부가가치세 절세목적 감정평가실무 문제 (신상윤 감정평가사 출제)

【문 1】도곡동에 아파트를 건축하여 분양계획 중인 시행사 (주)공정 은 건축물 분양과 관련하여 부가가치세의 절세를 도모하고자 일처리 잘한다고 소문난 대화감정평가법인 본사 소속 감정평가사 정혜영씨에게 자문을 구하였다. 정혜영씨는 다음 물음의 순서에 따라 부가가치세 절세 감정평가의 필요성을 제시하고자 한다. 다음 물음에 답하시오. (50점)

 

 

 

(물음1) 기준시가에 의한 방법에 따라 신고시 부가가치세액

 

 

(물음2) 매입가기준방식에 의한 방법에 따라 신고시 부가가치세액

 

 

(물음3) 감정평가에 의한 방법에 따라 신고시 부가가치세액

 

 

(물음4) 감정평가시의 부가가치세 절세분과 감정평가 수수료의 비교를 통한 감정평가의 효과를 검토하고, 시행자 입장에 있어서의 감정평가의 필요성을 언급하시오.

 

 

 

 

[자료 1] 대상개요

 

1. 토 지 : 강남구 도곡동 100번지, 대, 50,000㎡

 

2. 평가목적 : 일반 시가평가(절세)

 

3. 평가조건 : 아파트부지로서 조성이 완료된 토지를 상정한 평가

 

4. 가격시점 : 2012. 8. 26

 

5. 대상토지의 토지이용계획확인원을 통해 확인한 결과 일반상업지역임을 확인하였다.

 

 

 

[자료 2] 부가가치세 개요

 

 

1. 부가가치세의 정의

: 생산 및 유통과정의 각 단계에서 창출되는 부가가치에 대하여 부과되는 조세를 말한다.

 

 

2. 아파트 분양업관련 부가가치세의 부과대상 및 토지, 건물가치 안분의 필요성

: 국민주택규모(25.7평형)를 초과하는 분양물건에 대해서 분양가액 중 토지분에 대해서는 면세이며, 건물분에 대해서만 부가가치세를 부과한다. 따라서 총분양가액에서 토지가 차지하는 비중과 건물이 차지하는 비중의 구분을 요하게 된다.

 

 

3. 토지와 건물가액의 구분방법

 

 

(1) (부가가치세법 시행령 48조의2 제 ④항)

 

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. [개정 2000.12.29, 2006.2.9]     1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.     2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한다.     3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분 계산한다.

 

 

 

 

 

(2) 산 식

 

 

1) 과세표준

 

 

① 기준시가에 의한 방법

토지건물의 공급가액 (VAT포함)	×	건물기준시가액
		토지기준시가액+ (건물기준시가액×110%)

 

 

 

② 매입가기준방식에 의한 방법

토지건물의 공급가액 (VAT포함)	×	건축관련비용
		토지매입액+(건축관련비용×110%)

 

 

 

③ 감정평가에 의한 방법

토지건물의 공급가액 (VAT포함)	×	건물감정평가액
		토지감정평가액+(건물감정평가액×110%)

 

 

2) 세율

과세표준의 10%

 

 

 

 

[자료 3] 실지조사내용

 

 

 

1. 인근지역의 개황

인근은 일반상업지역으로 강남의 높은 학구열 등을 반영하여서인지 입시학원 등이 많이 위치하고 있으며, 대상 인근에는 현대에이치-파크가 성황리에 분양되는 등 상업지역이지만 주거공간으로서의 이용이 일반적인 편이다.

 

 

2. 본건 토지는 접면도로와 등고평탄하며, 10M 도로에 접하고 있다.

 

 

 

3. 대상 토지, 건물의 기준시가 및 매입가

(1) 개별공시지가 : 900,000원/㎡

(2) 평당 매입가 : 4,000,000원/평

(3) 국세청 대상건물기준시가 : 450,000원/㎡

 

 

 

[자료4] 대상 사업계획 등

 

1. 분양세대수 및 규모 등 (14개동, 15층규모)

 

 

구 분	규 모	세대수	예상 건축비	예상 분양가액(VAT포함)
A	24평형	200	600,000원/㎡	140,000,000/세대
B	34평형	600	550,000원/㎡	240,000,000/세대

 

 

2. 시행자 (주)공정 측의 제시에 따르면 현재 토지는 매입하였으며, 대상토지상 건축물을 건축하기 위한 준비단계에 있다.

