陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

주 문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송한다.

이 유

2017. 12. 5. 선고 2014다227492 판결 〔사용료〕

[1] 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권이 대지사용권이 될 수 있는지 여부(적극) 및 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권이 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 있는지 여부(소극)

[2] 주택사업공제조합이 甲 주식회사가 신축하는 아파트에 관하여 주택분양보증계약을 체결하면서 분양보증의 이행을 목적으로 아파트 대지 등을 주택사업공제조합에 신탁하기로 하는 내용의 신탁계약을 체결하였고, 甲 회사의 부도로 乙 주식회사가 이를 승계하였으나, 乙 회사도 부도를 내면서 주택사업공제조합을 승계한 대한주택보증 주식회사가 주택분양보증계약에 따라 아파트를 직접 완공하고 소유권보존등기를 마쳤는데, 乙 회사의 부도 후 乙 회사가 아파트 부지 중 일부 토지 지상에 신축하고 있던 상가에 관하여 가압류등기의 촉탁을 원인으로 한 소유권보존등기가 乙 회사 앞으로 마쳐졌고, 그 후 丙 등이 상가의 각 전유부분을 취득한 사안에서, 대한주택보증 주식회사의 사업 중지 요구에 따라 乙 회사의 신탁부동산에 대한 사용권이 소멸하였다고 볼 여지가 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례

[1] 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있다. 그러나 대지사용권은 권리로서 유효하게 존속하고 있어야 하므로 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다.

[2] 주택사업공제조합이 甲 주식회사가 신축하는 아파트에 관하여 주택분양보증계약을 체결하면서 분양보증의 이행을 목적으로 아파트 대지 등을 주택사업공제조합에 신탁하기로 하는 내용의 신탁계약을 체결하였고, 甲 회사의 부도로 乙 주식회사가 이를 승계하였으나, 乙 회사도 부도를 내면서 주택사업공제조합을 승계한 대한주택보증 주식회사가 주택분양보증계약에 따라 아파트를 직접 완공하고 소유권보존등기를 마쳤는데, 乙 회사의 부도 후 乙 회사가 아파트 부지 중 일부 토지 지상에 신축하고 있던 상가에 관하여 가압류등기의 촉탁을 원인으로 한 소유권보존등기가 乙 회사 앞으로 마쳐졌고, 그 후 丙 등이 상가의 각 전유부분을 취득한 사안에서, 상가에 관하여 乙 회사 앞으로 소유권보존등기가 마쳐진 무렵 신축자인 乙 회사의 구분소유권이 성립하였고, 신탁계약에 따라 乙 회사가 토지를 사용할 권리를 보유하고 있었으므로 대지사용권도 성립하였다고 볼 수 있으나, 위 주택분양보증계약 및 신탁계약의 내용을 종합하여 보면, 수탁자가 위탁자의 부도 등으로 분양계약서에 의한 계약이행이 불가능하다고 인정하는 경우에는 시행 중인 사업의 중지를 요구할 수 있고, 위탁자는 이에 응하여야 하므로, 수탁자의 사업 중지 요구가 있으면 위탁자의 신탁부동산에 대한 사용권은 소멸한다고 봄이 타당하고, 이처럼 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 상가의 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없는데, 대한주택보증 주식회사가 아파트 공사를 인수하여 진행할 무렵 위탁자인 乙 회사에 대하여 사업 중지 요구를 하여 乙 회사의 신탁부동산에 대한 사용권도 소멸하였다고 볼 여지가 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

2017.12.22 선고 2017다225398 부당이득금 (나) 파기환송

[구분점포를 목적으로 하는 분양계약의 효력, 이용상 독립성의 의미]

◇분양계약의 목적인 구분점포에 구조상 독립성이 인정되지 아니하는 경우 분양계약의 효력, 구분건물에서 이용상 독립성의 의미◇

구분건물의 소유권 취득을 목적으로 하는 매매계약에서 매도인의 소유권이전의무가 원시적 불능이어서 그 계약이 무효라고 하기 위해서는 단지 매매 목적물이 ‘매매계약 당시’ 구분건물로서 구조상, 이용상 독립성을 구비하지 못했다는 정도를 넘어서 ‘그 후로도’ 매매 목적물이 당사자 사이에 약정된 내용에 따른 구조상, 이용상 독립성을 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 평가될 정도에 이르러야 한다.

그리고 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적, 물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체판결 참조).

여기서 이용상 독립성이란 구분소유권의 대상이 되는 해당 건물부분이 그 자체만으로 독립하여 하나의 건물로서의 기능과 효용을 갖춘 것을 말한다. 이와 같은 의미의 이용상 독립성이 인정되는지 여부는 해당 부분의 효용가치, 외부로 직접 통행할 수 있는지 여부 등을 고려하여 판단하여야 한다. 특히 해당 건물부분이 집합건물법 제1조의2의 적용을 받는 ‘구분점포’인 경우에는 그러한 구분점포의 특성을 고려하여야 한다.

이 사건 분양계약의 목적인 이 사건 각 점포가 있는 이 사건 상가 지하2층은 일체로써 임대되어 백화점 식품관으로 이용되고 있어 그 임대기간 중에는 점포별로 구획과 차단시설을 설치하거나 경계표지와 건물번호표지가 견고하게 설치 ․ 부착되어 있지 않으나, 이 사건 분양계약의 체결 경위나 수익금보장약정의 내용과 위와 같은 표시의 설치 용이성 등에 비추어 임대기간 종료 이후에도 종전과 같은 상태를 그대로 유지하리라고 단정하기 어렵고, 이 사건 각 점포가 집합건물법 제1조의2가 적용되는 구분점포인 점을 고려하면 이 사건 분양계약 이후에도 그 사용관계에 따라 집합건물법 제1조의2에 의하여 완화된 구조상 독립성이 인정될 여지가 충분하고, 이는 이 사건 상가의 현황을 알고서 분양계약을 체결한 원고들의 의사에도 부합하며, 이러한 사정에다가 집합건물법이 구조상 독립성을 완화하여 온 입법태도까지 보태어 보면, 원심이 드는 사정만으로 장차 구분건물에 필요한 점포의 경계표지나 건물번호표지를 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 보기 어렵다는 이유로 이 사건 분양계약이 여전히 유효하다고 판단하여 원심판결을 파기한 사례. 더불어 구분점포에서 이용상 독립성의 의미를 밝힌 사례임.

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△용적률 vs 건폐율 

용적률이란 대지 면적에서 건물 각층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율을 말한다. 연면적은 지하 면적을 제외한 지상 면적의 합계다. 이에 반해 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 뜻하는 것이다. 용적률을 제한하는 것은 도시 미관을 유지하고 토지를 효율적으로 활용하기 위한 것이고, 건폐율을 정한 목적은 지면상에 최소한의 빈 땅을 확보해 쾌적한 주거 환경을 조성하기 위함이다. 용적률은 건축물이 높아질수록 늘어나지만, 건폐율은 변하지 않는다. 건물의 1층 바닥을 건평이라고 한다. 

△공시지가 vs 기준시가 

공시지가는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 전국의 땅값을 말한다. 이러한 공시지가는 주로 국세, 즉 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세 기준이 되고, 각종 공사 등을 하는데 보상 기준이 되기도 한다.

기준시가는 양도소득세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할 때 적용되는 전용 면적 165.5 평방이하(50평) 이상의 아파트나 대형 연립주택의 거래 가격을 말한다. 통상 시세의 70~80%로 고시되며 매년 4월 30일 공시된다. 

△보존등기 vs 본등기vs 소유권이전등기 vs 말소등기 

보존등기는 물권 취득자가 자기의 권리를 보존하기 위해 하는 등기로 보통 미등기 부동산의 소유권등기를 말한다. 본등기는 등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 말한다. 소유권 이전등기는 양도, 상속, 증여, 기타 원인에 의해 유상 혹은 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다. 말소등기는 기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다. 

