토지가격비준표 개별요인 획지조건 중 <깊이> 의 의미 [서울고등법원 2011.12.2, 선고, 2010누25031, 판결]

토지보상금증액

[서울고등법원 2011.12.2, 선고, 2010누25031, 판결]

【전문】

【원고, 항소인 겸 피항소인】

【피고, 피항소인 겸 항소인】

한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 박인호)

【제1심판결】

인천지방법원 2010. 7. 15. 선고 2008구합2822 판결

【변론종결】

2011. 7. 22.

【주 문】

 
1.  제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원을 초과하는 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
 
2.  피고는 원고에게 7,183,084,178원 및 이에 대하여 2007. 12. 14.부터 2011. 12. 2.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라.
 
3.  원고의 항소와 피고의 나머지 항소를 각 기각한다.
 
4.  소송총비용 중 3/4는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】

1. 청구취지
피고는 원고에게 28,705,776,472원 및 그 중 18,690,073,698원에 대하여는 2007. 12. 14.부터 2010. 3. 23.자 청구취지변경 및 청구원인보정서 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의, 10,015,702,774원에 대하여는 2007. 12. 14.부터 2011. 1. 7.자 청구취지확장 및 청구원인보충서 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라(원고는 당심에서 청구취지를 확장하였다).
 
2.  항소취지 
가.  원고 : 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 10,847,150,708원 및 이에 대하여 2007. 12. 14.부터 2010. 3. 23.자 청구취지변경 및 청구원인보정서 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라.
 
나.  피고 : 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

【이 유】

1. 수용의 경위
 
가.  사업의 인정 및 고시
- 택지개발사업(김포양촌지구〈3차〉)(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)
- 2006. 12. 13. 건설교통부 고시 제2006-530호
 
나.  사업시행자 : 피고
 
다.  중앙토지수용위원회의 2007. 10. 25.자 수용재결
- 수용대상 : 원고 소유의 별지 목록 기재 토지들(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)
- 손실보상금 : 73,248,611,460원
- 수용개시일 : 2007. 12. 13.
 
라.  중앙토지수용위원회의 2008. 5. 22.자 이의재결
- 재결내용 : 손실보상금을 74,309,087,010원으로 증액
- 감정평가법인 : 한국감정원, 주식회사 써브감정평가법인(이하 ‘재결감정인들’이라 하고, 그 감정결과를 ‘재결감정’이라 한다)
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 7, 12호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
 

2.  원고의 주장에 대한 판단 

가.  원고의 주장

(1) 비교표준지의 선정에 있어, 이 사건 각 토지 중 (지번 1 생략) 토지를 ‘농림지역’으로 평가하여 ‘관리지역’인 다른 토지들의 비교표준지(김포시 운양동 (지번 2 생략) 답 8,241㎡)와 다른 비교표준지(김포시 운양동 (지번 3 생략) 답 3,451㎡)를 선정, 적용하였는데, 위 (지번 1 생략) 토지는 용도지역을 제외하고는 지목이나 현실적인 이용상황 또는 주변환경이 위 (지번 2 생략) 비교표준지와 오히려 더 유사하므로, (지번 1 생략) 토지의 비교표준지로 (지번 3 생략) 토지를 선정한 것은 위법하다.

 (2) 개별요인 평가에 있어,

① 이 사건 각 토지는 모두 동일인인 원고의 소유이고, 대부분은 모두 일단지로서 같은 용도로 이용되고 있어 용도상 불가분의 관계에 있으므로 이를 일단으로 묶어 평가하여야 함에도 각 필지로 구분하여 맹지로 만들어 평가하거나 가로의 폭과 계통 등에서 열세한 것으로 평가한 점,

② 이 사건 각 토지는 택지후보지지대이므로 택지조성조건도 개별요인의 한 항목으로 평가하여야 함에도 이에 대한 평가가 누락된 점,

③ 이 사건 (지번 1 생략) 토지에 대한 획지조건의 평가에 있어, 농경지는 면적이 넓을수록 그 효용이 높아 토지의 가치가 상승함이 일반적임에도 불구하고 면적이 넓다는 이유로 획지조건을 열세라고 평가한 점,

④ 이 사건 (지번 1 생략) 토지에 대한 환경조건도 비교표준지에 비하여 열세하지 않음에도 열세라고 평가한 점,

⑤ 이 사건 (지번 1 생략) 토지 중 5,478㎡를 사실상의 사도 및 구거에 해당한다고 보아 위 토지 부분에 대한 기타조건 수치를 0.33으로 산정한 점은 위법하다.

 (3) 기타요인 평가에 있어, 이 사건 사업과 가장 유사한 김포장기지구, 김포양촌지구(1, 2차)택지개발사업의 보상선례를 참작하지 않고 산업단지의 보상선례를 참작한 것은 위법하다.