 

 

 

[자료 5] 공시지가 표준지 (2012년)

 

 

기호	소재지	면적 (㎡)	지목	이용상황	용도지역	도로교통	공시지가 (원/㎡)
1	도곡동 50	50,000	대	아파트부지	상업지역	중로	1,700,000
2	도곡동 60	4,500	대	상업용나지	상업지역	중로	2,000,000
3	도곡동 70	43,000	대	주거용	제3종일반주거지역	소로	1,100,000

※ 기호2 표준지는 현재 임시주차장으로 사용 중임. 인근지역 개황으로 볼 때 상업용으로 이용함이

    최유효이용으로 판단됨.

 

 

 

[자료 6] 매매사례

 

 

1. 사례1

(1) 토 지 : 도곡동 110, 대, 50,000㎡, 소로한면

(2) 건 물 : 위지상 시멘트블럭조 슬레이트 지붕 1층건 관리사무소 24㎡

(3) 매매가격 : 79,200,000,000원

(4) 매매시점 : 2012. 4. 1

(5) 도시계획관계 : 일반상업지역

(6) 거래내용

 

 

1) 주차장으로 이용 중이던 본 사례부동산을 매수자 철거를 조건으로 취득하여 대상아파트와 유사규모의 아파트(철근콘크리트조)를 건축하기 위하여 매매한 것으로 가격시점 현재 터파기 공사가 진행 중이다.

 

 

2) 본 매매사례 토지에는 승계 가능한 저당대부가 있는바, 매수인이 저당대부를 물려받는다는 조건으로 저당잔금 24,200,000,000원을 차감한 현금 55,000,000,000에 거래되었다. 저당이자율은 10%로, 잔존저당기간은 18년이고 저당원리금은 매월을 단위로 불입된다.

 

 

 

2. 사례2

 

(1) 토 지 : 도곡동 158, 대, 25,000㎡, 소로각지

 

(2) 건 물 : 위지상 벽돌조 스라브지붕 2층건 주거용

 

(3) 매매가격 : 21,200,000,000

 

(4) 매매시점 : 2012. 1. 1

 

(5) 도시계획관계 : 제3종 일반주거지역

 

(6) 거래내용

현재 주거용 건물로 이용중으로 매매시 50%는 상호저축은행에서 15년간 년 15%의 이율로 매월 균등지불을 조건으로 대출하였다.

 

 

 

 

3. 사례3

(1) 토 지 : 도곡동 120, 대, 55,000㎡, 중로각지

(2) 건 물 : 위지상 철근콘크리트 스라브지붕 5층건 상업용

(3) 매매가격 : 189,000,000,000

(4) 매매시점 : 2012. 4. 1

(5) 도시계획관계 : 일반상업지역

(6) 거래내용

현재 상업용 건물로 이용중으로 1, 2층은 은행이 3, 4, 5층은 초중고 보습학원이 영업중이다.

 

 

 

[자료 7] 분양사례

1. 토 지 : 대치동 180, 대지 42,000㎡, 중로

2. 건 물 : 위지상 목조기와지붕 단독주택 2층, 연면적 200㎡

3. 사례내용

당해 건물은 건축업자가 대상과 유사규모인 연면적 85000㎡의 아파트를

건축하여 분양하고자 2012. 1. 1자로 구입한 사례로 철거비용은 100,000원/㎡

으로 추정되고 잔재가격은 없을 것으로 판단된다.

 

 

 

4. 사업계획 (단위:月)

구분	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
매수 설계
공사 준공
분양

 

 

① 공사비는 공사착공시 공사비의 20%, 착공 3개월후 50%, 준공시 30%를 지급키로 함. 단, 설계비는 공사착수시 전체공사비의 2.5%를 일시에 지불한다.

 

② 분양은 사업착수 8개월 후에 50%, 9개월 후 30%, 10개월 후 20%씩 분양하는 것으로 추정하고 이것은 현재 사정으로 보아 합리적으로 판단됨.

 

③ 업자이윤 등 부대비용은 매수시 이 방법에 의한 토지가격의 10%로 산정한다.(실현시점은 편의상, 매수시점으로 함)

 

 

 

5. 수지계획

 

① 공사비는 400,000원/㎡가 소요된다.

 

② 분양가격은 1,700,000원/㎡로 하고, 분양가능면적은 연면적의 70%만 가능하다.

 

③ 투하자본비용은 월 1%로 한다.

