지역요인 개별요인

 

감칙개정안의 하나인 비교표준지 기준 지가변동률을 적용에 있어서

왜 이게 이론적으로 타당한지 모르겟어요.ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

 

개별요인이랑 지역요인이 완전히 동일한 대상부동산A와 비교표준지B에서

 

비교표준지B의 2012년 가격이 1,000,000원 일때

 

대상부동산의 2012. 6 6일 가격 을 구한다면

 

비교표준지의 (2012.1.1~6.6) 지가변동률 0%

대상부동산의 (2012.1.1~6.6) 지가변동률 100% (지역사업등으로.. 좀 비약이 심하긴하지만 이해를 위해...)

 

이라면

 

대상부동산이 속한 지가변동률을 적용해서 2,000,000원이 되어야 하는게 아닐까요...왜냐면 대상부동산이 속한 곳의 지가가 변동했기 때문에...

 

아 고수님들의 기똥찬 답변 기다릴게요..(아 어제 줄리엔강이랑 박지선 키스 당황)

 

즐건 주말 보내세요~

 

지역요인이랑 시점수정이 일치성 있게 비교되는 걸 생각해보시면 됩니다. 비표지역 가격수준이 100, 비표도100, 대상지역도 100에서 시작해서 대상지역만 그사이2배 상승한걸 가정해보겠습니다. 감칙개정안 기준으로 시점수정이 된 뒤에도 100이니까 가격시점기준으로 지역요인을 비교해줘야 2배 상승된 대상지역수준으로 조정이 될 수 있습니다. 반대로 현감칙기준으로는 시점에서 2배수준이 고려되니까 지역요인비교는 공시기준일 기준으로 비교가 되어야합니다. 근데 지역요인을 가격시점으로 현업서 하고 있으니까 개정안이 이론상 일치되게 조정된 것 같네요.

 

(저도 다른 평가사님께 듣고 이해했는데 맞게 예시한건지 모르겠네요)

그리고 이게 유사지역에서 선정할때 문제인데... 흔치 않으니까 너무 고민은 말라고도 하셨어요

기존 감칙이나 토보침에서 대상 속한 지역으로 지가변동률을 적용하라는게 이론적으로는 안 맞지만, 공시지가는 대부분 인근지역 것을 선정한다는 가정 하에 어차피 표준지가 속한 지역도 같을 거라는 안일함(?)이라고 해야 할까요? 어쨌든 이론적으로는 틀린 규정이었습니다..

 

 

 

질문하신 부분에 관하여 제 의견을 말씀드립니다

 

 

무료하게 시간을 때우는 일이 많아져서 그런지 이런 글까지 쓰게 되네여.

 

 

그냥 이런 또라이도  있구나 생각하시고 넘어가시길 바랍니다

 

 

 

1. 전세금 현가에 대하여

 

 

비준가격산정시 거래시점 이후 1년 후 전세금 및 보증금 반환조건이 있을경우 이에대한 처리방법에

 

 

대한 대하여 논란이 있는것으로 알고 있습니다.

 

 

작년, 재작년에도 이것에 대하여 까페에서도 논의했던 기억이 나네여 

 

 

 

1) 전세금에 대하여 할인을 해야 한다는 입장의 논리

 

 

 

어차피 1년후에 현금유출이 이루어 진다면 그때까지의 기간이익을 고려하여야 하기때문에 할인을 해야

 

 

 

하며, 이렇게 했을때 정확한 현금 등가액 및 거래가격을 산정할 수 있다는 입장입니다.

