<유형, 목적별 감정평가실무 기출분석 제2판>, 이용훈, 도시현, 김주희, 엄수봉, 남궁윤, 한창수 공저

 

 

 

 

 

[ 머 리 말 ]

 

 

 

 

2013년 기출분석 개정판이 많은 수험생들의 호응을 얻었다고 들었다. 책을 내고 독자로부터 좋은 평을 듣는 것만큼 저자의 어깨를 들썩이게 하는 것이 있을까. 1명의 저자가 고군분투하는 수험서와 6명이 힘을 보탠 책의 품질은 분명 차이가 있을 것이다. 그리고 설명이 좀 들어있는 실무 문제집을 찾기 어려운 현실도 한 몫 했다. 어쨌든 공저자 모두는 일말의 만족감을 얻었다.

 

 

 

 

개정판을 준비하다보니, 여기저기 오산이 좀 많았다는 사실을 발견했다. 기껏 몇 개 정도 있으려니 했고, 문맥으로 충분히 보완이 됐으려나 했는데, 생각보다 개수가 적지 않았음에 놀랐다. 논점트리와 논점해설, 생생실무에 전력을 쏟으며 예시답안은 크게 손 볼데가 없으리라 섣불리 안심한 부주의함 이었을 것이다. 이 책을 본격적인 실무 공부의 첫 단계로 삼으려는 수험생은 약간 미심쩍은 숫자들에 헛심을 쏟았을 것을 생각하니 죄송한 마음이 들었다. 그런 점에서 오산과 오기, 오타를 바로잡는데 가장 주안점을 두었다. 2번에 걸쳐 일일이 계산 결과를 확인했고, 문구 하나하나 천천히 뜯어봤다. 수 백 여 곳의 숫자를 정정했고, 자리수도 통일되도록 했다. 단언컨대, 이번 개정판은 오산과 오기를 거의 찾아보기 힘들 것이다.

 

 

 

 

개정판은 또한 2013년 말부터 현재까지 소소하게 바뀐 규정들에 맞춰 답안을 수정했다. 휴업보상 휴업기간이 4개월로 늘어난 점과 영업이익 감소 보상항목이 신설된 점이 가장 눈에 띈다. 각종 평가지침을 근거로 했던 답안 중 감정평가실무기준의 내용으로 대체된 경우 생명력을 다 잃었다고 보고 근거조항 표시를 생략했다. 답안 중 몇 곳은 여러 선배님들의 고견을 듣고 과감히 수정을 가했다. 출제위원의 채점평을 원문으로 실었고, 생생실무 두어 군데 손질을 가한 점도 특징이다. 물론 따끈따끈한 25회 해설 역시 만나 볼 수 있다.

 

 

 

 

이제 이 책으로 26회 시험을 준비하려는 수험생에게 당부를 드린다. 먼저 25회까지 2500점 분량의 기출문제는 기출(旣出)이자 기출(期出)이다. 논점이 반복될 가능성은 여전히 높다. 다만, 최근의 출제경향은 기출(旣出)이 빗겨간 영역을 조명하려 애쓰고 있음을 밝혀둔다. 정비사업에서 유일한 출제 청정지역이었던 국·공유지 처분 평가가 모습을 드러낸 점이 대표적이다. 그러나, 현재까지의 기출문제는 감정평가 전 영역의 대표 문제로 볼 수 있다. 출제자가 아직 베일을 벗지 못한 숨은 원석같은 논점을 발굴하려 한다 해도 기본이 되는 기출을 먼저 파헤치고 +α를 찾아 나서는 것이 현명하다. 문제가 평이하다면 기본이 되는 기출에 대부분 발을 걸칠 것이다.

 

 

 

 

감정평가 시장이 예전만 못하다는 점을 부인하지는 않는다. 수험생이 이만큼 줄어든 적이 있었던가. 전망이 다소 불투명하니 예비 진입자는 머뭇거리고, 기 진입자 중 마음이 흔들리는 사람은 출구로 향하고 있는 게 현실이다. 그러나, 생각을 달리하면 그 어느때보다 감정평가사 자격증을 취득하기 좋은 호시절일 수 있다. 수험생활을 짧게 계획하는 사람에게 기출논점은 수험공부의 최대공약수다. 2%가 부족한 장수생은 기출논점으로 예상 출제문제 냄새를 맡을 수 있을 것이다. 어느 누구도 기출분석의 혜택에서 예외일 수 없다. 이 책이 2015년 12월 수험생 여러분의 합격을 위한 작은 밑거름이기를....

 

 

 

 

 

[ 목 차 ]

 

 

 

유형별기출분석
Q 01[토지] 3방식  2
Q 02[토지] 수익환원법, 거래사례비교법  13
Q 03[토지] 매각가격  21
Q 04[토지] 환원율  24
Q 05[토지] 거래사례비교법, 수익환원법  29
Q 06[토지] 노선가식평가법  38
Q 07[건물] 감가의 시장추출법  43
Q 08[토지건물] 한정가격  48
Q 09[토지건물] 수익환원법  56
Q 10[토지건물] 건물분해법  59
Q 11[토지건물] 토지3방식, 건물 원가법  72
Q 12[토지건물] 물건별평가, 일괄평가  85
Q 13[토지건물] 평가검토  109
Q 14[토지건물] 토지3방식, 건물 원가법  124
Q 15[토지건물] 수익성 저하되는 모텔 평가  144
Q 16[구분소유부동산] 지가배분가격  161
Q 17[임대료] 임대사례비교법, 적산법  173
Q 18[임대료] 임대사례비교법, 적산법  179
Q 19[임대료] 지료소송  187
Q 20[기계] 도입기계  195
Q 21[기계] 도입기계  198
Q 22[유가증권] 비상장주식  208
Q 23[유가증권] 비상장주식  213
Q 24[유가증권] 리츠  220
Q 25[무형자산] 영업권  232
Q 26[무형자산] 광업권  237
Q 27[가치하락] 일조, 조망가치  245
Q 28[입목]  254