△담보권 vs 저당권 vs 지상권 

담보권은 어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리다. 보통은 담보물권을 가리키지만 넓은 의미에서는 양도 담보까지도 포함된다. 저당권은 채무가 이행되지 않을 때 목적물을 경매해 그 대금에서 저당채권자가 다른 채권자보다 우선 변제를 목적으로 하는 담보물권으로 경매권과 우선변제권이 있다. 지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권을 말한다. 

△가압류 vs 가처분 

가압류는 금전채권 혹은 금전으로 환산할 수 있는 청구권에 대해 실시할 강제집행이 불가능할 경우, 미리 채무자의 재산을 압류 확보함으로써 강제집행을 보전하는 절차를 말한다. 가처분 신청은 긴급을 요하는 사건에 대해 빠른 시간 안에 법원의 결정을 구하는 제도다. 대개 정식 재판과 달리 심문 없이 서류만으로도 결정을 내릴 수 있다. 

△재건축 vs 재개발 vs 뉴타운 

재건축은 정비기반시설이 양호한 가운데, 주거환경 개선을 위해 시행하는 것이다. 그 지역의 정비기반시설이 잘 갖춰져 있어 노후 주택만 헐고 그 자리에 주택만 다시 건축하는 것이다.

재개발은 정비기반시설 자체가 열악한 상태에서 사업을 진행하는 것으로 노후주택을 헐고 아파트만 짓는 게 아니라, 학교, 도로 등의 기반시설까지 함께 개발하는 것이다.

뉴타운은 규모가 작은 재개발구역의 특성상 정비기반시설이 들어가기 어렵기 때문에 여러 개의 재개발구역을 묶어 개발하는 것을 말한다. 면적이 큰 만큼 계획적인 재개발이 가능하다. 

△DTI(총부채상환비율) vs LTV(주택담보대출비율) 

총부채상환비율이란 금융부채 상환액이 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 말한다. 예를 들어 연소득이 1천만원이고, 금융부채 상환액이 4백만원이면 총부채상환비율은 40%가 된다. 주택담보대출비율(LTV)은 주택가격 대비 대출비율을 말한다. 즉, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미한다. 

△발코니 vs 베란다 

베란다, 발코니 구분하지 않고 아무렇게나 쓰는 경우가 많지만 엄연히 다른 공간이다. 따라서 우리가 흔히 말하는 아파트 베란다는 실제 발코니로 용어를 바꿔야 한다. 발코니는 거실을 연장하기 위해 내어 단 공간을 말한다. 건물 밖에서 보자면 외부로 돌출돼 있는 모습이다. 반면, 베란다는 1층과 2층의 면적 차이로 생긴 공간을 활용한 것을 뜻한다. 1층의 면적이 넓고 2층의 면적이 좁을 경우 1,2층간 면적 차이로 1층의 지붕 부분이 뚫리게 된다. 이때 비어 있는 공간으로 내어 단 곳이 바로 베란다로 건물 밖에서 봤을 때 돌출된 부분이 없는 게 특징이다. 

△다가구 vs 다세대 

다가구는 각각의 독립된 공간에 여러 가구가 거주하지만 소유주는 1명인 3층(1층 필로티인 경우 4층) 이하의 주택을 말한다. 주변에 3층에는 집 주인이 살고 1~2층 및 옥탑방은 세를 주고 있는 주택이 있다면 다가구로 보면 된다. 다세대는 독립된 공간과 더불어 각 호수별로 소유권이 주어진다는 특징이 있다. 보통 빌라, 맨션이라 부르는 주택들이 다세대에 속합니다. 하지만 비슷한 개념의 연립은 다세대라 부르지 않는다. 4층 이하의 구분등기 가능한 주택이란 점은 같지만 다세대는 연면적이 660㎡(200평) 이하, 연립은 660㎡(200평) 초과로 구분된다. 

△평 vs 평형 

평과 평형은 간단하게 전용면적과 분양면적의 차이로 보면 된다. 전용면적은 거실, 방, 주방, 욕실 등이 이에 해당되는데, 우리 가족이 살고 있는 실제의 면적이 바로 ‘평’이다. 그런데 아파트가 공급될 때는 전용공간뿐 아니라 엘리베이터, 계단, 복도 등의 주거공용공간이 포함되기 마련이다. 이렇게 전용에 공용면적까지 더해진 것을 ‘평형’이라 부른다. 가령 전용면적 25.7평 아파트를 분양하면 7~8평 가량의 공용면적이 주어지는데, 이를 32평형 또는 33평형 아파트라 부르는 식이다. 따라서 ‘평’보다 ‘평형’이 조금 더 큰 개념으로 볼 수 있다. 

△전용면적 vs 공용면적 

공용면적은 크게 2가지로 구분할 수 있다. 하나는 주거공용면적으로, 2세대 이상이 사용하는 복도나 계단 등의 면적을 세대별로 안분한 면적을 말한다. 또 다른 하나는 기타공용면적인데 관리사무소나 노인정 등 주거와 상관없이 단지 내에서 사용되는 면적을 세대별로 안분한 면적을 말한다. 추가적으로 공급면적에 대해 보충적으로 설명하자면 주거공영면적과 기타공용면적을 합한 면적으로 분양가 산정의 기준이 된다. 서비스 면적인 발코니(베란다)는 전용이나 공용면적에 포함이 되지 않는다. 전용면적이란 배타적으로 사용할 수 있는 등기부상의 면적이다. 아파트 등의 공동주택에서 공용면적을 뺀 나머지 바닥 면적(실제 주거에 사용되는 면적)이 전용면적이라고 할 수 있다. 방과 주방, 화장실, 거실 면적을 생각하시면 되며, 이는 등기부상의 면적과 일치한다. 

△투기지역 vs 투기과열지구 

투기지역과 투기과열지구는 닮은 듯하지만 엄연히 다른 용어다. 둘 다 부동산 투기를 막기 위한 목적으로 도입했지만 담당 부처도 다르고 지정 절차, 지정 요건도 다르다. 우선 투기지역은 부동산 가격상승률(국민은행이 발표하는 도시주택 가격동향) 등을 감안해 상승률이 기준치 이상이라고 판단될 때 기획재정부 장관이 `부동산가격안정심의위원회` 심의를 거쳐 지정한다. 주택투기지역은 주택담보대출 규제, 양도세 탄력세율 적용 등 주로 세금 정책과 관련돼 있다. 투기지역에서 해제되면 6억원 초과 고가주택의 주택담보대출비율(LTV)이 완화돼 현행 40%에서 시가의 60%까지 대출받을 수 있다. 또 40%로 제한돼 있는 총부채상환비율(DTI) 규제도 서울은 50%, 인천‧경기는 60%까지 완화된 규정을 적용받게 된다. 투기과열지구는 주택 분양시장 과열을 방지하기 위해 청약률(최근 2개월간 5대1 이상)을 기준으로 국토해양부 장관(시도지사)이 지정한다. 분양권 전매 제한이나 청약 규제 등 세금보다는 주택 정책과 연관이 있다고 보면 된다. 

△지분등기 vs 구분등기 

지분등기는 공유지분 등기를 줄인 말이다. 공유지분이란 공동소유하는 부동산에 대한 각 공유자의 권리 즉 소유지분을 말한다. 공유지분은 각 공유자 간의 합의 또는 법률로 정해지며 등기부에 지분비율이 기재된다. 원룸텔은 본인 명의로 구입했더라도 지분등기만 가능한 일종의 공동 소유 부동산이다. 한 동의 건물 중 구조상 수 개의 부분이 독립된 공간으로 사용될 수 있을 때 그 각 공간 부분이 구분소유권의 대상이 된다. 이때 각 부분 공간의 등기를 구분등기라 말한다. 도시형 생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 이에 해당된다. 원룸텔은 구분등기가 안 된다. 원룸텔 투자 시 ‘당장은 구분등기가 안되지만 준공 후 용도전환으로 구분등기가 가능하다’는 문구를 조심해야 한다. 

