서울고등법원 2011. 10. 7. 선고 2011누12940 판결 (일단지 판단, 가로조건 격차율의 세부기준)

서울고등법원 2011. 10. 7. 선고 2011누12940 판결

[수용보상금증액][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유) 영진 담당변호사 정하용 외 1인)

【피고, 피항소인】 한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 해마루 담당변호사 장완익 외 1인)

【제1심판결】 의정부지방법원 2011. 3. 29. 선고 2010구합2987 판결

【변론종결】

2011. 9. 9.

【주 문】

1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 2(대법원판결의 피고) 패소부분을 취소한다.

피고는 원고 2에게 158,700,650원 및 이에 대한 2010. 3. 31.부터 2011. 10. 7.까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고 1의 항소와 원고 2의 나머지 항소를 모두 기각한다.

3. 원고 1과 피고 사이에 생긴 항소비용은 원고 1이 부담하고, 원고 2와 피고 사이에 생긴 소송총비용은 피고가 부담한다.

4. 제1항의 금원지급부분은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】

제1심 판결 중 원고들 패소부분을 취소한다. 피고는 원고 1에게 68,980,550원 및 이에 대한 2010. 3. 10.부터 제1심 판결 선고일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하고, 원고 2에게 158,700,650원 및 이에 대한 2010. 3. 31.부터 제1심 판결 선고일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

【이 유】

1. 제1심 판결의 인용

가. 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는 아래 나.항에서 고치는 부분 외에는 제1심 판결의 이유 중 원고들에 해당하는 부분의 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다.

나. 고치는 부분

제1심 판결 제5쪽 제1행 이하를 다음과 같이 고친다.

“다. 판단

1) 원고 1의 주장에 대한 판단

보상금증액 청구소송에 있어서 수용재결에서 정한 손실보상금액보다 정당한 손실보상금액이 더 많다는 점에 대한 입증책임은 원고에게 있다(대법원 1997. 11. 28. 선고 96누2255 판결 등 참조).

또한 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당하다 할 것이고, 여기에서 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'라 함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다(대법원 2001. 7. 27. 선고 99두8824 판결, 대법원 2005. 5. 26. 선고 2005두1428 판결 참조).

갑 제1호증의 10 내지 15, 을 제1호증의 1 내지 8의 각 기재, 제1심 감정인 소외 2의 시가감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 1 소유의 ①, ② 각토지 위에 24㎡의 경량판넬조 자동차관련시설(세차장, 사무실) 1동과 15㎡의 경량판넬조 자동차관련시설(세차장) 1동이 건립되어 있고, 위 각 건물의 일반건축물대장상 대지면적은 위 ①, ② 각 토지 면적의 합계와 같은 849㎡이며, 그 용적율도 위 대지면적에 기초하여 산정된 4.59%인 사실, 원고 1의 처인 제1심 공동원고 2는 위 ①, ②토지와 위 건물 2동을 사용하면서 ○○셀프세차장이라는 상호로 세차장 영업을 하여 온 사실, 원고 1과 위 제1심 공동원고 2는 2002. 11. 1. 위 ①토지를 주소지로 각 전입신고를 마친 사실, 위 수용재결과 이의재결 절차에서 이루어진 각 감정에서 그 감정인들은 모두 위 ①, ② 각 토지에 관하여 별개의 토지로 보고 그 평가액을 산정하였으나, 제1심 감정인 소외 2는 위 ①, ② 각 토지를 일단의 자동차관련시설부지로 보고 그 평가액을 산정한 사실을 인정할 수 있다.

