22기 최씨성을 가진 합격생이 시험을 막치르고 나서 바로 썼던 실무 목차

문1

 

l. 평가개요

 

(주)K생명보험으로부터 의뢰된 토지,건물 복합부동산의 일반거래목적 평가

 

가격시점 : 2011. 09. 04(감칙 제 7조)

 

토지 219-1,3 일단지 평가, 219 및 219-2,219-4,219-5 사실상의 사도 평가

 

 

 

ll. 개별평가 합

 

 

 

1. 처리계획

인근지역 분석 등을 통해 숙박시설의 영업중지의 경우가 많고 다른 용도로 전환이용등이 어려운바 철거전제 경우, 토지+건물의 경우로나누어 봄

 

 

 

2. 건물 철거전제

 

 

1)219-1,219-3번지(공시지가기준가격)

2011년 공시지가

 

 

2)도로부분

 

①주위환경, 소유자와의 관계등으로 보아 사실상의 사도로 봄

 

②인접토지의 1/3로 평가

 

 

3) 철거비

 

4) 평가액

1) + 2) -3)

 

 

 

 

3. 개별평가합

 

1) 토지 : 대+도로

 

2) 건물(원가법)

 

① 재조달원가

 

② 내용년수산정(대상과 구조, 규모유사한 매매사례 #2#4 선정)

매매사례 #2기준 : 6년

매매사례 #4기준 : 9년

 

 

③ 건물가격 =0 (잔가율1%생각못함)

 

 

 

3) 평가액

 

 

 

lll. 일체 비준가격

 

 

1. 사례선정

구조, 규모유사한 매매사례 #2, #4선정

 

2. 매매사례 #2기준

 

3. 매매사례 #4기준

 

4. 결정

 

 

 

lV. 일체 수익가격

 

1. 순수익

5500*12-4500*12

 

 

 

2. 환원이율(금융적투자결합법)

0.45*0.0673 + 0.55*0.12

 

 

 

3. 수익가격

1/2 -600*29(비부동산가치구성요소제외)

 

 

 

V. 시산가격조정 및 결정

 

 

1. 시산가격

1)개별평가 합

 

 

①철거전제 5~,~,~

②토지+건물 8~,~,~

 

 

2)일체비준가격(도로부분의 토지 별도 고려안함, 고민스러웠으나 가치에 반영되었다봄;;)

 

3)일체수익가격

 

 

 

2. 시산가격조정

 

수익가격의 문제점

일체거래사례가 있는 점 등 고려 일체비준가격중심 결정

(시장의 상황에 따라 거래가격이 하향추세일수 있다는 점, 즉 철거전제하여 거래될 수 있다는 점을 언급못해준것이 아쉬움)

 

 

 

3. 평가액

 

 

 

 

 

 

문2

 

 

l. 평가개요

가격시점 : 2011.11.30

 

 

ll. 기존 정비기반시설 부지

 

1. 처리방침

용도폐지기준

 

 

2. 일련번호 1

2011년 공시지가, 비교표준지 #373, 공원저촉보정

 

 

3. 일련번호 2

2011년 공시지가, 비교표준지 #373, 공원저촉보정

 

 

lll. 새로 설치되는 정비기반시설 예정 부지

 

 

1. 처리방침

현상태대로 평가, 2011년 공시지가

 

 

2. 일련번호 3

비교표준지 #371

 

 

3. 일련번호 4

비교표준지 #372

 

 

4. 일련번호 5

비교표준지 #373

 

 

lV. 의견제시

기존 국공유지의 경우 용도폐지전제되어 평가되는 데 반해, 새로 설치되는 정비기반시설부지는 현황의 개별적제한등이 반영된 상태대로 평가되어 재개발사업진행시 분쟁의 대상이 되는 경우가 많음

 

 

 

문3

 

 

l. 평가개요

가격시점 : 2011. 08.01

 

 

ll. 환불대상세대 결정

요건 총 일조시간 240분 미만 & 연속일조시간 120분 미만

301호, 401호, 602호, 602호(110동)

 

 

lll. 평가액

 

1. 301호

1) 일조시간기준

2) 거래사례기준

 

 

2. 401호

 

 

3. 602호

 

 

4. 602호

(모든 평가에서 일조산식을 잘못 적용함. ㅜ..ㅜ 시간을 그대로 대입했어야하는데 240분-총일조시간으로 x적용하여 모두 거래사례금액이 적게 나옴 ㅜ.ㅜ)

 

 

 

 

문4

 

l. 물음 1

 

 

1. 원고주장의 타당성여부

①원고주장타당 ②상가건물의 1층의 효용차이 설명, 대상의 상황설명

 

 

2. 후면상가 분양가격의 적정성 판단

 

 

①판단근거 : 실거래가격과 임대사례이용 판단

실거래사례 1층 4호 : 계산하니 약 75%정도

임대사례 1층 9호 : 시간없어 계산못함

 

 

②적정성 판단 : 대상분양가격은 1층 4호 분양가격대비 약 76%정도 수준인바 적정하다 판단

 

 

 

ll. 물음 2

 

 

1. 분양가격이 적정하다 판단한 근거

분양가격 적정하다 판단, 실제거래가격이 분양가수준을 뒷받침 해줌.

 

 

 

문5

 

 

1. 기한부평가, 미래시점 조건부 평가

 

 

2. 고려사항

시장변화추세의 동일, 수요공급이 현재와 동일

경기변동사항없음, 임대료수준 동일, 가격상승율 동일 등

 

 

 

문6

 

1. 담보평가의미

 

 

 

2. 적정담보감정평가 저해요인

공시지가의 시가미달, 과당경쟁에 따른 과대평가 가능 등 몇가지 적은 듯.

 

 

 

 

실무후기

 

실무시험보고나서는 완전 좌절. 정말 좌절이라는 생각만...

 

너무 문제가 어렵게 느껴졌고

 

모든 문제가 다 명확하게 아는게 아니라.. 아주 간단히 아는걸 유추해서 적는 수준이었음..

 

내가 뭔가 공부하긴 한건가..라는 생각도;;

 

아직 팀장님들 답안을 확인 안해봄.

 

더 늦으면 이정도의 기억도 나지 않을 것 같아 적음