□알면 유익한 부동산 관련 용어해설 

△보금자리주택 = 무주택 서민과 저소득층의 주거 문제를 해결하기 위해 정부가 2008년 9월 '국민 주거안정을 위한 도심 공급 활성화 및 보금자리 주택 건설 방안'을 통해 발표한 개념이다. 공공임대주택뿐 아니라 공공이 짓는 중소형 분양주택과 임대주택을 포괄한다. 구체적으로는 도심이나 그린벨트 등 도심 인근에 짓고, 공공이 직접 건설해 신속하고 주변 분양가보다 15% 안팎 저렴하게 공급하며 사전예약제 등 수요자 맞춤형으로 제공한다는 특징을 갖고 있다. 정부는 2018년까지 150만가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 

△땅콩주택 = 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권 아파트가격이 맥을 추지 못하면서 단독주택에 대한 관심이 높아졌다. 단독주택 거래량이 지난해 8만4천445건에서 2011년(10월 말까지) 9만9천877건으로 늘었고 건설실적도 2011년 4만2천412가구로 2010년(3만7천641가구)보다 12.7% 증가한 것으로 나타났다. 단독주택과 소형의 결합상품으로 등장한 게 ‘땅콩주택’이다. 한 개 필지에 2가구가 나란히 지어진 모습이 땅콩을 닮았다고 해서 붙여진 이름이다. 미국에서는 ‘듀플렉스(duplex) 홈’으로 불린다. 단독주택의 쾌적함을 누리면서 땅값`건축비용을 절반 가까이 줄일 수 있다는 것이 특징이다. 땅콩주택에 이어 한 개 필지에 3, 4가구가 함께 사는 ‘완두콩주택’도 있다. 

△렌트푸어 = 2010년 가을 이후 전셋값이 급등하면서 ‘렌트 푸어’(Rent-Poor)가 등장했다. 치솟는 전셋값을 감당하는 데 소득의 대부분을 지출하느라 여유 없이 사는 사람을 뜻한다. 집값 하락, 대출이자 증가 등으로 소득이 줄어 어렵게 사는 사람을 일컫는 ‘하우스 푸어’(House-Poor)의 전세판인 셈이다. 2011년 전국 아파트 전셋값은 15.7% 상승했다. 전셋값 급등은 비싼 전셋값을 내지 못해 좀 더 싼 전셋집을 찾아 떠도는 ‘전세난민’을 양산했다. 집주인들이 전셋값 상승분을 월세로 돌리면서 ‘반전세’가 크게 늘었다. 반전세 증가로 임대차 시장에서 전세 비중이 크게 줄었다. 결혼했지만 비싼 전셋값 때문에 전셋집을 구하지 못하고 부모와 함께 사는 ‘캥거루족’도 생겼다. 

△조망권 = 건물과 같은 특정 위치에서 자연, 역사유적 등 밖의 경관을 볼 수 있는 권리. 조망권의 범위는 건물의 창에서 밖을 내다보았을 때 보이는 경관 가운데 녹지·건물·대지·하늘이 차지하는 비율을 분석해 백분율로 표시한다. 수평, 수직 시야의 범위 안에서 외부 공간을 얼마나 조망할 수 있는가에 따라 주거 환경, 건물 가격 등이 달라질 수 있다. 

구분건물의 비주거용 시점수정시

관광숙박시설[휴양콘도미니엄] 현황 '콘도, 리조트'의 경우 건물유형을 무엇으로 봐야하는지요,,,,

한국감정원 부동산통계정보시스템상 건물유형은 오피스, 중대형상가, 소규모상가, 집합상가로 구분되어

있는데,,, 어느것을 적용하는게 적절한지 궁금합니다.

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잔존가치 

 salvage value, scrap value, residual value

해설 내용

상각자산의 잔존가액이라 함은 자산이 폐기처분될 때 합리적으로 판단하여 수취할 수 있으리라고 기대되는 금액을 말한다. 즉, 고정자산을 사용함으로써 그 자체 사용능력이 끝나더라도 그 자산의 잔해를 매각처분함으로써 얻을 수 있는 가치의 견적가액을 말하며, 잔존가치 또는 잔존가격이라고도 한다. 즉 잔존가액이란 자산이 사용불능이 되어 폐기처분될 때 받을 수 있으리라고 기대되는 금액으로서 폐기처분시 그에 소요되는 비용이 있을 때는 그를 차감한 순수입액을 잔존가치로 한다. 세법상 정액법으로 감가상각하는 경우 고정자산의 잔존가액은 영(零)으로 하고, 정률법(定率法)에 의하여 상각하는 경우는 취득가액의 5%에 상당하는 금액을 일단 잔존가액으로 하되 이 금액은 미상각잔액이 취득가액의 5% 이하가 되는 사업연도의 상각범위액에 가산한다. 법인은 감가상각이 종료되는 자산에 대하여 취득가액의 100분의 5와 1천원 중 적은 금액을 당해 감가상각자산의 장부가액으로 한 비망가액을 손금에 산입하지 아니한다. (소득세법시행령 제71조)
 

잔존가치 salvage value 또는 scrap value 

자산이 내용년수가 경과되고 이용 불가능한 경우 고철로 전용할 수 있는 등 남아있는 가치를 말하며, 보통 세법상의 잔존가치를 말하며 '법정 잔존가치'라고 부른다. 폐기될 때 실현되는 현금흐름, 즉 처분가치와는 다르다. 우리나라 법인세법상, 법정 잔존가치는 무형 고정자산에 있어서는 0 이고, 유형고정자산에 한하여 일률적으로 10 %로 정하고 있다. 설비 투자분석에서는 법정 잔존가치 외에 처분가치를 의미있게 사용하여 의사결정하게 된다

 선박의 경제적 사용연한과 내용연수 만료 시 잔존가치비율은 「수산업법」시행령 제69조에 따른 [별표4]를 적용한다. 선박으로서 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 감정평가 하도록 한 것은, 폐선박은 고물상에 파는 철근가격 이상으로 받을 수 없다는 상식에 기초한다.

잔존가치율, 잔존가치액은 결과적으로 각 규정의 관행에 의하되, 직접 산정할 필요가 있는 경우 직접 해체처분가격으로 감정평가하면 될 것이다.

<관련 판례>

청산금

[대법원 1985.9.10, 선고, 85다카871, 판결]

【판시사항】

건물의 환가당시의 시가를 감정함에 있어 환가이후 수리된 상태에서의 시가를 감정하고 그 가액에서 근거 없는 증가가치율을 적용, 공제한 위법이 있다 하여 원심을 파기한 사례

【판결요지】

건물의 환가당시의 시가를 감정함에 있어 환가이후 수리된 상태에서의 시가를 감정하고 그 가액에서 근거없는 증가가치율을 적용, 공제한 위법이 있다하여 원심을 파기한 사례

【참조조문】

민사소송법 제187조

【전문】

【원고, 피상고인】

이재기

【피고, 상고인】

김길일 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 이태우

【원심판결】

대구고등법원 1985.3.25. 선고 83나1695 판결

【주 문】

원심판결중 손해배상을 명한(원판결 주문 제2항) 피고들의 패소부분을 파기 하고, 그 부분 사건을 대구고등법원에 환송한다.
피고들의 나머지 상고는 기각한다.
위 상고기각된 부분의 상고 소송비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

