보상업무 전문화를 위한 연구 (한국감정평가사협회, 한국감정원 공동 집필) 2000년대 오래된 자료

보상업무 전문화를 위한 연구

- 유형별 표준화 -

 

 주관기관  건설교통부

주관

수 행 기 관 :

한국감정평가연구원, 한국감정원

연구책임자 :

정우형

참여연구원 :

책임연구원 김양수

참여연구원 :

책임연구원 이재우

참여연구원 :

연구원 이주영

참여연구원 :

연구원 이승룡

제1장 토지보상업무의 표준화 방안

제1절 토지보상업무의 일반론



1. 토지의 용어 정의

가. 택지 

택지란 건축할 수 있는 토지를 말한다. 즉 주거용, 상업용, 공업용으로 이용중이거나 이용 가능한 토지를 말한다. 

나. 부지 

택지는 부동산 감정평가상의 용어로서 건축용지만을 의미하지만, 부지는 건축용지 이외에 일정한 구축물의 부지로서 하천부지, 철도용 부지, 수도용 부지 등에도 사용되는 포괄적인 용어이다. 

다. 대지 

건축물이 있거나 또는 설치될 토지로 지적법상의 용어인 대지(지목상 '垈')는 택지와 같은 의미를 가지지만, 다만 공장용지만은 그 지목을 달리하고 있는 점을 유의하여야 한다. 즉 공장용지는 택지이지만 대지라고는 할 수 없다. 

라. 농지 

농지란 지적법상의 지목 여하에 불구하고 그 실제적인 토지의 현상이 농경지 또는 다년생 식물재배지로 이용되는 토지와 그 개량시설의 부지를 말한다. 

마. 임지 

임지란 산림지와 초지를 모두 포함하는 포괄적인 용어이다. 즉 입목·죽을 집단적으로 생육하기 위한 토지와 그 토지내의 암석지·소택지를 말하는 산림지, 다년생 개량목초와 재배에 이용되는 토지와 목도·직입도로를 모두 일컫는 것이다. 

바. 후보지와 이행지 

후보지란 용도적 지역중에서 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 서로 전환되고 있는 지역의 토지를 말하며 반면에 이행지는 용도지역의 분류중 세분된 지역내에서 그 용도에 따라 전환되는 토지, 예컨대 주택지역에서 상업지역으로 이동되고 있는 토지를 말한다. 

사. 대지(袋地)·대지(貸地) 및 맹지 

대지(袋地)란 자루형모양의 토지로 다른 택지에 둘러싸여 공도에 연접되지 않는 토지를 말하나, 맹지와 같이 타인의 택지에 의해 완전히 막힌 것이 아니고 좁은 통로에 의해 접속면을 가지고 있는 택지이며, 대지(貸地)는 임대 등에 사용되는 토지를 말한다. 맹지는 도로와 전혀 맞닿은 부분이 없는 토지로써 맹지상에는 건축법에 의한 건물을 세울 수 없다. 

아. 나지·공지 

나지란 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 공법상의 규제는 받지만 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. 공지란 건축법에 의한 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에서 비워 둔 토지를 말한다. 

자. 건부지 

건물 및 구축물이 서있는 부지로서 지상건물에 의하여 사용·수익이 제한된 토지를 말한다. 

차. 소지 

대지 등이 개발되기 이전의 자연적인 그대로의 토지를 원지라고도 한다. 

카. 포락지 

지반이 절토되어 무너져 내린 토지를 말한다. 

타. 필지와 획지 

<표 1-1> 필지와 획지의 개념

2. 지적법상 토지의 분류

지적법에 의하면 모든 토지는 필지마다 지적공부에 지번·지목·경계 또는 좌표와 면적 등이 등록되어야 하는 바, 토지등록의 단위는 1필지이며 지목은 필지별로 설정된다. 이때 지목이란 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분·표시하는 명칭으로 지적법 제5조에 규정된 지목은 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 도로, 철도용지, 하천, 제방, 구거, 유지, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 양어장의 28개이다. 

<표 1-2> 지목의 구분[지적법시행령 제6조]

▶ 지목구분시의 유의사항[지적사무처리규정, 행정자치부예규 제64호] 

1. 농작물을 재배하기 위하여 설치한 유리온실·고정식 비닐하우스·고정식 온상·버섯재배사·망실 등의 시설물부지는 전 또는 답으로 한다. 

2. 학교시설구역으로부터 떨어진 실습지·기숙사·사택 등의 부지와 교육용에 직접 이용되지 아니하는 임야는 학교용지로 보지 아니한다. 

3. 농어촌정비법에 의하여 농어촌휴양지내에 야영장으로 조성된 토지는 잡종지로 한다. 



3. 용도지역의 구분

가. 국토이용관리법상 용도지역·지구 등 

국토건설종합계획을 효율적으로 추진하고 계획적인 토지이용을 도모하기 위하여 1972. 12. 30. "국토이용관리법"을 제정·공포한 후 1982년, 1993년, 2000년 세차례에 걸쳐 용도지역·지구를 통합·개편하여 보전과 개발의 조화를 꾀할 수 있도록 국토이용계획을 변경하였는데, 국토이용관리법상 용도지역 지구의 변경과정은 다음과 같다. 

<표 1-3> 용도지역·지구 구분의 변경 요약도<표 1-4> 준도시지역내 용도지구의 변경내역

나. 도시계획법상 용도지역 등 

도시계획법은 도시의 토지이용규제와 개발, 정비방법 등에 대해 규정하는 기본적인 법률로서 도시계획에 관한 일반적 사항과 절차적 사항의 기본적인 것들만 규정하고 운영 및 집행에 대해서는 개별법에 의하고 있다. 

2000. 7. 1 시행된 현행 도시계획법은 건축법에서 정하고 있는 지역·지구 구역에 관한 행위제한에 관한 규정을 도시계획법으로 흡수하고, 종전 도시계획법의 도시계획사업에 관한 부분과 토지구획정리사업법을 통합·보완하여 도시개발에 관한 기본법으로서의 도시개발법을 제정함으로써 종합적·체계적인 도시개발에 위한 법적 기반을 마련하였다. 

도시계획법상 용도지역 지구의 내용은 다음과 같다. 

<표 1-5> 도시계획법상 용도지역의 구분<표 1-6> 용도지구의 종류

제2절 토지보상 업무흐름의 표준화



1. 토지협의보상 업무흐름의 표준화

<그림 1-1> 토지협의보상 업무흐름의 표준화(공특법상 절차)

2. 토지수용보상 업무흐름의 표준화

<그림 1-2> 토지수용보상 업무흐름의 표준화(토지수용법상 절차)

3. 토지사용보상 업무흐름의 표준화

<그림 1-3> 토지사용보상 업무흐름의 표준화

4. 잔여지보상 업무흐름의 표준화

<그림 1-4> 잔여지보상 업무흐름의 표준화

제3절 토지보상의 단계별 업무내용



1. 사업 및 보상계획의 수립

효율적인 사업 및 보상업무를 수행하기 위하여 당해 사업의 공사공정과 완공시기 등을 고려하면서 단계별 매수추진일정, 예산집행계획 등 세부적인 계획을 수립한다. 

즉 기본조사에 관한 구체적인 계획, 보상심의위원회의 개최일정, 용지보상의 위탁시행여부, 감정평가를 의뢰할 시점, 이주대책의 수립시기 및 장소 등에 관한 처리계획 등 보상업무 추진일정 전반에 대하여 사전에 검토하여야 원활한 공공사업의 수행이 가능하게 된다. 

가. 위탁 또는 자체보상 시행검토 

사업시행자가 지방자치단체 및 보상업무에 전문성이 있는 기관에 맡겨 보상하는 위탁 보상방법과 사업시행자가 직접 매수 보상하는 자체보상방법이 있는데, 보상업무의 위·수탁 협약의 체결은 보상업무 처리의 기본골격을 만든다는 점에서 아주 중요하다. 

<표 1-7> 용지보상 시행방법의 장단점

나. 용지보상의 준비 

1) 현지답사 

보상업무 담당자는 취득할 토지의 범위가 확정되었을 때는 먼저 사업구역전체를 답사하고 취득할 토지나 이전시킬 건물 등을 개략적으로 파악하여, 실제 측량·조사의 일정, 방법 등에 관한 계획수립의 기초로 삼는다. 또한 관련기관 등을 방문하여 보상계획 등을 설명하고 협조를 요청하며 당해 사업에 대한 지역주민의 반응 및 관련 행정기관 등의 사정 등을 미리 파악한다. 

2) 설명회 개최 등 

보상업무를 원활히 수행하기 위해서는 업무에 착수하기 전에 미리 지역주민에 대한 사업설명회의 개최, 개별통지, 안내 자료(사업목적 및 계획의 개요, 공사기간 및 측량 또는 조사의 시기 및 방법, 보상계획 및 방법 등) 배부등의 방법으로 당해 공익사업의 필요성 및 보상절차에 관하여 충분히 안내함으로써 공익사업에 관한 공감대 형성 및 민원 발생을 최소화 하여야 한다. 

▶ 설명회 준비 및 개최시 참고사항 

ㆍ사업대상지역의 환경조사(주민정서, 요망사항 등)실시 

ㆍ유력인사 등에게 사업개요, 필요성 등을 사전설명 

ㆍ배부자료(보상개요, 보상계획, 주민협조사항 등)는 충분하게 제작 

ㆍ설명회 예상질의 답변서 작성 

ㆍ게시물(평면도, 조감도 등)은 보기 쉬운곳에 크게 부착 

ㆍ관계직원의 업무 사전 분담 



2. 기본조사

가. 기본조사의 의의 

기본조사는 법률상(이하 공공용지의취득및손실보상에관한특례법은 공특법, 토지수용법은 수용법으로 약칭하고, 시행령과 시행규칙은 약칭명의 뒤에 붙여쓰기로 하고, 손실보상및수용업무처리규정은 규정으로 약칭하기로 한다.)의 용어는 아니나 보상업무의 전반에 기초자료로 활용하기 위하여 대상물건의 현황 및 내역 기타 필요한 사항 등에 관하여 조사하는 보상초기의 업무를 말한다. 보상관련 개별법과 수용관계법령에서는 사업시행자가 당해 사업의 준비를 위하여 타인이 소유하는 토지에 출입하여 조사·측량할 수 있도록 하고 있다. 기본조사 결과는 공특법에 의한 경우 토지 및 물건조서 작성, 평가의뢰, 보상액 산정과 수용법의 경우 사업인정 신청, 토지조서 작성, 보상금 산정, 협의보상 및 수용재결업무 등 용지보상업무 전반에 걸쳐 기초자료가 되는 것으로서 보상업무의 효율성과 적정성을 좌우하는 중요한 업무분야라고 할 수 있다. 

나. 조사의 원칙 

보상목적물에 대한 기본조사는 공통적인 조사기법 및 기준을 적용하여 형평성을 유지하도록 하여야 한다. 

<표 1-8> 기본조사의 원칙

다. 기본조사시 유의사항 

- 기본조사를 착수하고자 하는 때에는 사업지구의 개황, 조사기법 및 조사기준, 조사대상 물건의 누락 및 중복 방지대책, 민원방지대책, 타인토지 출입시의 행동요령, 각종 조사서식의 기재요령 등 기타 필요한 조사지침을 마련하고 업무담당자는 이를 숙지 하여야 한다. 

- 기본조사를 위하여 타인토지에 출입하고자 하는 경우 관계법령의 규정에 따라 미리 토지소유자 또는 점유자나 관리인에게 그 일시와 장소를 3일전에 통지하는 한편 출입허가 및 증표를 발급받아 반드시 휴대토록 하고 소유자 또는 점유자의 요구가 있을 때에는 이를 제시하여야 한다[수용법 제12조 제3항]. 

- 업무효율, 객관성 및 공정성의 유지를 위하여 조사반은 통상 2인 1조 단위로 편성한다. 

- 기본조사시에는 예상보상액 등 민원이 유발된 가능성이 있는 부분에 대하여는 신중하게 대처한다. 

- 기본조사시에는 사전준비를 철저히 하고 단정한 복장과 성실하고 진지한 자세로 주민을 대하도록 한다. 

라. 토지의 사전조사 

1) 지적도 발급 및 용지도의 작성 

사업시행자는 공공사업계획이 확정되면 축척 600분의 1 내지 1,200분의 1의 지적도에 대상물건인 토지를 표시한 용지도를 작성하여야 한다. 다만 대상물건이 산림인 경우에는 축척 3,000분의 1 내지 6,000분의 1의 지적도에 의하여 용지도를 작성할 수 있다[공특법시행규칙 제5조의2제1항]. 이 때 지적도는 시·군·구청에서 발급한 최근의 것을 사용해야 한다. 각각의 용지도가 축척이 다른 경우에는 다음과 같이 조정한 후 일치시켜 관리하는 것이 편리하다. (1/1,000 → 1/1,200으로의 축소는 83%, 1/1,200 → 1/1,000으로의 확대는 120%, 1/3,000 → 1/1,200으로의 확대는 먼저 200%로 확대한 후 다시 125%로 확대함) 

다만, 사업에 관한 실시설계용역에서 용지도를 작성한 경우에는 별도로 작성하지 아니할 수 있다. 

기본조사에 앞서 용지도를 기초로 사업지구내 편입된 모든 필지에 대하여 지번을 추출하여 행정구역별 지번순으로 정리한다. 지번 추출시에는 필지별로 대조하여 지번누락이 발생치 않도록 각별히 유념하되, 의문시 되는 지번에 대하여는 말소된 토지대장 등을 발급받아 분할 또는 합병과정을 확인하여 당해 지번의 존재여부를 규명한다. 

2) 관련공부 및 자료의 발급 

관련공부 및 자료는 대규모 공공사업의 특수성을 감안하여 가능한 한 기본조사착수전에 일괄 발급받을 수 있도록 관계기관과 사전 협의한다(국가 및 지자체가 발급하는 이전등기에 필요한 서류의 수수료는 면제됨 : 공특법 제10조). 한편 권리자가 개인인 경우에는 호적조사 및 토지 등에 대한 권리자의 주소, 성명, 주민등록번호, 등기명의인이 사망한 경우에는 상속의 경과(재적등본을 조사), 토지등의 권리자가 미성년자, 한정치산자 또는 금치산자인 때에는 그 법정대리인의 주소, 성명을, 권리자가 법인인 경우에는 법인의 명칭 및 주된 사무소의 소재지, 법인을 대표하는 자의 주소 및 성명을 확인하여야 한다. 

▶ 물건별 발급공부 및 서류 예시 

1. 토지 : 등기부등본, 토지(임야)대장, 지적도(임야도), 토지이용계획확인서 

2. 건축 : 등기부등본 건축물대장, 과세대장, 가설건축물축조신고(허가)대장, 무허가건물(단속)대장, '89 1.24 지적 제작한 항측도면 등 

3. 공장 : 공장설립대장 등 

4. 분묘 : 묘적부 

5. 영농자 : 농지원부 

6. 거주자 : 주민등록등본 

7. 입목 : 입목대장, 입목등기부등본 등 

8. 법인 : 법인등기부등본 및 상업등기부등본 

9. 기타 필요한 서류 

3) 용도지역 등 확인 

국토이용관리법 도시계획법 등에 의한 용도지역 등 공법상 행위제한 사항은 토지가격형성에 지대한 영향을 미치므로 토지이용계획확인서 등을 통해 용도지역과 행위제한 여부를 확인하는 한편 지자체와 협의 등을 통해 쓰레기매립 등 토지의 이용진행현황의 조사에도 주의를 기울여야 한다. 

4) 기본조사전 토지조서 작성 

- 미리 추출된 지번을 토대로 토지(임야)대장을 발급받은 후 필지별 지목과 면적을 확인하고 등기부등본을 통해 제반 권리관계(소유자 및 관계인, 소유형태 및 공유지분 등)을 확인하여 토지조서를 작성(입력)한다. 

- 사업지구경계에 걸쳐있는 토지로서 분할이 예상되는 때에는 구면적에 의하여 기록하되, 편입면적이 사업인정고시(제목고시)면적에 미달되지 않도록 한다. 

- 지적도·토지대장·등기부등본 등 각종 공부상 등재된 사항이 일치하지 않는 경우에는 사안별로 목록 및 내역을 작성하여 구대장이나 구등기부등본 등을 발급받아 그 원인을 규명하고, 이를 미등기·중복등기·무등록토지·면적불부합토지 등 정리대상 항목별로 분류하여 별도 처리방안을 마련한다. 

- 토지이용현황이 조사되기 전까지는 공부에 의하여 작성된 토지조서를 관련 인허가자료로 활용한다. 

5) 분할측량 

사업지구의 분할측량은 기본조사 중 또는 보상액 결정전에 마치도록 하되, 분할측량결과 토지면적이 당초 고시된 면적보다 증가되는 필지 및 누락필지 등은 재결신청에 차질이 없도록 재결신청전에 분할측량 및 사업계획변경승인고시를 완료하여야 한다. 분할로 인하여 지번·면적 등이 변경된 때에는 변경된 지번 및 면적으로 토지조서를 수정하고 비고란에 변경전 토지를 일련번호 및 지번 등을 부기한다. 

⊙ 보상의 기준이 되는 면적[토정 58342-692 : 1997. 5. 22] 

실제 면적과 토지대장 등 공부상 면적이 상이한 경우에는 관계법령의 절차에 따라 공부상의 면적을 정정하여 그 정정된 공부상의 면적에 따라 보상하여야 할 것임 

마. 토지의 실지조사 

1) 현실이용상황 조사 

취득할 토지는 현실적인 이용상황 및 실제면적 등을 필지별로 조사하여 지적공부상의 지목 및 면적과 일치하는지를 대조 확인한다. 이용상황은 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 당해 토지의 주위환경이나 공법상 제한정도 등으로 보아 일반적으로 인정가능한 범위의 현실적인 이용상황을 기준으로 조사하여야 하며[공특법시행령 제2조의10제2항], 일시적인 이용상황도 부기하도록 한다. 토지는 필지별로 조사하되, 1필지내의 이용상황이 다를 경우에는 그 용도별 면적 등을 조사 기록한다. 

2) 현황측량 

지적공부와 실제이용상황이 다르거나 구분평가의 필요성이 있는 필지에 대하여는 현실적인 이용상황을 확인하여 조서를 작성하여 대한지적공사 등에 현황측량을 의뢰한다. 이 때에는 토지소유자 등을 참석시켜 향후 이의 제기를 미리 방지하는 것이 좋다. 



3. 토지조서의 작성

토지에 대한 기본조사가 완료되면 용지도 및 토지이동조서를 기본으로 보상대상을 구체적으로 기입하는 토지조서를 작성한다[공특법시행규칙 제5조의2]. 

가. 토지조서의 작성요령 

- 사업구역내의 시·도, 시·군·구, 읍·면, 동·리별로 지번순으로 작성하되 소유자별로 작성한다. 

- 지목 및 지적은 토지대장 및 임야대장상의 내용을 기재한다. 

- 편입면적은 분할측량 결과 편입되는 면적을 기재한다.(일부 사업의 경우 완공 후 확정측량에 따라 증감될 수 있음) 

- 실제 이용상황은 일시적인 이용상황이 아닌 조사시점 현재의 이용상황을 실측하여 기재한다. 

- 토지소유자의 주소 및 성명은 등기부의 주소, 성명을 기재하고 등기부상 주소가 상이한 경우에는 송달될 주소(주민등록상 주소 또는 사실상의 주소)가 있을 시에는 해당주소를 하단에 기재한다. 미등기 토지의 경우는 토지 및 임야대장상의 소유자를 기재하고 미등기임을 비고란에 기재한다. 

- 관계인의 주소 및 성명은 토지소유자의 주소 및 성명 작성요령과 동일하다. 

- 실재이용상황이 2이상인 경우에는 현황측량면적으로 구분하여 기재한다. 

나. 작성시 유의사항 

- 토지조서는 토지소유자 및 관계인을 기재함에 오류가 없도록 작성한다. 

- 소유자별로 빠짐없이 작성하여야 하며, 소유형태가 공유인 토지에 대하여는 공유자별로 면적란에 지분표시를 한다. 

- 용도지역 및 지구는 도시계획법상 용도지역 및 지구를 기재하되, 1필지가 2개 이상의 용도지역에 해당할 경우에는 각 용도지역을 기재한다. 

- 도로에 대한 토지조서를 작성하는 때에는 도로의 구분(사도법에 의한 사도 등), 이용상황, 위치 등 그 특성을 명기하여야 한다. 



4. 보상계획의 공고 및 열람

가. 보상계획의 공고, 통지 

토지조서의 작성이 완료되면 그 조서와 보상의 시기·방법 및 절자와 열람의 시기·장소 등을 기재한 보상계획을 작성하여 주요 일간신문에 공고하고 토지소유자 등에게 개별적으로 통지하여야 하되, 소유자 등이 20인 이하인 경우에는 일간신문에 공고를 생략하고, 개별통지만으로 가능하다[공특법 시행규칙 제5조의3제1항]. 

그러나, 보상대상물건이 방대하여 토지조서 및 물건조서의 내용 그대로 공고하기 곤란한 경우에는 개별통지 및 열람등으로 소유자 등이 확인할 수 있는 방법만 제시된다면 보상대상물건 전체를 공고하지 아니하여도 된다[토행811-8241 : 1981. 4. 20]. 

나. 토지조서 등의 열람 

사업시행자는 보상계획의 공고 또는 개별 통지한 때에는 토지조서를 14일 이상 일반에게 열람시켜야 하며, 사업시행자가 행정청이 아닌 자는 관할시장·군수 등에게 그 사본을 송부하여 열람을 의뢰할 수 있다[공특법시행규칙 제5조의 3제2항]. 

다. 이의신청 

위와 같은 공고 또는 통지가 있는 경우 토지소유자 등은 그 조서의 내용에 이의가 있으면 열람기간내에 이의를 제기할 수 있으며, 이의가 제기되면 사업시행자는 사실 여부를 조사하여 이유 있다고 인정될 경우 적절한 시정조치를 취하여야 한다[공특법시행규칙 제5조의3제3항, 제4항]. 

상기에서 이의신청기간을 열람기간내로 한정하는 것은 보상물건을 조속히 확정시키기 위함이며, 신청기간이 경과하였다 하더라도 추가보상물건발생시에는 조사를 실시하고 보상을 하여야 한다. 



5. 보상심의위원회 설치

공공용지의 보상은 개인의 재산권과 직접 관련되고 이해관계가 대립되는 사항이므로 주민의 의견 수렴과 민원 해소를 위하여 보상심의위원회를 설치 운영하도록 하고 있다. 

보상심의위원회는 종래에는 임의적 설치기관으로 되어 있었으나 공특법령이 개정됨에 따라 일정규모 이상의 사업에 대하여는 보상심의위원회의 사전 심의를 거치도록 하고 있다. 따라서 일정규모 이상의 사업을 시행하고자 하는 사업시행자는 가급적 보상계획의 공고가 끝나면 보상심의위원회를 개최하여 주민의 의견을 수렴하여야 한다[공특법시행령 제9조]. 

가. 위원회의 설치 

보상심의위원회는 토지 등의 취득 또는 사용에 관련된 보상업무에 관한 사항을 심의하기 위하여, 공공사업을 시행하는 지역을 관할하는 지방자치단체에 둘 수 있는 것으로 필수기관은 아니다. 

그러나 i) 토지등의 소유자가 50인 이상인 공공사업 ii) 사업 시행면적이 99,000m²이상인 공공사업(도시계획구역내는 9,900m²)을 시행하는 경우에는 의무적으로 당해지역을 관할하는 시·군·구에 보상심의위원회를 설치하여야 한다[공특법시행규칙 제32조]. 공공사업시행지역이 2이상의 시·군·구에 걸쳐 있을 경우에는 상호 협의하여 결정하되 협의가 성립되지 아니할 때에는 서울특별시·광역시·도에 설치한다. 국가기밀을 요하는 국방 또는 군사에 관한 사업은 위원회를 설치하지 아니할 수 있다. 

⊙ [토정 58342-386 : 2001. 3. 14] 

주민의 반대 등으로 불가피하게 보상심의위원회를 개최할 수 없는 경우에는 그 사유 및 경위 등을 기재하여 수용체결을 신청할 수 있다. 

나. 구성 

위원회는 위원장·부위원장 각 1인을 포함한 위원 15인 이상 23인 이내로 구성하며 위원중에는 토지등의 소유자 30%이상이 포함되어야 한다. 위원장은 당해 지방자치단체의 장(서울특별시·광역시 및 도의 경우에는 부시장 또는 부지사)이 되고 부위원장은 위원중에서 호선하며, 위원은 다음 표에 해당하는 자 중에서 위원장이 위촉 또는 임명한다. 

▶ 보상심의위원회의 구성[공특법시행령 제9조제1항, 제6항] 

ㆍ보상대상이 되는 토지 등의 소유자 

ㆍ학식과 경험이 풍부한 지역내의 주민 

ㆍ법관·변호사·공증인 또는 감정평가나 보상업무에 경험이 있는 자 

ㆍ관계공무원 

위원회에는 간사와 서기를 두되 위원장이 당해 지방자치단체의 소속공무원 중에서 임명한다. 

다. 심의사항 및 의사 

보상심의위원회는 다음의 사항을 심의한다. 

▶ 보상심의위원회의 심의사항[공특법시행령 제9조제3항] 

ㆍ소유권의 보존등기 또는 이전등기가 되어 있지 아니한 토지 등의 소유자 확인에 관한 사항 

ㆍ토지 등의 취득 또는 사용에 관련된 보상액의 사정에 관한 사항 

ㆍ잔여지의 범위인정. 이주대책의 수립에 관한 사항 

ㆍ보상액평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항 

ㆍ사업시행자가 토지 등 평가자의 평가가 위법·부당하다고 인정하여 재평가를 요구한 사항 

ㆍ기타 지방자치단체의 장 또는 사업시행자가 부의하는 사항 

라. 회의 등 

- 위원장은 위원회의 회의를 소집하며 그 의장이 된다. 

- 위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하며, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. 

- 사업시행자는 위원회에 출석한 공무원이 아닌 위원에게는 예산의 범위안에서 수당을 지급할 수 있다. 

- 위원회의 운영에 필요한 사항은 의결을 거쳐 위원장이 정한다. 



6. 평가의뢰

가. 일반평가 

보상계획의 공고 및 열람과 소유자 등의 이의신청에 대한 조치가 완료되어 보상대상물건이 확정되고 보상심의위원회에서 주민의 의견이 수렴되면 즉시 보상액 산정을 위한 평가를 의뢰한다. 

사업시행자는 대상물건의 평가를 의뢰하고자 할 때에는 다음 사항을 기재한 평가의뢰서에 토지조서 및 물건조서의 사본을 첨부하여 2인이상의 감정평가업자에게 평가를 의뢰하여야 한다[공특법시행규칙 제5조의4제1항]. 

1) 대상물건의 가격시점과 평가서의 제출기한 

가격시점은 보상액의 산정기준일을 말하며 계약체결당시 가격을 기준으로 하도록 하고 있으므로 소급평가가 아닌 경우를 제외하고는 일반적으로 평가시점이 가격시점이 된다. 또한 평가서의 제출기한은 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 1월 범위안에서 정한다[공특법시행령 제5조의4제2항, 제3항]. 여기서 특별한 사정이란 평가대상물건이 특수하여 전문기관에 용역의뢰하는 경우와 물양이 많아 평가기간이 장기간 소요되는 경우를 말하며 이 경우에는 실제로 평가에 소요되는 일수로 제출기한을 조정한다. 

2) 공시지가 적용시 참고사항 

당해 공공사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 경우와 토지수용법상의 사업인정이나 개별법에서 사업인정을 의제한 경우에는 그 고시·공고일에 따라 적용되는 공시지가가 달라지므로 고시·공고일을 기재하여 평가를 의뢰한다. 

3) 기타 보상평가의뢰시 명기사항 

- 지장물의 경우 이전 또는 취득 여부의 구분 

- 영업상의 손실을 보상하는 경우에는 폐업 또는 휴업인지의 여부 

- 사도 또는 미불용지의 구분 

- 보상심의위원회의 사전 주민의견 수렴사항 

- 기타 평가에 유의 또는 참고할 사항 

ㆍ저수지 시설비 보상의 여부 

ㆍ개간지 평가에 있어서 인허가 등의 유무와 허가면적 

ㆍ건축물등 준공년윌일 

ㆍ용지도(건물의 평면도) 

ㆍ기타 평가에 필요한 자료 

나. 특수물건의 평가 

문화재 등과 같이 평가에 고도의 경험과 지식 및 기술을 요하는 특수물건에 대하여는 전문용역기관의 자문 또는 용역을 거쳐 평가할 수 있으며 특수물건에 대한 평가를 의뢰받은 감정평가업자가 용역평가를 의뢰할 경우에는 미리 사업시행자(수용평가시는 당해 토지수용위원회)의 승인을 받아야 한다[공특법시행규칙 제5조의4제1항]. 

다. 평가서의 유효기간 

사업시행자는 평가후 1년이 경과 될 때까지 계약이 체결되지 아니하면 재평가하여 보상액을 산정하여야 한다. 그러나 재평가액이 당초의 평가액보다 낮을때에는 당초의 평가액으로 보상한다[공특법시행규칙 제4조제2항]. 다만, "평가후 1년"의 기산시점에 대해서는 법률에 명확한 규정이 없으나, 통상 평가서의 가격시점을 기준으로 1년이 경과되었는지의 여부를 기준으로 하여 판단한다. 



7. 보상액의 산정

가. 보상액의 산정 

보상액의 산정은 2개 평가기관 평가액의 산술평균치를 기준으로 사업시행자가 한다. 다만, 이사비, 이장비, 이농비, 실농보상, 주거비, 주거대책비 등별도의 기준에 의하여 보상액이 산정되는 것은 사업시행자가 이를 직접 산정한다.[공특법 제3조제1항, 동시행령 제2조의10제8항] 

토지 등의 보상은 소유자에게 개인별로 행하되, 소유자 개인별로 산정할 수 없을 때에는 그러하지 아니하도록 규정[공특법 제3조제3항]하고 있으므로 특별한 경우외에는 소유자 개인별로 보상액을 산정하도록 한다. 

나. 보상액의 조정(재평가) 

평가가 불합리하거나, 위법·부당한 경우[공특법시행규칙 제5조의4 제4항] 및 토지소유자 등과 협의가 이뤄지지 않아 1년이 경과된 경우에는 재평가를 하여 새로이 보상액을 산정하게 된다. 한편 공특법시행규칙 제4조 제2항에서는 평가후 1년이 경과되어 재평가하는 경우만을 "재평가"라고 하고 있다. 

1) 평가후 1년이내에 재평가 할 수 있는 경우[공특법시행규칙 제5조의4제4항] 

가) 위법 부당하게 평가된 경우의 재평가(기평가자에게 다시 재평가를 의뢰하는 경우) 

당해 토지등 평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나 부당하게 평가되었다고 인정할 경우에는 당해 토지 등의 평가자에게 그 사유를 명시하여 다시 평가의뢰할 수 있으며, 이 경우 보상액의 산정은 다시 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다. 그러나 단순히 평가액이 너무 높다거나 너무 낮다는 이유만으로는 재평가의뢰를 할 수가 없고 평가가 위법 또는 부당한 사유를 명시하여야 한다. 

나) 최고평가액이 최저평가액의 1.3배를 초과하는 경우의 재평가(평가자 이외의 다른 평가자에게 재평가의뢰) 

평가자의 평가액을 적정한 것으로 인정할 수 없는 특별한 사유가 있거나 평가액중 최고 평가액이 최저평가액의 1.3배를 초과하는 경우에는 다른 2인이상의 평가자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰할 수 있다. 이 경우 보상액의 산정은 다시 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다. 

2) 평가후 1년 이후에 재평가하는 경우[공특법시행규칙 제4조제2항] 

공특법시행규칙 제4조제2항의 규정에서 평가후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우에는 재평가하여 보상액을 산정하여야 한다는 의미는 평가한지 1년이 경과되지 아니한 경우에는 재평가하여 협의할 수 없다는 의미가 아니라, 최초 평가의 가격시점으로부터 1년이 경과된 경우에는 필히 재평가하여 협의하여야 한다는 의미이다. 이때, 재평가한 보상액이 당초 평가액보다 낮은 경우에는 당초의 평가액을 보상액으로 정하여야 한다. 

3) 재평가의 가격시점 

재평가하는 경우에 가격시점이 달리 주어진 경우에는 달리 주어진 가격시점을 기준으로 평가하여야 하고, 가격시점이 달리 주어지지 않은 경우에는 재평가시점을 기준으로 평가하여 보상액을 산정하게 된다[토정 58342-714 : 1999. 4. 21]. 

4) 1년의 기산시점 

평가한 후 1년이 경과된 때라 함은 최초 평가의 가격시점으로부터 1년이 경과된 경우를 말한다[토관 58342-811 : 1999. 8. 3]. 

다. 기타 

- 보상심의위원회의 재평가 건의시에는 사업시행자가 그 여부를 결정한다. 

- 보상비 산정은 비권력적 행위이나 법적안정과 신뢰보호를 위하여 적법하고 적정한 것으로 추정된다. 



8. 보상협의

가. 청약 

사업시행자가 보상액을 산정한 때에는 지체없이 보상액·계약체결기한 및계약조건 등을 기재한 손실보상협의요청서를 대상물건의 소유자 등에게 송부하여 계약체결을 유구하여야 한다[공특법시행규칙 제5조의5제1항]. 

청약에 대한 진정 등은 사업시행자에 대한 불만의 표시, 희망의 진술 등에 해당하는 하나의 사실행위에 불과할 뿐 법적 절차는 아니며 그 처리결과 역시 어떤 법률상행정처분적 의미를 가진다고도 볼 수 없다. 

나. 협의 

사업시행자가 계약체결을 요청한 때에는 특별한 사유가 없는 한 2월의 범위 내에서 협의기간을 정하여 대상 물건의 소유자 등과 계약체결을 위한 협의를 개별적 또는 집단적으로 성실히 하여야 한다[공특법시행규칙 제5조의5제2항, 제5조의6]. 

다. 협의 불성립 

사업시행자가 적법한 절차에 따라 산정한 손실보상금액을 가지고 토지소유자 등과 성실히 협의 하였으나 협의가 성립되지 아니한 경우, 사업시행자는 사업인정을 받아 수용재결을 신청할 수 있다. 마찬가지로 토지소유자 등도 사업시행자가 산정한 보상금액에 이의가 있는 경우에는 사업인정후에 사업시행자에게 토지수용법에 의한 수용재결신청의 청구를 하여 토지수용위원회의 재결 및 소송 등 쟁송절차를 통하여 보상금의 적정 여부를 확인받을 수 있다. 

다만, 사업시행자가 산정한 보상금액이 위법·부당한 감정평가에 기인하였다거나, 2인 이상의 감정평가업자가 산정한 금액기 1.3배이상 차이가 나는 경우[공특법시행규칙 제5조의4제4항] 및 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우[공특법시행규칙 제4조제2항]에는 재평가하여 협의한다. 

그러나 단지 보상가액이 거래가액보다 낮다는 이유 또는 주위의 다른 토지의 보상가액보다 낮다는 이유만으로는 재평가를 요구하는 경우에는 재평가할 필요는 없다. 일단 사업시행자가 산정한 보상금액이 적법한 절차에 따라 이루어졌고, 감정평가가 관계법령에 위반하여 위법·부당하게 평가되었다고 볼 만한 사유가 없는 이상 사업시행자에게 재평가를 요구할 수 없고 단만, 토지수용법에 의한 수용재결신청의 청구를 할 수 있다[토관 58342-821 : 1999. 8.3]. 



9. 계약체결 및 보상액지급

가. 계약의 체결 

1) 계약의 체결 

사업시행자는 협의가 성립된 때에는 지체없이 대상물건의 소유자 등과 계약을 체결한다. 계약을 체결함에 있어서는 계약의 일반조건외에 다음 사항을 약정하여야 한다. 

▶ 계약체결시의 특별조건[공특법시행규칙 제5조의7제2항] 

ㆍ계약의 해지 및 변경에 관한 사항 

ㆍ계약의 해지 또는 변경에 따른 보상액의 환수나 원상복구 등에 관한 사항 

2) 계약체결시 주의사항 

- 가등기, 예고등기, 가압류 등 등기부에 소유권 이전에 지장이 있는 사항여부 확인 

- 등기명의인이 미성년자, 한정치산자 등 여부 및 대리인선임관계 등의 하자여부를 확인 후 체결 

- 등기명의인이 법인일 경우는 대표권을 가진자와 계약하되, 동의·허가자격 등을 확인 후 체결 

- 저당권, 전세권 등이 있는 경우는 말소 후 체결 

- 피보상자의 이행 의무가 있는 것은 분명히 고지(이행기한 등) 

- 인감대조 철저 및 기재사항 누락여부 점검 

나. 보상액 지급 

계약이 체결되면 지체없이 보상금 전부를 지급하되, 다른 법률에 특별한규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급한다. 

다만, 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 한국토지공사 기타 대통령령이 정하는 정부투자기관 및 공공단체인 경우로서 토지 등의 소유자가 원하는 때에는 당해 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급할 수 있다[공특법 제3조 제2항, 영 제2조] 



10. 등기(☞구체적인 내용은 제5장 참조)

등기의 신청은 공동신청주의로서 등기권리자와 등기의무자의 공동신청으로 행하는 것이 원칙이나 사업시행자가 취득한 토지의 등기는 부동산등기법 제36조의 규정에 의하여 촉탁등기를 행한다. 

단, 소유권의 보존등기 또는 이전등기가 되어 있지 아니한 토지등의 정당한 권리자에게 보상금을 지급하고 소유권의 보존등기 또는 이전등기를 신청함에 있어서 부동산등기법 제40조의 등기원인을 증명하는 서면은 다음 서류로써 갈음하고 등기의무자의 권리에 관한 등기필증은 제출하지 아니한다. 

이 경우 소유권이전등기는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여 등기권리자가 단독으로 신청한다[공특법 제5조]. 

▶ 등기원인을 증명하는 서면 

ㆍ구청장·시장 또는 읍·면장이 발급한 확인서 

ㆍ보상금의 지급을 증명하는 서류 



11. 협의불성립시 토지수용절차

가. 사업인정 

사업인정은 공특법에 의한 협의취득이 불가능한 경우에 기업자에게 토지수용에 의한 강제취득의 권원을 부여하는 1단계 절차이다. 

토지수용법에서는 토지수용의 권원을 건설교통부장관으로부터 부여 받은 자를 기업자라 명칭하고 있으며 일반적으로 공익사업의 시행자가 기업자가 되는데 이 경우 사업시행자는 토지수용법상 일정한 절차를 거쳐 건설교통부장관으로부터 사업인정을 받아야 비로소 기업자가 되는 것이다. 

사업인정은 공익사업이 수용법제3조의 공익사업에 해당되어 기업자로 하여금 법에서 정한 일련의 절차를 거쳐 수용을 할 수 있는 권원을 부여하는 실권행위로서 건설교통부장관의 재량행위이다[대법원 1992. 11 13. 선고, 92 누596 판결]. 

1) 사업인정 신청 

사업인정의 신청은 기업자가 행한다. 사업의 위탁시행으로 용지매수자와 기업자가 상이한 경우에도 기업자가 신청한다. 따라서 이 경우에 용지 매수자는 미매수분에 대한 협의관계서류를 첨부하여 기업자에게 사업인정신청을 하도록 하여야 한다. 기업자가 사업인정 신청을 하고자 할 경우에는 신청서에 관계서류를 첨부하여 도지사를 거쳐 건설교통부장관에게 제출한다. 다만, 기업자가 국가인 때에는 주무부장관이 직접 제출할 수 있다[수용법시행령 제9조제1항]. 

사업 인정신청서에는 기업자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업예정지, 사업인정을 신청하는 사유를 기재하여야 하며 다음의 서류를 첨부하여야 한다. 

▶ 사업인정신청서 첨부서류[수용법시행령 제9조제2항] 

ㆍ사업계획서 

ㆍ사업예정지 및 사업계획을 표시하는 도면 

ㆍ기업예정지내에 수용법제5조(수용의 제한)에 규정된 토지가 있을때에는 그 토지에 관한 조서·도면 및 당해 토지관리자의 의견 

ㆍ기업예정지내에 있는 토지의 이용이 법령의 규정에 의하여 제한되었을 경우에는 당해 법령의 시행에 관하여 권한있는 행정기관의 의견서 

ㆍ사업의 시행에 관하여 행정기관의 면허 또는 인가 기타의 처분을 필요로 할 때에는 이를 증명하는 서류 또는 당해 행정기관의 의견서 

ㆍ토지소유자 또는 관계인과의 협의의 내용을 기재한 서류 

ㆍ수용할 토지의 세목을 기재한 서류 

2) 사업인정 신청대상 

사업인정은 모든 사업에 해당되는 것이 아니라 수용법제3조에 열거된 공익사업에 해당하는 사업이어야 하며, 공익사업이라 하더라도 협의에 의하여 기취득한 토지는 사업인정 신청대상이 되지 아니한다. 

3) 사업인정의 절차 

가) 관계부처의 협의 

사업인정이 신청되면 건설교통부장관은 토지소재기 시·도지사(기업자가 시·도지사인 경우는 생략함)와 신청토지가 농지인 경우 농림부장관, 임야인 경우 산림청장, 기타 사업과 관련된 기관에 신청서류 부본을 첨부하여 협의하여야 하며 협의요청을 받은 기관은 7일 이내에 의견서를 건설교통부장관에게 통지하여야 한다[수용법 제15조, 영 제12조]. 

나) 공고 및 열람 

건설교통부장관은 관계부처와의 협의가 끝나면 지체없이 토지소유자 관할 시·군·구에 신청서 부본을 송부하여 공고하게 하여야 하며, 이에 따라 시·군·구의 장은 신청내용을 공고하고 14일간 그 서류를 일반에 열람시켜야 하며 공고내용과 사업인정에 관한 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 소유자 및 관계인에게 개별통지하여야 한다[수용법시행령 제10조]. 또한 공고기간이 종료되면 공고문 사본과 제출된 의견을 건설교통부장관에게 제출한다. 

다) 소유자 등의 의견제출 

사업인정 신청토지 소유자 및 이해관계인은 열람기간내에 사업인정에 대한 의견서를 해당 시·군·구의 장에게 제출할 수 있다[수용법시행령 제11조제1항]. 

라) 기업자 의견 청구 

건설교통부장관은 공고기간 중에 제출된 소유자 의견 중 기업자의 의견청취가 필요하다고 인정되는 경우(예 : 사업의 부당, 사업의 축소, 물건누락등)에는 기업자의 의견을 듣는다. 

마) 중앙토지수용위원회 의견청취 

건설교통부장관은 사업인정 신청서류에 대한 열람공고 종료 및 소유자의견에 대한 기업자의 의견을 청취한 후에는 중앙토지수용위원회의 의견을 청취한다[수용법 제15조]. 

바) 사업인정 및 고시 

건설교통부장관은 중앙토지수용위원회의 의견청취 후 사업인정을 하는 때에는 지체없이 그 뜻을 기업자·토지소유자·관계인 및 관계 시·도지사에게 통지하고 기업자의 성명 또는 명칭·사업의 종류·기업지 및 수용 또는 사용할 토지의 세목을 관계 특별시·광역시 또는 도에서 발행하는 공보에 고시하여야 한다[수용법 제16조제1항]. 1971년 이전에는 사업의 인정과 토지의 세목공고절차를 분리하였으나, 현재는 사업인정과 함께 수용 또는 사용할 토지의 세목을 동시에 고시하도록 하고 있다. 

4) 사업인정의 특례 

공용수용을 위하여는 토지수용법의 규정에 의한 건설교통부장간의 사업인정을 받는 것이 원칙이나 다음의 경우는 개별법에 의한 사업계획의 승인고시 등이 토지수용법에 의한 사업인정으로 간주되므로 별도의 사업인정을 거치지 않고 수용이 가능하다. 

<표 1-9> 사업인정으로 의제되는 다른 법률의 규정

5) 사업인정의 효력 

가) 효력발생시기 

사업인정은 특별시·광역시 또는 도에서 발행하는 공보에 고시한 날로부터 그 효력이 발생한다[수용법 제16조제2항]. 

나) 사업인정의 효력 

- 사업인정이 고시되면 기업자는 법에서 정한 절차를 거쳐 수용을 할 수 있는 권한이 부여된다. 

- 사업인정시의 토지세목 고시면적으로 수용의 범위가 확정된다. 따라서 기업자는 고시된 토지세목 범위내에서 수용재결신청이 가능하다. 

- 피수용자로서의 관계인은 사업인정 고시 이전의 권리자 및 기존 권리를 승계취득한 자에 한정된다. 따라서 사업인정 고시 이후에 수용대상토지에 새로이 권리를 취득한 자는 피수용자로서 수용재결에 참여할 수 없다[수용법 제4조제3항]. 

- 사업인정 고시가 있은 후에는 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장이 될 우려가 있는 형질의 변경이나 물건의 손괴 또는 수거를 할 수 없으며 만약 고시된 토지에 공작물의 신축·개축·증축 또는 대수선이나 물건을 부가 증치 하고자 하는 자는 미리 도지사의 허가를 얻어야 한다.[수용법 제18조의2] 여기서 기업자가 유의할 것은 토지의 보전의무가 토지를 종래의 목적대로 이용하는 것까지 금지하는 것은 아니므로 기업자가 사업인정된 토지에 대하여 경작을 금지하거나 영업을 못하게 하는 행위 등은 하지 못한다. 

- 기업자는 사업인정 고시후에 협의가 성립된 토지에 대하여는 수용재결을 신청할 수 있는 기간내(사업인정을 받아 수용신청하는 사업은 1년, 개별법률에서 재결신청이 정해진 경우에는 그 기간)에 관할 토지수용위원회에 협의성립 확인신청을 할 수 있으며 협의성립의 확인이 있으면 확인된 토지에 대하여는 재결의 효력이 발생한다[수용법 제25조, 제25조의2]. 

- 기업자는 사업인정된 토지에 출입하여 사업시행에 필요한 측량·조사를 할 수 있고[수용법 제22조제1항]. 이 경우 행정기관의 허가나 토지 점유자의 사전 통지를 요하지 아니한다. 그러나 일출전·일몰후에는 점유자의 승낙없이 주거나 경계표·담 등으로 둘러싸인 토지에는 들어가지 못한다. 

다) 사업인정의 실효 

사업인정은 다음의 경우에 실효된다. 

▶ 사업인정의 실효요건[수용법 제17조, 제18호] 

ㆍ사업인정 고시후 1년내 수용해결신청이 없을 때 

ㆍ사업의 폐지, 변경으로 토지를 수용 사용할 필요가 있게 된 때 

사업의 전부 또는 일부가 폐지·변경된 경우에 기업자는 기업지관할 시·도지사에게 그 내용을 신고하고 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 하며 신고를 받은 시·도지사는 사업의 폐지·변경을 고시하여야 한다. 또한 도지사는 기업자의 신고가 없더라도 사업의 전부 또는 일부의 폐지 변경으로 토지의 수용·사용이 필요없게 된 것을 안때에는 미리 기업자의 의견을 들어 그 사실을 고시하여야 하고 고시내용을 건설교통부장관에게 보고하여야 한다. 

나. 토지조서 작성 

기업자는 사업인정 고시후 사업인정된 토지에 대하여 토지조서 및 물건조서를 작성하여 소유자의 서명 날인을 받는다. 수용의 절차로서 기업자가 토지조서를 작성하고 소유자가 이를 날인토록 한 것은 수용대상물에 대하여 당사자가 미리 확인함으로써 확인된 토지조서 및 물건조서에 대하여 일응진실성이 추정되고 토지수용위원회에서 별도의 확인절차를 거치지 아니하고 재결심의를 용이하게 하려는데 그 목적이 있다. 

1) 토지조서의 작성 

토지조서는 소유자별로 작성하며 조서의 내용에 이의가 있는 토지소유자는 그 내용을 조서에 부기할 수 있다[수용법 제23조]. 토지조서에는 토지의 소재지·소유자 성명·주소·수용 또는 사용면적 등을 기재하고 실측평면도를 첨부하여야 한다[수용법시행령 제15조제1항]. 

토지조서에는 소유자가 직접 서명날인 함이 원칙이나 소유자가 입회할 수 없거나 거부할 경우에는 입회공무원이 서명날인한다. 

사업시행자는 사업계획서상의 사업시행자와 동일하고 사업시행자의 주소, 성명 및 사업의 종류는 재결신청서와 동일하게 작성되어야 한다. 

사업인정 연월일은 개별법에서 사업인정을 받은 것으로 갈음하는 경우에는 공공사업의 실시계획인가 고시일 등을 기재하되, 추가변경되어 관보고시된 경우에는 관보고시일도 같이 기재한다. 

재결신청청구일은 소유자가 재결신청 청구하여 기업자가 접수한 일자를 기재한다(주의할 점은 다수의 재결신청청구가 있는 경우 최초로 재결신청 청구한 날을 기준으로 기간을 산정하여야 재결신청기간 2개월을 넘기지 않아 기간 경과에 따른 법정이율 가산금 지급을 방지할 수 있음). 

▶ 작성시 유의사창 

ㆍ수용 또는 사용면적은 사업인정시 공보고시된 토지세목의 면적을 초과할 수 없으므로 이를 고려 하여 작성한다. 

ㆍ소유자 등의 주소·거소 기타 송달할 장소를 알 수 없이 공시송달을 의뢰한 경우에는 관할 지자체로부터 이를 입증할 수 있는 문서를 제출받아 재결신청서에 첨부토록 조치한다. 

2) 서명·날인 및 이의부기 

기업자는 토지조서를 작성하여 서명·날인하고 토지소유자와 관계인을 입회시켜 서명·날인하게 하여야 한다. 조서의 기재사항에 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인은 그 내용을 당해조서에 부기하고 서명·날인할 수 있다. 

토지소유자 또는 관계인이 서명·날인을 거부하거나 할 수 없을 때에는 기업자는 관할 시장·군수·구청장이나 그 명을 받은 공무원을 입회시켜 서명·날인하게 할 수 있으며 시장·군수·구청장이 서명날인을 거부한 때에는 서울특별시장·광역시장·도지사는 기업자의 신청에 의하여 그 소속공무원으로 하여금 입회시켜 서명·날인하게 하여야 한다[수용법 제23조제3항및제4항]. 

3) 조서의 효력 

당사자가 서명날인한 토지조서 및 물건조서는 별도의 확인절차를 요하지 아니하고 진실성이 추정되며 당사자는 그 내용에 대하이 이의를 제기할 수 없다. 다만, 조서의 기재가 진실에 반하는 것이 입증될 때에는 에외로 하며 이 경우의 진실성의 확인은 토지수용위원회가 한다[수용법 제24조]. 

따라서 소유자 등은 조서의 내용에 잘못이 있는 경우에는 조서에 이의를 부기하거나 재결신청서류 열람공고 기간중에 관할토지수용위원회에 의견서로 이의를 제기하여야 한다. 

다. 협의 

사업인정 고시후 기업자는 토지조서 및 물건조서를 작성하여 수용대상물건이 확정되면 기업자는 이를 취득하기 위하여 협의를 하여야 한다. 설사 공특법에 의하여 이미 협의절차를 거친 경우라도 공특법에 의한 협의는 사법상 당사자간의 대등한 관계에서 협의를 한 것이므로 사업인정후에 기업자는 수용의 권한을 부여받은 상태에서 다시 공법상의 협의를 거쳐야 한다. 

사업인정후 협의시 공특법에 의하여 평가한 평가서가 유효한지에 대하여 이론이 있을 수 있으나, 공특법에 의한 협의시 평가서상의 가격시점으로부터 1년미만이라면 굳이 재평가한 후에 그 평가가격으로 협의할 필요는 없을 것이다[대한민국정부 1992. 9. 수용및보상편람 p97]. 다만 사업인정고시이전에 협의보상을 위한 보상액산정시 적용한 공시지가와 그 이후 공시지가가 새로이 고시되어 적용할 공시지가가 달라진 경우에는 평가후 1년이 경과되지 않았다 하더라도 반드시 재평가하여 보상액을 산정해야 한다[토정 58307-1630 : 1993. 8. 27]. 

1) 협의방법 

협의는 소유자 및 관계인 개인별 협의를 원칙으로 하되 집단적으로 협의할 수 있으며 구두 또는 서면으로 성실히 하여야 한다. 

소유자의 소재 등이 불명하여 협의가 블가능한 때에는 토지소재지 관할 시·군·구의 게시판에 위 협의내용을 2주간 공고함으로써 협의에 갈음할 수 있다. 

<표 1-10> 협의방법[수용법시행령 제15조의2]

2) 협의의 효과 

기업자와 피수용자 사이에 협의가 성립하면 토지수용의 절차를 거치지 않아도 보상업무는 종결되고 기업자는 목적물에 대한 권리를 취득하고 피수용자는 그 권리를 상실한다. 

이 경우 기업자가 토지수용위원회로부터 협의성립의 확인을 받지 아니한 것이면 기업자의 권리취득 태양은 원시취득이 아닌 승계취득이다. 

3) 협의성립확인 

협의가 성립되었을 때에는 기업자는 수용재결신청기간내에 당해 토지소유자 및 관계인의 동의를 얻어 관할토지수용위원회에 협의성립의 확인을 신청할 수 있다[수용법 제25조의2제1항]. 

가) 협의성립확인 신청절차 

기업자가 협의성립확인의 신청을 하고자 할 경우에는 재결신청기간내에 협의성립 확인신청서(규칙 별지 서식)에 수수료 및 다음의 서류를 첨부하여 관할토지수용위원회에 신청한다. 

▶ 협의성립확인신청서 첨부서류[수용법시행령 제18조) 

ㆍ토지조서 및 물건조서 

ㆍ사업인정 관계서류 

ㆍ공증인의 공증서(필요시) 

ㆍ동의서, 인감증명서 

ㆍ사업계획서 

ㆍ기타 참고자료 

기업자가 협의성립확인신청서를 토지수용위원회에 제출한 경우에 협의성립된 사항에 대하여 공증인의 공증을 받아 신청하게 되면 확인절차가 대폭 간소화되므로 가급적 공증에 의한 신청이 바람직하다. 왜냐하면 일반 재결절차에 따라 확인을 하는 경우에는 14일간의 공람절차를 거쳐야 하는 바, 공람기간 중에 소유자나 관계인이 기 협의된 사항에 대하여 추후 심경의 변화등으로 이의를 제기하게 되면 협의성립확인이 불가능할 수 있기 때문이다. 

나) 협의성립 확인절차 

협의성립확인은 수용재결절차와 동일하다. 즉 협의성립 확인신청서가 제출되면 토지수용위원회는 신청서 부본을 토지소재지 관할 시·군·구에 송부하여 14일간 열람 공고토록 하여야 하며 이해관계인은 공고기간 중에 협의신청과 관련한 의견서를 제출할 수 있다. 

협의성립확인서는 재결서의 형식에 의한다. 다만 기업자가 공증인의 공증을 받아 확인신청한 경우에는 토지수용위원회가 이를 수리함으로써 확인된 것으로 본다[수용법 제25조의2제3항]. 

수리의 방법으로는 토지수용위원회가 협의성립 확인신청내용을 심의하여 협의성립 확인요건에 적합하다고 확정되면 협의성립 확인신청서 원본에 기재하며 일부는 토지수용위원회에 보관하고 일부는 기업자에게 교부한다. 

다) 협의성립 확인의 효과 

협의는 확인을 받음으로써 재결로 간주되며, 기업자·토지소유자 및 관계인은 그 확인된 협의의 성립이나 내용에 대하여 다툴 수 없는 확정력이 발생한다[수용법 제25조의2 제4항]. 또한 협의성립확인이 있으면 재결과 동일한 효력 즉 수용의 효과가 발생하게 되므로 기업자는 토지에 관한 소유권을 원시취득하게 되고 다른 권리는 소멸하게 된다. 

협의성립확인의 실익은 기업자가 협의당시에는 정당하게 토지를 취득하였으나 추후 협의취득된 토지가 소유권 등 분쟁으로 만약 법원에서 협의소유자가 무권한의 소유자로 판명되고 협의취득 자체가 무효로 되는 경우 기업자는 무권한의 해당 협의자로부터 기 지급된 보상금을 환수하고 새로이 소유권을 취득한 자와 다시 보상협의를 하여야 하는 사태가 예상될 수 있으므로 기업자가 협의매수한 토지에 대하여 협의성립확인을 받게 되면 그 협의 자체의 효력은 다툴 수 없게 되므로 만약 추후 소유권의 분쟁이 있어 다른 소유자로 소유권이 변경되더라도 이는 분쟁당사자간의 민사상의 문제에 그치고 기업자에게는 아무런 영향을 미치지 아니하는 효과가 있다. 

4) 협의불성립과 협의경위서 

기업자는 협의기간내에 협의가 성립되지 않아 수용재결신청이 필요한 토지에 대하여는 다음의 내용이 포함된 협의경위서를 작성하여 토지소유자 및 관계인의 서명·날인을 받아야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 서명·날인을 거부하거나 서명·날인을 할 수 없을 때에는 입회공무원이 서명·날인하여야 한다. 

▶ 협의경위서 작성내용[수용법시행령 제15조의2제2항] 

ㆍ협의의 일시 및 장소 

ㆍ대상인 토지의 지번·지목 및 면적과 토지에 있는 물건의 종류 및 수량 

ㆍ토지소유자 및 관계인의 성명·주소 

ㆍ토지소유자 및 관계인이 주장하는 구체적인 내용과 이에 대한 기업자의 의견 

ㆍ공특법 제4조제7항의 규정에 의한 보상심의위원회가 개최된 경우에는 그 회의록 사본 

ㆍ기타 협의의 방법으로 사용한 것이 있는 경우에는 그 내용 

라. 수용재결 

재결은 협의 불성립 및 협의불능의 경우에 기업자에게 보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로 수용의 효과를 완성시켜 주는 형성적 행정처분으로서 수용의 마지막 절차이다. 

1) 재결의 신청 

수용재결의 신청은 기업자만이 가능하다. 다만 소유자 등은 기업자에 대하여 재결신청을 조속히 할 것을 청구할 수 있다. 

수용재결의 신청은 사업인정 고시 후 1년 이내에 신청하여야 하며 만약 1년이 경과된 후에도 재결신청이 있으면 사업인정은 그 효력이 상실된다. 여기서 1년이란 기간은 제척기간으로서 변경되지 아니한다. 따라서 사업인정고시 후 1년 이내에 수용재결신청을 하지 아니하여 사업인정이 실효된 후에 다시 수용절차를 거치기 위해서는 처음부터 다시 사업인정을 받아야 한다[수용법 제25조]. 

다만 개별법으로 재결신청기간의 특례를 정한 경우에는 그 기간내에 재결신청이 가능하며 기업자가 보상의 지연 등의 사유로 사업기간내 재결신청을 하지 못할 경우에는 반드시 사업기간의 종료 전에 사업기간 연장을 위한 사업계획 변경절차를 거쳐야 한다. 

<표 1-11> 개별법으로 재결신청기간의 특례를 정한 예

2) 재결신청의 청구 

수용재결의 신청은 기업자만이 신청할 수 있도록 되어 있으므로 기업자가 부당하게 재결신청을 지연시킴으로써 소유자 등이 불이익을 받는 사례가 없도록 하기 위하여 피수용자에게 재결신청 청구제도를 두고 있다[수용법 제25조의3]. 

가) 청구방법 

재결신청청구를 하고자 하는 자(소유자 및 관계인)는 보상협의 기간이 경과한 후 재결신청청구서를 기업자에게 직접 또는 배달증명 취급우편물로 제출한다[수용법시행령 제16조의 2]. 

▶ 재결신청청구서 기재사항 

ㆍ기업자의 성명 또는 명칭 

ㆍ사업의 종류 

ㆍ토지소유자 및 관계인의 성명, 주소 

ㆍ대상인 토지의 지번, 지목 및 면적과 토지에 있는 물건의 종류 및 수량 

ㆍ협의에 응하지 아니한 사유 

나) 청구를 받은 기업자의 조치사항 

기업자는 최초로 재결신청 청구를 받은 날로부터 2월 내에 재결신청청구된 토지(협의가 성립되지 아니한 다른 토지를 포함 할 수 있다)에 대한 재결신청서를 관할 토지수용위원회에 제출하여야 하고, 2월이 경과되어 재결신청한 경우에는 경과기간에 대하여 소송촉진등에관한특례법에 의한 연리 25% 해당의 법정이자를 보상금에 가산 지급하여야 하며 이 경우의 가산금은 토지수용위원회가 재결서에 기재한다[수용법시행령 제16조의3]. 

따라서 기업자는 보상계획의 수립시 피수용자와 충분히 협의를 할 수 있도록 협의기간을 정하여야 한다. 

3) 수용재결기관 

수용재결은 준사법적 합의제 행정기관인 토지수용위원회에서 행한다. 토지수용위원회는 건설교통부에 중앙토지수용위원회, 서울특별시·광역시 및 도에 지방토지수용위원회가 설치되어 있다[수용법 제28조]. 

