22회 실무 1번에 대한 윤수현 수습평가사의 견해 (잘한다 ㅋㅋㅋ)

 

 

 

1번은 일반평가였습니다. 목적별만 죄다 나오다가, 이런..했겠지만, 감히 말씀드린건데, 깡대로 푸시고, 쫄지않으시고 푸신 분들이라면, 시험장에서 빙의가 오신 분이 아니라면, 어느정도 논점에 접근한 것 같습니다. 다만, 논점에 접근하고 기술하는데 있어서 기기존의 팀장분들의 이미 드린 답에 제가 추가하거나, 다른 의견이 있어서 적습니다.

 

 

 

우선, 문제를 보면 7페이집니다. 올해 난이도는 어렵다고 하신 분이 많았구요, 5년차이상 이신분들 실무2번에서 되려 점수를 따신 분이 있어서, 아마 격차가 나지 않을까 합니다. 물론 논점은 1번입니다.

 

 

 

1번의 논점 -

 

 

시산가격조정입니다. 문제가 어려웠던 건, 시산가격조정은 풀고난 다음에 음미할 수 있는 부분이라 개요에 시간을 들이는 시험이 아니라 마무리에 시간을 들이는 가치판단이 중요한 문제였고, 그렇기에 단순히 초반에 개요를 먼저잡고 들어가도 그리 도움이 되지 않았던 해입니다..

 

 

 

지역분석 자료를 많이 드렸습니다. 현재 문제상황으로 보아 여주근처, 양평 근처 저수지쯤으로

 보입니다. 자료는 현업자료를 내서 이용하신듯 합니다. 하지만, 현재 숙박업의 수요가 낮아지는 이유를 찾으면서

 

 

3방식을 통해 그 가격차이는 이유를 이용하면서 숙박업이 최유효가 아닌 이유를 언급하시면서 가격을 음미하는 과정이

정말 필요하겠습니다.

 

 

 

 1.원가방식

 

 

 1) 토지

  공시지가 기준평가하되, 저는 기타요인을 보정해도 된다고 보입니다. 다만, 일반적인 지가수준을 언급하면서 공시지가 가격이 그 수준 안에 있다는 말을 써주시고, 특이하게 공시지가가격이 5년치가 나왔습니다. 이러한 이유를 시산가격조정에서 토지 가격이 하락하고 있다가, 최근 노인시설이 들어선다는 소리가 있으면서 가격이 조금상승한 이유를 드시면 좋을 것 같습니다. 어떤 팀원님은 수요(작년 이론문제, 주거용 관련, 인구세분화)를 이유를 들어 시산가격조정에서 언급하셨던 분도 봤습니다. 물론, 오버는 안되지만, 나와있는 자료를 죄다 활용하는게 좋을 것 같습니다.

 

  또,대상의 개별요인(0.78)를 건부감가라는 이유를 들면서 뒤에서 시산가격조정할때 써주면 정말 좋을듯합니다. (이건 자루형으로 인한 감가로 처리하는 것이 바람직할 듯)

 

 

 

 

  2) 건물

  

 

모텔은 5년이 주기설이라는 말이 있습니다. 현재 숙박업으로 수요의 패턴이 변했기에, 흔히 우리가 말하는 경제적내용연수는 줄어들기 마련입니다. 16회때 문제 2에서도 경제적 내용연수가 나온적이 있는데 우리가 아는 내용연수가 안나와서 당황하신 분이 많다고 하지만, 이것 역시 같은 이치에서 자료만 다르게 해석하도록 나왔습니다.