 

 

 

유형별기출분석-약술
Q 01[부동산] 순수익산정 유의점  266
Q 02[토지] 개별요인 항목  270
Q 03[건물] 건물면적  272
Q 04[토지] 면적환산  278
Q 05[토지] 등고선  280
Q 06[토지] 개발제한구역 안 토지  282
Q 07[구분소유부동산] 가격형성요인  285
Q 08[토지건물] 대지, 대, 다가구, 다세대, 소재불명, 확인불능  287
Q 09[임대차] 임대권, 임차권 가치  289
Q 10[대여시설]  292
Q 11[기업가치] EBITDA  295
Q 12[통계] 수익률 등  298

 

 

 

목적별기출분석
Q 01[담보] 토지건물  304
Q 02[담보] 토지건물  316
Q 03[담보] 토지건물  327
Q 04[담보] 개발단계별 평가  348
Q 05[담보] 평가검토  369
Q 06[담보] 도입기계  384
Q 07[재개발] 무상양수도  389
Q 08[재개발] 국⋅공유재산 처분  403
Q 09[재개발] 종전자산과 비례율  416
Q 10[재개발] 종전자산과 분담금  421
Q 11[재개발] 현금청산  431
Q 12[택지비]  447
Q 13[개발부담금] 종료시점지가 산정 등  466
Q 14[소송] 분양가 적정성 검토  478
Q 15[컨설팅] 매입타당성  483
Q 16[컨설팅] 사업타당성  495
Q 17[컨설팅] 투자자문  507
Q 18[컨설팅] 융자타당성  510
Q 19[컨설팅] 사업타당성  516
Q 20[컨설팅] 사업타당성  530
Q 21[컨설팅] 매입타당성  537
Q 22[컨설팅] 투자수익률  555
Q 23[컨설팅] 매입타당성  563
Q 24[컨설팅] 투자자문  578
Q 25[컨설팅] 매도타당성  585
Q 26[컨설팅] 투자타당성  604
Q 27[컨설팅] 투자자문  612
Q 28[컨설팅] 매입타당성  623
Q 29[컨설팅] 매입타당성  628
Q 30[컨설팅] 투자타당성  646
Q 31[컨설팅] 투자자문  660
Q 32[담보, 경매]   673
Q 33[정상, 기초, 투자]   686
Q 34[표준지]   708
Q 35[지가변동률] 적정가격  732
Q 36[보상] 토지지장물  734
Q 37[보상] 토지지장물  749
Q 38[보상] 토지지장물  762
Q 39[보상] 토지지장물  779
Q 40[보상] 토지지장물  794
Q 41[보상] 지장물  807
Q 42[보상] 지하공간  813
Q 43[보상] 지하공간  822
Q 44[보상] 지하공간  828
Q 45[보상] 환매금액  842
Q 46[보상] 환매권  850
Q 47[보상] 잔여지  865
Q 48[보상] 미불용지  872
Q 49[보상] 영업손실  881
Q 50[보상] 영업손실  895
Q 51[보상] 토지지장물영업손실  901
Q 52[보상] 토지지장물영업손실  915
Q 53[보상] 토지지장물영업손실  927
Q 54[보상] 토지농업손실  949
Q 55[보상] 농업손실  962
Q 56[보상] 어업손실  972
Q 57[보상] 토지지장물재편입가산금  980
Q 58[담보, 경매, 처분, 보상]   990
Q 59[담보, 보상] 구분소유적 공유  1006

 

 

 

목적별기출분석-약술
Q 01[담보] 물적불일치 처리  1032
Q 02[매각] 정비구역 안 국공유토지 매각  1036
Q 03[경매] 의견서 기재 사항  1040
Q 04[경매] 대지권미등기  1042
Q 05[컨설팅] 타당성분석, 리츠  1044
Q 06[표준지] 선정기준, 평가기준  1047
Q 07[표준지] 표준지, 개별지가  1049
Q 08[표준지] 일단지  1052
Q 09[표준지] 개발이익 반영 여부  1056
Q 10[표준주택] 표준주택 선정기준, 공정가치, 하천구역 편입토지  1059
Q 11[보상] 공원구역 안 토지  1063
Q 12[보상] 환매금액  1066
Q 13[보상] 토지, 그 밖의 요인, 영업손실  1069
Q 14[보상] 불법형질변경  1079
Q 15[보상] 협의보상 기준시점  1081
Q 16[보상] 영업손실  1083
Q 17[보상] 그 밖의 요인  1085
Q 18[보상] 개발이익배제  1087
Q 19[보상] 무허가건물부지, 영업손실  1090
Q 20[보상] 개발이익배제  1097