원심판결에 의하면, 피고들은 원고로부터 금 12,000,000원, 월이자 4푼의 대여금채권의 담보로 받은 이 사건 건물과 대지를 정산을 위하여 1982.9.17 소외 안종태에게 26,000,000원에 매각한 사실을 확정한 다음 거시증거에 의하여 위 부동산을 매수한 소외인은 같은해 9.26부터 11.30까지 금 3,424,056원을 들여 위 건물을 수리하였고, 그 수리된 상태에서 환가처분시에 가까운 1982.9.18로 소급한 싯가는 14,433,500원이고 수리비의 20퍼센트 정도를 건물의 수리로 인한 가치증가액으로 보아야 하므로 그 싯가는 수리비의 2할을 건물평가액에서 공제한 금액 13,748,689원(14,433,500-3,424,056×0.2)과 대지의 교환가격 20,619,000원과 합한 금 34,367,689원이 담보부동산의 환가당시의 적정가격임을 인정하고 피고들은 이 사건 부동산의 적정가격을 인지하지 못한점에 과실이 있다고 할 것이라 하여 원고들에게 그 차액인 금 8,367,689원의 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하고 있다. 그런데 이 사건 부동산의 환가당시의 건물의 적정가액이 금 13,748,689원이라는 점에 대한 거시증거로 들은 갑 제12호증(최 학봉 진술조서) 제1,2심증인 최학봉의 증언과 최학봉의 감정결과, 추가감정결과를 종합하면 위 최학봉은 지적측량을 주업으로 하는 2급 측량사로(감정인 신문조서 참조) 토지, 건평의 싯가감정의 경험이 있다하나 그 전문적 지식의 유무가 명확하지 아니할 뿐만 아니라, 이 사건 싯가를 감정함에 있어서도 일반의 거래가격을 기준한 것이 아니고 이 사건 건물을 신축함에 있어서 각 공사내역에 따른 건설부 물가정보쎈터의 단가표에 의하여 계산한 공사자재가격, 공사비의 총합으로 계산한 금 15,936,800원으로 본 후 이 사건 건물의 내용년수는 50년에 경과년수 1년 6월로 보고 잔존율 95%로 보아 1983.5.23 현재의 싯가를 금 13,769,500원(잔존율에 의한 싯가는 15,139,000원)으로 평가하고, 이를 기준으로 하여 1982.9.18자로 소급한 시점의 가격을 물가상승율, 입지조건을 고려하고 건설부 종합물가품셈 자재표준 단가표에 기준유추하여 금 14,433,500원으로 평가하였고, 위와 같은 감정을 함에 있어 이 사건 환가당시의 건물의 현상에 의한 것이 아니고 이를 환가후(양도후) 양수인이 상당한 비용을 투입하여 수리한 후의 현상을 기준으로 하였으며, 낡은 집을 수리하면 집의 거래가치는 보통 수리액의 15-20퍼센트 증가하는 것으로 보아 이 사건 건물의 경우는 수리이전의 상태를 알 수 없으므로 가치증가가 얼마인지 모른다는 것인바 원심이 배척하지 아니한 갑 제21호증(피의자신문조서) 제1심증인 안준근의 증언에 의하면 이 사건 건물은 1975.5. 신축되었고 매도당시 너무 낡고 지반이 약해서 부엌벽이 내려 앉아 상당액수를 들여 수리해야만 주거로 사용할 가치가 있다고 판단 양수인이 원심이 인정한 돈을 들여 수리했다는 것이다.

이상 사실에 의하면 이 사건의 건물의 적정싯가의 산정시기는 1975.5.에 신축된 후 환가 이전(1982.9.17)의 수리되지 아니한 상태에서의 환가당시의 가격이어야 하고 건축후 상당한 기간이 경과한 건물의 건축당시의 건축비는 그 싯가결정의 유일한 근거가 된다고 볼 자료가 없음에도 위 감정결과는 수리이전의 상태를 고려하지 아니한 채 처분후 수리된 현상에 의하여 건축비를 기준으로 산정한 1983.5.23 현재의 가액이고 또한 감정당시 건축후 7, 8년이 경과된 이건물이 건축후 1년 6월이 경과하였다는 전제 아래잔존율 0.95를 적용하였고 이 사건 건물의 위 수리로 인한 증가가치율의 근거를 확정할 자료와 제시도 없이 판시 증가율을 적용하여 적정싯가라고 평가하고 있으니 위 감정결과는 합리적 근거를 갖추지 못한것이어서 믿을 수 없다 할 것이고, 그 밖에 위건물의 적정싯가가 판시 가격이라고 인정할 자료도 기록상 찾아 보기 어려움에도 원심이 믿을 수 없는 위 감정결과나 감정인의 증언만으로 이건 부동산의환가당시의 적정가격을 인정한 조치는 증거없이 사실을 인정한 결과가 되고 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 소정의 파기사유에 해당한다 할 것이므로 이를 탓하는 논지는 이유있다.

피고들은 원고의 청산금지급 청구부분에 대하여는 상고이유에 아무런 기재가 없으므로 그 부분의 상고는 기각을 면치 못한다.

따라서 원심판결중 이 사건 손해배상을 명한 피고들의 패소부분을 파기하고 그 부분 사건을 원심법원에 환송하고 피고들의 나머지 상고는 기각하고 그 부분의 상고 소송비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 정태균(재판장) 이정우 신정철 김형기

대법원 1991. 8. 27. 선고 91다17894 판결

[구상금][집39(3)민,331;공1991.10.15.(906),2431]

【판시사항】

가. 불법행위로 물건이 훼손되어 수리가 불가능한 경우 피해자가 잔존물을 처분하여 그 가격에 상당하는 금액을 회수한 것이 손익상계의 대상이 되는 이익인지 여부(소극)

나. 선박충돌사고에 있어 손해액산정에 관한 환송후 원심판결이 환송판결의 기속력에 저촉된다고 볼 수 없다고 한 사례

【판결요지】

가. 불법행위로 인하여 물건이 훼손된 경우, 배상을 청구할 수 있는 손해액은 특별한 다른 사정이 없는 한, 수리가 가능한 때에는 그 수리비를, 수리가 불가능한 때에는 그 교환가치(시가)의 감소액을 기준으로 산정하여야 할 것인바, 피해자가 훼손된 물건을 처분하여 잔존물의 가격에 상당하는 금액을 회수하였다고 하더라도 그 물건의 불법행위 당시의 시가에 상당하는 금액에서 그 잔존물의 가격에 상당하는 금액을 공제한 금액만큼의 손해를 입게 되었다고 볼 것이지, 그 물건의 불법행위 당시의 시가에 상당하는 금액만큼의 손해를 입게 된 것이고 다만 불법행위로 인하여 잔존물의 가격에 상당하는 금액만큼의 이익을 얻게 되었다고 볼 것은 아니다.

나. 선박충돌사고에 있어 손해액산정에 관한 환송 후 원심판결이 환송판결의 기속력에 저촉된다고 볼 수 없다고 한 사례

【참조조문】

가. 민법 제763조 나. 민사소송법 제406조

【참조판례】

가. 대법원 1987.11.24. 선고 87다카1926 판결(공1988,167)
1990.1.12. 선고 88다카28518 판결(공1990,460)
1991.6.11. 선고 90다20206 판결(공1991,1902)

【전 문】

【원고, 피상고인】 국제화재해상보험주식회사 외 7인

【피고, 상고인】 현대상선주식회사 소송대리인 동양종합법무법인 업무담당변호사 최광률 외 2인

【환송전원심판결】서울고등법원 1989.10.6. 선고 89나10441 판결

【환송판결】 대법원 1990.5.8. 선고 89다카29129 판결

【원심판결】 서울고등법원 1991.4.19. 선고 90나21812 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

1. 환송전원심판결 및 환송판결과 원심판결의 각 이유 중 상고이유에 관련된 부분의 요지.