 

 

 

아참 그리고 경제적 내용 연수 판단시, 영업중단한 건물과 영업중단하지 않는 건물과의 경과년수만

 

을 눈치밥으로 비교해도 언제쯤 내용연수가 끝나는지 비교가 가능합니다. 2년차들 경우, 대쌍 비교법

 

으로도 간단히 푸신 분들도 계십니다. 물론, 회귀분석이든, 대쌍비교등, 또는 한개를 선정한뒤, 판단해도,

 

저는 개인적으로 세개를 통해 대략적인 경제적 내용연수가 이쯤 끝나겠다라는 느낌잡고 들어가신 분들은

 

서술로 판단한뒤, 산식을 통해 마무리 지었다면 무리없이 계산기에서 나온 6년을 보고 당황하는 일은 없었

 

을 것입니다. ㅡㅡ,하지만, 시험장에서 제가 봤다면 저역시 당황했을 겁니다.

 

 

 

 

 어찌되었든, 수요가 따라 경제적 내용연수가 달라지는 이유를 들면서 11조 3항(감칙)을 적시하고, 시산가격조정시 이러한 상황으로 현재이용이 불리하다는 근거를 반드시 잡아주신 분들이라면, 굳이 경과년수가 조금은 달라도  점수에서 득점이 유리할 것 같습니다.

 

 

 

 

 

2. 비교방식

 

 

저도 매매사례 2가 적당하다고 생각하고요, 그 이유는 현재 대상이 영업을 중단하지 않은 상태이기 때문입니다. 영업중단이 타당하다는 논리는 개별합산과 수익가격이 차이가 음미되지 않고서는 나올수 없는 논리라고 생각하기 때문입니다. 어찌되었든, 현재 매매사례 선정하는 방식에 있어서 현재 다툼이 있으나, 실전에서도 왜 평가전례를 쓰냐, 왜 저거를 쓰냐에 따라 본인이 생각하는 이유를 정확히 들어써주면 된다고 생각합니다.

 

 

 

3. 수익방식

 

 

감칙 12조 를 들어서 직접환원법을 써도 되고, DCF를 써도 되는 것 같습니다. 감칙이 우선 기준이기 때문에, 우선 법률대로 활용하신 분들은 가점이 될 것 같습니다. 물론 엘우도 되지만, 현업평가사님들은 잘 안쓰십니다..ㅠ

  

 

그리고 동산은 저같은 경우 동산이 주는 효용이 이미 수익에 반영되어 나타난다라고 표현해서, 모텔의 특수성을 고려해서 빼지 않는다라는 식으로 논리적으로 써주시면 됩니다. 이러한 유형은 기출에서 19회때 모텔부분 19회2번에서 비부동산 가치구성요소로 재조달항목의 비율 처리로 이미 나왔습니다. 하지만, 실전에서는 당황하면 자료 낯설게 하는 효과로 인해 못보죠..ㅜㅜ 

 

 

 

 4. 시산가격 조정시

   

 

3기때 일부러 18회(18회때 수익가격이 너무 낮아서, 그 이유를 잘 적어주였던 유도은평가사님은 고득점을 받았다고 했습니다) 처럼 수익이 낮은 이유를 문제로 낸적이 있는데, ..시산가격조정을 풍부히 적으신 분이 점수가 잘나갑니다. 하지만, 임료의 지행성이라는 등, 문제에 맞지않는 말을 내면 정말 안되는거 같습니다.

 

 

 

 

 모텔의 경우, 모텔의 수익력은 모텔자체의 내부적 상황(동산이 별루라든지, 인터넷이 별루라든지, 품격이 별루라던지, 제 생각에 시험문제에서는 러브모텔이 종종 나오는거 같습니다...ㅠㅠ 뭐..다 성인이시니까)과 외부적 상황(수요, 이번문제에서는 특히 지역분석이 논점이겠죠. 자료에 나온 노인관련 시설)에서 도출되는 바, 이번에는 외부적 상황을 이유로 들면서 가격이 낮은 이유를 들면 좋겠습니다.

