I. 들어가며
안녕하세요. 27회 감정평가사 시험에 합격하여 수기를 적게 되었습니다. 처음 공부를 시작할 때 아무 것도 몰라 헤메었던 기억이 있습니다. 다른 분들께 도움이 될 수 있을까 싶어 부끄럽지만 많은 내용을 남겨보려 했습니다. 저의 생각이 모두 맞지 않을 수도 있고 공부 방법들도 작은 예시에 불과한 것들이오니 가볍게 참고 정도로만 봐주셨으면 합니다.
II. 1차 시험 ( 15.01 - 15.06 )
저는 이공계에서 공과대학에 진학해 모든 과목에 배경지식이 없었습니다. 하지만 1차는 객관식 시험이고 전업으로 공부했기 때문에 6개월 동안 충분하게 준비할 수 있었습니다.
민법(김묘엽), 경제(김판기), 회계(황윤하) 모두 기본강의와 문제풀이 강의를 들었습니다. 교수님의 문제집을 각각 10회 이상 반복해서 풀고 손 필기로 요약집을 만들었습니다. 순공부 시간은 1~2월에는 5시간, 3~4월 이후로는 하루 9시간 정도였습니다.
민법 시험 2~3주 전에도 이해가 완전히 안된 판례 등을 모아 저만의 요약집을 만들었습니다. 요약집에 들어있는 문구는 키워드를 위주로 통째로 외웠습니다. 전체를 꼼꼼히 읽는데 5분 이하로 소요될 때까지 회독 수를 늘렸습니다. 이렇게 하니까 시험 당일 아침에 지하철 안에서 빠르게 5회독 이상을 할 수 있었습니다.
경제 처음에는 가장 어려웠지만 2차 과목과 그나마 관련이 높은 과목이라고 해서 적당히 할 수가 없었습니다. 문제집 2권을 지우개로 지우며 10회 이상 풀었고, 이해가 안되는 내용은 모든 경우의 수를 상정해 초자를 따서 외웠습니다. 덕택에 시험에서도 97.5점이라는 좋은 점수를 받을 수 있었습니다. 저는 김판기 교수님의 강의(CPA 대비 강의)를 추천 드립니다. 수업 내용도 훌륭했지만 그 이상으로 좋은 말씀도 많이 들을 수 있는 명강의였습니다. 다만 강의 분량이 많았습니다. 감정평가사 시험 대비용 강의도 시험 대비에 전혀 모자람이 없다고 들었습니다.
회계 계산기는 카시오를 사용했습니다. 어려운 부분이 5% 분량 정도 있었는데 아예 공부를 안 했습니다. 문제가 나올지도 확실하지 않은데 시간을 많이 들여 숙달할 필요가 없다고 생각했습니다. 대신 공부한 부분만은 어떤 문제가 나와도 풀 수 있게 반복 했습니다. 가볍게 공부해서 면과락만 하자는 목표였던 과목이라 시험장에서도 첫인상에 못 풀겠다고 판단되면 문제 전체에 X 표시를 하고 3번으로 찍었습니다. 황윤하 회계사님은 공부량을 상당히 줄일 수 있게 강의를 해주셔서 좋았습니다. 그래서 그런지 개인적으로 회계보다는 경제가 훨씬 어렵다고 느꼈습니다.
부관법 4월 중순에 이상곤 교수님의 스피드 이론 강의를 들었습니다. 시험이 얼마 안 남아서 다른 강의는 안 듣고 바로 문제집을 풀었습니다. 문제집은 7회 정도 반복 해 풀었습니다. 교수님이 별표 쳐주신 내용을 위주로 워드로 요약집을 만들어 암기량을 줄였습니다. 그리고 시험 전 날에는 마무리 100선 강의를 몰아서 들었습니다. 그 강의에서 찍어주신 내용을 시험 직전까지 반복해서 봤습니다. 부관법 강의는 이상곤 교수님을 추천드립니다. 정말 좋았습니다.
저는 부관법을 시험 1~2달 전에 시작해도 된다는 말이 한 번 공부를 해본 분들에 해당되는 말이라는 것을 미처 몰랐습니다. 막상 시작하고 보니 내용이 생소해서 무척 당황했던 기억이 있습니다. 하지만 이상곤 교수님의 강의를 활용한다면 짧은 시간 내에도 충분히 대비를 할 수 있습니다. 부관법 만큼은 이상곤 교수님을 강하게 추천드리고 싶습니다. 다만 부관법을 늦게 시작하려면 다른 과목의 문제풀이가 어느 정도 진행이 되어 있을 필요는 있을 것 같습니다.
( 민법 90 / 경제 97.5 / 회계 67.5 / 부관법 82.5 )
III. 2차 시험 ( 15.07 – 16.07 )
1. 실무
(1) 강의
- 김사왕 평가사님 학원 강의 (전체)
- 하우패스 스터디 1,2,3기 (김승연 평가사님, 김사왕 평가사님)
- 한림 일요반 스터디 3기 (여지훈 평가사님)
(2) 과목개요
실무는 자료를 분석하는 과목입니다. 문제가 어떤 부동산의 가치 평가 등 일정한 상황을 상정하면서 제시하는 자료를 활용해, 문제가 요구하는 결론까지 도달하는 과정을 논리적으로 보여줘야 합니다.