그러나 앞서 든 각 증거로부터 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 위 건물 2동은 위 ②토지 위에 건립되어 있고, 위 ①토지 위에는 콘크리트로 포장되어 세차장의 일부로 사용되고 있을 뿐 그 지상에 건물은 존재하지 않는 것으로 보이는 점, 위 ①토지는 그 지목이 잡종지로서 면적은 773㎡인 반면, 위 ②토지는 그 지목이 대지이고 면적이 76㎡로서 지목이 서로 다르고 위 ①토지의 면적이 위 ②토지의 10배 이상인 점, 위 각 건물의 일부가 ①토지 위에 건립되어 있다고 하더라도 위 각 건물은 경량판넬조의 건물로서 철거가 용이할 것으로 보이는 점, 위 ①, ② 각 토지를 별개로 처분함에 별다른 지장이 있어 보이지 않는 점 등 여러 사정에 비추어 보면, 위 인정사실만으로 위 ①, ② 각 토지가 용도상 불가분의 관계에 있다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

(=> 지목이 동일할 것, 양 필지 지상에 건물이 존재할 것, 그 건물은 견고하여 철거가 용이하지 않을 것, 양 필지의 토지면적을 기준으로 건폐율, 용적률이 산정되었을 것) => 감정평가이론과는 약간 다름

따라서, 제1심 감정인 소외 2의 시가감정결과 중 위 ①토지에 대한 감정결과는 위 ①토지가 위 ② 토지와 일단의 대지로 이용되는 것을 전제로 감정한 것이므로 이를 채택하지 아니하고, 한편 위 ①토지 및 원고 1 소유의 나머지 ② 내지 ⑤ 토지에 대한 정당한 보상금액이 이의재결에서 정한 금액을 초과한다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고 1의 주장은 이유 없다.

2) 원고 2의 주장에 대한 판단

가) 공장용지로 평가하여야 하는지 여부

토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제현황이 다른 경우에는 공부상 지목보다는 실제현황을 기준으로 하여 평가하여야 함이 원칙이라 할 것이며, 평가대상 토지에 형질변경이 행하여지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보여지는 경우에는 비록 공부상 지목변경절차를 마치기 전이라고 하더라도 변경된 실제현황을 기준으로 평가함이 상당하다고 할 것이다(대법원 1994. 4. 12. 선고 93누6904 판결 참조).

지목이 답인 덕계동 토지가 실제로는 공장용지로 사용되고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 덕계동 토지는 실제현황인 공장용지로 평가되어야 한다.

이에 대하여 피고는 덕계동 토지가 공장용지로 사용되고 있는 것은 불법형질변경에 해당하므로 불법형질변경되기 이전이 상태인 답으로 평가하여야 한다고 주장한다.

갑 제3호증의 4 내지 9, 12의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 2는 1990. 1. 31. 소외 1(대법원판결의 소외인)과 사이에 양주시 (주소 1 생략) 답 1706㎡(이하, ‘덕계동 토지’라 한다)를 매수하는 계약을 체결하면서 농지전용허가를 받아 공장용지로 전환하는 문제와 진입로는 매도인인 소외 1이 책임지기로 약정한 사실(그 후 원고 2는 덕계동 토지의 2분의 1 지분에 관하여만 소유권이전등기를 마쳤다), 소외 1은 1993. 9. 27. 경기도지사로부터 덕계동 토지에 관하여 일반목재가구 제조공장부지 조성을 목적으로 농지전용허가를 받은 후, 1993. 12. 8. 농지조성비·전용부담금 및 지방세법에 따른 면허세를 납부하였고, 그 후 양주군수에게 덕계동 토지 위에 건축면적 594㎡, 부대면적 100㎡인 공장을 설립하고자 공장설립신고를 한 사실, 원고 2는 1994. 4. 28. 양주군수에게 위 공장의 건축면적을 993㎡로, 부대면적을 342.6㎡로 확장하고, 공장설립신고의 신고인을 원고 2로 변경하는 내용의 공장설립변경신고를 한 후, 지방세법에 따라 면허세를 납부한 사실, 덕계동 토지와 그 인근의 위 (주소 3 생략) 답 및 위 (주소 2 생략) 공장용지 위에는 면적이 649㎡인 공장(1999년경 증축된 것으로 보이고, 공부상 위 공장은 위 (주소 4 생략) 공장용지 위에 건립되어 있으며, 1989. 11. 16. 사용승인된 것으로 기재되어 있다)이 건립되어 있는데, 위 공장 중 292㎡는 덕계동 토지 위에 위치하고 있고, 덕계동 토지 위에는 위 공장 292㎡외에 위 공장의 종물로 볼 수 있는 무허가건물인 면적 145.4㎡의 쇠파이프조 단층 창고 1동과 면적 8.93㎡의 철골조 함석지붕 반지하층 기계실이 건립되어 있으며, 145.4㎡ 건물에 해당하지 않는 컨테이너 창고 및 사무실 3개(그 중 하나는 덕계동 토지와 위 (주소 3 생략) 답에 걸쳐 있다)가 설치되어 있는 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 덕계동 토지는 늦어도 위 공장이 증축된 1999년경부터 공장용지로 사용되어 온 것으로 봄이 상당하고, 비록 덕계동 토지의 지목이 변경되지 아니하였고 농지전용공사(형질변경공사)에 관하여 준공검사가 없었으며 덕계동 토지 위에 건립되어 있는 위 공장이 위 농지전용허가에 기초를 두고 건립된 것은 아니라고 하더라도, 농지전용공사(형질변경공사)에 준공검사가 필요하다고 볼 만한 법률상 근거를 찾을 수 없는 점에 비추어 보면, 경기도지사가 위 공장이 증축되기 이전에 덕계동 토지에 관하여 공장설립을 목적으로 한 농지전용허가를 한 이상, 덕계동 토지가 불법으로 형질변경되었다고 볼 수는 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

