감정평가실무 정복요령 (옛날 아재들 공부할 당시 version) 2000년대 초중반 작성

 

1. 개요

 

흔히들 실무과목을 난공불락의 과목으로 여긴다. 실제로 시험에서 실무과목이 당락을 좌우하지. 1년을 죽어라 실무만 풀어도 제대로 득점을 못하는 경우가 허다하지. 매일 신림동 독서실 스터디룸에서 100분씩, 심지어는 200분씩 풀어도 정복 못하는 과목이라면 시험이 문제이던지. 공부하는 방법이 문제이던지 둘 중 하나다.

 

2. 실무 교과서 및 문제집 흐름

 

 

1, 2회에 합격한 친구말 들어보면 일본문제집 중심으로 감정원 직원을 핵으로 하여 구성된 개별스터디에서 다룬 문제들이 개별적으로 전해지며 이것을 복사해서 공부했다고 한다. 그뒤 4회 5회를 거치면서 문제를 모아 책으로 나온 것이 이상주 (2018 현재 나라 본사) 문제집이고 이어 3인공저 (신종웅, 백일현, 백영준 공저) 책이 출판되어 최초의 기본서로서 선을 보였지. 이책이 최근에 까지 바이블로 통했는데 .. 증보판을 내지 않는 사이 신체계 감정평가실무 (故홍병각), 핵심 감정평가실무 (이정훈), 플러스 감정평가실무 (김성중, 20148 現 김사왕) 문제집을 잇달아 내어 문제집의 홍수시대라 할까?

여기에 출제위원급으로 이창석교수가 공저로, 나상수씨가 문제집을 내고 신종웅 3인공저도 학원팀장이 가세하여 4인공저(양우석) 로 증보되고 , 이어 이홍규가 나상수를 업고 문제집을 내었지. 그뿐인가 감정원에서 교재가 있고, 우리가 풀어야할 문제는 학원 스터디 자료(서울, 한성(현재 없어짐), 한교(현재 없어짐)), 출제위원(?) 특강자료, 감정원 모의고사 문제, 2년간 부동산고시문제... 이것들을 쌓아 놓으면 우리 키만큼은 될거다.

 

 

 

 

3. 대부분이 공부하는 방법

 

 

(1) 학원가 경향

 

 

실무교재가 춘추전국 시대처럼 우후죽순처럼 쏟아지고 그에 따라 초심자가 교재 선택하기가  무척 어렵다. 보상평가등 법정평가는 법에 정해진대로 하면되지만 일반평가는 일반평가이론에 근거하여 평가사가 합리적인 방법으로 평가하기 때문에 대체적인 방법이 많아 같은 문제도 풀이 방법이 다를 수 밖에 없다. 뿐만아니라  이러한 실무과목을 준비하는 수험생의 요구을 충족시켜줄 명 강사도 찾아보기 힘들다는 느낌(?)이다. 그러기에 이 강의, 저강의 기웃거리고, 학원 스터디에 따라가기 급급하다.

 

(2) 공부경향

 

 

실무의 첫출발(9,10월)은 기본강의 또는 동영상으로 시작하나 과목이 방대한 관계로 2달 들어도 별 남는게 없다. 11.12월까지는 문제집을 답을 봐가면서 혼자서 풀고 다음해 1월 스터디를 하면서 개별스터디를 시작한다. 그러기에 12월 중순 학원스터디 선발시험에서 기초적인 문제도 못푸는 사람이 대부분이다. 학원스터디가 시작되면  실력에 한계를 느끼고, 다년차와의 격차에 맥이 빠진다. 아침에 눈만 뜨면 실무문제를 100분씩 풀어내어 6월이 되면 안푼문제가 없다. 더풀 문제가 없는가 문제를 찾는다. 푼 문제 파일링이 채곡채곡 쌓인다. 푼 양으로 따진다면 전원 합격이다.

 

그런데 결과는 어떤가 실무과락이 속출한다.

 

 

 

 

(3)문제점

 

 

교재와 학원 강사문제는 논외로 하고 문제는 공부방법이다. 문제를 기계적으로 푸는 데만 급급하고, 공부를 평면적으로 한다. 국내에 나온 문제들이 90%정도 같은 문제로 편집되어 있는데도 이것을 다푼다는 식으로 덤벼든다. 어제 푼 문제 또 틀리고 하루 손을 놓으면 자신이 알고 며칠 손 놓으면 남이 안다고 한다. 철거비는 어떨 때는 더하고 어떨 때는 빼고 부호도 헷갈린다. 그때 어떻게 풀었더라......... 문제를 받고 한숨만 쉰다. 틀린 걸 x표하고 심지어는 욕이 그침없이 튀어 나온다.

 

 

개별스터디는 필수이지만 너무 형식적으로 임한다. 못풀면 부끄러워(쪽팔려) 참가 못하고 쓸데없는데 자존심을 걸고 논쟁한다. 시간은 가는데 실력은 늘지 않고 시험일만 다가온다. 법규와 이론에도 신경쓰다보면 실무는 제자리 걸음하고 법규이론은 점수가 좀 나올 것 같은데 실무만 나온다면 기대도 해본다. 그런데 실무점수는 40점 안팎이다. 법규 이론을 매일 100점씩 썼더라면 80점은 받으리라.  