가. 환송전원심판결은 이 사건 선박충돌사고의 발생, 피고의 원고 대한해운주식회사(위 원고와 피고의 각 항소를 기각한 환송전원심판결에 대하여 위 원고와 피고가 모두 상고를 하지 아니하여 그 판결이 확정되었음, 이 뒤에는 "대한해운"이라고 약칭 함) 및 소외 포항종합제철주식회사(이 뒤에는 "포항제철"이라고 약칭함)에 대한 손해배상책임의 발생과 과실상계에 관하여 기재할 이유는 제1심판결을 그대로 인용한 다음, 손해배상책임의 범위에 관하여는 다음과 같이 판시하였다.

즉 이 사건 선박충돌사고로 인하여 "대한해운"소유의 선박인 연안호와 거북이 24호는 수리비 금 131,200,000원과 금 224,124,742원 상당의 손상을 입었으나, 위 각 선박의 사고 당시의 시가가 각기 미화 130,000달러와 250,000달러 상당으로서, 이를 사고 당시의 미화의 대 한화 전신환 매도율로 환산하면 각기 금 105,495,000원과 금 202,875,000원이 되는데, 위 각 선박에 대한 해상선체 공동보험자들인 원고 보험회사들이 "대한해운"에게 위 각 선박의 시가에 상당하는 금액의 보험금을 지급한 후 그 잔존물에 대한 권리를 취득하여, 침몰된 거북이 24호를 금 22,500,000원의 비용을 들여 인양한 후 소외 주식회사 강남에게 금 85,000,000원에 매도하고, 침몰된 연안호는 침몰된 상태 그대로 소외 김순구에게 금 2,000,000원에 매도함으로써 모두 금 64,500,000원(85,000,000원-22,500,000원+2,000,000원)을 회수한 사실, 한편 "포항제철"은 이 사건 사고로 말미암아 거북이 24호가 침몰함으로써 위 선박에 적재된 "포항제철"소유의 열연코일 2,597.9톤도 모두 바닷물에 잠겨 염분과 접촉되는 바람에 본래의 용도에 사용할 수 없게 됨으로써 그 열연코일의 시가에 상당하는 금 649,250,000원의 손해를 입었는데, 원고 국제화재해상보험주식회사가 위 열연코일에 대한 해상적하보험자로서 "포항제철"에게 위 열연코일의 시가에 상당하는 금액의 보험금을 지급한 후 그 잔존물에 대한 권리를 취득하여, 위 열연코일 전부를 금 21,000,000원의 비용을 들여 인양한 후 소외 김응천에게 금 432,000,000원에 매도함으로써 금 411,000,000원(432,000,000원-21,000,000원)을 회수한 사실등을 인정할 수 있으므로, "대한해운"은 위 각 선박의 침몰에 관하여 그 시가 상당액에서 그 잔존물의 가액을 공제한 금 243,870,000원(105,495,000원+202,875,000원-64,500,000원)의 손해를 입게 되었고, "포항제철"은 위 열연코일의 손상으로 인하여 그 시가 상당액에서 그 잔존물의 가액을 공제한 금 238,250,000원(649,250,000원-411,000,000원)의 손해를 입게 되었다고 할것인데, "대한해운" 측에게도 위 사고의 발생에 관하여 과실이 있으므로 이를 참작하면 그중 피고가 위 각 선박의 침몰에 관하여 "대한해운"에게 배상하여야 할 금액은 금 170,709,000원(243,870,000원×70/100), 위 열연코일의 손상으로 인하여 "포항제철"에게 배상하여야 할 금액은 금 166,775,000원(238,250,000원×70/100)이 된다는 것이다.

나. 환송판결은 "원판결에 의하면 원심은 이 사건 사고로 인한 피해자측의 손해액을 계산함에 있어 설시 손해액에서 설시 이득을 먼저 공제한 다음 여기에서 다시 피해자측의 과실을 상계하는 방식으로 하고 있음을 알 수 있으나 손해가 발생하고 그 손해발생으로 이득이 생기고 동시에 그 손해발생에 피해자에게도 과실이 있어 과실상계를 하여야 할 경우에는 먼저 산정된 손해액에서 과실상계를 한 다음에 위 이득을 공제하여야 하는 것( 당원 1973.10.23. 선고 73다337 판결 참조)이므로 원심의 위와 같은 판단은 배상액 산정을 잘못한위법을 범한 것이고 이는 이 사건에 적용되어야 할 1990.1.13. 법률 제4203호로 개정되기 전의 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항 소정의 판결 파기사유에 해당하는 것이므로 이 점을 비난하는 논지는 이유 있다"는 이유로, 원심판결 중 피고의 패소부분을 파기하고 다시 심리판단하게 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송하였다.

다. 환송 후 원심판결은 손해배상책임의 범위에 관하여 다음과 같이 판시하였다.

즉 이 사건 선박충돌사고로 인하여 "대한해운"소유의 선박인 연안호와 거북이 24호는 수리비 금 131,200,000원과 금 224,124,742원 상당의 손상을 입었으나, 위 각 선박의 사고당시의 시가가 각기 미화 130,000달러와 미화 250,000달러 상당으로서, 이를 사고 당시의 미화의 대한화 전신환 매도율로 환산하면 각기 금 105,495,000원과 금 202,875,000원이 되며, 위 각 선박이 침몰은 되었으나 그 침몰위치나 경제성으로 보아 인양이 가능하며(뒤에서 보는 바와 같이 실제로도 인양되어 처분되었다), 그 잔존물의 사고 당시의 가격이 각기 금 2,000,000원과 금 62,500,000원 정도인 사실, 한편 이 사건 사고로 말미암아 거북이 24호가 침몰함으로써 위 선박에 적재된 "포항제철" 소유의 열연코일 2,597.9톤도 모두 바닷물에 잠겨 염분과 접촉되는 바람에 그 본래의 용도에 사용할 수 없게 되었는데, 위 열연코일의 시가상당액은 금 649,250,000원이고 이와 같이 본래의 용도에 사용할 수 없게 된 위 열연코일의 사고당시의 가격은 금 415,000,000원 정도인 사실 등을 인정할 수 있는바, 무릇 불법행위로 인하여 물건이 훼손된 경우에는 수리가 가능하면 그 수리비, 수리가 불가능하면 그 교환가치의 감소 즉 피해물건의 사고당시의 가격에서 잔존물의 가격을 뺀 금액이 손해에 해당한다고 할 것인데, 이 사건의 경우와 같이 선박의 수리비가 훼손 전의 선박의 교환가치를 상회할 경우에는 역시 수리가 불가능한 경우라고 보아야 할 것이므로, "대한해운"은 위 각 선박의 침몰에 관하여 그 시가상당액에서 그 잔존물의 가액을 공제한 금 243,870,000원(105,495,000원+202,875,000원-2,000,000원-62,500,000원)의 손해를 입게 되었고, "포항제철"은 위 열연코일의 손상으로 인하여 그 시가상당액에서 그 잔존물의 가액을 공제한 금 234,250,000원(649,250,000원-415,000,000원)의 손해를 입게 되었다고 할 것이나, "대한해운"측에게도 위 사고의 발생에 관하여 과실이 있으므로 이를 참작하면 그 중 피고가 위 각 선박의 침몰에 관하여 "대한해운"에게 배상하여야 할 금액은 금 170,709,000원(243,870,000원×70/100), 위 열연코일의 손상으로 인하여 "포항제철"에게 배상하여야 할 금액은 금 163,975,000원(234,250,000×70/100)이 된다는 것이다.