 
나.  인정사실

(1) 재결감정인들과 법원감정인은 이 사건 (지번 1 생략) 토지의 비교표준지로 (지번 3 생략) 토지를, 나머지 토지의 비교표준지로 (지번 2 생략) 토지를 각 선정하였다.

 (2) 또한, 재결감정인들과 법원감정인은 모두 이 사건 각 토지를 일괄평가하지 않고 필지마다 따로 평가하였고, 택지조성조건을 평가항목에 넣지 않았으며, 이 사건 (지번 1 생략) 토지에 대하여는 광평수 토지라는 이유로 획지조건을 열세로 판단하였다(법원감정인은, 도로 및 수로부지 11%, 도로 및 수로 공사비 등 3%, 설계·측량 인허가비 등 1.5%, 기타 1.5%에 깊이에 따른 감가 2%를 합하여 열세의 정도를 19%로 산정하였다).

 (3) 재결감정인들은 김포양촌지방산업단지조성사업 관련 보상선례를, 법원감정인은 나진포천개수공사사업 관련 보상선례(이 사건 (지번 1 생략) 토지) 및 김포양촌지방산업단지조성사업 관련 보상선례(나머지 토지)를 각 참작하였다.
(4) 위 기준에 따라 재결감정인들과 법원감정인이 산정한 이 사건 각 토지의 적용단가는 별지 표의 기재와 같다.

 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제15호증의 기재, 제1심 법원의 감정인 소외인에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과, 변론 전체의 취지
 

다.  판단

(1) 비교표준지 선정의 적법성에 대한 판단

 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 그 다음 순위로 현실적 이용상황, 지목, 주변환경 등을 고려하여 선정하여야 하며(대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결 참조), 비교표준지로 선정된 토지가 수용대상 토지와 용도지역이 동일하다면 그 표준지와 수용대상 토지 사이에 지목이나 현실적인 이용상황 또는 주변환경의 차이가 있다는 등의 사유만으로는 그 표준지 선정 자체가 위법하다고 하기는 어렵다고 할 것인바, 용도지역이 농림지역으로 되어 있는 이 사건 (지번 1 생략) 토지에 대한 비교표준지를 같은 농림지역인 김포시 운양동 (지번 3 생략) 토지로 선정한 것은 적법하다.

 (2) 개별요인 평가 관련 하자에 대한 판단

 ㈎ 일괄 평가 가능 여부

감정평가에 관한 규칙 제15조에 의하면, 평가는 대상물건마다 개별로 행함이 원칙이고 다만 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다고 규정하고 있는바, 이 사건 각 토지가 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고는 인정되지 않으므로, 각 필지마다 구분하여 감정한 것은 적법하다.

㈏ 택지후보지로 볼 수 있는지 여부

 이 사건 각 토지는 별개의 사업을 통해 택지개발예정이 된 것이 아니라 이 사건 사업을 통해 비로소 택지로 개발될 것이 예정된 것이므로, 이러한 경우까지 택지후보지로 평가하는 것은 이 사건 사업으로 인한 개발이익을 평가액에 반영하는 것이 되어 위법하고, 주변의 토지가 대부분 택지로 개발되었고 개발 중에 있다는 사정만으로는 이 사건 각 토지가 농지에서 택지로 전환되는 과정에 있는 택지후보지라 보기는 어렵다고 할 것이므로, 택지조성조건 항목에 대한 평가를 하지 않은 것 또한 적법하다.

㈐ 획지조건 평가

감정평가에 관한 규칙 제4, 5조에 의하면, 대상물건에 대한 평가액은 정상가격으로 결정함을 원칙으로 하고, 여기서 정상가격이란 평가대상 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 말하는바, 이 사건 (지번 1 생략) 토지는 면적이 493,274㎡에 달하는 광평수의 농지로서 그 면적이나 예상되는 거래가격 등에 비추어 볼 때, 통상적인 토지거래시장에서 충분한 기간 거래됨으로써 정상가격이 형성될 것을 기대하기가 어렵다고 판단된다.

따라서 이 사건 (지번 1 생략) 토지의 감정평가액을 산정하기 위하여 위 토지를 정상가격이 형성될 수 있을 만한, 즉 통상적으로 거래가 될 만한 표준적인 획지로 분할하는 방법을 취하여 획지조건을 열세로 판단한 것은 적법하다.

원고는 위 토지가 농지로서만 거래될 수 있는 것이 아니라 광평수의 토지가 필요한 아파트부지 등으로 충분히 거래될 수 있으므로 정상가격이 형성될 수 있다는 취지로 주장하나, 개별요인 분석은 수용대상토지와 동일 또는 가장 유사한 비교표준지와의 비교를 전제로 하고 있으므로, 위 토지와 비교표준지가 모두 용도지역이 농림지역의 농지인 이상, 농지로의 거래를 전제로 분석한 것에 위법이 있다고 보이지 않는다.