 

 

 

4. 공부방법 제안

책은 한권만 보라. 우리는 이홍규책을 선택했다.

 

(1) 이책 내용은 완전히 이해하고 달달달하자.

  문제도 암기하자. 해답의 숫자를 암기하자는 게 아니다. 풀이방식 즉 목차를 암기해야 한다.   

 

 

 

(3) 단계적 학습을 하자

처음 공부할 때는 용어 조차도 낯설다. 이단계에서 암기는 무리지 않은가. 강의진도에 따라 큰 흐름을 잡고 개념(정의)도 이해해 보고 중요하다는 곳에 밑줄도 치자. 예제도 풀어보고 기본문제는 홀짝 순으로 접근해 보자. 개념이 안잡히면 이론 파트를 읽자. 형광펜도 사용하고 색연필도 사용하여 책을 꾸미자. 마음에 드는(추천하는) 풀이 방법이라면 답에 칼라플하게 꾸며 반복하여 책장을 넘길 때 읽히도록 하자. 실력이 쌓이면 종합문제도 풀고...

 

 

 

(2) 반복학습하자

수업시간 제일 강조한 것이 이거다. 매일 본인이 진도 나간 페이지 까지 책을 넘기고 진도를 나가자. 책장을 넘길 때 주요 목차, 정의만 읽어도 좋다. 줄치고 메모하고 색칠하며 꾸민부분은 반드시 읽자.

 

(4)숲을 보며 공부하자.

 

3방식, 평가대상물건(토지.......) 목적별(담보.....) 매일 큰 틀 속에서 생각하며 공부하자.

지금 어디 공부하는지, 시험에 어떤 식으로 응용되는지 생각하자. 실무의 틀이 잡히면 못접한 문제도 평가이론(우리가 이 책에서 읽은 내용 그 자체)을 생각하며 전개하면 된다.

 

실제 시험에는 점수 줄려고 낸 기초적인 문제가 40점이 넘는다. 우린 정작 욕심을 내다보니 쉬운 문제도 못푸는 오류를 범하고 있다. 기초에 충실하자.

 

(5) 내가 평가사라고 생각하며 문제를 대하라

 

 

내가 평가사라면 공장평가시 무슨 자료를 수집해야 하는가, 어떤 것에 유의해야 하는가, 어떻게 평가해야 하는가를 실제 인근지역에  있는 공장의 모습을 떠올리며 공부하라. 그러면 머리에 잘 들어오고 기억이 오래갈 것이다. 

 

 

 

(6)목표의식을 가져라

 

 

내가 왜 이 공부를 하는가를 생각하라. 단순히 돈 많이 번다는 소문 때문인가. 이 공부하는 것을 장식으로 생각하는가. 목표의식이 약하면 성취도 없다. 철저한 승부사가 되라. 그런 용기와 자신감이 없다면 지금 포기하라. 프로선수들은 자기가 노력한 만큼 대우받는다. 초특급투수가 되려면 자기만의 비밀 병기를 부단히 개발해야 한다. 구질이 타자에 읽히는 순간 줄줄이 안타요 한순간 방심은 홈런이다. 그동안 노력은 물거품. 감독의 사인이 떨어지고 강판 당한다.

 

 

승부의 세계는 경기에 앞서 철저한 자기관리, 실전을 방불케하는 시뮬레이션, 두둑한 배짱이 필수이다. 자만은 금물이다. 한순간 방심은 패전으로 돌아오고 관중은 그를 외면하여 신문 뒷줄로 사라진다.

 

 

수험계도 마찬가지. 각자 자신이 처한 현실, 공부하는 이유, 재정적 여건등이 다를지라도  시험장에선 합격, 불합격 둘 밖에 없다.

 

 

퍼펙트로 이어온 9회말 마지막 마운드. 모두 기립하여 공하나 하나에 열광하는 관중을 향해 마지막 타자를 삼진잡고 주먹을 불끈 쥐며 화답하는 자신의 모습을 가슴에 새기자.

 

 

 

 

 

5. 결론

 

 

위에서 언급한 것 중 제일 중요한 것은 강한 목표의식과 실천이다. 수험생활도 단순화 정형화해야하고 주변도 과감히 정돈해야 한다. 남과 똑같이 하면서 과실을 얻으려 한다면 말이 되겠는가? 설령 운이 좋아 결과를 얻더라도 이는 불로소득으로 환수(?)되어야 한다. 인생에 있어서 다른 쪽에서 환수당할 수 있다.  좋은 결과 뒤에는 그에 상응하는 과정이 있기 마련이다. 

 

 

어렵게 만난 멤버들이니까 타인에게 피해를 끼치지 않음은 물론 더 나아가 팀워크가 잘 발휘되어 모두가 좋은 결과를 얻고, 전국에 하나 밖에 없는 독특한 우리 스터디가 합격자 배출의 산실이 되도록 각자 각오를 다지는 계기가 되었으면 한다.