토지수용법에서는 기업자가 국가·서울특별시장·광역시장·도지사이거나 또는 사업시행자가 2개 이상의 시·도에 걸쳐 있는 경우의 재결기관은 중앙토지수용위원회가 되고 그 이외에는 각 지방토지수용위원회가 재결기관이 된다[수용법 제35조]. 

4) 수용재결 절차 

토지수용위원회는 기업자가 신청한 재결신청서류를 검토하고 즉시 재결심의를 위한 절차를 진행하여야 한다. 

가) 공고 및 열람 

재결신청을 받는 토지수용위원회는 토지소재지 시·군·구에 신청서 등을 송부하여 공고하고, 공고한 날로부터 2주간 일반에게 열람시켜야 한다. 

(1) 공고 

토지수용위원회로부터 재결신청서류의 공고의뢰를 받은 시·군·구의 장은 재결신청내용을 시·군·구 게시판에 공고한다. 

(2) 개별통지 

시·군·구의 장은 재결신청서류의 공고를 한 후에는 토지소유자 및 관계인에게 공고내용을 개별통지하여야 한다. 

(3) 공고결과 보고 및 의견서 제출 

시장·군수는 공고 후 즉시 공고결과를 공고문 사본을 첨부하여 토지수용위원회에 보고하고 공고기간중 제출된 소유자 의견서를 토지수용위원회에 송부한다. 

나) 소유자 등의 의견제출 

토지 등의 소유자 및 관계인은 공고기간 중에 해당 시·군·구나 토지수용위원회에 의견서를 제출할 수 있다. 의견서제출은 소유자 등이 수용재결과정에 참여하는 수단이므로 그 내용은 구체적이고 객관적인 자료를 제시하는것이 중요하다. 

다) 심의자료 징구 및 조사 

토지수용위원회는 재결신청서류 공고기간 중에 제출된 소유자 등의 의견중에서 기업자의 의견이 필요하다고 인정되는 사항에 대하여는 심의에 필요한 자료를 기업자로부터 징구하고 필요시에는 현지 조사한다(예 : 잔지수용, 보상물건누락, 사업계획의 변경요구 등). 

라) 보상평가 

(1) 평가기간의 선정 

토지수용위원회에서는 기업자로부터 심의에 필요한 자료 등을 징구한 후 보상평가를 위하여 감정평가업자 중에서 2개소를 선정하여 평가의뢰한다. 

(2) 평가의뢰 요령 

토지수용위원회가 보상평가를 의뢰할 때에는 평가의뢰서에 토지조서 및 물건조서, 소유자 의견서 및 평가시의 유의사항 등을 첨부하여 평가의뢰한다. 또한 보상평가시 적용되는 공시지가는 사업인정 고시일전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 협의성립 또는 재결당시 공시된 공시지가중 당해 사업인정고시일에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가를 적용하도록 되어 있으므로 평가의뢰시 사업인정 고시일을 반드시 명기하여야 한다. 

(3) 평가시점 

수용재결을 위한 보상액산정은 수용시기를 기준으로 할 것이 아니라 수용재결 당시의 가격을 기준으로 하며, 평가시점은 일반적으로 평가자가 현장에서 가격조사를 완료한 후 실지로 평가하는 평가일을 기준으로 한다[대법원 1992. 9. 25 선고, 95누 13250 판결]. 

마) 재결 

재결은 수용의 절차를 완성하는 행정처분으로서 기업자가 재결에서 정한 수용의 시기까지 보상금을 지급하는 조건으로 그 토지에 관한 권리를 원시취득케 하는 형성적 행정행위이다. 

(1) 심의개시 통지 

토지수용위원회는 보상평가가 완료되면 바로 심의개시를 위한 안건을 작성하고 심의기일과 장소를 기업자, 소유자 및 관계인에게 통지한다. 

(2) 회의 및 의사 

토지수용위원회의 재결심의는 불고불리의 원칙이 적용되어 당사자가 주장하지 아니한 사항은 심의할 수 없다. 다만 보상금에 대하여는 증액재결이 가능하다[수용법 제29조제3항]. 

(가) 심의사항 

▶ 토지수용위원회의 재결심의사항[수용법 제29조제2항] 

ㆍ수용 또는 사용할 토지의 구역 및 사용방법 

ㆍ손실의 보상 

ㆍ수용 또는 사용의 시기와 기간 

ㆍ기타 토지수용법에서 규정한 사항(잔여지 수용 등) 

(나) 심의기간 

재결은 토지수용위원회가 심의를 개시한 날로부터 2주내에 재결하여야한다. 다만 특별한 사유가 있을 때에는 재결로서 1차에 한하여 2주간 연장할 수 있도록 규정하고 있다. 재결기간을 정해 놓은 것은 재결을 지연함으로 인하여 사업에 차질을 가져오거나 피수용자에게 예상하지 못한 손실을 방지하기 위해서이다. 

(다) 재결의 형식 

재결은 문서로 하며 재결서에 주문, 이유와 재결일자 및 보상내역을 기입하고 위원장 및 회의에 참석한 위원이 서명 날인한다. 

(라) 재결서의 송달 

재결서는 기업자, 소유자 및 관계인에게 송달하도록 되어 있으므로 등기우편으로 우송한다. 소유자 및 관계인이 외국에 거주하는 경우에는 민사소송법 제176조의 규정에 의거 토지수용위원회 위원장이 외교통상부장관에게 송달의뢰하여야 한다. 그러나 송달을 받을 자를 알 수 없거나 송달을 받을 자의 주소·거소 기타 송달할 장소를 알 수 없을 때에는 공시송달을 한다. 토지수용위원회가 공시송달을 하고자 할 때에는 수용 또는 사용할 토지 또는 건물이 있는 시·군·구의 장에게 재결서를 송부하여 공시송달 의뢰를 하여야 하며 공시송달 의뢰를 받은 시·군·구의 장은 그 사본을 당해 시·군·구의 게시판에 2주일이상 게시 공고하여야 한다[수용법시행령제7조]. 

공시송달의 효과는 공시송달 공고일로부터 2주일이 경과되면 당해 서류가 그 송달을 받을 자에게 송달된 것으로 보고 2주일이 경과된 익일부터 이의신청이나 행정소송을 제기하는 경우의 제척기간의 가산일이 된다. 

시·군·구의 장은 위와 같이 공시송달을 한 때에는 그 결과를 공고문 사본을 첨부하여 토지수용위원회에 보고하여야 한다. 

(마) 재결의 효력 

재결로서 공용수용의 절차는 종결되고 일정한 조건 아래 재결의 내용에 따라 수용권자와 피수용자에게 공용수용의 효과가 발생된다. 즉 기업자에게는 보상금을 지급 또는 공탁하는 조건으로 수용의 시기에 목적물을 원시취득하고, 인도나 이전이 필요한 목적물을 인도나 이전을 하지 않을 경우에는 대행청구 또는 대집행신청의 권리가 발생하는 반면, 토지소유자 및 관계인에게는 공용수용으로 인한 보상금을 수령할 권리와 환매권이 발생한다. 그리고 재결이 확정되면 민사소송법의 확정판결이 있는 것과 같은 효력이 발생하고 그 재결정본은 집행력 있는 판결정본과 같은 효력을 갖는다[수용법 제75조의2]. 

① 권리변동의 시기 

수용 또는 사용의 시기까지 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁한 경우에는 기업자는 토지 또는 물건을 수용한 날에 그 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 소멸한다고 되어 있으므로 수용의 시기가 되어야 권리변동의 효력이 발생하는 것이다[수용법 제61조, 제67조]. 

② 기업자가 조치할 사항 

- 기업자는 재결서가 송달되면 피수용자에게 재결 내용에 의한 보상금지급통지를 하고 보상금수령을 거부할 경우 공탁한다는 뜻을 알려야 하며 보상금은 수용재결에서 정한 수용의 시기까지 지급하여야 한다. 

- 기업자는 소유자가 보상금 수령을 거절하거나 보상금 지급을 할 수 없을 때에는 수용의 시기까지 보상금을 공탁하여야 한다[수용법 제61조]. 

- 기업자는 수용의 시기까지 보상금을 지급 또는 공탁함으로서 토지·물건에 대한 권리를 취득하며, 이것은 원권리자의 소유권 등을 승계취득하는 것이 아니라 법률의 규정에 의한 원시취득으로서 그 효과는 대인적인 것이 아니라 대물적이어서 모든 권리자에 대하여 발생한다. 또한 소유자가 목적물의 인도 또는 이전의무를 불이행할 경우에는 행정대집행법에 의한 대집행이나 기업자의 청구에 의하여 구·시·군의 장이 대행할 수 있다. 

- 사법상 계약에 있어서 위험부담은 매도인이 지나, 토지수용에 따른 위험부담은 피수용자가 부담하는 것이 아니라 기업자에게로 이전하게 된다. 

- 수용에 의한 취득은 원시취득으로서 별도의 이전등기를 요하지 아니하나 처분시에는 이를 등기하여야 한다. 등기는 부동산등기법상 특례가 인정되므로 등기에 필요한 서류는 재결서와 보상금 지급관계서류(공탁시는 공탁서)만으로 등기가 가능하다. 

③ 피수용자가 조치할 사항 

- 피수용자는 재결서의 정본이 송달되면 재결서의 내용에 따라 기업자에게 보상금 지불청구를 한다. 

- 수용토지와 수용토지 위의 건물 등은 수용의 시기까지 기업자에게 인도하거나 이전한다. 다만 건물 등이 지장물로서 이전의 필요가 없는 경우에는 철거하게 되며 이 경우의 철거비용은 기업자가 부담한다. 

④ 담보물권자의 물상대위 

담보물권의 목적물이 수용 또는 사용되었을 경우에는 당해 담보물권은그 목적물의 수용 또는 사용으로 인하여 채무자가 받을 보상금에 대하여 행사할 수 있다. 다만 그 지불 전에 이를 압류하여야 한다[수용법 제69조]. 

담보물권자가 토지수용위원회에서 재결한 보상금을 압류 또는 가압류한 경우라면 기업자는 제61조제2항제4호의 규정에 의하여 공탁이 가능하다. 

5) 재결의 결함 

가) 재결의 경정 

토지수용위원회는 재결에 위산, 오기, 기타 이와 유사한 오류가 명백한 때에는 직권 또는 당사자의 신청에 의하여 경정재결을 하여야 한다. 경정재결은 재결서 원본과 정본에 부기하여야 하며 정본에 부기할 수 없는 때에는 경정재결서 정본을 작성하여 당사자에게 송달한다. 

경정재결은 당사자가 적법하게 재결신청을 하였으나 재결과정에서 오류가 있는 경우에 이를 경정하는 것이므로 기업자가 재결신청 당시부터 잘못신청하여 재결에 오류가 있는 경우에는 경정재결 대상이 되지 아니한다. 

나) 재결의 유탈 

토지수용위원회는 기업자가 재결신청한 토지 등의 일부에 대하여 재결이 유탈된 부분은 계속하여 당해 토지수용위원회에 계류된다.

6) 재결의 실효 

기업자가 수용 또는 사용의 시기까지 관할토지수용위원회가 재결한 보상금을 지불 또는 공탁하지 아니하면 당해 수용재결은 그 효력을 상실한다. 

그리고 재결이 실효됨으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실이 있을 때에는 협의하여 보상하여야 하며, 협의가 성립되지 아니하면 관할토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다[수용법 제55조, 제57조, 영 제19조]. 

7) 화해의 권고 

토지수용위원회는 그 재결이 있기 전에는 언제든지 그 위원 3인으로 구성되는 소위원회로 하여금 기업자, 토지소유자 및 관계인에게 화해를 권고할 수 있다. 토지수용법상 화해는 수용의 당사자가 서로 양보하거나 이해조성을 통하여 원만하게 수용목적을 달성하고 신속하게 수용절차를 종결하고자 하는 데에 제도적 의의가 있는 만큼 재결신청에 대한 심의가 개시되어 심의 중에 있더라도 재결 전에는 언제든지 가능하고 때로는 수용당사자가 토지수용위원회에 대하여 화해를 요청할 수도 있다. 

화해조서에 서명날인하게 되면 그로써 수용의 절차는 중단되고, 서명날인된 기업자, 토지소유자 및 관계인은 화해조서의 성립이나 그 내용을 다툴 수 없다[수용법 제40조제3항]. 

마. 수용재결에 대한 불복 

수용재결에 대하여 불복이 있는 경우에는 행정심판법에 대한 특례로서 토지수용법에 의한 이의신청 및 행정소송을 제기한다. 

1) 이의신청 

가) 이의의 신청 

수용재결에 대하여 이의가 있는 기업자 또는 피수용자는 수용재결서의 송달을 받은 날로부터 1월 이내에 이의를 신청할 수 있다[수용법 제73조, 제74조]. 

중앙토지수용위원회의 수용재결에 이의가 있는 기업자 또는 피수용자는 이의신청서에 재결서 사본을 첨부하여 중앙토지수용위원회에 제출하여야 하며 지방토지수용위원회의 수용재결에 대하여 이의신청을 할 경우에는 이의신청서에 재결서 사본을 첨부하여 당해 지방토지수용위원회를 경유하여 중앙토지수용위원회에 제출하여야 한다(지방토지수용위원회에서 중앙토지수용위원회로 송부하게 됨). 

다만, 기업자가 수용재결에 대하여 이의신청을 제기할 경우에는 기업자가 제시한 예정금액(협의금액)을 피수용자에게 지급하고 수용재결 금액과의 차액을 공탁하여야 한다. 

나) 이의신청 재결절차 

(1) 지방토지수용위원회의 조치 

이의신청서를 접수한 지방토지수용위원회는 이의신청서 원본(접수일자가 명시된 것)에 다음 서류를 첨부하여 지체없이 중앙토지수용위원회에 이송한다. 

▶ 이의신청 송부시 첨부서류[수용법시행령 제29조제2항] 

ㆍ지방토지수용위원회가 의뢰한 감정평가서 및 심의안건 사본 

ㆍ신청인이 재결서 정본을 받은 일자를 기재한 우편물 배달증명서 사본 

ㆍ기타 이의신청 재결에 필요한 자료 

(2) 이의신청 재결절차 

중앙토지수용위원회는 이의신청서가 제출되면 다음 요령에 의하여 심사한다. 

(가) 형식적 요건심사 

- 이의신청인이 이의신청권이 있는 자(피수용자)인지를 심사한다. 

- 이의신청인이 수용재결보상금을 수령하였는지 여부와 수령시 이의유보조건을 부하였는지를 확인한다. 

- 기업자가 수용시기까지 보상금을 지급 또는 공탁하였는지 여부와 공탁시 반대급부 조건을 부하였는지 여부를 확인한다. 

(나) 실질심사 

형식적 요건심사 결과 부적격자로 판명되면 이의신청 각하 대상이 되므로 별도로 이의절차를 진행하지 아니하며 형식적 요건을 갖춘 이의신청인에 한하여 심의절차를 거친다. 

(3) 재결 

- 불고불리의 원칙 : 당사자가 주장하지 않은 사항은 다룰 수 없다. 다만 중앙토지수용위원회에서는 수용재결의 적법여부에 대하여는 당사자의 다툼이 없더라도 판단하여야 한다. 

- 불이익 변경금지의 원칙 : 재평가 결과 이의신청자에게 불리한 가격으로 평가되어도 이를 불리하게 변경 재결할 수 없다. 

- 재결내용 

<표 1-12> 재결의 종류

(4) 이의신청 재결의 효력 

- 증액보상금의 지급 : 기업자는 이의신청재결에서 증액된 보상금을 재결서 정본이 송달된 날로부터 1월이내 보상금을 받을 자에게 지급하여야 한다. 

- 처분효력의 부정지 : 수용재결에 불복하여 이의신청을 제기하더라도 수용재결의 효력이 정지되지 아니한다[수용법 제76조]. 

- 재결확정증명서 발급 : 이의신청재결에 대하여 송달을 받은 날로부터 1월이내에 행정소송을 제기하지 아니하면 이의신청재결은 확정되고 기업자 또는 피수용자는 중앙토지위원회에 재결확정증명서 발급을 청구할 수 있다[수용법 제75조의2]. 

<그림 1-5> 재결확정증명서 발급절차

재결확정증명서의 발급을 받고자 하는 자는 재결확정증명청구서(서식)에 재결서 정본을 첨부하여 중앙토지수용위원회에 제출한다. 중앙토지수용위원회에서는 재결확정증명서를 교부하고자 할 경우에는 관할법원에 소송제기여부를 확인하여야 한다. 재결확정증명서는 재결서의 말미에 민사소송법 제479조제2항의 규정에 준하여 집행문을 기재하고 중앙토지수용위원회의 간사 도는 서기가 서명 날인하고 중앙토지수용위원회 위원장의 직인을 날인하여 교부한다. 

한편 재결확정증명서는 민사소송법상의 확정판결과 동일한 효력이 있으므로 이의신청재결에 의한 당사자간의 의무 불이행시 별도의 소송절차를 거치지 아니하고 재결확정증명서로서 강제집행을 할 수 있게 하는데 그 목적이 있다. 즉, 수용재결이 되면 기업자가 재결보상금을 수용시기까지 지급하든가 공탁하지 아니하면 그 수용재결이 실효되므로 피수용자의 보상금을 받을 권리가 제도적으로 보장되지만 이의신청재결에서 보상금이 증액된 경우에는 그 증액분을 기업자가 이의신청인에게 지급하지 아니하더라도 재결의 효력에는 영향을 주지 아니하므로 이의신청인의 입장에서는 강제적으로 증액된 보상금을 확보하기 위해서 별도의 강제집행수단이 필요한 바 이를 대비하여 재결확정증명서의 발급제도를 마련한 것이다. 

2) 행정소송 

이의신청의 재결에 대하여 불복이 있을 때에는 재결서가 송달된 날로부터 1월 이내에 행정소송을 제기할 수 있다. 

다만 기업자가 행정소송을 제기할 경우에는 이의신청재결에서 정한 보상금을 공탁하려야 한다. 이 경우 토지소유자 등은 공탁된 보상금을 소송종결시까지 수령할 수 없다[수용법 제75조의2제1항]. 

가) 소송의 종류와 당사자 

(1) 항고소송(취소소송) 

이의신청재결의 위법을 이유로 재결처분의 취소를 구하는 소송으로서 이 경우의 소송당사자는 중앙토지수용위원회를 피고로 하여 행정법원(다만 지방의 경우에는 행정소송법 제9조제1항에 의하여 피고의 소재지를 관할하는 서울행정법원에 제기하거나 동법 제9조제2항에 의하여 부동산 소재지를 관할하는 해당지방법원본원에 제기가능)에 소를 제기한다. 

(2) 보상금증감청구소송(형식적 당사자소송) 

이의신청재결중에서 보상금의 증액만을 다툴때의 소송당사자는 제소자가 기업자일 때 피고는 중앙토지수용위원회와 토지소유자 및 관계인이 되고 제소자가 토지소유자 및 관계인일 때 피고는 중앙토지수용위원회와 기업자가 된다. 

토지수용법에 의한 당사자소송은 처분청인 중앙토지수용위원회가 기업자와 함께 피고가 됨으로써 순수한 당사자간의 다툼인 당사자소송과는 약간 차이가 있어 항고소송의 형태를 일부 가미하고 있으므로 항고소송 관할법원인 행정법원에 소를 제기하여야 한다. 

3) 확정판결의 효력 

가) 항고소송 

확정판결로 재결이 취소되면 행정소송법 제30조의 규정에 의하여 별도의 행위를 요하지 아니하고 이의신청재결이 취소되므로 중앙토지수용위원회는 다시 이의신청재결을 하게 된다. 

나) 당사자소송 

당사자소송의 경우에는 법원에서 직접 보상금이 결정되는 것이므로 소송당사자는 판결 결과에 따라 이행하여야 하며 중앙토지수용위원회에서는 별도 처분을 할 필요가 없다. 

다) 기업자가 제소하여 패소하는 경우 

기업자가 제소한 행정소송이 각하, 기각 또는 취하된 경우에는 기업자는 이의신청에 대한 재결서 정본을 송달받은 날로부터 판결일까지의 기간에 대하여 수용법제75조의3의 규정에 의한 공탁금에 소송촉진등에관한특례법 제3조의 규정에 의한 법정이율(연 25%)을 가산하여 보상한다. 

라) 재결효력의 부정지 

이의신청재결에 불복하여 행정소송을 제기하더라도 수용재결의 효력이 정지되지 아니한다[행정소송법 제23조]. 



12. 수용의 약식절차

고용수용은 보통절차에 의하여 행해지는 것이 원칙이나 특별한 사유가 있을때에는 보통절차 중 일부가 생략되는 경우가 있으며 이것을 약식절차라고 한다. 즉 천재·지변 기타 사변시와 급시를 요하는 사업의 경우에는 토지수용법상의 절차를 모두 거치게 되면 사업목적 달성이 곤란하게 되는 경우가 발생될 수 있으므로 토지수용법에서는 일반절차의 예외로서 약식절차 규정을 두고 있다. 

그러나 이러한 약식절차는 소유자의 권익보호 측면에서는 소홀히 취급될 우려가 있으므로 이를 적용하는데는 특정조건이 있어야 한다. 

가. 천재·사변시의 토지의 사용[수용법 제26조] 

천재·지변 기타 사변으로 공공의 안전을 보지(保持)하기 위하여 공익사업을 긴급히 시행할 필요가 있고 토지수용법에 의한 보통절차를 거쳐서는 당해 사업목적수행이 곤란할 경우에 기업자는 구·시·군의 장의 허가를 받아 즉시 타인의 토지를 사용할 수가 있다. 이 경우 기업자가 국가 또는 서울특별시, 광역시나 도인 때에는 기업자가 시·군·구의 장에게 통지하고 토지를 사용한다. 

1) 사용허가의 신청 

토지를 긴급히 사용하고자 하는 기업자는 사업의 종류, 사용하고자 하는 토지의 구역, 사용의 방법 및 기간을 기재한 토지사용허가신청서를 시·군·구의 장에게 제출한다. 

2) 토지사용 허가 및 통지 

구·시·군의 장은 토지사용의 허가를 하였거나 사용에 관한 통지를 받았을때에는 지체없이 위의 사항을 토지소유자 및 점유자에게 통지하여야 한다. 

3) 사용기간 

토지의 사용기간은 6월을 초과하지 못하며, 6월을 초과하여 사용하고자 할 경우에는 사업인정을 비롯한 보통절차를 거쳐야 한다. 

나. 급시를 요하는 토지의 사용[수용법 제27조] 

급시를 요하는 토지의 사용은 기업자가 수용재결신청중에 있는 토지로서 토지수용위원회의 재결절차가 지연됨으로써 재해를 방지하기 곤란하거나 기타 공공의 이익에 현저한 지장을 초래할 우려가 있다고 판단되는 경우에 토지수용위원회가 기업자의 신청에 의하여 담보를 제공(기업자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 담보를 제공하지 아니함)하게 하고 즉시 당해토지의 사용을 허가하는 경우를 말한다. 

1) 사용허가의 신청 

재결절차가 지연됨으로써 재해방지나 공익에 저해된다고 판단되면 기업자는 토지의 우선사용허가를 토지수용위원회에 신청한다. 이 경우 재해의 방지나 공익의 판단은 기업자가 자의적으로 판단하는 것이 아니라 객관성이 인정되어야 한다. 

2) 담보의 제공 

기업자가 토지사용 허가를 신청하기 위하여는 먼저 토지수용위원회가 상당하다고 인정하는 금액 또는 유가증권을 공탁하고 공탁서를 토지수용위원회에 제출하여야 한다(국가나 지자체가 기업자인 경우에는 담보 불필요). 

기업자에게 담보제공을 하도록 한 목적은 토지소유자에 대한 선보상없이 우선 기업자에게 토지사용을 허용하는 것이므로 추후의 보상에 차질이 없도록 하기 위하여 토지수용위원회는 담보가치가 최소한 기업자의 협의보상금 이상이 되도록 하여야 한다. 

3) 토지사용 허가 및 통지 

토지수용위원회가 기업자의 토지사용을 허가한 때에는 지체없이 그 내용을 토지소재지 시·군·구의 장에게 통지하여야 하며 시·군·구의 장은 사업의 종류, 사용하고자 하는 토지의 구역, 사용의 방법 및 기간을 토지소유자와 점유자에게 통지하여야 한다. 

4) 보상금의 지불 

이러한 토지사용의 경우 기업자는 토지소유자 또는 관계인의 청구가 있을 경우 손실보상액을 지급하여야 한다. 

5) 담보의 취득과 반환 

토지를 사용하는 경우에 기업자가 손실을 보상할 시기까지 보상을 하지 아니할 때에는 토지소유자 또는 관계인은 관할토지수용위원회의 확인을 받아 담보의 전부 또는 일부를 취득한다. 이 경우 토지수용위원회는 다음 사항을 기재한 확인증서에 위원장이 서명·날인하여 토지소유자 또는 관계인에게 교부하여야 한다. 

▶ 확인증서 기재사항[수용법시행령 제27조] 

ㆍ토지소유자, 관계인 또는 기업자의 성명 및 주소 

ㆍ기일내에 손실을 보상하지 아니한 사실 

ㆍ취득한 담보의 액 

ㆍ금전 또는 유가증권을 공탁한 공탁의 번호 




제4절 토지의 보상업무



1. 토지보상 일반기준

가. 개요 

토지는 공부상 지목 및 공시지가를 기준으로 평가하여 보상하여야 하므로 공부상 지목과 현실이용상황이 다른 경우에도 현실이용상황대로 평가하여야 한다. 그러나 공법상 제한을 받는 토지, 무허가 건물의 부지 또는 불법형질변경된 토지와 일시적으로 다른 용도로 이용하는 토지 등은 그 방법을 달리한다. 

나. 평가원칙 

1) 공시지가 적용 

가) 공특법상 공시지가 

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공공사업으로 인한 지가의 변동이 없는 지역의 지가변동률, 도매물가상승률 기타 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한다[공특법 제4조 제2항]. 

- 공시지가는 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가를 적용하되, 공공사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 공공사업의 공고일 또는 고시일에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가로 한다[동조 제3항]. 

가격시점이란 보상액의 산정기준이 되는 계약체결 당시를 말한다[동종 제1항]. 

- 지가변동률은 평가대상 토지가 소재하는 시·군·구의 지가변동률을 적용함을 원칙으로 하되 공공사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 당해 평가대상 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 당해 사업과 관계없는 인근 시·군·구의 지가변동률이나 당해 사업으로 인한 지가변동률을 제외한 당해 평가대상 토지가 소재하는 시·군·구의 지가변동률을 말한다[공특법시행규칙 제6조 제8항]. 

나) 수용법상 공시지가 

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일로부터 협의성립시 또는 재결시까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 변동이 없는 지역의 지가변동률, 도매물가상승률 기타 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한다[수용법 제46조 제2항]. 

공시지가는 사업인정 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 협의성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 당해 사업인정 고시일에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가로 한다[동조제3항]. 

- 지가변동률은 국토이용관리법시행령 제45조의2제1항의 규정에 의하여 건설교통부장관이 분기별로 조사한 지가변동률로서 평가대상 토지가 소재하는 구·시·군의 지가변동률을 말한다[수용법시행령 제18조의7]. 

2) 이용상황 적용 

평가는 가격시점에 있어서 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 하여야 한다. 그러나 토지 등의 소유자가 갖는 주관적 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 이를 고려하지 아니한다[공특법시행령 제2조의10제2항]. 

- 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황에 따라 평가되어야 한다. 그러나 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다(동조 제2항]. 

- 일시적인 이용상황이라 함은 관계법령에 의한 국가 또는 지자체의 계획이나 명령 등에 의하여 그 토지 등을 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한됨으로 인하여 그 본래의 용도 외의 다른 용도로 이용되고 있거나 그 토지 등의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다[공특법시행규칙 제5조제2항]. 

⊙ [대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968] 

현실적인 이용상황에 따라 품등비교하면 공부상 지목은 다시 적용되지 아니함 

⊙ [대법원 2000. 2. 8. 선고 97누15845] 

채석지의 이용상황이 잡종지이지만 가까운 장래에 채석기간이 만료되어 훼손된 채석지에 대한 산림복구가 예정되어 있다면 이용상황은 일시적인 이용상황에 볼과하여 임야로 평가하여야 함 

- 취득할 토지에 소유권 이외의 물권이 설정되어 있는 경우에는 소유권과 소유권 이외의 물권을, 토지에 건물·공작물·시설·입죽목 기타 물건이 있는 경우에는 토지와 그 정착물을 각각 따로 평가한다. 다만, 정착물이 토지와 함께 거래되는 사례가 있거나 관행이 있는 경우에는 그러하지 아니하다[동조 제3항]. 

다. 토지 등에 대한 보상특례(☞제4장 참조) 

1) 소액토지의 가산금 지급[공특법시행규칙 제6조의3제1항] 

2) 재편입 건물·토지에 대한 가산금 지급[동조 제2항] 



2. 공법상 제한을 받는 토지

가. 개요 

공법상 제한을 받는 토지라 함은 국토이용관리법·도시계획법·수도권정비계획법·도시재개발법 및 산림법 등 관계법령의 규정에 의하여 토지의 이용규제나 제한을 받는 토지를 말한다. 이러한 제한을 받는 토지 중 가장 대표적인 것은 도시계획법에 의한 지역·지구·구역의 지정 또는 변경된 토지와 동법 제2조제1항제1호나목의 도로·광장·녹지·공원·운동장·학교·묘지·오물처리장 등의 시설로 고시된 토지이다. 

나. 공법상 제한의 구분 

1) 일반적인 제한사항 

<표 1-13> 일반적인 제한사항의 개념과 내용

2) 개별적인 제한사항 

<표 1-14> 개별적인 제한사항의 개념과 내용

다. 조사업무 

공법상 제한이 일반적인 제한인지 아니면 당해 사업의 시행을 목적으로 가하여진 개별적인 제한인지 여부를 조사하여 기록한다. 

- 조사내용 : 토지이용계획확인서상의 용도지역 

- 1필지 이상의 토지가 2이상의 용도지역 등이 중복되는 경우에는 그 용도지역 등을 모두 조사하여 기록한다. 

라. 보상기준 

1) 일반적 보상기준 

일반적 제한을 받는 토지는 현황의 제한받는 상태대로 평가하되 그 제한이 정도를 감안하여 적정하게 감가하여 평가하며, 개별적 제한을 받는 토지는 그러한 제한을 받지 아니한 상태로 평가한다[공특법시행규칙 제6조제4항]. 예컨대 보상대상 토지가 도시계획법상의 지역·지구·구역의 지정·변경으로 인한 제한을 받는 경우에는 도시계획법이나 건축법에 의한 기타의 행위제한을 받는데, 이러한 제한은 일반적 제한에 속하므로 그 제한을 받고 있는 상태대로 평가하며, 도시계획시설 도로·광장·학교 등으로 고시된 토지를 당해 공공사업의 시행을 위하여 취득하는 경우에는 공법상 제한이 없는 것으로 보고 평가한다. 

⊙ 공법상 제한을 받는 토지의 비교표준지 선정[2000. 8. 2. 토관58342-1202] 

공법상 제한을 받는 토지에 대한 평가시 비교표준지는 공법상 제한을 받는 토지를 산정하는 것이 타당함 

2) 유형별 보상기준 

<표 1-15> 공법상 제한을 받는 토지의 유형별 보상기준

3. 미불용지

가. 미불용지의 개념 

미불용지라 함은 이미 공공사업용지로 이용중(편입된)에 있는 토지로서 보상이 완료되지 아니한 토지 즉, 종전에 시행된 공공사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다. 그 대표적인 유형으로는 ①일제하의 강제시공 ②동란중 시공한 작전도로 ③소유자 불명토지 ④보상액이 적어 사실상 수령을 포기한 토지 ⑤기공승락을 받아 시공을 하였으나 예산상의 이유로 지연되고 있는 토지 등이 있다. 

나. 미불용지의 확인 및 평가의뢰 

미불용지에 대한 보상평가는 현황에 따르는 것이 아니라 종전에 시행된 공공사업의 부지로 편입될 당시의 이용상황에 따르는 것[공특법시행규칙 제6조제7항]이므로 사업시행자가 미불용지에 대한 보상액 평가를 감정평가업자에게 의뢰할 때에는 토지조서에 미불용지임을 표시하고 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 있으면 편입 당시의 지목·이용상태 등을 기재하고 평가의뢰하여야 한다. 그리고 사업시행자는 감정평가업자로부터 미불용지에 대한 평가서가 회보되었을 경우에 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황이 참작되어 평가되었는지를 반드시 확인하여야 한다. 

다. 조사업무 

- 토지이용상황이 도로·하천 등 공공시설로서 사유지 또는 소유자불명인 토지에 대하여는 종전 공공사업의 성격·사업시행자·소유자·미보상 동기등 관련자료를 수집하고, 관계기관에 종전의 공공사업에 대관 사업명칭과 보상금의 지급 여부 등을 조회하여 미불용지 여부를 조사한다. 

- 조사결과 미불용지에 대하여는 시효취득 여부, 현재의 이용상황 및 지목, 종전의 공공사업에 편입될 당시의 지목·이용상태 등을 함께 조사하여 기록한다. 

라. 보상기준[토지보상평가지침 제32조] 

4. 무허가건물 등의 부지

가. 개념 

무허가건물이라 함은 건축법 기타 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건물을 허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 건축한 건물을 말한다. 다만 당해 건물의 건축당시 허가 또는 신고하지 않고 건축할 수 있는 건물은 무허가건물에 해당되지 아니하고, 양성화조치가 취해진 건물, 건축당시에는 허가사항 등이 아니었으나 현재는 허가사항 등인 경우에는 무허가건물로 보지 않는다. 

나. 조사업무 

- 무허가건물부지는 당해 건축물이 '89.1.24 이전에 건축된 경우에만 그 현황을 인정하므로 건축시기를 정확히 조사한다[공특법시행규칙 제6조제6항 및 부칙]. 

- 기본조사단계에서 무허가건물의 발생시기가 확인되지 않을 때에는 공부상의 지목과 실제이용현황를 조사하여 기록한다. 

- '89. 1. 24 이전에 건축된 무허가건물이라 하더라도 부지면적은 건축면적, 인근지역의 표준적인 획지면적 및 건폐율, 실제 토지이용상황 등을 감안 적정규모로 구획하여 조사한다. 

- 가설건축물부지는 관계기관에 가설건축물 축조신고 또는 축조허가시 조건사항 등을 조회하여 존치기간의 설정여부를 확인하되 다음의 경우에는 그 부지를 일시적인 이용상황으로 본다. 

ㆍ기한부 또는 무보상 자진철거 조건부 가설건축물 

ㆍ도시계획법의 규정에 의한 허가를 받아 설치된 가설건축물 

ㆍ'89. 1. 24 이후 건축된 불법 가설건축물 

다. 보상기준 

무허가건물 등의 부지에 대한 평가는 당해토지에 무허가건물 등이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만 1989. 1. 24 개정 공특법시행규칙 시행당시의 무허가건물 등의 부지에 대한 평가는 현실적인 이용상황을 기준으로 한다[공특법시행규칙 부칙('89.1.24) 제4항]. 



5. 불법형질변경된 토지

가. 개념 

형질변경이라 함은 절토·성토 또는 정지 등으로 토지의 형상을 변경하는 행위(조성이 완료된 기존대지안에서의 건축물 기타 공작물의 설치를 위한 토지의 굴착행위를 제외)와 공유수면 매립을 뜻하는 것[토지의형질변경등행위허가기준등에관한규칙 제2조]으로서 토지의 형질을 외형적으로 사실상 변경시킬 것과 그 변경으로 말미암아 원상회복이 어려운 상태에 있을 것을 요한다. 

불법이라 함은 관계법령에 의하여 허가나 승인을 받고 형질변경하여야할 토지를 이를 득하지 않고 형질변경한 경우를 뜻한다. 

나. 조사 업무 

- 현황상이토지에 대하여는 형질변경허가 여부, 형질변경시점, 형질변경이 일시적 이용상황인지 여부 등을 확인하여 적법성 여부를 판단한다. 

- 불법형질변경토지에 대하여는 형질변경될 당시의 이용상황을 조사확인하여야 한다. 무단형질변경하여 잡종지 등으로 사실상 이용되고 있더라도 여러차례의 원상회복명령이나 형사고발을 받고도 원상회복하지 않고 있는 경우에는 형질변경경위 및 이용기간·이용실태 등을 감안하여 일시적 이용상황으로 처리한다. 

다음에 해당하는 경우에는 형질변경의 적법성 여부를 불문하고 현황 및 사실관계를 조사한다. 

ㆍ'95.1. 7 당시 사업지구에 편입된 불법형질변경된 토지 또는 무허가 개간지 

ㆍ도시계획구역안에서 사업지구의 결정고시일전에 형질변경된 토지로서 시장 등의 허가를 받지 아니하고 토지를 형질변경할 수 있는 경미한 경우 

ㆍ토지의형질변경등행위허가기준등에관한준칙의 규정에 의하여 시장 등의 허가를 받지 아니하고 토지를 형질변경할 수 있는 경우 

다. 보상기준[공특법시행규칙 제6조제6항, '95.1.7개정] 

불법으로 형질변경된 토지는 그 형질이 변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만 1995. 1. 7 현재 공공사업시행지구에 편입된 불법형질변경 토지는 현실적인 이용상황에 따라 평가한다. 



6. 도로부지

가. 도로의 개념 

도로법에서는 도로를 "일반의 교통에 공용되는 도로로서 고속국도·일반국도·특별시도·광역시도·지방도·시도 및 군도와 구도를 말하되, 터널·교량·도선장·도로용 엘리베이터 및 도로와 일체가 되어 그 효용을 다하게 하는 시설 또는 공작물을 포함"하는 것[도로법 제2조]으로 정의하고, 지적법에서는 도로를 "일반공중의 교통운수를 목적으로 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용하는 토지"를 도로로 분류하도록 규정하고 있다[도로법시행령 제6조]. 

지적공부상 도로이나 조사시점 현재 도로로 이용되지 않거나 사실상 용도폐지된 경우, 지적공부상 도로로 구분되지 않은 상태에서 조사시점 현재 사실상 통행에 이용되고 있으나 소유자의 의사에 의하여 법률적, 사실적으로 통행을 제한할 수 있는 일시적인 경우에는 도로로 보지 않는다. 

나. 도로의 분류 

<표 1-16> 도로의 분류

다. 조사 업무 

- 도로부지는 토지조서의 비고란에 도로의 구분, 이용상황, 위치 등 특성을 명기한다. 

- 도로는 사도법상의 사도와 사도법상 사도 외의 도로로 구분하여 조사하되 사도법상의 사도인 경우 도로개설경위 및 개설허가 여부 등을 조사한다. 

- 사도법상 사도이외의 도로는 공도(도로법의 규정에 의한 도로, 준용도로, 농어촌도로, 기타 도시계획사업에 의하여 설치된 도로) 등을 포함하여 조사한다. 

- 공도는 기본조사시 실제이용상황 및 용도폐지 여부 등을 조사하여 무상귀속대상 여부를 확인하고 관리청과 무상귀속에 관한 협의를 하여야 한다. 다만 공도중 사유공도로서 미불용지에 해당하는 경우에는 미불용지에 준하여 도로개설 당시의 이용상태를 조사하여 토지조서상에 미불요지임을 표시하고, 편입당시의 이용상황을 판단할 수 있는 서류를 첨부하여 평가 의뢰하고, 평가서가 제출되었을 때에도 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황이 참작되어 평가되었는지 반드시 확인하여야 한다. 

라. 보상기준[공특법시행규칙 제6조의2, 보상평가지침 제35조, 제36조, 제37조] 

- 대법원은 인근토지에 비하여 낮은 가격으로 보상하여 주어도 될만한 객관적인 사유가 인정되는 경우에만 1/3 이내에서 평가하고 그러한 사유가 인정되지 아니하는 경우에는 위 규정의 적용에서 제외한다는 것으로 봄이 상당하다고 판시하였음[대법원 1997. 4. 25 선고 92누13651판결] 

- 인근 토지의 평가금액 : 인근토지에 대한 평가금액은 당해 토지의 표준적인 이용상황을 기준으로 한 평가금액을 말하며, 그 평가금액에 당해 도로의 개설로 인한 개발이익이 포함되어 있는 경우에는 이를 공제한 금액으로 한다.[공특법시행규칙 제6조의2제3항] 



7. 구거 및 도수로부지

가. 개념 

지적법시행령 제6조에서는 구거를 용수·배수를 목적으로 하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로로 규정하고 있어, 구거와 도수로에 대하여 세분화하고 있지 아니하다. 건설교통부의 유권해석에서는 도수로를 관행용수권과 관련하여 용수·배수를 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지를 의미하는 것[토관 58307-1171 : 1999. 9. 22]으로 분류하고 있는 바, 이에 따른다면 구거는 지적법에서 정의한 구거의 범위중 위의 도수로를 제외한 부분이 해당된다고 볼 수 있다. 

나. 구거의 분류 

구거의 개설경위, 개설목적, 인접토지로의 가치이전형식 및 그 토지에 대한 법상, 사실상 지배가능성 등의 요소들을 기준으로 구거를 개념적으로 분류하면 다음과 같다. 

<표 1-17> 구거의 종류

다. 조사 업무 

지적공부상 근거이나 조사시점 현재 구거로 이용되지 않거나, 사실상 용도폐지된 경우에는 현황에 따라 조사한다. 

구거는 물이 흐르는데 필요한 수로 등의 시설이 존재하고 물이 지속적으로 흐르고 있어야 하므로 일시적인 구거인지를 조사한다. 

하천법을 적용하거나 준용하는 구거는 구거로 보지 않으므로 조사시 유의한다. 

도수로의 부지는 당해 관개시설공사의 사업주체, 소유자, 미불용지 여부 등을 조사한다. 

라. 보상기준 

8. 하천부지

가. 하천의 개념 

지적법상 하천은 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지이다. 다만, 규모가 특히 작은 것은 "구거"로 보며, 하천법상 하천은 공공의 이해에 밀접한 관계가 있는 유수의 계통으로서 그 수계의 하천구역과 하천부속물을 포함하는 것으로 본다[하천법 제2조제1항]. 이와 같이 지적법상 하천은 자연유수 중심으로 한 실질적 의미의 내용인 반면 하천법상 하천은 하천구역을 중심으로 한 형식적 의미의 내용인 점에서 양자의 개념정의에는 차이가 있다. 

나. 하천의 구분 

하천은 통상 국가하천, 지방1급하천, 지방2급하천(구거준용하천), 보통하천으로 구분된다. 

<표 1-18> 하천의 구분[하천법 제2조제2항]

다. 조사 업무 

- 하천법이 적용되어 하천구역으로 된 토지 및 하천의 직선화공사 등으로 인하여 하천구역에 편입된 경우는 하천에 편입될 당시의 지목·실제용도·면적 등을 조사한다. 

- 국가의 공공사업등 인위적으로 형질이 변경 되었을때에는 변경되기전의 상태로 평가되도록 평가의뢰시 평가조건을 명시한다. 

- 하천에 연접한 토지로서 지목 또는 이용현황이 하천인 사유지에 대하여는 하천구역의 편입여부 및 보상 여부 등을 하천관리청에 조회하여 미불용지의 해당 여부를 검토한다. 

- 법정하천이 아닌 자연적으로 포락된 사유지는 현황을 하천으로 조사함을 원칙으로 하되, 다만 주위환경 등으로 보아 특별히 복구하여 원상회복이 예상되는 때에는 종전 현황대로 조사할 수 있다. 

- 현황이 바다인 경우로서 제방내에 있던 사유지가 제방의 유실로 해면화 되었거나 해변의 토지가 포락되어 만조시에는 해면하에 있게 되고 복구의 경제적 가치가 없는 정도라면 소유권은 이미 소멸되었다고 보아 보상대상에서 제외되므로 관련 사실관계를 명확히 조사한다. 

⊙[대법원 1994. 2. 13 선고 94다25209 판결] 

포락이라 함은 토지가 바닷물이나 하천법상 적용하천의 물에 개먹어 무너져 바다나 적용하천에 떨어져 그 원상복구에 과다한 비용이 요하는 등 사회통념상 원상복구가 불가능한 상태에 이르렀을 때를 말함. 

<그림 1-6> 하천구역 단면예시

라. 보상기준[토지보상평가지침 제39조] 

9. 저수지부지

가. 개념 

저수지는 일정한 구역내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐 저수지·소류지·호수·양어장·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지로 지적법상 유지를 말한다. 

나. 조사 업무 

저수지부지는 당해 저수지와 몽리답의 이용현황 및 편입여부 등의 사실 관계를 조사한다. 

다. 보상기준[토지보상평가지침 제40조] 

10. 선하지

가. 개념 

발전소에서 생산된 전력은 송전선로와 배전선로를 통화여 전기사용장소에 공급된다. 한국전력공사 내부 규정인 용지매수규정에 의하면, 전선로용지란 특별고압 가공전선 아래의 토지를 지칭하는 말로서 전선로용지의 철탑이나 전주의 부지로 활용되어 토지소유자의 지상부분사용이 전면○ ○되는 지 지물용지와 단순히 전선이 통과하는 아래로 일정한 범위내에서 토지소유자의 사용·수익이 허용되는 선하지로 나누어진다. 

즉, 선하지란 전선로용지 중 전주·철탑이 설치되어있는 토지(지적물용지)를 제외한 토지로 전선이 통과하는 토지만을 의미한다. 

나. 선하지의 분류 

선하지는 당해 토지의 이용상황에 따라 농지, 임지, 택지, 택지예정지로 분류할 수 있으며, 선하지를 통과하는 전선의 전압에 따라, 저압·고압·특별고압 선하지로 나누어진다[전기설비기술기준에관한규칙 제3조제1항]. 

<표 1-19> 선하지의 분류

다. 조사 업무 

- 토지의 지상공간에 고압선 등이 통과하고 있는 토지 및 송전철탑이 설치된 토지에 대하여는 다음의 사항을 조사한다. 

▶ 조사사항 

ㆍ통과전압의 종별 및 송전선의 높이 

ㆍ선하지부분의 면적 및 획지내에서의 통과위치 

ㆍ구분지상권의 설정유무 

ㆍ기타 사항 

- 선하지는 관리청으로부터 자료를 제공받아 용지도상에 그 저촉구간(선로)과 철탑 등의 위치를 표시하고 목록을 작성한다. 

라. 보상기준[토지보상평가지침 제46조의2] 

11. 개간비

가. 개간의 개념 

국가 또는 지방자치단체 소유의 토지에 대하여 개간을 행한 경우에는 지상물 및 개간된 토지와는 별도로 개간에 소요된 비용만을 따로 평가하여 보상의 대상으로 하고 있다. 여기서 국가 또는 지방자치단체 소유의 토지라 함은 국유 또는 지방자치단체 소유의 하천부지·도로부지·공유수면·임야·전·답 또는 과수원 등으로 전환·이용하게 된 토지를 개간지라 한다. 

이때 개간은 협의의 개간 뿐 아니라 매립·간척 그밖에 이에 준하는 행위를 포함하는 광의의 개간을 의미한다.[공특법 시행규칙 제9조]. 협의의 개간은 쓸모없는 땅을 전답으로 만드는 것을 말하며, 매립은 물이 고인 땅을 물높이 위까지 메워서 이용하기 좋은 땅으로 만드는 것을 말하고, 간척은 호수·하천·바닷가에서 둑을 쌓아 물이 못들어 오도록 하여 주위의 물높이 아래로 이용하게 만드는 것을 말한다. 즉, 광의의 개간이라 함은 협의의 개간·매립·간척·기타 토지의 이용가치를 높이는 모든 토지형질변경행위를 가리키는 것이다. 

다만 관계법령에 의하여 인가나 허가 등을 받지 않고 행한 행위는 여기에 포함되지 않으며, 농업용 토지로의 개간에 한정되지 않고 토지의 증가를 가져오는 모든 개량행위가 포함된다고 보아 대지·잡종지 등으로 조성된 토지도 적법하게 조성된 것이면 그 조성에 소요된 비용을 보상의 대상으로 한다. 

나. 보상여부의 판정] 

▶ 보상대상(원칙) : 국가 또는 지자체 소유의 토지에 대하여 관계법령에 의한 허가 등을 받고 개간한 경우에는 개간비를 보상한다[공특법시행규칙 제9조제1항]. 

- 시점상의 예외 : '95. 1. 7 이전에 공공사업시행지구에 편입된 경우 무허가 개간 토지 등에 대하여는 개간비 보상의 대상이 된다[공특법시행규칙 부칙 제4항]. 

- 공유수면의 매립시 : 면허를 얻어 공유수면을 매립한 경우에는 당연히 매립비보상을 받는다. 그러나 공유수면을 면허 없이 매립하여 전·답 또는 대로 이용하고 있는 경우에는 원상회복 또는 국유화 조치를 취하도록 하고 있으므로 매립비보상의 대상이 될 수 없다[공유수면매립법 제35조]. 

- 보상대상자 : 점용허가를 받아 개간하여 점유하고 있는 자이며, 보상 당시 계속하여 점용허가를 받아 경작하고 있을 경우 개간비 지급 대상임[토정58342-557 : 1998.4.29] 

- 사유지에 대한 적용여부 : 국가 또는 지자체의 소유토지에 한하므로 사유지에 대하여 적용이 불가하다[토관58342-1279 : 1999.10.13] 

- 토지를 개간하지 않고(형질변경 없이) 지장물만은 철거하는 것은 개간으로 볼 수 없다[토관58342-921 : 1999.8.19]. 

- 개간비는 개간을 한 자가 보상당시 사실상 점유하고 있는 경우에만 지급하는 것이므로 개간을 하지 아니한 자는 보상대상에 해당되지 아니한다[토관58342-1682 : 2001.11.16] 

- 적법하게 점용허가를 받아 개간하여 경작하고 있는 경우에는 당해 토지의 지목이 전·답으로 변경된 것과는 무관하게 개간비 보상대상에 해당된다[토정58730-700 : 1995. 5.11]. 

다. 조사 업무 

- 국가 또는 지자체 소유의 토지를 제3자가 초지·과수원 기타 농경지 등을 조성할 목적으로 개간(매립, 간척 포함)을 행한 토지에 대하여는 당해 토지의 관리청에 개간허가 등의 유무와 점용기간 등 구체적인 허가조건 등을 조회하고 실제 개간내역(면적·규모 등)을 조사한다. 

- 개간비는 개간을 행한 자가 조사(보상)당시에도 실제 점용하고 있는 경우에만 보상하며, 다음의 경우에는 보상대상에서 제외하므로 이와 관련된 사실관계 및 자료 등을 충분히 조사한다. 

▶ 보상대상에서 제외되는 경우 

ㆍ관계법령에 의한 허가, 인가 등을 받아야 함에도 허가, 인가 등을 받지 아니하고 개간한 경우. 다만 공특법시행규직 부칙('95 .1. 7) 시행당시 공공사업지구에 편입된 무허가 개간토지에 대하여는 종전의 규정에 의거 개간비를 지급하므로 개간시기 및 편입시기를 조사한다. 

ㆍ타인에게 양도 또는 점유를 상실하거나 경제성 결여 등의 사유로 사업지구 편입당시 이미 개간을 행한 자가 실제로 점용하고 있지 아니한 경우[토정58342-6 : 1998.1.6]. 

ㆍ인허가조건대로 이용하고 있지 않거나 인허가조건대로 준공검사 등을 하지 아니한 경우 

ㆍ인허가시 언제든지 허가를 취소하고 무상으로 원상복구하기로 허가한 경우 또는 보상을 하지 않는다는 조건의 부관부 허가의 경우[토정58307-1221 : 1995.8.22] 

- 개간허가 등을 득한 경우라 하더라도 개간허가면적을 초과하여 경작하는 면적과 허가면적중에서 실제 경작을 하지 아니하고 있는 면적에 대하여는 개간비지급대상 면적에서 제외한다. 

라. 보상기준[토지보상평가지침 제50조] 

12. 잔여지

가. 개념 

잔여지라 함은 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 중 일부만이 공사업에 제공되어 그 잔여토지가 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우의 토지[공특법 제4조제6항 및 수용법제48조제1항]를 말한다. 이러한 잔여지에 대한 보상은 보통의 수용과는 달리 토지소유자의 청구에 의한다. 

나. 잔여지의 요건 

ㆍ동일소유자에 속하는 일단의 토지 중 편입되고 남는 토지이어야 한다. ㆍ종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하여야 한다. 잔여지가격이 하락하였을 때에도 포함된다. 

다. 잔여지의 판단 

1) 판단주체 

토지소유자가 잔여지의 매수나 수용을 청구하면 사업시행자는 직접 잔여지에 해당하는지 여부를 판단하거나 보상심의위원회의 심의를 거쳐 판단할수도 있다. 따라서 잔여지 판단의 최종적인 주체는 사업시행자가 되며, 사업시행자는 토지소유자가 매수청구한 토지를 잔여지로 인정하는 경우에는 매수조치하고, 잔여지의 여부 판단이 곤란한 경우에는 보상심의위원회에 상정한 후 심의를 받아 최종적으로 잔여지에 해당하는지 여부를 판단할 수 있다[손실보상및수용업무처리규정 제12조제1항]. 

2) 유형별 판단[손실보상및수용업무처리규정 제11조] 

- 대지로서 토지형상, 면적 등 기타 사유로 인하여 사실상 대지로 이용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 토지 

- 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형하여 영농이 현저히 곤란하다고 인정되는 토지 

- 도로의 건설 등으로 교통이 두절되거나 사용 또는 경작이 불가능하게 된 토지 

- 기타 위에 준하는 정도의 이용장애 사유가 인정되는 토지 

3) 잔여지 판단의 구체적인 경우 

가) 잔여지로 볼 수 있는 경우 

다음에 해당하는 사항은 건설교통부의 유권해석상 사업시행자의 판단에 맡겨지고 있으며, 사업시행자가 직접 판단하기 곤란한 경우에는 보상심의위원회의 심의를 거쳐 잔여지에 잔여지에 해당하는지 여부를 판단할 수도 있다. 

- 목장의 중앙을 도로가 지나감으로써 남은 토지를 종래의 목적으로 이용하기 어려운 경우[토정 58342-1674 : 1998. 10. 19] 

- 국도확장공사에 도로변의 휴게소가 편입되고 남은 잔여지가 도로와의 높이차이 등으로 종래 휴게소 용도로의 이용이 어려운 경우[토정58342-1489 : 1998. 9. 16] 

- 대지가 도로에 편입되어 잔여토지를 대지로 활용하기 어려운 경우[토정58342-308 : 1999. 3. 27] 

- 잔여지부분이, 공부상 지목(답)과 달리 도로로 사용되고 있는 잔여지 보상을 청구한 경우[토정 58307-327 : 1996. 3. 9] 

나) 잔여지로 볼 수 없는 경우 

건설교통부의 유권해석에서는 다음에 해당하는 사항은 잔여지에 해당하지 않는 것으로 보고 있다. 이를 몇가지 정리하면 다음과 같다. 

- 도시계획도로에 저촉된다는 것은 잔여지 매수사유로 되지 않는다.[토정 58342-970 : 1998. 6. 19]. 

- 임야는 원칙적으로 잔여지매수대상으로 인정하기 어렵다.[토정 58307-412 : 1997. 3. 3]. 

- 토지소유의 형태가 공유라는 이유만으로는 잔여지에 대한 판단기준으로 삼기 어렵다[토정 58342-1644 : 1996. 12. 23]. 

- 편입되고 남은 토지를 다른 공공사업의 잔여지로 인정할 수 없다.[토정58307-952 : 1995. 7. 3]. 

- 단순히 국도와 접속된 부분이 편입되어 도로가 없다는 사유만으로는 잔여지로 볼 수 없다[토정 58307-597 : 1993. 4. 15]. 

- 이용상황이 불법인 경우 이를 고려하지 아니하고 잔여지를 판단하여야 한다[토정 58342-523 : 2004. 4. 9]. 

라. 조사 업무 

잔여지는 토지소유자의 청구가 있을 때에 매수할 수 있는 것이므로 매수 청구가 있은 때에 조사를 할 수 있으나, 기본조사시에 매수 청구가 예상되는 잔여지인 경우에는 잔여지의 위치, 형상, 면적, 이용상황, 편입되는 토지와의 관계 등을 조사하고 그 이후 매수 청구가 있을 때에는 다시 위 사항을 확인 또는 조사한다. 

마. 잔여지 보상절차 

1) 공특법상 잔여지매수청구 

공특법상 잔여지 매수청구는 계약체결 기간내에 사업시행자에게 하여야 한다. 그러나 토지소유자의 매수청구가 있다고 하여 반드시 사업시행자가 매수하여야 하는 것이 아니며, 매수 여부는 사업시행자가 종래의 목적대로 사용이 가능한지 여부에 따라 결정된다. 

매수청구의 기간에 대하여 공특법상 별도의 규정이 없으나 토지수용법의 규정내용을 유추적용하면 양당사자간에 협의성립이 있기 전까지 하여야 할 것이며, 일단의 토지중 일부에 대하여 보상계약을 체결하고 보상금 지급이 완료되었다면 손실보상이 종료된 것으로 보아 매수청구를 할 수 없다. 

2) 토지수용법상 잔여지매수청구 

토지수용법상 잔여지에 대한 매수청구는 사업인정고시 후 협의성립 즉 재결신청전에 토지소유자가 기업자에 대하여 행하는 것이며, 토지소유자의 매수청구가 있다고 하여 반드시 기업자가 매수하여야 하는 것이 아니며 기업자가 매수여부를 결정한다. 

기업자가 토지소유자의 잔여지매수청구에 의해 잔여지를 협의취득하는 경우 그 잔여지에 대하여는 수용법제14조의 규정에 의한 사업인정 및 수용법제16조의 규정에 의한 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다[수용법 제48조]. 

3) 토지수용법상 잔여지수용청구 

토지수용법상 잔여지수용청구는 토지소유자의 잔여지매수청구가 기업자에 의해서 받아들여지지 않는 경우에 한하되 토지소유자는 잔여지만을 별도로 수용대상으로 할 수 없고 일단의 토지 전부의 수용을 관할 토지수용위원회에 재결이 있기 전까지 청구하여야 한다. 

잔여지 수용청구권자는 수용재결 당시의 소유권자가 되고 수용재결 이후 일단의 토지에 대한 소유권을 취득한 자는 잔여지수용청구권이 없다. 

토지소유자의 잔여지수용청구에 의해 잔여지를 수용하는 경우 그 잔여지에 대하여는 수용법제14조의 규정에 의한 사업인정 및 수용법제16조의 규정에 의한 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다. 

⊙[대법원 1992. 11. 27 선고 91누10688판결] 

종전 소유자가 아닌 자가 잔여지를 수용청구하기 위하여는 수용재결 이전에 일단의 토지에 대한 소유권을 취득하여야 한다. 

4) 불복 

피수용자의 잔여지수용청구가 재결에서 받아들여지지 않아 불복하는 경우 토지수용법은 명시적 규정을 두고 있지는 않으나 수용법제73조 및 제75조의2 규정을 준용하여 이의신청 및 행정소송을 제기할 수 있다. 또한 판례는 수용재결에 대한 이의신청에서 보상액산정에 관하여만 다투고 잔여지수용청구를 기각한 부분에 대하여 명시적인 불복을 하지 아니하였더라도 행정소송에서 이를 다툴 수 있다고 판시하고 있다[대법원 1995. 9. 15 선고 93누20627판결]. 

가) 이의신청 

잔여지수용청구권은 수용할 토지의 범위와 보상액을 결정할 수 있는 토지수용위원회에 대하여 보상가액을 다투는 방법에 의해서도 행사할 수 있으므로 이의신청의절차에 의해서도 잔여지의 수용청구가 가능하다고 본다. 따라서 관할 토지수용위원회의 수용재결에 불복하는 경우에는 재결시 정본을 송달받은 날로부터 1월이내에 이의신청을 제기할 수 있다. 

나) 행정소송(보상금 증감에 관한 소송) 

토지수용법상 행정소송은 취소소송과 보상금 증감에 관한 소송이 가능하나 이 경우에는 위법성 여부를 따지는 것이 아니므로 보상금 증감에 관한 소송으로 다투어야 한다. 

토지소유자는 잔여지수용청구권을 행사하였으나 수용재결 및 이의재결에서 받아들여지지 않아 보상액에 대한 결정이 없다거나 이의재결에서 정한 보상금액에 불복하고자 하는 경우 및 이의신청에서 보상액산정부분만 판단하고 잔여지수용청구를 기각한 부분에 대하여 명시적인 불복을 하지 아니하였더라도 이의재결서 정본을 송달받은 날로부터 1월이내에 행정소송을 제기하여 다툴 수 있다.

바. 보상기준[토지보상평가지침 제53조, 제54조1 

13. 기타의 토지

가. 염전 

1) 개념 

염관리법상 염전이라 함은 염을 제조하기 위하여 바닷물을 농축하는 자연증발지를 가진 지면을 말한다[염관리법 제2조]. 또한 지적법상 염전이라함은 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하는 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속부속물의 부지라고 정의하고 있다[지적법시행령 제6조제7호]. 그러나 염전은 천일제염을 위해 인위적으로 저류시설·증발시설 및 부대시설을 갖춘 토지만을 말하고, 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 만드는 제조공장 시설의 부지는 제외된다. 