한편 토지의 수용·사용에 따른 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 산정요인을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들을 모두 반영하여야 하지만, 이를 위한 감정평가서에는 모든 산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시되거나 그 요인들이 평가에 미치는 영향이 수치적으로 나타나지 않더라도 그 요인들을 특정·명시함과 아울러 각 요인별 참작 내용과 정도를 객관적으로 납득이 갈 수 있을 정도의 설명이 있으면 된다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002두2727 판결 등 참조). 법원감정인은 이 사건 (지번 1 생략) 토지를 표준적인 획지규모로 분할하기 위해서는 그 일부가 도로나 수로부지가 되어야 한다고 판단하며 이로 인한 토지의 가치 하락분(이하 ‘감보율’이라 한다)을 산정하였고 도로 및 수로 공사비, 설계·측량 인허가비 등을 산정한 후 비교표준지와의 깊이(고저)조건의 우열을 비교하여 획지조건 수치를 산정하였는바, 이러한 법원감정인의 산정방식은 다음에서 보는 바와 같은 몇 가지 점을 제외하고는 나름 타당하다고 판단된다.

법원감정인은 획지조건 수치 산정을 함에 있어 이 사건 (지번 1 생략) 토지의 일부가 도로나 수로부지가 됨으로 인한 위 토지의 감보율 11%, 도로 및 수로 공사비, 설계·측량 인허가비, 기타 비용을 고려한 토지 가치 하락분 6%와 깊이(고저)조건 열세 2%를 합한 19%를 획지조건의 열세수치로 평가하였다. 그러나 앞서 본 바와 같이 법원감정인의 이러한 산정방식이 나름 타당하다 하더라도 산정방식의 일부에 그 자체로 타당하지 않은 면이 있다고 한다면 이는 정정되어야 하는바, 다음과 같은 이유에서 획지조건 열세수치는 19%가 아니라 13.87%로 봄이 상당하다.

① 법원감정인은 감보율을 산정함에 있어, 이 사건 (지번 1 생략) 토지 493,274㎡를 표준적인 획지규모로 분할할 때 수로 21,214㎡, 도로 32,975㎡, 농지 439,085㎡로 분할된다고 하며 감보율을 11%(493,274㎡-439,085㎡/493,274㎡)로 산정하였다. 그런데 이는 분할로 인하여 생기는 수로 21,214㎡와 도로 32,975㎡의 토지가치가 나머지 농지 439,085㎡에 모두 포함되어 없다고 판단한 것인데 이렇게 보아야 할 근거가 없고 오히려 수로와 도로부지로서의 가치는 존재하는 것으로 보아야 할 것이며 그 가치는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하, ‘공익사업법’이라 한다) 시행규칙 제26조에 따라 인근 토지인 농지에 대한 평가액의 1/3 이내로서 33% 정도로 봄이 타당하다. 따라서 감보율은 7.37%(11%×0.67)이다.

② 법원감정인은 표준적인 획지규모로 분할할 때 도로 및 수로공사비, 설계·측량 인허가비, 기타비용 등이 든다는 이유로 획지조건 수치 산정에 있어 6% 열세에 있다고 판단하였는바, 도로 및 수로공사비, 설계·측량 인허가비 등이 든다는 이유로 4.5% 열세에 있다고 판단하면서는 그 구체적인 산정근거와 자료를 제시하고 있으면서도 기타 비용이 든다는 이유로 추가로 1.5% 열세에 있다고 적시하면서는 어떠한 근거나 자료를 제시하고 있지 아니하다. 따라서 법원감정인이 추가로 1.5% 열세하다고 본 것은 아무런 근거가 없는 것으로서 정당하지 않다고 판단된다.

③ 위 ①, ②항에 설시한 부분 이외에 법원감정인이 획지조건 수치를 산정한 부분은 모두 정당하다고 판단되므로, 결국 정당한 획지조건 열세수치는 13.87%(감보율 7.37%+도로 및 수로공사비 등 3%+설계·측량, 인허가비 등 1.5%+깊이(고저)조건 2%)라 할 것이다.

 {원고는 국토해양부에서 정한 토지가격비준표에 의하면 이 사건 (지번 1 생략) 토지의 면적에 따른 열세수치를 3%로 정도로 봄이 맞다고 주장하고, 법원감정인이 주장하는 깊이조건이라는 토지의 고저차는 토지보상평가지침상 택지에 있어 비교항목일 뿐 농지에 있어 비교항목이 아니라고 주장하나, 토지가격비준표는 개별토지가격을 산정하기 위한 자료로 제공되는 것으로 단지 참작자료에 불과할 뿐이고, 토지보상평가지침은 단지 한국감정평가업협회가 내부적으로 기준을 정한 것에 불과하여 일반 국민이나 법원을 기속하는 것이 아니므로 위 지침에 반하였다는 사정만으로 감정평가가 위법하게 되는 것은 아니다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507 판결 참조)}.

