실무 약술 시험 대비 자료

[토지보상법 시행령, 시행규칙]

 

 

 

1. 일시적 이용상황의 의의 (시행령38조) 및 예

⇒법적근거와 정확한 의의를 글자하나 빠지지 않게 암기해서 차별화

⇒공익사업에 편입되는 토지의 평가에 있어서 일시적 이용상황(토평7회)

 

 

 

2. 보상평가서 심사사항(★) : (시행규칙15조5항)

⇒법적근거와 정확한 암기

⇒실제로 여기에 맞춰서 보상평가서를 검토할수 있을 정도로 준비

 

 

 

1. 보상평가서의 위산.오기 여부

 

2. 대상물건이 관계법령이 정하는 바에 의하여 적정하게 평가되었는지 여부

 

 

3. 대상물건에 대한 평가액의 타당성

 

 

 

 

 

3. 도로 및 구거부지의 평가 (법67조,68조,70조 시행규칙26조)

(1) 도로의 의의

(2) 도로의 평가방법

1)근거

2)사도법상사도

3)사실상사도 (사도의보상평가 토평6회)

4)이외의 도로(공도,예정공도등)

(3) 구거부지의 평가

 

 

 

 

4. 토지에 관한 소유권 외의 권리의 평가방법

(1) 법령에 따른 평가방법

1)근거 : 법76조, 시행규칙 28조

2)평가방법

가. 원칙 : 거래사례비교법

나. 예외(양도성이 없는 경우)

①당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 또는

②권리설정계약을 기준

(2) 이론상 평가방법(토보침규정 포함)

가. 권리의 설정비율에 의한 방법

나. 귀속소득을 할인 또는 자본환원하는방법

다. 특별히 구분지상권의 경우 입체이용저해율을 곱하여 구하는 방법

 

 

 

 

4-1. 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 평가(★)

 

 

평가방법과 그 취지를 정확히 쓸수 있도록 준비

 

 

⇒ 토지소유자는 토지의 사용수익이 제한되고 지상권같은 경우는 통상의 건물가격보다 높은 가격으로 거래되므로 지상권자의 권익보호와 토지소유자의 불로소득을 방지하기 위한 취지.

 

 

 

5. 별도의 가치가 있는 것으로 평가하여서는 안되는 공작물등(용기반대)(★)

 

 

시행규칙 제36조2항 각호를 정확하게 암기하고 약술이 나오면 정확히 쓸수 있도록 하고 보상문제로 나와서 제외할 일이 있으면 잘 골라낼수 있도록 준비

 

 

 

 

6. 과수 등의 평가(★)

 

7. 입목 등의 평가

 

 

 

8. 농작물의 평가

 

(1) 근거 : 법75조2항, 칙41조

(2) 평가방법

 

 

1)파발묘 : 가격시점까지 소요된 비용의 현가액

2)그외 농작물

예상총수입의 현가액 - 장래투하비용의 현가액 - 보상당시 상품화가능농작물금액

⇒ 농작물 보상평가에 있어서 파종기, 발아기, 성장기별 평가방법(토평7회)

 

 

 

 

9. 농업의 손실에 대한 평가 (11회1번)

(1) 근거 : 법77조 2항, 칙48조

(2) 평가방법

(3) 보상방법

1)자경농지

2)자경농지가 아닌 농지

 

 

 

가. 농지의 소유자가 당해지역거주농민인 경우

①협의성립된 경우

②협의불성립된 경우

 

 

 

나. 농지의 소유자가 당해지역거주농민 아닌 경우

 

 

다. 실제의 경작자가 자의이농, 임대계약해지 등의 사유로 보상협의일 또는 수용재결일 당시에 경작하고 있지 아니하는 경우 농지의 소유자가 당해지역 거주농민인 경우에 한하여 농지의 소유자에게 보상

(4) 실제 경작자 인정기준

 

 

 

 

10. 간접보상의 대상과 기준

(출제가능성 작지만 좀 찜찜하니까 외우자, 어업피해의 경우 법령해석 有)

 

⇒간접보상대상과 기준을 설명하시오(토평8회)

 

 

 

1. 대지

 

(1) 요건

공익사업의 시행으로 인하여 ①교통두절, ②경작불능, ③소유자의 청구

(2) 보상방법

편입상정 보상액, 도로등 설치비용 비교후 낮은 금액으로 보상

 

 

 