그리고 위 각 선박에 대한 해상선체 공동보험자들인 원고들이 "대한해운"에게 위 각 선박의 시가에 상당하는 금액의 보험금을 지급한 후 그 잔존물에 대한 권리를 취득하여, 침몰된 거북이 24호를 금 22,500,000원의 비용을 들여 인양한 후 소외 주식회사 강남에 금 85,000,000원에 매도하고, 침몰된 연안호는 침몰된 상태 그대로 소외 김순구에게 금 2,000,000원에 매도함으로써, 위 잔존물의 객관적인 가격에 상응하는 금 64,500,000(85,000,000원-22,500,000원+2,000,000원)를 회수한 사실, 원고 국제화재해상보험주식회사가 위 열연코일에 대한 해상적하보험자로서 "포항제철"에게 위 열연코일의 시가에 상당하는 금액의 보험금을 지급한 후 그 잔존물에 대한 권리를 취득하여, 위 열연코일 전부를 금 21,000,000원의 비용을 들여 인양한 후 소외 김응천에게 금 432,000,000원에 매도함으로써 침몰 후의 위 코일의 가격에 다소 못미치는 금 411,000,000원(432,000,000원-21,000,000원)을 회수한 사실 등을 원고들이 스스로 자인하고 있지만, 위에서 본 바와 같이 위 잔존물의 사고당시의 객관적인 가격을 교환가치의 감소를 산정함에 있어서 미리 공제하여야 할 금액으로 보는 이상, 그 후 위 잔존물을 처분하여 같은 금액에 상당하는 금원을 회수하였다고 하더라도, 이를 다시 손익상계의 대상이 되는 이득이라고 볼 수는 없는 것이다.

2. 피고소송대리인의 상고이유 제1점에 대한 판단.

불법행위로 인하여 물건이 훼손된 경우, 배상을 청구할 수 있는 손해액은특별한 다른 사정이 없는 한, 수리가 가능한 때에는 그 수리비를, 수리가 불가능한 때에는 그 교환가치(시가)의 감소액을 기준으로 산정하여야 할 것인바( 당원 1987.11.24. 선고 87다카1926 판결, 1990.1.12. 선고 88다카28518 판결등참조), 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, "대한해운"과 "포항제철"이 이 사건 불법행위로 인하여 위 각 선박의 침몰과 위 압연코일의 손상으로 말미암아 위 각 선박과 압연코일의 불법행위 당시의 시가에 상당하는 금액에서 그 잔존물의 가격에 상당하는 금액을 공제한 금액만큼의 손해를 입게 된 것이라고 본 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 소론과 같이 손해배상액의 산정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수 없다.

설사 피해자가 훼손된 물건을 처분하여 잔존물의 가격에 상당하는 금액을 회수하였다고 하더라도, 원심이 판시한 대로 그 물건의 불법행위 당시의 시가에 상당하는 금액에서 그 잔존물의 가격에 상당하는 금액을 공제한 금액만큼의 손해를 입게 되었다고 볼 것이지, 소론과 같이 그 물건의 불법행위 당시의 시가에 상당하는 금액만큼의 손해를 입게 된 것이고 다만 불법행위로 인하여 잔존물의 가격에 상당하는 금액만큼의 이익을 얻게 되었다고 볼 것은 아니므로, 원심판결에 소론과 같이 손익상계에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수도 없다.

결국 논지는 받아들일 것이 못된다.

3. 같은 상고이유 제2점에 대한 판단.

환송판결은, 환송전원심판결이 '대한화재'나 "포항제철"이 이 사건 불법행위로 인하여 위 각 선박과 압연코일의 불법행위 당시의 시가에 상당하는 금액만큼의 손해를 입게 되는 한편, 잔존물을 매도하여 회수한 금액만큼의 이익을 얻게 되었다고 판단한 것으로 보고, 이를 전제로(그 판단이 정당한 것인지의 여부에 대하여는 판단하지 아니한 채) 환송전원심판결에 손해배상액의 산정을 잘못한 위법이 있다고 판시한 것일 뿐, 환송전원심판결이 위와 같이 판단한 것이 정당한 것이라고 판시한 것은 아니므로, 원심판결이 위 각 선박과 압연코일의 불법행위 당시의 시가와 불법행위 후 잔존한 가치에 상당하는 가격과 그 잔존물의 당시의 가격을 확정한 다음, "대한해운"과 "포항제철"이 이 사건 불법행위로 인하여 위 각 선박과 압연코일의 불법행위 당시의 시가에 상당하는 금액에서 그 잔존물의 가액을 공제한 금액만큼의 손해를 입게 되었다고 판단한 것이 환송판결의 기속력에 저촉된 다고는 볼 수 없으므로, 원심판결에 환송판결의 기속력에 반하는 판단을 한 위법이 있다는 취지의 논지도 받아 들일 수 없다.

4. 그러므로 피고의 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 피고의 부담으로하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   윤관(재판장) 최재호 김주한 김용준

(출처 : 대법원 1991. 8. 27. 선고 91다17894 판결[구상금] > 종합법률정보 판례)

대법원 2003. 10. 16. 선고 2001두5682 전원합의체 판결

[증여세부과처분취소][집51(2)특,402;공2003.11.15.(190),2193]

【판시사항】

구 상속세및증여세법시행령 제27조 제5항의 규정이 모법인 구 상속세및증여세법 제37조 제3항의 내재적 위임 범위와 한계를 벗어나 무효인지 여부(적극)

【판결요지】

구 상속세및증여세법(2002. 12. 18. 법률 제6780호로 개정되기 전의 것) 제37조 제1항은 건물(당해 토지소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택을 제외한다)을 소유하기 위하여 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 토지무상사용이익을 토지소유자로부터 증여받은 것으로 보고, 그 제3항은 위 규정을 적용함에 있어서 토지무상사용이익의 계산방법 등은 대통령령으로 정하도록 위임하고 있으며, 그 위임을 받은 같은법시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15971호로 개정되기 전의 것) 제27조 제5항은 토지무상사용이익을 '건물이 정착된 토지 및 당해 건물에 부수되는 토지의 가액 × 1년간 토지사용료를 감안하여 총리령이 정하는 율 × 제51조 제1항의 규정에 의한 지상권의 잔존연수'라는 산식에 의하여 계산한 가액으로 규정하고, 제51조 제1항은 그 잔존연수에 관하여 민법 제280조 및 제281조에 규정된 지상권의 존속기간을 준용하도록 규정함으로써, 결국 토지무상사용이익은 견고한 건물의 경우에는 30년, 그 이외의 건물의 경우에는 15년간 존속하는 것을 전제로 산정되는바, 위 토지무상사용이익은 최단존속기간이 보장된 물권인 지상권과는 달리, 적용되는 잔존연수의 기간 중 매매, 상속 등으로 인한 토지나 건물의 소유권 변동, 건물의 멸실, 유상사용으로의 전환 등에 따라 언제든지 소멸할 수 있는 것인 점, 위 산식에 따른 기간 도중 위 이익이 사정변경에 따라 소멸하는 경우에도 미경과분에 대하여 환급하거나 공제해 주는 제도를 마련하지 아니한 채 일률적으로 30년 또는 15년의 장기간 동안 존속하는 것으로 의제하는 것은 조세행정의 편의만을 염두에 두어 납세의무자의 재산권을 과도하게 침해하는 것으로 보이는 점, 위 산식에 의하면 견고한 건물의 경우 중간이자를 고려함이 없이 일시에 30년분을 산정함으로써 그 이익의 가액이 토지가액의 60%에 이르러 토지무상사용이익의 성질 등을 감안하면 납세의무자에게 지나치게 가혹하다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 위 구 상속세및증여세법시행령 제27조 제5항의 규정은 헌법상 실질적 조세법률주의와 재산권보장, 과잉입법금지의 원칙 등에 어긋나 모법인 위 구 상속세및증여세법 제37조 제3항의 내재적 위임 범위와 한계를 벗어남으로써 무효라고 봄이 상당하다.

