보차혼용도로 관련 감정평가

보차혼용통로를 아시나요?

2018-05-14 | 작성자 김은유 | 조회수 4,597 | 추천수 67

 

보차혼용통로를 아시나요?

 

1. 의의

 

보차혼용통로는 보행 및 차량의 통행을 위하여 일반에게 24시간 개방되어 이용할 수 있도록 대지 내에 조성하도록 지정된 통로이다.

 

2. 보차혼용통로 연혁

 

구 건축법(1997.12.13.법률 제5450호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 건축법’) 제61조 제1항은 ‘도시계획법 제18조제2항의 규정에 의하여 도시의 기능 및 미관의 증진을 위하여 세분하여 지정된 구역’을 ‘도시설계지구’로 규정하고, 제62조제1항은 국가나 지방자치단체등은 ‘도시설계’를 작성하여야 한다고 규정하였다. 그런데 그 후 위 도시설계지구 및 도시설계는 2000. 1. 28. 법률 제6243호로 개정된 도시계획법 부칙 제7조 제1항에 의하여 ‘지구단위계획구역’ 및 ‘지구단위계획’으로 통합되었고, 이후 2002. 2. 4. 도시계획법이 폐지되고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’)이 제정ㆍ시행되면서 부터는 그 법에 따라 지구단위계획구역이 지정되고 지구단위계획이 수립되게 되었다(대법원 2012. 10. 11 선고 2011두8277 판결).

 

즉, 보차혼용통로는 지구단위계획구역내에서 지구단위계획으로 지정하는 것이다.

 

3. 지구단위계획수립지침

 

현재의 지구단위계획수립지침은 다음과 같다.

지구단위계획수립지침 [시행 2017.5.1.] [국토교통부훈령 제835호, 2017.5.1., 일부개정] 제13절 공개공지 등 대지내 공지 3-13-2. 대지내 공지를 확보하고자 하는 경우에는 다음 사항을 고려한다. (1) 한개 필지에 국한되는 대지내 공지의 지정은 가급적 지양하고, 가구 및 획지내 대지 상호간 또는 가구 및 획지의 연계체계를 고려한다. (2) 보차(步車) 혼용통로 지정시에는 벽면한계선을 병행 지정하도록 하고 건축물 내부 공중회랑(空中回廊) 또는 피로티로 조성된 공공통로에 대한 적용도 고려한다. (3) 공개공지를 피로티구조로 할 경우에는 유효높이가 4m 이상이 되도록 한다. (4) 공개공지를 광장으로 조성하고자 하는 경우에는 건축물의 전면에 배치하도록 한다. (5) 지역별 특성과 관련된 외부공간 조성 및 보행환경 개선을 위하여 전면공지, 공개공지, 공공공지, 대지내 조경, 보차혼용통로, 공공보행통로 등에 대한 배치와 조성방식 및 형태 등을 검토한다.

 

4. 지구단위계획구역 지정

 

「도시 및 주거환경정비법」 제17조에 의하여 정비구역은 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정·고시된 것으로 보고, 동법 제84조에 의하여 정비구역이 준공되면 지방자치단체는 해당 지역을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획으로 관리하여야 한다.

도시 및 주거환경정비법 제17조(정비구역 지정·고시의 효력 등) ① 제16조제2항에 따라 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 해당 정비구역 및 정비계획 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항은 같은 법 제50조에 따라 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정·고시된 것으로 본다. 제84조(준공인가 등에 따른 정비구역의 해제) ① 정비구역의 지정은 제83조에 따른 준공인가의 고시가 있은 날(관리처분계획을 수립하는 경우에는 이전고시가 있은 때를 말한다)의 다음 날에 해제된 것으로 본다. 이 경우 지방자치단체는 해당 지역을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획으로 관리하여야 한다.   국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조(지구단위계획구역의 지정 등) ① 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다. 3. 「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 따라 지정된 정비구역 ② 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다. 다만, 관계 법률에 따라 그 지역에 토지 이용과 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 제1항제3호 및 제4호의 지역에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역 2. 제1항 각 호 중 체계적·계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역

 

5. 지구단위계획구역에서의 건축 등

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조에 의하면 “지구단위계획구역에서 건축물을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 한다. 다만, 지구단위계획이 수립되어 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.

 

6. 보차혼용통로 유지 의무

 

보차혼용통로로 지정된 대지 부분은 도시설계에 있어서 대지 중 사람들과 차량의 통행을 위하여 공지로 남겨놓은 부분으로, 이는 그 대지가 도시설계지구에 포함됨으로써 건축에 있어 받게 되는 건물의 위치, 규모, 형태 등의 제한의 일환으로서 그 부분을 공지로 남겨 두어야 한다(대법원 1997. 11. 25. 선고 97누3088 판결 등 참조).

 

7. 보차혼용통로 법적성질

 

건축허가 시 보차혼용통로를 조성ㆍ제공하도록 한 것은 수익적 행정행위인 건축허가에 부가된 부관으로서 부담이라고 할 수는 없으므로, 보차혼용통로를 조성ㆍ제공하도록 한 것이 기속행위나 기속재량행위에 붙은 부관이어서 무효라고 볼 것은 아니다(대법원 2012. 10. 11 선고 2011두8277 판결).

 

보차혼용통로로 지정된 당해 대지 부분은 대지 중 사람들과 차량의 통행을 위하여 공지로 남겨놓은 부분으로서 건물의 건폐율과 용적율 산정에 있어 대지면적에 포함되는 대지 내의 공지에 불과한 것이므로, 이는 그 대지가 지구단위계획구역에 포함됨으로써 건축에 있어 받게 되는 건물의 위치, 형태, 규모 등의 제한의 일환으로서 그 부분을 공지로 남겨 두어야 할 부담에 지나지 아니하는 것이고(서울행정법원 2009. 4. 10 선고 2008구합37244 판결), 보차혼용통로 부분이 건축법상 건축이 제한되는 도시계획시설로서의 도로이거나(대법원 1997. 10. 24. 선고 97누12693 판결), 도로법 제2조제11호의 도로에 해당한다고 할 수 없다(대법원 1997. 11. 25 선고 97누3088 판결).

