일단지의 평가 (이론 20회, 실무 22회 기출, 표준지 조사 · 평가기준 제20조 관련)

 

 

1. 일단지 평가의 근거 및 필요성

 

 

 

일단지라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적 · 경제적 · 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

 

 

 

2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 이용되는 것은 토지의 합리적 · 최유효이용의 결과로 볼 수 있으며, 일반적으로 거래도 일단으로 이루어진다고 볼 수 있으므로 표준지 평가의 평가의 경우에 이를 반영하여 1필지의 토지로 보고 평가하는 것이 현실에 부합되며, 일단지 중에서 선정된 표준지를 지적공부상의 개별적인 토지로 보고 평가하는 경우에는 부당하게 낮거나 높은 가격으로 평가될 수 있다.

 

 

 

 

2. 일단지 조사 · 평가의 범위

 

 

 

1) 용도상 불가분의 관계의 판정

 

일단지의 범위는 용도상 불가분의 관계의 범위와 직접 관련된다. 용도상 불가분의 관계의 판정은 용도상 불가분의 관계의 현실적이고 외부적인 인식 및 사회관념에의 적합성 등을 참작하여 개별적인 토지용도별로 구체적으로 판정될 수 있다.

 

 

 

2) 「측량 · 수로 및 지적에 관한 법률」상 지목과의 관계

 

 

일단지의 범위는 용도상 불가분의 관계를 기준으로 판정하므로 「측량 · 수로 및 지적에 관한 법률」상의 지목 개념과는 반드시 일치하는 것은 아니다. 용도상 가치가 명확하게 구분되어 사회통념상 가치형성이 달라 용도상 불가분의 관계가 명확하지 않다고 인정되는 경우에는 용도상 불가분의 관계로 볼 수 없다.

 

 

 

 

3) 토지소유권과의 관계

 

일단으로 이용되고 있는 2필지 이상의 토지는 일반적으로 토지소유자가 1인이거나 공유관계에 있는 것이 대부분이지만, 각각의 토지소유자가 다른 경우에는 토지의 최유효이용의 결과로서 표준지 조사평가기준 제20조 제2항의 규정에 따라 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일단지로 평가한다.

 

 

 

4) 일단지와 일시적인 이용상황

 

일시적인 이용상황은 표준지 조사 · 평가시에 배제하고 있으므로 현재의 이용상황이 주위환경 등의 사정으로 보아 일시적인 것으로 인정되는 경우에는 일단지의 판정기준이 되는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되므로 일단지로 보지 않는 것이 타당하다.

 

 

 

5) 건축중인 토지의 일단지 조사 · 평가 적용시점

 

 

 

표준지 조사 · 평가기준 제20조 제4항에 의하여 건축중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 일단지로 조사 · 평가하게 되며, 토지특성 중 이용상황을 나지상태로 조사하지 아니한다. 「건축법」제8조의 규정에 의한 건축허가와 같은 법 제16조의 규정에 의한 착공신고를 필하고 건축물의 기초공사 등을 착수하여 일단의 토지가 하나의 건축물 (부속건축물을 포함한다) 등의 부지로서 이용되는 것이 객관적으로 인식되는 시점을 “공사에 착수한 때”로 본다.

 

 

 

3. 토지용도 유형별 일단지의 범위

 

1) 일반용도의 토지

 

 

① 주거용지는 주로 아파트부지 등 공동주택용지가 일단지 평가의 대상이 된다. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발사업이나 재건축사업에 의하여 기존 건축물을 철거하고 새로이 아파트 등을 신축하는 경우에는 그 사업부지를 일단지로 조사 · 평가한다.

 

 

② 상업·업무 용지는 주로 광대로변의 고밀도 상가지대 또는 업무지대에서 일단지로 이용되는 경우가 많다.

 

 

 

- 각기 소유자가 다른 여러필지의 토지 위에 하나의 건축물을 건축하여 그 건물을 수평적으로 구분하여 소유·이용하고 있는 경우에는 일단지로 조사·평가한다. 지상건물이 공유지분으로 등기되어 있으나 일부 소유자가 소유토지에 지상건물을 수직적으로 구분하여 소유 · 이용하고 있어 건물 외관상으로 다른 소유자의 건물과 구분이 가능한 경우에는 가치형성상 구분여부를 판단하여 일단지 조사 · 평가범위를 판정한다.