2. 건축물

(1) 요건

①소유농지 대부분, 건출물의 대지, 잔여농지 편입

②건축물만이 사업지구 밖에 남을것

③건축물의 매매 불가능

④이주 부득이

⑤소유자의 청구

(2) 보상방법

편입상정하여 보상

 

 

 

 

3. 소수잔존자보상

(1) 요건

공익사업의 시행으로 인하여,

①1개 마을 주거용 건축물 대부분 편입

②잔여주거용 건축물 거주자 생활환경 현저히 불편

③이주 부득이

④소유자의 청구

(2) 보상방법

편입상정하여 보상

 

 

 

4. 공작물

(1) 요건

공익사업의 시행으로 인하여,

① 본래의 기능을 다할 수 없게 될것

② 소유자의 청구

(2) 보상방법 : 편입되는 것으로 보아 보상

 

 

 

5. 어업

(1) 요건

공익사업의 시행으로 인하여,

① 어업피해 발생

② 사업인정고시일등 이전 어업권

③ 실제 피해액 확인가능

(2) 보상방법

취소처분손실액을 한도로 보상

 

 

 

6. 영업손실

(1) 요건

공익사업의 시행으로 인하여,

 

 

 

①배후지의 3분의2이상이 상실되어 그 장소에서 영업을 계속할 수 없거나,

 

 

②진출입로의 단절, 그밖의 부득이한 사유로 인하여 일정한 기간 동안 휴업하는 것이 불가피한 경우

 

 

 

③영업자의 청구

 

 

(2) 보상방법 : 편입되는 것으로 보아

 

 

(3) 보상금환수

 

그 영업장에서 보상받은 기간이내에 동일한 영업을 하는 경우에는 실제 휴업기간에 대한 보상금을 제외한 영업손실에 대한 보상금을 환수

⇒영업폐지 및 휴업에 대한 손실의 평가방법과 유의사항(토평7회)

 

 

 

 

7. 농업손실

(1) 요건 : 공익사업에 편입됨으로 인하여,

① 경작하고 있는 농지의 3분의2이상 편입

② 당해토지의 소재지와 동일한 시.군 또는 읍.면 그리고 이와 연접한 시.군또는읍.면 지역에서

③ 영농을 계속할 수 없게 된 ④ 농민일 것

 

 

 

(2) 보상방법

칙48조 1항 내지 3항 및 4항2호의 규정에 의한 영농손실액보상(자경농지인 경우 농지의 소유자에게 지급하는게 당연하고, 자경농지가 아닌경우는 실제경작자에게 보상금 지급한다는 말)

11. 그밖에 토지의 평가와 관련하여 법적근거, 평가기준과 방법

(1)근거

(2)평가기준(법70조1,2항)

70조6항에 국토해양부령으로 정하도록 위임한건 방법들이니까 70조 1항이 기준이되고 실제 감정평가서상 평가기준의 기재내용과도 일치

(3)평가방법(시행규칙과 토보침의 내용기술)

 

 

⇒답안지에 이형식 그대로 간단하게 쓰되 법70조1항의 문구는 그대로 암기해서 기술할수 있게 준비

 

 

 

 

 

12. 어업권보상평가

(1)어업처분손실 : 취소(면서, 허가.신고), 제한, 정지(면허,허가.신고), 이전

(2)어업피해손실 : 어업권소멸손실(면허), 어업권폐지손실(허가.신고), 부분손실, 이전손실

(3)내수면어업법 제11조 제2항에 의한 신고어업과 수산관련 영업의 손실 : 영업손실보상에 따름.

(4)관행입어 : 신고어업을 유추하여 보상(判例)

(5)한정어업 : 보상대상 X

(6)손해배상 : 유류오염 손해배상보장법에 의함.

⇒허가어업 취소손실보상 (감평12회)(★)

 

 

 

 

13. 주거용보상특례

(1) 적법건물을 전제하는 경우 : 주거이전비, 이주정착금, 재편입가산금, 최저보상액

(2) 위적법을 전제하지 않는 경우 : 거래사례비교법 적용, 세입자 주거이전비, 동산의 이전비(이사비)

 

 

 

 

 

[토지보상평가지침에서]

 

 

 

1. 개발이익

(1)의의

(2)개발이익배제방법 (3)개발이익환수방법

 

 

 

2. 현황기준 평가

(1)의의

(2)예외(일.건.무.불.미.도)

일시적이용.건부지를 나지상정,무허가건물부지.불법형질변경토지.미불용지.도로중 공도부지

 

