이유의 주장도 받아들이지 아니한다.

3. 제4점에 관하여

수용대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가사 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되는 것이다

(대법원 1997. 4. 8. 선고 96누11396 판결, 1999. 1. 15. 선고 98두8896 판결 등 참조).

이러한 법리와 기록에 비추어 살펴보니, 원심이 이 사건 토지 중 일반주거지역에 속하는 부분에 대하여 같은 용도지역 내에 있는 광주 남구 주월동 84의 2 답을 비교표준지로 선정한 조치는 정당하고, 거기에 표준지 선정기준 등에 관한 대법원 판례의 위반 또는 법리오해의 위법은 없다.

이 점에 관한 상고이유의 주장 또한 받아들이지 아니한다.

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용을 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.

1. 일반평가에서의 <철거비>

(1) 공시지가 기준법에서의 철거비 보정 (pass 실무 4판 p38)

공시지가 기준가격은 이미 나지상정(=최유효이용)으로 된 적정가격이므로 공시지가 표준위 위에 오래된 건물이 있다 하더라도 철거비 보정 (= 이 경우는 건부감가 보정)은 하지 않습니다.

다만, p180에서 철거비를 차감한 것은 비교표준지 위에 오래된 건물이 있는 것이 아니라 대상 토지 위에 철거가 필요한 건물이 있는 경우이기 때문입니다 (pass p71에 나온 경우와 동일하다고 보면 됩니다)

(2) 거래사례바교법 에서의 철거비 보정 (pass 4판 p180)

거래사례비교법의 경우 <매수자>입장에서의 가격을 구하는 것을 암묵적 전제(premise)로 하고 있습니다.

(임대사례의 경우는 임대인 입장에서의 가격을 구하는 것을 전제로 합니다)

그렇기 때문에 거래사례의 거래시점당시 가격을 구하기 위해서는 매수자 입장에서 생각하면 됩니다.

문제에서는 매수자가 철거비를 부담한다고 되어 있으므로 철거비를 더해주는 것입니다.

매도자가 철거비를 부담하는 경우는 당연히 고려하지 않는 것입니다.

(3) 조성원가법에서의 철거비 보정 (기출 15회 1번)

조성원가법의 경우 역시 개발하는 사람이 조성 토지를 매입하는 매수자일 경우 거래사례비교법 방식과 동일하게 처리합니다.

(4) 분양개발법에서의 철거비 보정 (pass 4판 p58)

쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

분양사례로 제시된 토지위에 노후화된 건물이 있다고 하고 

분양하는 아파트가격 (1,000원) 건축공사비 (500원)  철거비(10원)이라고 할때

우선 첫째 분양사례 자체의 가격을 구해야 되잖아요.

그러면 분양사례토지자체의 가격은 1,000 - 500 - 10(철거비) = 490원이 되지요.

그런데 이것은 노후화된 건물이 있는 것을 고려한 분양토지가격(건부감가 있는 상태하의 토지가격)이기 때문에

이 가격을 다시 정상화하기 위해서는 추가적으로 철거비를 더하여 주어야 하고 이를 고려한 토지가격은

490원  + 10원 (철거비) = 500원이 됩니다.

그러면 아예 철거비를 뺐다 더했다 하는 번거로움을 줄이기 위해 분양사례에 낡은 건물이 있는 경우 그걸 정상화한 토지가격은 별도의 철거비를 고려하지 않은 가격과 동일한 값인 500원이 되는 것입니다.

일부 실무강사는 그래서 분양사례에 노후화된 건물있을시 그냥 철거비 고려하지 말라고 공식같이 애기하곤 합니다. 

응용사례 : (구) plus 감정평가실무 10회 1번 모의고사 (5판 기준)

이 경우에는 건축공사비에 철거비가 포함되었다고 나왔기 때문에 대상토지가격을 위해 사례토지가격을 비준할 때 철거비를 다시 더해주어야 합니다.

(책이 있다면 한번 확인해보세요.)

김기태 평가사는 이와 같은 논리를 

개발을 전제로 산정되는 사례가격은 정상가격으로 판단되어 철거비를 고려하지 않음이라는 문장으로 함축하여 표현한 것 같습니다만, 공부가 얼마 되지 않은 분들이 이 표현을 단박에 이해하기는 좀 어렵겠죠.

철거비에 대한 사항이 언급된 기출문제는 다음과 같습니다.

공인감정사 4회 4-1번

감정평가사 9회 1번

감정평가사 15회 1번

감정평가사 22회 1번

2. 보상평가에서의 <철거비>

건축물의 이전비 보상시 해체비는 포함하도록 되어있고 (토지보상법 시행규칙 제2조의 4) 철거비는 제외하도록 되어있습니다. (시행규칙 제 33조 제 4항) 

왜 해체비는 포함되고 철거비는 제외되는 것인가에 대하여 모르시는 분이 간혹 계십니다.

이전비의 범위에 건물철거 및 해체비가 포함되는지 여부

간단하게 말하면

시행규칙 제 33조 제4항  물건의 가격으로 보상한  건축물의 철거비용은 사업시행자부담으로 한다라는 것은 <취득보상>을 하는 경우 지장물소유자가 당해 건물등을 철거할 의무가 없다는 말입니다. 즉, 지장물소유자는 건물값 받고 그냥 나가면 그만이고, 사업시행자가 사업시행을 위해 대상 건물등을 철거할 의무가 있다는 말이죠

이에 비해 <해체비, 해체 철거비>는 <이전보상>에서 등장하는 개념입니다. 즉, 이전을 위해 기존 구조물을 해체하고, 폐자재를 치우는데 드는 비용입니다. 따라서, 이는 이전을 하게되는 경우 발생하는 비용이고, 이는 이전보상액에 포함되어야 합니다. 다시 말해 철거비라는 것은 <이전보상>에서 등장하면 안되는 말입니다.  