염전은 지적법상 토지의 일종이다. 따라서 염전 위에는 건물·구축물 등의 정착물이나 기계·기구 등 시설물의 설치도 가능하다. 염전은 인위적으로 설치된 저류시설·증발시설 및 그 부대시설을 요건으로 하고, 이러한 시설이 없거나 그 시설이 전혀 제염기능을 할 수 없는 상태인 때에는 이를 염전이라 할 수 없다. 

2) 염전의 개발과 염제조업의 허가 

염전을 개발하거나 염전에서 염 또는 함수를 제조하고자 하는 자 또는 염을 재제(再製)하거나 가공하는 자는 산업자원부장관의 허가를 받아야 한다[염관리법 제3조]. 따라서 염전에서 염생산업을 영위하려면 염관리법에 의하여 염전의 개발허가와 염제조업의 허가가 동시에 필요하다. 염전의 소유자와 염제조업의 허가를 동시에 받은 자가 대부분이지만 서로 각기 다른 경우가 있으므로 보상업무수행시 유의하여야 한다. 

3) 조사업무 

염전에 대한 등기부등본 및 토지대장·지적도와 염전개발 및 염제조업 허가증 등을 확인한다. 

4) 평가기준 

염전의 평가기준은 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 수익환원법에 의할 수 있다[감정평가에 관한규칙 제19조]. 

나. 소유권 이외의 권리의 목적이 되고 있는 토지 

소유권 이외의 권리가 설정된 토지라 함은 이용권인 용익물권 즉, 지상권·지역권·전세권과 채권인 임차권 그리고 담보물권인 저당권 등 권리가 설정된 토지를 말한다. 

이때 소유권 이외의 권리에는 사용대차의 경우를 포함하되, 점유는 이때의 권리로 보지 아니한다. 

권리가 설정된 토지의 경우 토지소유자에게 권리소멸 후 보상금 수령이 가능하다는 것을 알려주는 것이 좋다. 

다. 묘지 

1) 개념 

묘지라 함은 사람의 시체나 유골이 매장된 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지, 다만 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다[지적법시행령 제6조제23호]. 

2) 보상기준(☞ 조사방법은 제2장 분묘이장비 참조) 

지적공부상의 지목(전, 임)에 불구하고 사실상의 묘지로 이용되고 있는 토지에 대한 평가는 그 묘지가 위치한 인근지역에 있는 토지의 표준적인 이용상황을 기준으로 하되, 당해 분묘가 없는 상태를 상정하여 평가한다[토지보상평가지침 제45조]. 그리고 분묘설치를 위해 시설한 석축 등은 이미 묘지에 화체되어 평가가격에 고려되었으므로 이에 대한 설치비용은 별도로 보상대상이 되지 아니하나, 그 외의 석축·잔디 등의 특수시설을 한 묘지는 이를 공작물로 보고 별도로 평가하여 보상할 수도 있을 것이다. 

라. 토지사용료 

1) 개념 

공공사업 시행을 원인으로 타인의 토지를 사용하게 되는 경우에는 당해토지의 소유권을 완전히 취득하는 정도에는 이르지 많으나 결국 소유권의 행사에 제한을 주게 되므로 이에 대한 보상으로 사용료를 지급하여야 한다. 

이때 토지의 사용료 보상범위는 토지의 입체적 소유권 개념에 기초하여 단지 지표상의 토지사용만이 대상이 되는 것이 아니라 토지의 지상 및 지하부분의 사용을 포함하게 된다. 

2) 사용의 태양 

공공사업의 시행을 위하여 타인의 토지를 사용할 수 있는 권원의 근거는 토지수용법상 재결을 통한 경우와 도시철도법에 의한 구분지상권을 설정하여 사용하는 경우가 있다. 

3) 보상기준[토지보상평가지침 제49조] 

마. 전주·철탑 등의 설치를 위한 토지 

1) 개념 

전주·철탑 등의 설치를 위해 필요한 토지를 한전 용지매수규정에서는 "지지물 용지"라 하며 철탑, 철주, 철근콘크리트주, 목주 또는 이와 유사한 시설물을 지지 또는 보호하기 위하여 필요한 토지를 말한다고 규정하고 있다. 따라서 전선이 지나는 부지, 즉 선하지는 위 전주·철탑 등의 설치를 위한 토지에 포함되지 아니한다. 토지보상평가지침 제46조에서도 선하지 부분은 전주·철탑 등의 설치를 위한 토지에 포함되지 아니함을 밝히고 있다. 

2) 조사사항 

관리청 등으로부터 자료를 제공받아 용지도상에 표시하고 그 설치면적, 지상권 설정여부 및 내용 등을 조사한다. 

3) 보상기준[토지보상평가지침 제46조] 

14. 농지 및 산림의 전용업무

가. 농지전용 업무 

1) 농지전용의 의의 

농지의 전용이라 함은 농지를 농작물의 경작·다년성식물의 재배등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적에 사용하는 것을 말한다[농지법 제2조제9호]. 

다만, 농지에 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스·수경재배시설 및 그 부속시설(보일러실, 작업장 등 농작물 재배용 시설내 또는 그 시설과 연접하여 설치하는 부속시설)의 설치행위와 농지에 부속한 농막(숙식에 제공되는 관리사는 제외됨) 또는 간이 퇴비장 설치 행위는 농지의 전용행위가 아니라 농지의 이용행위이다. 

2) 농지전용허가 및 신고 

가) 허가 

농지를 전용하고자 하는 자는 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관의 허가를 받아야 한다. 그러나 다음의 경우에는 전용허가를 받지 않고 농지를 전용할 수 있다. 

<표 1-20> 농지전용허가 없이 농지를 전용할 수 있는 경우 [농지법 제36조제1항각호]

나) 신고 

농지를 전용하고자 하는 목적이 다음 시설의 부지로 이용하고자 할 때는 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 신고하고 전용할 수 있다. 신고한 사항을 변경하고자 하는 경우에도 같으며, 이때에는 별도로 전용허가나 협의를 거칠 필요가 없이 농지를 전용할 수 있다. 

- 농업인주택, 농업용시설, 농수산물유통·가공시설 

- 어린이놀이터·마을회관 등 농업인의 공동생활 편익시설 

- 농수산관련 연구시설과 양어장·양식장 등 어업용시설 

3) 농지전용 협의 

주무부장관 또는 지방자치단체의 장은 다음에 해당하는 경우에는 농림부장관과 미리 농지의 전용에 관한 협의를 하여야 한다[농지법 제36조제2항]. 

- 도시계획법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 도시계획구역 안에 주거지역·상업지역·공업지역 또는 도시계획시설을 지정 또는 결정할 때에 당해 지역 또는 시설예정지 안에 농지가 포함되어 있는 경우. 다만, 이미 지정된 주거지역·상업지역·공업지역을 다른 지역으로 변경하거나 이미 지정된 주거지역·상업지역·공업지역에 도시계획시설을 결정하는 경우를 제외한다. 

- 도시계획구역 안의 녹지지역·개발제한구역 및 도시개발예정구역 안의 농지에 대하여 도시계획법 제4조의 규정에 의하여 토지형질변경허가를 하는 경우 

4) 농지조성비 

가) 납입대상 

농지조성비의 납입대상은 다음에 해당하는 자를 말하며, 다만 농지법 시행이후 농지의보전및이용에관한법률 제4조제2항의 규정에 의하여 1981년 7월 29일 이전에 협의를 거쳐 주거지역·상업지역·공업지역으로 지정된 지역안의 농지를 전용하는 경우에는 농지조성비 부과대상이 아니다. 

- 제36조제1항의 규정에 의하여 농지전용허가를 받는 자 

- 제36조제2항제1호의 규정에 의하여 농지전용협의를 거친 지역 또는 시설예정지안의 농지(동조동항제1호 단서의 규정에 의하여 협의대상에서 제외되는 농지를 포함한다)를 전용하고자 하는 자 

- 제36조제2항제2호의 규정에 의하여 농지전용협의를 거친 농지를 전용하고 자 하는 자 

- 다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 협의를 거친 농지를 전용하고 자 하는 자 

- 제37조 또는 제45조의 규정에 의하여 농지전용신고를 하고 농지를 전용하고자 하는 자 

나) 농지조성비 부과금액 

(1) 농지조성비 부과금액 산출 요령 

부과금액 = 부과대상농지의 면적(m²)×지목별 농지조성비 고시단가(원/m²)×감면율 적용(해당되는 경우) 

※ 필지별 산출금액을 합산한 금액에 10원 미만의 단수가 있을 때는 이를 절사) 

(2) 농지조성비 고시단가 

농지조성비 단위당 금액은 농림부장관이 경지정리가 시행된 논, 용수개발이 시행된 논, 경지정리와 용수개발이 모두 시행된 논, 밭경지정리가 시행된 밭, 기타 농지로 구분하여 결정·고시한다. 

<표 1-21> 2002. 1. ○. 시행 농지조성비 고시단가

(3) 농지조성비의 감면 

▶ 농지조성비 감면요건. 

ㆍ국가 또는 지방자치단체가 공용 또는 공공용의 목적으로 농지를 전용하는 경우 

ㆍ대통령령이 정하는 중요산업시설을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우 

ㆍ농지법 제37조(농지의 전용신고)제1항 각호의 규정에 의한 시설 기타 대통령령이 정하는 시설을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우 

나. 산림전용업무 

1) 산림전용의 의의 

산림의 전용은 보전임지의 전용을 뜻한다. 즉 보전임지(생산임지, 공익임지)를 준보전임지의 용도로 이용하는 것을 말한다. 보전임지를 전용할 수 있는 경우로는 산림청장의 허가를 받거나 산림청장과 협의한 경우 및 전용허가를 받지 않고 임의전용하는 경우로 세분된다. 

2) 허가에 의한 전용 

가) 생산임지의 전용허가대상 

- 농업인·임업인 또는 어업인(농업인 등) 또는 농림수산물의 생산자 단체가 다음의 시설을 설치하는 경우 

- 농림어업용 시설로서 부지면적 1만제곱미터 미만의 시설. 다만 농림어업용 시설중 축산업용 시설의 경우에는 부지면적 3만제곱미터 미만의 시설 

- 진입로 등 농림어업용 시설의 부대시설 

- 농업인 등이 부지면적 1천500제곱미터 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우 

- 광업법 제47조의 규정에 의하여 체광계획인가를 받은 자가 채광계획인가구역안에서 광물채굴에 필요한 건축물등 지목변경이 수반되는 시설을 설치하는 경우 

- 산림소유자가 산림경영을 위하여 필요한 부지면적 3천제곱미터 미만의 관리사 기타 이와 유사한 시설을 설치하는 경우 

- 부지면적 1만제곱미터 미만의 목재를 가공하는 시설을 설치하는 경우 

- 기존 공장부지면적의 100퍼센트 이하의 범위안에서 특정유해물질을 배출하지 아니하는 공장을 증설하는 경우 

- 부지면적 1만제곱미터 미만의 사회복지시설·병원·근로자복지시설·농어촌휴양지시설 또는 부지면적 3만제곱미터 미만의 직업훈련시설을 설치하는 경우 

- 종교시설을 신축·개축 또는 증축하는 경우 

- 기술개발촉진법 제7조제1항제2호의 규정에 의한 기업부설연구소로서 과학기술부장관이 추천하는 시설을 설치하는 경우 

- 특정인구기관육성법에 의한 특정연구기관과 특별법에 의하여 설립된 연구기관이 교육 또는 연구목적을 위한 시설을 설치하는 경우 

- 장사등에관한법률 제13조의 규정에 의한 묘지의 설치를 위하여 필요한 경우 

- 과학기술혁신을위한특별법 제4조제2항의 규정에 의하여 국가과학기술위원회에서 의결한 연구개발사업중 우주항공기술개발과 관련된 시설을 설치하는 경우 

- 기타 생산임지의 지정목적달성에 지장을 주지 아니하는 범위안에서 농림부령이 정하는 경미한 시설을 설치하는 경우 

나) 공익임지의 전용허가대상 

- 농업인 등이 부지면적 1만제곱미터미만의 농림어업용 시설 및 진입로 등 부대시설을 설치하는 경우 

- 농업인 등이 부지면적 1천500제곱미터미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우 

- 종교시설을 신축·개축 또는 증축하는 경우 

- 폐기물처리시설을 설치하는 경우 

- 국토이용관리법시행령 제7조의 규정에 의한 수산자원보전지구에서 동법시행령 제17조의 규정에 의한 시설·건축물 기타의 공작물을 설치하는 경우 

- 산림소유자가 산림경영을 위하여 필요한 부지면적 200제곱미터미만의관리사 기타 이와 유사한 시설을 설치하는 경우 

- 전기사업법에 의하여 전기사업자가 송·배전시설을 설치하는 경우 

- 전기통신사업법에 의한 기간통신사업을 위하여 필요한 경우 

- 지하자원의 개발 또는 석재의 채취를 위한 시추시설 및 목적사업을 수행하기 위한 진입로·현장사무소 등의 부대시설로서 농림부령이 정하는 기간동안 일시 전용하는 경우 

- 장사등에관한법률 제14조의 규정에 의하여 신고한 화장장·납골시설의 설치를 위하여 필요한 경우 

- 과학기술혁신을위한특별법 제4조제2항의 규정에 의하여 국가과학기술위원회에서 의결한 연구개발사업중 우주항공기술개발과 관련된 시설을 설치하는 경우 

- 기타 공익임지의 지정목적 달성을 해하지 아니하는 범위안에서 농림부령이 정하는 경미한 시설을 설치하는 경우 

다) 보전임지 전용허가의 의제 

각 개별법에서는 개별법에 의한 각종 계획의 수립·결정·고시·지정 또는 허가·인가·승인 등이 있는 경우에는 산림법에 의한 보전임지의 전용허가 및 산림훼손허가 등을 의제하는 규정을 두고 있으므로 산림법에 의한 보전임지의 전용 등이 의제되는 허가 등이 있는 경우에는 별도로 산림법에 의한 보전임지의 전용허가 없이 보전임지의 전용이 가능하다. 

3) 협의에 의한 전용 

보전임지를 전용하기 위해서는 허가권자의 전용허가를 받아야 하나 관계행정기관의 장이 보전임지를 다른 법률의 규정에 의하여 보전임지외의 용도로 이용하기 위한 지역·지구·구역 등으로 지정 또는 결정하거나 허가·인가등의 처분을 하고자 할 때에는 미리 산림청장과 협의하여야 한다. 

즉, 다른 법률에 의하여 보전임지를 특정목적으로 이용 또는 개발하기 위하여 관계행정기관의 장과 협의하도록 규정하고 있는 경우 및 다른 법률에 의하여 보전임지를 특정목적으로 보전하기 위한 지역·지구 및 구역 등으로 지정 또는 결정하고자 하는 경우에는 산림청장과의 협의로 전용허가를 갈음할 수 있다. 

4) 보전임지의 임의전용 

가) 생산임지를 전용할 수 있는 경우 

- 산림법 제18조제3항의 규정에 의하여 관계행정기관의 장이 산림청장과 협의한 경우 

- 산림소유자가 산림경영을 위하여 필요한 부지면적 200제곱미터미만의 관리사 기타 이와 유사한 시설을 설치하는 경우 

- 전기사업법에 의하여 전기사업자가 송·배전시설을 설치하는 경우 

- 전기통신사업법에 의한 기간통신사업을 위하여 필요한 경우 

- 다음에 해당하는 시설로서 농림부령이 정하는 기간동안 일시 전용하는 경우(농림부령이 정하는 기간이라 함은 3년 이내의 기간을 말한다. 다만, 목적사업을 수행하기 위한 부대시설은 목적사업의 시행을 위하여 필요한 기간을 말한다. 

- 지하자원의 개발 또는 석재의 채취를 위한 시추시설(이 경우 지하자원이라 함은 지하수, 광물, 샘물, 온천을 말한다.) 

- 목적사업을 수행하기 위한 진입로 현장사무소 등의 부대시설 

- 장사등에관한법률 제14조에 의하여 신고한 화장장·납골시설의 설치를 위하여 필요한 경우 

나) 공익임지를 전용할 수 있는 경우 

- 산림법 제18조 제3항의 규정에 의하여 관계행정기관의 장이 산림청장과 협의한 경우 

5) 대체조림비 

가) 부과대상 

- 보전임지 전용허가를 받고자 하거나 협의를 거쳐 인가·허가 등의 처분을 받고자 하는 자(이 경우 산림법 제18조제5항의 규정에 산림의 형질변경허가를 받은 것으로 보게 될 면적에 한한다) 

- 산림형질변경허가를 받고자 하는 자 또는 산림법 제90조제5항의 규정에 의하여 산림형질변경을 신고하는 자 

- 다른 법률의 규정에 의하여 산림의 형질변경허가가 의제되거나 배제되는 행정처분을 받고자 하는 자 

나) 부과기준 면적 

- 보전임지 진용허가를 받고자 하거나 협의를 거쳐 인가·허가 등의 처분을 받고자 하는 경우 : 산림의 형질변경허가를 받은 것으로 보는 면적 

- 산림형질변경허가를 받고자 하거나 신고하고 형질변경을 하는 경우 : 산림의 형질변경허가를 받고자 하는 면적 또는 신고하는 면적 

- 다른 법률의 규정에 의하여 산림의 형질변경허가가 의제되거나 배제되는 행정처분을 받고자 하는 경우 : 산림의 형질변경허가가 의제되거나 배제되는 행정처분을 받고자 하는 면적 중 형질변경을 위한 계획이 확정된 면적 

다) 부과금액 

대체조림비는 장기수(잣나무 대묘를 기준으로 한다)의 조림비와 식재후 5년까지의 육림비를 합한 금액을 기준으로 매년 산림청장이 결정·고시한다. 

▶ 조림비와 육림비 

ㆍ조림비 : 잣나무 7년생 묘목금액과 조림공정별로 산출된 비용을 합산한 금액으로 한다. 

ㆍ육림비 : 식재후 5년까지의 무육작업종 실행에 필요한 공정별 비용을 합산한 금액으로 한다. 

(2002.1.1 기준 대체조림비 : 1,270원/m²). 

6) 대체조림비의 감면 

산림법시행령 제24조의2에서는 대체조림비의 감면율을 100% 및 50%로 각각 정하고 있다. 

7) 보전임지의 전용과 준보전임지의 형질변경 

산림법의 규정에 의하면 보전임지를 해제하여 준보전임지로 사용하고자 하는 경우에는 원칙적으로 전용허가를 받아야 한다. 

준보전임지에 대해서는 전용이라는 용어는 없고 준보전임지를 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 따로 산림의 형질변경허가를 받아야 한다. 이와 함께 시장·군수 또는 지방산림관리청장에게 신고하고 산림을 형질변경할 수 있는 경우와 허가 또는 신고없이 산림의 형질변경을 하고 있는 예외를 두고 있다. 

제2장 물건보상업무의 표준화 방안

제1절 물건보상업무의 일반론



1. 물건의 개념

물건은 수용법 제2조제2항제2호에 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요로 하는 입목, 건물 기타 토지에 정착한 물건으로 규정하고 있으며 공특법제2조제1호에서는 토지에 정착한 물건으로 규정하고 있어 건물·입목 등을 포함한 토지의 정착물을 의미하는 개념으로 이해할 수 있다. 



2. 용어의 정리

건물 또는 건축물을 어떻게 정의하는가는 손실보상 관계법령에서 정하는 정착물 중 어느 부분까지를 건물 또는 건축물의 범위로 볼 것인가와 밀접한 관련이 있으며, 건축물과 공작물을 구분하는 것은 이주대책, 주거용 건물의 보상특례, 재편입 주거용 건물의 가산보상 및 주거비·주거대책비 등 보상대상의 기준이 되므로 매우 중요하다고 할 것이다. 

가. 건축 및 건축물 

1) 건축법상 건축물의 의의 

건축법 제2조제 항제2호에 의하면 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 기타 대통령령이 정하는 것을 건축물로 규정하고 있다. 

즉 건축법상 건축물에 해당하기 위한 요건을 정리해 보면, ① 토지에 정착하여야 할 것 ② 인공의 힘이 가해진 공작물일 것 ③ 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽으로 이루어져 있어야 할 것을 그 요건으로 하며 앞의 ③에 부수되는 시설물이거나 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등도 건축물의 범위에 포함시키고 있다. 

따라서, 토지에 정착하지 아니하면 건축물의 형태를 갖추더라도 건축물로 볼 수 없으므로 수상건축물의 경우 기초를 지반에 두는 경우에는 건축물에 해당하나 물위에 떠있는 경우에는 건축물에 해당하지 아니한다. 

그런데, 위 건축법 제2조제1항제2호 건축물의 정의 중 "토지에 정착한다."는 의미에 대해 관련 법령에서 이에 대한 해석이나 규정을 두고 있지 않은 바, 공작물이 토지와 어느 정도의 밀접한 관계를 유지하는 경우 토지에 정착한 것으로 볼 것인지에 대한 기준이 제시되지 못하고 있으므로, 관계부처의 유권해석에 의존할 수밖에 없다. 

이에대해 대법원 판례[대법원 1991.6.11 선고 91도945 판결]는 건축법 제2조제1항제2호 건축물의 요건으로 토지에 정착하여야 한다는 의미의 해석에 있어 "실질적, 임의적 이동이 불가하거나, 이동이 가능하다 하더라도 실질적 이동의 실익이 없어서 상당한 기간 현저한 이동이 추정되지 아니한 상태"를 "토지에 정착"한 것으로 보고 있다. 

2) 공특법 및 토지수용법상 건물/건축물 

공특법 및 토지수용법에서는 대부분 건물이라는 용어를 사용하나, 공특법행령 제2조의10제5항 및 동법시행령 제5조제5항에서는 "건축물"이라는 용어를 사용하고 있다. 

이는 직접 건축법상의 관련 규정을 준용할 필요가 있는 조항에서 그 의미를 보다 명확히 하기 위해 건축법상의 용어 정의인 건축물 이라는 용어를 사용하는 것으로 보여진다. 

즉, 공특법과 토지수용법상의 건축 및 건축물은 그 의미가 다를 이유가 전혀 없을 뿐만 아니라, 건축물이라는 용어를 사용하는 공특법 일부 조항에서도 건물과 건축물을 구분할 하등의 이유를 발견할 수 없으므로(통상적으로 말하는 건물과 같은 의미임) 공특법 및 토지수용법상의 건물과 건축물의 용어는 상호 동일한 것으로 보여진다. 

나. 공작물 및 구축물 

건축법 제2조제1항제2호에서, 건축물이라 함은 "토지에 정착하는 공작물중" 이라고 표현하고 있는 바, 건축법상으로는 공작물이 건축물을 포함하는 것으로 볼 수 있으나, 손실보상에 관한 일반법적인 지위에 있는 공특법에서는 건물과 공작물의 평가를 구분하여 규정하고 있는 바, 손실보상과 관련한 공작물의 범위는 건축물을 제외한 것으로 이해하여야 할 것이다. 

한편, 수용법 제18조의2제2항에서는 "사업인정의 고시가 있은 후에는 고시된 토지에 공작물의 신축·개축·증축 또는 대수선을 하거나 물건을 부가 또는 증치하고자 하는 자는 미리 도지사의 허가를 얻어야 한다"라고 규정하고 있는 바, 동 규정에 의하면 건축법의 규정과 동일하게 공작물이 건물을 포함하는 것으로 이해된다. 



3. 건물의 구조

건물의 구조는 건축물대장상의 구조를 기준으로 한다. 다만, 건축물대장이 없는 경우와 현황이 건축물과 다를 경우 다음 분류기준을 참고하여 구분한다. 

<표 2-1> 건물의 구조분류

제2절 물건보상 업무흐름의 표준화



1. 물건협의보상 업무흐름의 표준화

<그림 2-1> 물건 협의보상 업무흐름의 표준화(공특법상 절차)

2. 물건수용보상 업무흐름의 표준화

<그림 2-2> 물건 수용보상 업무흐름의 표준화(토지수용법상 절차)

3. 분묘보상 업무흐름의 표준화

<그림 2-3> 분묘보상 업무흐름의 표준화

4. 전기·통신 등 공공시설보상 업무흐름의 표준화

<그림 2-4> 전기·통신 등 공공시설보상 업무흐름의 표준화

5. 문화재보상 업무흐름의 표준화

<그림 2-5> 문화재보상 업무흐름의 표준화

제3절 물건의 보상업무



1. 개요

토지의 정착물인 물건의 보상업무는 제1장에서 설명한 토지보상업무의 단계별 흐름과 같이 진행된다. 따라서 지장물보상업무의 대부분을 차지하는 기본조사방법과 보상기준을 중심으로 보상기준일 현재 사업지구내의 토지에 정착한 건물·공작물·시설·과수·입죽목·농작물 기타 모든 물건에 대하여 적법성 여부와 관계없이 모두 실측·조사함을 원칙으로 한다. 



2. 건물보상업무

가. 기본조사사항 

1) 조사대상 

건축물조사는 건축법 제2조의 규정에 의한 건축물(토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등)을 대상 조사하되 가설건축물·비닐하우스 기타 공작물도 건축물에 준하여 조사한다. 

실제 존치하는 면적을 기준으로 건축물을 보상하되, 수용법 제18조의2의 규정에 의하여 사업인정 고시후 건축된 불법건축물은 보상에서 제외된다[토정58307-459 : 1996. 4. 2 ] 

2) 일반적인 유의사항 

공특법시행령 제2조의10제5항의 규정 후단에 따르면 '건축물·시설 또는 공작물의 면적 또는 규모의 산정은 건축관계법령이 정하는 바에 의한다'라고 규정하고 있다. 

① 건축물의 소재지는 건축물대장이나 소유자의 주민등록 기타 각종 공부상에 등재된 소재지 또는 주소지에 불구하고 지적도나 용지도에 의하여 확인되는 실제 지법으로 기재한다. 건물 등이 수필의 토지에 걸쳐 있는 경우 주된 지번을 대표지번으로 하여 "○○번지 외"로 표기한다. 

한편, 건물 또는 기타 부대시설 등이 사업구역의 일부에 편입되는 경우에는 편입된 부분의 소재지번으로 조사한다. 

② 그 건축물은 1물 1건으로 조사서를 작성함을 원칙으로 하되 복합부동산이거나 부속건축물 등 수개의 건축물이 일단으로 이용되는 건축물에 대하여는 1건의 조사서를 작성할 수 있다. 다만, 공부상 또는 담장 등의 경계로 명확히 구분되거나 실제이용상황이 명확히 구분되는 경우에는 별도로 작성할 수 있다. 또한 아파트·연립주택·다세대주택 및 가구별 구분소유하고 있는 다가구주택에 대하여는 각각의 구분소유물건별로 구분하여 조사한다. 

③ 건축물의 소유자는 조사기준일 현재 등기부상의 소유자로 기록하는 것을 원칙으로 한다. 전세권자 등의 관계인은 이를 모두 조사한다. 미등기 또는 무허가건물 등인 경우에는 건축물대장, 과세대장, 건축허가서 등 정당한 소유자임을 주장하는 자가 제시하는 자료 등을 조사한다. 

④ 건축물의 종류(용도)는 건축목적이나 일시적 이용상황에 불구하고 현실적이고 객관적인 실제이용상황을 조사·기록하되, 일시적으로 이용하고 있는 경우에는 일시적 이용상황 등을 부기한다. 이 경우 2이상의 용도로 겸용하고 있는 경우에는 주용도를 기준으로 기록하되 부수되는 주요 용도 및 용도별 면적 등을 부기한다. 

⑤ 건물에는 주건물, 부속건물(우사,축사, 헛간, 변소, 창고 등), 부대시설(우물, 담장, 물탱크, 분묘, 수도 등), 건축설비(전기, 전화, 난방장치, 소화전, 굴뚝, 수도등)가 있는 바, 일반거래에 있어서는 일체로 거래되는 것이 원칙이나 보상에 있어서는 건축설비를 제외하고는 이를 물건별로 구분평가하는 것이 관행으로 되어 있으므로 기본 조사시 이를 구분 조사하는 것을 원칙으로 한다. 

⑥ 가추부분은 후술하는 방법에 의하여 그 용도를 따로 표시하므로 건축물의 본체에 대한 용도를 표현함에 있어 이와 연결된 가추부분의 용도를 포함한 개념으로 잘못 분류하지 않도록 유의한다. 

⑦ 구조는 주요 구조부와 마감재 등을 조사하며 이 경우 구조, 마감재 등이 혼용된 경우에는 주된 자재를 기준으로 기록하되 혼용된 비율이 같은 정도이면 그중 고가의 자재를 주된 자재로 본다. 

⑧ 건축물의 면적은 공부상의 면적에 불구하고 현지 실측에 의한 실제현황면적을 기준으로 산정하며 주요 구조부로 둘러싸인 부분의 면적산정은 바닥면적으로 하되 가추는 구분하여 조사한다. 다만, 건축물의 일부가 편입되는 경우에는 당해 건축물 전체를 조사하여 전체면적과 편입면적을 구분기재하고 잔여 부분만으로 종래의 용도대로 사용가능한지의 여부 등을 조사한다. 

⑨ 문화재인 건물(☞ 9. 문화재 보상업무 참조) 

- 문화재인 건물의 조사사항은 문화재조사서에 기재한다. 

- 지정문화재로서 건물이 문화재보호법에 의한 문화재이거나 사원, 공공시설일 경우에는 그 내용을 기입하고, 건축년월일과 구조, 건축양식의 특수성 및 단청, 벽면 등을 상세히 조사 기입한다. 

- 준문화재로서 제실, 효자각, 열녀각, 전각 등으로서 문화재에 준하는 건물은 이를 정확히 조사하여 그 내용을 기재하여야 한다. 

⑩ 세대별 가족 및 전세, 셋방조사 

건물조사시 병행하되 조사사항은 기본조사서에 기재한다. 세대별 가족상황은 자가 및 차가별로 하여 가족수, 성별, 직업별, 생활정도, 이주예정지 등을 조사한다. 이때는 조사시 거주하고 있는 자를 조사하되 임시거주자(공사 또는 사업장의 일용인, 잡인부 및 관외거주군인과 그 가족, 여관 장기투숙자 및 하숙인 등을 말한다)는 본조사에서 제외할 수 있다. 

⑪ 세입자가 당해 건축물에 가치증대를 한 경우로서 가치증대부분에 대한 보상금을 구분산출하여 보상하는 것이 합리적이라고 판단되는 경우에는가치증대부분에 대한 규모 및 가치증대비용 등을 조사하고 보상금의 구분산출 및 지급방법 등에 관하여 소유자와 세입자간의 합의서를 청구하도록 한다. 

3) 면적산정 방법 

가) 면적산정 원칙 

건축물의 주된 부분은 "각층의 외벽 또는 외곽 부분의 기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(바닥면적)"으로 그 면적을 산정한다[건축법시행령 제119조제1항제3호]. 

나) 벽, 기둥의 구획이 없는 건축물의 면적산정 

그 지붕의 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다[건축법시행령 제119조제1항제3호제가목]. 

다) 처마의 면적산정 

그 양식이 통상적인 상황보다 현저히 돌출되어 있더라도 이에 구애받지 않고 당해 건축물의 면적은 외벽 또는 기둥중심선에 의하여 바닥면적으로 산정하며, 돌출된 처마가 그 자체로서 미관증대 또는 기능상의 가치를 가질때에는 그 사유와 현황을 기록한다. 

라) 건축물의 노대등의 바닥면적 

건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대등의 난간등의 바깥 부분에 간이화단을 노대등의 면적의 100분의 15이상 설치한 경우에는 기둥 또는 내력벽의 설치여부와 관계없이 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 2미터를 곱한 값)을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다[건축법시행령 제119조제1항제3호제다목]. 

마) 피로티 기타 이와 유사한 구조 

피로티 기타 이와 유사한 구조(벽면적의 2분의1이상이 당해층의 바닥면에서 윗층 바닥아래면까지 공간으로 된 것에 한한다)의 부분은 당해 부분이 공중의 통행 또는 차량의 통행·주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 이를 바닥면적에 산입하지 아니한다[건축법시행령 제119조제1항제3호제라목]. 

바) 기타 

승강기탑·계단탑·장식탑·다락(층고가 1.5미터이하인 것에 한한다).건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝·다스트슈트·설비덕트 기타 이와 유사한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크·기름탱크·냉각탑·정화조 기타 이와 유사한 것의 설치를 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다[건축법시행령 제119조제1항제3호제마목]. 

공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실·어린이놀이터·조경시설의 경우에는 당해 부분의 면적을 바닥면적에 산입하지 아니한다[건축법시행령 제119조제1항제3호제바목]. 

4) 가추의 조사 

가) 가추의 의의 

가추는 독립된 건축물이 아니라 건축물 본체에 달아낸 부분으로서, 본체와 같이 지붕 및 외벽등의 형태를 갖추고 있으나 지붕 또는 외벽 등이 본체의 건축 재질과 다른 경우를 뜻하며, 민법상 부합물의 개념으로 본체와는 구분하여 조사한다. 

특히 가추부분에 대한 독립적인 소유권을 주장하는 경우에 있어서의 사실확인은 원칙적으로 구분소유권이 인정되는 공부상의 등재내용을 기준으로 판단하며, 공공사업의 공고·고시일 이후에 불법적으로 달아 붙였는지의 여부에 대하여도 신중한 조사가 요구된다. 

나) 조사방법 

① 가추의 목록을 따로 작성하는 것은 가추가 접한 주된 건축물과 가추부분의 건축재질이 현저히 다름(외벽 마감이 상이한 경우 포함)으로 인하여 보상단가상의 격차를 두고자 하는데 주 목적이 있으며, 면적산정 방법에 있어서는 주건물과 같다. 

② 보상과정에서 거주공간으로의 확인문제 등 민원과 결부되는 빈도가 매우 높으므로 조서와 평면도상에 그 용도를 반드시 구체적으로 표기하여야 한다. 

예) 가추1(현관) 가추2(방) 가추3(다용도실) 가추4(보일러실) 등 

③ 가추부분도 주거공간으로 이용(방, 거실, 욕실, 서재, 다용도실, 마루, 부엌 등 이사비 지급시 주거면적 산출대상)되고 있을 때에는 건물 소유자 및 그 관계인 별로 주거사항 등을 조사하여야 한다. 

④ 건축물의 지붕과 담장사이에 스레트 등을 얹어 그 아래를 창고용도등으로 사용하는 경우 달아낸 부분이 외벽과 출입문 등의 구조를 갖추고 있다면 그 부분은 가추 또는 창고 등으로 볼 수 있으며, 이때 가추부분의 외벽으로 용도전환된 본래의 담장부분은 담장의 수량에서 제외한다. 

⑤ 처마의 아래부분에 외벽을 설치하고 본체의 내부공간을 넓힌 경우로서 새로 설치한 외벽이 당초 본체의 외벽과 재질이 다른 때에는 지붕을 더 달아내지 않았더라도 늘어난 부분을 가추로 본다. 

5) 차양의 조사 

가) 차양의 의의 

차양은 외벽없이 단순히 햇빛이나 강수 등으로부터 그 아래 부분을 보호할 목적으로 스레트·선라이트·함석·천막 등을 기둥 또는 보·서까래 등에 의해 지지하고 있는 시설을 말한다. 

① 처마에 연결하여 설치한 함석재 등의 물받이와는 그 의미가 구분된다. 

② 차양의 범위는 이를 지탱하는 기둥·받침대·기타 이와 유사한 기능을 하고 있는 지지선 등을 포함하는 것으로 가추의 경우와 구별해야 한다. 

나) 조사방법 

① 2동 이상의 건축물 사이 또는 건축물과 담장 사이 기타 구조물 사이에 스레트 등을 얹어 그 아래를 창고용도 등으로 사용하고 있더라도 외벽과 출입문 등을 갖춘 가추형태가 아니라면 이를 차양으로 보며, 이때 차양을 지지하고 있는 담장 등의 구조물이나 바닥면의 포장 등은 별도의 목록으로 작성한다. 

② 기둥 또는 이와 유사한 구획면 등에 의하여 차양을 따로 지지하고 있지 아니한 경우(본체의 벽면 등에 부착된 형태)로서 그 면적이 1m² 미만이거나 기타 경미한 정도의 것이라면 이를 별도의 물건으로 보지 아니한다. 

③ 차양을 지지하고 있는 기둥사이 또는 차양 아래 일부구간에 비닐·천막·보온덮개 등의 재질로 벽면과 유사한 형상(바람막이)을 갖추고 있더라도 차양으로 본다. 다만, 이와같은 경우에는 가추와의 구별이 어려우므로 구조 및 기능을 비교하여 신중히 결정한다. 

④ 당초 설치된 차양과 유사한 형태의 또다른 차양을 연이어 달아낸 경우도 그 전체를 하나의 물건으로 본다. 

⑤ 달아낸 형태가 아니고 지표면이나 옥상 등에 독립되어 있더라도 그 용도가 햇빛 등을 가리기 위한 가설공작물인 경우에는 이를 차양으로 처리하도록 한다. 단, 조경용 파고라와는 구별해야 한다. 

⑤ 면적산정 방법은 가추의 경우와 달리 그 아래부분의 바닥면적으로 측정하지 않고 차양 자체면적으로 측정하도록 한다. 

6) 비닐하우스 조사 

외벽과 지붕이 구분되지 않는 비닐하우스(주거용·농업용·축산용·작업용·화훼용·점포겸용 등)에 대하여는 그 골조와 덮개의 재질, 기타 내부이용상황 등을 조사한다. 

예) 주거용비닐하우스 - 쇠파이프조 보온덮개지붕 - 50m² 

농업용비닐하우스 - 쇠파이프조 비닐지붕 40m² 

① 비닐하우스 내부에 블럭, 합판, 패널 기타 이와 유사한 재질을 사용하여 칸막이 등의 내벽을 설치하였더라도 이를 비닐하우스로 분류한다. 

② 주거용비닐하우스의 경우에는 가옥에 준하여 조사하되, 그 소유 또는 점유형태가 특이한 사례가 많은 점에 유의해야 하며, 특히 하나의 비닐하우스에 2세대이상 거주할 때에는 현실적인 상황과 객관적인 자료를 토대로 그 소유관계와 임대차관게 등을 상세히 조사해야 한다. 

③ 내부 중앙에 통로가 있는 구조로 다수의 세대가 함께 거주하면서 각자의 거주부분에 대한 자신의 소유권을 주장하는 등 독특한 주거형태의 비닐하우스에 대하여는, 우선 공유로 볼 수 있는지 그 사실관계를 면밀히 파악해야 하며, 공유관계임이 명백히 확인되면 가옥의 경우와 같이 소유자란에 공유자 명단을 모두 부기한다. 

④ 주된 용도가 주거용이 아닌 비닐하우스의 내부에 별도 칸막이 등을 설치하여 그 부분을 관리실 등 일부 다른 용도로 사용하는 경우에도 사실확인에 있어 특별한 주의가 요구되며, 이때 다른 용도로 사용하는 부분에 대하여 별도의 물건을 작성할 필요는 없으나, 평면도상에 그 부분에 대한 각면의 길이와 재질 등을 표기하고 사진을 촬영한다. 

⑤ 보온효과를 증대시키기 위하여 하우스를 2중 구조로 설치한 사례가 흔히 있는 데, 이런 경우에는 그 형태를 알 수 있도록 정확하게 표현한다. 다만, 내·외 하우스 각각 골조를 제대로 갖추지 아니한 것은 2중 골조로 보지 아니 한다. 

예) 농업용비닐하우스 - 비밀지붕(2중골조) - 60m² 

⑥ 축산용비닐하우스는 평면도상에 내부 구획면의 폭·길이와 바닥 구조등을 조사한다. 

⑦ 농업용·축산용·화훼용 등의 비닐하우스 내외에 생산성을 증대시킬 목적으로 설치한 송수장치·급수공급설비·기타 비닐하우스와 일체로 보기에 불합리한 주요 설비 등은 이를 따로 작성하는 것이 바람직하다. 

- 2중골조의 농업용 비닐하우스, 철재골조의 유리온실, 기타 특수난방 배관장치 등을 갖추고 시설채소를 재배하는 경우 실농보상시 촉성재재에 해당되는 점을 유의한다. 

나. 보상대상 여부의 판단 

1) 무허가건물 

가) 보상의 대상이 되는 경우 

무허가건물이란 관계법규에 의하여 허가 또는 신고를 득한 후에 건축하여야 하는 건물을 이러한 허가 또는 신고 없이 건축한 건물을 말하며, 이러한 건물은 행정기관의 강제력을 등원하여 시정조치 하여야 하나, 이러한 시정조치 없이 공공사업에 편입된 경우에는 항상 보상의 대상이 된다. 

즉, 무허가건물의 보상은 그 부지와는 별도로 이루어지며, 보상평가시점 현재 현존하는 경우, 동 건물이 공공사업의 공고·고시 이후에 건축된 경우를 제외하고는 보상의 대상이 된다. 

나) 보상의 대상이 되지 않는 경우 

당해 공공사업에 대한 고시 등이 있은 후에 허가 또는 신고 없이 신축한 무허가건물 즉, 이른바 위법행위에 기인한 건물은 보상대상이 되지 아니한다. 

⊙ [대법원 2000. 3. 0 선고 99두10896 판결] 

건물은 적법한 건축허가를 받아 건축한 것인지 여부에 관계없이 토지수용법상의 사업인정 고시이전에 건축된 건물은 보상대상이 됨. 

⊙ [토관58342-779 2001. 5. 18] 

관계법령에서 보상에 대하여 제한을 둔 경우, 관련법령에 위반되어 그 법에 의하여 철거·이전되는 경우에 보상대상에 해당되지 아니함. 

2) 가설건축물의 보상대상 여부 

가설건축물은 당해 도시계획사업의 시행 3개월 전까지 무상 철거 및 원상회복을 조건으로 허가하게 되므로 도시계획사업을 시행하는 시점까지 자진 철거되지 않은 가설건축물은 보상의 대상이 되지 아니한다. 

3) 건물의 잔여부분에 대한 보상여부 

건물의 일부만이 공공사업에 편입되는경우에는 그 편입부분은 일부 건물에 준하여 보상이 되나, 당해 건물의 잔여부분은 보상하지 않음이 원칙이나 잔여부분의 보수가 필요한 경우에는 보수비를 보상할 수 있다. 

그러나, 건물의 일부가 공공사업에 편입됨으로 인하여 건물이 종래의 목적대로 사용할 수 없거나 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우에는 그 잔여부분에 대하여서도 보상할 수 있다[공특법시행규칙 제23조의7]. 



3. 공작물보상업무

가. 기본조사사항 

1) 담장 

가) 담장의 의의 

담이나 울타리는 경계를 표시하고 통행을 금지하며 도난 방지를 위한 것으로, 간단한 구조로 된 것을 울타리라 하고 튼튼하게 된 것을 담 또는 담장이라고 한다. 

나) 담장의 조사사항 

① 담장은 토담, 벽돌담, 불록담, 조립식담장, 기성콘크리트담장 등이 있고 울타리는 관장, 목책, 가시철망울타리, 바자울, 산나무울 등으로 분류하여 조사한다. 

② 담장의 일반적 조사사항으로는 길이, 높이, 구조를 확인하여야 하며, 담장의 재료가 혼용된 경우에는 상이한 자재가 극히 경미한 때에는 주된 자재에 포함조사하고, 상이한 자재의 구간이 주된 자재보다 현저히 고가인 경우에는 별도의 목록을 작성하여 구분조사하되, 그 현황을 잘 알 수 있도록 표현하여야 한다. 

또한, 실무적으로 담장을 이용하여 창고, 화장실 등을 설치하는 경우가 있는데, 이때 창고 등으로 이용되는 담장 부분은 담장의 길이에서 제외하여야 한다. 다만, 담장에 걸쳐 차양을 설치한 경우에는 담장과 차양은 각각의 독립된 물건으로 보고 조사한다. 

③ 함석재·판자·말목·고사목·철조망·그물 등 비영구적인 자재를 사용하여 외부에서 드나들지 못하도록 한 형태의 갖둘레 공작물이거나 그 형상으로 보아 일정 구역의 경계를 구분한 정도의 간이 구획물은 보상편의상 당해물건의 종류를 '울타리'로 표기하여 담장과 구분한다. 

④ 밑둥에서 가지가 많이 나는 관목형 수목(쥐똥나무·미선나무·작살나무·분꽃나무·개나리 등)을 나란히 조밀 식재하여 일정구역의 경계물로 이용하고 있는 경우에는 울타리로 처리함이 바람직하며 그루수로 헤이지 아니하고 수령과 식재구간의 길이를 조사한다. 

2) 자가수도 및 농·축산용 관정(우물 및 취수펌프 포함) 

가) 관정의 의의 

관정이라 함은 통상적으로 지하수에 수도관을 박아 물을 끌어올리는 시설을 말하며, 수동 혹은 모터를 이용한 자동 모두를 포함한다. 

나) 조사사항 

관정을 타설하고, 모터를 이용하여 식음용으로 취수하는 형식은 "자가수도"로 표기하며, 관정의 수량과 모터를 출력수를 조사하여야 한다. 특히, 취수원으로부터 급수전(수도꼭지 등)까지의 일반적인 규모의 급수관로는 이를 따로 조사하지 아니하고 취수시설에 포함(화체)된 것으로 본다. 관정과 유사한 시설로는 새마을 사업에 의하여 시설한 빨래터, 공동우물, 상수도 등이 있으며, 이들도 보상의 대상이 된다. 

우물은 구조별(흄관, 시멘트, 돌쌓기 등)로 구분하고 직경과 깊이를 조사하며 간이상수도는 수원, 연장, 사용자제, 규격 등을 조사한다. 

<표 2-2> 관정의 조사사항

⊙ 관정 및 폐관정의 보상방법 [토관 58342-872 : 1999. 8. 10] 

<질의> 농업용양수(관정)시설과 지하파이프시설이 새 관정의 설치로 인하여 현재는 사용하지 않을 경우(폐공)의 보상대상 가능여부

<회신> 공특법시행규칙 제12조제4항의 규정에 의하면 관정 및 집수암거에 대한 보상평가는 원가방식에 의하도록 되어 있으므로 관정의 위 규정에 의거 보상하여야 할 것이나, 당해 관정이 용도가 폐지되어 관정으로서의 가치를 상실한 경우에는 보상대상에 해당되지 아니한다고 보아야 할 것임. 

3) 마당(바닥)포장 

마방의 포장등이 현황 도로로 이용되는 등 토지에 화체되었다고 보는 경우에는 이는 별도로 조사하지 아니한다. 

다만, 토지에 화체된 것으로 보기 어려운 경우에는 포장면적, 사용자재, 타 자재의 혼용여부 등을 조사한다. 

일단의 부지의 포장에 부분적으로 다른 자재가 혼용된 경우에는 자재별로 조사하되 상이한 자재가 극히 경미한 때에는 이를 주된 자재에 포함할수 있으며, 포장면적의 산정은 대부분의 포장지역이 부정형이기 때문에 실무적으로 용이하지 않으므로, 소유자의 동의를 얻어 구간별로 임의 구획하여 정형화한 면적으로 측정할 수 있다. 

4) 잔디 

야외조경·정원조성 등의 목적으로 지표면 등에 잔디를 포설하였을 때에는 일반적으로 이를 별도의 물건으로 취급함이 적합하며, 그 실측방법 및 토지에의 화체여부 등에 관한 문제는 마당 포장의 경우와 같다. 

5) 옥외광고물 

공중에게 상시 선전하거나 표시하기 위하여 옥외에 설치한 광고물은 이에 부수되는 공작물(게시시설 등)과 함께 조사하도록 한다(다만, 현수막·벽보 등은 제외한다). 

간판의 종류나 수량의 표기방법은 지상 또는 건축물 등의 공작물에 정착(부착)되어 있는 형식과 그 재질에 따라 부착식·돌출식·입식·기둥식·탑식·아치식 입체문자(도형)식·후면지탱식·매달기식 등 매우 다양하므로 각각의 양태에 따라 적절히 표현하되, 사업시행자가 조사한 용어를 사용하는 것이 바람직하다. 

6) 대문 

가) 대문의 형태 및 종류 

대문은 대지 내외의 통로가 되는 곳으로 좌우에 대문기둥을 세우고 문짝을 다는 것이 일반적인 형태이고 기둥의 종류에 따라 목재대문, 석조·벽돌조기둥대문, 철근콘크리트조 기둥대문, 철판기둥대문으로 분류한다. 

나) 조사사항 

- 대문 양측 기둥과 그 위에 스라브 또는 아치형 구조물 등을 설치한 경우에는 그 구조물의 형태를 조사한다. 

- 대문위에 구조물이 없이 양측 기둥 또는 담장 등에 단순히 부착된 형태의 대문에 대하여는 기둥의 재질·형상 등이 담장과 현저히 다른 경우와 서로 유사한 경우를 달리 표현한다. 

- 대문이 부착된 기둥과 이에 접속된 담장이 엄밀히 구분되는 때에는 기둥부분을 대문에 포함한 개념으로 판단한다. 

- 대문 양측 기둥역할을 하는 부분의 재질·형상 등이 이와 접한 담장과 유사하여 이를 특별히 구분할 필요가 없다면 그 기둥부분을 담장 길이에 포함하여 조사할 수 있으며, 기둥으로 볼 수 없는 것은 기둥 구조를 표현하지 아니한다. 

7) 장독대 

지상 건물 또는 지하실 구조로 된 건축물 형태의 스라브위를 장독대로 사용하는 경우가 많은데, 이 경우에는 건축물의 조사방법에 준하여 조사하되, 그 겸용의 뜻을 표기하여야 한다. 그리고 지표면에 블록조 시멘트 모르타르·돌쌓기 등의 단을 축조한 경우에는 그 재질과 면적 및 높이를 조사한다. 

8) 세 면 장 

옥외에 설치한 세면장 또는 급수대는 마당과 구분하여 그 구조와 면적등을 조사하며, 세면장 위에 공작물 등이 설치되어 있을 경우에는 그 공작물에 포함된 것으로 처리하도록 한다. (차양이 설치된 경우는 제외) 

9) 화단 

화단은 그 둘레에 구획물을 설치했거나 단을 축조한 상태일때 별도의 지장물로 보아 보상하여야 하며, 내부에 있는 조경수목이나 조경석 등은 화단과는 별도로 조사하여 보상하여야 한다. 

즉, 화단의 경계석·조경석·적벽돌·석축(토지에 화체되지 않은것)·철근용접 등으로 일정 부분을 구획하거나 단을 축조한 형태의 화단을 조성한 때에는 구조물의 높이와 외곽의 길이(둘레)를 조사하며, 조경석의 경우는 수량을 헤일수 있으면 개수로 조사한다. 

10) 연못 

뜰내에 조경 등의 목적으로 조성된 연못이 있을 경우, 그 수면 외곽의 구획물 및 바닥면에 대한 재질·깊이·면적 등을 조사한다. 연못 또는 뜰 주변에 설치한 분수대 인공폭포·조경용·물레방아·기타 연못을 가로지르는 다리 등 구조물은 연못과는 별도로 조사하여 보상한다. 

11) 파고라 

파고라라 함은 목재 또는 철근재 등에 의한 차양식 구조로 등나무·장미·덩굴 나무 등을 지지하거나 그 밑에 벤치를 설치하여 휴식장소로 이용하는 등의 시설을 뜻하며, 그 사용자재와 면적을 조사한다. 만약 벤치가 있는 경우에는 별도의 공작물로서 조사하여 보상한다. 

12) 석축·제방 

원칙적으로 석축·제방 기타 이와 유사한 공작물 등은 이로인해 보호되고 있는 토지의 가치에 화체되었다고 보기 때문에 따로 평가를 하지 않도록 규정[공특법시행규칙 제12조제5항]되어 있어 별도로 조사하지 않아도 된다. 

이때 이와 유사한 시설이란 반드시 동 시설이 토지를 보호하고 있는 것을 요건으로 하는 것이 아니라 토지의 가치에 화체된 모든 경우를 의미한다고 해석해야 한다. 따라서 대지조성비, 농지의 농업기반시설 투입비 등 토지가치에 투하비용이 화체되었다고 판단되는 비용은 당해 토지가 보상의 대상이 되는 한 별도의 보상대상이 되지 않으며 건설교통부의 유권해석도 눈썰매장의 조성비를 토지가치에 화체된 것으로 보아 별도의 보상대상이 되지 않는 것으로 보고 있다. 

다만, 개인이 하천점용허가를 받아 하천의 석축·제방 등을 보수한 경우나 마을주민들이 국유지인 도로를 보수한 경우처럼 석축·제방 등의 설치자와 그 토지의 소유자가 다른 경우에는 토지와 별개로 그 설치자에게 석축·제방등의 절차로 인해 증가된 가치를 보상하여야 하므로 동 석축·제방의 설치자, 설치년도, 관리상태 석축의 주재료, 높이, 길이 등을 조사하여야 한다. 

⊙ 도로의 설치로 눈썰매장을 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 ○○[토관58342-1141 : 1999. 9. 17] 

<질의> 가. 도로의 설치로 인하여 종래의 목적대로 적용할 수 없게 된 눈썰매장○ ○○○는 경우 눈썰매장(비탈면) 조성비를 눈썰매장의 취득비, 눈썰매장의 새로운 ○○○…○○ 설의 이전에 소요되는 통상의 비용중 어느 것으로 보상받을 수 있는가 여부. 

<회신> 눈썰매장 조성비는 당해 토지가격에 포함되었다고 볼 수 있으므로 ○○○ 보상대상에는 해당되지 아니함. 

⊙ 마을 진입도로 옹벽 시설물에 대한 보상. [토정 58307-1355 : 1995. ○○○○ 

<질의> 대지에 인접한 국유지 하천부지상에 있던 기존도로(오솔길)를 주민들의 ○○으로 확장·개설하여 마을 진입도로 및 농로로 사용하여 오던 중 도로의 유실방지 및 ○○○○○ 하여 옹벽(석축 또는 CPMC)을 설치하고 CONC 포장을 한 시설물이 공특법 ○○○○ 제12조에서 규정한 별도의 공작물로 보아 평가대상에 해당하는지. 

<회신> 공특법시행규칙 제12조제5항의 규정에 의하면 석축·재방 기타 이○○○○ ○○물등에 대하여는 따로 평가하지 아니하되, 다만, 그 부지에 대하여는 ○○…○○관한 법률에 의한 공시지가를 기준으로 평가하도록 되어 있는 바, 이는 토지○○○○○○ 재방 들의 공작물은 일반적으로 토지를 보호하기 위하여 설치한 것으로 그 ○○○…○○ 화체된 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하도록 한 것이나 만약 사업○○○ ○○○ ○○ 당해 공작물이 그 규모, 기능로 보아 동 규정을 적용함이 적절하지 아니하여 별도로 보상할 필요가 있다고 판단되는 경우라면 별도로 보상이 가능할 것이다. 이 경우에도 ○○○○ 당해 공작물 등의 보상액의 합계는 토지와 공작물 등을 일체로 보아 평가할 경우○ ○○○○ 동일하여야 할 것임. 

13) 전주 

가) 조사대상 

사업구역내 편입된 지장전주는 한전주(철탑 포함)·통신주·가로등·경찰 또는 군부대 경비전주 등 그 종류별로 수량을 조사하고 위치도면을 작성한다. 

나) 조사방법 

편입된 지장전주의 종류를 먼저 파악한 후 소관청별로 현황(수량 및 도면)을 조회하여 현지확인하는 방법으로 조사하는 방안을 강구하도록 한다. 

한편, 조사된 지장전주는 이설대상과 철거대상 등을 구분하여 관계기관과 협의하도록 하며, 가로등 기타 대체시설을 하게 되는 시설물은 기존 시설에 대한 이전비용을 부담하지 않도록 적극 협의한다. 

14) 주민공동재산 

가) 주민공동재산의 종류 

마을회관, 노인정, 정자, 성황당, 당상나무, 장승, 공동집수암거, 상수도물탱크, 지하수관, 공동우물, 선착장, 세척장 또는 구조물이 설치된 빨래터, 기타 그 주변건물 등을 들 수 있는바, 새마을회 등 주민단체가 있을 때에는 그 단체명의의 공동재산인지 여부를 파악한다. 

나) 국고보조금의 처리 

주민공동시설물에 대하여는 국고보조금이 지급된 경우가 많이 있는데, 저수지시설의 경우와는 달리 주민공동시설물 설치시 지원된 국고보조금은 이를 공제 하지 않고 현존(폐시설제외)시설에 대한 전체 평가액으로 보상한다. 

⊙ 국고보조서설에 대한 보상 [토행 811-6801 : 1981. 4. 2.] 

<질의> 국고보조사업으로 시설한 마을회관, 창고, 간이상수도, 보, 소류지, 간정 등이 공공사업에 편입되어 보상을 하고자 하는 경우 저수지 시설에 대하여 규정하고 있는 공특법시행규칙 제12조제3항의 규정을 준용하여 국고보조금을 보상액에서 공제한 후 보상하여야 하는지의 여부. 

<회신> 공특법시행규칙 제12조제3항의 규정은 저수지(제방 기타 또는 그 부대시설 포함)에 대하여만 규정한 것이므로 국고보조사업으로 시설한 마을회관, 창고, 간이상수도, 보, 소류지, 관정 등에 대하여는 국고보조금을 보상액에서 공제할 수 없음. 

다) 보상금수령자 

국고보조금 등이 지원된 경우 국고보조금을 고려하지 않고 평가함에 따라 그 보상금액도 국가 또는 지자체와 투자비율에 따라 분배할 필요가 없고, 당해시설의 소유자(마을주민 전체 및 공유 또는 총유자 전원)가 보상금액을 수령하여야 할 것이다. 

주민공동재산은 그 소유자를 [○○리 새마을회 또는 ○○리 주민공동 재산] 등으로 기록하고, 주민단체가 없거나 구성이 안될 때에는 이장 등 주민대표자들과 협의하여 합리적인 처리방안을 모색한다. 

⊙ 마을회관 및 공동우물의 보상방법 [토정 58342-300 : 1999. 2. 25] 

<질의> 1. 국고보조금과 주민 공동 부담으로 건립한 마을회관이 공공사업에 편입되고 건축 당시 마을 주민의 대부분이 이주하여 5~6가구만이 거주하고 있는 경우로서, 현재까지 거주하는 주민, 회관건립당시에 부담하였으나 타지역으로 이주한 자, 회관 건립이후 이주하여 온 자, 건립 당시 건립비용을 부담하지 않았으나 현재까지 거주하는 자가 거주하고 있는 경우에 마을회관의 보상대상자는 누구인지 

2. 공동우물도 위와 같은 경과로 축조된 경우 마을 시설물에 대한 보상대상자는 누구인지 

<회신> 귀 질의 1, 2에 대하여, 공특법 제3조제1항에서 "공공사업을 위한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지등의 소유자가 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하도록" 규정하고 있음. 국고보조금 및 마을주민 공동으로 부담하여 건립·축조되고, 마을주민이 공동으로 사용·관리하는 마을회관 및 공동우물 등 현존하는 마을시설물로서 공부상 그 소유자가 명시되어 있지 않은 경우에는 마을주민 전체의 소유로 보아야 할 것이므로, 그 보상대상은 그 시설물의 건립·축조시 건축비용 부담 여부와 관계없이 그 마을에 거주하는 전체주민(공유)에게 보장함이 타당할 것으로 판단함. 

15) 종교시설 

① 교회·사찰 등 종교시설이 편입된 경우에는 건축물에 대한 실측조사와는 별도로 그 시설물 등의 소유관계·소속 교단 또는 종단·대표자의 종교적 직함 및 거주형태·개설시기·신도수 등을 조사하여 이후 종교용지 공급 또는 이주대책의 적격여부에 관한 검토업무에 대비한다. 

② 건물벽체와 일체를 이루는 조각물 또는 고가의 모자이크식 색상유리(공예품) 등의 경우 그 수량을 따로 조사하여 평가의뢰시 건축물에 포함평가할 것인지 여부를 명확히 제시하도록 한다. 

③ 사찰의 경우 법당 내·외부의 불상·좌대·석물 등 각종 예불용품과 관련 집기류, 교회의 경우 실내·외 각종 예배관련 조형물 및 도구 등에 대하여는 물건조서를 작성하고, 이전비를 보상한다. 

16) 염전시설 

가) 염전내의 건물시설 및 구축물 등의 조사 요령 

염전시설 중 저수지, 대용저수지, 증발지, 결정지 등은 보상대상이 될 특별한 시설이 설치되어 있지 않으므로 염전시설 중 개량결정지는 염의 증산 및 품질향상을 위하여 종래의 토지 결정지 지반위에 타일 또는 옹기조각 등을 부설하고 있는데, 이 부분에 대하여 보다 정확한 조사를 해야 한다. 

① 종사자의 사택과 염창고·사무실 등의 부속건물은 허가·무허가 유무에 관계없이 조사하되, 건물은 구조·용도 및 면적·건축연도 등에 따라 그 평가보상액의 가치가 달라지므로 정확한 실태파악이 되어져야 한다(☞보상여부는 2. 건물보상업무 참조). 

