콘도 등의 구분건물 감정평가시 적용하여야 하는 시점수정 종류

구분건물의 비주거용 시점수정시

관광숙박시설[휴양콘도미니엄] 현황 '콘도, 리조트'의 경우 건물유형을 무엇으로 봐야하는지요,,,,

한국감정원 부동산통계정보시스템상 건물유형은 오피스, 중대형상가, 소규모상가, 집합상가로 구분되어

있는데,,, 어느것을 적용하는게 적절한지 궁금합니다.

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관광진흥법 [시행 2017.7.18.] [법률 제14525호, 2017.1.17., 타법개정]

제3조(관광사업의 종류) ①관광사업의 종류는 다음 각 호와 같다.  <개정 2007.7.19., 2015.2.3.>

1. 여행업 : 여행자 또는 운송시설·숙박시설, 그 밖에 여행에 딸리는 시설의 경영자 등을 위하여 그 시설 이용 알선이나 계약 체결의 대리, 여행에 관한 안내, 그 밖의 여행 편의를 제공하는 업

2. 관광숙박업 : 다음 각 목에서 규정하는 업

가. 호텔업 : 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추어 이를 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식·운동·오락·휴양·공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업

나. 휴양 콘도미니엄업 : 관광객의 숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 이를 그 시설의 회원이나 공유자, 그 밖의 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식·운동·오락·휴양·공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업

감정평가사협회 업무연락 제149호(2015.6.15)

 “구분소유 부동산 감정평가시 시점수정방법 개선(변경사항포함) 알림“에 의하면 아래와 같습니다.

즉, 숙박시설(비주거용, 특수부동산)의 권장지수는 감정원 상업용부동산 자본수익률[오피스/매장용(중대형․집합)]입니다.

 

대분류	종류	권장지수	보조지수
주거용	공동주택	감정원 유형별 매매가격지수	국민은행 유형별 매매가격지수, 아파트 실거래가격지수
	주거용 오피스텔	감정원 아파트 매매가격지수	국민은행 APT 매매가격지수
비주거용	구분상가	감정원 상업용부동산 자본수익률 [오피스/매장용(중대형․집합)]
	업무시설
	아파트형공장
	특수부동산

※ 상기 권장지수 이외의 지수(보조지수 등)를 사용하여 시점수정을 하는 경우에는 감정평가서에 그 사유를 기재하여야 함
※ 비주거용, 업무시설에는 비주거용 오피스텔을 포함함.
※ 비주거용, 특수부동산에는 숙박시설, 콘도 등을 포함함.

□ 자료검색(R-ONE 부동산통계뷰어 통계리스트)

상업용부동산 임대동향조사→수익률정보→지역별 수익률→자본수익률(분기/연간)→지역별/분기별 자본수익률 활용

○ 비주거용 부동산의 건물유형별 수익률정보 최초 발표시점

-오피스 : 2009년 1분기(1Q)부터 ～

-매장용(중대형) : 2009년 1Q부터 ～

-매장용(소규모) : 2015년 1Q부터 ～

-매장용(집합) : 2014년 1Q부터 ～

□ 적용 예시

거래사례 : 서울특별시 용산구 00동 00아파트 제상가동 총 2층 중 제1층 제106호 건물유형 : 매장용(집합) 거래금액 : 1,200,000,000원 거래시점 : 2012.10.05. 기준시점 : 2015.05.05.

1. 산정방법

지가변동률 계산방식과 동일(일할 계산, 감정평가 시 조사ㆍ발표되지 아니한 분기의 자본수익률은 직전분기의 자본수익률을 기준으로 추정함)

2. 시점수정치 계산 : 서울특별시(12.10.05～15.05.05)

’12.4Q(2012.10.01 ~ 2010.12.31.) : 0.04

’13.1Q : 0.27

’13.2Q : 0.29

’13.3Q : -0.09

’13.4Q : 0.30

’14.1Q : 0.02

’14.2Q : 0.06

’14.3Q : 0.17

’14.4Q : 0.27

’15.1Q : 0.68

(1+0.0004×88/92)×1.0027×1.0029×(1-0.0009)×1.0030×1.0002×1.0006×1.0017×1.0027×(1+0.0068×125/90) ≒ 1.0229

3. 적용상 유의사항

(1) 자본수익률 적용 원칙

대상부동산이 속한 상권(광역상권, 하위상권)을 특정하기 위한 판단기준이 명확하지 않으므로 시ㆍ도별 자본수익률 적용을 원칙으로 함. 다만, 특정이 가능한 경우 상권(광역상권, 하위상권)별 자본수익률을 적용할 수 있음

☞ 상권별 자본수익률을 적용하고자 하는 경우에는 R-ONE 부동산통계정보시스템→자료실→공표보고서→임대동향조사→분기별 109개 오피스, 매장용 상권 특성정보의 첨부파일 클릭하여 하위상권에 대한 범위 등의 상세정보 참조

(2) 구표본과 신표본을 함께 적용해야하는 경우의 시점수정

2010년 3/4분기, 2013년 1/4분기에 각각 조사지역 및 조사표본수 확대가 이루어진바, 지역선택에 있어 일관성을 유지해야 함

☞ 예시 : 충남지역의 경우 신표본에서는 발표되고 있으나 구표본에서는 미발표된바, 신표본ㆍ구표본 모두 전체 자본수익률을 적용함

(3) 미발표 지역의 시점수정

유사지역 자본수익률 적용을 원칙으로 하되, 이 방법이 사실상 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 전체 자본수익률을 적용함

☞ 예시 : ① 세종시의 경우 충남지역 자본수익률 적용

② 구표본 적용 시 충남지역(미발표)은 전체 자본수익률 적용

(4) 아파트형 공장 등의 경우 시점수정

상업용부동산 임대동향조사는 오피스빌딩과 매장용빌딩에 한정되는바, 그 밖의 비주거용 부동산의 시점수정은 둘 중 보다 유사한 것을 선택 적용하되, 그 사유를 감정평가서에 기재함

(5) 상업용 부동산의 건물유형 세분화에 따른 시점수정방법 변경

2013년도까지 전국 상업용부동산에 대한 자본수익률을 오피스와 매장용으로 구분하여 발표하였으나, 2014년 4Q부터 매장용을 매장용(일반)과 매장용(집합)으로 구분하여 발표하고 있으며, 2015년 1Q부터는 매장용(일반)을 중대형 매장용과 소규모 매장용으로 세분화하여 발표하고 있음

따라서, 오피스는 집합건물의 자본수익률을 별도로 발표하고 있지 않으므로 일반건물의 자본수익률을 시점수정에 활용하나, 매장용의 경우 2013년 4Q까지는 매장용(중대형)을 활용하고 2014년 1Q 이후부터는 매장용(집합)을 활용하여 시점수정

☞ 예시 : ① 오피스→ 오피스 자본수익률 활용

☞ 예시 : ② 매장용(집합) 상가→ 2013년 4Q까지는 매장용(중대형) 적용, 2014년 1Q 이후부터는 매장용(집합) 적용

☞ 예시 : ③ 매장용(일반) 상가→ 중대형: 매장용(중대형) 적용, 소규모: 2014년 4Q까지는 매장용(중대형) 적용, 2015년 1Q 이후부터는 매장용(소규모) 적용