나) 정당한 보상액

제1심 감정인 소외 2의 시가감정결과에 의하면, 덕계동 토지를 실제현황인 공장용지를 기준으로 평가하면 그 2분의 1 지분의 감정액은 460,278,800원인 사실을 인정할 수 있다.

이에 대하여 피고는, 위 감정인은 덕계동 토지를 평가함에 있어 위 (주소 5 생략) 토지를 비교표준지로 선정하였는데, 개별요인 중 가로조건에 관하여 덕계동 토지는 맹지이므로 가로조건이 세로(가)인 비교표준지와의 격차율을 낮게 산정하여야 함에도 그 격차율을 1.00로 산정하였으므로 그 감정은 위법하다고 주장한다.

앞서 든 각 증거 및 제1심 감정인 소외 2의 시가감정결과에 의하면, 덕계동 토지는 지적도상 맹지인 사실, 원고 2는 덕계동 토지와 인접한 위 (주소 2 생략), (주소 3 생략) 각 토지를 그 소유자들로부터 임차한 후 위 각 토지를 통하여 덕계동 토지에서 도로로 출입해 온 사실, 위 감정인은 가로조건이 세로(가)인 위 (주소 5 생략) 토지를 비교표준지로 선정한 후, 덕계동 토지를 맹지로 보면서도 위와 같은 덕계동 토지의 이용상황을 참작하여 그 가로조건에서의 격차율을 1.00으로 산정한 사실을 인정할 수 있다. 

  

토지가격을 평가함에 있어 격차율은 구체적인 계량화와 정확한 수치로의 확정이 불가능하여 감정평가사의 전문적이고 주관적인 견해에 따라 다소 차이가 있다 할 것인데, 위 인정사실에 의하면, 위 감정인은 단순히 맹지인 덕계동 토지를 가로조건이 세로(가)인 비교표준지와 가로조건의 격차율을 산정한 것이 아니라 인근 토지를 임차하여 도로로 통행하는 덕계동 토지의 이용상황을 참작하여 가로조건의 격차율을 산정한 것이므로 이를 두고 그 감정이 위법하다고 볼 수는 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

다) 소결

따라서 피고는 원고 2에게 정당한 보상금인 460,278,800원과 이의재결에서 인정한 보상금인 301,578,150원과의 차액인 158,700,650원(=460,278,800-301,578,150) 및 이에 대하여 수용개시일 다음날인 2010. 3. 31.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2011. 10. 7.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.“

2. 결론

그렇다면, 원고 2의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 원고 1의 청구 및 원고 2의 나머지 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 제1심 판결 중 위 인정 금원에 해당하는 원고 2 패소부분은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 원고 2의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고, 피고에 대하여 위 금원의 지급을 명하며, 원고 1의 항소와 원고 2의 나머지 항소는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사   김창보(재판장) 정문성 변성환

(출처 : 서울고등법원 2011. 10. 7. 선고 판결 [수용보상금증액] > 종합법률정보 판례)