② 건물 면적의 실측은 바닥면적으로 하되 기둥 또는 외벽의 중심선으로 둘러 싸인 부분의 수평투영면적으로 측정하고, 면적의 산출근거, 조사 연월일, 조사자 등을 기입하고 날인한다. 그리고 실측된 면적과 공부상의 면적에 차이가 없는지 면밀히 검토하고 투영도 작성과 전경사진을 반드시 비치하여 향후 이의제기 등에 대비하여야 한다. 

③ 건물의 용도는 주거용·사무용·기타 창고 등으로 구분하고, 건물의 구조는 건물의 주된 구성재료·지붕의 종류 및 벽체의 사용재료(토조·토석조·목조·블럭조·석조연와·시멘트벽돌조·철골조·조립식·초가지붕·함석지붕·스레트·슬라브 등)에 따라 구분 표시하되, 특수한 형상 혹은 구조를 가지는 물건에 대하여는 사진촬영 및 견취도(스케치)를 해두는 것이 좋다. 

④ 주건물에 대해서는 토지의 실측평면도에 위치를 표시하고, 일련번호에 의해 정리한다. 

⑤ 건물부지 내의 공작물 및 입목 등은 건물을 조사할 때 함께 조사한다. 

⑥ 염생산도구, 채함시설, 증발관, 탈수시설, 건조시설, 계량 및 포장시설, 기타 공작물 등은 종별마다 구조·규격·관리상태 및 경과년수를 조사한다. 

⑦ 울타리는 판자, 철조망(지주의 수 및 철조망 줄의 수), 생울타리(수종), 토석조, 벽돌조, 블럭조, 조립식 담 등으로 구분하고, 높이와 연장을 조사한다. 

⑧ 우물은 구조별(흄관, 시멘트관, 돌쌓기 등)로 구분하고, 직경과 깊이를 조사한다. 

⑨ 펌프(관정)는 수동인가 자동인가를 조사하고, 우물을 굴착하여 설치한 것이라면 그 구조(싸이폰식 유무)·굴착수량·직경·깊이를 함께 조사한다. 

⑩ 장독대 등 시멘트를 사용한 공작물은 규격, 시멘트 두께 등을 조사하고, 간이 상수도는 수원·연장·사용자재·규격 등을 조사한다. 

⑪ 입목은 영년각물 조사방법에 의한다. 

⑫ 석축·제방 기타 이와 유사한 공작물 등으로 토지 등이 보호되고 있는 경우에는, 공작물 등의 가격이 토지에 화체된 것으로 보기 때문에 이들의 조사는 하지 아니한다[공특법 시행규칙 제12조제7항]. 

나) 염전의 보상기준[공특법시행규칙 제12조제6항, 제7항] 

염전(저류시설·증발시설 및 그 부대시설을 말한다. 이하같다)에 대하여는 그 시설의 설치에 실제 소요된 비용, 내구연한 및 관리상태등을 종합적으로 고려하여 평가한다. 석축·제방 기타 이와 유사한 공작물등에 의하여 염전이 보호되고 있는 경우 그 염전을 공공사업용지로 편입시키는 때애는 그 석축·제방 기타 이와 유사한 공작물등에 대하여는 따로 평가하지 아니한다. 다만, 그 부지에 대하여는 토지의 일반평가 규정에 준하여 평가한다. 

17) 주유소 

주유소는 크게 주유관련설비와 건물 및 캐노피로 구분할 수 있다. 건물 및 캐노피는 건축물대장에 등재되는 바 건물에 준하므로 조사사항도 건물의 경우에 준하게 된다. 

주유관련설비는 주유기, 기름탱크, 지하콘크리트 설비, 배관설비로 구분되며, 그외 차량탑재용 기름탱크도 포함된다. 

▶ 물건조서 작성사례 

경우에 따라 기름탱크, 지하콘크리트 BOX, 배관설비를 통칭하여 "주유설비 1식"이라고 조사되는 경우가 있으나 현장조사를 철저히 하여 다음과 같이 정확한 목록을 확정하여야한다. 

ㆍ주유기 : 5기 

ㆍ지하매설 기름탱크 : 20,000l × 5기(SS41, Φ2,330 × L4,880) 

ㆍ지하 콘크리트 BOX : 92.7m² 

ㆍ배관설비 : 주유관 Φ100 

통기관 Φ50 

송유관 Φ40 

계량관 Φ50 

맨홀 Φ500 

누유검사관 Φ32, Φ50 

ㆍ차량탑재용 기름탱크 : 3,000l × 1기 

18) 공장내부의 기계설비 및 상품 

① 기계설비는 그 종류(품명) 제작년월일·제작자·규격 또는 출력수 등과 가동여부를 조사한다. 

② 여러개의 부수장치(부품) 또는 공작설비와 함께 부분적인 시스템을 이루는 설비는 그 일단의 시스템을 하나의 물건으로 작성할 수 있다. 이때 주요부수장치의 내역을 부기한다. 

③ 시설대여회사로부터 일정기간동안 대여받은 기계(리스기계)등의 설비가 있을 수 있으므로 이러한 시설이 있는지 여부를 먼저 파악한 후, 리스기계가 있는 경우에는 보상대상여부를 검토한 다음 대여자, 대여기간 및 대여료 기타 대여조건 등을 조사한다. 

④ 기계들의 장치가 건축물과 일체를 이루고 있는 경우(건축설비 제외), 그 이전가능성을 조사해야 하며, 이를 해체·이전하게 됨으로 인하여 당초목적대로 재사용이 불가한 것으로 명백히 확인될 때에는 당해목록에 부기하여 둔다. 

⑤ 닥트시설은 건축물과 일체를 이루는 경우 이를 별도의 물건으로 보지 아니하나 함석재·알미늄등으로 별도 제작하여 천장등에 부착한 형태라면 별도의 물건으로 조사하도록 한다. 

⑥ 기계설비 등을 조사함에 있어 그 품명과 용도를 정확히 알 수 없거나 수량이 매우 많아 현실적으로 자체에 의한 조사가 극히 어려울 때에는 다음과 같이 조사할수 있다. 

- 공장건물을 먼저 조사하면서 소유자에게 미리 준비한 서식(영업현황 조사서)를 배부하여 영업내용과 함께 기계설비 등에 대한 목록을 작성해 주도록 요청한다. 

- 공장측의 목록작성이 완료되면 재차 방문하여 그 목록별로 하나씩 정밀 조사하면서 지장물건조사서에 이기한다. 

- 폐기된 시설은 조사하지 아니하며, 장기간 정상 가동하지 아니한 유휴시설에 대하여는 그 목록에 부기하여 영업권 평가의 자료로 활용될수 있도록 한다. 

⑦ 상품·제품·반제품·원자재 등의 재고품은 품목별 규격 및 수향을 조사한다. 

⑧ 작업대·진열대·금고 기타 주요 사무기구 등 이동이 용이하지 아니한 비품에 대하여도 이전비를 보상할 수 있도록 물건의 목록에 포함하여 작성한다. 

⑨ 건축물 내부의 공장가동용 전력인입시설은 전기세 영수증 등에 의하여 전력 사용량을 조사·기록해 두었다가 한전측에 일괄조회를 거쳐 용량을 확정한다. 

19) 건자재 

토지등에 야적된 건자재는 소유자로부터 그 품명과 규격·수량등의 목록을 제출받아 현지 확인을 거쳐 수량을 잠정짓는 방법이 바람직하며, 수량을 정확히 파악할 수 없는 경우에는 몇톤트럭 몇대분 형식으로라도 조사하여야 한다. 

20) 농지개량시설 

① 사업구역내 저수지 또는 논이 편입된 경우에는 관할 농업기반공사에 몽리구역 또는 몽리답의 편입여부와 소관 수리시설(공작물)의 소재여부등을 조회하여 관련사항이 확인되면 현지조사를 거쳐 보상범위 등을 검토한다. 

- 저수지 또는 용수시설 등 농지개량시설의 현황과 소유자가 파악되면 관계기관에 국고 또는 지자체의 보조금 지원여부를 조회하여 지원 사실이 있을 때에는 이를 공제하고 평가할 수 있도록 조치한다. 

- 국고보조금등 외의 나머지 비용을 몽리답 소유자의 부담으로 설치한 농지개량시설의 경우에는 그 시설의 가치가 몽리답에 화체된 것으로 보아야 하므로 보상대상에서 제외하며, 당해 시설 등이 사업구역 편입전에 이미 용도폐지되었거나 기능이 상실된 경우에도 보상하지 아니한다(다만, 그 부지는 보상하여야 한다). 

② 저수지의 몽리구역 전부 또는 일부가 사업구역내 편입되고 저수지만사업구역외에 남게된 경우 원칙적으로 그 저수지부지는 보상대상이 아니다. 다만, 그 저수지가 다른 답의 용수시설이나 다른 용도로 이용할 수 없다는 이유로 저수지부지를 보상청구하는 경우에는 그 매수여부를 검토하여야 한다. 

21) 토석·사력 

① 토석 또는 사력 등의 석재는 토지에서 분리여부에 따라 독립된 물건으로의 취급여부가 구분된다. 다만 토지에 속해 있더라도 사업시행자가 당해 석재를 직접 취득하여 사용하고자 하는 경우에는 이를 독립된 물건으로 본다. 

② 석재를 생산중에 있을 때에는 생산자로부터 자료를 제출받아 이를 확인하는 방법으로 조사할 수 있으며, 토지에서 분리된 석재는 그 수량을 톤이나 부피 단위로 조사하고 토지에 속해 있는 석재는 매장량을 조사하여 토지에 감안평가할 수 있도록 조치하되, 특히 필요한 경우에는 평가의뢰시 전문용역을 수행하도록 평가조건을 부여한다. 

22) 사업구역외 잔여부대시설 

주된 건축물의 전부 또는 대부분이 사업구역내 편입되고 부대시설의 전부 또는 일부(부속사 등 공작물 포함)가 사업구역외에 남게 되는 경우에는 주된 건축물을 포함한 그 일단의 지장물 전체를 조사해야 하며, 평면도상에는 반드시 지구경계를 표시하도록 한다. 다만, 소유자의 간접보상요구가 있는 경우로서 사업구역외의 시설 등이 본래의 기능을 할 수 없게 되는 경우에는 보상한다. 

23) 저수지시설 

가) 저수지시설의 범위 

저수지시설이라 함은 저수지 뿐 만 아니라 제방 기타 부대시설을 모두 포함한 개념으로[공특법시행규칙 제12조제3항], 저수지의 시설비에는 제방과그 부대시설의 설치비용, 저수지의 굴착비용, 저수지에 편입되는 용지비, 용배수로의 시설과 그 부지의 취득비 기타 공작물의 설치비용이 포함되는 개념이다. 

나) 국가·지방자치단체보조금의 처리 

저수지시설의 설치시 국가 또는 지방자치단체의 보조금(이하 "보조금"이라 한다)이 지급된 경우에는 그 국고보조금 상당액을 공제하고 평가한 금액으로 보상하게된다. 그 공제방법은 건설교통부의 유권해석에 의하면, 저수지시설 설치 당시의 저수지시설 설치 비용에 대한 국고보조비율에 따라 재조달원가에서 공제하도록 하고 있다. 

⊙ 저수지설치 및 국고보조금의 공제방법. [토정 58307-1604 : 1993 8. 26] 

<질의>국고보조가 있는 저수지시설에 대한 손실보상액 평가시 저수지설치 당시의 국고보조액을 공제하고 평가하는지 아니면 저수지설치 당시의 설치비용에 대한 보조금액 비율에 따라 공제하고 평가하는지 여부. 

<회신> 저수지시설에 대한 설치비용을 재조달원가로 산정하므로 국고보조금도 저수지시설 당시의 설치비용에 대한 국고보조비율에 따라 재조달원가에서 공제하고 평가함이 타당할 것으로 판단됨. 

다) 저수지시설의 보상기준 

저수지시설의 보상은 우선 당해시설이 몽리답에 화체되었는지 여부에 따라 화체되었을 경우 즉, 몽리답의 소유자 또는 소유자들이 저수지를 설치한 경우로 몽리답의 소유자와 저수지의 소유자가 동일하여 이용권 및 소유권을 모두 가지고 있는 경우에는 보상대상이 되지 않고, 화체되지 않았을 경우 즉, 소유권과 관리권은 농업기반공사 등 시설설치자가 가지면서 몽리답 소유자는 단지 저수지시설 이용권만을 가짐에 불과하다면 몽리답의 편입비율에 따라 저수지 시설을 평가하여 보상한다. 

또한 저수지가 공공사업시행이전에 용도폐지되었거나 기능이 상실된 경우도 보상대상에서 제외된다. 

⊙ 저수지가 몽리답에 화체된 경우의 화체의 개념 [토정 58307-576 : 1996. 5. 4.] 

<질의>댐건설사업으로 농지개량조합에서 몽리하는 갑천저수지가 수몰지로 편입되고 일부몽리면적이 남게 되었으나 저수지에 몽리면적을 관개급수하기 위하여 조합에서는 국곡와 장기채(조합원 부담)을 지원으로 저수지, 용수로시설을 설치한 바 있어 직접 수몰되는 용수로시설에 대한 재조달 원가를 산출한 가격에서 국고보조율, 감가상각율을 공제한 금액을 보상 요청하였으나 공특법시행규칙 제12조제3항제3호 나목의 규정을 적용 몽리답에 시설가치가 화체되어 보상할 수 없다고 하고 있는데.. 

<회신> 공특법시행규칙 제12조제3항제3호나목에서 저수지가 몽리답에 화체된 경우에는 저수지시설에 대하여는 이를 평가하지 아니하도록 규정하고 있고 위 규정은 저수지의 시설비가 몽리토지에 화체되었다고 보아 저수지시설에 대하여는 평가보상하지 아니한다는 의미인 바, 농지개량조합은 농지개량시설(저수지등)을 설치하고 그 시설물의 소유권과 관리권을 가지나 조합원은 그 시설물에 대한 이용권만 가지는 것에 불과하다면 저수지와 몽리답의 소유자를 동일하게 볼 수 없으므로 이 경우는 저수지 시설의 가치가 몽리답에 화체되었다고 볼 수 없을 것임. 

⊙ 저수지부지가 공곧사업지구에 편입될시 물사용권도 보상대상이 될 수 있다. [토정58342-1244 : 1995. 8. 25] 

<질의> 공공사업용지에 몽리답이나 제방 기타 부대시설은 편입되지 아니하고 농지개량조합소유 저수지부지 일부(전체 저수지 면적의 약 15%)만이 편입되었을 경우 저수지부지에 대하여만 특례법시행규칙 제6조의 규정에 의거 평가보상하여야 하는지 아니면, 저수지부지와 저수지부지의 성토에 따라 감소되는 저수량에 상당하는 물의 이용(사용)권도 별도 보상하여야 하든지와 보상이 필요한 경우 그 평가방법은. 

<회신> 공특법시행규칙 제12조제3항제1호에서 저수지부지가 공공사업에 편입된 경우 저수지부지에 대하여 이를 평가 보상토록 되어 있고, 제3호에서는 저수지가 공공사업 시행 이전에 용도폐지되었거나 기능을 상실한 경우 및 몽리답에 화체된 경우가 아닌한 그 시설에 대하여 평가 보상토록 규정되어 있는 바, 저수지의 소유 및 관리가 농지개량조합으로서 조합원은 그 시설물에 대한 이용권만 가지는 것에 불과하다면 저수지와 몽리답이 화체되었다고 볼 수 없을 것이므로 저수지부지와는 별도로 저수지시설에 대한 보상을 하여야 할 것으로 사료되고, 공공사업 시행으로 인하여 저수량의 감소로 몽리구역의 감소가 예상된다면 그에 대한 손실보상을 하여야 하며, 이의 대체시설이 아닌 물의 사용권에 대한 보상으로 갈음하고자 할 경우 동법시행규칙 제3조의 규정에 의하여 사업시행자가 객관적으로 판단 평가하여야 할 것임 

24) 용수로시설 

가) 용수로의 의의 및 종류 

용수로(도수로)란 지표수나 지하수를 직접 이용할 수 없는 농지에 물을 공급하기 위하여 설치한 수로를 말하며 이러한 용수로에는 사적이용수로, 타인이용수로, 관습적 공동이용수로 및 농업기반공사관리 용수로가 있다. 

<표 2-3> 용수로의 종류

나) 조사사항 

농지개량시설의 현황과 소유자를 파악하고 국고 또는 지자체의 보조금여부를 조회하여 지원사실이 있을 때는 이를 공제하고 평가할 수 있도록 조치한다[질의회신 : 토정58307-1604, 93. 8. 26.] 

다) 용수로시설의 보상기준 

용수로시설에 대하여는 별도의 규정이 없으므로 공작물의 일반적인 보상규정에 의한다. 

나. 공작물의 보상기준 

공특법시행규칙 제12조(공작물의 평가)에서는 제10조(건물의 평가) 및 제11조(소유권 이외의 권리의 목적이 되고 있는 건물의 평가)의 규정을 준용하도록 하고 있는바, 공작물은 구조, 이용상태·면적·내구연한·유용성 이전가능성 및 그 난이도 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려하여 평가하되, 취득 또는 이전이 불가능한 공작물은 원가법으로 평가·보상하고, 철제비닐하우스 등 이전이 가능한 공작물은 이전비로 평가·보상한다. 

⊙ [토관58342-1571 : 2000. 10. 20] 

도로포장비 등 시설물 설치비용은 별도의 평가대상에 해당되지 아니한다고 보나, 당해 토지와 시설물 등을 별도로 평가할 필요가 있다고 판단되어 따로 평가하는 경우에도 보상액의 합계액은 토지와 공작물 등을 일체로 보아 평가할 경우의 보상액을 초과할 수 없다. 

⊙ [대법원 1998. 1. 20 선고 96누12597 편결] 

공작물에 대한 보상은 이전 또는 취득가격으로 보상하는 것이므로 다른 장소에 새로이 설치하는데 필요한 비용 즉 대체시설비로 보상하는 것이 아니다. 



4. 수목보상업무

가. 개요 

1) 수목의 정의 

수목은 토지위에 식생하고 있는 모든 식물군을 뜻하는 것이나 보상평가에 있어서는 관상수, 수익수,(과수 기타 수익이 나는 나무), 묘목, 입목(용재림 및 연료림) 및 죽림을 말한다[공특법시행규칙 제13~16조]. 이러한 분류는 식물학적으로 분류하는 것이 아니라 보상과 관련하여 편의상 식재의 목적과 용도 등의 관점에서 구분하는 것이다. 

2) 수목의 종류 

<표 2-4> 수목의 종류

나. 기본조사사항 

1) 조사대상 및 내용 

보상관련 법령에서 지장물로 취급되는 수목은 관상수·수익수·묘목·입목·죽림 등으로 분류하며, 조경용으로 식재된 수목을 포함한 모든 보상대상 수목은 대상에 따라 필요한 조사내용을 달리하고 있는데, 소재지, 소유자의 주소, 용도, 수종 및 품종, 규격, 수령, 재적(용재림 및 용재림의 가치가 있는것), 관리상황 및 이식의 적부, 단위면적당 식재수량 또는 재배수량, 수확량, 기타필요하다고 인정되는 사항 중 필요한 사항을 조사한다. 

<그림 2-6> 수목의 규격표시

2) 조사방법 

가) 조경수목, 관상수 

① 건축물과 그 부대시설등을 조사하면서 그 주변조경 또는 정원조성 기타 이와 유사한 목적으로 식재된 조경수목은 이들 공작물과 함께 '수종 및 수령별'로 목록을 작성하도록 한다. 

예) 향나무 - H 4.0 × W 2.0 × R 20 - 3주 

은행나무 - H 8.0 × B 25 - 5주 

② 건축물 주변 또는 그 인근에 산재된 관상수·유실수 등 계속 관리되고 있는 수목에 대하여도 소유자별로 조경수목에 준하여 조사한다. 

감나무·밤나무·호도나무 등의 유실수가 마을 인근 야산 또는 농경지상에 식생하고 있는 경우가 흔히 있으며, 이와 같이 건축물로부터 다소 떨어져 있더라도 소유자가 관리하고 있는 경우에는 이를 잡목으로 볼 수는 없으므로, 일단 그 소유권을 주장하는 자의 물건조서를 함께 작성한 후 열람·공고 등의 절차를 거쳐 보상을 추진하여야 한다. 

③ 울타리 용도로 나란히 식재된 쥐똥나무, 개나리, 싸리나무 등은 현실적으로 그루수를 헤이는 방법이 불합리하므로 연생과 길이에 의하여 조서를 작성한다. 

④ 분묘 주변에 식재된 조경수목에 대하여는 분묘조사시 석물과 함께조사하며, 이후 분묘이장비 지급시 일괄처리하는 방안이 적절하다. 

⑤ 조경수목은 그 희귀성이나 재산적 가치보다는 외형적인 크기(수고·흉고직경 등) 이식의 난이도를 기준하여 이를 평가하게 되므로 조사시점에서는 무엇보다도 그 수량을 정확하게 파악하는데 중점을 두고 조사한다. 

⑥ 수량이 많은 경우 한 그루씩 사진촬영할 필요는 없으나, 주요 수종을 설명판에 기입하고 수목의 전반적인 현황이 나타날 수 있도록 여러 구간 촬영한다. 

⑦ 동절기에 조사하거나 기타 사유로 인하여 수종과 수령을 잘 알 수 없는 때에는 당해 수목의 소유자 등으로부터 협조를 받도록 함이 바람직하다. 

⑧ 조경수목은 일단의 군락을 이루고 있는 경우 소유자에게 별지서식을 미리 배포하여 이를 작성케 한 후 현지 확인하는 방법으로 조사할 수 있다. 

나) 수익수 

과수원 등 일단의 토지상에 영리를 목적으로 다량의 과수목등을 식재한 경우, 그 수량산정 방법은 원칙적으로 한그루씩 헤이는 방법이 가장 적절하다. 다만, 식재된 상태가 헤일 수 없는 정도로 심히 불규칙적이고 그 규모가 광대하여 불가피한 경우라면, 소유자로부터 자료를 제공받아 표본추출방식에 의한 실사를 거쳐 전체 수량을 추산하는 방법으로 조사할 수 있을 것이다. 

다) 묘목 

① 파종중에 있거나 발아중에 있을 때, 기타 묘목수를 헤이는 조사 방법이 심히 부적정한 때에는 파종 또는 식재된 면적에 의하여 그 수량을 산정하며, 파종년월일을 조사·기록한다. 

② 상품화할 수 있는 묘목으로서 토지를 취득 사용할 수 있는 시기에 가격에 영향을 받지 아니하고 현장에서 매매할 수 있는 묘목은 손실이 없는것으로 보나[공특법시행규칙 제14조제2항] 기본조사단계에서는 예측이 어려우므로 보상시점에서 시기적인 상품성 결여, 일실, 미달의 경우 뿐만 아니라 사업의 긴급성, 지역여건 등으로 이식이 현저히 곤란한 경우가 발생하면 또 다른 보상행태를 취할수 있다는 점을 고려할 때 조사단계에서는 충실히 조사하여야 한다. 

라) 입목 

① 조림된 용재림은 관계기관에 미리 조회하여 산림법에 의한 영립계획의 인가를 받았거나 생산요소를 기업적으로 경영관리하는 산림으로서 입목에 관한법률 제8조의 규정에 의한 등록된 입목의 집단으로 확인되었을 때 이를 조사하되, 등록된 입목은 토지(임야)대장의 사유란에 입목등록명의인과 등록(등기)일자가 기재되어 있으므로 시·군에 비치된 입목등록원부 또는 등기소에 비치된 입목등기부등본을 발급받아 식재시기와 수량 등을 파악한다. 

② 입목 소유자로부터 자료가 제공되었거나 보상을 요구받은 산림의 경우, 그 현황이 일단의 군락을 이루고 있는 자연림 또는 연료림으로서 그 수종·수령·면적·주수·입목도·관리상태 성장정도·수익성 등이 조림된 용재림과유사한 때에는 이를 조사하도록 한다. 

③ 조립된 용재림이나 이와 유사한 자연림이라도 성장상태로 보아 벌채시기에 달하였거나 표준수령의 9/10이상 경과된 경우에는 손실이 없는 것으로 보고 있으므로, 벌채시기나 수령에 대한 조사는 각별히 유의해야 하며, 특히 필요하다면 전문가에게 자문을 요청하는 등 근거를 확보한다[공특법시행규칙 제15조의2제2항]. 

마) 죽림 

상당한 군락을 이루는 죽림의 경우 "입목"에 준하여 조사하며, 그 수량을 헤일수 없는 때에는 식재된 면적으로 산정할 수 있다. 

바) 수목의 수량 조사방법 

통상 관상수, 묘목, 과수 등에 있어서는 본수를 조사하지만 입목에 있어서는 재적(부피)를 조사한다. 

(1) 매목조사법 

매목조사법에 의한 조사는 조사의 대상이 된 수목의 전부에 대해 한그루마다 실시하는 방법이다. 

(2) 표준지조사법 

표준지조사법에 의한 조사는 조사구역내 표준지를 설정해 그 표준지내의 수목의 수량을 나무마다 조사하여 비례 계산에 의해 조사구역 전역의 수량을 산정하는 방법이다. 그리고 표준지의 선정에 있어서 면적은 30m²이상으로 하며 조사구역내의 조밀도, 흉고직경, 배치, 성장상황 등을 고려 전체의 평균으로 인정되는 곳을 선정하도록 한다. 통상 소평수의 임야는 전수조사에 의하고 광평수의 임야일 경우에는 전체면적의 5%이상을 표준지로 선정한다. 

(3) 기타 

소유자가 제시하는 수량과 자체조사된 수량의 차이가 있을 때에는 소유자 입회하에 재로사를 거쳐서라도 소유자로부터 실제 수량에 대한 확인을 받아 확정하는 것이 바람직하며, 다른 수종의 나무가 보식 또는 간식되어 있을 때에는 그 보식 또는 간식된 수종의 수령 및 수량도 상세히 조사·기록한다. 

다. 보상기준 

1) 관상수의 보상기준 

가) 일반적 보상기준 

관상수는 수종, 규격, 수령, 수량이나 식수된 면적, 관리상태, 수익성 또는 이식가능성 및 이식가능성이 있는 경우 그 이식의 난이도 기타 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다[공특법시행규칙 제13조제1항]. 

다만, 관상수의 경우 취득가격은 흉고직경, 근원직경, 수고 등의 규격을 기준으로 이루어지고 있고, 이식비를 산정하기 위한 표준품셈도 수종에 따라 규격별로 정해져 있기 때문에 관상수 조사에 있어서 중요한 것은 수익성 보다는 규격이라고 할 수 있다. 

나) 지장물인 관상수 

(1) 개요 

지장물인 관상수는 수종, 규격, 수형, 수량, 식재면적, 관리상태, 이식의 난이도, 이식시기 고손율등을 참작하여 이식가능 여부를 판단하여 이식이 가능할 경우에는 이식적기 및 부적기에 따라서, 이식이 불가능할 경우에는 거래사례의 유·무에 따라서 구분하여 평가한다. 

(2) 이식가능 여부의 판단 

이식시기가·수종별 이식적기이어야 하고, 계절적으로 이식시기여야 한다. 또한, 이식가능 여부는 기술적인 면이 아닌 경제적인 면에서 판단하여야 한다. 즉, 이식비와 취득비를 비교하여 이식비가 취득비를 초과하지 않아야 한다는 것이다. 다만, 천연기념물·보호수 등 특수한 가치를 가진 관상수는 비록 이식비가 취득비를 초과하는 경우라도 그 특성상 이식비로 평가하도록 한다. 

(3) 이식가능한 관상수라도 이식불가능한 경우로 평가하는 경우 

계절적으로 이식시기이고 수령 또는 계절로 보아 이식이 가능하거나 계절적으로 이식시기는 아니나 이식이 가능한 관상수의 경우라도 다음과 같은 경우에는 이식이 불가능한 관상수로 평가한다[공특법시행규칙 제13조제2항]. 

- 당해 공공사업의 긴급한 시행이 필요한 경우 

- 지역 여건이나 소유자의 특별한 사정으로 이식이 현저히 곤란한 경우 

- 이식비가 취득비를 초과하는 경우 

다) 고손율의 적용 

관상수의 이식비를 평가함에 있어 고손율은 이식시기·수종·수령과 성장 및 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 정하되 당해 관상수 총수의 10% 이내로 하며, 이식적기가 아닌 경우에는 20%까지 평가할 수 있다[공특법시행 규칙 제13조제3항]. 

<표 2-5> 지장물인 관상수의 보상기준[공특법시행규칙 제13조제2항제3항

2) 과수의 보상기준 

가) 일반적인 평가기준 

과수 기타 수익이 나는 나무는 수종, 수령, 수량이나 식수된 면적, 관리상태, 수익성과 이식가능성 및 이식가능성이 있는 경우에 그 이식의 난이도 기타 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다[공특법시행규칙 제 13조제1항]. 

나) 지장물인 과수의 보상기준 

지장물인 과수는 수종·수령 등 일반적 평가요소 뿐 아니라 과수 수종별이식적기·고손율·감수율 등을 참작하되, 이식 가능 또는 이식불가능의 구분에 따라 평가한다. 

즉, 공공사업의 시행으로 인하여 취득 또는 사용하여야 할 토지상에 과수가 식재되어 있는 경우에는 지장물인 과수의 수종·수령·수량·식재면적·관리상태, 수익성, 이식가능성 및 난이도, 이식시기, 고손율, 감수율 등을 참작하여 이식가능한 과수와 이식불가능한 과수로 구분하여 평가하고, 이식가능한 경우에는 이식적기·부적기에 따라서, 이식불가능한 경우에는 거래사례의 유·무의 구분에 따라 평가방법이 다르게 적용된다. 

또한 이식이 가능한 과수일 경우 이식비와 취득비를 비교하여 과수를 이식하는 것이 타당하다고 인정될 때에는 이식비로 평가하고 이식이 불가능한과수 및 이식비가 취득비를 초과하는 과수는 취득비로 평가한다. 

과수 등 수익수는 관상수의 이식비 보상액과 비교할때 이전으로 인한 수익의 감소분을 추가로 고려해주어야 하며, 이식가능 여부가 수령과 밀접한 관련이 있으므로 수확량 및 수령의 조사가 특히 중요하다. 

<표 2-6> 지장물인 과수의 보상기준[공특법시행규칙 제13조제2항]

다) 이식가능 여부의 판단기준 

- 이식시기가 수종별 이식적기이어야 하고, 계절적으로 이식시기여야 한다. 

- 이식가능 여부는 기술적인 면에서 판단할 것이 아니라 경제적인 면을 중심으로 판단하여야 한다. 즉, 비록 기술적으로 이식이 가능하다고 하더라도 경제적으로 이식가능 수령을 초과하여 이식이 불가능하다면 이식비가 아닌 인근 거래가격 등을 고려한 적정가격으로 보상하게 된다. 

- 과수가 이식가능한 경우에는 그 이식비가 적정가격인지 여부를 판단한다. 

<표 2-7> 과수의 이식적기[공특법시행규칙 별표3]<표 2-8> 과수 수종별 고손율 기준 [공특법시행규칙 별표3 및 공특법시행규칙 제13조 제2항제2호]<표 2-9> 과수의 감수율[공특법시행규획 별표3]

라) 이식이 가능한 과수라도 취득비로 보상하여야 하는 경우 

계절적으로 이식시기이고 수령 또는 계절로 보아 이식이 가능하거나, 계절적으로 이식시기는 아니나 이식이 가능한 경우에도 ㉠ 당해 공공사업의 긴급한 시행이 필요한 경우 ㉡ 지역여건이나 소유자의 특별한 사정으로 이식이 현저히 곤란한 경우 ㉢ 이식비가 취득비를 초과하는 경우에는 이식이 불가능한 과수로서 거래사례가 있는 경우에는 비준가격을 기준으로, 거래사례가 없는 경우에는 수익성 등을 감안하여 평가한다[공특법시행규칙제13조제2항] 

3) 묘목의 보상기준 

가) 개요 

공공사업을 위하여 필요한 토지상의 지장물인 묘목은 취득비와 이식비를 비교하여 작은 금액으로 평가하여 보상하되, 이식비 평가는 공특법시행규칙에서 가식에 소요되는 비용으로 평가하도록 규정하고 있다. 

나) 일반적 보상기준 

묘목은 상품화 가능여부, 묘종이식에 따른 고손율, 성장정도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 평가한다[공특법시행규칙 제14조제1항]. 

다) 이식이 가능한 경우라도 취득비로 평가하는 경우[공특법시행규칙 제14조제6항] 

- 당해 공공사업의 긴급한 시행이 필요한 경우 

- 지역여건이나 소유자의 특별한 사정으로 이식이 현저히 곤란한 경우 

- 이식비가 취득비를 초과하는 경우 

라) 보상기준 

<표 2-10> 지장물인 묘목의 보상기준[공특법시행규칙 제14조]

4) 입목의 보상기준 

가) 일반적인 보상기준 

① 입목은 벌채 시기의 도래여부·수종·주수·면적·수익성 기타 가격 형성상의 제요인을 종합적으로 고려하여 평가하며, 조림된 용재림으로서 벌채시기에 달한 것에 대하여는 이를 손실이 없는 것으로 본다[공특법시행규칙 제15조제1항 및 제3항]. 

② 벌채시기란 수종별로 벌채할 수 있는 표준수령을 의미하는 것으로, 지장물로서 입목은 별채시기의 도래 여부에 따라 평가방법을 달리하므로 평가방법을 적용함에 있어서 대상 입목의 벌채시기 도래 여부의 확인이 중요하다. 

<표 2-11> 주요수종의 표준벌채수령 [공특법시행규칙 제15조의2제1항]

다만, 위에서 제기한 수종별 벌채할 수 있는 표준수령의 10분의 9 이상을 경과하였거나, 그 나무의 성장 및 관리상태가 양호하여 벌채할 수 있는 수령에 달한 나무와 유사한 경우에는 위 규정에 불구하고 표준수령에 달한 것으로 본다[공특법시행규칙 제15조의2제2항] 

나) 지장물인 입목의 보상기준 

공특법시행규칙 제15조에서는 다음과 같이 지장물인 입목을 구분하고 각각의 경우에 따라 그 평가기준을 달리하고 있다. 

<표 2-12> 지장물인 입목의 보상기준[공특법시행규칙 제15조]

5. 농업보상업무

가. 개요 

농업의 보상은 크게 농작물에 대한 보상과 농업용자산에 대한 보상으로 나눌수 있다. 농업용 자산은 다시 농기구와 농업용시설로 구분되는 바, 이하에서는 이 기준에 의거 설명하기로 한다. 

1) 농작물 

가) 농작물의 의의 

농작물이라 함은 벼, 보리, 배추, 무 등과 같은 1년생 작물 및 도라지, 작약, 인삼 등 다년생 작물을 말한다. 

나) 농작물 보상의 개념 

농경지 등을 취득 또는 사용하는 경우에 농작물이 파종 혹은 식재(정식)되어 있거나, 파종·식재 또는 정식하기 위한 비용이 투하되어 있을 때 부득이 그 농작물을 수확하기 전에 농경지를 수용 또는 사용함으로써 농작물의소유자가 입게 되는 손실을 보상하는 것이다.

<표 2-13> 농작물의 분류

2) 농업용자산 

가) 농업용 자산의 의의 

영농행위를 영위하기 위해시 필요한 농기구, 영농시설 및 부대시설을 농업용자산이라고 한다. 

나) 농업용자산 보상의 전제조건 

경작지 2/3 이상에 해당되는 농경지가 공공사업에 편입됨으로 인하여 영농을 계속할 수 없어, 농업을 폐지하는 경우에 한하여 농업용자산이 보상대상이 된다[공특법시행규칙 제18조제4항]. 

나. 기본조사사항 

1) 농작물 조사 

농작물 종류에 따라 각각 조사하되, 재배작물에 대한 사진촬영 및 영농자 확인서를 징구토록 한다. 농작물은 벼·보리·콩·옥수수·고구마·감자·수박·딸기·오이·고추 등 논밭에서 가꾼 곡식과 채소를 말하며, 농작물의 종류에 따라 파종면적등을 조사한다. 또한 인삼·지황·산약 등의 약용작물도 농작물에 준하여 조사한다. 

▶ 농작물의 조사사항 

ㆍ실제 농작물의 종류 및 재배면적 

ㆍ조사시점 현재 대상농작물의 파종여부, 생육상태, 재배관리상태 등과 실질적인 영농상황 

ㆍ조사시점 현재 대상농작물의 평가기준상 속해 있는 시기(파종기. 발아기, 성장기, 수확기) 

2) 농업용자산(농기구) 

가) 보상대상 

① 사업구역내 편입된 농경지에서 농업을 경영하기 위해 사용하는 기계·기구 등에 대하여 각 품목별로 농기구 목록을 작성한다. 공특법시행규칙 제18조제3항에서는 "농기구라 함은 경운기, 탈곡기, 분무기, 제초기 기타 이와 유사한 농업용기계, 기구를 말한다"라고 규정하고 있다. 이와 유사한 것이란 리어카·제초기·가마니제작기·양수기·우마차·잠구 등 동력을 사용하는 대농구만을 의미하며, 호미·낫 등 인력을 사용하는 소농구는 보상대상이 되는 농기구에 포함되지 않는다. 

② 사업구역에 편입된 이후 사업구역내 토지를 대상으로 새로이 영농행위에 착수한자의 농기구 등 농업용 자산은 보상대상물건으로 취급하지 아니하며, 공공사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 후에 구입한 농기구는 조사대상에서 제외한다. 

나) 조사방법 

① 건축물을 조사하면서 조사대상자가 농민인 경우에는 당해 사업구역내 경작지의 소재여부를 확인할 후 그 소유 농기구를 함께 조사하도록 한다. 

② 사업구역내 거주 여부와 관계없이 편입 농경지의 유무에 따라 조사대상 여부를 판단한다. 다만 임차농의 경우에는 정착물이 아닌 농업용자산(농기구)에 대하여 사업구역외의 거주지 등에 보관하고 있는 것은 조사하지 않는다. 

③ 편입된 농경지의 면적에 비하여 농기구의 보유규모가 과다하거나 대상 농경지의 형질 작목상황 등으로 보아 관련성이 없는 농기구가 있는 때에는 당해 소유자의 경작지가 대체로 사업구역외에 소재하거나 본인의 것이 아닐 수 있으므로 이를 유념하여 조사한다.

④ 농기구는 이동이 비교적 용이하여 자칫 중복조사될 우려가 있으므로 이에 따른 주의가 요구되며, 경우에 따라서는 농업용 자산에 대하여 일괄 조사하는 방식에 의할 수도 있다. 

⑤ 동력을 필요로 하는 농기구는 그 품명·제작년도(구입년도)·형식(규격)·마력수 등을 조사하며, 그 외에는 품명과 조사하도록 한다.

⑥ 경작지의 2/3이상에 해당하는 농지가 편입되고 농업을 폐지하여 농기구가 필요 없게 된 경우가 아니면 농업용자산에 대하여 손실이 없는 것으로 보아야 하므로 이와 관련한 자료(사업구역내·외 전체 경작지)를 따로 수집하도록 한다. 

3) 농업용자산(농업용 시설 및 그 부대시설) 

농업의 경영을 위한 시설로서 비닐하우스, 농막, 어막 등과 같은 시설을 말하며, 농업용시설 및 그 부대시설의 조사는 건물 및 공작물 조사 방법에 의한다. 

▶ 농업시설의 분류 

농업시설은 크게 농업생산시설과 농업유통시설로 나눌 수 있다. 농업생산시설이란 온실, 하우스, 축사, 잠실 등 재배 또는 사육에 필요한 시설을 말하며, 농업유통시설이란 생산자재 도입에 필요한 농업창고나 생산물의 상품화 단계에서 필요한 저온 저장고, 건조시설 등 유통의 장소가 되는 시설을 말한다. 

ㆍ재배시설 : 육모시설, 유리온실, 비닐하우스, 무토재배시설, 버섯재배시설 등 

ㆍ사육시설 : 우사, 돈사, 계사, 양잠시설, 양봉시설 등 

ㆍ조제시설 : 곡물공동건조·조제시설·목초건조시설, 우유냉각시설, 잎담배건조시설 등 

ㆍ저장시설 : 미곡창고, 과일저온저장고, 농업자재창고, 공동집하장, 선과 및 포장시설, 계량처리시설 등 

ㆍ정비격납시설 : 농업기계격납고 등 

ㆍ기타시설 : 관개 및 배수시설 등 

- 자료 : 한국감정원 보상평가(上) p 577(2000. 1) 

다. 보상기준 

1) 농작물의 보상기준 

<표 2-14> 농작물의 보상기준[공특법시행규칙 제18조]

2) 농업용자산의 보상기준 

가) 농기구 

농기구는 내용연수와 사용연수를 고려하여 평가한 금액의 60%에 해당하는 금액으로 평가한다[공특법시행규칙 제18조제2항제1호]. 

경작지의 2/3이상에 해당하는 토지가 공공사업에 편입되고 농업을 폐지하지 아니하는 경우에는 농기구는 손실이 없는 것으로 하되, 보상대상 여부는 농경지에 대한 보상계약체결 당시를 기준으로 보상대상 여부를 결정한다. 

손실액 = 재조달원가 × (1 - 감가율)ⁿ × 0.6 

감가율 = 1^{n} √(잔존가액÷ 재조달원가) 

N = 내용연수, n = 경과연수 

나) 영농시설과 그 부대시설 

손실액 = (건물 및 공작물 등의 평가규정에 준하여 산출한 액) - (당해 시설물의 해체로 인하여 발생한 재료대)[공특법 시행규칙 제18조제2항제2호] 



6. 축산보상업무

가. 개요 

1) 축산의 정의 

축산이란 가축을 사육·증식함으로써, 인간 생활에 유용한 물질을 생산하는 일을 말하며, 가축·가금·벌 등을 치고 또 그 생산물을 가공하는 산업을 축산업이라 한다. 

2) 보상대상 

보상의 대상이 되는 축산은 다음에 해당되는 경우를 말한다[공특법시행규칙 제19조제2항]. 

① 축산법에 의하여 등록 또는 허가받은 종축업·부화업 또는 축산업에 해당되는 경우 

② 별표 1에서 정하는 기준 사육마리수 이상의 가축 또는 가금을 기르는 경우 

③ 별표 1에서 정하는 기준 사육마리수 미만의 가축 또는 가금을 함께기르는 경우로서 그 가축 또는 가금의 기준 사육마리수에 대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1이상인 경우 

<표 2-15> 공특법시행규칙 별표1에서 정하는 기준사육마리수

▶ 산정예시 

① 소 8마리와 양 10마리를 함께 기르는 경우 

ㆍ기준 사육 마리수에 대한 비율 산정 산식 : 

[1/15] × 8 ＋ [1/20] × 10 = 1.03 (산정비율이 1이상인 1.03으로서 축산에 해당 

② 닭 50마리, 토끼 50마리, 오리 50마리를 함께 기르는 경우 

ㆍ기준 사육 마리수에 대한 배율 산정산식 : 

[1/200] × 50 ＋ [1/300] × 50 ＋ [1/150] × 50 = 0.75(산정비율이 1이하인 0.75로 축산에 해당되지 않음) 

⊙ 실태조사시보다 감정평가시 사육두수가 감소할 경우 축산보상(토정 58307-1527 : 1995. 11. 2] 

<질의> 댐사업지구내에서 40여마리의 소를 사육하며 생계를 유지하였으나 이사를 가기 위해 소를 팔고 있는 상태로 실태조사시는 25마리였고 감정평가가 나왔을 때엔 9마리만 남아 있었는데 평소의 사육규모와 실태조사시 또는 감정평가시 축산의 규모가 상이할 경우 어느 시점을 기준으로 보상금을 산정하여야 하는지. 

<회신> 공공사업시행으로 인한 손실보상 대상은 공특법시행규칙 제5조의2 내지 제5조의3에서 규정하고 있는 대상물건 확정시에 동법 시행규칙 제19조의 규정에 의한 축산에 해당되었으나 공공사업시행이 예견된 상태에서 자연적 감소가 아닌 이전에 대비한 처분으로 인하여 감정평가시에는 동 규정에 의한 축산의 규모에 미달된 사실 등 위의 제반 사실관계를 사업시행자가 인정하는 경우라면 축산보상에 해당하는 것임. 

나. 기본조사사항 

1) 축산시설 

축산시설에 대하여는 '건축물' 및 '부대시설'과 같은 방법으로 조사하여 평면도와 물건조서를 작성한다. 

2) 기업적인 축산 

부화업, 종축업 또는 양돈업 등을 기업적으로 운영하는 경우에는 축산법 제20조에 의하여 시장·군수에게 신고하였는지 여부를 확인하고, 관련자료의 열람을 요청하여 지장물조사서의 "특기사항"란에 필요한 내용을 기록한 후 당해 인허가 서류를 조사하며, 기타 조사방법은 '영업권'의 경우에 준한다. 

대규모 양돈업은 종돈·모돈·성돈·자돈·비육돈 등의 수량을 종류별로 조사하여, 휴업기간 적용시 관계기관의 지침 등에 의거 이를 고려하도록 한다. 

3) 가축의 수량확인 

① 가축의 마리수는 하나씩 세는 방법을 조사함을 원칙으로 하되, 대단위 양계장의 경우와 같이 현실적으로 세는 것이 불가능한 때에는 업주가 제공하는 자료에 의거 표본추출방식으로 그 수량을 확인할 수 있다. 소유자가 제시하는 마리수와 자체조사된 마리수의 차이가 있을 때에는 소유자입회하에 재조사를 거쳐서라도 소유자로부터 마리수에 대한 인정(확인)을 받은 후 물량을 확정하는 것이 바람직하다. 

② 기준사육마리수 미만의 가축 또는 가금을 함께 기르는 경우로서 그 가축 또는 가금의 기준사육마리수에 대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가1이상인 때에는 축산보상대상에 포함되므로, 그 각각의 마리수를 조사·기록 한다. 

③ 기준사육마리수의 1/3이상인 경우에도 운반비를 평가·보상할 수 있으므로 이를 직용할 수 있는 마리수에 해당되면 물건의 목록으로 작성한다. 

4) 애완용 가축 또는 가금 

기준사육마리수의 1/3미만으로서 소수의 애완용 가축 또는 가금을 기르고 있는 경우에는 이를 물건화하지 않더라고 이후 민원대비차원 또는 행정대집행의 경우 필요한 업무에 참고할 수 있도록 "특기사항"에 실제 마리수를 기록해 두는 것이 바람직하다. 

가축의 마리수는 수시로 변동될 수 있음에 유의하여, 기본조사당시나 평가당시·계약체결당시 등 어느경우를 막론하고 기준사육마리수 이상을 확보·사육하고 사실상 축산업을 영위하고 있는 것으로 인정할 수 있는지 여부를 신중하게 판단하도록 한다. 또한 기준사육 마리수로 예시되지 아니한 가축 또는 가금에 대해서는 그 품종의 실제사육 마리수를 정확히 기재해 두었다가 적용할 기준사육 마리수에 대한 검토를 거쳐 보상여부를 결정한다. 

5) 꿀벌 

사업구역내 일정장소에서 계속적으로 꿀을 채집하는 형태가 아니고 특정수종의 개화기간동안 일시 채집한 후 다른 장소로 이동하는 채집업자인 경우에는 조사당시 꿀을 채집중에 있더라도 조사대상에서 제외한다. 다만, 사업구역내 소재하는 건축물 등이 채집업자의 주된 거처지로서 채집 시기가 아닌 때에 벌통 등 채집용 집기를 보관하는 곳으로 쓰인다면 그 수량을 조사하여 축산보상 또는 이전설비의 보상여부를 검토한다. 

다. 보상기준 

축산에 대한 보상은 다음과 같이 구분하여 각각의 기준에 따라 평가·보상한다[공특법시행규칙 제19조제1항]. 

1) 영업손실의 보상 

공공사업으로 인해 축산업을 휴업하거나, 폐업하게 되는 경우에는 공특법시행규칙 제24조(영업폐지에 대한 손실의 평가) 및 제25조(영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가)의 규정을 준용하여 당해 손실액을 평가 보상한다. 

⊙ 혐오감을 주는 축산영업시설이란 [토정 58307-23 : 1996. 1. 8] 

<질의> 영업의 폐지에 대한 손실의 평가보상에 있어서 공특법시행규칙 제24조제2항제3호의 해석과 관련하여 도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설에 양돈·양계·양건장이 포함되는지와 포함된다면 통상적으로 영위가 가능한 축산규모는 어느정도인지.... 

<회신> 공특법시행규칙 제24조제2항제3호의 도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 협오감을 주는 영업시설로서는 도축장과 대단위 양돈·양계·양우장 등 악취가 심하고 기타 시설여건이 이와 유사하여 주민에게 협오감을 주며 또한 지역주민 등의 반대로 이전장소의 확보가 실질적으로 어려운 영업시설이 이에 해당하는 것으로 사료되고 영업보상대상으로서의 축산의 규모는 동법 시행규칙 제19조제2항 각호에서 규정하고 있고 여기서 특히 '95. 1. 7. 개정된 제3호의 규정에 의한 별표1에서 기준사육마리수 미만의 가축 또는 가금을 함께 기르는 경우로서 그 가축 또는 가금의 기준사육마리수에 대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1이상인 경우에 축산보상대상에 해당할 것임. 

2) 축산시설 

손실액 = (건물 및 공작물 등의 평가규정에 준하여 산출한 액) - (당해 시설물의 해제로 인하여 발생한 재료대) [공특법시행규획 제19조제1항제1호] 

3) 가축에 대한 운반비 

가축 또는 가금에 대한 운반비는 축산에 대한 영업보상에 해당되지 아니하여 이전보상하는 경우에 한하되, 시행규칙 별표1의 가축 또는 가금수의 1/3 이상이 있는 경우에 지급한다[공특법시행규칙 제19조제1항제2호]. 

<표 2-16> 운반비 지급대상 기준마리수

4) 기타 가축 또는 가금 

별표에 규정되어 있는 종별의 가축 또는 가금(닭·토끼·오리·돼지·소·사슴·염소·양·꿀벌)이 아닌 그 외의 가축 또는 가금(개·추카·곰 등)은 보상대상에서 제외되는 것이 아니라 규정되어 있는 가축 또는 가금 중에서 가장 유사한 가축이나 가금에 준(예컨대 개의 경우엔 돼지로, 추카의 경우에는 닭을 기준)하여 기준마리수를 결정하여 보상한다[공특법시행규칙 제19조제3항]. 



7. 분묘보상업무

가. 개요 

분묘이장비는 생활권 보상의 일종으로서의 성격을 가지며, 전례로부터 분묘는 전통의 유교사상을 기초로 이장, 개장, 화장 및 제례의식 등과 관련 매우 중요한 의미를 갖고 있다. 분묘이장비는 이사비 및 이농비 등과 같이 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 사업시행자가 정하도록 규정[공특법시행령제2조의10]하고 있으나, 사업시행자가 유연·무연, 단장·합장 등의 표본을 평가의뢰하여 산정하는 경우도 있다. 

나. 기본조사 

1) 개요 

읍·면에 비치된 분묘대장이나 주민 등의 증언을 참작하여 지장물 차원에서 그 주변 부속물과 함께 조사하며, 분묘의 관리상태와 형태에 따라서 유·무연, 단장·합장·삼합장·아장 등으로 구분하여 분묘조사서를 작성한다. 또한, 무연분묘에 대한 이장시기, 장소에 대해서는 사전에 지방자치단체와 협의하여야 한다. 

2) 조사방법 

① 용지도에 분묘위치를 표시하고 리·동별로 일련번호를 부여하고 번호판을 세우고 사진촬영한다. 

(번호판의 예 : 97(조사년도)-1(유연)-5(리·동)-3(일련번호)) 

② 석물은 종류, 규격, 사용자재, 수량 등을 조사하고 무연분묘는 개장허가를 받아야 하므로 일간신문 공고, 개장신고 등을 위한 절차를 선행한다. 

다. 무연분묘 개장 절차 

  (☞ 그림 2-3 참조) 

1) 개장허가신청 

무연분묘를 개장 하고자 하는 자는 그 사유를 기재한 신청서에 사진을 첨부하여 분묘소재지 시장·군수를 거쳐 시·도지사에게 제출하여 그 허가를 받는다. 

2) 공고 

2종 이상의 일간신문에 1회이상 개장의 사유로 공고하고 공고기간은 1개월로 한다. 

3) 개장신고 

개장지를 관할하는 시장·군수에게 개장신고하는데 공고를 증명하는 신문을 첨부한다. 

라. 보상기준 

1) 분묘이장비 

분묘이장비는 이장비+석물이천비+잡비로 계산한다[한국감정평가협회 분묘이장비산정지침 제4조]. 이때는 분묘 및 석물의 위치 및 규모, 지형·지세 등 작업의 난이도, 탈육 및 미탈육의 구분, 석물의 좌향표시, 기타 필요한 사항을 고려하여 산정한다[분묘이장비산정지침 제3조]. 

<표 2-17> 분묘이장비 산정[분묘이장비산정지침 제4조~제8조]

2) 기타물건 및 특수분묘의 산정 

분묘구역안에 있는 잔디, 석축 등 특수한 시설은 분묘이장비와는 별도로 산정하며, 문화재로 지정된 묘지 또는 석물 등의 특수한 분묘는 관계전문가의 용역보고서에 의하여 산정할 수 있다[분묘이장비산정지침 제9조 및 제10조]. 

3) 분묘이장보조비의 산정 

분묘이장보조비는 매장및분묘등에관한법률시행령(2001.1.27 매장등에관한법률시행령으로 전문개정) 제2조의 규정에 의한 유연분묘 1기당 묘지면적에 당해 묘지가 소재하고 있는 시·군 또는 인근 시·군의 재단법인이 설치하는 시설묘지 단위면적당 사용료를 곱한 금액으로 산정하되 50만원을 초과할 수 없다.[공특법 시행규칙 제28조제2항] 



8. 전기·통신 등 공공시설 보상업무

가. 개요 

전기·통신시설·양수장 등 공공시설은 이설 또는 대체시설 필요성을 검토한 후 관련기관(한전, 통신공사, 자치단체 등)과 협의한 후 현재의 상태와 동등한 기능을 유지하는 데 필요한 시설을 다시 설치하는 데 필요한 공사비와 그 자재대 등의 설계서를 제출토록 하고 그 내용을 검토하여 비용을 부담한다. 단, 시설계량 부분(공동구 설치 등)은 동 시설의 관리기관에게 부담토록 해야하며 설계변경 등이 필요한 경우는 사전 협의토록 명시하여 이설등을 의뢰하는 것이 필요하다. 

나. 공동구 

도시계획시설로 지하매설물을 공동 수용하기 위하여 지하에 설치하는 시설물로 공동구가 설치된 도시계획구역 구역안에서는 공동구에 수용될 시설(전기, 가스, 수도, 통신, 하수도 시설 등)은 반드시 공동구에 수용하여야 한다. 

<그림 2-7> 전기·통신 등 공공시설보상 업무흐름

다. 현장조사 

① 전주의 구조(콘크리트, 철탑 등), 규격, 길이와 전선 등의 굵기, 회선수, 길이 등을 이설 의뢰시에 첨부 통보하고, 동 시설 등은 연결되어 있으므로 사업지구외의 시설도 일부 이전할 수 있으니, 합동 조사할 때 추가 이전 필요부분을 검토한다. 

② 전기·통신시설 등을 이설할 때 비용부담을 먼저 하고 하는 경우(전기시설)와 공사완료후 비용부담을 하는 경우(통신시설)가 있으므로 예산 형평 등을 고려한 관계기관과의 협의가 있어야 한다. 

③ 양수장등 공공시설은 지자체와 협의 대체시설설계서를 제출받아 그 비용을 보상금 지급의 형태로 완료하는 것도 한가지 방법이다. 



9. 문화재보상업무

가. 개요 

1) 문화재의 개념 

문화재보호법에서는 문화재를 유형문화재, 무형문화재, 기념물, 민속자료로 구분하고 있으며, 문화재청장은 국가지정문화재로 보물, 국보, 중요무형문화재, 중요민속자료의 지정에 있어서 문화재의 보호상 특히 필요한 경우에는 이를 위한 보호물 또는 보호구역을 지정할 수 있도록 하고 있다[문화재보호법 제8조]. 

2) 국가지정문화재의 분류 

<표 2-18> 국가지정문화재의 분류[문화재보호법 제8조)

3) 지정주체에 따른 분류 

<표 2-19> 지정주체에 따른 분류

나. 문화재 조사용역 

1) 현황 

문화재 조사용역이라 함은 문화재조사를 위하여 시행하는 학술조사용역으로 지표조사, 시굴조사, 발굴조사 및 이전복원 등이 있는 데 문화재 조사의 강제성과 학술적 전문성이 요구되므로 일반용역과는 달리 주의를 기울여야 한다. 

2) 유의사항 

가) 학술기관 선정 

발굴조사를 필요로 하는 경우가 대부분이므로 지표조사용역을 발굴조사를 할 수 있는 기관(대학박물관 등)에 의뢰하는 것이 합리적이다. 

나) 용역원가 계산 

학술기관이 제시하는 용역비용의 적정성 여부를 파악할 수 있는 실정이므로 타기관, 타지역의 용역자료와 비교·검토한 후 나름대로의 기준을 정립해야 한다. 

다) 용역계약 

발굴조사후 2년 이내로 정하여진 보고서 발간기간을 최소화하여 계약만료일로 해야한다. 

라) 용역감독 

현실적으로 감독이 불가능하지만 발굴시 유적의 성격규명, 처리 등을 위한 지도위원회의 개최시 반드시 참여하여 사업현황 등을 주지시켜 유적의 처리대책에 관한 객관적인 인식이 가능하도록 하여야 한다. 

마) 용역결과의 처리 

현장조사가 끝나면 요약보고서를 제출 받아 사업에 반영하지만 용역의 결과물인 보고서도 충분한 홍보효과가 있으므로 조사장면과 유물사진 등을 확보토록 한다. 

다. 문화재 조사실무 

1) 문화재 조사[문화재조사법 제2조] 

문화재 조사의 내용은 선사시대의 유적(패총, 주거지 등), 제사, 신앙에 관한 유적(사지, 제단 등), 정치, 국방에 관한 유적(성곽, 도읍지 등), 산업·교통·토목에 관한 유적(제방, 옛길 등), 교육·사회사업에 관한 유적(서원동), 분묘·비등 기념물에 해당하는 것 등이나 일반적으로 조사분야를 총괄, 고고분야, 역사분야, 사회, 민족, 언어분야, 건축분야, 생태계 등으로 나누어 문화환경 전반에 대한 조사를 실시한다. 

2) 사업구역에 포함된 문화재 처리방법 

- 사업구역에서 제척(제외) 

- 사업구역에서 편입시키되 공원, 녹지에 포함 보존(현상보존) 

- 다른 지역으로 이전(이전보존) 

- 발굴조사 등을 실시하여 기록보존(기록보존) 

3) 문화재 조사의 절차 

가) 지표조사 

(1) 의의 

지하에 묻혀 있는 유적이나 유물들은 시간이 흐름에 따라 지역적인 힘이나 인공적인 훼손 등으로 지표에 드러난다. 

지표조사란 이렇게 땅위에 드러난 증거를 발견하여 체계적으로 수집 기록 분석하는 작업으로 세밀한 조사가 이루어지면 어느 지역에 어느 시대의 어떠한 유적이 어느 정도 범위에 걸쳐 분포하는지 파악이 가능하고 유적에 대한 각종 정보를 알 수 있다. 

(2) 조사범위 

지표조사는 보통 매장문화재를 중심으로 의뢰하지만 다목적댐 건설사업과 같이 광범위한 사업구역일 경우는 역사, 민속, 사회, 건축, 천연기념물 등의 분야를 포함한 모든 유·무형문화재에 대한 조사를 의뢰하여야 한다. 

(3) 조사방법 

문화재부존 여부를 현장을 샅샅이 돌아다니면서 파악하고 조사내용을 기록한다. 

(4) 조사후 조치사항 

사업계획에 반영할 사항을 파악하고 부존 범위가 좁은 유적이나 문화재 부존 가능성이 있는 지역은 시굴·발굴 조사한다. 

<그림 2-8> 지표조사 업무흐름도

나) 시굴조사 

(1) 의의 

본격적인 발굴조사에 앞서 발굴대상 유적의 일부를 시험적으로 파서 유적의 개략적인 층위와 내용을 파악하는 작업으로 유적의 유·무와 부존문화재의 범위와 성격을 파악하는 데 의의가 있다. 즉, 문화재의 존재여부, 존재시 얼마나 있는 지 파악하기 위한 조사이다. 

(2) 조사방법 

지표를 파서 유적이나 유물을 찾아내거나 범위를 확인함으로 대표적인 조사 방법은 도랑파기법(일정한 폭의 도랑을 길게 파가면서 확인하는 방법으로 구릉지 등에서 사용)과 격자법(바둑판 눈금모양으로 구획하여 시굴목적에 따라 필요지역을 굴착하는 방법으로 평지 등에서 사용)이 있다. 