㈑ 환경조건 평가

 원고는, 토지보상평가지침에 따르면 농지의 경우 환경조건이 아니라 자연조건을 개별요인으로 판단하여야 하고 자연환경의 측면에서 이 사건 (지번 1 생략) 토지가 비교표준지에 비하여 우세하므로 법원감정인이 환경조건을 개별요인으로 하여 열세한 것으로 판단한 것은 위법하다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 토지보상평가지침에 반하였다는 사정만으로 감정평가가 위법하게 되는 것은 아니고, 제1심 법원의 감정인 소외인에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 (지번 1 생략) 토지에 관한 일조, 통풍 등 자연환경, 인근환경, 공급 및 처리시설의 상태, 위험 및 혐오시설 등 환경조건을 판단함에 있어 비교표준지에 비하여 10% 열세라고 판단하였는바, 설령 원고 주장과 같이 조망권 등의 측면에서 이 사건 (지번 1 생략) 토지가 우세하다 하더라도, 그 외의 여러 환경조건 판단 요소에 있어 법원감정인이 열세라고 본 것이 정당하지 않다고 볼 자료가 없다.

㈒ 기타조건 평가

 원고는 이 사건 (지번 1 생략) 토지 중 5,478㎡ 부분은 사실상의 사도 또는 구거가 아니므로 기타조건 수치는 0.33이 아니라 1이어야 한다고 주장한다.

공익사업법 시행규칙 제26조 제1항, 제2항에 의하면 사실상의 사도라 함은 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로를 의미하고 인근토지에 대한 평가액의 1/3 이내로 평가한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에 의하면 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 용수를 위한 도수로부지 등 구거부지는 인근토지에 대한 평가액의 1/3 이내로 평가한다고 규정하고 있다.

갑 제14, 15, 24호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 (지번 1 생략) 토지 중 5,478㎡ 부분은 농지인 이 사건 (지번 1 생략) 토지 중 일부로서 토지소유자인 원고가 위 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로부지 또는 용수를 위한 수로부지인 사실이 인정되므로, 위 토지 부분을 사실상의 사도 또는 구거로 보아 기타조건 수치를 0.33으로 산정한 것은 적법하다.

 (3) 기타요인 평가의 하자에 대한 판단

 김포장기지구나 김포양촌지구(1, 2차)택지개발사업 관련 보상선례는 이 사건 사업과 관련된 것이어서 이를 제외한 김포양촌지방산업단지조성사업이나 나진포개수공사사업 관련 보상선례를 참작한 것은 적법하다.

 (4) 소결

 그렇다면, 법원감정결과는 이 사건 (지번 1 생략) 토지에 대한 획지조건 수치를 제외하고는 정당하다고 판단되고 재결감정결과보다 더 적정한 것으로 보이므로, 앞서 본 바와 같이 이 사건 (지번 1 생략) 토지에 대한 획지조건 수치를 13.87% 열세, 즉 0.8613으로 평가하고 나머지는 법원감정결과에 따라 아래 표와 같이 손실보상금액을 산정하면 위 토지에 대한 정당한 손실보상금액은 71,801,295,588원{=71,536,258,992원(=487,796㎡×146,652원/㎡)+106,537,164원(=2,202㎡×48,382원/㎡)+158,499,432원(=3,276㎡×48,382원/㎡)}이 된다.

지번이용상황면적(㎡)표준지공시지가시점 수정지역요인개별요인기타요인산정단가(원)(원단위미만 버림)가로조건접근조건환경조건획지조건행정조건기타조건누계(지번 1 생략)답487,796130,0001.086881.001.031.000.900.86131.001.000.79841.30146,652도2,2020.330.26341.3048,382구거3,2760.330.26341.3048,382

따라서, 이 사건 각 토지에 관하여 피고가 원고에게 지급하여야 할 정당한 손실보상금액은 81,492,171,188원(=이 사건 (지번 1 생략) 토지에 대한 정당한 손실보상금액 71,801,295,588원+나머지 각 토지에 대한 법원감정평가액 9,690,875,600원)이므로, 피고는 원고에게 위 금액에서 이미 지급한 74,309,087,010원을 뺀 나머지 7,183,084,178원 및 이에 대하여 이 사건 수용개시일 다음날인 2007. 12. 14.부터 피고가 이 사건 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결선고일인 2011. 12. 2.까지는 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 
3.  결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 일부 달리한 제1심 판결 중 위 인정 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분은 부당하므로 이를 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 원고의 항소와 피고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사 김창보(재판장) 정문성 변성환