 

 

 

 

2) 전세금에 대하여 별도의 할인이 필요없다는 입장의 논리

 

 

(1) 거래의 대상은 완전소유권을 기준으로 가격이 결정된다. 그러므로 임대차 계약의 특성상 계

 

 

약기간동안 임차자는 배타적인 용익권을 갖기때문에 그로인한 소유자의 불이익이 발생하고 그것이 화

 

 

폐의 시간가치를 상계시킨다는 것

 

 

 

(2) 일반적인 거래관행으로 볼때  매매 당사자는 보증금이나 전세금의 시간가치 고려없이 액면금액만을

 

 

염두해 두고 거래하는 것이 보통이며  대부분의 거래에서 임차자와의 협의 하에 잔금지급일을 기준으로

 

 

당해 계약을 해지 하는 것이 일반적인 관행이기 때문에  시간가치를 고려할 필요가 없다는 점을 논거로

 

 

제시하고 있습니다 
 

 

 

나의 견해

 

 

상기의 논란에 대한 정확한 답은 없습니다. 이 문제는 수험계에서만 회자되는 논리 들인 것 같습니

 

 

다. 실제 현업에서 감정평가를 할때 1+1=2 식의 수학적 계산으로 결론을 도출하지는 않는 것으로 알고

 

 

있습니다. 일반적인 거래관행 및  당사자간의 합의등 제반사정을 고려해서 결론을 도출하는 경우가 더

 

 

많을 겁니다. 그러나 공부를 할때는 1+1=2식의 딱 부러진 경직된 사고를 하는 경우가 많이 있습니다 .

 

 

이러한것들이 일반적인 거래관행과 상충될시 이런 문제가 발생하는 것이지여

 

 

제 생각에는 시간가치를 고려해도 되고 안해도 무관하다고 생각합니다. 다만 그 속에 녹아있는 논리만

 

 

염두해 두는 정도가 적당할 것 같습니다. 이러한 소모적인 논의가 실제 시험에 나올경우에 처리 방법이

 

 

문제 되는데 그경우에는 자신이 생각한 대로 처리하시면 될 겁니다.  출제위원님들도 이러한 문제점을

 

 

알고 계실 것이고 주처리 하여 자신의논리만 보여준다면 크게 문제되지 않을 듯 합니다

 

 

(제가 출제위원이라면 이런것으로 논점을 삼지 않을 것 같네여)

 

 

 

 

2. 지역요인 비교에 관하여 (일반교재 vs 나상수외3인공저의 상충)

 

 

지역요인 비교시점에 대하여 특별히 언급된 책은 몇 가지 안되지만  대부분의 책과 '토지보상

 

 

평가지침' 에서는 사례와 대상의 지역요인 비교를 모두 대상의 가격시점으로 적고 있으며, 

 

 

 

判例 와  한국감정원 발행 '보상평가 上' (2000 발행)의 내용을 인용하여 사례는 거래시점 , 대

 

 

상은 가격시점을 비교의 기준시점으로 삼도록 하고 있습니다.

 

 

이렇게 내용이 상충되다 보니 지역요인 비교에 있어서 수험계의 혼란이 발생되고 있습니다.

 

 

이 부분에 대해서는 예전에 박희진 평가사님 (14기 실무수석 , 삼일학원강사역임)의 생각에 제 생각을

 

 

덧붙이고자  합니다
 

 

 

 

이 문제는 시점수정과 지역요인을 연결시켜 생각해야 할 부분이고 시점수정치는 사례소재지의 지가변

 

 

동률을 적용하는 것이 이론적으로 보다 합리적이라고 책에서는 정리하고 있습니다.

 

 

 

그런데 시점수정치의 의미는 거래당시의 표준적 획지(표본지)의 가격수준과 가격시점 당시의 표준적 획

 

 

지의 가격 격차율을 의미합니다.

 

 

 

반면 지역요인이라 함은 대상 및 사례가 속한 지역의 표준적획지의 가격 격차율을 의미합니다.

 

 

그렇다면 다음의 예에서 보듯 사례 거래당시와 대상 가격시점과의 지역요인을 비교하면 시점수정으로

 

 

보정되는 부분이 이중계산되는 결과가 발생합니다

 

 

 

예를 들어보겠습니다.

 

           

 

                 사례지역 표준획지  대상지역 표준획지

 

가격시점         100원               120원

 

거래시점          80원       

 

 

 

1) 지가변동률=> 100/80 =20% 보정 => 사례가격은 100원으로 조정됨.