(3) 조치사항 

보존가능성과 발굴 필요 여부를 판단한다. 

다) 발굴조사 

(1) 의의 

지하에 매설된 유적을 과학적인 방법으로 파서 유적이 가지고 있는 과거의 각종 문화정보를 얻기 위해 실시한다. 발굴조사는 문화재관리국의 허가를 획득해야 하며 발굴지역에 대한 훼손이 불가피하므로 보상을 먼저 시행(소유자동의도 가능)한 후 실시한다. 

(2) 조사방법 

발굴계획을 수립하고 유적의 본래입지 및 발굴지역의 전모를 파악하여 전굴법(한쪽 끝에서부터 전면적으로 파가는 방식), 격자법, 사분법(봉분 등에서 많이 사용되는데 봉분을 4등분하여 서로 엇갈려 마주보는 부분을 차례로 발굴)으로 발굴한다. 

(3) 조치사항 

이전계획 등을 사업계획에 반영한다. 

<그림 2-9> 매장문화재 발굴허가 절차도<그림 2-10> 매장문화재 발굴조사 업무흐름도

제3장 권리보상업무의 표준화 방안

제1절 광업보상업무의 표준화 방안



1. 광업보상의 일반론

가. 광업보상의 의의 

광업이하 함은 광물의 탐광 및 채굴과 이에 부속되는 선광·제련 기타의 사업[광업법 제4조]을 말하며, 광업보상은 공익사업의 시행으로 인하여 광업권의 소멸 및 광구의 감소처분 또는 광산의 휴업으로 인한 손실과 기계장치·구축물(갱도 포함)·건물 등에 관한 손실을 전보하는 것을 말한다. 

나. 광업보상의 법적 근거 및 분류 

1) 광업보상의 법적근거 

광업법 제39조제2항에서는 광업이 공익을 해한다고 인정되거나, 국가중요건설사업 자 또는 그 인접지역안의 광업권이나 광물의 채굴이 국가중요건설사업에 지장을 초래한다고 인정될 때에는 광업권의 취소 또는 당해 지역안의 광구의 감소처분을 할 수 있도록 규정하고 있다. 

한편 국가는 광업권의 최소 또는 광구의 감소처분으로 발생한 손실을 당해 광업권자(취소처분에 따른 광업권의 광구 또는 감소처분에 따른 광구의 부분에 조광권이 설정되어 있는 때에는 당해 조광권자를 포함하여 한다)에 대하여 보상을 하여야 한다고 규정하고 있다[광업법 제39조제3항]. 

그리고 공특법시행규칙 제22조에서는 공익사업의 사항으로 인한 광업권의 소멸에 대한 손실의 평가의 기준 및 방법을 광업관계법령에서 정하는 바에 의한다고 규정하고 있다. 

2) 광업보상의 분류 

▶ 광업보상대상의 분류 

ㆍ광업권 소멸에 대한 보상 

ㆍ탐광실적을 인정받거나 생산실적이 없는 광업권의 보상 

ㆍ탐광미착수광산의 보상 

ㆍ광산의 휴업에 대한 보상 

ㆍ시설물의 잔존가치 및 이전비에 대한 보상 

다. 광업권 

1) 광업권의 개념 

광업권이라 함은 광업법에 의하여 등록을 한 일정한 토지의 구역(이하 '광구'라 한다)에서 등록을 한 광물과 동일 광상 중에 부존하는 다른 광물을 채굴 및 취득하는 권리를 말한다[광업법 제5조제1항]. 

광업권은 토지의 소유권과는 별개의 물권으로 양도·상속·저당·체납처분 및 강제집행의 목적이 될 수 있으며 사업시행자가 토지를 취득하더라도 광업권은 소멸하지 않는다. 

2) 광업권의 성질 

광업권은 물권으로 하고 광업법에서 따로 정한 외에는 부동산에 관한 민법 기타 법령의 규정을 준용하며, 광업의 합리적 개발이나 다른 공익과의 조절을 위하여 이를 제한할 수 있다[광업법 제12조]. 

그리고 상속·양도·조광권 또는 저당권의 설정·체납처분이나 강제집행 이외에는 권리의 목적으로 할 수 없다[광업법 제13조]. 

3) 광업권의 설정 

광업권의 설정을 받고자 하는 자는 광업권설정출원서를 산업자원부장관에게 출원하여 그 허가를 받아야 한다[광업법 제17조]. 

광업출원인이 광업권설정의 허가통지서를 받은 때에는 그 허가통지서를 받은 날로부터 30일 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 등록세를 납부하고 산업자원부장관에게 등록을 신청하여야 한다[광업법 제33조]. 

4) 광업권의 존속기간 

가) 광업권의 존속기간 및 연장신청 

광업권의 존속기간은 25년을 초과할 수 없다. 연장허가를 받아 존속기간을 연장할 수 있으나 이경우 매차의 연장기간은 25년 이내로 한다[광업법 제14조]. 

연장허가의 신청은 존속기간 만료전 3월 이상 6월 이내에 하여야 하며[광업법시행령 제3조제2항], 허가 통지를 받은 자는 30일 이내에 등록세를 납부하고 광업권 존속기간의 연장등록을 신청하여야 한다[광업법시행령 제3조제4항]. 

나) 연장기간 불허가 

① 광업권 존속기간의 연장허가 신청일로부터 소급한 3년간의 생산실적이 광업법 제34조의 규정에 의한 생산실적에 미달하는 때 또는 법 제99조의 규정에 의한 광물생산 보고가 없을 때, 다만 법 제46조제2항의 규정에 의하여 탐광실적의 인정을 받았거나 채광시설·선광시설에 대한 투자 등 산업자원부장관이 인정하는 투자실적이 있을 때에는 예외로 한다[광업법시행령 제3조제1항제1호]. 

<표 3-1> 광물의 생산실적기준[광업법시행령 제34조]

② 광산보안법 제15조의2의 규정에 의한 명령에 위반한 때[광업법시행령제3조제1항제3호] 

다) 광업권의 불허가 요건 

① 광업권설정의 출원구역이 출원 당시에 동종광물의 광구와 중복된 경우에는 그 중복된 구역에 대한 광업권의 설정은 이를 허가하지 아니한다[광업법 제26조] 

② 광업권설정의 출원구역이 이종광물의 광구와 중복된 경우에 산업자원부장관이 각각 광업을 경영함에 지장이 있다고 인정할 때에는 그 중복된 구역에 대한 광업권의 설정을 허가하지 아니한다. 이 경우에 석회석 광구와 석회석을 모암으로 하여 부존하는 이종광물에 대한 광업권설정의 출원구역이 중복된 때에는 각각 광업을 경영함에 지장이 없는 것으로 본다[광업법 제27조]. 

③ 산업자원부장관은 산업자원부장관은 광업권설정의 출원구역의 광물채굴이 공익을 해한다고 인정되거나 산업자원부장관이 정하여 고시하는 광종별 광체의 규모 및 품위에 미달되는 때에는 광업권의 설정을 허가하지 아니한다. 또한, 일정한 구역안에 있어서 광업이 국가중요건설사업에 지장이 있다고 인정할 때에는 광업권설정의 출원구역을 감소하여 허가하거나 광업권설정을 허가하지 아니할 수 있다[광업법 제29조]. 

5) 광업권의 취소 

▶ 광업권의 취소요건[광업법 제40조] 

ㆍ제45조제1항 및 제2항의 규정에 위반하여 사업을 개시하지 아니하거나 동조제3항의 규정에 위반하여 계속하여 1년이상 사업을 휴지한 때 

ㆍ제46조제2항 및 제3항의 규정에 의한 탐광실적의 인정을 받지 못한 때 

ㆍ제47조제1항의 규정에 의한 채광계획의 인가를 받은 날부터 3년이 경과하여도 대통령령이 정하는 생산실적이 없거나 제99조의 규정에 의한 보고를 하지 아니한 때 

ㆍ제47조제1항 및 제2항의 규정에 의한 채광계획의 인가를 받지 아니하고 광물을 채굴한 때 

ㆍ제47조제4항의 규정에 위반한 때 

ㆍ제47조제3항 또는 제50조의 규정에 의한 명령에 위반한 때 

ㆍ광산보안법 제15조의2의 규정에 의한 명령에 위반한 때 

라. 조광권 

1) 조광권의 개념 

조광권이라 함은 설정행위에 의하여 타인의 광구에서 광업권의 목적으로 되어 있는 광물을 채굴 및 취득하는 권리를 말한다[광업법 제5조제2항]. 

2) 조광권의 성질 

조광권은 물권으로 하고 광업법에서 따로 정한 경우를 제외하고는 부동산에 관한 민법 기타 법령의 규정을 준용하며, 상속 기타 일반승계의 목적으로 하는 이외에는 권리의 목적으로 할 수 없다[광업법 제52조]. 

조광권은 타인의 채광권의 일정구역에 한하여 기한부로 설정되는 권리이므로 광업권과 조광권이 동일인에 귀속한 때에는 혼동으로 소멸한다. 

3) 조광권의 존속기간 

조광권의 존속기간은 원칙적으로 그 광업권의 존속기간과 같으나 광업권자와 조광권자가 되고자하는 사이의 협의에 의한 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 조광권의 연장이 필요한 때에는 조광권의 만료전에 대통령령이 정하는 바에 의하여 산업자원부장관의 인가를 받아 그 기간을 연장할 수 있다[광업법 제54조]. 

4) 광업권과 조광권의 관계 

광업권자는 광구의 감소·분할·합병·폐업 또는 등록을 한 광종의 감소의 출원을 하고자 할 때에는 조광권자의 동의를 얻어야 하며 조광권자가 지급할 조광료율, 지급시기 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다[광업법 제58조, 제59조]. 

5) 조광권의 소멸과 취소 

가) 조광권의 소멸 

광업권자는 조광권자가 조광료의 지급을 지체하거나 기타 계약상의 의무를 이행하지 아니한 때에는 3월 이상의 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행을 하지 아니한 때에는 산업자원부장관에게 조광권의 소멸을 신청할 수 있다. 이 경우, 조광권자가 기업의 도산 등으로 광업경영능력이 현저히 없고 계약상의 의무를 이행하지 아니한 때에는 조광권소멸신청에 필요한 최고기간은 1월로 한다. 

또한 산업자원부장관은 조광권소멸신청이 상당한 이유가 있다고 인정될때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 조광권을 소멸시킬 수 있다[광업법제61조]. 

나) 조광권의 취소 

▶ 조장권의 취소요건[광업법 제62조] 

ㆍ제46조제2항 및 제3항의 규정에 의한 탐광실적의 인정을 받지 못한 때 

ㆍ제47조제 1항 및 제2항의 규정에 의한 탐광계획의 인가를 받지 아니하고 광물을 채굴한 때 

ㆍ제47조제4항의 규정에 위반한 때 

ㆍ제47조제3항 또는 제50조의 규정에 의한 명령에 위반한 때 

ㆍ제55조제1항의 규정에 위반하여 사업을 개시하지 아니하거나 동조제2항의 규정에 위반하여 계속하여 6월이상 사업을 휴지한 때 

ㆍ광산보안법 제15조의2의 규정에 의한 명령에 위반한 때 



2. 광업보상 업무흐름의 표준화

<그림 3-1> 광업보상 업무흐름의 표준화

3. 광업보상의 단계별 업무내용

가. 개요 

1) 광업보상절차의 개요 

공익사업의 시행으로 인한 광업보상의 업무는 일반적인 보상절차에 따라 사업계획결정-용지도 작성-기본조사 및 용역(평가)의뢰-보상액 산정-보상협의-계약체결 및 보상금 지급-협의불성립시 수용절차로 표준화할 수 있으며, 손실의 평가기준 및 방법은 공특법 제22조제1항의 규정에 의하여 광업법 등의 광업관계법령에 따른다. 

2) 보상시 유의점 

① 실무상 광업권은 일반적인 보상과 비교하여 그 경우가 많지 않은 관계로 자료도 충분치 않을 뿐 아니라 조업중인 광산인 경우도 정부보조금으로 채산성을 맞추는 경우도 있으므로 장래수익의 추정 등에 유의해야 한다. 

② 보상계약체결전에 광업권자가 스스로 광업권을 소멸 등록한 경우 혹은 수용재결신청이전에 광업권이 취소된 경우는 보상의 대상이 아니다[토관58342-815 : 1999. 8. 3]. 

③ 휴업중인 광산으로서 휴업의 사유가 광물매장량의 부재(채광으로 채산이 맞지 아니하는 정도로 매장량이 소량이거나 이에 준하는 상태를 포함)로 인한 경우에는 손실이 없는 것으로 보도록 규정[공특법시행규칙 제22조제3항]하고 있으므로 보상대상이 되지 않는다. 

④ 휴업중인 광산이 광석시세 하락 또는 임금상승 등의 이유로 휴업중이라면 이는 일시적인 상황으로 광물의 매장량의 부재에 준하는 사유로 보기 어려우므로 보상대상에 해당된다[토정 58307-1468 : 1995. 10. 19]. 

나. 용지도 작성 

사업시행자는 공익사업의 계획이 확정되면 축적 600분의 1 내지 1,200분의 1의 지적도에 대상물건인 토지를 표시한 용지도를 작성하여야 한다. 대상물건이 산림인 경우에는 축적 3,000분의 1 내지 6,000분의 1의 지적도에 의하여 용지도를 작성할 수 있다. 

작성된 용지도를 기본으로 하여 토지조서 및 물건조서를 작성한다. 

다. 기본조사 및 용역(평가)의뢰 

1) 기본조사업무 

가) 필요서류 

<표 3-2> 광업보상의 기본조사서류

나) 조사사항 

<표 3-3> 광업보상의 조사사항

2) 용역(평가)의뢰 

광산평가액은 광산평가요소(연간순이익, 연생산규모, 판매단가, 가행연수, 환원이률, 축적이율 장래소요기업비 등)의 산정이 가능한 경우 적정한 평가액을 산출할 수 있으므로 대상 광산이 상당기간 경영실적이 있고 이에 대한 신빙성이 있는 증빙서류의 징구가 가능한 경우 보상액 산출이 용이하다. 

그러나 채광실적만으로 광업권평가가 불가능하다고 판단되는 경우에는 광업권 또는 광업권평가의 일부를 전문연구기관에 용역을 의뢰하고 그 용역보고서를 기준으로 광산보상액을 산정할 수 있다. 실무에서도 사업시행자가 기본조사업무의 용역의뢰 후 보상평가를 의뢰하는 방법과 사업시행자가 기본조사 후 보상평가를 의뢰하는 2가지 방법이 병행되고 있다. 

▶ 광업권의 평가[광업법시행규획 제16조의2제2항] 

광업권의 평가는 지가공시및토지등의평가에관한법률 제18조의 규정에 의하여 등록된 감정평가사 및 동법 제19조의 규정에 의하여 인가받은 감정평가법인과 영 제8조제3항 제1호의 규정에 의하여 산업자원부장관이 인정하는 기관 또는 엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어링 활동주체 또는 기술사법에 의하여 기술사사무소의 개설등록을 한 기술사로서 광업자원부문 또는 응용이학(응용지질분야에 한한다)부문의 엔지니어링 활동주체 또는 기술사가 행하며, 보상의 산정은 2이상 평가의 산술평균치를 기준으로 한다. 

라. 보상액 산정 

1) 광업권의 소멸에 대한 보상 

광업법시행규칙의 일부 개정('95. 5. 6)으로 종전에는 광물생산 실적의 유무와 관계없이 손실보상의 기준을 정하던 것을 개정 후에는 광물생산실적의 유무에 따라 손실보상기준액의 산정에 차등을 두고 있다. 

또한 손실보상액의 산정을 광업법시행규칙 제16조의2제2항에 의한 평가결과에 의하도록 하고 있다. 

2) 광산의 보상기준 

가) 조업중이거나 정상적으로 생산중에 휴업한 광산으로서 광물생산 실적이 있는 경우[광업법시행규칙 제16조의2제1항] 

평가액 = 광산평가액 - 이전 또는 전용이 가능한 시설의 잔존가치 ＋ 이전비 

(1) 광산평가액 

광산의 상태, 광산의 입지조건과 광산물의 시장성 등을 고려하여 가장 적정한 규모의 생산시설을 전제로 한 생산규모, 가행년수와 년수익을 사정하고 이를 기초로 하여 다음 공식에 의하여 계산한다. 

광산평가액 =a × [1/[s ＋ [ｒ/(1＋ｒ)ⁿ-1]]-E 

a : 연수익 

s : 배당이율 

n : 가행년수 

E : 투자비 

r : 축적이율(평가시 1년만기 정기예금 금리에 준한다) 

<표 3-4> 단위요소별 산정사항

(2) 이전 또는 전용이 가능한 시설의 잔존가치 또는 이전비 

이 경우에는 일반적인 지장물 평가방법에 의거 평가하나 광산의 특수성으로 광산의 잔존가치 산정에는 다음 사항에 유의하도록 한다. 

<표 3-5> 시설물의 잔존가치 산정사항

나) 광업권자가 탐광에 착수하였거나 탐광실적을 인정받은 경우와 채광계획인가를 받은 후 광물생산실적이 없는 광산인 경우[광업법시행규칙제16조의2제2항] 

평가액 = 당해 광산개발에 투자된 비용 및 현재시설의 평가액-이전 또는 전용이 가능한 시설의 잔존가치 ＋ 이전비 

다) 광업권자가 등록을 한 후 탐광에 착수하지 아니하였거나 채광인가를 받지 아니한 경우[광업법시행규칙 제16조의2제3항] 

평가액 = 등록에 소요된 비용 

3) 휴업에 대한 손실보상 

조업 중인 광산이 토지 등의 사용으로 인해 휴업을 한 경우 다음과 같이 평가하여 손실보상한다. 

평가액 = 최근 3년간의 연평균 순수익을 자본환원한 액 × 휴업기간 

다만 휴업중인 광산으로서 광물의 매장량이 없거나 채광으로 채산이 맞지 아니하는 정도로 매장량이 소량이거나 이에 준하는 상태인 경우에는 광업손실이 없는 것으로 본다[공특법시행규칙 제22조제3항]. 

마. 보상협의 

사업시행자는 보상액을 산정한 경우에는 지체없이 보상액, 계약체결기한 및 계약조건 등을 기재한 손실보상 협의 요청서를 당해 피보상자에게 송부하여 계약체결을 청구하여야 하며, 계약체결기한은 특별한 사유가 없는 한 2월의 범위내에서 결정하여야 한다. 

바. 계약체결 및 보상금 지급 

사업시행자는 피보상자의 협의가 성립된 때에는 지체없이 계약을 체결하여야 하며, 계약체결 내용에는 계약의 일반조건 외에 계약의 해지 또는 변경에 관한 사항과 해지 또는 변경으로 인한 보상액의 환수나 원상복구 등에 관한 사항이 포함되어야 한다. 

또한 사업시행자는 보상계약을 체결한 경우에는 지체없이 보상금을 지급하여야 하는데, 보상금은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급한다. 




제2절 어업보상업무의 표준화 방안



1. 어업보상업무의 일반론

가. 어업보상의 의의 

어업보상이란 "공익상의 필요에 의하여 면허, 허가, 신고어업에 대하여, 관계 행성관청이 어업의 취소·제한·정지 등의 처분을 하거나 또는 면허기간 연장에 대한 거부처분에 의하여 발생하는 어업손실과 공익사업으로 인해 사실상 발생하는 피해에 대한 재산적 전보"라 할 수 있다. 

즉 어업보상이란 수산자원의 증식·보호상의 필요, 군사·국방상의 필요, 선박의 항해·정박·계류·수저전선의 설치상의 필요 및 토지수용법 제3조의 공익사업 수행상의 필요로 인하여 관계행정관청이 어업자가 영위하고 있는 면허·허가·신고어업에 대하여 행정처분을 한 경우 또는 상기 사유로 인하여 면허어업의 유효기간 연장이 허가되지 아니한 경우[수산업법 제81조제1항] 이에 따른 생산수단이나 생활터전의 상실로 인한 재산상의 손실에 대한 보상을 말하며, 공법상 권리에 대한 보상의 성격을 가진다. 여기서 권리라 함은 어업권과 같이 법상 인정되는 권리 외에 허가 또는 신고어업까지 포함된 개념이다. 

나. 어업보상의 특성 

공유수면매립에 따른 어업보상은 유동적인 수면을 대상으로 하므로 고정되어 있는 토지보상과는 차이가 있는데, 토지보상과 비교하여 어업보상의 특성을 살펴보면 다음과 같다. 

<표 3-6> 토지보상과 비교한 어업보상의 특징

⊙ 어업보상금의 분배[대법원 1992. 7. 14 선고. 92다534 판결] 

(가) 어촌계는 계원들이 공동목적을 위해 조직한 법인 아닌 사단으로서 어업권은 물론 그 소멸에 따른 손실보상금도 특별한 사정이 없는 한 어촌계의 총유에 속한다고 할 것이므로 총유물인 위 손실보상금의 처분은 정관 기타 규약에서 달리 정하지 않는 한 계원총회의 결의에 의해야 할 것인바, 수산업협동조합법시행령 제10조 제1항 제7호 및 어촌계의 정관이 어촌계의 영업권 또는 부동산 기타 재산의 취득 및 처분은 총회의 의결을 얻도록 규정하고 있으며 또 위 정관이 어촌계기 해산한 경우에 있어서의 청산 또는 잔여재산의 처분도 총회의 의결사항으로 규정하고 있으므로, 어촌계가 해산된 여부와 관계없이 위 손실보상금은 어촌계 총회의 결의에 의해서만 이를 분배할 수 있고 이러한 총회의 결의가 없는데도 민법상 조합이 해산된 경우에 있어서 잔여재산 분배에 관한 민법 제724조 제2항을 유추적용하여 각 계원이 직접 어촌계에 대해 자기지분의 분배를 청구할 수는 없다고 보아야 한다. 

(나) 각 계원은 총회의 소집 또는 결의절차에 하자가 있거나 그 결의의 내용이 각 계원의 어업의존도, 멸실한 어업시설 등 제반 사정을 참작한 손실정도에 비추어 현저하게 불공정한 경우에 그 결의의 부존재 또는 무효확인을 소구함으로서 그 권리를 구제 받을 수 있을 것이다. 

다. 어업의 분류 

1) 어업의 개념 

수산업에 관한 기본법률인 수산업법 제2조제1호에서는 "수산업이란 어업·어획물운반업 및 수산물가공업을 말한다"고 규정하고 있으며, 어업이란 '수산 동식물을 포획·채취 또는 양식하는 사업'이라고 정의하고 있다. '수산동식물'은 어업의 대상물을 가리키는데, 그것을 보통 어업자원이라 하며, '포획·채취'란 어업의 수단과 방법을 가리키는 것이며, 이것은 자연 상태에 있는 동식물을 어선, 어구, 기타 시설물을 이용하여 사람이 사실상 지배하거나 소유할 수 있는 상태로 옮기는 행위를 말한다. 

'양식'이란 수산 동식물을 수확할 목적으로 일정한 수면을 이용하여 인공적으로 번식·육성하는 행위를 말한다[수산업법 제2조제3호]. 보통의 의미로는 어업자원을 포획·채취하는 사업만을 어업이라 하고, 양식하는 사업은 양식업이라 하지만, 어업과 양식업이 연안에서는 같은 수역에서 행해지는 경우가 많으므로 관리의 편의상 수산업법에서는 양식업도 어업에 포함시키고 있다. 

한편 어업은 조업구역의 거리에 따라 연안어업, 근해어업 및 원양어업으로 구분할 수 있고, 법적 절차에 따라 면허어업, 허가어업 및 신고어업 등으로 구분되는데, 내수면어업법에 의한 "하천, 댐, 호수, 저수지, 기타 인공으로 조성된 담수나 기수(汽水)의 수류(水流) 또는 수면" 등 내수면에서 행해지는 내수면어업도 어업의 범주에 속한다. 

2) 어업의 분류 

<표 3-7> 어업의 분류

가) 행정관리제도상의 어업 

어업은 경제행위므로 상호 경쟁이 심하고, 또 대상물인 생물자원을 영속적으로 유지시키면서 포획·채취하도록 해야 하므로, 누구나 마음대로 어업활동을 할 수 없으며 행정상의 여러 가지 제약을 받게 된다. 행정관리제도상 어업은 크게 면허어업, 허가어업, 신고어업으로 나눌 수 있다. 

(1) 면허어업 

행정관청이 일정한 수면을 구획 또는 전용하여 어업을 할 수 있는 자를 지정하고, 일정 기간 동안 그 수면을 독점적·배타적으로 이용할 수 있는 권리를 부여하는 행정행위를 어업의 면허라 하며, 면허를 받아 어업활동을 할 수 있는 권리를 어업권, 면허된 일정한 수면을 어장, 면허를 받아야만 영위할 수 있는 어업을 면허어업이라 한다[수산업법 제8조 및 내수면어업법 제6조]. 

<표 3-8> 수산업법상 면허어업의 종류<표 3-9> 내수면어업법상 면허어업

(2) 허가어업 

허가어업이란 행정관청으로부터 허가를 받아야 영위할 수 있는 어업을 말하며, 허가대상 어업으로는 수산업법 규정에 의한 원양어업, 근해어업, 연안어업, 해상종묘생산어업 및 구획어업(정치성구획어업과 이동성구획어업으로 나뉨)등이 있다[수산업법 제41조]. 

허가어업을 하고자 하는 자는 근해어업, 원양어업 및 연안어업은 어선에 대하여, 해상종묘생산어업은 시설에 대하여, 정치성구획어업은 어구에 대하여, 이동성구획어업은 어선에 대하여 어업허가를 받아야 한다[어업허가및신고등에관한규칙 제4조제1항]. 

<표 3-10> 수산업법상 허가어업의 종류<표 3-11> 내수면어업법상 허가어업의 종류

어업의 허가란 수산동식물의 양식·보호 또는 어업조정, 기타 수산자원의 조성·보호 필요상 부과되어진 제한을 배제하여 본래부터 존재된 자연의 자유를 회복하는 것으로, 면허어업은 어업권이라는 권리를 특정인에게 설정해주는 어업인데 반하여, 허가어업은 일반적으로 금지되어 있는 어업행위를 특정인에게 해제하여 주는 것이라는 점에서 차이가 있다. 

⊙ 어업허가를 받은 자로부터 어선을 양수한 경우, 어업허가까지 양수되는지 여부[대법원 1999. 11. 23 선고. 98다11529 판결] 

구 수산업법(1990. 8. 1. 법률 제4252호로 전문 개정되기 전의것) 제12조제1항. 제19조의 규정에 의하면, 허가어업에 종사하고자 하는 자는 어선 또는 어구마다 도지사의 허가를 받아야 하고, 어업허가자 이외의 자가 실질상 당해 어업의 경영을 지배하는 경우에는 허가를 취소할 수 있도록 하고 있음에 비추어 보면, 어업허가를 받은 자로부터 어선를 양수한 경우라도 어업허가까지 함께 양수되는 것이 아니라 양수인이 새로 어업허가를 받아야 비로소 허가어업에 종사할 수 있는 것이다. 

(3) 신고어업 

신고어업이란 면허어업, 허가어업, 시험·교습어업 이외의 어업으로서 어업자가 관할관청에 신고하고 신고필증을 교부받아 하는 어업이며[수산업법제44조], 해면에서 행하는 대부분 소규모 어업과 육상양식어업 등이 신고어업에 해당된다. 

신고어업을 하고자 하는 자는 어선·어구 또는 시설마다 시장, 금수, 자치구의 구청장에게 신고하여야 하고, 신고어업은 대부분 정착성 수산동물을 포획하는 어업으로 그 어구·어법이 간단하고 소규모적인 것이 특징이라 할 수 있다. 

수산업법 제44조제3항 및 어업허가및신고등에관한규칙 등 관련규정에 의하면 어업신고를 받은 경우 행정관청은 어업신고필증을 교부하도록 되어 있다. 

<표 3-12> 신고어업의 분류

(4) 입어관행의 인정범위 

관행어업은 어업권과 같이 일정한 공유수면을 전용하면서 그 수면에서 배타적으로 수산동식물을 체포 또는 채취할 수 있는 독점적인 권리가 아니며 단지 타인의 방해를 받지 않고 일정한 공유수면에 출입하면서 수산동식물을 체포 또는 채취할 수 있는 권리에 지나지 않는 것이라 할 것이므로, 이와 같은 관행어업은 일정한 수면을 구획하여 그 수면의 바닥을 이용 또는 기타 시설을 하여 해류·해조류 등 수산동식물을 인위적으로 증식하는 양식어업이나 일정한 수면을 구획하는 어구를 정치하여 수산동물을 체포하는 정치어업에 관하여는 성립될 여지가 없다[대법원 1999. 9. 3 선고, 98다8790 판결]. 

나) 어장분류상의 어업 

경제적으로 어업이 이루어질 수 있는 수역을 어장이라고 하는데, 어장에 따라 어업은 크게 내수면어업(담수어업), 해양어업(함수어업)으로 나눌 수 있으며, 내수면어업은 다시 하천어업과 호소어업으로, 해양어업은 연안어업, 근해어업, 원양어업으로 구분된다. 

라, 어업보상의 법적 근거와 대상 및 범위 

1) 어업보상의 법적 근거 

수산업법 제81조에서는 토지수용법 제3조의 공익사업상 필요한 때 등의 사유로 인하여 면허·허가 또는 신고한 어업에 대한 처분을 받았거나 당해 사유로 어업면허의 유효기간 연장이 허가되지 아니한 때에는 처분에 의하여 손실을 입은 자는 보상을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 그리고 공특법시행규칙 제23조에서는 공익사업의 시행으로 인하여 어업권 및 허가·신고어업의 제한·정지 및 취소 또는 어업면허의 유효기간 연장이 허가되지 아니하는 경우에 그 손실을 보상하도록 하고 있으며 어업권 등의 평가기준을 규정하고 있다. 또한 공유수면매립법 제20조에서는 공유수면에 대하여 매립의 면허를 받은 자는 공유수면에 관하여 권리를 가진 자에게 손실을 보상하거나 보상에 갈음하여 손실을 방지하는 시설을 하여야 한다고 규정하고 있다. 

2) 어업보상의 대상 및 범위 

가) 어업보상대상의 구분 

어업보상대상을 구분하면 다음의 7종류로 나누어 볼 수 있다. 

▶ 어업보상의 종류[공특법시행규칙 제23조 등] 

ㆍ어업권의 취소 또는 유효기간 연장불허에 따른 어업권의 소멸보상 

ㆍ허가 또는 신고어업의 취소에 따른 어업폐업보상 

ㆍ어업의 제한·정지에 따른 보상 

ㆍ공익사업시행지구 인근 간접피해구역의 어업피해보상 

ㆍ어업권의 소멸 또는 어업의 폐업에 따른 어선·어구 또는 시설물 보상] 

ㆍ기타 기존의 무면허, 무허가, 무신고어업의 어선·어구 또는 시설물 보상] 

ㆍ관행어업에 대한 보상 

나) 어업보상의 범위 

(1) 어업보상의 청구사유 

다음에 해당하는 사유로 인하여 면허, 허가 또는 신고한 어업에 대한 처분을 받았거나 당해 사유로 인하여 어업면허의 유효기간의 연장이 허가되지 아니하는 경우 어업보상을 청구할 수 있다. 

▶ 어업보상의 청구요건[수산업법 제81조제1항] 

ㆍ수산자원의 증식·보호상 필요한 때 

ㆍ군사훈련 또는 주요 군기지의 보위상 필요한 때 

ㆍ국방상 필요하다고 인정하여 국방부장관으로부터 요청이 있을 때 

ㆍ선박의 항행·정박·계류 또는 수저전선의 부설상 필요한 때 

ㆍ토지수용법 제3조의 공익사업상 필요한 때 

ㆍ어업조정 등을 위하여 필요한 측량·검사에 장애가 되는 물건에 대한 이전 또는 제거 명령을 받은 때 

ㆍ소하성 어류의 통로에 방해가 되는 물건에 대한 제거명령을 받은 때 

(2) 어업보상 청구가 제외되는 경우 

허가 또는 신고한 어업이 다음에 해당하는 사유로 인하여 어업이 제한되는 경우는 어업보상청구가 제외된다. 

▶ 어업보상의 청구 제외요건[수산업법 제34조제1항제1호 내지 제3호] 

ㆍ수산자원의 증식·보호상 필요한 때 

ㆍ관사훈련 또 주요 국기지의 보위상 필요한 때 

ㆍ국방상 필요하다고 인정하여 국방부장관으로부터 요청이 있을 때 

(3) 폐업보상으로 갈음하는 경우 

공특법시행규칙 제25조의3제2항에서는 공익사업에 관한 계획의 고시 등이 있기 이전부터 허가·면허 등을 받거나 신고를 하여야 행할 수 있는 어업 등을 허가·면허 또는 신고 없이 행하는 자가 공익사업의 시행으로 인하여 폐업하는 경우에는 그 폐업보상으로 동법시행규칙 제30조의제2제1항 본문의 규정에 준하여 산정한 3월분의 주거대책비 상당금액을 지급할 수 있다고 규정하고 있어 무면허·무허가·무신고 어업에 대해서도 보상할 수 있는 근거를 두고 있다. 

3) 어업종류별 보상대상의 판단 

가) 면허어업 

(1) 원칙 

공익사업의 시행으로 인하여 어업권이 제한·정지·취소되는 경우 공특법시행규칙 제23조, 수산업법 제81조의 규정에 의거 보상대상이 된다. 즉 보상기준일 현재 존재하는 어업권이 공익사업시행을 원인으로 제한·정지·취소 또는 어업면허의 유효기간 연장이 허가되지 아니하는 행정관청의 행정처분이 있어야 하며, 공익사업과 행정처분과는 상호 상당한 인과관계가 요구된다. 공익사업 시행지역에 인접하는 구역으로 공익사업에 의하여 어업피해가 있는 경우 행정관청의 행정처분은 요구되지 아니하나 어업피해보상 조사용역 결과 피해가 있다고 판명될 경우 보상대상이 된다. 

따라서 면허어업에 대한 보상대상 여부는 아래사항 등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 한다. 

▶ 면허어업의 보상대상 판단기준 

ㆍ보상기준일 현재 어업권의 존재 여부 

ㆍ당해 공익사업의 시행으로 인하여 면허어업에 대한 지장 또는 침해여부 

ㆍ당해 면허어업이 법령의 위반 여부 

ㆍ어업권에 어업제한이나 조건 등의 부관이 붙어있는지 여부 

(2) 일반적으로 보상대상이 되지 않는 경우 

(가) 보상기준일 이후 공유수면매립공사 착수 전 어업권이 소멸된 경우 

공유수면 매립면허 고시일 현재 존속하고 있던 어업권이 공유수면매립공사 착수 이전에 어업면허의 법정최고유효기간인 20년이 만료되고 공유수면매립면허고시일 이후 신규면허가 되지 아니하는 경우에는 공익사업 시행과는 관계없이 법정기한의 도래로 당연히 어업권이 소멸되는 것으로 보상대상이 되지 않는다[토정 30241-601 : 1992. 4. 7]. 

다만, 공유수면매립면허 당시에는 존속하고 있던 어업권이 공유수면매립공사 착수 이전에 면허기간이 만료되어 면허기간의 연장허가신청을 하였으나 매립사업 시행을 이유로 면허기간의 연장허가가 되지 아니하여 소멸되었다면 소멸된 어업권은 보상대상이 된다.

(나) 보상기준일 이후에 면허 받은 어업권의 보상 

특별법상 보상대상은 공익사업시행에 따른 손실보상 당시 존재하고 있는 물건을 그 대상으로 하고 있으므로 보상기준일 이후, 새로 면허를 받은 경우에는 보상기준시점 현재 어업권이 존재하고 있지 아니하였으므로 보상대상이 되지 아니하며, 공유수면매립공사 등의 시행완료 후에 생태계 변화 등에 따라 당해 공익사업 시행으로 피해가 발생하는 경우에도 면허 받은 자는 이를 수인할 사항이므로 보상대상이 될 수 없다[법제처 기획 02102-26 : 1991. 8. 24 및 토정 02102-176 : 1991. 3. 29]. 

(다) 어업면허에 제한 또는 조건의 부관이 붙은 경우 

수산업법 제12조에서 어업조정, 수산자원의 번식·보호 기타 공익상 필요한 경우에는 어업의 면허에 제한 또는 조건을 붙일 수 있도록 하고 있으며, 따라서 어업면허에 '어업권 보상을 요구해서는 안된다'는 제한조건이 붙은 경우가 많다. 이렇듯 어업보상은 타보상과 달리 실무적으로 약정서체결등이 이루어지는 점에서 특이한데, 이러한 약정서체결의 내용은 일정한 경우에 한해 효력을 발생한다는 점에 유의해야 한다. 

판례[대법원 1990. 4. 27 선고, 89누6806 판결]는 어업의 허가에 붙이는 부관(제한 또는 조건)은 그 성질상 허가된 어업의 본질적 효력을 해하지 않는 한도의 것이어야 하고, 허가된 어업의 내용 또는 효력 등에 대하여는 행정청의 임의로 제한 또는 조건을 붙일 수 없다고 보아야 할 것이라고 판시하고 있으며, 유권해석은[건설교통부 보상 30001-17825 : 1990. 7. 31 및 토정 309241-1422 : 1992. 9. 8]보상기준일 이전 또는 그 이후에 "향후 공공사업의 시행에 따른 일체의 보상을 청구하지 못한다" 또는 "공공사업의 시행으로 인한 어업피해 예상구역 내에서 조업하지 못한다"는 제한 또는 조건이 부가되어 어업허가 또는 신고가 된 경우에는 향후 공공사업의 시행에 다른 손실이 발생할 것을 충분히 예견된 상태에서의 허가 또는 신고어업이므로 보상 대상이 될 수 없다고 한다. 

요컨대 공유수면매립공사 등을 예상하여 '어업권 보상을 요구해서는 안된다'라는 제한은 일반적인 제한으로 유효한 제한이 될 수 없으나, '00사업에 대하여 어업권 보상을 요구해서는 안 된다'라는 특정한 조건이 있을 경우에는 당해사업에 대한 보상청구권이 제한된다고 보아야 할 것이다. 

⊙ 구 수산업법 제45조 제1항 제12조에 기하여 어업허가에 붙인 부관의 효력[대법원 1999. 12. 24. 선고 98다57419. 57426판결] 

3. 구 수산업법(1995. 12. 30. 법률 제5131호로 개정되기 전의 것) 제45조 제1항에 의하여 준용되는 같은 법 제12조에 의하여 공익상 필요하다고 인정할 때에는 어업의 허가에 제한 또는 조건을 붙일 수 있는 것인바, 위 부관은 그것이 법률에 위반되거나 이행 불가능하거나 비례 또는 평등의 원칙에 크게 어긋나거나 또는 행정처분의 본질적인 효력을 해하는 등 그 한계를 일탈하였다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 쉽게 효력을 부정하여서는 안된다. 

4. 구 수산업법(1995. 12. 30. 법률 제5131호로 개정되기 전의 것) 제45조 제1항. 제12조에 기하여 어업허가에 붙인 "새만금간척종합개발사업지구 내에서는 조업할 수 없습니다."라는 부관의 효력을 인정한 사례 

(라) 불법으로 면허를 임차한 경우 

수산업법 제33조에서는 어업권은 임대차의 목적물로 할 수 없도록 규정하고 있으므로 어업권자가 타인에게 어장을 임대한 경우에는 어업보상 대상이 될 수 없으나, 다만 시설물의 이전에 따른 손실액과 양식중인 양식물에 대한 보상은 가능하다. 

⊙ 어업권을 임차한 경우[대법원 1996. 6. 28 선고. 95도2604 판결] 

어업면허를 취득하지 아니하고 어업권자로부터 어업권을 임차하여 어업을 경영하였다면 무면허 어업행위에 해당한다. 

(마) 어업면허를 받은 위치와 실제위치가 다른 경우 

면허어업은 수산업법 제8조 및 수산관계법령에 의하여 수면의 위치와 수역을 정하여 면허하고 있으며, 이에 따라 어업면허를 받은 자는 면허받은 수면 내에서 어업을 경영하도록 규정하고 있으므로 면허받은 위치와 실제 어로행위를 하는 위치가 다른 경우에는 이는 적법한 면허를 받았을지라도 적법한 어업으로 볼 수 없다[토정 58307-218 : 1997. 2. 20]. 

나) 허가 및 신고어업 

(1) 원칙 

허가 및 신고어업은 공특법시행규칙 제23조제4항에서 면허어업의 경우를 준용하도록 규정하고 있으며, 수산업법 제81조는 동법 제34조제1항제1호 내지 제5호의 규정에 해당하는 사유로 인하여 처분을 받은 경우 보상을 청구할 수 있도록 하고 있다. 

▶ 수산업법상 어업보상청구요건[수산업법 제34조제1항제1호 내지 5호] 

1. 수산자원의 증식·보호상 필요한 때 

2. 군사훈련 또는 주요 군기지의 보위상 필요한 때 

3. 국방상 필요하다고 인정하여 국방부장관으로부터 요청이 있을 때 

4. 선박의 항행·정박·계류 또는 수저전선의 부설상 필요한 때 

5. 토지수용법 제3조의 공익사업상 필요한 때 

▶ 허가 및 신고어업의 보상대상 판단기준 

ㆍ보상기준일 현재 허가 또는 신고어업의 존재 여부 및 공익사업과의 인과관계 

ㆍ당해 공익사업의 시행으로 인하여 허가 또는 신고어업에 대한 지장 또는 침해여부 

ㆍ보상기준일 이전부터 계속 조업한 사실여부 

ㆍ어선·어구 및 시설물, 즉 허가 또는 신고 대상물건이 있는지 여부 

ㆍ어업허가 및 신고에 어업제한이나 조건 등의 부관이 붙어있는지 여부 

보상기준일 현재 존재한 허가 또는 신고어업이 공익사업시행으로 인하여 제한·정지 또는 취소되어야 보상대상이 되나, 어업허가및신고등에관한규칙 제11조의 규정에 의하여 고시일 이전의 허가어업이 유예 조치되어 있다가 유예조치의 해제로 고시일 이후에 새로이 어업허가를 받은 경우 고시일 전의 허가어업과 그 이후의 허가어업간에 대체적으로 계속성이 있다고 인정되는 경우에는 보상대상에 포함시켜야 한다[토정 30241-20445 : 1989. 8. 31].그러나 공유수면매립면허고시일 이후에 허가 또는 신고한 어업은 특별한 규정이 없는 한 보상대상이 될 수 없다[대법원 1999. 11. 23 선고. 98다11529판결]. 

공익사업의 시행으로 피해를 입었는지의 판단은 일반적인 부담 또는 사회적 제약을 넘는 특별한 희생(특정인의 부담으로 방치하는 것이 정의·공평의 원칙에 반한다고 인정되는 권익의 박탈)이 있어야 보상의 대상이 된다고 할 수 있다. 

따라서 공권력의 행사가 재산권 등에 영향을 미친 경우라도 그것이 일반적 부담 또는 권리의 의무화에 따르는 재산권 자체에 내재하는 사회적 제약의 범위 내라면 어업보상의 문제는 생기지 않는다고 보아야 한다. 

어업허가를 받았거나 어업신고가 수리된 경우라도 조업한 사실이 없다면 피해자가 아니므로 보상대상이 될 수 없다. 어선어업은 이동성 조업이기 때문에 조업구역이 어업피해구역 내에 포함되어야만 보상대상이 되나, 조업구역이 어업허가장 등에 광범위하게 명시되어 있어 허가된 조업구역만으로는 보상대상여부를 판단하기 어렵고, 어업피해구역 내에서 조업사실 여부를 확인하여 보상대상을 판단하여야 한다. 그러나 어업허가장 또는 어업신고필증상의 조업구역이 명백하게 어업피해구역을 벗어난 경우 또는 실제 조업구역이 어업피해지역 외인 경우에는 보상대상에서 제외된다. 

보상은 기준일 이전부터 보상시점 현재까지 그 권리 등 보상 대상물건이 존재하여야 하므로 어선을 이용한 허가 또는 신고어업자가 수익감소 등에 따른 자진휴업으로 선박안전기술원에 계선계(繫船係)를 제출하여 휴업하거나, 검사를 받지 않고 계속하여 조업을 하지 않아 보상시점 현재까지 조업실적이 없는 경우에는 보상대상에서 제외시킬 수 있다[토정 58342-214 : 1998. 1. 3]. 

어선·어구 및 시설물이 허가 또는 신고대상인 경우에는 당해 어선·어구 및 시설물이 보상기준일 이전부터 있어야 한다. 보상기준일 현재 허가 또는 신고 대상물건인 어선·어구 및 시설물이 없는 경우 수산업법상 허가 또는 신고어업의 취소사유로 명시되어 있지는 아니하나, 어업의 허가 또는 신고가 유효한 것이라고 볼 수가 없으며, 실제 조업한 사실도 인정하기가 어렵다. 

그러나 어업허가 유예신청을 하고 새로운 어선 등으로 대체하여 새로운 어업허가 등을 받은 경우에는 전·후간의 대체관계와 계속성이 인정되는 보상대상이 될 수 있다[토정 30241-15214 : 1992. 10. 1]. 

(2) 기타 

(가) 보상계획공고 전 사망한 맨손어업자 보상 

어업손실보상을 위한 어업피해보상 조사용역 결과 신고어업의 폐업대상자로 선정되었으나 보상계획공고일 전에 사망한 경우 당해 맨손어업은 사람의 손을 도구로 하는 어업으로 이는 이전 또는 상속의 대상이 될 수 없으므로 용역결과 보상대상자로 선정되었다 하더라도 보상대상이 될 수 없다[토정58342-1541 : 1997. 10. 22]. 

(나) 취소 또는 제한보상의 판단 

어선을 이용하여 허가어업 또는 신고어업에 종사하고 있는 경우에는 조업구역의 피해 정도·선적항·포구의 상실 유무 및 이주대책수립 여부 등에따라 당해 어업을 계속할 수 있는지의 여부를 검토하여 취소 또는 제한(피해율)보상을 하여야 한다. 

(다) 간접피해구역의 어업피해의 경우 

직접피해구역에 인접한 간접피해구역의 어업피해의 경우는 행정관청의 행정처분은 요구되지 아니하나 어업피해보상 조사용역 결과 피해가 있다고 판명될 경우 보상대상이 된다. 

(라) 조업구역에 따른 보상판단 

어선을 이용하는 허가어업에는 원양어업, 근해어업, 연안어업 등이 있으나 공유수면매립으로 인한 보상대상어업은 특별한 경우를 제외하고는 조업구역이 해당 시 및 도 연안으로 명시되어 있는 연안어업과 근해어업 중 근해형망어업만을 그 대상으로 하는 것이 타당하나, 근해어업허가를 가진 어선이 공유수면매립구역에서 조업하여 왔다면 근해형망어업이 아닌 근해어업이라도 보상대상이 되며 근해형망어업의 경우에도 어업피해구역이 수산자원보호령에 의한 어업금지구역 내인 경우에는 보상대상에서 제외된다. 

(마) 허가 또는 신고어업의 유효기간 만료시 

허가 또는 신고어업은 유효기간이 만료되는 경우 매회 새로이 허가 또는 신고 절차를 거쳐야 하므로 유효기간 연장 불허에 따른 보상문제는 발생되지 않는다. 

(3) 예외 

수산업법 제34조제1항제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 사유(수산자원의 증식·보호상 필요한 때, 군사훈련 또는 주요 군 기지의 보호상 필요한 때 및 국방상 필요하다고 인정하여 국방부장관으로부터 요청이 있을 때)로 인하여 허가 또는 신고어업이 제한된 경우에는 보상대상이 아니다[수산업법제81조제1항제1호]. 

다) 어선·어구 및 시설물 

어설·어구 등 시설물이 보상대상이 되는가는 그 어업을 영위하는데 필수적인 시설물인지를 판단하여 결정하여야 하며, 호미나 삽과 같은 단기성 소비재는 보상대상이 된다고 볼 수 없다. 경운기와 같이 타 용도로 전용이 가능한 시설물도 원칙적으로 보상대상이 되지 않으나, 대규모 사업에 따른 어업기반의 상실로 사실상 시설물이 불필요하게 되어 처분할 경우 처분손실을 인정하여 보상할 수 있다. 

(1) 정지 또는 제한보상의 경우 어선·어구 또는 시설물 보상 여부 

어업권이나 허가·신고어업의 취소 또는 소멸의 경우에만 어선·어구 또는 시설물의 잔존가액을 산출하여 보상하도록 되어 있으며, 어업의 정지나 제한의 경우에는 그 규정이 없다. 어업의 정지나 제한의 경우는 일시적·부분적인 어업피해에 대해서 보상하는 것이므로 그 시설물을 계속적으로 또는 향후 사용한다고 볼 수 있기 때문에 정지 또는 제한의 경우 일반적으로 어선·어구 또는 시설물은 보상의 대상이 되지 않는다고 본다. 

(2) 보상기준일 이후 설치된 시설물의 보상 여부 

공유수면매립법 제21조에서는 매립면허의 고시가 있은 후에 설치한 공유수면의 이용에 관한 시설에 대하여는 손실방지시설을 하여 줄 것을 청구하거나 손실보상을 청구하지 못한다고 규정하여 사업인정고시일 즉 보상기준일 이후에 설치된 시설에 대해서는 보상을 금지하고 있다. 



2. 어업보상 업무흐름의 표준화

<그림 3-2> 어업보상 업무흐름의 표준화

3. 어업보상의 단계별 업무내용

가. 법률적 보상절차 

1) 공특법에 의한 어업보상 절차 

공특법상의 어업보상절차는 별도의 명문규정이 없으므로 일반적인 절차와 같이 공익사업시행인가고시·기본조사·물건조서작성·보상계획공고 및 통지 단계를 거친 후에 보상액 산정 - 손실보상협의요청(청약) 및 계약체결 - 보상금의 지급 순으로 진행된다. 

<그림 3-3> 공특법에 의한 어업손실보상 절차

2) 수산업법에 의한 어업손실보상절차 

수산업법은 공익상 필요에 의하여 면허어업 등 어업에 관하여 그 행사를 금지하거나 제한할 수 있는 대표적인 실정법상의 기본법으로서, 어업권 등의 손실보상액을 산출하는데 있어서도 근간이 되고 있는데, 어업손실보상절차는 보상의 청구 - 손실액의 산출 - 보상액의 결정 및 통지 - 보상금의 교부 - 보상금의 공탁 순으로 되어 있다. 

수산업법상의 어업권 등에 대한 보상제도는 공익상 필요에 의해 어업권등이 제한·정지 또는 취소되어야 할 경우, 이를 직권으로 행정처분에 의해 미리 제한을 행하고 손실을 받은 자가 그 처분청(수익자가 있는 경우 수익자)에 대하여 보상을 청구토록 하고 있다. 

<그림 3-4> 수산업법에 의한 어업손실보상절차

3) 공유수면매립법에 의한 보상절차 

공유수면매립법은 수산업법이 정하는 피해보상절차와는 현저히 다르다. 간척매립사업은 일정한 범위 내에서는 원칙적으로 공유수면매립법에 의해 시행되므로 공유수면 매립면허 절차 및 공유수면이 관하여 권리를 가진 자 등에 대한 손실보상은 우선적으로 공유수면매립법을 적용한다. 

공유수면매립법은 매립을 행하고자 하는 구역 및 그 매립으로 인한 피해가 예상되는 인근 구역내의 공유수면에 관하여는 미리 공유수면에 대하여 어업권자, 입어자 등 권리를 가진 자의 동의를 받아야 하고, 미리 보상을 받을 자와 보상에 관하여 협의하여야 한다고 규정하고 있어 수산업법의 보상제도와는 달리 사전보상의 원칙을 취하고 있다. 

그러나 공유수면매립법은 공유수면에 대하여 매립으로 인하여 어업권 등의 손실을 가져오는 경우에 그 구체적인 보상금의 지급방법 등 보상절차에 대하여는 공특법상의 손실보상의 원칙에 따르도록 규정하지 않고, 전적으로 당사자간의 협의에 일임하고 있다는데 특징이 있다. 

<그림 3-5> 공유수면매립법에 의한 어업손실보상 절차

4) 토지수용법에 의한 어업보상절차 

동법 제2조제1항은 공익사업을 위하여 특정의 토지가 필요한 경우에 그 토지를 당해 사업에 이용하게 함이 적당한 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 이를 수용 또는 사용할 수 있다고 규정하고 있으며, 제2항제3호는 광업권, 어업권 또는 물의 사용에 관한 권리의 수용 또는 사용의 경우에 이를 준용한다고 규정하고 있다. 

토지수용법이 규정한 토지수용의 보통절차는, 사업인정으로부터 시작되고 토지조서 및 물건조서를 작성하여 토지소유자 및 관계인과의 협의를 거친후, 토지수용위원회에 재결을 신청하여 동위원회의 재결이나 기업자와 토지소유자 사이의 화해에 의하여 종결하게 된다. 

따라서 토지수용의 보통절차는 일반적으로 사업인정에 선행하는 전제적 준비절차로서 사업준비를 제외하고, 사업인정, 토지·물건조서의 작성, 협의 재결·화해 등의 4단계로 이루어진다. 

나. 어업보상 업무흐름의 표준화 

어업보상 손실보상의 한 분야이므로 공특법상 협의취득절차와 토지수용법상 강제취득절차로 구분할 수 있다. 

공특법은 공익사업에 필요한 토지 등의 협의취득과 사용에 따른 손실보상에 관한 기준과 방법을 정한 법으로서, 원칙적으로 간척매립사업 등 모든 공익사업에 적용되며, 어업권 등이 제한, 정지, 취소 등의 경우에 당해 어업권·어선·어구·시설물에 대한 손실보상에 관한 기준과 절차의 근거법이 된다. 

한편 공특법시행규칙 제23조는 어업피해 손실액의 산출기준이 형평을 유지하도록 하고, 입법 기술상 어업권 등에 대한 손실액의 산정기준 및 방법 등에 수산업법시행령 제62조의 규정을 준용하도록 하고 있다. 

따라서 어업보상업무는 공특법의 규정을 원칙으로 하되 관련 법률의 규정을 고려하여 그림과 같이 보상업무흐름을 표준화하였으며, 사업시행자와 피보상자간에 협의가 성립되지 못하였을 때에는 토지수용법에 의한 수용절차에 의한다. 

1) 어업제한요청을 위한 피해영향조사 

사업시행자는 국가공업단지 지정·고시 및 국가공단기본계획 고시 후 즉, 개발계획이 발표된 후 행정기관에 어업제한 요청을 하여야 하고(해양수산부, 개발지역 어선등록 및 보상어선 관리지침), 어업제한 요청을 위해서는 공유수면 매립면허 고시 전에 피해예상구역을 조사하여야 한다. 

피해영향조사는 공유수면매립사업법에 의한 시행절차상의 "매립면허신청"시 이행요건으로서 주로 공익사업으로 인한 공사기간중의 공유수면에 대한 피해예상구역을 설정하고 보상대상물건이나 보상액을 개략적·총괄적으로 조사한다. 

가) 법적 근거 

공유수면매립법 제15조 및 동법시행령 제16의 규정에 의거 공유수면매립이 수반되는 공익사업의 경우에 공유수면매립법 제20조의 규정에 의한 보상 또는 손실방지시설계획서와 매립하고자 하는 매립예정지 및 인근구역 안의 공유수면에 관한 피해영양조사를 실시하여 동 조서를 매립면허 신청시 부수자료로 제출하도록 하고 있다. 

나) 조사기관 

피해영향조사는 해양수산부장관이 지정하는 수산에 관한 전문조사연구기관 또는 교육기관으로 하여금 조사하게 한다. 

다) 조사범위 

피해영향조사는 사업시행 신청구역 내는 물론 사업시행 신청구역 외의 인근에 있는 어업권자의 어업에 피해가 발생하는 경우 사업시행 신청 인근구역을 포함한 피해를 입게되는 범위로 한다. 

라) 피해영향조사서의 내용 

일반적으로 피해영향조사서의 내용에는 환경현황, 해양 생태계 및 생산력, 어업동태 및 생산량, 개발사업에 대한 주민의식조사, 생물저해성실험, 사업시행으로 인한 피해 및 저감방안, 보상액 등의 내용이 포함된다. 

마) 유의점 

어업보상을 위한 기본조사는 보상대상구역이 결정되지 아니한 상태 하에서 어업피해 예상구역에 대하여 기본조사를 실시하는 것이므로 기본조사대상에 포함되었다 하더라도 반드시 보상대상이 되는 것은 아니다. 

즉 공부상 조사내용이 향후 실제 현장확인조사를 하는 과정에서 달라져 보상대상에서 제외될 수 있어, 통상 사업시행자는 어업피해 예상구역에 대하여 어업, 어선, 어구 또는 시설물 등에 대한 공부상의 조사만 실시하고 어업피해보상 조사평가시 외부의 전문용역기관에서 별도의 상세한 현장조사를 수행하도록 하고 있다. 

공익사업시행을 위한 기본조사는 실시계획 승인신청전에 실시하는 것이 일반적이며, 이를 근거로 토지 등의 세목이 고시되어 보상대상물건이 확정되게 된다. 그러나 공유수면매립이 수반되는 공익사업의 경우에는 실시계획승인신청 전에 기본조사가 실시되지 아니하므로 실시계획 승인고시와 함께 물건의 세목을 고시할 수 없으며 이에따라 보상대상이 불명확하게 되는 문제가 있다. 

2) 손실보상의 청구 

행정관청이 어업권 등에 대하여 행정처분을 한 후에(수산업법 제34조제1항제1호 내지 제5호, 제35조제8호, 제81조제1항 본문 전단) 등 처분으로 인하여 손실을 입은 자는 보상액을 산출하여 증빙서류와 함께 청구하여야 하며[법 제81조제1항제1호 및 제2호] 또는 재해공사가 완성된 날로부터[법 제81조제1항제3호] 각각 3월 이내에 다음 사항을 기재한 청구서에 손실에 관한 증빙서류를 첨부하여 그 처분을 행한 행정관청에 제출한다. 

▶ 손실보상의 청구서류 

ㆍ면허·허가·신고번호 또는 제74조제2항의 규정에 의하여 공사의 명령을 받은 자의 성명(법인 또는 단체의 경우에는 명칭 및 대표자의 성명)주소 및 주민등록번호 

ㆍ처분사항과 그 일자 

ㆍ손실의 내용 

ㆍ손실액과 내역 및 산출방법 

수산업법에서는 손실보상 청구와 관련 사적자치의 원칙에 의거 청구주의를 취하고 있어 청구여부를 피해 당사자에게 맡기고 있다. 

3) 어업피해조사 

어업피해조사는 공유수면 매립허가가 고시되면 사업시행자는 본격적인 어업피해보상을 위하여 별도 세부계획에 의거 어업피해영향권을 피해범위 및 정도를 결정하고 구체적인 손실보상의 범위 및 대상, 손실액을 산정하는 것이다. 

어업피해조사와 이미 기술한 피해영향조사는 현재 구분되어 진행되고 있는 것이 일반적이나, 조사내용에 있어 중복되는 점이 많아 가능한 한번에 통일되게 이루어지도록 당초 피해영향조사 의뢰시 어업피해조사에 준하여 작성할 것을 요구하도록 하는 것이 시간 및 비용측면에서 보다 바람직할 것이다. 

가) 피해영향조사와 어업피해조사의 비교 

<표 3-13> 피해영향조사와 어업피해조사의 비교

나) 자료수집 및 조사사항 

(1) 면허어업 

면허어업에 대한 기본조사는 공부상의 실태조사와 현장답사에 의한 실태조사로 구분할 수 있는데, 해당 시·군·구로부터 어장기본도, 어업면허대장 어업권원부(어업권등록원부, 어장도 편철장, 어업권 공유자명부, 입어등록부신탁등록부)등의 공부를 발급 및 열람한 후 분류·정리하여 면허어업에 대한 기본조사서를 작성하고 이를 토대로 현지답사를 실시한다. 

(가) 공부 등의 발급 및 열람 

어장기본도를 발급받아 면허어업의 개황을 파악한 후 어업면허대장, 어업권관리대장 및 어업권등록원부 등을 발급받아 면허어업 종류별로 분류·정리한다. 

<표 3-14> 대상서류별 확인할 수 있는 내용

(나) 공부 등 내용 검토 확인 

① 어장기본도 검토 

어업면허대장, 어업권관리대장 및 어업권등록원부의 내용을 면허어업 유형별로 분류·정리 한 후 이를 토대로 어장기본도상에 표시된 면허어업과 상호 비교·검토한다. 

② 어업권 표시 및 권리관계 등 조사 

어업면허대장의 어업권의 표시 및 소유권 등 권리사항과 어업권등록원부의 내용이 서로 상이한 지의 여부를 조사 확인한다. 

기재내용이 상이한 경우 어업권 표시 등 어업면허와 관련된 사항인 경우에는 어업면허대장 등을 기준으로 정리하고, 소유권 등 권리에 관한 사항인 경우에는 어업권등록원부를 기준으로 정리한다. 

