시장이자율과 건설비용의 변화가 재개발 및 속도에 미치는 영향 (2002년 자료)

1. 서

 

- 재개발 시기 

 

기존 토지의 용도에 따른 장래 순수익의 기대가치 < 정지(재개발)된 부지의 자본환원가치 인 때

 

 

 

- 현재가치 : (수익 - 비용)의 합 일 때 / 수익은 점차 감소하는 경향이 있으며, 미래로 갈수록 예측 위험은 높아짐 / 비용은 물리적 악화, 감모, 기능저감 등 유지, 관리, 수리비 증가

 

 

- 정지가치 : 가장 수익적인 대안 - 정지비 - 건축비

 

 

- 따라서 재개발의 시기는 현재용도의 가치와 정지가치의 과소에 의해 구체적으로 결정

 

 

 

 

2. 이자율의 영향

 

(1) 이자율 상승이 양가치에 동일한 영향을 주지는 않으며

 

1) 직접적 비용증가로서

 

2) 할인율, 최저필수수익률로서 할인율에 영향

 

 

 

 

(2)

 

1) 현재 용도의 가치보다 차선용도의 가치를 더 많이 할인(감소)

 

2) 성숙비, 대기비용을 증가사켜 차선가치를 감소

 

3) 이자액 상승 뿐 아니라 부가된 추가적 이익을 의미

 

 

 

(3) 따라서 이자율의 상승은 개발시기를 연장 (차선가치를 보다 많이 감소시키므로) / 하락은 그 반대

 

 

 

 

3. 건설비용의 영향

 

(1) 건설비용은 정지 후 가치에 작용 / 지출로서의 비용 성격

 

(2) 비용증가는 부지가치에서 차감되는 비용을 증가시키므로 개발시기를 연장, 지연시킴 / 감소는 그 반대

 

 

 

4. 결

 

 

 

 

 

 

* 수인의 딜레마 (Prisoner's Dilemma)

 

- 불량주택은 기능저하, 운영비 수리비 유지비 증가 , 수익저감 / 궁극적으로 수익성의 하락으로 가치하락을 가져오며 / 이는 age -cycle 등을 고려할 때 재개발이 됨이 보통

 

- 그러나 용도전환, 구조변경 등으로 운영비의 최소화, 임료의 고정, 또는 운영비의 미지출로 임료의 하락분을 상쇄하는 등  NOI 수준을 유지할 수 있다.

 

- 결국, 이러한 논의는 저급주택의 환경만을 계속 약화시키고 / 재개발, 재투자는 이루어지지 않거나 적정시점을 초과, 지연시키는 요인이 된다.

 

 

- 원인 1) 공급자 : 추가, 재개발 등의 자금의 지출을 막을 수 있는 반면, 수익은 유지 가능

 

          2) 수요자 : 보다 궁극적인 원인, 임료증가를 원치 않는 저소득층이 존재하기 때문