대상의 거래사례로 거래사례비교법을 적용할 수 있는지?

1. 관련 법령 (법적 측면)

 

감정평가에 관한 규칙 제2조 제7호 "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

 

감정평가에 관한 규칙 제2조 제1호 "시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.

 

 

감정평가에 관한 규칙 제5조(시장가치기준 원칙) ① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.

 

 

 

2. 간접법의 사고 (이론적 측면)

 

부동산은 그 자연적 특성으로 인하여 동일한 부동산이나 동일한 지역이 있을 수 없어 지역간 또는 부동산간 대체성이 인정되지 않는다. 그러나 인문적특성의 이용측면에서 대체성이 인정되고 부동산의 가치는 독자적으로 결정되는 것이 아니라 대체부동산의 영향을 받아 결정된다는 대체의 원칙이 간접법의 원리를 형성한다.

 

 

시장가치는 객관적 성격의 교환가치(exchange value)를 의미하므로

 

일단 대상물건의 거래사례는 객관성 요건을 위배하기 때문에 거래사례비교법을 적용할 수 없습니다.

 

또한 거래사례비교법의 정의를 보더라도 대상의 거래사례를 사례로 채택할 수는 없다고 할 것입니다.

 

 

이론적으로 봐도 거래사례비교법은 직접법의 논리가 적용되지 않습니다.