 

 

2) 지역요인비교=> 120/100=20%보정 => 대상가격은 120원으로 조정됨.

 

 

 

그러나 시점을 달리하면

 

 

1) 지가변동률=> 100/80 =>20%보정 => 사례가격은 100원으로 조정됨.

 

 

2) 지역요인비교=> 120/80 => 50%보정 => 100원 x 1.5 =>대상가격은 150원으로 조정됨.

 

 

 

우리가 구해야할 가격은 120원이어야지 150원이 아닙니다.

 

 

 

그러므로  지역요인은 시점을 달리해서는 안되고 가격시점을 기준으로 하여야 한다는 것입니다

 

 

 

하지만 위의 내용은 시점수정이 지역의 변화(거래시점->가격시점)를 100% 반영할 수 있어야 한다는 전

 

 

 

제를 필요로 합니다.

 

 

 

 

하지만 현실적으로 시군구의 지가변동률을 적용하고 있어 상대적으로 지엽적인 사례의 인근지역의 지

 

 

 

가변동률을 100%반영하기는 어렵습니다. 그러다 보니 지가변동률이 100%의 지역적 변화를 반영할 수

 

 

 

없게 되고 이러한 문제 때문에 거래시점과 가격시점과의 지역요인 비교를 요구하는 게 아닌가하는 생

 

 

각을 해봅니다.

 

 

위의 것은 저의 생각이었고 다음은 xxx 출제 위원급 평가사님께 문의한 결과인데..

 

 

 

그분은 지역요인, 개별요인, 시점수정의 실무상 상호 보완성을 말씀하시더군여.

 

 

다시 말하면 

 

 

 

 

1. 지역적 변화를 시점수정만으로는 100% 반영할 수 없다는 점.
  

 

 

2. 개별요인과 지역요인 중 서로 중복되는 부분이 존재하고

 

 

 

(ex: 가로조건, 접근조건, 환경조건, 행정조건, 기타조건 등) 이것들 중 어떠한 항목을 개별요인으로 반

 

 

 

영하지 못하였으면 지역요인으로 반영 하여야 하는데 경우에 따라서는 이러한 부분을 보다 정확히 반영

 

 

 

하는 시점은 거래당시의 시점이지 가격시점이 아니라는 것이죠.

    

 

 

즉 개별요인으로 도로의 폭 등을 반영하지 못했으면 지역요인으로 반영하여야 하는데 이러한 도로의 폭

 

 

 

은 거래당시의 것을 적용해야지 가격시점의 것을 적용하면 이미 변화 된 물리적 특성을 반영하게 되어

 

 

 

지역 요인이 왜곡된다는 것이죠.

     

 

 

 

물론 이러한 물리적 특성의 변화가 표본지의 가격 변동을 가져오고 이것이 지가변동률의 상승 작용을

 

 

 

한다면 문제가 안되나 앞에서 언급했듯 실무적으로는 광역적인 시군구 지가변동률을 적용하기 때문에

 

 

 

지가 변동률에 100% 반영되기 어렵고 따라서 특성이 변화 되기 전의 것을 적용해야 한다는 것이져.

 

 

 

이런 점들을 이유로 평가사님 께서는 판례의 취지를 해석하시더라구여

 

 

 

중요한 것은 우리가 문제를 풀 때 어떻게 답안 기술을 하느냐 하는 것이겠져

 

 

제 생각엔 수치 적용에 앞서 근거를 명확히 하는 방법이 좋을 것 같습니다.

 

 

즉, 토지보상평가지침상의 내용과 판례의 내용을 기술하고 그중 어느하나로 결론을 도출한 후

 

 

그에 따라 적용하면 된다는 것이죠.

 

 

(ex: 판례의 경우 사례거래시점을 기준하여야 하나 토보침 제15조에의거 가격시점의 지역격차

 

를 적용하였음 -> 이런식으로 말이져)