【참조조문】

구 상속세및증여세법(2002. 12. 18. 법률 제6780호로 개정되기 전의 것) 제37조 제1항, 제3항, 구 상속세및증여세법시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15971호로 개정되기 전의 것) 제27조 제5항, 제51조 제1항, 민법 제280조, 제281조

【전 문】

【원고,피상고인】 박승준 (소송대리인 변호사 진행섭)

【피고,상고인】 안양세무서장 (소송대리인 법무법인 광명 담당변호사 김대호 외 1인)

【원심판결】 서울고법 2001. 6. 14. 선고 2000누15974 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

구 상속세및증여세법(2002. 12. 18. 법률 제6780호로 개정되기 전의 것, 아래에서 '법'은 이를 가리킨다) 제37조 제1항은 건물(당해 토지소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택을 제외한다)을 소유하기 위하여 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 토지무상사용이익을 토지소유자로부터 증여받은 것으로 보고, 그 제3항은 위 규정을 적용함에 있어서 토지무상사용이익의 계산방법 등은 대통령령으로 정하도록 위임하고 있으며, 그 위임을 받은 같은법시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15971호로 개정되기 전의 것, 다음에서 '시행령'은 이를 가리킨다) 제27조 제5항(이하 '이 사건 시행령 규정'이라 한다)은 토지무상사용이익을 '건물이 정착된 토지 및 당해 건물에 부수되는 토지의 가액 × 1년간 토지사용료를 감안하여 총리령이 정하는 율 × 제51조 제1항의 규정에 의한 지상권의 잔존연수'라는 산식(이하 '이 사건 산식'이라 한다)에 의하여 계산한 가액으로 규정하고, 제51조 제1항은 그 잔존연수에 관하여 민법 제280조 및 제281조에 규정된 지상권의 존속기간을 준용하도록 규정함으로써, 결국 토지무상사용이익은 견고한 건물의 경우에는 30년, 그 이외의 건물의 경우에는 15년간 존속하는 것을 전제로 산정되는바, 위 토지무상사용이익은 최단존속기간이 보장된 물권인 지상권과는 달리, 적용되는 잔존연수의 기간 중 매매, 상속 등으로 인한 토지나 건물의 소유권 변동, 건물의 멸실, 유상사용으로의 전환 등에 따라 언제든지 소멸할 수 있는 것인 점, 이 사건 산식에 따른 기간 도중 위 이익이 사정변경에 따라 소멸하는 경우에도 미경과분에 대하여 환급하거나 공제해 주는 제도를 마련하지 아니한 채 일률적으로 30년 또는 15년의 장기간 동안 존속하는 것으로 의제하는 것은 조세행정의 편의만을 염두에 두어 납세의무자의 재산권을 과도하게 침해하는 것으로 보이는 점, 이 사건 산식에 의하면 견고한 건물의 경우 중간이자를 고려함이 없이 일시에 30년분을 산정함으로써 그 이익의 가액이 토지가액의 60%에 이르러 토지무상사용이익의 성질 등을 감안하면 납세의무자에게 지나치게 가혹하다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 시행령 규정은 헌법상 실질적 조세법률주의와 재산권보장, 과잉입법금지의 원칙 등에 어긋나 모법인 법 제37조 제3항의 내재적 위임 범위와 한계를 벗어남으로써 무효라고 봄이 상당하다.

원심이 같은 취지에서, 원고가 1997. 4.경 아버지 박수환 소유의 원심 판시 제1토지 위에 건물을 신축하고, 그 무렵 박수환으로부터 원심 판시 제2토지 위의 건물만을 증여받아 그때부터 제1, 2토지를 무상으로 사용한 데 대해, 피고가 토지무상사용이익을 증여받은 것으로 의제하여 이 사건 시행령 규정에 따라 그 가액을 산정한 다음 증여세를 부과한 처분은 무효인 시행령 규정에 근거한 것이어서 위법하다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은, 위임 범위의 일탈 여부 등에 관한 법리오해, 심리미진 등의 위법이 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 피고가 부담하기로 관여 대법관 전원의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법원장   최종영(재판장)    대법관   조무제 변재승 유지담 윤재식 이용우 배기원 강신욱(주심) 이규홍 이강국 박재윤 고현철 김용담

(출처 : 대법원 2003. 10. 16. 선고 2001두5682 전원합의체 판결[증여세부과처분취소] > 종합법률정보 판례)

<잔존가치율에 대한 규정이 있는 곳>

화재조사 및 보고규정

재결처분취소및수용보상금증액

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 7. 27. 선고 99두8824 판결(공2001하, 1983), 대법원 2005. 5. 26. 선고 2005두1428 판결 / [2] 대법원 2007. 6. 28. 선고 2006두10849 판결

【전문】

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

한국철도시설공단 (소송대리인 법무법인(유한) 정률 담당변호사 안장근 외 1인)

【원심판결】

대전고법 2016. 8. 8. 선고 2016누23 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2016. 1. 19. 법률 제13796호로 전부 개정되기 전의 것) 제31조는 “토지 등의 감정평가에 있어서 그 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토해양부령으로 정한다.”라고 정하고 있다. 그 위임에 따른 구 감정평가에 관한 규칙(2012. 8. 2. 국토해양부령 제508호로 전부 개정되기 전의 것) 제15조 제1항은 “평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.”라고 정하고 있다.

따라서 2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 2개 이상의 토지 등에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 인정된다. 여기에서 ‘용도상 불가분의 관계’에 있는지 여부는 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다(대법원 2001. 7. 27. 선고 99두8824 판결, 대법원 2005. 5. 26. 선고 2005두1428 판결 등 참조). 이처럼 용도상 불가분의 관계에 있는 토지들을 하나의 단지를 구성하고 있다고 하여 일단지(一團地)라고 부르기도 한다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제70조 제2항은 “토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.”라고 정하고 있다. 그러므로 2개 이상의 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는지 여부를 판단하는 데 일시적인 이용상황 등을 고려해서는 안 된다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2006두10849 판결 참조).

한편 토지보상법 제70조 제6항은 “취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다.”라고 정하고 있고, 그 위임에 따른 토지보상법 시행규칙 제29조는 “취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 하여 제22조 내지 제27조의 규정에 의하여 평가한 금액에서 제28조의 규정에 의하여 평가한 소유권 외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가한다.”라고 정하고 있다. 따라서 소유권 외의 권리에 속하는 구분지상권이 설정되어 있는 토지의 손실보상금을 산정하려면 ‘구분지상권이 설정되어 있지 않은 상태를 가정한 완전한 토지가격’과 ‘구분지상권의 가액’을 별도로 평가하여야 한다. 이때 ‘구분지상권이 설정되어 있지 않은 상태를 가정한 완전한 토지가격’을 평가할 때 인접한 여러 필지들이 용도상 불가분의 관계에 있는지를 고려하여야 한다.

그런데 감정대상인 토지의 지하 수십 m의 공간에 공작물을 설치하기 위한 구분지상권이 설정되어 있는 경우에 이것이 구분지상권이 설정되어 있는 토지와 그렇지 않은 인접토지가 지표에 근접한 공간에서 용도상 불가분의 관계에 있는지를 판단하는 데 영향을 미치는지 문제 된다.

지표에 근접한 공간을 활용하는 것이 통상적인 토지이용의 방식이다. 이와 같이 토지를 통상적인 방법으로 이용하는 경우에는 지표에 근접한 공간의 현실적인 이용상황을 기준으로 인접한 여러 필지들이 용도상 불가분의 관계에 있는지를 판단하여야 한다. 따라서 가령 상업지역으로 지정되어 있어 고층빌딩 건축을 위하여 깊은 굴착이 필요하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 지하 수십 m의 공간에 공작물을 설치하기 위한 구분지상권이 설정되어 있더라도 그러한 사정이 구분지상권이 설정되어 있는 토지와 그렇지 않은 인접토지가 지표에 근접한 공간에서 용도상 불가분의 관계에 있는지를 판단하는 데 장애요소가 되지 않는다.
 