 

 

 

 

 

   1. 수익 가격이 낮은 이유 와 원가법에서 특히 경제적내용연수가 없는 것을 이유로 현재의 이용상태가 다른 토지로의 이행을 기다른 중도적 이용상태임을 언급하시면서, 노인복지시설의 문의는 있지만, 거래매매는 없다는 것을 이유로 들으시면서 일체비준가격이나, 개별합산의 가격을 위주로 가격을 내시면 될 것 같습니다. (일체비준가격으로 결정하는 것은 좀 문제가 있어보임) 

 

 

 

  건부감가를 보이기 위해, 철거비를 빼신 팀장도 있는데, 저는 토지의 공시지가 개별요인에 이미 건부감가가 포함되어 있다고 하시면서 언급하는 수준으로 가도 된다고 봅니다. 그리고, 당연히 개별합산 가격과 비준가격에는 동산가치가 포함이 안되었으며, 동산가치를 포함해도 수익이 낮기에 당연히 현재는 영업중단이 낮다는 이유등으로 가격을 내려주시면됩니다.

 

 

 

다만, 비준가격가격에서는 이미 철거비가 고려되어 가격이 거래된것 이라는 말은 필요하겠습니다.

 

 

 

  시산가격 조정에서 지역분석 목차, 또는 이행지라는 표현, 또는

 

<<중도적 이용>>이라는 말이 있으면 점수가 좋을 것 같습니다.

(22회 실무 1번 문제의 핵심 키워드)

 

 

 

 

 

 4. 마무리하면서: 정답은 없다.

 

 

저희는 2차시험입니다. 가격심의를 할때도 정답이 없습니다. 서로 자신이 맞는 근거만 되고, 어느정도의 가격수준의 바운더리 안에서 그 3방식을 통해 차이가 일어난 이유를 잘 언급만 하신 분이라면 점수가 좋을 것 같습니다.

 

 

 

저한테 전화하셔서 경제적 내용연수가 답과 다른데 어떡하냐..라고 그러시는데, 물론 맞으면 좋겟지만, 답만 맞는 답안보다 답은 조금 다르되, 가치판단이 정확히 들어간 답안이 어려운 문제를 낼때 되리 채첨하기가 편했거든요, 왜냐하면 답지를 보면서 그 사람의 의도가 이해가 되어서요..

 

 

 

  맘이 생숭생숭하겠지만, 본인이 가진 용기와 지식, 그리고 기출문제를 종종 보셨던 분들은 그리 당황을 안하셨을 겁니다.

 

 

 물론, 자료는 늘 달라집니다.. 하지만, 경제적 내용연수는 늘 나오던 기출패턴이고, 시산가격조정부분은 18회때,13회때 종종 나왔습니다. 개인적으로 문제 난이도는 3년만에 다시 찾아온 공포의 분위기였습니다. 정답과틀려도, 충분히 시산가격조정 에서 충분히 가격차이가 나는 이유를 음미하면서 써주신 분들은 저와 달라도, 답을 좋을거라 판단됩니다. 저와 같이 공부한 황성원 팀장 역시 1-1은 다 틀렸지만(비교표준지 선정 2개해서 당시 모범답안과 완전 다르게 풀었습니다), 뒤에 1-2의 보고서를 잘 써주셔, 오십점대 후반나오셨거든요.

 

 

 

올해 문제는 답이 여러개가 나올수 있는 문제입니다. 그래서 어려웠던 것 같습니다. 그래서 더욱더 깡과 용기를 잃지 않으신 분들은 저와 답이 달라도, 또는 팀장과 답이 달라도 점수가 나갈테니, 굳이 맘 초조지 기달리지 마시고, 붙었다..라고 믿으시면서 미리 감사기도를 드리자구요

 

 당구도 다 치고 난뒤에 수구가 목적구를 향해 가는지를 끝까지 봐야하듯..

 기도하는 맘으로 기다려 주세요~

 

 시험보느라 수고하셨습니다. 수석도 실수는 하고 붙습니다. 그러니, 맘편히 계시고, 올해 실무 경향을 보시면서 더욱더, 열린 사고를 하는 미덕도 이제 시작하는 2년차들이 가지셨으면 합니다. 수고하셨습니다.