개별요인 (가, 접 , 환, 행, 획, 기) 중 기타요인에 대한 소고

"개별요인"이라 함은 부동산의 가격형성요인중 하나로 대상부동산의 개별적인 특수한 상태, 조건등의 개별성에 기인한 가격형성요인을 말하며 대상부동산의 특성을 드러내는 요인인 동시에 대상 부동산의 가격을 개별화, 구체화시키는 제요인입니다.

감정평가액은 표준지공시지가와 개별요인의 격차율과 기타요인보정치에 따라서 달라지므로 한국감정원에선느 개별요인의 비교치를 객관화시킨다고 하며 감사기관에서도 기타요인보정치와 개별요인의 격차율에 대하여 타당성여부를 중점적으로 감사한다고 하니 특히 보상평가시 각별히 유념해야 될 부분이라고 생각됩니다.

따라서 개별요인의 격차율이나 기타요인의 보정치는 단순히 숫자만 나열해서는 안될 것이며 구체적인 이유를 밝혀야 할 것입니다. 본건의 경우 "개별요인"중 "기타조건"에 2.00이라면 보기드문 평가사례로서 2.00을 적용한 구체적인 언급이 있을 것이며 만약에 없다면 잘못된(*위법한) 평가서이므로 담당평가사에게 구체적인 이유를 문의하는게 좋겠다고 생각됩니다.

도로나 구거인 경우 토지보상법시행규칙 제26조 제1항의 규정에 의거 "인근지가의 1/3이내로 평가"하여야 하므로 필지별 산출근거 작성시 "개별요인"중 "기타조건"에서 "0.33"으로 많이 표시하고 있음(*인근지가x1/3=얼마라는식으로 표시하는 것은 잘못된 것이며 도로나 구거도 "표준지공시지가x시점수정x지역요인비교x개별요인비교x기타요인보정=토지단가"식으로 구체적인 산출근거를 표시하여야 함)

그리고 임야보상평가시 표준지선정에 대하여 표준지는 대체로 상(上), 중(中), 하(下)로 구분되어 있는데 하단부 일부가 편입시 표준지는 임야중에서 "상(上)급 임야"표준지를 선정하여야 함에도 가깝다는 이유로 가까운 거리에 위치한 산꼭대기 임야(下)표준지를 선정하여 평가하는 평가사도 있는데 여기서 "가깝다"는 의미는 "지리적으로 가까운 표준지"보다 "가격이 가까운(유사한) 표준지"를 선정하여 평가하여야 할것입니다.

개별요인 비교에 대한 근거가 미흡한 경우 위법한지
...표준지와의 개별요인의 비교를 함에 있어 그 비교의 구체적인 근거를 제시하지 아니한 채 품등비교의 결과만을 기재하였음이 인정되므로 그 평가는 위 토지에 관하여 개별요인비교에 관한 방식을 그르친 잘못이 있다 할 것이니 결국 위 두 사무소의 위 토지에 대한 평가는 위법한 평가라 할 것이다.[대법원 1991.10.11. 선고 90누10087 판결]

서울행정법원 2009.3.11. 선고 2008구합41335 판결

토지의 가액을 감정평가함에 있어서는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치상으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정·명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 하며, 감정평가가 비교표준지와의 개별요인 등의 품등비교를 함에 있어서 그 격차율의 적정함을 인정할 만한 구체적인 이유 설시를 하여야 함에도 단순히 격차율을 나열하거나 구체적인 이유 설시를 하지 아니하였다면 그 감정평가는 그 기재 내용의 진실성과 정당성을 담보할 수 있을 정도의 합리적인 이유 설시가 없는 것이어서 위법하다

격차율 산정 조건의 내용 및 기준

[1999.07.21 기획 0100-1013 ]

가. 지역요인이 동일한 비교대상토지들에 대한 개별요인 비교를 함에 있어서 그 격차율은 선정하는 조건에는 어떤 것이 있는지
나. 위 격차율을 산정하는 각 조건의 내용과 세부적 기준은 무엇인지 (질의자 : 서울행정법원)

가. 질의 가항에 대하여,
개별요인 비교를 함에 있어서 그 격차율을 산정하기 위한 조건에는 가로조건, 접근조건, 환경요건, 획지조건, 행정적 조건, 기타조건 등이 있습니다.
나. 질의 나항에 관하여,
격차율을 산정하기 위한 각 조건의 내용에 관한여는 우리 협회에서 내부지침으로 제정하여 활용중인 토지보상평가지침중 관련내용(용도지대별 지역요인 및 개별요인 비교표)을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.또한, 각 "조건" 단위의 격차율은 비교가 필요한 "항목·세항목"만을 수출하여 선정하되 각 "항목·세항목" 단위의 우세·열세 등 격차율을 더한 것으로 하며, 선정된 각 "조건" 단위의 격차율을 곱하여 개별요인의 격차율을 산정합니다.다만, "항목·세항목" 단위로 세분하여 격차율을 산정하는 것이 곤란하거나 합리적이고 능률적인 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 이를 "조건"단위로 종합적으로 비교하거나, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조제2항, 토지수용법 제46조제2항 등에서 규정하고 있는 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려한 비교항목을 따로 설정하여 산정할 수 있을 것입니다.
(기획 0100-1013 : '99. 7. 21)

