용도상 불가분의 관계에 대한 함의

 

결론부터 애기하면 토지와 그 토지위의 건물은 법령 혹은 判例에서 규정하고 있는 용도상 불가분 관계가 아닙니다.

 

 

 

 

<용도상 불가분의 관계>는 토지사이에만 적용되는 개념입니다.

 

 

 

 

 

1. 용도상 불가분의 관계의 의의

 

표준지조사평가기준 제20조 (일단지의 평가)       ① 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지중에서 대표성이 있     는 1필지가 표준지로 선정된 때에는 그 일단지를 1필지의 토지로 보고 평가한     다.         ② 제1항에서 “용도상 불가분의 관계”라 함은 일단지로 이용되고 있는 상황이     사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도     타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

 

 

감정평가에 관한 규칙 제7조 (개별물건기준 원칙 등)   ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.   ② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.   ③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.   ④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

2.

 

 

 

용어의 정의대로 토지와 그 위의 건물은 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적인

것이 아니라 <물리적, 기술적> 측면에서 규정될 수 있는 관계입니다.

(토지가 없으면 건물 혼자 있을 수가 없겠죠)

 

 

 

 

용도상 불가분 관계와 둘의 용도를 일치하게 해서 평가해야 한다는 소위 일치성 이용의

원리는 이론적 근거가 다릅니다.

 

 

 

 

대상물건은 토지 등 이라고 감칙에서 정의하고 있고

 

 

 

 

감칙에서 이를 동일하게 대상물건이라고 하여 복합부동산에서도 용도상 불가분의 관계

라고 생각할 수 있지 않나 라고 하여 혼란스러우실 것 같습니다만

 

 

 

 

연혁적으로 표준지조사평가기준에 규정된 용도상 불가분의 관계라는 개념보다

 

 

 

일괄, 부분, 구분 평가의 개념이 먼저 생겨난 것이 때문에 감칙에 용도상 불가분의 개념

이 반영되지 않는 문제에서 발생한 것으로 보입니다.

 

 

 

 

<둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나> 는

 

토지 와 복합부동산 모두에 적용될 수 있는 것이며

 

 

 

 

 

<대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우>는

 

토지에만 적용되는 것으로 보면 될 것입니다.

 

 

 

 

 

 

이런 해석상 혼란을 피하기 위해서 복합부동산인 표준주택에 대하여

 

 

표준주택조사평가기준에서는 용도상 불가분의 관계에 대하여 토지에 대해서만 적용하

 

 

는 것임을 명시하고 있습니다.

 

 

 

 

<표준주택 조사평가기준>       제8조(두 필지 이상에 걸쳐 있는 주택 평가) ① 두 필지 이상에 걸쳐 있는 주택(부속건물 포함)은 대지면적을 합산하여 하나의 주택부지로 평가한다.   ② 주택 부속토지가 인접토지와 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 인접토지를 포함하여 하나의 주택부지로 평가한다.   ③ 제2항의 "용도상 불가분의 관계"란 주택 부속토지가 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 해당 주택의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

 

 

 

 

 

복합부동산의 평가의 경우 개별평가가 원칙이지만

 

 

 

일정한 요건충족시에는 일괄평가를 할 수 있는 것이며

 

 

 

토지의 경우 일단지 요건을 충족하기만 하면 일괄평가한다는 의미가 아니며

 

 

 

‘2개이상의 물건 (= 토지의 경우 2이상 필지)이 일체로 거래되거나’에 해당하여 일괄평가 할 수 있는 것입니다. 할 수 있는 것이지 해야 한다는 것은 아닙니다. 그래서 일단지라 하더라도 구분평가 할 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<감정평가에 관한 규칙>

 

 

 

제7조(개별물건기준 원칙 등) ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

 

 

 

 

제16조(토지와 건물의 일괄감정평가) 감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

<감정평가실무기준(안)>

 

 

2.3 개별물건기준 원칙

감정평가는 대상물건마다 개별로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그에 따른다.

1. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2.4 복합부동산의 감정평가방법

① 토지와 건물은 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 토지와 건물이 일체로 거래되는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

② 제1항 단서에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 [500-4]를 따른다.

