18기 이용훈 감정평가사가 작성했던 18회 실무 시험 목차 (67.5점 획득)

 

 

 

(문제 1)

 

 

1) 토지 평가

  ① 공시지가 기준가격

    ㄱ. 표준지 선정 - 도로 조건(2m의 골목길은 세로 불인바 각지로 보지 않음)

    ㄴ. 시점 수정치 - 생산자 물가지수의 언급 여부  (감칙 17조 1항 해석)

  

  ② 거래사례 기준가격

   

     ㄱ. 거래 사례 선정

         근린생활시설(상업용)과 사무실(업무시설)의 구분

 

     ㄴ. 사정 보정

          10% 고가 보정

 

    

      ㄷ. 건물 신축 단가표

 

 

거래시점의 건축비 결정 ( 주어진 건물신축단가표의 금액을 가격시점의 건축비 로 보게 되면 건축비를 시점수정해주어야 하는데 생산자물가지수로 보정하든지, 최근 1년간 건축비는 보합세라고 설정하고 전개해야 할 듯. 실제 시험장에서는 생산자 물가지수를 토지가격 산정시 시점 수정자료로 언급했기 때문에 1년간 보합세로 설정했음.)

 

 

 

   ③ 조성사례 기준가격

       특별히 신경써야 할 항목 없는 듯

 

   ④ 임대사례 기준가격

       

  ㄱ. 사례 순수익 산정

 

 

장기차입금 이자는 당연히 배제해야 할 항목이고 대손상각액을 공제해야 할 지 고민해야 할 대목. 수익방식 적용시 비용항목에는 대손충당금이 들어가는데 그 해 대손발생이 확정된 경우 매년 설정하는 대손충당금을 초과하여 대손이 발생 할 수 있으므로 이 부분 역시 주석을 달고 언급했어야 할 듯. 실제 시험장에서 는 전부 비용으로 처리했음

 

 

 

 

ㄴ. 토지잔여법 적용시

 

 

 

임대 사례의 토지귀속 순수익을 비준하여 대상의 토지기대순수익을 구하여 대상 토지의 수익가격을 구하게 되면 타 방법에 비한 토지가격과 현격한 차이 발생. 대손 상각액의 포함 여부에 따라 당 토지 단가가 50만~63만 정도 산출됨. 수익가격을 배제하기 위해서는 다음과 같은 논리가 가능할 듯

 

 

 

 

? 임대사례의 토지귀속 순수익이 2~3천만 원에 불과한데 이는 건물귀속 순수 익 산정시 주차타워가 있음으로 인해 대략 1천 5백만원 정도가 토지분에 할 당되지 못했기 때문(그러나 주차수입분과 거의 상계가 되기 때문에 주차타워 의 존재로 인해 토지귀속 순수익 감소를 주장함은 설득력이 떨어질 듯)

 

 

 

 

? 임대사례 건물의 최유효 이용 여부

건물 연면적이 1,200이므로 층당 대략 100 사용하는 것인데 연간 임대 수익이 1억 6천 8백만원에 불과함. 사례의 계약관계가 장기임대차일 가능성이 있으며 혹은 수익성이 떨어지는 업종으로 구성되었을 개연성을 추측해 볼 수 있음

 

 

 

 

** 대부분의 수험생이 이 부분이 현격히 차이가 나므로 단가를 임의로 올려 타 방식에 의해 산출한 가격과 균형을 이루게 한 것으로 보임. 아마도 별도의 언급 없이 수익가격을 올리고 공시지가 및 3방식에 의한 가격이 적절히 균형을 이루므로 얼마로 결정한다고 기술했을 시 감점 요인이 되지 않았을까 사료됨. 워낙 그동안 수험계에서는 계산의 오류를 감안해 단가를 어느 정도 근접시키게 서술하는 경향이 있었기 때문에 오히려 이런 습관이 1번 문제 에서 상당한 감점을 받게 되는 요인이 될 수도 있었을 듯. 저는 그냥 떨리는 마음이지만 낮게 나온 가격대로 썼습니다. 그리고 ?번의 논리로 전개했습니다.

 

 

 

2) 건물 가격

 

ㄱ. 관찰감가

기존 건물의 주체 부대 모두 관찰감가에 의한 경과년수 조정이 필요하고 증축 부분 은 관찰 감가를 고려한 기존 주체 부분의 잔존 내용년수 기준하여 미래수명법 적용 해야.

 

 

 

(문제2)

 

 

 

1) 등기부상 권리내역 등

 

 

ㄱ. 근저당권 설정

현재 담보평가의 대상토지와 건물에 대한 공동담보로 근저당이 설정되어 있습니 다. 근저당 설정금액은 대출가능금액에서 공제해야 하기 때문에 이 부분을 언급해 주시는 것은 당연합니다. 다만 채무자가 복합부동산 소유자가 아닌 타인이므로 물상 보증을 선 것으로 보인다는 언급이 있었으면 좋았을 듯 합니다.