3. 나지상정평가(토보침6조)

 

 

(1)의의

(2)예외(일.소.지.구)

일관거래관행, 소유권외의 권리의 목적이 되는 토지평가,

지상건물의 소유자가 상이한 경우, 구분지상권이 설정된 경우

 

 

 

4. 기타요인의 보정사항(★)

(1)의의

(2)보정사항-관.도.공.은.기

 

 

 

 

5. 보상선례의 참작요건(★)

 

 

 

⇒보상선례 등을 적용하여 기타요인 보정률을 산출하는 방법과 보상선례의 참작에 대하여

약술하시오.(감평13회)

 

 

⇒위 문제가 진화되면 각 방법의 문제점과 가장 타당한 방법을 물어볼수 있음.

 

 

 

기존의 방법의 문제점은 ①명문의 법적근거 부재, ②산정방법 부재, ③기존의 보상선례 기준방법은 외형상 공시지가기준법이 아니라 선례기준법처럼 보이고, 대표필지를 무엇을 잡느냐에 따라 기타요인보정치가 다양하게 산정될 수 있으므로 일관성에 문제가 있다.

 

 

 

따라서 최근에는 보상목적에 부합되는 표준지의 적정가격을 평가선례를 기준으로 평가한 단가를 가격시점으로 시점수정한 표준지 공시지가로 나누어서 구하고 있는데, 명문의 법적근거는 여전히 없더라도 산정방법상 가장 타당한 방법이라고 평가되고 있다.

 

 

 

6. 공법상제한의 구분 ⇒ 공법상 제한의 받는 토지의 평가(토평7회)

 

 

7. 개발제한구역안 토지의 평가(★) ⇒ (감평13회)

 

 

8. 개발제한구역의 우선해제대상지역안 토지의 평가(★)

(1)우선해제대상지역

(2)조정가능지역

 

 

 

9. 최유효건물층수 결정방법(토보침 51조2항5호, ★★★★) : (공감11회, 감평11회)

(1) 이.지.성.잠.경

(2) 입.형.지.건

(3) 건.국.관계.규.범

 

 

10. 개간비의 평가(★) (11회1번)

(1)의의 (2)취지 (3)요건 (4)개간지 평가방법

 

 

11. 불법형질변경토지의 판단기준(15회)

 

 

 

12. 임야를 농지로 개간한 경우 이용상황판단(19회 기호3토지 - 판단만 하도록 하고 산정배제)

⇒국토부 공문상 농지원부 유무와 무관하게 임야로 평가하도록 함(토지침34조4항과 상이)

 

 

 

약술이외의 나머지는 편집된 토지보상평가지침으로 보면됨.

 

 

 

 

[담보평가지침에서]

 

 

 

1. 준수사항(★) : (18회)

성.기.산.직.자.윤

 

 

2. 받는서류 (기출)

 

 

3. 반려사유(★)

반.거.방.실.기

 

 

4. 감정평가서 적정성 검토(★) (18회)

 

 

5. 특수용도로 사용되는 토지의 평가방법(★) (13회2번)

 

 

(1)원칙 : 평가제외

 

 

(2)용도전환 전제로 평가의뢰된 경우

용도전환후의 토지가격 - 용도전환에 소요되는 통상비용 등

 

 

(3)현황을 기준 조건으로 의뢰된 경우

 

 

①가격이 형성되어 있을 경우 : 그 가격을 기준으로 평가

②형성된 가격을 알수 없을 경우

-. 정상적인 투자비용을 기초한 적산가격으로 결정

-. 인근 일반용도 토지의 적정가격 × 비준표상의 가격배율

 

 

 

6. 지상권이 설정된 토지의 평가방법(★) (이론20회)

(1)설정된 상태의 가격 알수 있는 경우

그 가격을 기준으로 평가

(2)설정된 상태의 가격 알수 없는 경우

①[토지의 적정가격 - 지상권가격]에 의하거나,

②토지의 적정가격 × 0.7

 

 

 

⇒지상권이 설정된 토지의 평가방법 (토평8회)

 

 

7. 지상건축물의 소유자가 다른 토지의 평가방법(★)

 

 

8. 제시외 건축물이 있는 토지의 평가방법(★)

 

 

9. 토지평가제외(★) (16회3번, 20회)

 

 

10. 제시외 건물의 평가방법(처리방법)(★) (16회3번)

