공실 및 불량부채 충당금 (Vacancy & Loss) 처리방법

미국식에서 pgi - 공실및불량부채충당금 + 기타소득

하면 egi에서 영업경비 빼면 noi잖아요 ㅠ

근데 영업경비에 첨가해야 할항목에 수선비,

대체충당금, 공실및불량부채충당금, 관리비,

재장식비 및 유지비

이러케있습니다. 그런데 유효조소득구할때 공실및

불량부채충당금을 뺐는데 영업경비에서 왜

또빼나요? 문제에선 영업경비에 첨가하는게

나오진않지만 실무이론기본서를 보면 저렇게

나와있네요 ㅠ

 

 

 

 

이 사항은 안정근 교수님 부동산 평가이론 (原典)에 나오는 내용입니다. 

 

 

일반회계와 달리 부동산 회계에서는 공실 및 불량부채 충당금 (V&L)을 영업경비로 취급하지 않고, 바로 PGI에서 고려합니다.

 

 

 

보통은 공실이 발생하지만, 만약 특정연도의 점유율이 100% (공실률 0%)라면, 일반회계상 재무제표에는 공실로 인한 손실을 반영하지 않지만,

 

 

 

감정평가를 위한 부동산회계에서는 비록 당해 연도에는 직접적인 지출이 없었다고 하더라도 부동산의 잔존경제적 수명동안 발생할 것으로 예상되는 정상적 공실률 (일명 자연공실률) 과 불량부채로 인한 손실을 공제해야 합니다.

 

 

 

영업경비에 첨가해야 할 항목이라고 하여 수선비, 대체충당금, 공실 및 불량부채충당금, 관리비, 재장식비 및 유지비등을 언급하는 것은

 

 

 

일반회계에서는 이러한 항목에 해당하는 지출이 없을 경우에는 빠지게 되지만, 부동산회계에서는 빠뜨리지 말고 고려하라는 의미입니다.

 

 

 

 

예를 들어 수선비의 경우 건물의 경제적 내용연수 동안 예상되는 합리적인 수선비를 구하고 , 특정연도에 수선비가 전혀 지출되지 않았더라도 0으로 기록하지 않고, <평균> 수선비를 계상하는 것이죠.

 

 

 

통상적으로 자연공실률은 시장상황이 안정되어 있는 경우 5%내외에서 책정하는 것이 보통이고 시장상황에 따라 달라질 수 있습니다.

 

 

 

공실 및 불량부채 충당금 (V&L)을 영업경비로 취급하지 않고, 바로 PGI에서 고려하시되, V&L이 별도로 제시되지 않았거나, 특별히 자연공실률을 고려하지 말라는 언급이 없는 한 자연공실률(Natural Vacancy Rate)을 고려하여 문제를 해결하면 될 것입니다.

 

 

 

 

 

<감정평가실무 17회 1번 기출문제 중 일부>

 

 

<자료 7> 대상부동산 시장임대료

 

1. 시장임대료는 월세 형태로 건축 연면적 기준으로 징수하며, 관리비 등 다른 부대경비는 지불하지 않음

 

2. 대상부동산의 공실률은 모두 0%라고 가정하고, 순영업소득 산정시 자연공실률을 고려하지 말 것

 

3. 임대사례 : 거래사례와 동일한 부동산으로 임대내역 등은 다음과 같음

 

 

 

구 분	대상 A	대상 B	사례 1	사례 2	사례 3	사례 4
공실률(%)	0	0	2	3	5	4
전용률(%)	68	70	60	70	70	80
지하철역과 거리(㎞)	1.0	1.0	0.7	0.9	1.3	1.2
월임대료 (원/㎡)			17,500	17,800	17,100	17,000