 

 

 

- 상업 · 업무용지의 건축물의 준공된 이후에 후면에 있는 토지를 매입하여 부족한 주차장 용지로 이용하고 있어 그 후면지가 건축물의 대지면적에 포함되어 있지 아니한 경우에는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되고 가치형성상 구분되므로 일단지로 조사 · 평가하지 아니한다.

 

 

 

③ 공업용지가 2필지 이상의 하나의 사업체의 부지로서 일단으로 이용되고 있는 경우에는 일단지 조사 · 평가의 대상이 된다.

 

 

 

④ 전· 답 등의 농경지와 임야는 특별한 경우를 제외하고는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되고 일단지의 범위를 판정하기가 곤란하므로 일단지의 조사 · 평가 대상이 되기 어렵다.

 

 

 

- 다만, 과수원으로서 지상에 과수목이 있어 용도상 불가분의 관계의 범위구분이 명확한 경우에는 일단지로 조사·평가한다. 이 경우에 과수원내에 있는 주거용 건물의 부지는 용도상 명확히 구분되므로 일단지의 조사·평가의 범위에 포함되지 않는 것이 타당하다.

 

 

 

 

2) 특수토지

 

 

 

표준지 조사 · 평가기준 제3조 제5호의 특수토지는 일반적으로 수 필지 이상의 토지가 일단으로 이용되는 경우가 많고 개별공시지가의 산정기준으로 활용될 수 있도록 그 중 1필지가 표준지로 선정되고 있다.

 

 

 

① 염전부지 (표준지 조사 · 평가기준 제38조)

 

 

 

- 염전부지는 염생산가능면적과 부대시설면적의 비율 등을 고려하여 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지의 범위를 판정하고, 면적비율에 의한 평균가격으로 공시지가를 조사 · 평가하게 된다.

 

 

 

- 일단지의 범위는 “조사·평가시점의 지적공부에 등재되어 있는 염전지목”과는 다른 것으로 염전, 유지, 잡종지, 구거 등이 염 생산에 있어 용도상 불가분의 관계를 이루고 있는 경우에는 이를 일단지의 조사·평가범위에 포함된다. 염전시설내에 있는 토지라 하더라도 염 생산 용도로 이용되지 아니하여 잡종지 상태 등으로 방치되어 있는 토지 (일시적인 상태는 제외한다)는 염 생산에 있어 용도상 불가분의 관계에 있지 아니하므로 일단지의 조사·평가범위에 포함되지 않는 것이 타당하다.

 

 

 

- 일단지의 범위는 일률적으로 판정되기가 어려우므로 개별적인 필지에 대한 보상평가나 일반 감정평가에 표준지 공시지가가 평가 기준으로 적용되는 경우에는 공시지가가 평균가격으로 조사 · 평가되는 점이 감안되어야 할 것이다. 개별공시지가의 경우, 표준지 공시지가의 일단지 조사·평가가 준용되므로 표준지 조사·평가가는 개별공시지가 산정에 대한 검증시에 일단지의 적용범위를 고려해야 한다.

 

 

 

 

- 관련 법규정

 

※ 舊「염관리법 제2조」現 소금산업 진흥법 제2조 제 3호 (2012.11.23 시행)

 

“염전(鹽田)”이란 소금을 생산·제조하기 위하여 바닷물을 저장하는 저수지, 바닷물을 농축하는 자연증발지, 소금을 결정시키는 결정지 등을 지닌 지면을 말하며, 해주·소금창고 등 농림수산식품부령으로 정하는 시설을 포함한다.

 

 

 

※ 「측량 · 수로 및 지적에 관한 법률」시행령 제58조 제7호

 

바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다.