보통 논술처럼 개요와 본론, 결론으로 구성됩니다. 그 과정에서 숫자 계산을 하기 때문에 산식이 등장하지만, 수학은 아닙니다. 문제의 요구사항에 대한 판단, 대상(제시상황)에 대한 판단, 어떤 자료를 어디에 왜 사용할 지의 판단, 사례를 선정하는 이유 제시, 법적인 근거 등의 표현이 필요합니다. 신속하게 유기적인 판단을 수행하고 이것들을 답안에 가시적으로 표현해야합니다.
과목의 특성 상 답안지에 글씨와 숫자가 혼재 되며 여러가지 정보가 올라가기 때문에 채점자의 시각에서도 보기 좋은 형식을 갖추는 것이 중요한 과목입니다. 같은 내용이라도 형식에 따라 내용의 전달력이 크게 달라집니다.
(3) 공부 방법
a. 초반에 문제 많이 풀기
맨 처음 실무입문 강의가 종강한 직후, 3주 동안 PLUS 중급책의 3방식 종합 부분까지를 평균적으로 10번 반복해서 풀었습니다.
처음 중급 책을 열었을 당시에는 아무 것도 할 수 없었습니다. 지문과 씨름하다가 답지를 베껴 쓰는 것만 계속했습니다. 그래도 계속 혼자 해보려는 시도를 했고, 3-4번 반복 하고 나니 문제를 분석하는 윤곽이 잡혔습니다. 5-6번 이후에는 답지를 보지 않고 답안지를 썼습니다.
이후 중요한 문제는 10회 이상으로 회독 수를 늘렸습니다. 문제를 매번 새롭게 보려고 했습니다. 같은 사례 선정에서 10번을 똑같이 틀리기도 했습니다.
그렇게 하고 나니 학원에서 등수도 1~2등으로 올라갔습니다. 실무는 감각과 형식이 중요하기 때문에 초반에 빠르게 연습을 하는 편이 여러 면에서 유리한 것 같습니다.
b. 스터디 문제지에 정리하기
중요한 스터디 문제는 이렇게 축소 복사해서 종이 여백에 해당 단원의 핵심 내용과 조문을 정리했습니다. 시험 1달 전부터 가장 중요하다고 생각하는 문제를 골라 이렇게 전체 내용을 정리했습니다. 저만의 언어로 정리한 내용을 시험 직전에 문제와 함께 한 눈에 볼 수 있어서 유용했습니다.
c. 문제 분석 순서 만들기
짧은 시간 내에 처음 보는 자료를 분석하여 논리적, 법적으로 타당한 결론에 이르는 것은 매우 어려운 일입니다. 그래서 해당 문제에서 어떤 자료가 제시될 것인지를 사전적으로 알고 문제 분석에 들어가는 것이 중요합니다. 문제의 지문에서 대상 물건의 종류, 평가 목적 등을 찾아내고, 문제가 요구하는 결론에 이르기 위해서는 앞으로 어떤 자료가 필요한지를 떠올려야 합니다. 그리고 이때 떠올린 자료들을 이하 문제지에서 찾아내는 식으로 접근해야 합니다.
그렇게 할 수 있도록 준비가 많이 필요한데, 저는 시험장에서 긴장을 많이 하는 편이기도 해서 최대한 철저하게 제가 시험장에서 해야할 일들을 외워 가기로 했습니다. 완전하게 암기 해놓는다면 긴장을 하더라도 그런 내용들에 의지해 문제를 풀어나갈 수 있을 거라고 믿었습니다.
내용적인 부분은 물론이고 스탑워치를 언제 누르는지 같이 세세한 부분까지 외웠습니다. 또, 출제되는 문제가 꼭 제가 연습한 대로만 나오리라는 법은 없기 때문에, 그런 원칙 속에서 최우선 하는 원칙은 유연성이고자 했습니다. 이 종이를 실무 단권화 파일의 맨 첫 페이지에 꽂아놓고 매일 실무를 풀기 직전에 정독했습니다.
d. 시산가액 조정 준비
시산가액 조정은 물건의 가격 대해 여러가지 방법으로 접근해 산출한 다수의 가액을 하나의 가치 결론으로 좁히는 단계입니다. 법 조문과 이론적인 내용 등을 충실하게 글로 적시할 필요도 있는 부분입니다. 처음 PLUS 중급을 풀 때는 시산가액 조정을 어떻게 쓰는지 몰라 막막했습니다. 그래서 이론책과 문제집 답안지의 모든 시산가액 조정 내용을 워드 파일 하나에 정리해보았습니다. 이렇게 하니 반복적으로 활용되는 문구,용어들이 보였습니다. 이를 토대로 제가 쓸 시산가액 조정 문구를 정리하기 시작했습니다.