 

"한국감정원" "감정평가 『개별요인 비교의 객관화』를 위한 기준 제정"

- 감정평가의 객관성ㆍ신뢰성 제고 기대 -

한국감정원(원장 황해성)은 토지 보상ㆍ소송 등의 기준이 되는 감정평가의 결과가 평가자의 주관적인 판단에 많이 좌우되고 있어 지난해 "기타요인 적용기준"에 이어 "개별요인 적용기준"을 제정하여 감정평가의 객관성을 높이는 계기를 마련하였다.

? 추진배경은

ㅇ 감정평가시개별요인 비교와 기타요인 보정이 토지평가의 주요요소*이나 기준체계 미흡**으로 평가자의 경험ㆍ주관적 판단에 의존하여 가격을 평가함으로서

* 토지평가 = 표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인비교 × 개별요인비교 × 기타요인보정

** 부(훈)령 수준에서 개별요인 비교근거와 비교항목만 단순 나열하고 구체적 비교방법과 적용 격차율 부재

- 과다ㆍ부실평가 및 민원발생의 원인이 되고, 감사원ㆍ권익위ㆍ국회* 등에서 감정평가의 신뢰성에 지속적인 문제가 제기되어 왔다.

* 감사원 : 땅값 과다보상 대대적 감사(현재 진행중)
권익위 : 감정평가 투명성 제고방안 제도개선 권고(‘08.12)
국정감사 : 평가사 비리 등 지적(‘08)
 

-이러한 문제점을 보완하기 위하여 한국감정원은 ‘09년 기타요인보정 기준 제시에 이어 감정평가의 객관화를 위하여 개별요인 적용 기준을 제정하였다.

ꊲ 추진내용을 보면

ㅇ 개별요인 관련 제반이론 정리와 선행연구 검토 및 해외 선진사례 도입하기 위하여

- 우리나라와 평가시스템이 유사한 일본에서 개별요인 비교시 활용되는 토지가격비준표를 번역 발간(‘10.6)하였으며

- 보상ㆍ경매평가 선례 200건을 수집ㆍ분석하여 평가실무상 보완할 수 있는 사항을 정리하였다.

* 개별요인 비교치 ±50% 초과 비율 : 보상평가 63% (전체평균 49%)
격차율 산출근거 : 미기재 45.5%, 단순기재 40%, 적정기재 14.5%

ㅇ 그 내용으로는 용도지대별 개별요인 비교항목, 적용 격차율표 및 기준체계 정비방안을 제시하였다.

- 사회적․경제적 환경 변화에 따라 개별요인 비교항목을 현실에 맞게 정비(신설 및 삭제)하고 구성체계를 재정립하였으며

- 설문조사*를 기초로 용도지대ㆍ비교항목ㆍ특성별 격차율을 판단할 수 있는 격차율표**를 제시하여 비교의 객관성을 확보하였다.

* 한국감정원 소속 감정평가사 150명을 대상으로 설문조사(Delphi法)

** 격차율표 예시
 

형상 (상업지대)

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대상지 가장형 정방형 세장형 사다리형 부정형 자루형
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기준지
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가장형 1.00 0.89~1.00 0.88~0.94 0.81~0.89 0.74~0.88 0.67~0.81
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정방형 1.00~1.14 1.00 0.94~1.00 0.87~0.95 0.79~0.94 0.71~0.87
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세장형 1.05~1.19 1.00~1.12 1.00 0.91~1.00 0.83~0.99 0.75~0.91
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사다리형 1.07~1.21 1.01~1.14 1.00~1.07 1.00 0.84~1.00 0.75~0.93
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부정형 1.15~1.31 1.09~1.23 1.08~1.15 1.00~1.09 1.00 0.80~1.00
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자루형 1.27~1.43 1.20~1.35 1.19~1.27 1.10~1.20 1.00~1.19 1.00
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? 향후 계획으로는

ㅇ 우선 한국감정원에서 보상평가와 소송평가에 활용하고, 나아가 감정평가업계에 보급하여 평가기준 체계에 반영되도록 노력할 것이며

- 향후 기타요인 보정, 개별요인 비교 외에 공시지가 선정기준, 지역요인 비교 등 감정평가의 객관성ㆍ투명성 제고를 위한 평가기준 마련에 역점을 두어 추진할 계획이다.