모텔(숙박용 부동산) 감정평가 추계 (현업에서 적용하는 내용: 살다보면 님 제공)

실제 감정평가서(현업)에 적용하는 내용들 입니다.

 

개인적인 의견이 있으나, 보편적이고 누구나가 봐도 이해할 수 있는

 

결론을 내릴려고 노력하면서 가격 도출하네요.

 

 

우리 감정평가사에 의한 감정평가서는 일반인에게는 "공문서" 에 해당됨을 꼭 생각하시고 감정평가하셔야 해요.

 

 

 

모텔가격 부동산 담보평가시 추계

 

 

 

1. 원가방식 (부동산)

 

 (1) 토지:공시지가기준

 

 

 (2) 건물:원가법 

 

   - 리모델링, 추가투자유무 등에 따라 관찰감가법 병용 가능.

 

   - 비품은 동산(비부동산가치구성요소)이므로 건물 평가액에 절대 포함되지 않음. 건물은 민법상 부동산임.

 

 

 

 

2. 비교방식

  

   - 토지건물 일괄비교방식을 주로 사용함.

 

   - 개별요인 조정에 있어서 현업시 적용상 다소 한계가 오는 부분임.

 

   - 실제 시장에서는 지역 및 개별적인 요인에 따라 객실숫자를 바탕으로 거래를 함.

 

     그동안 평가하고 조사했던 자료에 의하면

     서울 중심상권 후면 모텔 방당 1억 5천 ~ 2억 5천

     경기도 모텔 방당 6천 ~ 9천

     위 방식대로는 정치한 평가기법이 있지 않아서 상당히 애로사항이 있음.    

 

 

 

3. 수익방식

 일부 금융기관에서는 모텔가격 추정시 반드시 수익가격 산출토록 협약되어 있음.   

 두가지 방식이 있음.

 

 

 (1) 임대료기준

 

 - 만약에 소유자가 임차자한테 임대를 내주고 그 물건을 은행에 의뢰할 경우 정상적인 임대료로 보정후 적용함.

  

 

- 총수익 : 임대료 및 임차인이 임대인에게 내는 관리비가 총수익이 됩니다.

 

 

  - 총비용 : 부동산 임대에 따른 영업경비 비율은 총수익의 10%~20% 사이로 지역, 개별적 특성에 따라 다름.

  

 

 - 환원이율은 임대를 기준한 환원이율을 적용하며, 지역 및 개별적 차이가 있지만 5% ~ 7.5% 사이 보정함.

 

 

 

 

 (2) 매출액기준

  

- 소유자가 운영중일 경우 그 물건을 은행에 의뢰할 경우

(추가투자비용을 대출받는다던지, 대환대출의 경우)

  

 

- 총수익은 매출액 기준으로 객실요금(숙박,대실), 객실수(일반식, 특실), 연간 회전율을 곱해서 산출하면 됨. 

  

 

- 총비용

(매출을 올리는 데 있어 들어가는 판매관리비 산정, 이 경우 동산비품에 대한 대체충당금도 포함됨.)

     

 

참고 : 통계청 자료에 의하면 전국 여관업 경비비율 63% 내외 (2009년도 기준)

  

 

- 환원이율은 매출을 기준한 환원이율을 적용하며, 시장에서 통용되는 모텔업자 수익률을 기준함. 약 9~12% 정도에서 보정함. 

 

 

 

4. 시산가격 조정

   관건은 원가 > 수익인 경우 모텔을 부시던지, 리모델링이 필요함.

   원가 < 수익인 경우 모텔로서 용도가 최유효이용임.

 

 

 

 

5. 결론

 

 

   집기시설 및 비품비를 건물 재조달원가시 포함 안하는 이유

   : 집기시설(티비, 가구, 냉장고, 에어컨, 침대), 비품(쓰레기봉투, 치약, 칫솔 등)은 동산으로 건물 원가법 산정시에 포함안하며 원가법의 개념 즉 건물의 재조달원가는 부동산에 한한 것이어야 하기 때문임.

     기본적인 표준건축비 + 부대설비(위생급배수설비, 수변전설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비 등) 만 인정됨.

 

 

 

 

6. 사족

 

  실제 시장에서 모텔 업자들 거래할 경우 거래관행은 최초 투입원가와 감가상각된 원가를 따져보고, 수익성 분석해본 다음에, 인근 유사모텔의 방당 가격 추정해보고 실제 거래가액 추산하여 거래함.

 

 

 

 

 

   모텔 평가가 어려운 이유 

 

 

 

   1) 만약에 모텔이 잘 될 경우

 

 

  업자들끼리 거래시 거래가액에는 유형(부동산) + 무형(비부동산가치구성요소, 영업권) 측면을 함께 고려해서 거래함.

 

 

   담보 평가시는 담보물의 안정성 환가성을 위해 유형적인 측면만 고려하게 되고, 따라서 원가와 수익이 괴리가 발생함.

 

 

  이 경우 매출액 기준한 수익으로 산정할 경우 상당부분 무형요소가 고려되기 때문임.

 

 

 

   - 금융기관에 이 차이를 분명히 설명하고 설득해야 하는 부분임.

  

 

- 실무적으로 매매인에게 영업권 및 비품에 대한 매매비용을 실거래가 신고에 넣기로 했는지 뒤로 몰래 얼마나 주는지 밝혀내는 것이 일임.

 

 

 

 

    2) 만약에 모텔이 잘 안 될 경우

   

 

 원가보다도 싸게 거래될 가능성이 높음. 일부 원가 손해를 보고 털고 일어나는 업자들이 있음.

   

 

이 경우 수익가격이 워낙 안나오기 때문에, 원가로 감정하게 되면 향후 부실이 날 가능성이 있어 상당히 위험함.

   

 

이럴 경우 감정은 리모델링을 하는 것이 최유효이용일 경우 최대한 투입원가에 근접하게 가격을 내고.부시는 것이 최유효이용일 경우 모텔이 아닌 상업용 용도로의 일반적인 토지값에다가 일부 남아있는 건물값을 쳐줘서  최대한 부실이 나지 않는 선까지 가격도출함. 이것도 어려운 측면임.

   

이러한 경우 대부분 금융기관과 협의하여 담보취득을 안하는 방향으로 설득하기도함.

   

(금융기관 평가사 둘다 위험할 가능성이 크므로..)