어업권의 이전 분할·변경 등의 경우에는 공부상의 내용과 사실내용을 병행하여 조사하고 어업권등록원부의 제한 및 조건사항도 같이 파악한다. 

(다) 현장실태조사 

어선·어구 또는 시설물의 실물확인 및 현재의 어장 이용상태 등을 확인하기 위하여 현장조사를 실시한다. 

▶ 현장조사에 포함되어야 할 사항 

ㆍ어업자의 능력 및 성실도 

ㆍ시설물에 대한 면적, 시설물 설치비용, 내구성, 시설시기 및 현재 이용상태 

ㆍ어장의 위치, 어획물의 종류, 어업 방법 및 어업의 시기 

ㆍ사용어구 등 

현장조사는 공부상의 조사내용을 기초로 하여 일치 여부를 확인하는데 보상 담당직원 및 현장 공사사무소의 관계직원과 합동 조사토록 하고, 반드시 현장실태조사 내용을 해당 어촌계장 또는 시설설치자가 입회 확인하도록 하여 향후 민원의 소지가 없도록 한다. 

경우에 따라서는 현장조사시에 임시로 어선, 어구 등을 빌려오는 경우도 있을 수 있으므로 당해지역의 일반적인 시설물의 수량 등을 파악하여 이중보상을 방지하도록 해야 한다. 

(2) 허가·신고어업 

허가 및 신고어업에 대한 기본조사는 어선을 이용하는 어선어업의 경우와 그 외의 경우로 구분할 수 있다. 

(가) 어선을 이용하는 허가 및 신고어업 

① 공부상의 조사 

어선을 이용하는 허가 및 신고어업에 대한 기본조사는 특별한 사유가 없는 한 연안어업으로서 방조제 축조 등으로 어선 입·출항이 불가능한 내측선적항(포구)에 등록한 허가어업의 어선이나 내측을 조업구역으로 하는 정치성 구획어업에 대하여 실시한다. 

② 공부열람 및 목록작성 

어업피해 예상구역을 관할하는 행정관청으로부터 어선등록 관리대장, 허가어업 및 신고대장(어선어업, 정치성·이동성구획어업 허가장, 신고어업 신고필증)을 발급 받아 이를 기초로 필요한 사항을 확인 정리한다. 

보상기준일 이전에 어업허가를 받았거나 어업신고를 수리한 어업에 대하여 어업허가 및 신고대장과 어선등록 관리대장에 의거 어선어업 목록을 작성한다. 

어선어업목록은 어선등록 관리대장상의 어선의 선적항을 근거로 어촌계별로 구분하여 작성하며, 선적항, 피허가자 또는 신고번호, 기타 어선현황 및 소유자 등록사항 등을 어선등록 관리대장과 어업허가 및 신고대장에 의거 세목별로 확인하여 작성한다. 

③ 서류징구 및 검토 

어업피해 예상구역 내 해당 어촌계별로 어업허가장 또는 어업신고필증사본, 어선검사증 사본, 선적증서 또는 어선등록필증 사본, 어선원부등본 및 주민등록등본 등 관계서류를 허가 또는 신고어업자별로 어촌계 등을 통하여 징구한다. 

어업자별로 어업허가장(또는 어업신고필증)사본, 어선원부등본, 어선검사증사본, 선적증서(또는 어선등록필증)사본. 주민등록등본 순으로 편철한 후 검토하여 조사대상어선을 확인한다. 

④ 현장조사 

공부상의 조사내용을 토대로 어선·어구의 실체확인 및 현재의 이용 및 관리실태를 조사하고 실제 조업사실 유무도 병행 조사한다. 

실제 어선어업의 허가자가 어업을 전업으로 조업을 하는지 여부를 해당어촌계장 또는 이장 등으로부터 탐문조사하여 보상 등을 목적으로 불법으로 위장등록 되었는지 여부 등도 확인한다. 

(나) 어선어업이외의 허가 및 신고어업 

어선어업 이외의 허가어업에는 해상종묘생산어업, 구획어업이 있고 신고 어업에는 맨손어업, 나잠어업, 투망어업, 육상양식어업, 육상종묘생산어업이 있다. 

어선어업 이외의 허가어업 또는 신고어업의 기본조사도 "어선을 이용하는 허가 및 신고어업의 기본조사"와 크게 차이가 없으므로 그에 준하여 실시하되 현장조사에서는 다음사항이 포함되어야 한다. 

▶ 현장조사에 포함되어야 할 사항 

ㆍ어업자의 능력 및 성실도 

ㆍ시설물에 대한 면적, 시설물 설치비용, 내구성, 시설시기 및 현재 이용실태 

ㆍ사용어구 

ㆍ어업시기 및 어업방법, 어업장소 

ㆍ어획물의 종류 수입내역 및 유통경로, 현재 조업상태 

ㆍ육상양식어업이나 종묘생산어업 시설이 사업구역 밖에 소재하고 있는 경우 당해 공익사업과의 인과관계 조사 

(3) 무면허·무허가·무신고어업 

무면허·무허가·무신고어업은 적법어업이 아니므로 공부상 조사가 불가능하므로 어업피해보상조사 용역기관의 현장조사결과에 따라 피해대상 여부 등을 판단할 수밖에 없다. 

무면허·무허가·무신고어업은 사업시행구역내인 경우에만 보상대상이 되므로 기본조사도 그 범위 내로 한정하여야 하고, 이들 어업에 대하여서도 기본조사가 완료되면 기본조사서를 작성하여야 한다. 

(가) 무면허어업 

① 무면허어업의 유형 

▶ 무면허어업의 유형 

ㆍ면허어장내에서 법정사항을 위반한 경우(예 : 법정시설 책수를 초과하여 밀식) 

ㆍ면허어장구역을 벗어나 시설을 한 경우 

ㆍ종전부터 면허어업을 영위하였으나, 유효기간이 만료되어 실효된 어장 

ㆍ면허어장이 전혀 없는 상태에서 무면허어업을 영위하는 경우 

ㆍ공익사업 고시 이후 보상을 목적으로 무면허어업을 영위하는 경우 

ㆍ기타 무면허어업 

② 조사사항 

무면허어업에 대한 기본조사는 어업종류별 사례 유형별로 구분하여 조사하고, 어업자, 어획물의 종류, 어선·어구 및 시설물 현황, 보상기준일 이전부터 계속 조업 여부 등을 파악하고 보상액 산정에 대비하여 어업자로부터 주민등록등본을 징구한다. 

(나) 무허가·무신고어업 

① 어선을 이용하는 경우 

선적항, 포구가 공유수면매립사업 시행으로 인한 어업피해 예상구역 내에 위치하여 계속하여 조업할 수 없다고 판단되는 어촌계를 조사대상으로 한다. 

<표 3-15> 무허가·무신고 어업의 조사사항(어선 이용)

② 어선을 이용하지 않은 경우 

<표 3-16> 무허가·무신고 어업의 조사사항(어선 미이용)

(4) 용역결과보고서의 검수 

전문기관에 용역을 의뢰하는 이유는 어업손실액 산정에 있어서 고도의 전문지식과 기술을 요하는 부분에 대하여 필요한 각종 기본자료의 확보 등이 목적이므로 용역기관으로 부터 용역보고서를 접수하면 다음사항에 대하여 검토가 집중적으로 이루어져야 하며, 검토한 결과 보완사항이 있는 경우에는 추가 근거자료 또는 의견제시, 필요시 용역보고서의 수정 등 제반조치를 취하여야 한다. 

▶ 주요 검토사항 

ㆍ용역의뢰 당시의 과업지시서에 따라 용역보고서가 작성되었는지 여부 

ㆍ제반 관련보상법규의 적용의 적정성 

ㆍ어업피해구역 결정의 적정성 검토 

ㆍ어업피해율, 생산량조사 등 어업피해정도 산정의 적정성 검토 

ㆍ통계자료 등의 활용의 적정성과 자료의 객관성 결여 여부 

ㆍ기타 계산상의 오류 여부 등 

용역보고서의 검토사항에 대한 제반조치가 완비된 후 용역보고서를 인수하여야 향후 대두될 수 있는 민원, 보상에 대한 적정성 등 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 

다만, 현실적으로는 후술하는 평가의뢰와 관련하여 피해어민이 감정평가사와 용역대상자 모두를 선정하는 것이 관행으로 되어 있어 보상액이 적정보상액의 2배에 이르고 있는 실정인바, 사업시행자가 선정하도록 해야 할 것이며 현재 유권해석의 입장이기도 하다. 

4) 어업별 손실보상액 산정 

가) 감정평가의뢰 

(1) 공특법시행령 

사업시행자와 어민대표의 보상협의 계약이 성립되면, 지가공시법 제2조제6호에 의한 감정평가업자 2인 이상에게 평가의뢰해야한다[공특법시행령 제2조의10]. 이 경우 평가자가 직접 평가할 수 없는 고도의 기술을 요하는 대상물건에 대해서는 사업시행자의 승낙을 얻어 전문용역기관의 자문 또는 용역을 거쳐 평가할 수 있다[공특법시행령 제5조의4]. 

(2) 어업별손실액의 산출 

▶ 어업별손실액의 산출[수산업법시행령 제62조 관련 별표4, IV] 

ㆍ어업권손실액의 산출기관 

- 보상의 원인이 되는 처분을 한 행정기관 : 제61조제1항의 규정에 의하여 보상을 받고자 하는 자가 제출한 증빙서류에 의하여 어업별손실액을 산출할 수 있는 경우 

- 제61조제1항의 규정에 의하여 보상을 받고자 하는 자가 제출한 증빙서류에 의하여 어업별손실액을 산출할 수 없는 경우 

ㆍ전문기관에 의한 손실액의 산출 등 

행정관청은 제61조제1항의 규정에 의한 증빙서류에 의하여 손실액을 산출할 수 없는 경우에는 피해의 범위와 정도에 대하여 해양수산부장관이 지정하는 수산에 관한 전문조사연구기관 또는 교육기관으로 하여금 손실액산출을 위한 용역조사를 하게한 후 그 조사결과를 토대로 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 2인이상의 감정평가사에게 손실액의 평가를 의뢰하되, 법 제81조제2항의 규정에 의하여 보상액을 부담할 수익자가 있는 경우에는 수익자로 하여금 용역조사 및 손실액평가를 의뢰하게 할수 있다. 다만, 지정된 손실액조사기관으로부터 조사신청이 없는 경우등 용역조사를 할 수 없는 부득이한 경우에는 감정평가사에게 용역조사 및 손실액평가를 함께 의뢰할 수 있다. 

▶ 사업시행자가 보상평가를 의뢰하고자 할 경우 첨부하여야 할 서류 

ㆍ의뢰목록 

ㆍ과업지시서 

ㆍ사업시행자와 어민과의 합의서 

ㆍ기타 부대서류 

나) 보상액 산정기준 

(1) 면허어업 

수산업법 규정에 의한 면허어업으로 제한·정지 또는 취소되었거나 어업면허의 유효기간의 연장이 허가되지 아니한 경우로서 어업권의 침해정도(취소, 정지, 제한)에 따라 다음과 같이 산출한다. 

<표 3-17> 면허어업의 보상액 산정기준

(2) 허가 또는 신고어업 

수산업법 규정에 의한 허가어업 및 신고어업의 경우로서 허가 또는 신고어업이 제한·정지 또는 취소된 경우. 다만, 법 제34조제1항제1호 내지 제3호(법 제45조제1항 및 제2항의 규정에 의하여 준용되는 경우를 말한다)의 규정에 해당하는 사유로 인하여 허가 또는 신고어업이 제한된 경우를 제외한다. 

<표 3-18> 허가·신고어업의 보상액 산정기준

(3) 무면허, 무허가, 무신고 어업에 대한 보상 

관계법령에 의하여 당해 공익사업에 관한 계획의 고시 등이 있은 후에 당해 법률에 의하여 금지된 어업을 하는 경우 또는 수산업법에 의한 면허·허가를 받거나 신고를 하고 하여야 할 어업을 면허·허가를 받거나 신고를 하지 않고 행한 경우에는 공익사업의 시행으로 인하여 그 어업의 폐지·정지 또는 제한 등이 되더라도 그에 대하여 보상하지 아니하나 어업시설 등의 매각이나 이전에 따른 손실은 보상한다. 

또한 공익사업에 관한 계획의 고시 등이 있기 이전부터 허가·면허를 받거나 신고를 하여야 행할 수 있는 어업을 허가·면허나 신고없이 행하는 자가 공익사업의 시행으로 인하여 폐업하는 경우에는 그 폐업보상으로 세입자에게 지급하는 주거대책비에 준하여 계산한 금액을 보상할 수 있다. 

(4) 어업의 대한 간접피해의 보상 

어장이 직접 공익사업에 편입되는 것은 아니나 공익사업의 시행으로 면허어업(허가어업 및 신고어업이 포함됨)의 일부 또는 전부에 대한 피해가 발생한 때에는 그 피해의 정도에 따라 보상하여야 한다. 

공특법시행규칙 제23조제2항에서 "공익사업의 시행으로 인하여 당해 공익사업시행지구 인근에 있는 어업권자의 어업에 피해가 발생하는 경우에는 피해정도에 따라 이를 보상하여야 한다"라고 규정하여 공익사업시행지구 인근에 있는 어업권에 대한 간접피해보상에 관한 규정을 두고 있다. 

이는 어업권을 소멸시킬 필요는 없으나 공익사업의 시행으로 공익사업시행지구의 인근어장의 어업에 피해가 발생한 때에 행하는 보상이다. 예컨대 공유수면의 매립, 방조제의 설치 등 공익사업의 시행으로 면허를 받은 인근어장에 혼탁수가 유입되어 패류, 해조류 등의 양식어장 기타 정착성수산물등에 관한 피해가 발생하였을 때 그 피해의 정도에 따라 행하는 보상이 이에 해당된다. 

이 경우에 피해의 정도는 수산업법시행령 제62조 및 동법시행령 별표4의 규정에 의한 평년수익액(평균연간어획량을 평균연간판매단가로 환산한 금액에서 평년어업경비를 공제한 금액)을 기준으로 하여 산정하되, 그 보상액은 수산업법시행령 제62조의 규정에 의한 어업권의 정지로 인한 손실보상의 기준에 따라 산정한 금액을 초과할 수 없다. 

특히 각각 다른 공익사업의 시행에 따른 간접피해의 보상을 받더라도 그 간접피해의 보상액 전체는 어업권의 최소나 그 유효기간이 연장되지 않을 경우 받을 보상액을 초과할 수는 없을 것이므로, 간접피해의 보상이 중첩식으로 이루어진다면 그 총액이 어업권의 취소나 유효기간의 연장불허에 따른 보상액을 초과하여서는 안될 것임에 유의하여야 한다. 

다) 보상평가 결과 심사기준 

감정평가기관으로 부터 감정평가보고서를 접수하면 다음사항에 대하여 검토가 집중적으로 이루어져야 하며, 검토한 결과 보완사항이 있는 경우에는 추가 근거자료 또는 의견제시, 필요시 보고서의 수정 등 제반조치를 취하여야 한다. 

▶ 주요 검토사항 

ㆍ의뢰 당시의 조건에 따라 감정평가보고서가 작성되었는지 여부 

ㆍ제반 관련보상법규의 적용의 적정성 

ㆍ감정평가명세서와 보상대상목록과 상이점 검토 

ㆍ유사사례간 평가단가 적용의 적정성 검토 

ㆍ통계자료 등의 활용의 적정성과 자료의 객관성 결여 여부 

ㆍ기타 계산상의 오류 여부 등 

보고서의 검토사항에 대한 제반조치가 완비된 후 감정평가보고서를 인수하여야 향후 대두될 수 있는 민원, 보상에 대한 적정성 등 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 

5) 보상협의 

사업시행자는 보상액을 산정한 경우에는 지체없이 보상액, 계약체결기한 및 계약조건 등을 기재한 손실보상 협의 요청서를 당해 피보상자에게 송부하여 계약체결을 청구하여야 하며, 계약체결기한은 특별한 사유가 없는 한 2월의 범위내에서 결정하여야 한다. 

6) 계약체결 및 보상금 지급 

사업시행자는 피보상자와 협의가 성립된 때에는 지체없이 계약을 체결하여야 하며, 계약체결 내용에는 계약의 일반조건 외에 계약의 해지 또는 변경에 관한 사항과 해지 또는 변경으로 인한 보상액의 환수나 원상복구 등에 관한 사항이 포함되어야 한다. 

또한 사업시행자는 계약을 체결한 경우에는 지체없이 보상금을 지급하여야 하는데, 보상금은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급한다. 

제4장 생활보상업무의 표준화 방안

제1절 생활보상의 일반론



1. 생활보상의 개념

생활보상은 공익사업의 인하여 생활기반을 상실한 자에게 종전의 생활상태를 유지·회복시키기 위해 행하는 보상을 말한다. 

생활보상은 피수용자가 현재 당해 장소에서 현실적으로 누리고 있는 생활이익의 상설로 인해 재산권보상으로 보전되지 아니하는 손실에 대한 보상을 내용으로 한다. 따라서 생활보상은 수용으로 인해 발생한 손실에 대하여 재산보상 이외에 현재와 동일한 정도의 생활재건을 위해 행하는 것을 중심으로 하고 있다. 

공익사업으로 인해 생활의 기초를 박탈당한 사람들에게 재산권보상 만으로 충족될 수 없는 부분에 대해서 한 걸음 나아가 생활보상 내지는 생활권 보상이라는 개념이 보편적으로 사용되고 있으며, 설정법 역시 단편적이나마 이에 관한 제도를 두고 있다. 



2. 생활보상관련 사업시행자 산정 보상업무

공특법에서는 생활의 기초를 박탈당한 사람들이 당해 지역에서 누리고 있던 생활이익의 상실을 보전하기 위해 일정한 경우에 사업시행자가 주거용 건물에 대한 생활보상, 영세토지에 대한 가산금 지급, 주거용 건물 및 토지에 대한 가산보상, 이농비 및 이어비, 이사비를 산정하여 보상토록 하고 (☞제3절 참조). 



3. 영업보상

영업손실보상은 적법한 공익사업의 시행으로 당해 영업을 계속할 수 없게 되었을 때 사유재산의 보장과 공평부담의 견지에서 그 손실을 보전하기 위하여 행하는 손실의 전보를 말한다. 

영업의 손실은 영업의 폐지로 인한 손실, 영업의 규모축소로 인한 손실 및 영업의 이전으로 인한 손실 및 영업의 간접손실 등으로 나눌 수 있으며, 각각에 대해 보상기준을 규정하고 있다(☞제4절 참조). 



4. 이주대책

이주대책은 댐건설·공업단지의 조성·신도시의 개발 등 대규모 공익사업의 시행으로 이주하여야 하는 이주자에게 종전과 같은 생활기반이 유지되고 조속히 일상생활이 안정·정착될 수 있도록 하기 위해 사업시행자에게 의무로 부여되어 있는 생활보상의 일종이다. 

사업시행자는 공익사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활의 근거지를 상실하게 되는 이주자를 위해 이주대책을 수립·실시하여야 하고, 이주대책은 이주민을 정착시키기 위해 택지를 조성하여 이주민에게 분양하거나 이주정착금을 지급하는 것을 내용으로 한다(☞제5절 참조). 



5. 간접보상

간접보상이란 토지·건물 등 재산권이 직접 공공용지의 취득대상 또는 대상이 되지는 않으나, 대상물건이 공익사업으로 인하여 본래의 기능을 수행할 수 없게 됨으로써 그 소유자등이 입은 손실을 보상하는 것을 말한다. 

이는 댐이 건설된에 따른 수몰 등으로 인하여 생기는 손실에 대하여 적용하기 위하여 실정법에서 도입한 제도이나, 최근 주택지조성사업을 비롯하여 산업단지조성사업, 신도시개발사업 등에 널리 준용되고 있다. 공특법이 규정하고 있는 간접보상에는 농경지·대지·건물보상, 소수잔존자보상, 영업보상 등이 있다(☞제6절 참조). 



6. 실농보상

실농보상이란 공익사업시행지구 안에서 영농을 하는 농민에게 당해 공익사업용지에 편입되는 농지에 대하여 실제로 재배하는 작물을 기준으로 2-3 기작의 소득을 영농손실액으로 지급하는 것을 말한다(☞제7절 참조). 




제2절 생활보상 업무흐름의 표준화



1. 생활보상관련 사업시행자 산정 보상업무흐름의 표준화

<그림 4-1> 생활보상관련 사업시행자 산정 보상업무흐름의 표준화

2. 영업보상 업무흐름의 표준화

<그림 4-2> 영업보상 업무흐름의 표준화

3. 이주대책 업무흐름의 표준화

<그림 4-3> 이주대책 업무흐름의 표준화

4. 간접보상 업무흐름의 표준화

<그림 4-4> 간접보상 업무흐름의 표준화

5. 실농보상 업무흐름의 표준화

<그림 4-5> 실농보상 업무흐름의 표준화

제3절 생활보상관련 사업시행자 산정 보상업무내용



1. 기본조사

가. 거주자조사 

거주자조사는 이주대책, 이사비, 주거비 및 주거대책비 등의 보상기준이되므로 주민등록여부에 관계없이 모든 거주자에 대하여 가옥별로 다음 사항에 대하여 상세히 조사한다. 

<표 4-1> 거주자 조사사항

사업지구내 가옥에 대하여는 가옥별 거주자현황을 기록하여 이주 및 공가여부, 철거여부 등을 기록·관리하여야 하고, 주거용건물의 소유자에 대하여는 이주대책대상자 요건 등에 관한 사실관계를 조사하여야 한다. 

주민등록이 되어 있지 아니한 자로서 기준일 이전부터 사실상 계속 거주해 왔음을 주장하는 자가 있을 때에는 그 적부 판단시 참고자료로 활용할 수 있도록 해당기관에 필요한 내용을 일괄 조회하거나 해당자료 하여금 관련서류를 발급해 오도록 조치한다. 

▶ 실제거주여부 판단 참고자료(예시) 

ㆍ전화개설 시기, 가입자 명의, 전화요금 납부관계를 확인할 수 있는 서류 

ㆍ유선방송 또는 케이블TV의 가입 및 시청료 납부관계서류 

ㆍ우체국 소인 등에 의거 수신자의 주소지와 수신일을 확인할 수 있는 우편물 

ㆍ종합병원에 해당자(환자)의 주소지와 진료일이 기록된 진료기록부 

ㆍ기타 공기관이 발급한 실제거주시기 등을 확인할 수 있는 자료 

나. 지급대상 범위조사 

주거비 지급대상가족의 범위는 지급기준일 현재 동일 주민등록표상에 등재된 가족수를 기준으로 조사하되, 지급기준일 이후 실제 이주시까지의 기간중에 출생, 입양 및 혼인으로 증가한 가족을 포함하여 조사한다. 



2. 보상액 결정

공특법시행령 제2조의10제8항의 규정에 의거하여 이사비, 이장비 및 이농비는 사업시행자가 직접 산정·보상하는 것이며 이주정착금, 주거용 건물 및 토지에 대한 가산금, 주거용 건물에 보상특례, 주거비 및 주거대책비 등도 사업시행자가 적접 산정하여야 한다. 

가. 주거용건물에 대한 생활보상 

1) 주거비 

가) 내용 

주거용 건물에서 이주하는 소유자에 대하여 2월분의 주거비(재정경제부장관이 조사, 발표하는 도시근로자 평균가계지출비를 기준으로 산정)를 지급하는 것으로, 그 건물에 건물의 소유자가 실제 거주하고 있지 아니하는 경우에는 주거비를 지급하지 아니한다[공특법시행규칙 제10조제5항]. 

⊙ 주거용건물의 판단[토관 58342-1214 : 2000. 8. 3] 

건물의 주된 용도가 주거용이거나 주거용 건물로 용도변경이 허용되는 건물을 주거용으로 변경한 건물은 주거용 건물로 볼 수 있음 

나) 대상자 

건물의 소유자와 함께 실제 거주하는 가족이 주거비 산정시 가족수에 해당된다. 결혼·출생 등 인위적인 요인이 아닌 경우로 증가한 가족은 가족수에 포함되고, 취학·입원 등 일시적으로 사업지구 밖에 거주하는 자도 포함된다[토정58342-1956 : 1998. 12. 9]. 

⊙ 대상자의 판단(토관 58342 651 2000.5.2) 

소유자와 직계존비는 관계이고 동일한 주거공간을 향유하고 있는 경우에는 공부상 독립세대인 경우에도 소유자가 주거비 대상(직계존비속은 가족수에 포함)임 

다) 산정 기준 

주거비 산정 기준은 가족수가 1인인 경우에는 2인기준의 도시근로자 평균가계지출비에서 1인당 평균비용을 뺀 금액으로 하고, 가족수가 7인 이상인 경우에는 6인 기준의 도시근로자 평균가계지출비에 6인을 초과하는 가족수에 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 한다[공특법시행규칙 제10조7항]. 

⊙ 평균가계지출비[토관 58342-653 2001.4.27] 

도시근로자 평균가계지출비는 최근에 조사·발표한 것을 기준으로 함. 

1인당 평균비용=(6인 기준의 도시근로자 평균가계지출비-2인기준 도시근로자 평균가계지출비)÷4 

라) 산정 예 

ㆍ1인당 평균비용 = (2,896,300 - 1,632,600) / 4 = 315,925 

ㆍ1인인 경우 = (1,632,600 - 315,925) × 2월 = 2,633,350 

ㆍ7인인 경우 (2,896,300 +1 × 315,925) × 2월 = 6,424,450 

ㆍ2001 4/4분기 도시근로자 평균가계지출비 : 2인기준-1,632,600 6인기준-2,896,300 

2) 주거 대책비 

가) 내용 

주거용 건물의 세입자에 대하여 가족수에 따라 3월분의 주거대책비(재정경제부장관이 조사,발표하는 도시근로자 평균가계지출비를 기준으로 산정)를 지급하는 것으로, 공공사업 위한 관계법령의 고시 등이 있은 날 현재 당해 지역안에서 3월이상 거주한 자일 것을 그 요건으로 한다. 

다만, 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받았거나 무허가건물 등에 입주한 세입자에 대하여는 주거대책비를 지급하지 아니한다[공특법시행규칙 제30조의2제1항] 

나) 대상자 

세입자의 세입의 형태인 전세권, 임대차, 사용대차 등은 구분하지 아니한다. 고시 등이 있은 날 현재 3월이상 거주한 소유자가 소유권을 상실하고 세입자로 3월 미만 거주하고 있는 경우에는 세입자에 해당된다[토관58342-513 : 1999.6.26] 

⊙ 주거대책비 보상대상[토정 58342-1670 : 1998.10.19, 토관58342-l725 : 2000.11.15, 토관58342-1338 : 2001.8.30] 

회사의 사택, 교회와 독립된 관리사택, 슈퍼, 소매점 등에서 거주하는 세입자인 경우에도 그 주거공간이 건축법령에 의한 불법 긴물 또는 불법 용도변경 건물이 아닌 경우로서 별도의 주거생활을 할 수 있는 건물인 경우에는 보상대상에 해당된다. 

⊙ 주거대책비 보상대상[토관 58342-502: 2001. 4. 4] 

세입자가 별도의 주거용 건물을 소유하고 있는 경우에도 보상대상에서 제외되는 것은 아님 

다) 산정기준 

주거비에 대한 공특법시행규칙 제10조제7항의 규정을 주거대책비 지급에 준용하되, 적용월수는 3개월이다. 

⊙ [토정 58342-554 : 1997. 4. 28, 토정58342-196: 1999. 2. 5] 

주거용 건물의 소유자와 세입자 사이의 전세금 등의 반환문제는 당사자간에 협의할 사항임 

3) 주거용건물에 대한 보상특례 

공공사업에 관한 계획의 고시 등이 있은 날 현재의 기존 주거용건물(주거용건 물에 딸린 축사, 퇴비사, 변소 등 부대시설을 포함한다.)로서 공특법시행규칙 제10조의 규정에 의하여 평가한 평가액이 300만원미만일 경우의 보상액은 300만원으로 한다. 다만, 무허가건물에 대하여는 당해평가액을 보상액으로 한다[공특법시행규칙 제5조의9]. 

나. 영세토지에 대한 가산금 지급 

1) 내용 

공공사업에 관한 계획의 고시 등이 있는 날 현재의 그 공공사업에 편입되는 토지에 관한 공특법시행규칙 제6조에 의한 평가액과 당해 토지의 소유자가 그 공공사업시행지역외의 지역에 소유하고 있는 토지(생계를 같이 하는 동일세대안의 직계존속, 비속 및 배우자의 소유토지를 포함한다.)의 과세시가표준액을 합한 금액이 1천만원미만인 토지소유자에 대하여 그 평가액에 다음의 산식에 의하여 산출된 금액을 가산하여 보상한다[공특법시행규칙 제6조의제3제1항]. 

가산금 = 100만원 - 1/10 × (평가액+공공사업시행지역외 소유토지의 과세시가표준액) 

2) 산정 예 

ㆍ보상평가액 300만원 

ㆍ사업지구외 보유토지의 과세시가표준액 : 500만원 

ㆍ가산금 = 100만원 - 1/10 × (300만원 + 500만원) = 20만원 

다. 주거용 건물 및토지에 대한 가산보상 

1) 내용 

공공사업시행으로 인하여 주거용 건물의 보상을 받아 다른 지역에서 주거용 건물을 매입하였거나 토지를 매입하여 주거용 건물을 신축한 것으로 당해 주거용 건물이 그 보상을 받은 날로부터 20년 이내에 다른 공공사업지역에 편입될 경우 그 건물 및 대지에 대하여는 당해 평가액의 30%를 가산하여 보상한다. 다만, 그 다른 공공사업의 고시 등이 있은 날 이후에 매입 또는 건축한 경우에는 그러하지 아니한다. 이 경우 가산금이 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다[공특법시행규칙 제6조의3 제2항, 3항]. 

2) 대상자 

주거용 건물의 보상을 받고 20년 이내에 다시 공공사업지구에 주거용 건물이 편입되는 자로서 당해 건물에서 거주하는 자가 보상대상이 된다. 

⊙ [토정 58342-1276 : 1998. 8.10] 

다른 지역에서 토지를 매입하지 아니하고 본인 소유의 토지에 건축한 건물이 편입된 경우로서 토지와 건물의 평가액의 30%가 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원중 건물분으로 안분한 금액 즉 가산금=1천만원×(1-토지 평가액/건물·토지 평가액의 합계액)이 됨 

⊙ [토정 58342-402 : 1996. 3.22] 

공공사업에 주거용 건물이 편입되어 받은 보상금으로 대지를 구입하여 건축물을 건축한 후 다른 공공사업에 대지의 일부가 편입된 경우에는 가산보상 대상이 아님 

[토관 58342-873 : 1999. 8. 10] 

보상을 받아 다시 신축한 건물이 무허가 건물인 경우에는 가산보상 대상이 아님 

3) 산정 예 

ㆍ보상평가액 : 69,000,000(토지 : 25,000,000 주거용건물 : 40,000,000 지장물 기타: 4,000,000) 

ㆍ가산액 : 65,000,000 × 0.3 - 19,500,000 ⇒ 10,000,000(가산보상최대금액) 

라. 이농비 및 이어비 

1) 내용 

공익사업에 관한 계획의 고시 등이 있은 날 현재 당해 지역에 거주하고 있는 농·어민이 공익사업의 시행으로 인하여 영위하던 농·어업을 계속할 수 없게 되어 다른 지역으로 이향하는 경우에 이농비 또는 이어비를 지급한다[공특법시행규칙 제30조1항]. 

2) 대상자 

이농비 및 이어비는 지급받을 보상금이 없거나 지급받을 다른 보상금 총액이 가족수에 따른 8월분의 평균 생계비에 미달하는 자에 한하여 지급한다[공특법시행규칙 제30조2항]. 

3) 산정기준 

① 지급받을 다른 보상금이 없는 자에 대한 이농·이어비는 가족수에 따른 8월분의 평균생계비로 하고, 지급받을 다른 보상금 총액이 가족수에 따른 8월분의 평균생계비에 미달하는 자에 대한 이농비 또는 이어비는 가족수에 따른 8월분의 평균생계비에서 다른 보상금 총액을 뺀 금액으로 한다[공특법시행규칙 제30조3항]. 

② 가족수에 따른 8월분의 평균생계비는 농림부장관이 조사·발표하는 농가경제통계의 가계비 및 농림통계연보의 호당 농가인구를 기준으로 한다[공특법시행규칙 제30조4항]. 

가족수에 따른 8월분의 평균생계비 = (가계비 ÷ 12 : 호당농가인구) × 이향가족수 ÷ 8 

4) 산정 예 

ㆍ2000년 가계비(농가경제통계연보) : 18,003천원 

ㆍ2000년 호당농가인구 : 2.91인(농림통계연보) 

ㆍ이향가족수 : 4인 

ㆍ지급받을 보상금이 없는 경우 : 18,003천원 / 12 / 2.91 × 4인 ×8 ≒ 16,497천원 

ㆍ지급받을 보상금이 9,000천원인 경우 : 16,497천원 - 9,000천원 ≒ 7,497천원 

마. 이사비 

이사비는 가재도구 등 동사의 운반에 필요한 실비로 평가하되 다음 기준에 의하여 평가하며, 이사비의 지금을 받은 자가 동일한 공익사업계획에 따라 시행되는 공익사업의 시행지역으로 이사하는 경우에는 이사비를 지급하지 않을 수 있다[공특법시행규칙 제27조]. 

<표 4-2> 이사비 지급기준

3. 보상협의

사업시행자가 보상액을 산정한 때에는 지체없이 보상액·계약체결기한 및 계약조건 등을 기재한 손실보상협의요청서를 피보상자에게 송부하여 계약체결을 요구하여야 하며, 계약체결을 요청한 때에는 특별한 사유가 없는 한 2월의 범위 내에서 협의기간을 정하여 피보상자와 계약체결을 위한 협의를 개별적 또는 집단적으로 성실히 하여야 한다. 



4. 계약체결 및 보상금 지급

사업시행자는 협의가 성립된 때에는 지체없이 대상물건의 소유자 등과 계약을 체결하고, 계약이 체결되면 지체없이 보상금 전부를 지급하되, 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급한다. 




제4절 영업보상의 업무내용



1. 영업보상업무의 일반론

가. 의의 

1) 영업보상 

영업손실보상은 적법한 공익사업의 시행으로 당해 영업을 계속 할 수 없게 되었을 때 사유재산의 보장과 공평부담의 견지에서 그 손실을 보전하기 위하여 행하는 손실의 전보를 말한다. 

영업이라 함은 일반적으로 일정한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 영리를 하는 일체의 경제활동을 말하며, 영업보상은 공익사업의 시행으로 인하여 통상적으로 받게되는 영업상의 손실을 보상하는 것이다. 

영업보상은 현재 그 자체가 지니고 있는 재산권적 가치를 보상하는 것이 아니라 그 영업에서 발생하는 소득 또는 이익이 장래에도 계속 유지될 것임을 전제로 하여 일정기간 동안의 소득 또는 이익과 영업장소의 폐업 또는 휴업에 대한 기타 부대손실 등을 보상하는 것으로 회계학상 영업권과는 구별을 요한다[토정 58342-544: 1999. 7. 1]. 

⊙ 영업권의 의미[대법원 1986. 2. 11 선고, 85누592 판결] 

일반적으로 영업권이라고 함은 어떤 기업이 특수한 기술과 사회적 신용 및 거래관계 등 영업상의 기능 내지 특성으로 인하여 동종의 사업을 경영하는 다른 기업의 통상수익보다 높은 초과수익을 올릴 수 있는 무형의 재산적 가치를 의미하는 것 

2) 영업 

가) 일반적인 개념 

영업이라 함은 일반적으로 영리를 목적으로 행하는 사업을 말한다. 

나) 손실보상및수용업무처리규정 

공특법시행규칙 제24조 및 제25조의 규정에 의한 손실보상대상이 되는영업은 다음의 세가지 요건을 충족하여야 하는 것으로 규정하고 있다. 

▶ 영업손실보상 대상요건[손실보상및수용업무처리규정 제23조제1항] 

ㆍ일정한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 영리행위를 하는 영업만을 대상으로 한다. 

영업을 하는 데에 허가 면허·신고 등이 필요한 경우 이를 이행하여야 한다. 

ㆍ허가받은 내용대로 영업을 하였어야 한다. 

다) 영업손실보상평가지침 

일정한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 영리적인 행위를 하는 것을 영업이라 규정하고 있다. 

나 영업보상의 근거 

1) 토지수용법 

토지수용법의 제51조(기타 사업의 손실), 제57조의2(관계법령의 준용) 

2) 공특법시행규칙 

공특법시행규칙 제24조(영업폐지에 대한 손실의 평가), 제25조(영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가), 제25조의3(무허가영업 등에 대한 보상), 제23조의5(영업의 간접평가), 제30조의3(휴직 또는 실직보상) 등 

3) 기타 

건설교통부 훈령인 손실보상및수용업무처리규정 제23조(영업보상대상 판단방법 및 주체), 제24조(사업인정 고시 후 허가받은 영업), 제25조(영업에 대한 휴업보상시 특별한 경우), 제26조(배후지의 특수성) 등의 규정 및 한국감정평가협회에서 제정한 영업손실보상평가지침상의 제 규정 

다. 영업의 분류 

1) 영업손실보상평가지침 

소득세법시행령의 규정 및 관계법령에 의한 인·허가 또는 신고 유무에 따라 인·허가업, 신고업, 기타영업으로 분류하고 있다. 

2) 소득세법시행령 

특별한 경우를 제외하고는 한국표준산업분류를 기준으로 하도록 하고 있다. 표준산업분류란 각 생산단위가 계속적으로 수행하는 생산적인 경제활동의 유형을 결정하는데 사용하기 위하여 모든 생산적인 경제활동을 일정한 기준과 원칙에 따라 체계적으로 유형화한 것이며, 각 생산주체의 산업활동에 관련된 통계자료의 수집, 재무제표분석 등 각종 통계목적에 따라 모든 통계작성기관이 통일적으로 사용할 수 있도록 표준화한 것이다. 

한국표준산업분류란 "국내경제활동의 구조분석에 필요한 통계자료의 생산과 그 생산된 자료간의 국내의 비교분석 목적에 모든 기관이 통일적으로 사용하도록 국내의 산업구조 및 실태하에서 각 생산단위가 수행하고 있는 모든 산업활동을 일정한 분류기준과 원칙에 따라 일반적인 형태로 유형화할 것"이라 할 수 있다. 

<표 4-3> 영업보상관련 한국표준산업분류

라. 영업손실의 종류 

영업손실은 영업의 폐지로 인한 손실, 영업의 규모축소로 인한 손실 및 영업의 이전으로 인한 손실로 나누어 볼 수 있고, 영업의 간접손실에 대한 보상은 공익사업의 시행으로 인하여 배후지의 3분의 2이상이 상실되어 영업을 할 수 없는 경우에 영업의 폐업 및 휴업의 규정을 준용하여 평가하므로 손실보상액을 구하는 방법에 있어서는 영업의 폐업 및 휴업손실과 동일하다. 

<표 4-4> 영업손실의 종류[공특법시행규칙 제24조제1항, 제2항, 제25조. 영업손실보상평가지침 14조, 16조]

2. 영업보상의 단계별 업무내용

가. 개요 

토지수용법은 영업상의 손실을 보상하도록 규정하고 있으며, 공특법시행규칙은 영업폐지에 대한 손실의 평가, 영업의 휴업등에 대한 손실의 평가, 무허가영업등에 대한 평가방법을 규정하고 있고, 영업보상도 손실보상의 일환이라는 측면에서 영업보상은 공특법상의 협의에 의한 취득 및 토지수용법상의 수용에 의한 취득 절차로 구성된다. 

따라서 영업보상의 업무는 공익사업의 공고·고시-조사 및 자료수집-영업보상대상의 판정 평가의뢰 및 보상액 산정-보상금의 지급의 절차로 표준화되며, 사업시행자와 피보상자 간에 협의가 성립하지 못하였을 경우에는 수용절차에 의한다. 

나. 영업보상의 요건 및 대상 

1) 영업보상의 일반적 요건 

폐업보상의 해당여부는 공특법시행규칙 제14조제2항의 규정과 당해 사실관계의 부합여부를 보상주체인 사업시행자가 조사·검토하여 판단하도록 규정[손실보상및수용업무처리규정 제23조제2항]되어 있는 바, 공공사업의 시행에 따른 영업보상 대상여부와 휴업 및 폐업에 대한 최종적인 판단은 사업시행자가 행하여 평가의뢰시 휴업 또는 폐지를 구분하여 의뢰하는 것이 원칙이다. 

가) 일정한 장소에서 인적·물적 시설을 갖춘 영업일 것 

영업손실보상의 대상이 되는 영업은 일정한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 있어야 한다. 

예컨대 노점상인, 5일시장의 이동상인, 목공, 미장공 등의 영업은 이러한 측면에서 보상의 대상이 될 수 없다. 

나) 계속적·반복적으로 영리행위를 할 것 

일정한 장소에서 영업에 필요한 시설을 갖추고 있더라도 계속적·반복적으로 영리적인 행위를 하지 않으면 영업보상의 대상이 될 수 없다. 

다) 관계법령에 의한 영업일 것 

공특법상 보상대상이 될 수 있는 영업은 관계법령에 의한 적법행위이어야 하므로 위법행위에 기인한 영업은 영업으로 보지 아니하며 보상대상이 될 수 없다. 

▶ 위법한 영업 

ㆍ관계법령에 의한 당해 공익사업에 관한 계획의 고시 등이 있은 후 당해 법률에 의하여 금지된 행위를 하거나 허가를 받아야 할 영업을 허가없이 행하는 영업 

ㆍ관계법령에 의하여 허가·면허 또는 신고 등이나 일정한 자격을 요하는 광업·어업 기타 영업이나 행위를 당해 허가·면허 또는 신고 등이나 자격없이 행하고 있는 영업 

다만, 사업인정 고시 후 관계법률에 의하여 허가 및 신고 등을 필한 영업을 본인이 계속할 때 또는 이를 제3자가 명의변경하여 적법하게 승계영업을 하는 경우에는 보상의 대상이 된다[손실보상및수용업무처리규정 제24조]. 

2) 영업폐지의 요건 

▶ 영업폐지의 요건[공특법시행규칙 제24조제2항 및 제4항] 

ㆍ영업의 장소 또는 배후지의 특수성으로 인하여 당해 영업소가 소재하고 있거나 인접하고 있는 시(구가 설치되어 있지 않는 시에 한함)·군 또는 구안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우 

ㆍ당해 영업소가 소재하고 있거나 인접하고 있는 시·군 또는 구안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우 

ㆍ도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 시설로서 당해 영업장소가 소재하고 있거나 인접하고 있는 시·군 또는 구 지역 안의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 경우 

ㆍ농어촌발전특별조치법에 의하여 지정된 농어촌특산품생산단지 등 관계법령에 의하여 지정된 장소에서만 할 수 있는 영업의 경우 

ㆍ주류제조업 등 관계법령 의하여 영업대상구역이 한정지어 있는 영업으로서 그 영업대상구역이 공익사업의 시행으로 인하여 축소된 경우에는 그 축소된 부분은 이를 영업의 폐지로 봄 

가) 공특법시행규칙상 폐지요건 관련 

(1) 배후지의 특수성 

도정공장, 양수장, 창고업 등과 같이 제품원료 및 취급품목의 지역적 특수성으로 인하여 배후지가 상실되면 영업행위를 할 수 없는 경우와 같이 배우자가 당해 영업에 갖는 특수한 성격을 말한다[손실보상및수용업무처리규정 제26조, 토정 58307-761 : 1995. 5. 24]. 

(2) 당해 영업의 이전 가능성 여부의 판단 

판례는 다음의 사항을 종합적으로 검토 후 판단하도록 하고 있다. 

▶ 당해영업의 이전가능성 여부판단 기준[대법원 2000. 11. 10 선고, 99두3645판결] 

ㆍ법령상의 이전 장애사유 유무 

ㆍ당해 영업의 종류와 특성 

ㆍ영업시설의 규모 

ㆍ인접지역의 현황과 특성 

ㆍ그 이전을 위하여 당사자가 들인 노력 

ㆍ인근 주민들의 이전 반대 등 사실상의 이전 장애사유 유무 등을 종합적으로 검토 

(3) 인접하고 있는 시·군·구의 의미 

다른 특별한 사정이 없는 이상 당해 영업소가 소재하고 있는 시·군 또는 구와 행정구역상으로 인접한 모든 시·군·구를 말한다[대법원 1999. 10. 21 선고 97누3972 판결, 토관58342-459 : 2000. 3. 23]. 

(4) 영업대상구역이 한정되어 있는 영업 

약종상[토정 01254-819 : 1992. 5. 28], 유선방송사업자, 주의할 것은 현재 주류제조업은 영업대상구역이 개방되어 있다. 

나) 건설교통부 유권해석 사례 

(1) 영업폐지에 해당한다고 본 사례 

- 다른 지역으로 이전이 불가능하거나 허가받은 지역내에서 영업이 불가능한 약종상[토정 01254-891: 1992. 5. 28] 



- 기존 선착장이 폐쇄되고 신축한 선착장을 이용할 수 없는 여객선의 영업[토정 30241-345: 1992. 2. 28] 

- 배후지의 상실로 영업이 불가능한 창고업 [토행 811-223 : 1980. 5. 8] 

(2) 영업폐지에 해당하지 않는 것으로 본 사례 

- 식품위생법상 일반음식점은 폐업보상의 대상이 아니다[토정 58342-1038 :1999. 6. 9]. 

- 식품제조업을 인근 자치구로 이전시 폐업신고 후 다시 허가를 얻을지라도 영업폐지에 해당하지 않는다[토정 58342-244: 1998. 2. 26]. 

- 양돈업에 대한 휴업보상이 종료되었거나 단순히 대토를 마련하지 못하여 폐업하는 경우라면 폐업보상이 불가하다[토정 558307-356 : 1993. 3. 9]. 

- 정미소의 일부가 편입된 경우에는 폐업보상의 대상이 아니다[토정 01254-15880 : 1991. 6. 4]. 

- 대형야외음식점은 폐업보상이 아니라 휴업으로 인한 손실을 보상한다[토행 30001-21305 : 1989. 9. 9]. 

- 정미소가 직접 편입되는 것이 아니라 환경영향평가결과에 따라 이주시키는 경우에는 폐업보상의 대상이 아니다[토정 58342-555 : 1999. 3. 31]. 

⊙ 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설에 축산업이 포함되는지 여부[토정 30241-84 : 1992. 1. 17]. 

<질의> 공특법시행규칙 제24조제2항제3호에 명시된 도축장 등 악취 등이 심하여 인근의 주민에게 혐오감을 주는 영업시설에 축산업도 포함되는지 여부 

<회신> 공특법시행규칙 제24조제2항제3호의 규정에 의한 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설이라 함은 도축장과 대단위 양우, 양돈장 등 인근주민에게 혐오감을 주고 인근주민의 반대에 의하여 실직적으로 이전장소를 확보할 수 없는 경우 등을 말하는 바, 이는 사업시행지역 소재지의 시장, 군수 또는 구청장이 당해 공공사업시행 인근지역의 특성, 영업시설의 규모 등을 감안하여 판단하여야 할 것이나 인근지역에서의 통상적으로 영위가 가능한 규모의 축산이 경우는 이에 해당되지 않음 

다) 보상연한 

영업폐지에 대한 손실의 평가시 적용할 보상연한은 주류제조업 등 영업대상구역이 한정되어 있는 영업 및 염전업은 3년, 기타영업은 2년으로 한다[공특법시행규칙 제24조제1항]. 

3) 영업휴업의 요건 

가) 휴업보상의 의의 

휴업보상은 공익사업에 영업시설 등이 편입됨으로 인하여 일정기간 휴업이 불가피한 경우 그에 대한 영업상의 손실을 보전하여 주는 것이다. 

영업보상에 있어서 가장 일반적인 것은 휴업으로 인한 손실을 보상하는 것이다. 공특법시행규칙에서는 영업의 휴업요건에 대하여 명확한 규정을 두고 있지는 않다. 

나) 영업손실보상평가지침 제15조 

영업의 휴업에 대한 손실의 평가는 공익사업의 시행으로 인하여 일정기간 영업을 행할 수 없거나 영업장소를 다른 곳으로 이전하게 되어 종전의 통상적인 수익의 감소가 예상되는 경우에 행하며, 영업시설을 보수하는 경우와 영업을 휴업하지 아니하고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우를 포함한다고 규정하고 있다. 

▶ 영업휴업의 요건 

ㆍ폐업을 하여야 할 정도는 아니나 공익사업으로 인하여 일정한 기간 영업을 할 수 없는 경우 

ㆍ영업장소의 이전으로 인해 종전의 통상적인 수익이 낮아질 것으로 예상되는 경우 

ㆍ임시영업소와 같은 대체시설을 설치하여 영업을 계속 영위하는 경우 등 

다) 건설교통부 유권해석 사례 

(1) 영업휴업에 해당한다고 본 사례 

- 휴업보상은 영업장소를 이전하지 않고 일정기간 영업을 할 수 없는 경우에도 해당한다[토관 58342-896 : 1999. 8. 16]. 

- 공공사업에 편입되는 전자대리점은 폐업보상이 아니라 휴업보상의 대상이다[토정 58342-322 : 1999. 3. 2]. 

- 상가분양권 부여와는 별도로 영업의 휴업에 따른 보상이 필요하다 [토정 58342-703 : 1998. 5. 19]. 

- 택시운송회사도 휴업보상의 대상이 된다[토정 58307-1601 : 1995. 11. 18]. 

- 주유소 기름탱크를 이설할 경우[토정 58307-1189 : 1995. 8. 16] 

- 자동차보험업도 휴업보상대상이 될 수 있다[토정 58307-710 : 1993. 4. 29] 

(2) 영업휴업에 해당하지 않는 것으로 본 사례 

자동차 검사업무는 영리행위로 볼 수 없으므로 휴업보상이 될 수 없다[토관 58342-943 : 1999. 8. 21]. 

택시운동사업을 휴업하지 않고 계속 영업할 수 있다면 휴업의 대상이 아니다[토관 58342-1182 : 1999. 9. 28]. 

중기임대업이나 개별용달업 등의 경우나 같이 휴업할 필요가 없는 경우에는 영업보상 대상이 아니다[토정 58342-230 : 1999. 2. 11]. 

4) 무허가·무면허 또는 무신고 영업의 요건 

▶ 영업보상의 대상이 않는 영업[공특법시행규칙 제25조3제1항] 

ㆍ관계법령에 의하여 당해 공익사업에 관한 계획의 고시 등이 있은 후에 당해 법률에 의하여 금지된 행위를 허가나 허가를 받아야 할 행위를 허가 없이 행한 경우 

ㆍ관계법령에 의하여 허가·면허 또는 신고 등이나 일정한 자격이 있어야 행할 수 있는 광업·어업 기타 영업이나 행위를 당해 허가·면허 또는 신고 등이나 자격없이 행하고 있는 경우 

▶ 폐업보상대상이 되는 무허가 영업의 요건[공특법시행규칙 제25조의3제2항］ 

ㆍ공익사업의 시행을 위한 고시 등이 있기 전부터 행하던 영업일 것[토정 58342-479 : 1999. 3. 23] 

ㆍ면허 또는 허가를 받고 행하거나 신고하고 행할 수 있는 영업을 면허·허가나 신고없이 행하고 있던 자가 당해 공익사업의 시행으로 인하여 폐업하게 되는 자일 것. 따라서 면허·허가 또는 신고없이 자유스럽게 행할 수 있는 영업이나 관계법령에 의한 면허·허가·신고를 요하지 아니한 특수한 형태의 영업은 그 대상이 아님[토정 58342-1256 : 1997. 8. 20, 토정 58342-96 : 1998. 1. 21] 

ㆍ영업을 하는 본인 또는 그와 생계를 같이 하는 동안 세대안의 직계 존·비속 및 배우자가 당해 공익사업으로 어업 기타의 영업에 대한 보상을 받지 아니하였을 것[토정 58307-907 : 1996. 7. 13 

ㆍ영업장소가 사업자구내에 있을 것 

영업을 행하는 자의 거주자는 사업지구 안에 있거나 밖에 있거나 상관이 없으나 무면허·무허가 또는 무신고 영업의 경우 공익사업의 시행으로 당해 영업을 행하지 못하게 되어 보상하는 것이므로 영업장소는 공익사업시행지역안의 허가를 받은 곳에 위치하고 있어야 한다. 즉 영업장소의 동일성은 필수불가결한 조건이 된다[토정 58342-138: 1998. 2. 3, 토정 58307-740 : 1993. 5. 4]. 

ㆍ폐업보상액은 주거대책비에 준하여 산정·지급하는 것이므로 별도로 주거대책비를 받았는지 또는 그 대상이 되지 않는지(예컨대 공익사업시행지이외에 거주하는 자，자기 주택을 소유하고 있는 자 또는 무허가건물 등에 거주하는 자 등이 이에 해당함)도 불문함 

5) 영업의 폐업·휴업으로 인한 실직·휴직보상 

실직 또는 휴직보상은 공공사업의 시행으로 사용자의 귀책사유 없이 엉업장소의 폐업 또는 일정기간 휴업하게 되는 경우에는 근로자도 휴직 또는 실직하게 되는 것이므로 휴업 또는 실직보상의 대상자는 보상계획의 공고가 있은 날 현재 당해 지역안의 염전 또는 공장 등에서 3월이상 근무한 자(소득세법에 의한 소득세가 원천징수된 자에 한함)로서 당해 공공사업의 시행으로 영업이 폐지 또는 휴업하게 되어 실직 또는 휴직하게 되는 자이다. 

▶ 중앙토지수용위원회의 재결기준 

ㆍ휴직보상과 영업보상의 관계 

근로자의 근로장소 이전은 영업장소의 이전으로 인한 경우가 대부분으로 영업의 휴업에 대한 보상평가시에 근로자의 인건비를 포함평가하는 것이 일반적이므로 감정평가내역에 근로자의 인건비가 포함되지 않았을 경우에만 별도의 휴직보상이 가능함. 

ㆍ휴직 보상의 대상 

- 보상계획공고일 현재 3월이상 근무 및 영업장소의 이전기간까지 근무한 근로자로서 소득세법에 의한 소득세가 원천징수된 자 

- 소득세법에 의한 소득과세표준액에 미달되어 원천징수되지 않은 경우라 하더라도 관할 세무서에 제출된 소득세징수내역표에 포함된 자[토정 58307-38 : 1993. 1. 11] 

ㆍ휴직보상의 산정기준 시점 

당해 영업장이 휴업하는 때를 기준으로 산정하여야 한다. 

6) 기타 영업보상대상여부의 판단 

가) 부동산임대업 등에 대한 영업손실보상 

부동산임대업은 직접 인적·물적 시설을 갖추고 있는 것이 아니라 단지 건물을 일정기간 임대수입을 받고 대여하는 것에 불과하고, 영업소득이 아닌 자산소득에 해당하므로 영업보상의 대상이 아니다. 

예컨대 부동산대여업으로 등록한 후 점포 등의 임대업을 하고 있는 경우이거나 건물의 옥상에 광고탑을 설치하여 임대차관계가 형성되어 있는 등 건물의 임대수입에 의존하여 생계를 유지하고 있다면 공익사업의 시행으로 건물이 철거되더라도 영업보상의 대상이 아니다[토관 58342-784 : 1999. 8. 2]. 

⊙ 하숙의 영업보상 여부[토관 58342-846 : 1999. 8. 5] 

주거용 건물의 임대형태의 일종인 하숙은 영업으로 보기 어려움 

나) 가설건축물내 영업에 대한 손실보상 

관련규정이 정하는 바에 따라 건축된 가설건축물의 경우는 소정의 조건이 성립되면 자진철거하여야 하므로 이는 공익사업의 시행에 따른 손실에 해당되지 아니하여 보상의 대상이 될 수 없으며, 이로 인한 가설건축물내의 영업상의 피해도 공익사업의 시행에 따른 손실로 볼 수 없으므로 가설건축물내의 세입자가 영업하는 경우이든 가설건축물의 소유자 본인이 직업 영업을 하는 경우이든 영업보상의 대상에 해당되지 않는다[토관 58342-1529 : 1999. 11. 24, 토정 58342-1592 : 1996. 12. 13]. 

판례[대법원 2001. 8. 4 선고 2001다7209]도 도시계획법에 의한 가설건축물은 보상대상이 아니므로 임차인의 영업도 보상대상이 아니라고 판시하고 있다. 

▶ 도시계획시설부지에서의 개발행위[도시계획법 제50조] 

③ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 제2항제1호 또는 동항제2호의 규정에 의하여 가설건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가한 토지에 대하여 도시계획시설사업이 시행되는 때에는 그 시행예정일 3월전까지 무상으로 가설건축물 또는 공작물의 철거 등 원상회복에 필요한 조치를 명하여야 한다. 다만, 원상회복의 필요가 없다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 

④ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 제3항의 규정에 의한 원상회복의 명령을 받은 자가 원상회복을 하지 아니하는 때에는 대집행에 의하여 원상회복을 할 수 있다. 이 경우 대집행의 비용부담·절차 등에 관하여는 행정대집행법의 규정을 준용한다. 

다) 조건부 부관을 붙인 영업에 대한 손실보상 

부관은 구체적이고 특정한 경우가 아닌 일반적이고 불확정한 경우에 한정되는 것이며, 이와는 달리 특정한 사업이 시행될 것이라는 사실이 명확하게 확정된 상태에서 그 특정사업의 시행에 따른 손실에 대하여 보상을 청구할 수 없다는 부관이 붙었을 경우에 대상이 아니라는 것이 일반적이다. 

① 도시계획사업이 예정되어 있는 경우에서와 같이 이미 보상이 충분히 예상되는 상태에서 그 사업을 시행하기까지 보상포기를 조건으로 한시적으로 사용허가를 받았다면 보상대상이 아니다[토정 58342-723 : 1999. 4. 22]. 

② 사용허가를 함에 있어서 도시계획사업을 시행하면 허가를 취소한다는 부관이 붙어 있는 경우 사용허가를 받은 경우 보상대상이 아니다[토정 58342-723 : 1999. 4. 22]. 

라) 임대차관계에 따른 영업의 손실보상 

① 공익사업과 관련없이 당해 계약의 해지나 계약기간의 만료 등 법률관계의 종료로 인하여 영업을 할 수 없는 경우, 또는 보상계획의 공고 후 새로이 영업을 개시한 경우에는 보상의 대상이 되지 않는다[토정 58342-579 : 1997. 5. 1]. 

② 임대기간의 만료전에 보상계획이 공고되어 보상이 예견된 상태에서 사업자가 보상을 전제로 이전한 것으로 볼 수 있는 경우에는 보상대상이 된다[토정 58307-179 : 1997. 2. 13]. 

마) 영업허가장소가 아닌 곳에서 행하는 영업에 대한 보상 

허가받지 않은 장소에서 영업을 하거나 다른 사람의 명의로 영업중인 경우 또는 공익사업의 시행과는 무관하게 당해 영업을 계속하고 있지 않은 경우 및 허가받은 영업과는 다른 영업을 영위하고 있다면 영업보상의 대상이 아니다[토정 58342-753 : 1999. 4. 27, 토정 58342-1710 : 1998. 10. 30, 토정 58342-679 : 1998. 5. 15]. 

바) 영업보상과 별도로 주거대책비를 지급해야 하는 경우 

대개 임차건물에서 주거와 영업을 병행하고 있는 주상복합건물은 주거대책비와 영업에 대한 보상을 동시에 하여야 한다. 예컨대 임차한 가게의 일부를 막아 영업과 관계없이 주거생활을 병행하고 있거나, 처음부터 영업장소와 주거공간이 분리되어 있는 경우로서 공익사업의 시행으로 인하여 이주가 불가피한 때에는 영업보상과 별개로 주거대책비를 보상하여야 한다[토정58342-782 : 1998. 5. 28, 토정 58342-795 : 1999. 7. 30]. 

그러나 보상계획의 공고 후 새로이 영업을 개시하였다면 이는 보상이 예견된 상태에서 영업을 개시하였을 뿐만 아니라 수용법 제52조에서 동법에 의한 사업인정고시가 있은 후 허가를 받지 아니하고 새로이 부가한 물건에 대하여는 보상청구를 제한하고 있으므로 영업보상의 대상이 되지 않는다[토정 30240-16844 : 1991. 6. 13]. 

사) 화재로 소실된 경우의 영업보상 검토 

① 보상계약 체결이전에 소실된 경우에는 소실된 건물에서 영위하던 영업도 상대상이 되지 아니하며, 반면에 보상계약 체결이후에 소실되었다면 보상의 대상이 된다[토정 58342-700 : 1999. 4. 19]. 

▶ 보상계약체결이전에 소멸된 물건의 보상［손실보상및수용업무처리규정 제4조］ 

공공사업에 따른 손실보상의 경우 보상계약체결이전에 천재지변 등으로 물건이 소멸된 때에는 보상대상에 해당하지 아니한다. 