해체비나 해체철거비는 이전에 소요되는 실비이니까 이전보상액에 포함되는 것이고

철거비는 취득보상의 경우 거론되는 항목으로, 사업시행자가 자비(自費)로 자신이 직접철거해야할 의무가 있으니, 피수용자에게 그 의무를 지워서도 안되고, 그 비용을 피수용자에게 지불할 이유도 없습니다.

문제에서 이전비용항목에 <철거비> <해체비>라고 동시에 제시되는 때에는 철거비는  배제하여야하고,

이전비용항목에 <해체철거비>로 자료가 제시된 때는 이전에 소요되는 실비로 판단하여 이전비 항목에 포함시키면 됩니다.

(감정평가사 3회 1번 기출문제를 보면 확인할 수 있습니다) 

실무문제 채점에 대하여 
 (허장식, 김상윤, 김계호 감정평가사 일동)

- 이 글이 여러분의 마음을 더욱 아프게 하지나 않을까 걱정을 하면서도 우리 출제위원들의 뜻을 전하는 것이 도리일 것 같아 올립니다.  
 

- 먼저 안타깝게도 이번 시험에서 합격하지 못한 모든 수험자께 심심한 위로의 뜻을 전합니다.  
 

- 합격하지 못한 여러분의 마음은 이루 말할 수 없이 아플 것입니다. 그러나 여러분은 장래 감정평가업계에서 평가업계의 발전을 위해 함께 힘쓸 우리의 동료들입니다. 익명의 인터넷이라고 하여 점잔하지 않은 문구를 절제없이 사용한 것을 보고 출제위원 모두는 매우 가슴 아파했습니다. 평가업계를 사랑하는 마음을 가지고 교양 있고 성숙된 모습을 보여 주기를 간절히 바랍니다.  
 

- 금번 2차 시험에는 1,860명이 응시하였고 그 중 183명만이 합격을 하였습니다. 알다시피 감정평가사 시험은 절대평가가 아니고 상대평가입니다. 필히 불합격자는 생기는 것이고 합격한 사람이 우연하게 합격한 것도 아닐 것입니다. 과감하게 패배를 승복할 수 있는 용기도 한편 필요하다고 생각합니다.  
 

- 실무 과목은 출제위원 3명이 공동으로 출제하였고, 그 중 2인이 채점위원으로서 약 3개월간 면밀하고 공정하게 채점에 임하였습니다.  
 

- 실무문제 1번은 감정평가업계가 컨설팅 등 새로운 시장으로 업무를 확대해 가려면 투자타당성 분석은 필수적이고 앞으로 우리 모두가 더욱 관심을 가지고 분석능력을 배양하여야 할 것이라는 의도에서 출제위원 전원의 합의 하에 출제하였습니다.  
 

- 1번 문제는 기출문제나 시중에 있는 문제집에는 없는 유형이라는 점과 답하는 시간이 많이 소요될 것이라는 예측 하에 그 난이도를 낮추고 가능한 한 문제를 단순화시키려고 노력하였습니다. 

따라서 자료의 양이 줄여지게 되었는바, 주어지지 않은 자료가 있다면 그를 무시하라는 의도이었고 임의로 자료를 상정하여 문제를 푼 경우에도 모두 맞는 것으로 처리하였습니다.  
 

- 많은 수험자가 "관리비" 항목에서 적지 않은 고민을 하였을 것이라고 생각됩니다.  
 

- 주어진 자료는 임대시장에서 흔히 접하는 유형으로 하였고 그들 시장자료를 전문적으로 분석하고 판단하는 능력을 파악하고자 하였습니다.  
 

- 투자타당성의 유무 등 제반 실무문제 풀이에 있어서는 그 결과만이 중요한 것이 아니라 결론을 도출하여 가는 과정이 더욱 중요합니다. 평가실무과목의 경우 많은 계산과정을 거쳐야 하는바 계산 또는 수치의 정확성보다도 결론을 도출해가는 과정에 대한 큰 흐름을 얼마나 잘 이해하고 있는가에 주안을 두었으므로 계산상의 약간의 오류나 수치의 정확성 여부가 득점에 결정적인 영향을 미쳤다고 볼 수는 없습니다. 전체 과정을 끝까지 풀어 각 과정에 대하여 확실하게 이해하고 있다는 것을 나타내는 것이 중요하다고 생각합니다.  
 

- 수험자는 합격을 위하여 너무나 오랜 시간동안 피나는 노력을 기울여 왔고 또한 각 당사자에게는 이번 시험이 너무나 중요하다는 것을 채점위원들은 잘 알고 있습니다. 따라서 공정을 잃지 않고 누구에게도 불이익이 가지 않도록 철저하게 각 문항별로 배점기준에 맞추어 채점하였다는 것을 다시 한번 말씀드립니다.  
 

- 안타깝게 불합격한 여러분 모두에게 내년에는 필히 좋은 결과가 있기를 진심으로 기원합니다.