 

 

[자료 8] 임대사례

1. 토 지 : 도곡동 199, 대 45,000㎡, 소로한면, 일반상업지역

2. 건 물 : 위지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 아파트(2012년3월31일 준공)

3. 임대시점 : 2012. 4. 1

4. 임대내역

층	면적(㎡)	월지불임료(원/㎡)	비 고
4	270	15,000	보증금 및 권리금은 각월 지불임료의 2개월분이고, 계약기간은 3년이다.
3	270	17,000
2	270	17,000
1	270	20,000

 

 

① 본 사례는 외국인 CEO 등을 대상으로 한 임대용 고급아파트 임대사례로 건물 준공 3개월 전부터 입주자의 모집을 시작하여 2012년 4월 1일 만실 됨.

 

② 지불임료는 각호 모두 매월 말 그 월분을 지불하게 된다.

 

③ 보증금은 각호 모두 임대차계약과 동시에 임대인에게 지불되고 동 계약을

해제한 경우, 즉시 상환되지만, 이자는 붙지 않는다.

 

④ 권리금은 각호 모두 임대차 계약과 동시에 임대인에게 지불되고 계약

체결 후는 일체 반환되지 않는다.

 

 

5. 운영경비

① 공실 및 대손충당금 : 월 지불임료의 0.5개월분

 

② 수선유지비 : 월 지불임료의 1개월분

 

③ 보험료 등 : 임대시점 건물가격의 5%를 일시에 지불하는 조건이나 계약만료시인 3년 후 5,000,000원을 돌려주는 조건이다.

 

④ 공조공과 : 1,000,000원이 소요되고 임차인이 부담하는 조검임.

 

 

[자료 9] 시점수정자료

 

1. 지가변동률(강남구,%)

구 분		주거지역	상업지역
2012년	1월	0.123	0.283
	2월	0.153	0.203
	3월	0.162	0.211
	4월	0.119	0.283
	5월	0.153	0.211
	6월	0.095	0.283
	7월	0.116	0.203

 

 

2. 건축비변동률

 

최근 5년간 건축비 변동은 없음.

 

 

 

[자료 10]건물에 관한 자료

구 분	사례1건물	임대사례
준공년월일   건물구조   준공의 질과 양   건물본체의 경제적 잔존내용년수 (가격시점현재)   부대설비의 경제적 잔존내용년수 (가격시점현재)   설비의 양부   승강기 설비   냉난방, 공조설비   화재경보기   근린지역과의 적합성, 건물과 부지의 적응성   가격시점에서의 건물의 개별적 요인의 평점   건축비(건축시점)	06.7   시멘트블록조   하급   24   9   양호   없음   없음   있음   -   80   -	11.4   철근콘크리트조   중급   50   15   양   없음   없음   있음   최유효사용 에 미달   104   500,000/㎡

 

☞ 임대사례의 건축비는 인근지역의 표준적인 것이다. 주체설비와 부대설비의 안분비율은 7:3으로 한다.

 

☞ 건물의 잔가율은 없다고 본다.

 

☞ 건물의 철거비

철근콘크리트조:13,000원/㎡, 연와조:8,000원/㎡, 시멘트 블록조:5,000원/㎡

 

 

[자료 11] 요인비교자료

 

1. 지역요인자료

지역	도곡동	대치동
평점	100	l95

 

 

2. 개별요인자료

구분	대상	공-1	공-2	공-3	거래 사례1	거래 사례2	거래 사례3	수익사례	분양 사례
평점	100	105	115	104	97	95	98	110	80

☞ 도로조건은 포함되지 않은 것이며, 중로는 대로에 비해 5%열세이고, 소로는 대로에 비해 10%열세이다. 각지는 한면보다 5% 우세함.

 

 

[자료 12] 환원이율 등

 

1. 토지의 환원이율 : 년 14%

 

2. 건물의 상각후 환원이율 : 년 16%

 

3. 일시금의 운용이율 등 : 년 9%

 

 

[자료 13] 감정평가수수료 산정 (편의상 제시 실제는 이렇지 않음 ^^)

 

평가수수료 요율표
평 가 가 액	수수료 요율	비 고
5천만원이하	150,000
5천만원 초과 5억원이하	11/10,000
5억원초과 10억원이하	9/10,000
10억원 초과 50억원이하	8/10,000
50억원초과 100억원이하	7/10,000
100억원 초과 500억원이하	6/10,000
500억원 초과 1000억원이하	5/10,000
1000억원 초과	4/10,000

 

 

 

[자료 14] 기타사항

 

1. 토지, 건물을 일체로 평가하지 않는다.

 

2. 수수료도 산정할 것 (대상부동산 전체 평가액 기준)

 

3. 감정평가로 인한 이익을 제시하여 시행사를 설득할 것

 

4. 부가가치세 산정시 적용되는 세대별 대지권비율은 연면적에 비례한다고 간주함.