⇒제시외건물의 종류 :　무허가, 사용미필, 채권자 대위권등기건물, 미등기건물(건축물대장이 있는 경우가 있고 없는경우도 있는데 없는 경우는 무허가 건물로서 종물 및 부합물 포함됨), 부합물,종물

 

 

11. 건물의 평가제외(★)

 

 

12. 공장에서 평가제외(★) (18회,20회)

 

 

13. 기타 물건에서 평가제외

 

 

14. 평가제한

 

 

15. 담보평가시 물적불일치가 있는 경우 그 처리방법(공감3회, 감평12회5번)(★★★★)

⇒①지적불일치,②지목의 불일치,③위치의 불일치,④정착물의 불일치,⑤건물의 면적 및 구조

 

 

16. 공장평가시 일반토지에 해당조사사항이외의 유의할 조사사항(공감3회)(★★★★)

⇒사원재생규생생예입경

 

⇒사업체 요항표에 들어가는 것들.

 

 

①사업체의 개요 ②원료의 수급관계 ③제품의 시장성 ④생산능력 및 규모의 적정성 ⑤생산공정의 적부 ⑥생산실적 및 예상 ⑦입지조건 ⑧경영 및 기술능력에 애로사항여부 등을 조사하여 사업의 적부를 판단하며, 구성요소로서의 토지,건물,기계기구,공작물 및 무형자산등도 실지조사한다.

 

 

17. 담보평가시 건물의 재조달원가 및 내용년수 산정방법과 부대설비의 평가방법(나오지는 않을 것 같지만 조금 찜찜해서 그러니까 담침 22조 3,4,5항 한번 읽어봐 실제로도 이렇게 하고 있거든)

 

 

 

 

 

 

[경매]

 

 

1. 경매평가시 감정평가의견에 기재할 핵심적인 사항(감평13회)

: 경매평가명령서를 그대로 암기해서 전체를 쓸 것.

 

 

2. 경매평가시 대지권이 없는 아파트 평가의견과 기재사항

: 경매평가명령서에서 골라서 쓸 것.

 

이런종류의 질문형식에서는 평가명령서를 떠올려서 간단하게 쓰면 될거야, 외워버려

경매평가대상이 보통 토지만의 경매, 건물만의 경매, 토지.건물 경매, 집합건물, 공장, 자동차등이니까 해당물건별로 1,2,3은 공통사항이 되고 나머지는 골라서 쓰면됨!

 

경매평가명령서(=경매평가서 필수적 기재사항)

 

 

1. 사건의 표시(2011타경12345)

 

 

2. 부동산의 표시(아파트, 다세대주택등 집합건물의 경우 평형 표시)

 

 

3. 부동산의 평가액 및 평가연월일

 

 

 

가. 집합건물인 경우에는 건물 및 토지의 배분가액 표시

 

 

나. 제시외 건물이 있는 경우에는 반드시 그 가액을 평가하고, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권의 행사를 제한받는 경우에는 그 가액도 평가

 

 

다. 등기부상 지목과 현황이 다른 토지의 경우는 등기부상 지목 및 현황에 따른 각 평가액을 병기

 

 

 

4. 평가의 목적이 토지인 경우에는 지적(공부상 및 실제면적), 법령에 의한 규제의 유무 및 그 내용과 공시지가 기타 평가에 참고가 된 사항(도시계획확인원등 첨부)

 

 

5. 평가의 목적이 건물인 경우에는 그 종류, 구조, 평면적(공부상 및 실제 면적), 추정되는 잔존내구연수등 평가에 참고가 된 사항)

 

 

6. 평가액의 구제적 산출과정

 

 

7. 대지권등기가 되어 있지 아닌한 집합건물인 경우에는 분양계약내용, 분양대금 납부 여부, 등기가 되지 아니한 사유

 

 

8. 기타(현업에서는 상기의 사항 이외에 평가진행시에 법원 경매계장과 협의하여 어떻게 평가하기로 한 경우에 그 내용을 “귀 법원의 요청에 의거하여~”라고 기재)

 

 

 

사/표/액집제등/토/건/구대기

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[주택재개발.재건축에서]

 

 

1. 가격시점(★)

 

①종전자산평가

 

②종후자산평가

 

③무상양도.무상귀속을 위한 감정평가

 

④국공유재산의 처분을 위한 감정평가(우선매각)

 

⑤3년이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국.공유재산의 평가(감정12회)

 

⑥현금청산금액 산정을 위한 감정평가

 

 

 