 

8. 보차혼용통로와 사용승낙 여부

 

보차혼용통로에 접한 토지가 있는 경우 그 도로소유자가 건축허가를 받으려면 보차혼용통로 소유자의 사용승낙을 받아야 하는지가 문제된다.

 

보차혼용통로는 건축법상도로는 아니라고 보는 것이 대세이다.

 

그러나 보차혼용통로로 지정되면, 그 대지 소유자는 보차혼용통로 부분을 공지로 남겨 두고 나아가 일반인에게 그 이용을 허락하여야 할 부담을 지게 된다(서울행정법원 2009. 4. 10 선고 2008구합37244 판결).

 

건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다(건축법 제44조 제1항).

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우(광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것을 말한다. 령 제28조제1항)

3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우

 

사견은 건축법 제44조제1항단서에 의하여 보차혼용통로의 소유자로부터 사용승낙을 받지 않아도 건축허가가 가능하다고 본다. 유권해석을 보면 "보차혼용통로"에 접해있는 대지가 출입에 지장이 없다고 인정되거나 주변에 공지가 있는 경우 등 부득이하거나 특별한 경우에 해당하는지 여부에 관하여는 허가권자가 판단할 사항이라고 하여, 사견과 같은 취지이다.

▶보차혼용통로와 도로와의 관계(서울시도관 58410-3579, 2001.11.15) 질의 지구단위계획구역안에서 지적상의 도로는 아니나 수년간 관습상 도로로 사용해 온 부분과 일치되게 「보차혼용통로」가 계획되어 있는 경우 이를 "도로"로 볼 수 있는지 여부 답변 "보차혼용통로"라 함은 일반 차량 및 보행자의 통행에 제공하는 대지안의 통로로서 건축법상 "도로"와는 그 개념이 다른 것입니다. 따라서, 동 "보차혼용통로"를 건축법 제2조제1항제11호의 규정에 의한 "도로"로 인정받기 위해서는 동법 제35조의 규정에 의한 도로지정 절차를 이행하면 될 것임 ▶"보차혼용통로"에만 접해 있을 경우 견축허가가 가능한 지 여부 (건축기획팀-3161, 2006.05.19.) 【질의요지】 수개의 필지가 지적상의 도로가 없고 수년간 사용해온 현황도로를 이용하여 출입하였으나, 현황도로를 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 지구단위계획 수립 시 "보차혼용통로 및 건축한계선"으로 결정·고시한 사항으로, 대지가 건축법령에 따른 도로가 아닌 "보차혼용통로"에만 접해있을 경우 건축허가가 가능한 지 여부.   【회신내용】 건축법령에서 대지와 도로와의 관계는 건축물 이용자의 통행상의 편의뿐만 아니라 유사시의 피난상, 소방상, 위생상 안정한 상태를 유지·보존하도록 하기 위한 공익상의 측면을 고려하여 규정하고 있으며, 특히, 건축법 제33조 규정에 따르면 건축물의 대지는 2미터 이상을 건축법상 도로에 접하도록 하고 있어, 출입에 지장이 없다고 인정되거나 주변에 공지가 있는 경우 등 부득이하거나 특별한 경우 이외에는 이를 적용하여 법 제정의 취지를 살려야 할 것임. 질의의 "보차혼용통로"에 접해있는 대지가 위와 같은 부득이하거나 특별한 경우에 해당하는지 여부에 관하여는 허가권자가 판단할 사항이므로 주변여건, 법 취지 등을 면밀히 고려하시어 적의 처리하기 바람. (법 제33조 ⇒ 제44조, 2008. 3. 21.)   ▶"보차혼용통로"에만 접해 있을 경우 건축허가가 가능한 지 여부 작성자 전라북도 토지주택과, 작성일 2013-12-16 질의내용 수개의 필지가 지적상의 도로가 없고 수년간 사용해온 현황도로를 이용하여 출입하였으나, 현황도로를 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획 수립시 “보차혼용통로 및 건축한계선”으로 결정·고시한 사항으로 대지가 건축법령에 따른 도로가 아닌 “보차혼용통로”에만 접해있을 경우 건축허가가 가능한 지 여부 회신내용 건축법령에서 대지와 도로와의 관계는 건축물 이용자의 통행상의 편의뿐만 아니라 유사시의 피난상, 소방상, 위생상 안정한 상태를 유지·보존하도록 하기 위한 공익상의 측면을 고려하여 규정하고 있으며, 특히, 「건축법」 제33조 규정에 따르면 건축물의 대지는 2미터 이상을 건축법상 도로에 접하도록 하고 있어, 출입에 지장이 없다고 인정되거나 주변에 공지가 있는 경우 등 부득이하거나 특별한 경우 이외에는 이를 적용하여 법 제정의 취지를 살려야 할 것임 질의의 “보차혼용통로”에 접해있는 대지가 위와 같은 부득이하거나 특별한 경우에 해당하는지 여부에 관하여는 허가권자가 판단할 사항이므로 주변 여건, 법 취지 등을 면밀히 고려하시어 적의 처리하기 바람 (법 제33조 ⇒ 제44조, 2008. 3. 21.)

[도로인가? 맹지인가?] [법무법인 강산]

{2018. 5. 24. 도로, 맹지 강의 실시, 신청 02-592-6390}