구분건물의 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 다른 경우 경매 감정평가

【감정평가】《구분건물의 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 다른 경우 감정평가》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

<구분건물의 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 다른 경우 감정평가>

 

감정평가서에 매각대상이 공부와 다르게 호수가 바뀌어 표시되어 있는 경우

 

여러 동의 집합건물의 외벽에 동 표시가 공부와 다르게 표시되어 채무자 등이 공부가 표시하는 물건이 아닌 실제 표시된 현황을 기준으로 잘못 점유하고 있다고 기재되어 있는 경우

 

 

이 경우 매각목적물을 정하는 기준이 무엇인지에 관해

 

판례는 등기가 표상하는 건물과 현황 상의 표시가 불일치한다고 되어 있는 경우 건물에 관한 등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현횡을 공시하는 등기로서의 효력 이 있는 것인지의 여부는, 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제건물과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치하는지의 여부에 따라 결정하여야 한다고 하여 공부기준설과 같은 입장이다 (대법원 2015. 3. 26. 2014다13082).

 

 

매각대상 건물의 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 다른 경우 일단 신청채권자나 채

무자에게 건축물대장 변경 등을 통해 이를 일치시키는 등의 적절한 조치를 취하도록 보

 

정명령을 하고, 상당한 기간이 경과된 이후에도 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 일

 

치되지 않은 경우에는 공부를 기준으로 매각목적물을 특정하여 경매절차를 진행하는 게

 

다수의 실무례이다.

 

 

대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다13082 판결 [청구이의] [공2015상,620]

 

판시사항

 

다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 甲이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사안에서, 甲은 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다고 한 사례

 

 

 

등기부 및 건축물대장의 현황

(1) 위 다세대주택의 각 전유부분에 관하여 지층 01호, 101호, 201호는 면적이 각 50.44㎡, 대지권 비율 각 261분의 32.695로, 지층 02호, 102호, 202호의 면적이 각 52.03㎡, 대지권 비율 각 261분의 33.726으로 각 소유권보존등기가 되어 있다.

 

 

(2) 위 다세대주택 중 건물번호 지하 01호, 건물내역 50.44㎡로 소유권보존등기가 되어 있는 등기부에 원고가 2002. 6. 12. 소유권이전등기를 마친 것으로 기재되어 있다.

 

 

(3) 위 다세대주택의 건축물대장에는 지층 1호의 면적이 50.44㎡로, 지층 2호의 면적이 52.03㎡로 각 기재되어 있다.

 

 

점유 현황

 

(1) 원고는 현재 위 다세대주택 지하 왼쪽에 있는 출입문 바깥쪽에 지층 01호로 표시되어 있고, 면적이 52.03㎡인 부동산(이하 '원고 점유 부동산'이라 한다)을 점유하고 있다.

 

(2) 위 다세대주택 왼쪽에 있는 101호, 201호에는 건물번호 101호, 201호로 되어 있는 등기부에 소유자로 기재되어 있는 자 또는 그 임차인 등이, 오른쪽에 있는 102호, 202호에는 건물번호 102호, 202호로 되어 있는 등기부에 소유자로 기재되어 있는 자 또는 그 임차인 등이 각 점유하고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

판결요지

 

다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 甲이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사안에서, 등기부상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것이고, 각 현관문에 등기부상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없으므로, 甲은 임의경매절차에서 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다고 한 사례.

 

 

참조조문

민법 제186조, 부동산등기법 제40조

원고, 피상고인	원고 (소송대리인 법무법인 로투스 담당변호사 김명근 외 1인)
피고, 상고인	피고
원심판결	서울서부지법 2014. 1. 16. 선고 2013나7626 판결

주 문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다.

 

이 유

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 서울 마포구 (주소 생략) 소재 3층 다세대주택(이하 ‘이 사건 다세대주택’이라 한다) 지하 입구 왼쪽에 위치한 원심판시 원고 점유 부동산 및 그 입구 오른쪽에 ‘지하 02호’로 표시된 부동산이 있는바, 피고가 서울서부지방법원 2008타경100887호 임의경매절차(이하 ‘이 사건 임의경매절차’라 한다)에서 매수한 부동산의 등기부상 표시 내용이 원고 점유 부동산과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치한다고 보기 어렵고, 오히려 위 등기부에 표시된 내용은 위 ‘지하 02호’로 표시된 부동산과 동일성이 인정되어 이를 표상하는 등기로서의 효력이 있다는 이유로, 피고가 이 사건 임의경매절차에서 매수한 부동산이 원고 점유 부동산임을 전제로 원고에게 그 인도를 명한 원심판시 이 사건 인도명령은 부당하다고 판단하였다.

 

 

원심은 나아가, 인도명령 신청에 대한 재판에 대하여는 즉시항고가 허용되므로 이는 민사집행법 제56조 제1호에 의하여 집행권원이 되고, 따라서 상대방은 실체상의 이유에 의하여 인도명령의 집행력을 배제할 사유가 있는 경우에는 민사집행법 제44조에 따라 청구에 관한 이의의 소를 제기할 수 있다는 이유로, 이 사건 소가 적법하다고 판단하였다.

 

 

2. 가. 관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 소를 적법하다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 민사집행법 제136조에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

 

 

나. 그러나 원심이 이 사건 인도명령이 부당하다고 판단한 것은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

 

 

(1) 건물에 관한 등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현황을 공시하는 등기로서의 효력이 있는 것인지의 여부는, 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제건물과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치하는지의 여부에 따라 결정하여야 한다(대법원 1990. 3. 9. 선고 89다카3288 판결 등 참조).

 

 

(2) 기록에 의하면, ① 이 사건 다세대주택의 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 위 각 층 입구 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 모두 방 3개, 거실·주방·욕실 각 1개씩이나 그 구조, 면적 등이 상이한 사실, ② 이 사건 다세대주택 각 세대에 관한 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 각 층 입구 오른쪽의 면적이 작은 세대가 각 층 01호로, 입구 왼쪽의 면적이 큰 세대가 각 층 02호로 기재된 사실, ③ 그런데 실제 이 사건 다세대주택의 각 세대 현관문에는 위 도면 기재와 달리 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 각 층 입구 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있는 사실, ④ 피고는 이 사건 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사실을 알 수 있다.

 

 

위 법리 및 위와 같은 사실관계 등에 비추어 살펴보면, 이 사건 다세대주택에 관한 등기부상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 입구 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것으로 봄이 상당한바, 각 현관문에 등기부상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없다. 따라서 피고는 이 사건 임의경매절차에서 그 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호, 즉 원고 점유 부동산을 매각받은 것으로 보아야 한다.

 

 

(3) 그렇다면 피고는 원고 점유 부동산의 소유자에 해당하므로 이를 전제로 한 이 사건 인도명령은 정당하다고 할 것이다. 결국 이 사건 인도명령이 부당하다고 본 원심판결은 부동산등기의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.

 

 

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

재판장 

 

대법관 

 

김신 

 

주심 

 

대법관 

 

민일영 

 

 

대법관 

 

박보영 

 

대법관 

 

권순일