2. 종전자산의 평가시 배제하는 개발이익

3. 국.공유재산의 처분을 위한 평가

4. 무상양도.무상귀속을 위한 평가(★)

5. 청산가격의 평가

6. 매도청구에 따른 평가

 

 

 

 

[표준지 선정 및 관리지침에서]

1. 표준지 선정 및 관리의 기본원칙(★)

2. 표준지의 선정기준

3. 표준지의 교체.삭제사유

4. 표준지의 선정의 제외대상

5. 개발이익(★)

6. 조사.평가절차

7. 가격자료(자료 및 요건)

8. 인근지역의 범위를 정하는 경우 확인사항

9. 표준지의 평가기준

10. 개발이익 반영평가

(1)반영하는 개발이익

(2)공익사업지구안의 토지

 

 

 

11. 일단지의 평가(★) : 일단의 개념과 판단기준 및 평가방법(기출12회4번)

12. 상업.업무용지 평가시 고려사항(배영고번당번)

13. 표준지 수익가격 평가모형의 산식

14. 환지방식에 의한 사업시행지구 안의 토지와 택지개발사업시행지구 안의 토지의 평가비교

 

 

15. 골프장용지의 평가방법(★)

(2011.5.16 업무정지 6월 처분 : 리조트 및 돔스키장 건설 사업용지를 담보평가시 비교표준지를

잘못 선정하여 업무정지 처분받음)

 

16. 종교용지등의 평가방법

 

17. 공공용지등

 

18. 주거용지(22조) : 1,2항 전부 암기(유력)

 

 

 

[공동주택의 조사 및 산정지침]

1. 외부요인. 건물요인. 개별요인

2. 가격산정방법

3. 대지권이 등재되어 있지 아니한 공동주택가격의 산정(★)

4. 임대주택가격의 산정(★)

 

 

 

[표준주택의 선정 및 관리지침]

 

 

1. 표준주택의 선정기준

2. 표준주택의 제외기준(★)

 

[표준주택 조사.평가 기준]

 

1. 평가기준

2. 거래유형

 

[광업권보상평가지침]

⇒광산의 감정평가시 사전조사 및 현장조사사항(공감3회, 감평13회)

⇒광산의 감정평가시 사용되고 있는 환원이율과 축적이율 비교설명(감정13회 첫출)

 

[어업권등

 

 보상평가지침]

어선평가방법과 사전조사 및 실지조사사항(12회기출), 어업손실보상시 조사사항,조사자료

 

 

 

[영업손실보상 평가지침]

올해 다시나와도 이상하지 않음.(영업손실 가부를 시점과 관련하여 그 가부를 묻는 문제는 아직

미기출이니까 그것만 챙겨두면 좋을 듯)

 

 

 

[분묘에 대한 보상액의 산정지침]

 

 

[선하지의 공중부분사용에 따른 손실보상 평가지침]

 

 

[감정평가에 관한 규칙]

 

 

1. 산림평가방법(20조)

(1)원칙 : 입목과 입지를 구분하여 평가

(2)임지의 평가 : 감칙17조 적용 공시지가기준평가

(3)입목의 평가

거래사례비교법 원칙으로하되, 소경목림의 경우 원가법에 의할 수 있다.

(4)기타

별도의 경제적 가치가 없는 활.잡목은 임지에 포함하여 평가(현업에서 쓰는말)

 

2. 공장의 평가(22조)

3. 광산의 평가(23조)

4. 어업권의 평가(28조)

5. 그밖의 무형자산의 평가(29조)

⇒감정평가할 수 있는 무형고정자산의 종류 10가지 이상을 열거하라(10점, 공감3회)

: 영업권,특허권,상표권,저작권,의장권,실용신안권,광업권,어업권,가입전화사용권,전용측선이용권

6. 채권평가(31조)

7. 31조의2

 

 

 

 

[참고사항]

 

약술의 질문유형

⇒개념, 유의사항, 판단기준, 처리방법, 그 이유는, 조사자료, 조사사항, 평가기준, 평가방법, 선정원칙, 권리분석, 의견을 기술하시오, 비교, 처리방침을 기술하시오,

 

그리고 약술로 명확하게 기출된 것이 그대로 다시 나왔을 때 똑바로 쓰지 못하면 크게 감점될 것 같으니까 기출된건 다시 나오게 되어 있다고 믿고 준비하는게 맞는거 같다.

 

 

 

  실무약술.hwp

 

실무약술.hwp

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