2.  원심은 이 사건 수용재결 당시에 원고들 소유의 각 토지에서 농업용 비닐하우스를 설치하고 화훼농업이 이루어지고 있던 이용상황은 일시적 이용상황에 지나지 않는다는 피고의 주장을 배척하고, 원고들의 주장을 그대로 받아들여 ‘원고들 주장의 일단지1, 일단지2, 일단지3, 일단지4’가 각각 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지에 해당한다고 판단하였다.
 

3.  먼저 이 사건 토지의 지하에 구분지상권을 설정하기 위하여 토지를 분할하였다는 사정이 용도상 불가분성 판단에 영향을 미치는지 여부에 관하여 살펴본다.

원심판결 이유에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. 이 사건 토지는 종전 공익사업을 시행하는 과정에서 지하철도 건설에 필요한 부분만을 특정하여 구분지상권을 설정하고자 1992. 2. 24.과 1993. 7. 16. 토지분할이 이루어졌다. 구분지상권 설정이 필요한 대상토지의 경계획정에 필요한 지하철도 노선 설계도면 등 토지분할 신청에 필요한 자료는 사업시행자인 당시의 철도청이 보유하고 있었을 것이다.

당시 적용되던 구 지적법(2001. 1. 26. 법률 제6389호로 전부 개정되기 전의 것) 제23조 제1호 또는 제2호에 의하여 사업시행자가 단독으로 토지분할을 신청하는 것이 가능했다. 협의취득의 방식으로 구분지상권 설정계약이 체결되기 수개월 전에 토지분할이 이루어졌다.

위와 같은 점에 비추어 보면, 위 토지분할이 토지소유자들의 의사와 상관없이 사업시행자의 일방적 신청에 의해 이루어졌을 것임을 추단할 수 있다. 또한 위 토지분할은 지하 공간에 건설할 지하철도의 설계노선에 따라 이루어진 것이어서 분할 후의 토지의 경계가 당시 지상 부분의 현실적 이용상황이나 지형지물과 동떨어지게 되었으며, 그 결과 면적이 1㎡에서 수십여 ㎡에 불과한 과소면적의 필지가 여럿 만들어지게 된 것으로 보인다. 따라서 위 토지분할이 토지소유자들의 의사에 기한 것이라거나 그들의 이익을 위한 것이었다고 볼 수 없다.

따라서 이 사건 토지 중 1992. 2. 24.과 1993. 7. 16. 토지분할 전에 1필지였던 토지들은 이 사건 수용재결일 기준으로 여러 필지로 분할되어 있다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 용도상 불가분의 관계에 있다고 볼 수 있다. 이에 관한 피고의 상고이유 주장을 받아들이지 않는다.
 

4.  그러나 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 그대로 수긍하기 어렵다. 

가.  원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거를 종합하면, 다음의 사실을 알 수 있다.

(1) 원고들 소유의 원심판결 별지 1, 2 목록 기재 각 토지(이하 통틀어 ‘이 사건 토지’라 한다)는 원래 소외 1과 소외 2가 1967년에 그 일대의 여러 필지를 각자 매수하여 보유하다가, 2003년과 2009년에 원고들에게 나누어 증여하였다.

(2) 1992년 무렵 철도청은 이 사건 토지 지하 약 16m에서 25m 사이의 공간에 분당선 지하철도를 건설하는 사업(이하 ‘종전 공익사업’이라 한다)을 시행하였다. 철도청은 이 사건 토지 중에서 지하철도가 설치되는 공간을 특정하여 구분지상권을 설정받기 위하여 1992. 10. 19.과 1993. 7. 16. 이 사건 토지를 구분지상권 설정이 필요한 부분과 그렇지 않은 부분으로 분할하는 절차를 밟은 후, 1992. 10. 19.과 1993. 9. 22. ‘협의취득’의 방법으로 당시의 소유자들로부터 구분지상권을 설정받았다.

(3) 이 사건 토지는 전부 지목이 ‘잡종지’이고, 용도지역은 자연녹지지역으로서 개발제한구역으로 지정되어 있는 상태인데, 원고들은 2006년 이전부터 이를 그 지역의 농민들에게 임대하여, 임차인들이 이 사건 토지와 그 일대의 인접 토지에 농업용 비닐하우스 수십여 동을 설치하고 이 사건 수용재결일 무렵까지 화훼농업을 영위하였다.
 

나.  이러한 사정을 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 토지와 그 일대에서 2006년 무렵부터 이 사건 수용재결일까지 수년간 비닐하우스 농업이 이루어지고 있다는 이유만으로 이 사건 토지를 소유자별로 구획하여 일단지로 평가하는 것은 다음과 같은 점에서 타당하다고 보기 어렵다.

(1) 이 사건 토지는 지목이 ‘잡종지’이고, 잡종지에서 경작을 하는 것은 본래의 용도가 아닌 용도로 일시적으로 이용하는 것이라고 보아야 한다. 농업용 비닐하우스는 토지에 정착한다는 요소를 결하고 있어 건축법상 건축물이 아니라 존치기간이 한정되어 있는 가설건축물에 해당한다(건축법 제2조 제1항 제2호, 제20조 제3항, 건축법 시행령 제15조 제7항 참조). 따라서 농업용 비닐하우스를 설치하는 것 역시 일시적으로 이용하는 것으로 볼 수 있다.

(2) 원고들 또는 종전 소유자들은 이 사건 토지를 매수한 후 그 지역 농민들에게 임대하였다. 통상의 경우 임대차 자체에 계약기간이 정해져 있으므로 이 사건 토지에서 임차인들이 농업용 비닐하우스를 설치하고 화훼농업을 영위하는 것 역시 특별한 사정이 없는 한 일시적으로 이용하는 것이라고 보아야 한다.

(3) 이 사건 토지에 설치되어 있는 수십 동의 비닐하우스는 건축기초가 연결되어 있지 않다면 각각 별개의 공작물일 뿐이다. 그것이 현실적으로 일체로서 관리·이용되고 있다거나 사회적·경제적·행정적·가치형성적 측면에서 일체로서 관리·이용되어야 할 필요성이 있다는 사정도 엿보이지 않는다.

(4) 원고들 또는 종전 소유자들이 이 사건 토지를 매수한 후 그 지역 농민들에게 임대하기 전에 이 사건 토지를 어떻게 구체적으로 이용하였는지에 관한 정황은 기록상 찾아보기 어렵다. 원고들이 여러 필지의 토지를 일괄 매수하여 그러한 목적에서 보유하고 있다는 점만으로는 그 토지들이 용도상 불가분의 관계에 있다고 평가하기 어렵다. 설령 원고들이 농민들에게 임대하기 전에 이 사건 토지를 어떤 용도로 실제 이용하였다고 하더라도, 이 사건 수용재결일 기준으로 이 사건 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는지를 판단할 때 2006년 이전의 이용상황을 고려해서는 안 된다.
 

5.  그런데도 원심은 종전 공익사업을 시행하는 과정에서 구분지상권 설정을 위해 토지분할이 이루어진 필지들 별로는 일단지로 평가할 수 있다는 점에서 나아가, 이 사건 토지와 그 일대에서 2006년 무렵부터 이 사건 수용재결일까지 수년간 비닐하우스 농업이 이루어지고 있다는 이유만으로 이 사건 토지를 소유자별로 구획하여 일단지에 해당한다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 손실보상금의 산정과 감정평가에 관한 법리 등을 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 일부 이유 있다.
 

6.  피고의 상고는 이유 있어 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

건물 감정평가는 감정평가에 관한 규칙 제15조에 의거 원가법으로 평가하는 것을 원칙으로 하고 있다.

그런데 건물의 원가는 건물의 구조, 규모, 사용자재 및 시공방법 등에 따라 차이가 있으므로 건물신축단가표를 참고하여 재조달원가를 산정하고자 하는 것이며, 단가표는 각 지역간의 건축비 차이, 대상 건물의 특성차이, 사용자재 등에 따라 달리 적용되어야 하기 때문에 그 급수가 다른 것이다.