③ 토지와 건물을 일괄하여 감정평가한 경우 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

3.1.4 구분소유 부동산의 감정평가방법

① 구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 건물(전유부분과 공유부분)과 대지사용권을 일체로 한 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 [500-4]를 따른다.

② 구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 층별·위치별 효용요인을 반영하여야 한다.

③ 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

 

 

 

 

 

구분소유건물의 경우에도 대지권과 전유면적을 일체로 이용하고, 거래하고, 평가하는 경우는 사회적(거래관행 등), 경제적(토지지분의 합리적 배분), 행정적(일괄등기및과세)으로 합리적이라면 용도상 불가분관계가 인정되는것이 아닌가 하는 것에 대해서

 

 

 

구분건물 (아파트 혹은 상가)의 경우 일괄평가를 원칙으로 하는 것은 토지부분, 건물부분을 별도로 평가를 하면 층별, 위치별, 향별 효용도를 반영할 수 없고 실제 거래관행도 토지 따로 건물 따로 식이 아닌 토지의 대지사용권과 건물부분이 일체로 거래되므로 상기 규칙 제16조에 의거 평가하는 것이 현실성이 있고 설득력이 있기 때문입니다.

 

 

 

 

구분건물을 일괄평가 하는 것은 용도상불가분의 관계에 있기 때문이 아니라 대지사용권과 건물부분의 분리불가능성 때문에 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래될 수 밖에 없기 때문이 아닌가 생각합니다.

 

 

 

대지사용권과 건물부분의 분리불가능성의 관점을 용도상 불가분의 관계로 해석하신 것 같은데요. 님의 의견도 타당합니다. 제 생각이 맞다는 것은 아니구요.

 

사회적(거래관행 등), 경제적(토지지분의 합리적 배분), 행정적(일괄등기및과세) 관점도 맞는 말입니다.

 

 

 

저는,

 

 

구분소유권 평가가 용도상 불가분의 관계로 해석될 수 있다면 감정평가에 관한 규칙을 세분화한 감정평가실무기준(안)에 그 내용이 나와야 하는데 구분소유권 파트를 살펴보면 용도상 불가분의 관계에 대한 내용이 별도로 나와있지 않고

 

 

 

 

용도상 불가분의 관계에 대한 판례나 법령 질의회신 등에서는 일단지(토지)에 대해서만 이를 언급하고 있고

 

 

 

 

 

판례 및 법령에서 말하는 용도상 불가분의 개념은 감정평가상 최유효이용의 판단기준을 法的관점에서 해석한 것으로 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

최유효이용은 원래 토지에만 적용하는 개념입니다. 개량물 있는 상태에서의 최유효이용은 원래 전통적 개념의 최유효이용에는 적용되지 않으나 현실적 필요성에 의해 후대에 학자들에 의해서 그 개념이 확장된 것입니다.

 

 

 

 

제 생각에는 용도상 불가분의 관계는 전통적 최유효이용 (토지에만 적용)의 관점에서 이를 法的으로 해석한 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

대상물건은 토지 등 이라고 감칙에서 정의하고 있고

 

 

 

 

감칙에서 이를 동일하게 대상물건이라고 하여 복합부동산(구분건물)에도 용도상 불가분의 관계라고 생각할 수 있지 않나, 용도상 불가분의 관계에 대한 규정은 예시규정으로 봐야 한하지 않을까. 라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

이런식으로 규정한 것에 대하여

 

 

 

 

감정평가에 관한 규칙에는 일단지의 개념이 규정되어 있지 않고, 일단지 평가의 규정을 별도로 하지 않고 용도상 불가분의 관계라는 문구로 삽입하여 처리한 것이 아닐까? 라는 것이 제 생각입니다.

 

 

 

 

이상의 제 의견은

 

 

 

 

용도상 불가분의 관계에 대하여 토지 외 물건에 대하여 다른 예를 들 수 있다면 틀린 것이 될 것입니다.

 

사실, 이런 논의는 수험생들끼리 짧은 지식으로 이러쿵 저러쿵 해봤자 해결되지 않는 것 같습니다.