② 화재로 건물이 소실된 후 무보상 자진철거 조건으로 건축한 건물내에서 평가시점 현재 영업을 영위하고 있는 경우에는 무보상 자진철거조건의 해석에 따라 보상여부를 판단하여야 할 것이며, 화재이후 피해가 없는 기존 부대시설은 손실보상대상으로서 지장물에 대한 보상으로 처리한다[토정 58342-1422 : 1998. 9. 4]. 

아) 실농보상과 영업보상의 판단 

① 화분 등을 이용하여 화훼류를 재배·판매하는 경우 그 기능의 주요부분을 기준으로 실농보상과 영업보상을 선택하여 보상함이 적절하고, 실농보상과 영업보상의 이중적인 보상은 불가하다[토정 58307-581 : 1996. 5. 6] 

② 영농조합법인이 그 설립목적에 따라 농경지의 경작에 따른 필요한 물품의 공동매입·매출을 행하고 그에 따른 이익을 배당하여 경작자별로 편입에 따른 실농보상을 한 이상 별도의 영업보상은 불가하나, 위 사항이외에 영리를 목적으로 관계법령에 의한 인·허가 등이 필요한 영업을 이해하고 연쇄점 등 관련 영업장을 별도로 운영한 경우라면 동 부분에 대하여는 영업보상이 가능하다[토정 58342-983 : 1999. 6. 2]. 

자) 자유영업에 대한 보상 

관계법령에 의하여 허가·면허 또는 선고 등이나 일정한 자격이 없이도 행할 수 있는 영업 또는 신고 등이나 일정한 자격이 있어도 행할 수 있는 자유영업은 적법성을 고려할 필요없이 영업보상의 대상이 된다[토정 01254-909 : 1992. 6. 2]. 

그러나 1989. 1 24 이후 건축된 무허가 건물에서 행하는 자유업은 보상대상이 아니다[토관 58342-391 : 2000. 3. 10]. 

다. 기본조사업무 

정확한 영업손실액을 산출하기 위해 가장 필요한 것은 객관적인 영업조사와 적절한 자료의 수집이다. 특히 보상평가에 있어서는 특수한 상황이 많고, 이해관계인의 이해가 상반되기 때문에 그 자료의 신빙성은 더 한층 중요시 된다. 그러나, 보통의 경우 관계자의 비협조로 인하여 영업활동에 대한 조사 및 자료의 수집이 용이하지 않을 수도 있는 바, 이 때에는 인근 동종업종의 영업을 조사한다든가 탐문조사에 의하는 방법 등 적절한 방법을 택하여 자료를 수집하여야 한다. 

1) 조사사항 

사업구역내 일정한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리적인 행위를 하고 있는 시설에 대하여는 그 영업과 관련된 다음의 사항을 조사하도록 한다. 

- 영업장소의 소재지, 업종, 규모 

- 영업용 고정자산 및 재고자산의 내용 

- 종업원 현황 

- 기타 필요한 사항 

2) 자료의 수집 

다음의 자료중 대상물건의 평가에 필요한 자료를 수집한다. 

- 법인 등기부등본 및 정관 

- 회계감사보고서 

- 고정자산대장 및 재고자산대장 

- 취업규칙, 근로소득세원천징수영수증 등 

- 기타 필요한 자료 

3) 사실관계를 명확히 확인할 사항 

다음에 해당하는 경우에는 영업과 관련된 사실관계를 명확히 조사하여야 한다. 

- 자영업자인 경우 영업의 종류, 개업시기 등 

- 허가받은 장소가 아닌 장소에서 영업을 하거나 허가 받은 자가 아닌 다른 자가 영업을 하는 등 허가를 받은 내용과 다른 영업을 하는 경우 

- 천재지변 또는 자진철거 등으로 당해 영업을 계속하고 있지 않은 경우 

- 무허가건축물 또는 도시계획법의 규정에 의하여 허가를 받아 설치한 가설건축물에서의 영업인 경우 

- 택지개발촉진법 및 산업입지및개발에관한법률 등의 규정에 의한 행위 제한에 위배되는 건축물에서의 영업의 경우 

- 옥상광고탑, 창고입대, 하숙 등 부동산임대업의 경우 

라. 평가의뢰 

사업시행자는 영업손실에 대한 보상액 평가를 지가공시및토지등평가에관한법률에 의한 ２인이상의 감정평가업자에 의뢰하여야 하며, 감정평가업자가 직접 평가할 수 없는 고도의 기술을 요하는 대상물건에 대하여는 사업시행자의 승낙을 얻어 전문용역기관의 자문 또는 용역을 거쳐 평가할 수 있다. 

마. 보상액 산정 

1) 영업폐지에 따른 보상기준 

영업폐지에 따른 손실액은 영업종류에 따라 일정기간에 해당하는 영업이익(개인영업인 경우에는 소득을 말함)에 영업용고정자산, 원재료·제품 및 상품 등 매각손실액을 더한 금액으로 평가한다[공특법시행규칙 제24조제1항]. 

보상액 = 영업이익(개인영업인 경우 소득) × 보상연한 ＋ 영업용 고정자산의 매각손실액 ＋ 재고자산의 매각손실액 

2) 영업의 축소에 따른 보상기준 

주류제조업 등 관계법령의 규정에 의하여 영업대상구역이 한정되어 있는 영업으로서 그 영업대상구역이 공익사업의 시행으로 인하여 축소된 경우에는 그 축소된 부분은 이를 영업의 폐지로 보며[공특법시행규칙 제24조제4항], 그 보상액은 영업의 성격에 따라 면적·이용인구 등을 감안하여 축소된 영업규모를 기준으로 산정하되 다음 산식에 의하여 평가가액을 결정한다[영업 손실보상평가지침 제14조제1항] 

평가가액 = 영업이익×[축소부분영업규모/종전영업규모] × 보상년한 ＋ 영업의 축소에 따른 과잉유휴시설의 매각손실액 

영업대상구역이 한정되어 있는 영업의 축소부분의 영업규모 및 과잉유휴시설의 결정은 평가의뢰자가 제시한 기준에 따른다[영업손실보상평가지침 제14조제2항]. 

3) 영업휴업에 따른 보상기준 

영업휴업에 대한 손실의 평가는 공익사업의 시행으로 영업장소를 이전하는 경우와 영업시설의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 보수하지 아니하고는 당해 영업을 계속할 수 없는 경우와 영업을 휴업하지 아니하고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우로 나누어 진다. 

가) 영업장소를 이전하는 경우 

공익사업으로 인하여 영업장소의 이전을 요하는 경우에 이전기간중 휴업으로 인한 영업의 손실을 보상하며 영업의 손실액은 휴업기간에 해당하는 영업이익(개인영업인 경우에는 소득을 말함)에 휴업기간중의 인건비 등 고정적비용, 영업시설·원재료·제품·상품 등의 이전에 소요되는 통상비용, 기타 상품 등의 이전에 따른 감손상당액을 더한 금액으로 평가한다. 

영업장소의 이전으로 인한 휴업기간은 특별한 경우를 제외하고는 ３월 이내로 한다[공특법시행규칙 제25조제2항]. 

▶ 특별한 경우[손실보상및수용업무처리규정 제25조] 

공특법시행규칙 제25조제2항의 규정에 의한 "영업장소의 이전으로 휴업기간 산정에 있어 특별한 경우"라 함은 당해 공공사업과 관련하여 사업시행자가 일정한 기간 영업을 장기간 금지 또는 제한하여 3월이상 영업을 할 수 없는 경우나, 당해 영업 및 시설의 규모 또는 고도의 정밀성을 요구하는 등 고유한 특수성으로 인하여 동기간내에 다른 장소로 이전이 어렵다고 객관적으로 입증되는 경우를 말한다. 

사업시행자가 공특법시행규칙 제30조의3제1호의 휴직보상을 한 경우에는 그 근로자에 대한 휴업기간중의 인건비를 지출 상당액을 제외한다[공특법시행규칙 제25조제1항]. 

영업장소를 이전하게 되는 경우라도 휴업하지 아니하고 계속 영업을 할 수 있는 경우에는 영업시설의 이전비 외에 휴업보상금은 지급되지 아니한다[토관 25342-670 : 1999. 4. 5]. 

보상액 = 휴업기간의 영업이익(영업이익×휴업기간)+인건비 등 고정적비용 계속지출액+영업시설 등의 이전에 따른 통상비용+재고자산의 이전에 따른 감손상당액 

나) 영업시설의 일부가 편입되는 경우 

공익사업으로 시행으로 인하여 영업장소는 이전을 요하지 아니하나 영업시설의 일부가 편입되어 그로 인하여 영업시설의 일부가 저촉됨으로써 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 보수하지 아니하고는 당해영업을 계속할 수 없는 경우의 손실액은 3월의 범위안에서 그 시설의 설치 등에 소요되는 기간의 영업이익에 그 시설의 설치 등에 소요되는 통상비용을 더한 금액으로 평가하도록 규정하고 있으며[공특법시행규칙 제25조제3항], 영업손실보상평가지침 제16조제2항에서는 다음의 산실에 의하도록 하고 있다. 

보상액 = (영업이익×보수기간) + 인건비 등 고정적비용 계속지출액 + 설치 또는 보수 등에 소요되는 통상비용 

다) 임시영업소의 설치비보상 

영업을 휴업하지 아니하고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우에는 임시영업소 설치비용만으로 평가하되[공특법시행규칙 제25조제4항], 임시영업소를 임차하여 설치하는 경우와 임시영업소를 가설하는 경우로 나누어 살펴볼 수 있으며, 임시영업소의 설치비용이 휴업보상액을 초과하는 경우에는 휴업보상액으로 보상한다. 

예컨대 병원·별정우체국·은행 등의 이전 또는 신축시까지 가영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우 등이 대표적인 경우에 해당한다. 

<표 4-5> 임시영업소의 설치비 보상[영업손실보상평가지침 제23조]

4) 무허가영업에 대한 보상기준 

면허나 허가 등을 요하는 영업을 허가없이 행한 경우 영업보상의 대상은 아니나 시설물의 매각이나 이전에 따른 손실은 보상하며[공특법시행규칙 제25조의3제1항 단서], 공익사업에 관한 계획의 고시 등이 있기 이전부터 허가·면허 등을 받거나 신고를 하여야 행할 수 있는 영업을 허가 등을 받지 아니하고 영업을 행하는 자가 공익사업의 시행으로 인하여 폐업하는 경우에는 그 폐업보상으로 주거대책비에 준하여 보상한다[공특법시행규칙 제25조의3제2항]. 

5) 영업에 대한 간접보상 

① 공익사업시행지구밖에서 관계법령에 의하여 면허 또는 허가를 받거나 신고를 하고 영업을 하고 있는 자로서 공익사업으로 인하여 배후지의 3분의2 이상이 상실되어 영업을 할 수 없는 경우에는 영업폐지에 대한 손실방법을 적용하여 보상한다[공특법시행규칙 제23조의５]. 

② 관계법령에 따라 면허, 허가 또는 신고를 요하지 않은 영업인 자유영업은 직접영업보상의 대상으로 인정되나, 간접영업보상의 대상으로는 인정하지 아니한다. 

⊙ 자유영업의 간접보상 대상여부[토정 58342-594 : 1999. 4. 19] 

<질의> 공공사업시행으로 인하여 어획물이 공급되지 않아 영업을 할 수 없는 무허가 음식점 및 자유영업이 영업보상의 대상이 되는지… 

<회신> 공특법시행규칙 제23조의5에서 공공사업시행지구 밖에서 관계법령에 의하여 면허 또는 그 배후지의 2/3 이상이 상실되어 영업을 할 수 없는 경우에는 동 법시행규칙 제24조 및 제25조의 규정에 의하여 그 손실액을 평가, 보상하도록 규정 하고 있음. 그러므로 무허가 영업이나 자유영업의 경우에는 간접보상대상이 아님 

6) 실직 또는 휴직에 대한 보상 

<표 4-6> 실직 또는 휴직보상 기준

사업부지 밖에서 영업하고 있는 경우에는 휴직 또는 실직보상에 해당되지 아니하고, 휴직 또는 실직보상 대상에 해당하는 근로자는 근로기준법상의 근로자로 해석된다[토관 58342-683 : 2001. 5. 3]. 

바. 협의 

사업시행자는 보상액을 산정한 경우에는 지체없이 보상액, 계약체결기한 및 계약조건 등을 기재한 손실보상 협의 요청서를 당해 피보상자에게 송부하여 계약체결을 청구하여야 하며, 계약체결기한은 특별한 사유가 없는 한 ２월의 범위내에서 결정하여야 한다. 

사. 계약체결 및 보상금 지급 

사업시행자는 피보상자와 협의가 성립된 때에는 지체없이 계약을 체결하여야 하며, 계약체결 내용에는 계약의 일반조건 외에 계약의 해지 또는 변경에 관한 사항과 해지 또는 변경으로 인한 보상액의 환수나 원상복구 등에 관한 사항이 포함되어야 한다. 

사업시행자는 계약을 체결한 경우에는 지체없이 보상금을 지급하여야 하는데, 보상금은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급한다. 




제5절 이주대책 관련 업무내용



1. 이주대책의 의의

이주대책은 대규모 공익사업에 의하여 이주하여야 하는 주민들에게 종전과 같은 생활기반이 유지되고 조속히 일상생활이 안정될 수 있도록 하기 위하여 사업시행자에게 의무를 부여한 것으로서 생활보상의 일종이라 할 수 있다. 공특법 제8조의 규정에 의하여 사업시행자는 공익사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활근거를 상실하게 되는 이주자를 위하여 이주대책을 수립·실시하여야 한다. 



2. 이주대책의 내용

가. 이주대책 및 이주정착금 

1) 이주대책 수립·실시 

이주대책을 실시하여야 할 공익사업을 댐건설·택지개발·산업단지조성·신도시개발 등 대규모 공익사업이며, 이주대책은 종래대규모사업에 한정되고 있었으나, 최근에는 도로등 도시계획사업에까지 확대되고 있다. 공익사업이 있었다고 하여 반드시 실시하여야 하는 것은 아니며, 이주정착지에 이주를 희망하는 자가 10호 이상인 경우에만 수립·시행하고, 사업시행자는 이주대책을 수립·시행할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책 대상자에게 이주대책을 수립·시행하여야 한다. 

이주대책은 이주자를 정착시키기 위하여 택지를 조성하여 이주민에게 분양하는 것이며 이주정착지에 대한 도로·급배수시설 기타 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어야 한다[공특법시행령 제5조제1항]. 

생활기본시설의 설치비를 사업시행자가 부담하는 경우는 이주정착지를 조성하는 경우이며, 주택 등을 공급하는 경우에는 적용되지 아니한다[토관 58342-469 : 1998. 4. 18]. 

▶ 이주대책을 수립·시행할 수 없는 부득이한 사유 

ㆍ공익사업시행지의 인근에 주택지조성을 위한 적합한 토지가 없는 경우 

ㆍ생활환경·행정구역 기타 상황으로 보아 집단이주가 불가능할 것이 예상될 것 

ㆍ이주대책에 필요한 비용이 당해 공익사업의 본래의 목적을 위한 소요비용을 초과하거나 기타 이주대책의 수립·실시로 인하여 당해 공익사업의 시행이 사실상 곤란하게 되는 경우 

사업시행자가 택지개발촉진법 또는 주택건설촉진법 등 관계법령에 의하여 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급하는 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우 포함)에는 이주대책을 수립하거나 이주정착금을 지급할 필요가 없다[공특법시행령 제5조제5항단서]. 

2) 이주정착금의 지급 

이주대책 대상자가 10호 미만이거나 이주대책을 수립·실시할 수 없거나 이주정착지로 이주를 희망하지 아니하는 자가 있는 경우에는 그 이주대책 대상자에게 이주정착금을 지급한다[공특법시행령 제6조의2]. 

이주정착금은 건물의 평가액의 30%에 해당하는 금액으로 하되, 건물평가액의 30%가 300만원 이하인 경우에는 300만원, 500만원 이상인 경우에는 500만원으로 한다[공특법시행규칙 제27조의2제4항]. 

이주정착금을 산정함에 있어 건물의 평가액에는 주거용 건물외에 부속건물, 창고 등도 포함된다[토관 ５8342-2015 : 2001．12．27]. 

나. 대상자 

이주대상자는 공익사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인해 생활근거를 상실한 자[공특법 제8조제1항]로서 이주자 중 '89. 1. 24 이후에 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자 기타 타인이 소유하고 있는 건물에 거주하는 세입자, 건물의 소유자 중 당해 건물에 계속하여 거주하고 있지 아니한 자는 대상자에서 제외된다[공특법시행령 제5조제5항, 공특법시행규칙 제27조의2제3항]. 

- 공공사업지구 밖으로 이주하는 것이 아닌 경우에는 이주대책 수립대상이 아니다[토관５834２-17２8 : 1997.11.25]. 

- 주거용 건물이 아닌 종교시설에 거주하는 자는 이주대책 대상에 해당되지 아니한다[토정58342-1035 : 1997.7.24, 토정58342-667 : 1998.5.14, 토정 58342-510 : 1999.3.26] 

- 주거용 건물의 소유자가 아닌 자는 이주대책수립 또는 이주정착금 지급대상에 해당되지 아니한다[토관58342－129２: 1999.10.15］ 

- 소유권이전등기를 필하지 아니한 경우에도 정당한 권리자로 확인받은 자는 이주대책대상자에 해당된다[토관５8342-558 : 1999.7.3]. 

- 주거용 건물의 소유자가 사망하며 배우자와 자녀가 공동으로 상속받은 경우로서 배우자가 이주대책 기준일 이전부터 거주한 경우에는 이주정착금 지급 대상이다[토관５8342-450 : 1999.6.17]. 

이주대책 기준일은 개별법령에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 사업시행자가 이를 따로 정하여야 한다[토관58342－123：2001. 1. 31]. 

다. 이주대책의 시행 

1) 사업시행자가 구청장·시장 또는 군수인 경우 

수립된 이주대책에 관하여 이주정착지를 관할하는 도지사의 승인을 얻어야 한다[공특법시행령 제5조제2항 전단]. 

2) 사업시행자가 국가인 경우 

이주정착지를 관할하는 도지사의 의견을 들어야 한다[공특법시행령 제5조제2항 후단]. 

3) 사업시행자가 비행정청인 경우 

수립된 이주대책에 관하여 이주정착지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장과 협의하여야 한다[공특법시행령 제5조제3항]. 

4) 이주대책의 위탁 

이주대책을 위탁하고자 할 때에는 미리 위탁내용과 위탁조건에 관하여 당해 지자체의 장과 협의하여야 하며, 토지 등의 매수에 따른 보상액 및 이주대책사업비에 일정율(1/100 내지 2/100 이내－공특법시행령 별표)을 곱한 위탁수수료를 지자체에 교부하여야 한다[공특법시행령 제6조]. 

5) 이주대책비의 부담 및 지원 

가) 사업시행자의 부담[공특법시행령 제5조제4항] 

이주대책 시행에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다. 

- 이주정착지에 설치할 도로(진입도로를 포함한다.)공사비 

- 급수 및 배수시설 기타 공공시설의 부지의 보상비 

- 급수 및 배수시설 기타 공공시설의 설치공사비 

나) 이주민이 부담하여야 할 비용 

분양받을 택지의 토지가격 및 택지조성비의 합계액 

- 택지조성비 

: 순수택지조성비, 대체농지조성비, 산림훼손비, 적지복구비 등 부대비용, 공공시설용지가 아닌 순수한 택지를 조성하기 위한 축대조성비 

다) 지원 

비행정청인 사업시행자의 경우에는 지자체가 그 비용을 일부를 부담할 수 있으며[공특법시행령 제5조제4항 단서], 사업시행자가 이주대책에 따른 택지를 조성하거나 이주정착지에 주택을 건설하는 경우에는 국가 또는 지자체는 주택건설촉진법에 따른 국민주택기금을 타에 우선하여 지원한다[공특법제８조제3항]. 



3. 이주대책 수립의 구조

<그림 4-6> 이주대책 수립의 구조

4. 이주대책 업무흐름

가. 기본방침(안) 작성 

1) 의견청취 

사업시행자는 공특법 제8조제1항의 규정에 의하여 이주대책을 수립하고자 할 때에는 미리 관할지방자치단체의 장과 협의를 하여야 한다. 

2) 이주대책의 통지 

사업시행자가 이주대책을 수립하고자 할 때에는 미리 그 내용을 이주대책대상자에게 통지하여야 한다. 

나. 이주대책 계획수립 

사업시행자는 공익사업의 시행에 필요한 토지등을 제공함으로 인하여 생활근거를 상실하게 되는 자를 위하여 이주대책을 수립하여야 하며, 그 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 기타 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 기본시설이 포함되어야 한다. 

한편 구청장·시장 또는 군수가 사업시행자인 경우 이주대책을 수립한 때에는 수립된 이주대책에 관하여 이주정착지를 관할하는 도지사의 승인을 얻어야 하며. 사업시행자가 국가기관인 경우에는 이주정착지를 관할하는 도지사의 의견을 들어야 한다. 

다. 이주대책의 구분과 절차 

이주대책은 자유이주와 집단이주로 구분된다. 

1) 자유이주 

자유이주는 이주대책을 수립·시행할 수 없는 부득이 한 경우 또는 이주대책대상자중 이주정착지로 이주를 희망하는 자가 10호 미만인 경우 또는 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하고자 하는 경우로서 이주정착금 지급·주민이주의 절차에 따라 이주대책은 완료된다[공특법시행령 제6조２]. 

사업시행자는 다음의 경우 이주정착금을 지급할 수 있다. 

▶ 이주정착금을 지급할 수 있는 경우 

ㆍ이주대책을 수립·시행할 수 없는 부득이한 경우 

ㆍ이주정착지에 이주를 희망하는 자가 10호 미만인 경우 

ㆍ이주대상자가 이주정착지 외에 다른 지역으로 이주하고자 하는 경우 

ㆍ공익사업 시행지의 인근에 주택지조성을 위한 적합한 토지가 없는 경우 

ㆍ생활환경, 행정구역 기타 상황으로 보아 집단이주가 불가능한 것으로 예상되는 경우 

ㆍ이주대책에 필요한 비용이 당해 공익사업의 본래의 목적을 위한 소요비용을 초과하거나 기타 이주대책의 수립실시로 인하여 당해 공익사업의 시행이 사실상 곤란하게 되는 경우 

이주정착금은 건물의 평가액의 30％에 해당하는 금액으로 하되 건물평가액의 30％에 해당하는 금액이 300만원 이하인 경우에는 300만원으로 500만원이상인 경우에는 500만원으로 한다[공특법시행규칙 제27조의2제4항]. 

2) 집단이주 

집단이주는 이주희망자를 대상으로 설문조사 후에 후보지검토·이주대상자 선정 및 확정을 거쳐 이주단지의 입지를 확정하고 이주대책 실시를 위한 설계 및 실시 계획 수립－이주단지 조성- 지적확정측량-이주대책비 정산-준공인가－건물신축-소유권 이전-주민이주의 일련의 절차로 진행된다. 




제6절 간접보상의 업무내용



1. 간접보상의 의의

공익사업시행에 따라 직접 공익사업용지에 편입되는 토지·건물 기타 물건뿐만 아니라 직접 공익사업용지에 편입되지 아니하는 토지 등도 손실이 발생하는 경우에는 보상의 대상이 되며, 이를 공특법시행규칙에서 간접보상으로 규정하고 있다. 

지하철공사 등에 따른 소음·진동·탁수·통행제한 등 기술적 사업손실에 대한 피해보상은 사업지구 인근의 어업에서 발생하고 있는 피해에 대한 보상을 제외하고는 현행법상 인정되지 않고 있는 바, 환경정책기본법 및 환경분쟁조정법 등에 따라 당사자간에 협의하거나 환경분쟁조정위원회의 조정 등에 의하여야 할 사항이다. 

⊙ [대법원 2001．2. 9 선고99다55434 판결］ 

환경정책기본법에 의한 소음·진동 등 환경오염에 의한 피해에 대하여 사업자의 귀책사유가 없더라도 특별한 사정이 없는 한 배상의무가 있다. 



2. 간접보상의 법적 근거 및 범위

가. 간접보상의 법적 근거 

공특법령에서 여러 사례의 간접보상에 대한 방법과 기준을 접하고 있으나 간접보상의 유형은 매우 다양한 형태로 나타나고 있기 때문에 동법령을 일률적으로 적용하기에는 어려움이 따른다. 

공익사업으로 인해 인근 주민에게 도로점유로 인한 통행불가, 먼지발생, 소음 및 영업피해, 일조권 침해가 발생하는 등의 손해는 공특법령의 적용대상이 아니며 이는 양당사자간의 협의사항이라고 하고 있다[토정 ５834２-232 : 1998. ２. ２4, 토정 30２14-1218 : 1992. 8. 10]. 

대법원 판례에서는 간접손실에 대하여 공익사업의 시행으로 손실을 입은자는 사업시행자와의 사이에 손실보상에 관한 협의를 이루지 못한 이상 공특법시행규칙 제23조의5, 제23조의6 등의 간접보상에 관한 규정들에 근거하여 곧바로 사업시행자에게 간접손실에 관한 구체적인 생활유지보상청구권을 행사할 수 없다고 판시하고 있다[대법원 1997. 1. 20 선고, 95다２9161 판결]. 

⊙ 하구둑 공사의 시행으로 인하여 참게 축양업자가 입은 간접손실의 손실보상청구권행사를 부인한 사례[대법원 1997. 1 20 선고. 95다29161 판결]. 

1. 공익사업의 시행으로 손실을 입은 자는 사업시행자와의 사이에 손실보상에 환한 협의를 이루지 못한 이상 특례법시행규칙 제23조의5, 제23조의6등의 간접보상에 관한 규정들에 근거하여 곧바로 사업시행자에게 간접손실에 관한 구체적인 생활유지보상청구권을 행사할 수 없고, 수용법 제51조가 규정하고 있는 '영업상 손실'이란 수용의 대상이 된 토지·건물 등을 이용하여 영업을 하다가 그 토지·건물 등이 수용됨으로 인하여 영업을 할 수 없거나 제한을 받게 됨으로 인하여 생기는 직접적인 손실, 즉 수용손실을 말하는 것일 뿐이고 공익사업의 시행 결과 그 공익사업의 시행이 기업지밖에 미치는 간접손실을 말하는 것은 아니므로, 그영업상의 손실에 대한 보상액을 산정함에 있어 같은 법 제57조의２에 따라 특례법시행규칙 제23조의５, 제23조의６등의 간접보상에 관한 규정들을 준용할 수 없고, 따라서 수용법 제51조에 근거하여 간접손실에 대한 손실보상청구권이 발생한다고도 할 수 없다. 

2. 참게 축양업자가 참게축양업을 계속할 수 없게 되고 그 소유의 참게 축양장 시설이 기능을 상실하게 된 손해를 입은 원인은, 하구둑 공사의 시행 결과 공유수면의 지류에서 용수를 늘어 쓸 수 없게 된 것이 아니라, 금강 유역 어민들이 더 이상 체포할 수 없게 되고 임진강을 제외한 전국의 다른 하천에서도 참게가 잘 잡히지 않게 되었기 때문이므로, 참게 축양업자가 입게 된 그와 같은 손해는 공익사업의 기업지 밖에서 일어난 간접손실에 불과하여, 참게 축양업자가 수용법 또는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙의 간접보상의 관련 규정에 근거하여 곧바로 공익사업의 시행자에게 손실보상청구권을 가진다고 할 수 없으며, 나아가 참게 축양업자가 입은 위 간접손실은 그 발생을 예견하기가 어렵고 그 손실의 범위도 쉽게 확정할 수 없으므로 위 특례법시행규칙의 간접보상에 관한 규정을 준용 또는 유추적용하여 사업시행자에 대하여 그 손실보상청구권을 인정할 수도 없다. 

나. 간접보상의 청구기간 

간접보상청구권에 대하여 대법원에서는 사업시행자를 상대로 민사소송으로 직접 손실보상금 지급청구를 하여야 한다고 판시하고 있다[대법원 1999．6. 11. 선고, 97다56759판결]. 

따라서 간접보상청구권에 대한 소멸시효의 기간은 20년으로 보아야 할 것이며, 다만 사업시행자가 국가이거나 지자체인 경우에는 예산회계법 제96조제1항 및 지방재정법 제69조제1항의 규정에 의하여 5년으로 소멸한다고 보아야 할 것이다. 

다. 간접보상대상의 제한 

당초에는 간접보상이 댐건설에 따라 발생하는 산간벽지마을에 대한 공동체생활에의 복귀대책으로 등장하였으나 ‘91．10. 28 공특법시행규칙의 개정시에 모든 공익사업으로 확대되어 그 후 간접보상이라는 이름으로 포함될 수 없는 부분까지 무분별하게 포괄되어 운영되는 문제를 불러와 건설교통부에서는 그 전용대상을 제한하도록 다음과 같이 지시한 바 있다. 

⊙ 간접영업보상에 있어 대상자선정시 유의사항[토정 58341-199：1998．2. 16]. 

1. 공특법시행규칙에 있어 규정한 간접영업보상의 대상자 선정과정에서 일선 사업시행자가 위규칙 간접보상규정의 장에 규정된 제23조의5의 규정을 사업시행지구에 직접 편입되는 지역에적용되는 영업보상규정을 유추적용하여 간접보상대상이 아닌 자에게까지 보상한 사례가 발견되고 있어 이의 적용에 있어 유의사항을 통보하오니 보상업무수행에 착오없기 바랍니다. 

2. "간접보상"에 대하여는 위 규칙 제5장의2에서 별도의 규정을 두어 규정하고 있어 다른 장의 규정은 사업시행지구내에서 적용되는 것입니다. 위 규칙 제23조의5에서 영업의 간접보상의 대상으로 "공익사업시행지구 밖에서 관계법령에 의하여 면허 또는 허가 등을 받거나 신고를 하고 영업을 하고 있는 자가 공익사업의 시행으로 인하여 그 배후지의 3분의2이상이 상실되어 영업을 할 수 없는 경우에는 제24조 및 제25조의 규정에 의하여 그 손실액을 평가하여 보상한다"라고 규정하고 있는 바와 같이, 간접영업보상의 대상조건은, 첫째 관계법령에 의하여 면허 또는 허가 등을 받거나 신고를 한 영업만이 해당되고, 둘째 공익사업의 시행으로 인하여 그 배후지의 3분의2이상이 상실되어 영업을 할 수 없어야 하고, 셋째 보상대상으로서 영업을 하고 있는 자가 되는 적용시점은 공익사업에 관한 계획의 고시 등이 있기 이전부터 계속하여 영업을 행하여 오다가 당해 공익사업의 시행으로 인하여 영업을 할 수 없는 경우입니다. 이 경우에 있어 적용되는 영업보상은 제24조의 규정에 의한 폐업보상과 제25조의 규정에 의한 휴업보상이 적용되는 것입니다. 

3. 간접영업보상과 관련한 대부분의 질의내용이 공유수면매립면허사업과 관련된 사항이었으므로, 우리부에서는 "공유수면매립법상 공유수면매립면허고시일 이후에 신고된 영업에 대하여는 폐업보상의 대상이 되지 아니함"(토정 01254-1184, '92．7.21)등으로 회신하였던 것입니다. 이는 질의대상사업의 근거법률이 공유수면매립법이었으므로, 간접보상의 대상이 되는 적용시점은 관계법령에 의하여 신고한 영업이라도 공유수면매립법상 공수수면매립면허고시이전에 신고한 영업만 간접보상의 대상이 되고, 고시이후에 신고한 영업은 보상대상이 되지 아니한다는 내용으로 회신한 것입니다. 즉 간접영업보상의 대상은 공익사업에 관한 계획의 고시 등이 있기 이전부터 면허 또는 허가 등을 받거나 신고한 영업을 계속하여 행하여 오다가 공익사업의 시행으로 인하여 배후지가 상실되어 영업을 할 수 없는 경우에만 해당되는 것입니다. 

4. 이와 관련하여 우리부의 회신내용을 왜곡하여 공유수면매립고시지역은 해면으로서 매립사업지구가 아닌 뭍은 동 법의 적용을 받지 아니하므로, 고시가 있은 이후에 신고한 영업은 물론 자유영업까지도 간접영업보상의 대상이 되는 것으로 유추적용하는 등의 사례가 있었음을 통보하오니. 간접영업보상에 있어서의 적용시점 및 대상에 있어 동 조항을 잘못 적용하는 일이 없도록 하시기 바랍니다. 



3. 간접보상의 업무흐름

가. 보상계획 공고·고시 

사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성이 끝나면 그 조서와 보상의 시기 방법 및 절차와 열람의 시기·장소 등을 기재한 보상계획을 작성하여 주요 일간신문에 공고하고 피보상자에게 개별통지를 하여야 하며, 대상물건의 소유자 등이 20인이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다. 

나. 간접보상 신청·접수 

공익사업의 시행으로 공익사업시행지구 밖에 잔존하는 토지 등을 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 물건의 소유자는 사업시행자에게 간접보상을 청구할 수 있다. 

현행법령상 규정은 없더라도, 간접보상은 반드시 소유자의 청구에 의하여야 한다[토정 58307－333 ： 1997．3. 17]. 

다. 토지 및 물건 조사 

라. 간접보상의 대상 검토 

1) 농경지에 대한 간접보상 

공익사업시행지구 밖의 대지·건물 또는 농경지가 공익사업의 시행으로 인하여 산지나 하천 등에 둘러싸여 교통이 두절되거나 경작이 불가능하게 된 경우에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구 안에 편입되는 것으로 보아 보상한다[공특법시행규칙 제23조의２]. 

2) 건물 등의 간접보상 

소유농지의 대부분이 공익사업시행지구에 편입됨으로써 건물(부속토지를 포함)만이 공익사업시행지구밖에 잔존하여 매매가 불가능하고 이주가 부득이한 경우에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구안에 편입되는 것으로 보아 보상한다[공특법시행규칙 제23조의3]. 

3) 소수잔존자보상 

공익사업의 시행으로 인하여 1개 부락의 가옥이 대부분 공익사업시행지구에 편입되고 잔여가옥의 생활환경이 현저히 불편하게 되어 이주가 불가피한 경우에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구 안에 편입되는 것으로 보아 보상한다[공특법시행규칙 제23조의4]. 

4) 영업의 간접보상 

공익사업시행지구 밖에서 관계법령에 의하여 면허 또는 허가 등을 받거나 신고를 하고 영업을 하고 있는 자가 공익사업의 시행으로 인하여 그 배후지의 3분의 2이상이 상실되어 영업을 할 수 없는 경우에는 공특법시행규칙 제24조 및 제25조의 규정에 의하여 그 손실액을 평가하여 보상한다[공특법 시행규칙 제23조의 6] 

5) 공작물 등의 간접보상 

공익사업시행지구 밖에 있는 공작물 기타 시설이 공익사업의 시행으로 인하여 그 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우에는 공특법시행규칙 제12조의 규정에 의하여 이를 보상한다[공특법시행규칙 제23조의6]. 

6) 건물잔여부분에 대한 평가 

건물의 일부가 공익사업지구에 편입되어 그 건물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 없거나 사용이 현저히 곤란한 경우에는 그 잔여부분에 대하여는 공특법시행규칙 제10조제1항의 규정에 의하여 보상한다[공특법시행규칙 제23조의 7]. 

마. 보상요건 및 보상기준 

피보상자의 간접보상 신청이 있으면 사업시행자는 토지·물건의 조사와함께 간접보상 대상을 검토한 후 매수비아 도로(도선)의 설치비용을 비교하여 간접보상의 구체적 방법을 결정해야한다. 

매수비가 도로설치비용을 초과하는 경우에는 도로설치에 관한 협의검토 설치설계 용역 및 설계시 작성·공사착공·준공으로 간접보상의 업무가 종결되며, 매수비가 도로설치비용을 초과하지 않는 경우에는 간접보상의 대상 및 종류 등 확정-보상액 산정-보상금 지급-소유권 이전·말소 및 철거의 절차로 간접보상의 업무는 종결된다. 

1) 농경지 등에 대한 간접보상 

가) 보상요건 

① 공익사업시행지구 밖의 대지·건물 및 농경지가 보상대상이다. 

② 그 대상이 공익사업의 시행으로 인하여 산지나 하천 등에 둘러싸여 교통이 두절되거나 경작이 불가능하게 되어야 한다.(경작이 불가능하다는 것은 소유자의 주관적인 의사를 기준으로 판단하는 것이 아니라 당해 지역의 입지조건, 잔여지의 면적, 교통의 수단 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단) 

③ 소유자의 매수신청이 있어야 한다. 

나) 보상기준 

공익사업시행지구(댐건설을 위하여 다목적 댐 건설예 정지로 지정된 토지를 포함) 밖의 대지·건물 또는 농경지(계획적으로 조성된 유실수 및 죽림단지를 포함)가 공익사업의 시행으로 인하여 산지나 하천 등에 둘러싸여 교통이 두절되거나 경작이 불가능하게 된 때에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 보상하며, 토지 및 건물 보상기준과 동일하다. 

다) 설치비 보상 

당해 토지의 매수비가 도로 또는 도선시설의 설치비용을 초과할 때에는 도로 또는 도선시설로서 토지매수에 갈음한다(도로 또는 도선시설의 규모는 경작 또는 출입에 지장이 없을 정도의 충분한 시설을 말함). 

2) 건물 등의 간접보상 

가) 보상요건 

소유농지의 대부분이 공익사업시행지구에 편입됨으로써 건물(부속토지를 포함)만이 공익사업시행지구 밖에 잔존하여 매매가 불가능하고 이주가 부득이한 경우에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구안에 편입되는 것으로 보아 보상한다. 

나) 보상기준 

구체적인 보상기준은 토지 및 건물 등의 보상기준을 적용한다. 

- 주거용 건물을 간접보상하는 경우 당해 건물에 거주하는 소유자는 이주대책 대상자에 해당된다[토관58342-570 : 2000.4.17]. 

- 사업지구내의 주유소를 이전하기 위하여 주거용 건물을 철거하는 경우에는 그 건물은 간접보상 대상이 아니다[토관58342-609 : 2001. 4. 21] 

- 간접보상한 건물은 철거되어야 한다[토관58342-878 : 1999.5.18]. 

3) 소수잔존자보상 

가) 보상요건 

사업시행으로 인해 1개 부락의 가옥이 대부분 사업시행지구에 편입되고 잔여가옥의 생활환경이 현저히 불편하게 되어 이주가 불가피한 경우에는 소유자의 청구에 의하여 이를 사업지구안에 포함되는 것으로 보아 보상한다. 

나) 보상기준 

구체적인 보상기준은 토지 및 건물 등의 보상기준을 적용한다. 

- 이주가 불가피하여 간접보상하는 경우에는 이주대책 대상자에 해당된다.[토관58342-1092 : 2000. 7.20] 

다) 유의사항 

소수잔존자의 범의에 대하여 법률적인 규정은 없으나 종전의 생활공동체, 잔존규모, 지리적·자연적 조건 등을 판단하여 결정하여야 한다. 

4) 영업의 간접보상 

가) 보상요건 

사업시행지구 밖에서 행하는 영업은 관계법령에 의하여 면허 또는 허가등을 받거나 신고를 하고 있는 영업에 한하고(자유엉업은 대상이 아님). 공익사업의 시행을 인하여 그 배후지가 3분의2 이상이 상실되어 영업을 할 수 없는 경우라야 ㅎ며, 공익사업의 계획의 고시 등이 있기 전부터 영업을 계속하여 왔으며, 당해 사업의 시행으로 영업을 계속할 수 없게 된 경우라야 한다. 

나) 보상기준 

영업보상의 내용은 폐업보상과 휴업보상으로 구분하여 보상하다. 

5) 공작물 등의 간접보상 

가) 보상요건 

공익사업지구밖에 있는 공작물이나 기타 시설이 공익사업의 시행으로 그 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우에는 이를 보상한다.

나) 보상기준 

구체적인 보상은 공작물 등의 보상기준을 적용한다. 

나) 보상기준 

영업보상의 내용은 폐업보상과 휴업보상으로 구분하여 보상하다. 

5) 공작물 등의 간접보상 

가) 보상요건 

공익사업지구밖에 있는 공작물이나 기타 시설이 공익사업의 시행으로 그 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우에는 이를 보상한다.

나) 보상기준 

구체적인 보상은 공작물 등의 보상기준을 적용한다. 

6) 건물잔여부분의 보상 

가) 보상요건 

건물의 일가 공익사업지구에 편입되어 그 건물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 없는 경우 및 사용이 현저히 곤란한 경우에는 그 잔여부분에 대하여는 일반적인 건물보상에 준하여 보상하고, 다만 그 건물의 잔여부분을 보수하여 사용할 수 있는 경우에는 보수비로 보상한다. 

나) 보상기준 

일부 편입부분의 건물보상액과 잔여부분의 보수비를 합한 금액으로 보상하거나 잔여부분을 보수하여도 사용할 수 없는 경우에는 건물전체의 취득가격과 이전비 중 적은 금액을 기준으로 보상한다. 




제7절 실농보상의 업무내용



1. 실농보상의 내용

가. 의의 

실농보상이란 공익사업시행지구 안에서 영농을 하는 농민에게 당해 공익사업용지에 편입되는 농지에 대하여 실제로 재배하는 작물을 기준으로 2~3기작의 소득을 영농손실액으로 지급하는 것을 말한다. 

나. 실농보상 지급대상자 

1) 원칙 

실제경작자인 농민으로서, 자경농민에 한하지 않으며 타인토지를 경작하거나 국·공유지의 점용 또는 사용허가를 받아 조성한 농경지를 경작한 농민도 그 대상이 된다. 

임차농의 경우에는 적법한 원인에 의한 경우에만 실농보상 대상이 된다. 

⊙ [토관 58342-559 : 1998. 4. 29] 

공공사업시행 이전에 농경지의 소유자인 경작자가 사업시행지가 아닌 주택건설업자에게 농경지를 매각하여 공사가 진척중 공공사업지구에 편입되는 경우에는 공공사업으로 인한 실농으로 보기 어려우므로 보상대상이 아님 

2) 소유자와 실경작자가 다른 경우 

토지소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우에는 소유자가 실제경작자가 협의하는 바에 따라 그 소유자 또는 경작자에게 지급한다. 이때 농경지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우라면 실경작자에게 지급한다[공특법시행규칙 제29조]. 

당해 지역에 거주하는 농민이란 농경지 소재지와 동일한 구·시·읍·면 및 그와 인접한 구·시·읍·면과 당해 농경기로부터 직선거리 20km 이내에 지역으로서 그 지역의 영농여건과 그 지역의 관행으로 보아 통작이 가능한 거리에 거주하는 농민을 말한다[손실보상업무처리규정 제22조]. 

실제 경작자란 당해 공익사업계획의 고시가 있는 날을 기준으로 하여 타인 소유자의 농경지를 임대 등을 통하여 점유하고, 자기소유의 농작물을 재배하는 자를 말한다[손실보상업무처리규정 제22조]. 

- 적법한 임대차 계약을 체결하지 아니하고 경작한 자는 실농보상 대상에 해당되지 아니한다[토관58342-1236 : 1999.10. 5]. 

- 공공사업의 시행과 관계없이 임대계약이 종료된 경우에는 보상대상이 아니다[토정58342-991 : 1998.6.23]. 

- 국유지의 대부기간이 만료된 후 연장허가를 받지 아니하였다가 공공사업에 관한 고시가 있은 이후에 새로이 점용허가를 받은 경우에는 보상대상이 아니다[토정58342-134 : 1999.1.23]. 

- 토지소유자가 실제경작자가 협의하지 못한 경우에는 사업시행자는 실농보상비를 지급할 수 없다[토관5834-1084 : 1999.9.11]. 

- 피보상자가 누구인지 여부는 사실관계에 관한 사항으로 재결신청 대상에 해당되지 아니한다[토관58342-1980 : 2001.12.21]. 

그러나 실농보상비에 대한 다툼이 있는 경우에는 토지수용위원회의 재결을 받아 공탁할 수 있다. 

다. 지급대상 농작물 

1) 범위 

일반적인 영농 외에 과수, 약초, 버섯, 묘포, 화훼류 등 농작물이 실농보상의 대상이 된다. 

▶ 유의사항 등 

ㆍ같은 농작물인 경우에도 재배방법에 따라 표준소득의 편차가 많기 때문에 댐건설 예정지역에서 보상액을 많이 받기 위해 고의로 고소득작물을 식재하거나 불법시설을 설치하는 사례가 빈번하게 발생하여 문제되고 있다. 

ㆍ따라서 필요한 경우 사업시행시 대상이 되는 농작물에 대해 비디오 및 사진 등을 찍어두는 방법 및 구체적 탐문조사 등으로 실재배작물의 증거를 확보하는 것이 바람직하며, 특히 지역여건에 맞지 않는 고소득작물에 대해서는 조사시 유의할 필요가 있다. 

ㆍ화훼의 정의 

관상식물이라고도 한다. 본래는 초본식물의 꽃을 말하는데 넓은 뜻으로는 관상하기 위해 재배하는 모든 식물을 말한다. 밭에서 재배하는 노지화훼(露地花卉), 온실에서 기르는 온실화훼가 화훼원예의 대상이다. 화훼에 해당하는 것으로 화초, 관엽식물 등이 있다. 

ㆍ시설채소의 경우 촉성재배와 반촉성재배로 구분되며, "촉성"이라 함은 하우스 내부에 보온목적으로 열공급장치 등의 기계설비를 갖추었거나 외벽을 유리 등으로 설치한 현대식 온실 또는 2중골조의 비닐하우스 내에서 재배하는 경우를 말하며, 단순 비닐하우스(보온덮개 포함)내의 재배는 "반촉성"으로 본다. 

2) 실농보상액 산정시 기준이 되는 농작물 

실농보상액 산정시 기준이 되는 농작물은 당해지역이 공공사업시행지구 또는 그 예정지역으로 공고 또는 고시된 때에 실제로 재배하는 작물이다[공특법시행규칙 제29조제 1항] 

재배작물이 이모작 또는 다모작인 경우에는 소득이 가장 높은 작물을 말하다. 

▶ 실농보상액 산정시 기준이 되는 농작물 

ㆍ공익사업의 공고·고시된 때에 실제로 재배하고 있는 농작물 기준(공고·고시 후에 표준소득이 높은 농작물로 교체 재배하는 것을 방지하기 위한 조치임) 

ㆍ이모작 또는 다모작인 경우 소득이 가장 높은 작물 기준 

ㆍ보상액 산정의 기준이 되는 작물에 대해 다툼이 있는 경우에는 객관적이고 구체적인 자료에 근거하여 당사자간에 협의하거나 사업시행자가 확인하도록 한다. 

실제로 재배하고 있는 작물이라 함은 영농자가 영농의 의사를 가지고 정상적인 방법으로 수확을 목적으로 실제로 재배한 작물을 말한다[대법원 20018.21 선고 2001두3211 판결]. 

라. 지급대상 토지 

실농보상을 지급하기 위한 대상토지의 구체적인 사례는 다음과 같다. 

▶ 실농보상 지급대상 토지(사례) 

ㆍ당해 토지의 지목에 불구하고 실제로 농작물을 경작하는 농경지이며, 토지이용계획·주위환경 등으로 보아 일시적으로 농경지로 이용되고 있는 토지를 제외하되, 당해 농경지가 일시적인 휴경농지일 경우에는 보상대상이 된다[공특법시행규칙 제29조제4항]. 

ㆍ계절적 요인 등으로 식재되어 있는 작물이 없는 경우에는 종전에 재배한 작물을 참작할 수 있다[토관58342-1602 : 2001.10.22].

ㆍ농경지의 2/3의 이상이 사업지구에 편입되어 영농을 계속할 수 없게된 농민에 대하여는 사업지구밖에서 그가 경작하고 있는 농경지에 대하어도 실농보상을 지급한다[공특법시행규칙 제29조제3항]. 

ㆍ공익사업지구 편입용지 일부에 비닐하우스를 설치하고 경작을 하는 경우 비닐하우스 밖의 경작을 하지 아니한 비닐하우스 차양목, 보온막 적재장소, 농로 등은 보상대상에서 제외한다[손실보상및수용업무처리규정 제20조]. 

ㆍ허가 등을 받지 않고 개간한 국공유지의 경우 및 농지가 아닌 경우 불법으로 형질을 변경하여 경작 경우에는 대상이 아니다[토정 58342-1758 : 1997. 12. 1]. 

ㆍ사업지구에 편입되는 농경지에 여러 개의 단을 설치하여 농작물을 재배하고 있는 경우에는 각 단의 재배면적을 합산한 연면적이 아니라 사업지구에 편입된 토지의 바닥면적을 기준으로 실농보상을 행한다[토정 58342-309 : 1998. 3. 27]. 

ㆍ다수 작물을 식재하여 재배하고 있는 경우에는 작물별 식부면적에 따라 실농보상하여야 한다[토정 58342-953 : 1999. 5. 28]. 



2. 실농보상의 업무흐름

가. 기본조사업무 

1) 기본실태조사 

토지조사와 병행실시하고 지목에 불구하고 공익사업시행 또는 그 예정지역으로 공고 또는 고시된 때를 기준으로 실제 재배작물을 조사한다. 

실농조사를 착수하기 전에 지자체로부터 농지원부 및 농지세 납부대상자에 관한 자료를 조사하되, 농지원부 등은 실농보상의 기준이 되는 실제 경작면적과 경작자 등이 현황과 일치하지 않을 수도 있으므로 이장 등 마을주민에게 탐문조사를 행하여 확인하도록 한다. 

- 당해 토지에서의 재배작물을 조사 확인하거나 당해 토지의 주위환경, 관계행정기관의 작물대장 또는 과세지표, 소유자 등의 의견을 감안하여 사업시행자가 결정한다. 

- 주된 품종외에 다른 작물이 간식 또는 보식되어 있는 경우로서 다른 작물이 차지하는 비중이 극히 미미한 때에는 주된 품종의 재배면적에 포함하여 조사한다. 

- 해당 농경지에 농작물별로 기본조사된 경작면적이 농지의 전체면적과의 일치여부를 확인한다. 

▶ 재배면적의 구체적 판단 실례 

ㆍ차광막·보온덮개 등의 적치장소나 비닐하우스 바깥의 경작을 하지 않는 부분 또는 농로 등 실제 농작물을 심지 아니한 부분은 재배면적에서 제외함 

ㆍ하우스 내부에 관리실 또는 농기기구 보관창고 등의 용도로 사용하고 있는 부분은 재배면적에 산입하지 아니함 

2) 조사당시 휴경지에 대한 일시적 휴경상태 여부 판단 

일시적 휴경인 경우에는 종전에 재배한 농작물을 조사하고, 일시적 휴경이 아닌 경우에는 실농보상에서 제외한다. 

▶ 일시적 휴경 여부의 조사방법 

ㆍ당해 농경지의 o량 형태, 토질, 주위환경, 토지이용계획, 경작작물의 흔적, 1년생 잡초 또는 2년생 이상의 관목류 등이 자라는지 등 해당 토지의 상태를 조사한다. 

ㆍ휴경지로 최종 판단하는 것은 당해 농경지나 경작자의 특별한 사정 등 제반 상황을 고려하여 객관적으로 판단하되, 대체로 2년이상 경작되지 아니한 농경지는 휴경지로 조사한다. 

ㆍ매년 읍, 면사무소가 조사하는 농지조서상 해당토지의 작물, 휴경여부, 경작자 등 자료를 파악한다. 

3) 실농보상대상자의 조사 

토지소유자와 실경작자를 가능한 입회 조사하며, 읍·면에서 경작자의 조사자료를 참고한다. 

4) 경작상황 판단시 유의사항 

ㆍ당해 토지의 지목에도 불구하고 실제로 농작물을 경작하는 경우에는 이를 농경지로 보고 재배작물을 조사하되, 다만 토지이용계획·주위환경 등으로 보아 일시적으로 농경지로 이용되고 있는 토지는 농경지로 보지 않는다. 

임차농이란 타인 소유의 농경지를 임차 등의 방법을 통하여 실제 점유하고 자기 소유의 농작물을 재배하는 자를 말하는 바, 단순히 타인 소유의 농작물을 일정기간동안 수탁관리하는 형태의 수탁영농은 임차농에 해당하지 않으므로 조사에서 제외한다. 

지력을 이용하여 심어서 가꾼 형태가 아니더라도 지상에서 통나무·묘판·기타 구조물을 설치하여 그 시설물에 표고버섯·느타리버섯·약초·기타 특수 작물을 재배하는 경우에는 실농보상대상에 해당된다(상하에 여러 개의 단을 설치한 입상 재배농작물은 당해 농경지의 바닥면적을 기준으로 산정함), 국·공유지를 무단점유하여 경작한 경우에는 실농보상대상이 될 수 없다. 

나. 실농대상의 검토 

실농보상은 경작자, 농작물, 농경지 등이 일정한 지급요건을 갖추었을 때 소정의 실농보상액이 지급되므로 앞에서 기술한 실농보상 지급 대상자·지급대상 농작물·농경지에 관한 사항을 종합적으로 검토하여야 한다. 

다. 조서작성 

실농보상은 소재지 및 지번, 지목, 편입면적, 영농자, 자경농 및 임차농의 구분, 재배농작물현황(작물명, 재배면적) 등을 기재한다. 

라. 보상기준[공특법시행규칙 제29조제1항제1, 2, 3호) 

1) 연간 1기작 작물의 경우 

연간 1기작 작물이란 1년에 한 번만 수확물을 거둬들이는 것을 말하며 감·배·사과나무 등 과수와 배추, 무우 등이 해당된다. 

영농손실액 = 편입면적 × 농작물별 단위면적당 연간소득 × 3 

2) 연간 다기작 작물의 경우 

연간 다기작 작물이란 1년에 수확물을 여러번 거둬들이는 것을 말하며 느타리버섯 등이 해당된다. 

영농손실액 = 편입면적 × 농작물별 단위면적당 1기작소득 × 3 

3) 다년 1기작 작물의 경우 

다년 1기작 작물이란 인삼과 같이 한 번의 씨를 뿌려서 여러 해에 걸쳐 재배한 후 한번에 수확물을 거둬들이는 것을 말하며 도라지, 더덕, 영지버섯, 작약, 인삼과 표고버섯 등이 이에 해당된다. 

영농손실액 = 편입면적 × (농작물별단위면적당1기작소득/1기작 재배에 소요되는 기간(연단위)×2 

4) 단위경작면적당 농작물 수입의 2배를 초과하는 경우 

농작물별 단위 면적당 소득자료에 따라 작물별로 설농보상비의 산정 산식에 의하여 산정후 단위면적당 소득이 농림부장관이 매년 조사·발표하는 농가경제통계에 의하여 산출한 전국농가평균 단위경작면적당 농작물 수입의 2배를 초과하는 경우에는 당해 지역이 공익사업시행지구 또는 그 예정지역으로 공고 또는 고시되기 전 3년간의 실제 소득을 평가하여 그 평가한 실제 소득의 산술평균치를 기준으로 농작물별 단위면적당 소득을 산출한다. 

5) 농작물별 단위면적당 소득자료의 적용순서 

농작물별 단위면적당 소득자료와 적용의 우선순위는 다음 순서에 의한다[공특법시행규칙 제29조제2항]. 

<표 4-7> 농작물별 단위면적당 소득자료의 적용순서

▶ 실농보상시 유의할 점 

농축산물 표준소득표상에는 대표적인 농작물만 게시되어 있는 반면 실제 보상대상 작물은 다양하게 나타나고 있으므로 유사작목의 표준소득을 유추 적용하여야 하는 경우가 많음. 유사작목의 적용은 작목의 이름과 종류만으로 판단할 것이 아니고 실제 소득을 조사하여 경제성에 있어서의 유사성을 고려하여야 할 것임 

마. 보상 협의 

사업시행자는 보상액을 산정한 경우에는 손실보상 협의 요청서를 당해 피해보상자에게 송부하여 계약체결을 청구하여야 하며, 계약체결기한은 특별한 사유가 없는 한 2월의 범위내에서 결정하여야 한다. 

바. 계약체결 및 보상금 지급 

사업시행자는 피보상자와 협의가 성립된 때에는 지체없이 계약을 체결하여야 하며, 계약을 체결한 경우에는 지체없이 보상금을 지급하여야 하는데, 보상금은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급한다. 

제5장 기타 보상관련업무의 표준화 방안

제1절 등기업무



1. 등기의 개요

가. 의의 

부동산등기는 부동산에 관한 일정한 사항, 특히 부동산 물권에 관한 사항은 등기부에 적어서 부동산의 현상과 물권관계를 공시함으로써, 부동산에 관한 거래를 하는 자가 뜻하지 않은 손해를 입지 않도록 하고, 나아가서는 거래의 안전과 신속을 꾀하려는 중요한 기능을 하는 공시제도이다. 

등기공무원이 등기부에 부동산의 표시와 그에 대한 일정한 권리관계를 법정절차에 따라 기재하는 것 또는 그러한 기재 자체를 말한다. 

등기부는 표제부·갑구·을구를 구분되어 있으며, 부동산의 표시인 소재지·지번·지목·면적은 표제부에, 소유권의 이전·가등기는 갑구에, 소유권이외의 권리인 저당권·전세권 등은 을구에 기재되어 있다. 

토지나 건물에 관하여 등기가 되어 있는가, 또한 그 등기는 누구의 명의로 되어 있으며 제한물권의 설정이나 가등기, 예고등기가 되어 있는가를 알려면 등기부를 열람해야 한다. 

나. 현행 등기의 작용 및 특징 

1) 공시효력 

현행 우리나라의 등기제도는 부동산인 토지나 건물은 등기부라고 하는 일정한 총부에 의하여 공시하여야만 물권변동의 효과가 발생하게 되며, 권리관계의 등기에 관하여 등기 공무원이 등기 신청을 수리하고 등기필증을 교부하여도, 등기공무원의 착오로 등기부에 기재하지 않았을 때에는, 그 등기의 효력이 발생하지 않을 뿐더러 그 신청된 권리관계에 관한 등기가 있다고 할 수 없게 된다.(예외 있음→ 3)) 

부동산에 있어 등기를 물권변동의 대항요건으로 할 것인지, 효력발생요건으로 할 것인지에 대해 두가지 입법주의가 있으며, 우리 민법은 형식주의를 채택하고 있다. 

<표 5-1> 물권변동요건으로서의 입법주의

2) 공신력이 없음 

우리 민법의 해석상 등기에 공신력을 인정치 않고 있으므로, 등기를 진실한 것으로 믿고 거래한 선의의 제3자를 보호해주지 못하고 있다. 

3) 등기없이도 물권변동의 효력이 발생함 

매매·증여·설정 등 법률행위에 의한 물권변동은 등기를 해야 효력이 생기나, 상속·판결·경매·공용징수 기타 법률의 규정에 의한 물권변동은 등기를 요하지 않는다. 

기타 법률의 규정에 의한 것은 예를 들면 등기부상에는 사유로 된 토지라도 하천화된 토지는 국유로 소유권이전등기를 하지 않았다 하더라도 하천법에 의해 국유가 된다. 

4) 기타 

서면신청주의, 등기부와 대장의 이원화, 등기절차에 있어 공동신청주의(원칙→예외 : 촉탁등기) 및 형식적심사주의, 1부동산 1등기 용지주의원칙, 토지등기부와 건물등기부의 이원화 등이 있다. 

다. 등기의 분류 

등기는 일반적으로 다음과 같이 분류되고 있다. 

라. 등기의 효력 

1) 일반적 효력 

가) 권리변동적 효력 

기술한 형식적·실체적 유효조건을 갖추어 등기가 실행되면 그에 따라 부동산물권변동의 효력이 생긴다. 

여기서 물권변동적 효력이 발생하는 것은 등기를 신청한 때가 아니라 실제로 등기부에 기재된 때임을 주의해야 한다. 

나) 추정적 효력 

일단 등기가 있으면 그에 대응하는 실체적 권리관계의 존재가 추정된다. 민법상 비록 이에 관한 명문의 규정은 없지만 제도상 등기는 절차에 있어서 그 유효성(즉, 실체적 권리관계에 의거한다는 것)이 상당히 보장되며, 또한 국가기관에 의하여 관리된다는 점에서 이를 인정하는 것이 통설·판례이다. 

다) 순위확정적 효력 

동일한 부동산에 관하여 등기된 두 개 이상의 권리사이의 순위(우열)는 법률에 다른 규정에 없는 이상 등기의 전후에 의한다. 

등기의 전후는 동구의 등기는 순위번호, 별구의 등기는 접수번호, 부기등기의 순위는 주등기의 순위, 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 의하며, 가등기에 기한 등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. 

라) 후등기저지 효력 

등기가 존재하는 이상은 그것이 비록 실체법상의 효력을 가지지 못한다하더라도 형식상의 효력을 가지는 것이므로 법정의 요건과 절차에 따라 그것을 말소하지 않고는 그것과 양립할 수 있는 등기는 할 수 없다. 

마) 대항적 효력 

부동산등기법상 지상권·지역권·전세권·저당권에 관하여 그 존속기간·자료·이자와 그 지급시간 등 당사자가 합의한 일정사항을 등기할 수 있으며, 환매권과 부동산임차권에 관하여서도 같고, 일거한 사항들을 등기하지 않으면 당사자 사이에서만 채권적 효력을 가질 뿐이나, 이를 등기한 때에는 당사자 이외의 제3자에 대해서도 대항할 수 있게 된다. 