 

 

 

 

2) 토지 평가

 

 

ㄱ. 가격 시점 등

가격 조사 완료일인 8/25일

 

 

ㄴ. 비교표준지 선정

    도로 조건

    (시설녹지이며 조경수목이 밀식되어 있다는 문구)은 소로 한면으로 보아 표준지 3번 선정

 

     (陰陽 註 : 출제위원이 제시한 정답은 표준지 2번이었음)

 

 

ㄷ. 기타요인 비교

평가사례와 인근 유사용도 토지의 가격 수준을 감안해 보정

 

 

 

3) 건물 평가

 

 

ㄱ. 신축년도

등기보존일과 건축물대장상의 사용승인일이 다르며 사용승인일이 앞서므로 사용승 인일 기준으로 해야 함(꼼꼼히 확인했어야 함)

 

 

ㄴ. 3층 부분의 공부와 현황 면적 차이

현황 평가 원칙이므로 실제면적 기준 평가

 

 

4) 감정평가 가격

 

 

현재의 토지와 건물 가격을 합하여 감정평가 가격으로 제시하고 줄을 바꿔 대출가능금 액(감정평가가격-근저당설정-보증금) 및 1층 자가 사용 부분의 임대 가능성을 언급하 면 좋았을 듯

 

 

(문제 3)

 

 

1) 토지 평가

 

 

ㄱ. 사업인정 의제 언급 및 적용 공시지가 선정

개정법 적용 시점을 언급하고 지구 지정일이 경과일 전이므로 종전 택촉법 적용하여 택지개발계획 승인고시일을 사업인정의제일로 보아 2005년 공시지가 적용

 

 

ㄴ. 비교 표준지 선정

 

 

? 공법상 제한 반영

일반적 제한인 군사시설보호구역은 반영하고 도시계획시설저촉은 반영하지 않음

 

 

? 개발이익 배제

 

 

당해 사업으로 인한 사업지구 내의 토지 가격 상승은 배제하여야 할 개발이익이 므로 택지개발사업지구외 인근지역 표준지 선정. 이 중 기호 5, 7 표준지는 도로 및 광장 저촉여부가 표준지 가격에 반영되어 있으나 면적 등의 제시가 없어 이를 배제하기 어려우므로 선택하기 곤란함. 기호 6 표준지는 현재의 이용상황이 주거 기타로 되어 있으나 표준지 공시지가 결정시 종교용지는 인근지역의 주된 용도 토지의 거래 사례 등에 의해 평가하도록 되어 있는바(표준지 조사 평가기준 42 조) 인근의 이용상황이 주거로 인정되어 이를 비교 표준지로 선정하여야 할 듯

 

 

 

ㄷ. 타 공익사업으로 인한 지가 상승

대상 공익사업이 아닌 바 이로 인한 지가 상승분 10% 반영

 

 

 

2) 지장물 평가

 

 

ㄱ. 이전비 기준

취득비와 이전비(폐자재처분익 공제하고 설치비 포함) 중 적은 금액 기준

 

 

ㄴ. 공부와 현황 면적 차이

현황기준 평가인 바 기호 1은 45적용

 

 

ㄷ. 사업인정 전 무허가 축사

사업인정 전이므로 역시 보상 대상

 

 

3) 재편입가산금

 

 

ㄱ. 재편입 대상 여부 확인

20년 이내 재 편입이므로 해당됨.

 

 

ㄴ. 재편입 가산금 결정

재편입 대상에는 무허가 축사는 배제되므로 토지와 지장물 1,2 를 합산한 금액의 30%와 상한선인 1천만원 비교하여 결정

 

 

 

 

(문제 4)

 

1) 비상장주식 평가에 관한 감칙 31조 2항 언급

 

 

2) 기말 정리 분개

 

 

특히 건물과 기계 평가액(적산가격)은 별도의 목차로 빼주어야 할 듯

자산에 미경과 보험료와 회수가능성이 있는 부도어음을 포함시키고 부채에는 미지급이자 와 대손충당금, 퇴직급여충당금 등을 빼놓지 않고 포함해야 한다. 창업비의 상각은 기간 비용에 해당하므로 부채에 포함시켜서는 안 됨.

 

 

3) 계산의 정확성

 

 

문제 4번을 들어가는데 약 4분이 남아 있었습니다. 포함과 불포함 항목을 언급하고 기계 와 건물은 별도의 목차로 빼 주어 정확하게 계산하고 자산 항목과 부채항목의 총계, 그 리고 주당 가격은 전부 계산기 없이 써 버렸습니다.