토지의 매후환대차 (sale- leaseback of the land), 임차 vs 소유 분석

토지의 매후환대차 (sale- leaseback of the land)는 상업용 부동산의 자금조달방법중 하나로서, 토지와 건물을 동시에 개발 매입 투자하는 대신 건물은 소유하되 토지를 장기 임대차하여 투자자금을 줄이는 방식을 말합니다. 투자자가 이미 토지를 보유하고 있는 경우에는 임차를 조건으로 매각하는 계약을 맺으면 됩니다. 즉, 투자자가 토지를 보유하고 있든 아니든 토지분 투자자금 임차료(lease payment)를 지불하면서 차입하는 것과 같은 효과로 리스표는 원리금 (mortgage payment)과 같은 의미를 가집니다. 따라서 이 방식의 자금조달수단으로서의 효과성은 임차료와 토지가격의 상승시 기회손실의 크기에 달려 있습니다. 물론 토지가격 상승에 따른 기회손실을 임차기간 만료시점에 일정가격에 재매수하는 option을 넣어 회피(hedge)할 수 있습니다.

 

 

 

 

투자자의 입장에서는 ① 토지와 건물분 투자총액을 차입금으로 조달할 경우에 비하여 토지임차의 경우 실질적으로 토지분 투자자본을 100% 조달하는 수단으로 보다 많은 외부자금을 확보하는 장점이 있습니다.

 

 

 

 

② 특히, 임차료는 전액 손실과 비용(손비)으로 인정되기 때문에 이자분만 손비로 인정되는 일반대출에 비해 세금 감면효과가 더 큽니다. ③ 이에 반해 건물과 토지를 동시에 보유할 경우 건물은 감가상각의 대상이 되지만 토지는 감가상각의 대상이 되지 않아 건물만 보유할 경우에 비해 감가상각에 의한 세금감면효과는 차이가 없습니다. ④ 토지를 매각하는 투자자의 입장에서는 리스기간이 종료되는 시점에서 토지를 매수할 수 있는 option을 원할 경우 토지의 소유권을 되찾을 수 있습니다.

 

 

 

 

이 방식은 장기임대차가 일반화 되어있는 미국 혹은 정기차지권을 인정하고 있는 일본의 경우에나 효과가 있고 우리나라의 경우 정기차지권이 활성화 되어 있지 않아 토지부분만 별도로 리스하여 사용하기에는 법적안정성 등을 고려할 때 제약요건이 많습니다.

 

 

 

 

이론적으로만 알고 계시고, 수험실무로 문제가 출제확률은 현재 수험출제경향상으로는 매우 희박합니다.

 

 

 

 

임차 소유 분석의 경우

 

 

 

기업이 부동산을 소유하면 임대료 절감과 같은 부동산 투자자와 동일한 편익을 누릴 수 있습니다. 또한 감가상각에 따른 절세가 가능하며, 만일 매각 후 임대시 부동산을 매각하고서도 계속 이용할 수 있습니다. 그러나 부동산 소유에는 소유에 따른 기회비용(opportunity cost)이 들기 마련입니다. 그래서 기업이 부동산을 소유할 것인지, 임차할 것인지에 대하여 분석이 필요한데 이것이 바로 임차 vs 소유 분석입니다.

 

 

단순 임차-소유분석은 임차시 현금흐름에 대한 세후 IRR, 소유시 현금흐름에 대한 세후IRR 을 비교하는 형식을 취하지만,

 

 

임차-소유분석을 확장하면

 

 

 

1) 추가로 공간을 사용하기 위하여 기금을 투자하여 사업을 확장할 것인가

 

 

 

2) 공간이용을 위하여 공간을 매입할 것인지, 임차할 것인지에 대한 의사결정을 할 경우가 있습니다.

이때는 소유-임차의 증분현금흐름을 통해 분석할 수도 있을 겁니다.