바) 점유적 효력 

부동산물권의 등기부취득시효에 있어서 등기가 마치 점유취득시효에 있어서의 점유와 같은 효력을 가진다는 점에서 점유적 효력을 등기의 효력의 하나로 인정하는 견해가 있다. 

2) 가등기의 효력 

가) 본등기순위보전의 효력 

가등기에 기하여서 후에 본등기가 행하여지면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. 

본등기의 순위가 가등기의 순위에 의한다는 것은 본등기로 인한 물권변동의 효력이 가등기 당시에 소급한다는 것이 아니라, 단지 본등기의 순위가 가등기의 순위로 소급한다는 의미이다. 

나) 가등기 자체의 효력 

가등기는 그 자체만으로서는 그 목적부동산의 실체법상의 권리관계에 어떤 변동을 주지 못하지만 순위보전의 효력이 있다는 것을 경고하는 효력이 있다. 

3) 예고등기의 효력 

예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의소가 제기된 경우에 수소법원의 촉탁에 의하여 행하여지는 등기이다. 

예고 등기는 계쟁부동산에 관하 소의 제기가 있었다는 것을 경고하는 효력이 있을 뿐이지 어떤 절차법상이나 실체법상의 효력이 있는 것은 아니다. 

마. 등기의 순위 

2. 보상과 관련한 등기업무

가, 보상과 관련한 등기업무의 특례 

보존등기나 이전등기가 되어 있지 않은 토지, 특히 민법 부칙 제10조의 규정에 의하면 현행 민법시행일인1960년 1월 1일 이전에 행하여진 부동산에 관한 물권의 득실변경은 민법시행일로부터 ６년내에 등기하지 않으면 효력을 읽는 것으로 규정되어 있어, 진실한 소유자이면서도 보존등기나 이전등기를 하지 못하여 보상금을 받지 못하는 경우가 있을 수 있는 바, 이를 구제하기 위하여 공특법 제５조에 의거 당해 구청장·시장 또는 읍·면장이 확인하는 정당한 권리자에게 보상금을 지급할 수 있고, 이 경우 동법 동조 제6항 및 제7항에 따라 소유권이전등기를 할 수 있다. 

확인서의 발급과 관련하여 구·시 또는 읍·면의 담당 공무원은 신청서에 첨부한 서류가 위 규정에 맞는지 철저히 확인하여야 하며, 특히 취득원인이 되는 서류가 첨부되었는지 반드시 확인하여야 한다. 

▶ 보존등기 등이 안된 토지등의 소유자 확인 절차 

① 확인서 발급 신청 : 당해 토지 등이 소재하는 리·동의 이장 또는 동장의 확인을 받은 후구청장·시장 또는 읍·면장에게 발급 신청함

② 공고외 목적 토지등의 표시 등의 사항 게시 공고 : 확인발급신청을 받은 구청장·시장 또는 읍·면장은 상기 사항에 대해 30일 이상 게시 공고함 

③ 이의 제기：②의 공고내용에 이의가 있는 자는 공고기간중에 불복의 사유를 문서로서 제출할 수 있음 

④ 조사확인 후 조치 : 구청장·시장 또는 읍·면장은 이의신청이 있을 때에는 그 신청이 접수된 날로부터 20일 이내에 사실을 조사확인한 후 확인서를 발급하거나, 신청을 기각함 

나. 보상업무와 관련한 등기절차 

우리 민법 제186조는 물권변동에 관하여 형식주의를 취하고 있으므로 협의취득의 경우에는 사업시행자에게로의 소유권이전등기가 되어야만이 물권변동의 효력이 발생한다. 

공특법 또는 토지수용법에 의한 협의가 성립된 경우에는 제출된 소유권이전등기에 필요한 서류를 철저히 확인한 후 계약을 체결하여 보상금 지급후 소유권이전등기를 하지 못하는 사례를 방지하도록 한다. 

수용의 경우에는 민법 제186조에 대한 예외규정으로서, 법률에 의한 물권변동은 등기하지 않아도 그 효력이 발생하는 것으로 정하고 있으며 수용법제67조제1항에서 "기업자는 토지 또는 물건을 수용한 날에 그 소유권을 취득하며 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 소멸한다"라고 정하고 있는 바, 토지수용법상 토지 등을 취득하기 위한 등기는 법률의 규정에 의거 소유권을 원시취득하는 것으로 등기없이도 소유권을 취득할 수 있다.(실무적으로 소유권이전등기의 형식에 의함) 

또한 저당권, 지상권 등 물권과 가처분, 가압류의 등기는 등기관이 직권으로 말소하므로 이에 관한 등기는 신청하지 않도록 한다. 다만, 재결을 받고 수용시기가 지난 경우에는 기업자는 반드시 수용의 등기를 하도록 한다. 

<그림 5-1> 등기 절차

1) 등기의 개시 

등기는 그 종류를 묻지 않고서 원칙적으로 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 의하여서만 할 수 있고, 이러한 신청 또는 촉탁에 의하지 않는 등기는 예외적으로 법률에 다른 규정(등기관의 직권에 의한 경우와 법원의 명령에 의한 경우)이 있는 경우에 한하여 할 수 있다. 

한편 부동산등기법 제115조에서는 토지의 수용으로 인한 소유권이전의 등기는 등기권리자만으로 이를 신청할 수 있으며, 관공서가 기업자인 때에는 그 관공서는 지체업이 등기를 등기소에 촉탁하여야 한다고 규정하고 있고, 부동산등기법 제36조에서는 관공서가 부동산에 관한 권리를 취득하였을 때에는 그 권리에 대하여 할 등기는 그 관공서가 지체없이 이를 등기소에 촉탁하여야 한다고 규정하고 있다. 

2) 등기의 신청 

등기의 신청행위는 국가기관인 등기소에 대하여 일정한 행위 즉, 등기를 요구하는 일종의 공법상의 행위로서 등기절차법상 요구되는 의사표시이나, 그 목적은 사법상의 법률효과의 발생(물권변동)에 있으므로 등기신청 특히 그 결과인 등기의 효력에 관하여는 사법적인 관점에서 많은 것이 처리된다. 

가) 등기신청에 필요한 서면 

- 신청서 

- 등기원인을 증명하는 서면 

- 등기의무자의 권리에 관한 등기필증 

- 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 승낙을 요할 때에는 이를 증명하는 서면 

- 대리인에 의하여 등기를 신청할 때에는 그 권한을 증명하는 서면 

- 소유권의 보존 또는 이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청인의 주소를 증명하는 서면 등 

나) 수개의 부동산에 대한 일괄신청 

동일한 등기소의 관할내에 있는 수개의 부동산에 관한 등기를 신청하는 경우에는 등기원인과 그 등기의 목적이 동일한 때에 한하여 동일한 신청서로 등기를 신청할 수 있다. 

다) 보존등기 등이 되어 있지 아니한 토지등에 관한 경우 

사업시행자가 보존등기 등이 되어 있지 아니한 토지등에 보상금을 지급하고 토지등을 취득하고자 할 경우의 소유권이전등기의 신청을 함에 있어서 등기원인을 증명하는 서면은 ① 구청장·시장 또는 읍·면장이 발급한 확인서, ② 보상금의 지급을 증명하는 서류로써 갈음하고 등기의무자의 권리에 관한 등기필증은 제출하지 아니한다. 

한편 사업시행자는 대상물건의 취득에 따른 이전등기 등을 위하여 필요한 서류를 그 소유자를 대신하여 직접 또는 국가기관이나 지방자치단체등에 의뢰하여 발급받을 수 있다. 

3) 신청서의 접수 

등기관이 선청서를 받았을 때에는 접수장에 등기의 목적, 신청인의 성명 또는 명칭 접수의 연월일과 접수번호를 기재하고 신청서에 접수의 연월일과접수번호를 기재하여야 하며, 동일한 부동산에 관하여 동시에 수개의 신청이 있는 때에는 동일한 접수번호를 기재하는 한편 신청서 기타의 서면의 수령중에는 접수의 연월일과 접수번호를 기재하고 이를 신청인에게 교부하여야 한다. 

4) 등기신청에 대한 심사 

등기와 신체관계를 일치시켜 부동산물권에 대한 진실한 권리관계를 공시함으로써 거래의 안전을 확보하기 위하여 등기의 신청에 대하여 일정한 심사가 필요하다. 

부동산등기법시행규칙 제73조는 신청을 받은 등기관은 지체없이 신청에 관한 모든 사항을 조사내지 심사하여야 한다고 규정하고 있으나, 부동산등기법 제55조는 신청을 각하하여야할 13개의 경우(등기의 각하 참조)를 제한적으로 열거하고 있을 뿐이고, 그 방법으로서도 절차상 요구되는 서면이 갖추어져 있는지의 여부를 살피는 정도의 서면심리를 원칙으로 하고 있다. 

그러나 1동의 건물을 구분한 건물에 관한 등기신청이 있는 경우에 필요한 때에는 그 건물의 표시에 관한 사항을 조사할 수 있고 그 조사를 함에 있어 필요한 때에는 그 건물을 조사하고 건물의 소유자 기타 관계인에게 문서의 제시요구와 질문을 할 수 있다. 

5) 신청의 각하 

등기관이 신청서와 관련서류들을 형식적으로 심사하여 신청된 등기가 부동산등기법 제55조에 열거된 각하사유 중의 어느 하나에 해당되는 경우에는 수리를 거절하게 되는데 이를 신청의 각하라고 하며, 단 신청의 흠결이 보정될 수 있는 경우에 신청이 당일 이를 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다. 

▶ 등기 신청의 각하 사유 

① 사건이 그 등기소의 관할에 속하지 아니한 때 

② 사건이 등기할 것이 아닌 때 

③ 당사자 또는 그 대리인이 출석하지 아니한 때 

④ 신청서가 방식에 적합하지 아니한 때 

⑤ 신청서에 기재된 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기부와 저촉된 때 

⑥ 상속의 경우에 의한 서면을 제출한 경우를 제외하고 신청서에 기재된 등기의무자의 표시가 등기부와 부합하지 아니한 때 

⑦ 신청서에 기재된 사항이 등기원인을 증명하는 서면과 부합되지 아니한 때 

⑧ 신청서에 필요한 서면 또는 도면을 첨부하지 아니한 때 

⑨ 등록세 또는 부동산등기법에서 규정한 수수료를 납부하지 아니하거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 의하여 부과된 의무를 이행하지 아니한 때 

⑩ 신청서에 기재한 사항이 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 부합하지 아니한 때 

⑪ 등기의 신청이 부동산등기법 제56조(등기부와 대장의 표시의 불일치)에 위반한 때 

⑫ 1동의 건물을 구분한 건물의 등기신청에 있어서는 그 구분소유권의 목적인 건물의 표시에 관한 사항이 등기관의 조사결과 집합건물법 제1조에 부합하지 아니한 때 

⑬ 등기의 신청이 부동산등기법 제170조제4항의 규정에 위반한 때 

6) 등기의 실행 

등기의 실행이라 함은 등기용지의 소정란에 등기의 종류에 따라 각각 정하여져 있는 사항을 일정한 방법에 따라서 기입하고 날인하는 것을 말하며, 등기의 신청을 심사한 결과 신청이 적법하다고 인정되는 경우에는 등기관은 그 신청에 기하여 접수번호의 순서에 따라 등기를 실행하여야 한다. 

가) 등기의 기재사항 

나) 등기관의 날인(교합) 

등기관이 표시란 또는 사항란에 등기사항을 기재한 후 등기신청서와 등기사항이 빠짐없이 기재되었는가의 여부를 최종적으로 확인한 후, 그 기재말미에 날인하는 것을 교합이라고 하며, 이로써 등기의 실행은 완료된다. 

교합 후에는 등기신청을 취하할 수도, 字句訂正의 방법에 의하여 정정할 수 없으나 등기관의 날인이 누락되었다고 하여 그 등기가 무효로 되는 것은 아니다. 

7) 등기완료 후의 절차 

가) 등기권리자에 대한 등기필증의 교부 

등기필증은 신청에 따른 등기가 완료된 것을 당사자에게 통지하라는 서면으로서 등기완료증명서라고 할 수 있으며, 등기권리자에게 교부하여야 하고, 등기신청시 신청인에게 작성·교부해 준 수령증을 회수하여야 한다. 

나）등기의무자가 제출한 등기필증 또는 확인서면 등의 교부 

등기관이 등기를 완료한 때에는 신청시에 첨부하여 제출한 등기의무자의 등기증에 등기필의 취지를 기재하고 등기소인을 찍어 이를 등기의무자에게 반환 또는 교부하여야 한다. 

다) 대장소관청에의 등기필 통지 

등기소가 소유권이전등기를 완료한 때에는 그 등기완료의 날로부터 7일 이내에 신청서 부본에 신청서 접수년월일, 전수번호, 등기필의 통지라는 취지를 부기하여 대장의 소관청에 등기필의 통지를 하여야 한다. 

라) 과세자료의 송부 

등기소가 소유권의 보존 또는 이전등기를 한 때에는 10일 이내에 그 신청서의 부본에 신청서접수년월일, 접수번호를 기재하여 그 부동산소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다. 




제2절 공탁업무



1. 공탁의 개요

가. 공탁의 의의 

공탁이란 법령에 근거하여 공탁물을 공탁소에 임치함으로써 법정의 목적을 달성하려는 행위를 말하는데, 이는 반드시 법령에 근거하여야지 당사자 임의로 할 수 없으며, 공탁대상물은 금전·유가증권·기타물품으로서 이를 공탁물이라 하며, 공탁소는 지방법원장이 지정한 공탁공무원과 그 보조자로서 대법원장이 지정한 공탁물보관자로 구성된 공탁기관을 말한다. 

공탁은 법정의 목적달성, 즉 채무의 변제 손해의 담보, 집행기관 및 공탁소에 의한 집행목적물의 처리, 공탁물의 효과적 담보 그 자체 등의 목적을 달성하려는 제도이다. 

나. 공탁의 종류 

공탁의 종류는 보는 각도 여하에 따라서 여러 가지로 분류할 수 있는데 i) 그 원인 여하에 따라서 ①변제공탁 ②담보공탁(실무상 보증공탁이라고도 함) ③집행공탁 ④보관공탁 ⑤몰취공탁으로 분류하는 방법과 ii) 공탁물이 무엇인가에 따라 ①금전공탁 ②유가증권공탁 ③물품공탁으로 분류하는 방법과 iii) 공탁을 주종의 관계 내지 시간적 단계에 의하여 ②공탁유가증권의 상환금으로 종전의 유가증권공탁을 대신하는 금전공탁으로 바꾸는 대공탁 ②공탁유가증권에서 발생한 배당금이나 이자를 종전의 유가증권송탁에 부속시켜서 그 종으로서 행하는 부속공탁 ③ 앞의 공탁에 대하여 종전의 유가증권공탁을 기본공탁이라 분류하는 방법이 있다. 

<그림 5-2> 공탁의 종류

2. 보상과 관련한 공탁업무

가. 토지수용법상 공탁의 인정이유 

원래 기업자는 토지소유자 및 관계인 등 피수용자에 대하여 재결에서 정한 보상금을 직접 지급하여야 하는 것이 원칙이지만, 경우에 따라서는 피수용자가 그 보상금의 수령을 거부하거나 기타 사유로 인하여 이를 지급할 수 없는 때가 있다. 

이 경우에는 기업자가 일정한 절차에 의하여 재결에서 정하여진 수용 또는 사용의 시기까지 보상금을 공탁할 수 있는데, 토지수용법상의 이러한 공탁제도는 보상금의 불지급 또는 미지급으로 인한 재결의 실효로 말미암아 공익사업의 원활하고 신속한 시행의 저해와 불법행위로 인한 손해배상문제의 발생을 방지하기 위한 것이다. 

나. 수용시 공탁요건 

수용시에 기업자는 다음과 같은 사유가 있는 경우 공탁소에 보상금 상당액을 공탁함으로써 보상금지급과 동일한 수용의 효과를 향유할 수 있다. 

- 보상금을 받을 자가 수령을 거부할 때, 

- 보상금을 받을 자가 보상금을 수령할 수 없을 때 

- 기업자가 과실없이 보상금을 받을 자를 알 수 없을 때 

▶ 기업자가 과실없이 보상금을 받을 자를 알 수 없을 때의 예시 

ㆍ처분금지가처분등기나 예고등기가 되어 있는 경우 중 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분등기 또는 원인무효에 기한 소유권이전등기말소청구소송에 따른 예고등기가 된 경우 

ㆍ피수용자가 사망하고. 상속인의 범위 상속지분을 알 수 없는 경우 

ㆍ동일부동산에 소유자를 달리하는 2개의 등기부가 존재하는 경우 

ㆍ등기부상 공유지분의 합계가 1을 초과하거나, 1에 미달하는 경우 

ㆍ등기부상 공동인명부가 멸실된 경우 

ㆍ등기부상 주소가 없는 경우 

ㆍ토지대장에 성명만 있거나, 번지없는 주소와 소유자 성명만 있는 경우 

- 기업자가 재결한 보상금에 대하여 불복이 있을 때(이 경우 기업자는 보상금을 받을 자에게 자기의 예정금액을 지급하고 재결에 의한 보상금액과의 차액을 공탁하여야 함) 

- 압류 또는 가압류에 의하여 보상금의 지급이 금지된 때 

다. 이의재결에 의하여 증액된 보상금의 지급 또는 공탁 

재결에 대한 이의신청이 있는 경우 중앙토지수용위는 원재결이 위법 또는 부당하다고 인정할 때에 원재결을 취소하거나 변경할 수 있으며, 이로 인하여 보상금이 증액된 경우에는 기업자가 그 재결서를 송달받은 날로부터 1월 이내에 그 증액된 보상금을 수용목적물의 소유자 또는 관계인에게 지급하거나 공탁하여야 한다. 

그러나 이 경우(이의재결로 증액된 보상금을 공탁하여야 하는 경우) 정해진 시기까지 증액된 보상금을 공탁하지 않을 때는, 관할 토지수용위원회의 원재결에 대한 보상금의 지급 또는 공탁이 없는 경우와는 달리 그 이의신청에 대한 재결이 실효되는 것은 아니다. 

그리고, 기업자가 그 증액된 보상금에 대하여 불복하여 행정소송을 제기한경우에도 그 증액된 보상금을 공탁하여야 하며, 토지소유자 또는 관계인은 소송종결시까지 그 공탁된 보상금을 수령할 수 없다. 

라. 권리가 변동된 목적물에 대한 보상금의 지급 또는 공탁 

사업인정의 고시가 있은 후 소유권 등의 변동이 있는 경우에는 그 소유권 등을 승계한 자에게 보상금을 지급하여야 하므로, 공탁된 보상금의 수령자도 원래의 권리를 승계한 자가 된다. 

마. 보상금 공탁의 절차 

1) 공탁의 신청절차 

<그림 5-3> 공탁의 신청절차

가) 공탁서의 작성 및 신청 

공탁을 하려고 하는 자는 2통의 공탁서를 작성하여 공탁공무원에게 제출하여야 하는데 이 공탁서에는 다음의 사항을 기재하고 공탁자가 기명날인을 하여야 한다. 

- 공탁자의 주소, 성명, 및 주민등록번호 

- 공탁목적물의 표시 

- 공탁원인사실 

- 공탁을 하게 된 관계법령의 조항 

- 공탁물의 수령자(피공탁자) 

- 반대급부를 받아야 할 경우에는 그 반대급부의 내용 

- 공탁물의 출급 또는 회수에 관하여 관공서의 승인 확인 또는 증명 등을 필요로 하는 경우는 당해관공서의 명칭 

- 재판상의 절차에 관한 공탁에 있어서는 당해 법원의 명칭과 사건 명 

- 공탁법원의 표시 

- 공탁신청년월일 

(1) 첨부서면 

공탁자가 법인인 경우에는 대표자 또는 관리인의 자격을 증명하는 서면, 법인 아닌 사단 또는 재단일 경우에는 정관 기타 규약과 대표자 또는 관리인의 자격을 증명하는 서면을 공탁서에 첨부하여야 한다. 

그러나 동일 공탁법원에 대하여 동일인이 동일에 수 건의 공탁을 하는 경우에 첨부서면의 내용이 동일한 것이 있는 때에는 다른 공탁서에 그 뜻을 기재하고 1건의 공탁서에 1통만를 첨부하면 된다. 

(2) 공탁통지서 첨부 

공탁자가 피공탁자에게 공탁통지를 하여야 할 경우에는 공탁통지서와 수신인란에 피공탁자의 성명과 주소를 기재하여 우표를 붙인 봉투를 피공탁자의 수에 따라서 첨부하여야 하며, 공탁공무원은 봉투 발신인란에 공탁소의 명칭과 그 소재지 및 공탁공무원의 성명을 기재한다. 

나) 접수 및 조사 

공탁공무원은 공탁서가 제출되면 공탁접수부에 공탁신청사건의 접수사실을 등재하고, 지체없이 당해 공탁서의 서식과 법정기재사항 기타 필요한 사항에 관하여 조사하여 조속히 처리하여야 한다. 

다) 수리 

공탁공무원이 공탁을 수리할 것으로 인정한 때에는 공탁서에 공탁을 수리한다는 취지, 공탁번호, 공탁물을납일기일까지 지정된 공탁물보관자에게 납입하여야 한다는 취지, 그 기일까지 공탁물을 납입하지 않을 경우에는 수리결정의 효력이 상실된다는 취지를 기재하여 기명날인하고, 공탁물납입서 및 공탁서 1통을 공탁자에게 교부하여 공탁물을 공탁물보관자에게 납입케 한다. 

라) 공탁물의 납입 

수리결정시에 정하는 공탁물의 납입기한은 법정된 바 없으므로 공탁공무원이 인정하는 상당기간이면 족할 것이며, 공탁자가 납기일까지 공탁물을 납입하지 않을 때는 그 수리결정은 효력을 상실한다. 

공탁물 보관자가 공탁물을 납입받은 때에는 공탁서에 공탁물을 납입받았다는 취지를 기재하여 공탁자에게 교부하고, 공탁물 납입통지서를 공탁공무원에게 송부하여야 한다. 

한편 공탁공무원은 공탁물보관자로부터 공탁물납입통지서의 송부를 받았을 때는 공탁서에 첨부된 공탁통지서를 피공탁자에게 발송하여야 한다. 

2) 공탁의 지급절차 

공탁은 공탁자의 신청에 의하여 개시되어 공탁물의 지급을 종결되는 바, 공탁물의 지급절차는 피공탁자가 찾아가는 출급절차와 공탁자가 되찾아가는 회수절차로 나뉘어 지는데, 이 양자를 합하여 강학상 지급절차라 한다. 

가)청구서의 작성 및 신청 

공탁물을 출급 또는 회수하고자 하는 자는 일정한 양식에 의한 공탁물출급·회수청구서 ３통을 다음 사항을 기재하여 작성한 다음 기명날인하고 법령에 의한 소정의 서면을 첨부하여 공탁공무원에게 제출하여야 한다. 

- 공탁번호 

- 출급 또는 회수하려고 하는 공탁금액, 유가증권의 명칭, 총액면금(액면금이 없을 때는 취지)·기호·번호 장수, 공탁물품의 명칭·종류·수량 

- 출급 또는 회수청구사유 

- 이자의 지급을 동시에 받으려고 하는 때는 그 취지 

- 청구자의 주소, 성명, 청구자가 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 그 명칭, 주 사무소 

- 청구자가 공탁자 또는 피공탁자의 권리승계인인 때는 그 취지 

- 청구서에 첨부될 서류의 제출이 불능인 때에는 그 취지 

- 공탁법원의 표시 

- 출금 또는 회수청구 연월일 

<그림 5-4> 공탁의 지급절차

1) 첨부서면 

공탁물을 출급하려고 하는 자는 공탁물출급청구서에 ①공탁공무원이 발송한 공탁통지서, ②출급청구원을 갖는 것을 증명하는 서면, ③공탁물을 수령할 자가 반대급부를 하여야 하는 경우에는 공탁자의 서면이나 또는 재판, 공정증서 기타의 공정서면, ④인감증명서, ⑤자격증명서를 첨부하여야 한다. 

공탁물을 회수하려고 하는 자는 공탁물회수청구서에 ①공탁서, ②회수청구권을 갖는 것을 증명하는 서면, ③인감증명서, ④자격증명서를 첨부하여 하여야 한다. 

그러나 동일인이 수개의 공탁에 관하여 공탁물의 출급 또는 회수를 청구하려는 경우 그 사유가 동일한 때에는 일괄하여 공탁종류에 따라 이를 청구할 수 있다. 

(2) 소액공탁금의 특례 

공탁물을 출급 또는 회수하려고 하는 자는 공탁서상의 공탁금액이 300만원 이하이고, 공탁공무원이 신분에 관한 증명서에 의하여 본인 또는 대리인임을 확인할 수 있는 경우에는 공탁통지서 또는 공탁서를 첨부하지 아니할 수 있다. 

나) 인가절차 

공탁공무원은 공탁물 지급·회수청구서를 심사하여 적법하면 당해 청구서인가기재란에 인가취지를 기재하여 기명·날인하며, 이 때에 인가년월일도 기재한 후, 인가부청구서 3통중 1통을 청구인에게 교부하고, 다른 1통은 공탁물 보관자에게 송부하며, 나머지 1통은 청구인으로부터 청구서수령을 받아 당해 공탁사건기록에 합철하게 된다. 

인가를 마친 공탁공무원은 그공탁사건기록·원표·일계표·출납부·청구서처리인간 정리 등 부수사무를 처리한다. 

다) 지급절차 

청구인이 지급인부청구서를 보관자에게 제출하고 출급·회수청구를 하며, 보관자는 공탁공무원으로부터 송부된 청구서와 대조하여 적법함이 인정되면 청구한 공탁물과 자기가 계산한 이자 또는 이표를 청구서 해당란에 기재하고, 이를 청구인에게 지급한다. 

보관자는 위의 지급을 마친 후에 지급결과통지서에 지급내역의 명세를 기재하여, 위 영수증과 함께 공탁공무원에게 송부한다. 

바. 보상금 수령의 효과 

1) 이의를 유보하지 않고 보상금을 수령한 경우 

토지소유자 또는 관계인이 기업자에게 아무런 이의도 유보함이 없이 기업자가 지급 또는 공탁하는 보상금을 수령한 경우에는 토지소유자 또는 관계인이 관할 토지수용위원회가 행한 재결에 대하여 승복한 것으로 본다[대법원 1983.6.14선고, 81누254판결]. 

2) 이의를 유보하고 공탁된 보상금을 수령한 경우 

이의를 유보하고 공탁된 보상금을 수령한 경우는 토지수용위원회의 재결에 승복한 것으로 볼 수 없다는 것이 판례의 입장이다[대법원 1987.5.12.선고36누498팔결]. 

3) 이의를 신청하거나 행정소송을 제기한 후 이의유보없이 수령한 경 

재결에 승복한 것으로 볼 수 없다는 견해와 재결에 승복한 것으로 보아야 한다는 견해가 나누어져 있는데, 이에 대하여 대법원 판례[대법원1990.1.25.선고, 89누4109판결]는 토지수용법상 공탁을 변제공탁으로 보아 재결에 대한 승복으로 보고 있으며, 당초 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금을 수령하면서 이의를 유보하였으나, 그 후 이의재결에서 증액된 보상금을 이의유보 없이 수령하였다면, 이의재결에 승복하는 것[대법원 1991.8.27.선고, 90누7081판결]으로 보고 있다. 

사. 보상금을 지급하거나 공탁하지 않은 경우의 효과 

관할 토지수용위원회가 재결한 보상금은 기업자가 수용의 시기까지 지급하거나 적법하게 공탁하여야 하며, 그때까지 보상금이 지급되거나 공탁되지 아니한 경우(보상금의 일부공탁이나 조건부공탁을 포함한다) 당해 토지수용위원회의 재결은 그 효력을 상실한다. 따라서 토지수용의 효과도 발생시키지 못하므로 기업자의 재결신청도 그 효력을 상실한다 할 것이다. 

한편, 재결신청은 수용법 제25조제2항에서 사업인정 고시일로부터 1년 이내에 하도록 하고 있으므로 재결의 효력이 상실된 시점이 사업인정 고시일로부터 1년 이후라면, 사업인정의 효력도 상실되는 것이며, 1년 이내인 경우에는 다시 재결을 신청하여야 한다. 

아, 공탁의 하자 

토지수용법에서 공탁에 대하여 보상금지급과 같은 효력을 인정하는 것은 비록 공익상의 이유라고는 하나, 피보상자의 권리를 제한하는 것임에 틀림없으며, 투지수용법상의 공탁에 하자가 있는 경우까지 보상금지급과 같은 효력을 인정하는것은 바람직하지 않고, 오직 적법한 공탁만이 손실보상금 지금에 갈음하는 효력을 인정하여야 할 것이다. 

공탁의 하자 유형은 여러 가지가 있을 수 있으나, 특히 문제되는 경우는 다음의 경우이다. 

제3절 국유재산의 취득업무



1. 국유재산의 개요

가, 국유재산의 의의 

광의의 국유재산은 일정한 국가목적을 수행하기 위하여 필요로 하는 재산으로서 국가 또는 지방자치단체가 소유하고 있는 일체적 재산을 말하는데, 부동산 외에 동산, 기타 권리도 포함되는 개념으로서 현행법에서 보통 국가의 재산 또는 국유의 재산이라는 용어로 규정되는 것은 광의의 국유재산에 해당한다. 

한편 협의의 국유재산은 광의의 국유재산 중에서 실정법인 국유재산법 및 지방재정법이 적용되는 재산을 말한다. 

나. 국유재산의 분류 

국유재산은 용도에 따라 행정재산, 보존재산, 잡종재산으로 구분되고, 행정재산은 공용재산, 공공용재산, 기업용재산으로 분류된다.

다. 국유재산의 관리 

행정재산은 국가가 일정한 국가목적을 수행하기 위하여 필요로 하는 재산이므로, 행정재산 본래의 목적 이외의 용도로 사용되는 것을 엄격히 제한하고 있다. 

따라서 행정재산을 용도폐지에 의해 잡종재산으로 전환한 후에야 처분이 가능하며, 다만 재산의 용도 또는 목적에 장애가 되지 아니하는 범위 안에서 사용·수익을 허가할 수 있다. 

보존재산은 처분이 금지되었기 때문에 이를 처분하려면 보존재산으로서의 보존가치가 없음을 결정하고 이를 잡종재산에 편입시킨 후가 아니면 처분할 수 없다. 

잡종재산은 주식을 제외하고 운영방법으로서 대부할 수 있으며, 처분방법으로서 매각·교환·잉여할 수 있고, 법률로서 특별히 정한 때에는 이를 현물출자할 수 있다. 



2. 국유재산의 취득 방법

국유재산의 취득방법으로는 ① 사업시행자에게로 무상이전(일정 요건에 해당될 경우) ② 보상협의 등을 통한 협의취득(원칙) ③ 토지수용법의 절차에 따른 취득(국유재산 관리계획반영, 용도폐지 등의 사유로 혐의취득이 어려울 경우)이 있고, 다만, 사업계획승인조건 등 관계기관과 사전협의 된 사항에 대하여는 협의내용에 따라 매수할 수 있다. 



3. 국유재산의 취득절차

<그림 5-5> 국유재산법상 절차에 따른 취득<그림 5-6> 토지수용법상 절차에 따른 수용

가. 매수대상 확정 

사업대상지가 확정되면 지구내의 국유재산에 대하여 각 소관청에 비치하고 있는 재산관리대장 등을 조회하여 무상취속대상토지와 유상매수대상토지로 구분한다. 

무상귀속 대상토지는 지자체 해당기관과 협의하여 무상귀속 및 대체토지에 대한 범위와 필지를 확정한다. 

유상매수대상토지는 일반사유지와 마찬가지로 매수절차를 거쳐 매수한다. 

나. 토지세목 작성 및 고시 

사업대상지가 확정되면 사업지내의 국유재산에 대한 토지세목을 작성하여 개발계획 승인시 고시한다. 

국유재산의 무상귀속 및 대체시설 설치협의가 완료되면, 합필, 분필 등 절차를 거쳐 최종적으로 실시계획 승인시 고시한다. 

다. 취득전 소관청 의견조회 

공익사업지구에 편입되는 국·공유지의 취득은 유상취득대상의 경우 사유지와 마찬가지로 사업착수 후 보상계획이 수립·시행되면서부터이고, 무상귀속대상의 경우 실시계획의 수립 및 승인과정에서 이루어진다. 

일반적으로 예정지구의 지정이 있다 하더라도 즉시 공익사업이 착수되는 것은 아니므로 사업착수전이라도 기본조사 및 토지조서의 작성이 이루어지면, 이에 근거하여 충분한 관련자료를 준비하여 국·공유지 소관청 실무자들과 충분한 의견교환을 할 필요가 있다. 

각 소관청은 일단 공식적인 입장을 표명하면 그에 반대하는 극히 명백한 증거가 제시되지 전에는 그 공식적인 입장을 번복하기 어려우므로, 사업착수후 국·공유비의 처리에 대한 공식적인 문서행위가 있기 이전에 비공식적인 의견교환을 통하여 충분한 입장정리를 한 후 공식적인 취득협의를 갖는 것이 바람직하다. 

라. 용도폐지 

용도폐지란 행정재산이나 보조재산으로 사용 또는 보존치 않겠다는 국가기관의 의사결정으로 ① 공공용재산이 공공용으로 사용되지 아니하거나 ② 공용재산 또는 기업용재산이 해당 행정목적에 사용할 필요가 없게 된 때 이루어진다. 

용도폐지란 공익사업 및 새로운 공공시설의 설치 등으로 말미암아 기존의 국·공유재산을 잡종재산으로 전환함으로써 매각·양여가 가능한 형태로 되는 정부기관내부의 사전조치사항이라 할 수 있다. 

유상취득대상 국·공유지의 주종인 잡종재산의 경우 별도의 용도폐지절차는 필요없으나, 공부상 공공시설에 해당되는 현황이 공공시설이 아닌 경우등과 같이 잡종재산으로 전환되어야 국가·지방지치단체가 매각가능한 경우 취득전에 동조치가 이루어지도록 지방자치단체와 협의하여야 할 것이다. 

마. 관리계획 반영 등 

국·공유지의 취득은 사유지와는 달리 그 절차이행상 상당한 시일이 소요되므로 미리 관리계획 반영 등 필요한 조치를 철저히 할 필요가 있다. 

국·공유지로 추정되는 일본인명의재산, 무주부동산, 미등록재산 등이 있는 경우 그 상태로는 무상귀속 등 취득협의가 불가능하기 때문에 국·공유지로의 귄리보전조치 후 취득하여야 하며, 이의 절차를 취하는데는 무주부동산의 경우 공고기간만 하더라도 최소 6개월 이상 걸리며, 관리청지정, 등기까지 거치면 더욱 더 오랜 기간이 소요될 것이다. 

따라서 이러한 재산의 경우 충분한 기간전에 재정경제부 소관재산의 관리·처분을 위임받은 시·도·구청장(회계·재무과)과 사전 협의하여 권리보전조치를 취하도록 하여 취득협의가 가능한 상태로 조속히 전환시켜야 한다. 

바. 무상귀속 

1) 의의 

도시계획법, 택지개발촉진법 등에 의한 사업계획구역내에 국유지가 포함되어 있는 경우 사업시행자가 새로이 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치할 경우 새로이 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 귀속시키고 용도폐지된 종래의 공공시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속(양도)시키는 행위를 말한다. 

무상귀속의 대상이 되는 공공시설은 특정한 사업으로 인하여 그 기능이 대체되어 있는 용도가 폐지되는 국유재산인 "종래의 공공시설"인 바, 공공시설에 대한 용어정의가 없으나, 국가나 지자체가 일반 공공의 이용에 제공하기 위한 시설을 말한다. 

2) 무상귀속(양도）협의 

"도로·하천·항만·공항·제방·구거·유지 등"은 각 관리청과 무상귀속 업무를 협의처리하며, 기타 공공용재산은 무상귀속 요건 등을 사전검토하고 귀속동의를 하고자할 경우에는 총괄청(재정경제부)과 협의한다. 

가) 사업시행으로 인하여 용도폐지되어 잡종재산이 된 경우 

종래 행정재산을 관리하던 소관 관리청에서 무상귀속 협의하되 무상귀속대상 재산을 용도폐지한 경우에도 당해재산을 총괄청에 인계하지 말 것(국유재산법 제32조제1항제2호)이며, 부담한 비용의 범위 초과 등으로 무상귀속 대상이 되지 않을 경우에는 신속히 총괄청에 인계하고, 만일 무상귀속 대상재산이 총괄청으로 인계되었다면 국유재산법 제22조의 규정에 의거 관리환(무상)받아 종래 행정재산을 관리하던 소관관리청에서 무상귀속 협의 처리한다. 

나) 사업인가당시 이미 잡종재산으로 분류되어 있는 경우 

해당재산에 대한 철저한 재산실사를 걸쳐 기존에 용도폐지된 사실이 없고 사실상 기능이 공공시설인 경부에 한하여 지적공부상 지목과 소관청 여부에 불구하고 잡종재산 소관관리청이 무상귀속 협의 처리(재정경제부소관협의는 도지사)하되, 사업의 인가권리자가 중앙관서의 장일 경우에는 재정경제부(국유재산과)에서 처리한다. 

3) 무상귀속 

가) 의견조회·협의(사전인가권자) 

특별법상 공공시설의 귀속에 관한 사항이 포함된 경우 사업 인가권자는 미리 무상귀속에 관하여 재산관리청의 의견을 듣도록 규정하고 있다.(예 : 도시계획법 제83조제3항등) 

따라서 관리청의 의견조회, 협의절차를 거치지 아니한 경우에는 공공시설의 귀속부분이 무효 또는 취소의 원인이 되므로 반드시 당해 재산의 관리청에 의견조회·협의 절차를 거치도록 하여야 한다. 

나) 세목통지(사업시행자) 

다) 현황과 부합하는 공부정리 

특별법상 무상귀속 대상재산을 국유재산법상의 "공공용재산"으로 한정할 수 있기 위해서는 현황지목과 공부상 지목이 일치하여야 하고 소관관리청의분류가 정확하여야 하므로, 지목정리 또는 용도폐지·관리환 등을 통하여 지목과 소관을 사실상 현황과 일치시켜야 한다. 

사. 유상매수 

1) 의의 

사업시행자는 보상액 산정 후 지체없이 보상액, 체결, 계약조건 등을 기재한 손실보상협의요청서를 소관청에 송부하여 계약체결을 요구하며, 이때 보상협의가 이루어지지 않은 경우에는 사유지와 마찬가지로 수용재결신청하여 토지수용위원회의 재결에 의하여 취득토록 한다. 

2) 착안사항 

가) 적정시기 용지취득 

무상귀속토지와 마찬가지로 충분한 기간전에 관련 지자체와의 협의 등을 통하여 필요한 조치를 취하도록 한다. 

나) 관리계획 반영 

관리계획반영과 관련하여 볼 때 국·공유지의 취득방식은 국유재산법·지방재정법에 의거하여 취득하는 방식과 공특법에 의해 취득하는 방식이 있다. 

다) 국유재산법에 의한 취득 

국유재산법·지방재정법에 의거하여 취득하는 경우 공익사업지구내에 편입되는 국·공유재산은 매년 수립되는 당해연도의 관리계획에 반영되어야 그 처분이 가능하며 관리계획에의 계상은 특별한 사유가 없는 한 1년에 두차례 일괄신청하여야 한다. 

당초 관리계획수립의 경우에는 전년도 12월말까지 신청하며 이는 당년도 ２월말까지 승인통보받을 수 있고, 변경계상의 경우에는 당년도 ７월말까지 신청하며 이는 당년도 9월말까지 승인통보 받을 수 있다. 

"경제행정규체완와시책"과 관련하여 사업착공 등 시급성을 요하는 경우에는 위 일정과 관계없이 수시로 관리계획반영신청을 할 수 있다. 

라) 공특법에 의한 취득 

공특법에 의거 취득하는 경우 관리계획에 계상할 필요가 없으며(국유재산관리계획 제３조제４항), 공특법이 정하는 바에 따라 산정한 보상액을 국유재산의 매각가격으로 하도록 하고 있으므로 보상금산정 후 손실보상협의 요청 후 취득하면 된다. 

마) 특수유형 토지의 처리절차 

<표 5-2> 특수유형 토지의 처리절차

제4절 조세업무



1. 조세일반

가. 조세의 의의 

조세(세금)라 함은 국가 또는 지방공공단체가 재정수입을 조달할 목적으로 일반국민 또는 주민에게 강제적으로 징수하는 금전을 말하며, 특정의 행정서비스에 대한 반대급부는 아니다. 

나. 조세관련 용어정의 

1) 조세주체 

조세를 부과할 수 있는 권리를 갖고 있는 주체를 말한다(국가·지방자치단체). 

2) 납세자 

세금을 실제로 납부하는 자로서 납세의무자와 징수의무자가 포함되는데, 전자는 원칙적인 납세의 의무가 있는 자를 말하고, 후자는 징수납부의무자라고도 하며 어떤 특정된 거래나 소득에 대하여 세입징수관이나 납세의무자를 대신하여 조세의 징수 또는 납부를 이행하는 자, 즉 조세의 징수를 위임받은자를 말한다. 

3) 담세자 

담세자란 자기가 가지고 있는 세원으로 실제로 세금을 부담하는 자를 말하는데, 간접세에 있어 주세의 경우와 같이 제조업자는 일응 세금을 지불하지만 납부한 주세만큼 술값을 높여 자기가 지불한 세금을 소비자에게 부담시켜 버리는데, 이 경우 납세자와 담세자가 일치하지 않게 된다. 

4) 세원과 세본 

세원이란 세가 지불되는 원천으로 예를 들며 소득세에서는 개인의 소득이, 지세의 경우에는 지주의 소득을 구성하는 토지의 수익을 말하며, 이와는 달리 세본이란 용어는 세원인 소득이 본원, 재산을 말한다. 

5) 과세객체 

과세의 대상이 되는 물건·행위 또는 기타 사실로 납세의무가 성립하기 위한 물적 기초를 말하며, 과세물건이라고도 하는데, 즉 재산세의 과세객체는 토지 등 재산이며, 취득세의 과세객체는 부동산 등의 취득행위이다. 

6) 과세표준 

과세표준이란 세액을 산출하는 경우 과세객체를 금액 또는 수량으로 표시한 것을 말하는데, 이는 과세사실이 발생한 연후에 확정되는 성질, 즉 사후성을 가지고 있으며, 또한 납세의무자마다 그 액수나 양이 달라지는 각양성을 가지고 있으므로 각 세법은 과세표준의 산정내용과 산정요령만을 규정하고 있다. 

다. 조세의 분류 

현재 우리 나라에는 많은 조세가 있으며, 이러한 조세를 분하는 방법도 여러 가지가 있다. 

<표 5-3> 조세의 분류<그림 5-7> 일반적인 분류방법에 의한 체계<그림 5-8> 직·간접세의 구분에 의한 조세체계

2. 부동산 조세

가. 부동산 조세의 의의 

부동산조세라 함은 그 자체에 특별한 의미가 있는 것이 아니라 단지, 현행 우리 나라의 조세중 부동산과 관련된 모든 조세를 말하는 것이다. 

나. 부동산 조세의 분류 

부동산조제의 분류는 앞서 설명한 조세의 분류기준이 그대로 적용되나, 부동산의 특수성 및 부동산활동의 특수성에 착안하여 부동산에 특수한 분류기준을 설정하고자 하는 노력이 있는 바, 아직 견해의 대립은 있으나 부동산의 취득·보유·양도를 구분하는 견해가 일반적이다. 

<표 5-4> 부동산관련 조세의 분류<그림 5-9> 부동산의 취득·보유·양도의 구분에 따른 조세의 체계 I<그림 5-10> 부동산의 취득·보유·양도의 구분에 따른 조세의 체계 II

다. 시가표준액과 기준시가 

시가가 불명하거나 그 산정이 곤란할 때 세법은 재산평가의 기준(보충평가방법)을 정하고 있는데, 지방세에서의 기준가액은 시가표준액이고 국세에서의 그것은 기준시가이다. 기준가액을 토지와 건물에 한정해서 살펴보면 다음과 같다. 

토지에 대한 기준가액은 국세·지방세 모두「지가공시법」에 의한 개별공시지가를 기준으로 하고 있다. 세에서는 지정지역과 지저지역 이외의 지역(일반지역이라 부르기로 함)으로 구분하며, 지정지역(지가급등지역)의 기준시가는 토지나 건물 모두 일반지역보다 시가근접도가 높다. 

국세기본법상의 납세담보재산·양도소득세의 과세대상자산·상속세과세대상재산에 대한 평가기준은 국세기본법의 개정('93 12 31)으로 통일을 보게 되었다. 

<그림 5-11> 부동산관련 과세기준액

- 토지 관련 국세에는 상속세 및 증여세, 소득세 등이 있고, 기타 소득세 등이 부과되는 항목에 부가되는 교육세, 인지세 등이 있다. 그런데, 이러한 토지 관련 국세를 부과하는 경우 그 과세표준의 산정에 있어서(소득세법, 법인세법, 상속세및증여세법 등) 지정지역과 지정지역 이외의 지역으로 구분하여 일반지역에서는 개별공시지가를 원칙으로 하도록 하고 있으며, 지정지역에 있어서는 배율방법에 따라 개별공시지가에 배율을 곱한 금액을 과세표준으로 정하도록 하고 있다. 이러한 지정지역은 지가가 급등하는 지역에 있어 과세표준의 현실화를 위하여 규정하고 있는 내용이나, 아직 실무적으로 지정지역이 지정된 사례는 없다. 

라. 단계별 부동산가세제도 

1) 취득단계 

2) 보유단계 

3) 이전단계 

3. 보상관련 세제

손실보상과 관련한 조세에는 손실보상금 수령시의 양도소득세의 감면과 토지 등의 수용으로 인한 대체토지의 취득시 동 토지에 대한 취득세 및 등록세를 비과세하는 제도를 두고 있는 바, 이하에서는 양도소득세 등 관련 세제를 개관한 다음 손실보상과 관련하여 동 세제가 어떻게 적용되고 있는지를 살펴보기로 한다. 

가. 보상업무와 국세·지방세의 관계 

보상업무와 관련진 부동산관련 세금에는 보상금수령 및 공탁시의 양도소득세의 감면과 수용되는 토지 및 건물의 대체취득·등기시의 취득세 및 등록세의 비과세조치가 있다. 

나. 공용수용시 국세 감면 

1) 양도소득세 

가) 양도소득세의 개념 

양도소득세란 개인이 비사업적으로 토지와 건물, 부동산에 대한 권리 및 기타 자산을 유상으로 양도함으로 인하여 발생하는 소득에 대하여 부과하는 국세이며 소득세의 일종이다. 

나) 양도소득 과세표준의 계산 

출수입 금액(= 양도가액) 

- 필요경비(취득가액+설치비·개량비 자본적 지출액) 

= 양도차익(자산별로 계산) 

장기보유특별공제(3년 이상 보유 토지·건물에 한함) 

= 양도소득금액 

- 양도소득기본공제 

= 양도소득 과세표준(세율 구분별 계산) 

다만, 위 필요경비중 취득가액을 제외한 부분은 그 산정이 어려우므로 개산공제방식을 체택하고 있는바, 개산공제액은 다음과 같다.

- 토지 : 취득당시 개별공시지가 × 3% 

(단, 미등기 양도자산인 경우에는 0.3％) 

건물 : 취득당시 시가표준액×10％ 

(단, 미등기 양도자산인 경우에는 1％) 

국세청장 지정지역안의 주택 : 취득당시 국세청장 고시가액×3％(0.3％) 

다) 비과세 양도소득 

소득세법 제89조 규정에 의거 다음의 경우에는 양도소득세를 과세하지 아니한다. 

- 1세대 1주택(주기용건물의 연면적, 가액 및 시설 등이 일정기준을 초과하는 고급주택을 제외)과 이에 수반되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 일정 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 

- 농지의 교환·분합으로 인하여 발생하는 소득 

- 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 

- 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 

2) 조세특례제한법 제77조에 의한 양도소득세 감면 

공익사업의 시행에 따른 사업지구내의 토지소유자 등이 토지 등을 협의계약 또는 수용의 형식으로 사업시행자에게 토지 등을 양도하는 것은 본인의 의사에 기한 것이 아니라는 점을 고려하여 조세특례제한법 제77조에서는 양도소득세의 감면조항을 두고 있다. 

▶ 조세특례제한법 제77조에 의한 감면대상 

ㆍ공공용지의취득및손실보상에관한특례법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 

ㆍ도시재개발법에 의한 재개발구역(공공시설을 수반하지 아니하는 재개발구역을 제외한다.)안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 

ㆍ토지수용법 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 

▶ 손실보상금에 대한 양도소득세에 대한 감면을 받기 위해서 필요한 요건 

ㆍ토지 등의 양도대금을 수용법 제45조 또는 공특법 제3조의 규정에 의한 보상채권으로 지급받는 분 

ㆍ사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지일 것 

ㆍ협의 취득에 의한 경우에는 양도일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지일 것 

ㆍ2003 12. 31 이전에 사업시행자에게 토지 등을 양도할 것 

- 공익사업에 편입됨으로 인해 토지 등을 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면한다. 

<표 5-5> 양도세 감면비율

가) 감면신청 

공익사업에 편입된 토지의 손실보상금으로 받은 금액에 대하여 공특법 및 도시재개발법의 규정에 의하여 양도소득세를 감면 받고자 하는 경우에는 당해 공익사업 또는 재개발사업의 시행자가 감면을 신청하며, 시행자는 당해 토지 등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신신청서에 당해 공익사업 또는 재개발사업의 시행자임을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 양도자의 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 

토지수용법 기타 법률의 규정에 의한 감면을 받고자 하는 자는 토지 등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(거주자 및 법인세법 제104조 규정에 의한 비영리내국법인인 경우에는 예정신고를 포함한다.)와 함께 세액감면신청서에수용된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 납세경 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 

나) 감면세액의 징수 

다음의 사유가 있는 경우에는 피수용자에 대한 양도소득세에 대한 감면세액 상당액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 소득세 또는 법인세로 사업시행자로부터 징수한다. 또한 조세특례제한법 제40조제2항 중 이자상당가사액에 대한 규정을 준용한다. 

▶ 감면세액 징수사유 

- 공특법에 의한 공익사업의 시행자가 사업시행의 인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 당해 공익사업에 착수하지 아니하는 경우 

- 도시재개발법에 의한 사업시행자가 재개발사업시행인가에 있어서는 도시재개발법에 의하여 사업시행자의 지정을 받은 날부터 1년이 되는 날, 사업완료일에 있어서는 도시재개발법에 의하여 사업시행인가를 받은 사업시행계획서상의 공사완료일내에 도시재개발법에 의한 재개발사업시행인가를 받지 아니하거나 그 사업을 완료하지 아니하는 경우 

3) 조세특례제한법 제69조에 의한 양도소득세의 감면 

조세특례제한법 제69조에서는 자경농지 경작자에 대해서 당해 토지가 공익사업에 편입됨으로 인해 사업시행자에게 양도되는 경우에는 그에 따른 양도소득세를 면제하도록 하고 있다. 

가) 감면범위 

당해 토지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 ８년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 늪지로서 다음에 해당하는 것을 제외한다(피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다). 

- 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시(도·농복합형태의 시의 읍·면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역 안에 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지 

- 다만 다음에 해당하는 대규모 개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다.)안에서 개발사업의 시행으로 인하여 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지를 제외한다. 

ㆍ사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상인 지역 

ㆍ사업시행면적이 재정경제부령이 정하는 규모(100만제곱미터로 하되, 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업 또는 주택건설촉진법에 의한 대지조성사업의 경우에는 10만제곱미터로 한다)이상인 지역 

- 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지 

나) 면제신청 

양도소득세 면제신청을 하고자 하는 자는 당해 농지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(거주자인 경우에는 예정신고를 포함한다)와 함께 세액면제신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 

다. 공용수용시 지방세 감면 

공익사업에 자신의 토지가 협의취득 또는 수용되어 사업시행지구 밖에 새로운 토지 및 건물 등을 대체취득하는 경우 일정한 요건에 해당되는 때에는 토지·건물의 취득에 따른 취득세 및 등록세를 비과세하게 되는데, 이하 취득세 및 등록세 일반을 검토한 후 비과세요건을 살펴보기로 한다. 

1) 취득세 

가) 의의 및 성격 

부동산 관련 취득세는 토지·건물 등 부동산의 취득사실이 있는 자에 대하여 취득가액에 법정세율을 곱한 금액을 세액으로 과세하는 지방세 중도·특별시·광역시세이다. 

재산을 소유하고 있음으로써 예상되는 수익에 대하여 과세하는 수익세적 성격을 갖는 재산세와는 달리 재산권의 이전을 계기로 나타나는 담세력을 포착하여 과세하는 유통세적인 성격과 재산권의 취득행위자에게 과세하는 행위세적 성격을 가지고 있다. 

나) 취득의 개념 

취득이라 함은 매매·교환·상속·증여·기부·법인에 대한 현물출자·건축·공유수면의 매립·간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이에 유사한 취득으로서 원시취득·승계취득 또는 유상·무상을 불문한 일체의 취득을 말한다. 

<표 5-6> 취득의 구분

다) 과세표준 

취득 당시의 가액(시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의함)에 의한다. 

2) 등록세 

가) 의의 

등록세는 재산권이나 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸 등에 관한 사항을 공부에 등기 등록(기재를 포함)할 때 그 등기·등록을 받은자에게 부과하는 지방세(도·특별시·광역시세)이다. 

토지·건물뿐만 아니라 선박 항공기 및 법인 등의 등기·등록까지 부과되고 권리의 이전·소멸의 등기·등록시에도 과세된다. 

나) 부동산등기와 등록세 

부동산을 취득하는 경우, 그 취득을 확실하고 안전하게 하기 위해서는 공시의 방법으로 소유권이전등기를 해야만 민법상 부동산 물권변동의 효력이 발생하여 제3자에게 법률적으로 대항할 수 있고 저당권 설정 등 담보물권으로서 유효하게 이용할 수 있는 등, 소유권의 이전등기를 하면 소유자의 권리가 두텁게 보호를 받게 되는 반면 등록세는 상당히 무겁게 부과된다. 

다) 과세표준 

등기·등록 당시의 가액으로 한다.(시가표준액에 미달하는 경우에는 등기·등록 당시의 시가표준액으로 함) 

3) 손실보상과 관련한 취득세 및 등록세의 비과세 

지방세법 제109조에서 토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세 규정을 두고 있다. 

가) 요건 

- 토지수용법, 도시계획법 등 관계법령의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있도록 사업인정을 받은자에게 부동산 등이 매수 또는 수용되거나 철거된 자 

계약일 또는 당해 사업인정고시일 이후에 대체취득할 부동산 등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내에 이에 대체할 부동산 등을 취득할 것 

나) 상기 요건에 해당하더라도 다음의 경우에는 취득세를 부과함 

새로 취득한 부동산 등의 가액의 합계액이 종전의 부동산 등의가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과한다. 

▶ 수용시의 초과액 산정기준 

ㆍ사실상 취득가격이 확인되는 경우 : 대체취득한 부동산 등의 사실상의 취득가격에서 매수·수용·철거된 부동 산 등의 보상금액을 감한 금액 

- 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득 

- 외국으로부터의 수입에 의한 취득 

- 판결문·법인대장중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 

- 공매방법에 의한 취득 

ㆍ취득가격이 확인되지 않는 경우 : 대체취득한 부동산 등의 시가표준액에서 매수·수 1용·철거된 부동산의 매수·수용·철거 당시의 시가표준액을 감한 금액 

지방세법 제112조제2항의 규정에 의한 과세대상을 취득한 경우는 다음과 같다. 

▶ 지방세법 제112조제2항의 규정에 의한 과세대상 

1. 별장 : 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다. 

2. 골프장 : 체육시설의 설치·이용에관한법률의 규종에 의한 회원제골프장용 부동산중 구분등록의 대상이 되는 토지와 건축물 

3. 고급주택 : 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터이상의 풀장등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지 다만, 주거용건축물을 취득한 날부터 30일이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경 공사에 착공하는 경우에는 그러하지 아니하다. 

4. 고급오락장 : 도박장·유흥주점영업장·특수목욕장 기타 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물중 대통령령이 정하는 건축물과 그 부속토지 

5. 고급선박 : 비업무용 자가용 선박으로서 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 선박 

부재부동산 소유자가 부동산을 대체취득하는 경우는 다음과 같다. 

▶ 부재부동산 소유자가 부동산을 대체취득하는 경우 

ㆍ토지수용법등 관계법령의 규정에 의한 사업고시지구내에 매수·수용 또는 철거되는 부동산등을 소유하는 자로서 다음지역에 계약일 또는 사업인정고시일 현재 1년전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니한 거주자 또는 개인사업자 

ㆍ토지수용법등 관계법령의 규정에 의한 사업고시지구내에 매수·수용 또는 철거되는 부동산등을 소유하는 자로서 다음지역에 1년전부터 계속하어 주민등록 또는 사업자등록을 한 경우에도 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 아니한 거주자 또는 개인사업자 

ㆍ상속으로 부동산등을 취득하는 때에는 상속인과 피상속인의 거수기간을 합한 것을 상속인의 거주기간으로 봄 

ㆍ다음지역 

- 매수 또는 수용된 부동산등이 전·답·과수원 및 목장용지(이하 이 조에서"농지"라 한다)인 경우에는 그 소재지 구·시·군 및 그와 연접한 구·시·군 또는 농지의 소재지로부터 20킬로미터이내의 지역 

- 매수·수용 또는 철거된 부동산등이 농지가 아닌 경우에는 그 소재지구(도 농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다 이하 이 호에서 같다)·시(구 를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다 이하 이 호에서 같다.)·읍·면 및 그와 인접한 구·시·읍·면지역 

다) 지방세법 제109조의 규정에 의하여 취득세가 비과세되는 부동산 등의 등기·등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다. 

<표 5-7> 대체취득세 지방세 비과세<표 5-8> 대체취득에 대한 비과세 요약

라) 대체취득의 범위 등 

(1) 기한내 취득 

취득세 및 등록세의 비과세를 받기 위한 대체취득은 보상금을 받은 날(채권 보상의 경우에는 채권상환기간 만료일)로부터 1년이내 취득하여야 한다. 

(2) 취득의 시기 

취득의 시기는 원칙적으로 지방세법시행령 제73조가 적용되는바, 1년의 계산은 마지막 보상금을 받은 날로부터 대체취득 토지 등의 잔금까지 지불되는 시점까지를 말한다. 

대체토지 등을 연부조건으로 취득하는 경우에는 1년 이내에 불입되는 계약금 또는 연부금액에 대하여만 비과세한다. 

건축중인 주거용 부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 취득시기로 보며 건물을 신축하는 경우에는 1년 이내에 준공검사를 받아야 한다. 

사업인정을 받은 자가 보상금을 공탁한 경우에는 공탁일을 수령일로 본다. 사업인정을 받은 자가 보상금을 전액 지불하였으나 사업시행자의 귀책사유로 이주자들의 주택단지 조성을 지체한 경우와 같이 사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날부터 기간계산을 한다. 

취득이 가능한 날이라 함은 사업인정을 받은 자가 대체 토지의 위치 등을 확정하여 이주대상자별로 개별 통보하는 날을 말한다. 

(3) 대체취득 부동산 등 

대체취득한 부동산의 용도는 수용당한 부동산과 같아야 하는 것은 아니고 타 용도의 부동산을 대체취득하는 경우도 포함된다. 

기존 농지의 지목을 변경하기 위하여 비용을 지출한 경우는 취득세의 부과대상이 된다. 수령받은 보상금으로 기존 농지의 지목을 변경하기 위한 비용을 지출한 경우는 취득세 감면대상의 대체취득으로 본다. 

마) 토지수용확인서 발급 

토지 및 지상건축물의 수용이나 협의매수로 인하여 대체취득하는 토지에 대한 취득세 및 등록세의 비과세 처리에 필요한 수용확인서의 발급에 관하여는 국무총리훈령으로 규정하고 있다. 

토지수용법 등 관계법령의 규정의 의하여 사업인정을 받아 토지를 수용한 자가 보상금을 지급한 때에는 보상금을 지급받은 자의 요청에 의하여 수용확인서를 발급한다. 

수용확인서는 보상토지 소유자별로 수용된 토지의 총면적 및 보상금총액을 기재하여 1회에 한하여 1부를 발급하되, 보상토지 소유자가 수용확인서를 나누어 발급하여 줄 것을 요청하는 경우에는 보상금총액의 범위 안에서 1회 또는 수회에 걸쳐 나누어서 발급할 수 있다. 

시장·군수·구청장이 토지를 수용한 경우로서 토지소유자가 당해 시·군·구 내의 토지를 대체취득하는 경우에는 수용확인서에 의하지 아니하고 직권으로 비과세할 수 있다. 

부 록

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