 

 

 

 

② 골프장용지   (표준지 조사 · 평가기준 제41조)

 

○ 골프장용지는 「체육시설의 설치･이용에 관한 법률 시행령」제 20조 제2항의 규정에 의하여 등록된 면적(체육시설업의 등록신청서상의 부지면적을 말하며, 조성공사 중에 있는 골프장용지는 같은법 제12조의 규정에 따라 사업계획의 승인을 얻은 면적을 말함)으로 한다.

 

 

※ 현실적으로 지적공부상, 골프장용지로 등록된 부지면적전체가 체육용지로 지적등록되어 있지 아니하고 구분등록 대상토지(같은법 시행령 제 20조 제3항의 의하여 구분등록된 토지로서 골프코스, 주차장 및 도로, 조정지, 조경지, 관리시설의 부속토지, 골프장의 유지･관리를 위한 토지를 말함)의 전부 또는 일부만이 체육용지로 되어 있으며, 나머지 원형보존상태에 있는 부분 등은 임야로 지적등록되어 있는 경우가 많이 있으므로 주의하여야 한다.

 

→ 골프장용지 중 원형보존상태의 임야 등의 토지는 「골프장의 입지 기준 및 환경보전 등에 관한 규정(2005. 2. 19 문화관광부고시 제 2005-3)」 에 의하여 필수적으로 확보하여야 할 토지로서 용도상 불가분의 관계에 있는 부분임

 

→ 따라서 공시기준일 현재 체육용지로 지적등록되어 있지 아니하여도「체육시설의 설치･이용에 관한 법률 시행령」제20조 제1항의 규정에 의하여 골프장용지로 등록된 부지면적 전체에 대한 실제 지목은 체육용지로 보는 것이 타당함

 

 

 

○ 「체육시설의 설치･이용에 관한 법률 시행령」(1994. 6. 17 대통령령 14284호) 개정이전에 등록되었거나 사업계획승인을 받은 골프장으로서 원형상태로 있는 임야 등의 면적이 많아 그 등록 부지면적이 같은 법 시행령(1994. 6. 17 대통령령 14284호로 개정되어 2005. 2. 19 대통령령 18711호로 개정되기 이전) 제9조에서 정한 부지면적의 제한을 현저히 초과하는 경우에도 그 전체 등록부지면적(등록신청서상의 부지면적)을 일단지로 조사･평가하게 된다. [골프장부지에 대한 면적제한은 골프장의 입지기준 및 환경보전 등에 관한규정(2005. 2. 19) 문화관광부 고시 제 2005-5) 제2조제4호에서 원형보전지 확보율(골프장사업계획지의 100분의 20이상 또는 100분의 25이상)을 규정하고 있음]

 

 

 

→ 이 경우에도 같은법 시행령(1994. 6. 17 대통령령 14284호) 부칙 제 2조에서 경과조치를 두어 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령(1994년 개정시행령 및 현행 시행령) 제20조의4항의 규정에 의하여 체육시설업의 변경등록을 할 수 있으므로 변경등록 절차(등록신청서상의 부지면적 변경등록 절차)가 이행되지 않는 한 공시기준일 현재 같은법시행령 제20조제1항의 체육시설업등록신청상에 등록되어 있는 부지면적 전체를 일단지로 보고 조사･평가하게 된다.

 

 

 

○ 같은법 제14조의 규정에 따라 체육시설의 회원제골프장에 대중 골프장이 병설되어 있는 경우, 대중골프장은 회원제골프장의 등록면적에 포함되어 있지 아니한 별도의 체육시설이므로 각각 표준지를 선정하여 조사한다.

 

 

 

○ 골프장용지의 일단지 조사방법은 스키장 기타 이와 유사한 체육시설용지에 대한 일단지 조사시 이를 준용한다.

 

 

 

③ 유원지

 

 

 

○ 유원지는 일정한 구역에서 일반공중의 위락･휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장, 유선장, 낚시터, 어린이놀이터, 동물원, 식물원, 민속촌, 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지로서 수필지 이상의 토지가 일단을 이루어 유기적으로 시설을 갖추어 이용되므로 그 유원지 전체토지를 일단지로 본다.

 

 

→ 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천, 구거 또는 유지(공유의 것에 한한다)로 지목이 분류되는 것은 일단지의 조사범위에서 제외되는 것이 타당하다.