2~3기 스터디 때는 사진처럼 단원물건 별로 꼭 적고 싶은 시산가액 조정 문구를 만들어 외웠습니다. 이론 기본서와 김사왕 평가사님의 자료에서 발췌한 내용을 위주로 짧지만 인상적일 수 있는 키워드를 뽑았습니다. 그 물건이 시험에 나오리라는 보장은 없지만 이렇게 외운 문구들은 내용이 정제되어 있어서 다른 곳에서도 두루 활용될 수 있는 점이 좋았습니다.
대신 시간이 없어서 답안에 못 쓰게 되더라도 준비한 것에 미련 갖지 말고 버리자고 포스트잇에 써놓고 다짐했습니다.
e. 형식 연습
저는 PLUS 중급 답지와 윤성찬 평가사님의 예시답안을 필사 했습니다. 윤성찬 평가사님의 26회 예시답안은 공부 기간 내내 십 수 번 필사했습니다. 필사로 공부 할 때는 띄어쓰기와 글자 수까지 따라했습니다. 답안지는 반드시 예뻐야 한다고 생각했습니다.
학원에서 들은 형식과 관련된 팁 들은 대부분 지켰습니다. 시험이 임박했을 때는 나름대로 정립한 '형식 모범답안'을 아침에 필사하며 하루를 시작했습니다.
f. 시간 관리와 문제 푸는 순서
시간관리 연습이 매우 중요하기 때문에 1기 스터디부터 모든 문제를 시간 내에 풀었습니다. 문제 푸는 순서는 2기까지는 1-2-3-4 순서를 지켰습니다. 1번은55분 내외, 4번을 5분 이상 쓰는 것을 지켰습니다.
3기부터는 문제 푸는 순서를 매 주 다르게 시도해봤습니다. 여러가지를 해본 결과 저는 4-1-2-3이 제일 좋았습니다.
4번은 보통 조금만 꼼꼼하게 적어도 득점을 하기가 쉬운 문제라서 아예 처음에 풀었습니다. 1번 문제를 52분동안 푸는 것과 55분 동안 푸는 것은 득점에 큰 차이가 나지 않지만, 4번 문제를 2분동안 푸는 것과 5분동안 푸는 것은 5점 이상의 차이까지도 날 수 있다고 봤습니다. 1번이 중요하다고는 하지만 결국 40점의 배점 밖에 없기 때문에 60분 이상을 1번에 투자해서는 안된다고 저는 생각합니다.
4번으로 워밍업을 하고 나서 1번 문제를 풀면 좀 더 객관적으로 접근할 수 있다는 점도 좋았습니다. 1번은 55분+a로 정했습니다. 이번 시험장에서는 긴장한 나머지 1번 문제를 불만족스럽게 풀었지만, 망친 1번을 수습하는데 더 시간을 들이기보다는 55분에 끊어버리고 2,3번 문제를 푸는 쪽을 선택했습니다.
2번은 통상 1번 문제 정도의 난이도이면서 배점은 10점이 낮기 때문에 시간 관리가 어렵습니다. 그래서 저는 1번 문제 풀이가 끝난 시점에 앞으로 남은 시간을 재고, 여기서 정확히 10분을 뺀 시간을 2번 문제에 할애하기로 했습니다. 살짝 촉박한 그 시간 내에 반드시 2번 문제를 모두 풀도록 연습했습니다. 어려운 문제일 수록 길게 시간을 들이는 것이 오히려 독이 될 수 있다고 생각했기 때문입니다.
그렇게 하면 3번(15~20점)은 적절하게 10분 동안 풀 수 있었습니다. 이번 시험장에서도 4-1-2-3으로 풀었습니다. 내용은 못났지만 시간 관리를 평소대로 해서 끝까지 완주는 할 수 있었습니다.
g. 스터디 자료 정리
다 보지도 못했는데 쌓여만 가는 스터디 자료 때문에 고민이 많았습니다. 그래서 3기부터는 문제 100점 당 A4 용지 1장으로 분량을 정해 그날 나온 문제의 핵심을 정리했습니다. 시험 직전에 빠르게 넘기며 볼 것을 대비해 글씨도 크고 굵게 썼습니다. 강평 자료에 중요한 판례 등이 실려 있으면 오려서 붙였습니다.
3기에는 아침 개별스터디로도 100점을 풀었기 때문에 다른 학원 팀장님들의 문제도 똑같이 정리했습니다. 다만 날짜 순으로 끼우지는 않았습니다. 유사한 단원이 나온 종이끼리 모았습니다. 여기에 견출지를 붙여 바로바로 열어볼 수 있게 했습니다. 어떤 단원의 문제가 공통적으로 많이 출제 되었는지도 한 눈에 볼 수 있어서 유용했습니다.
가장 중요한 부분은 견출지에 형광펜으로 색칠을 했습니다. 시험장에 들어가서 이 부분들을 열어서 빠르게 읽었습니다.
(4 ) 강의 활용
김사왕 평가사님의 강의에서는 단편적인 지식을 넘어서 문제에 접근하는 시각을 전달 받을 수 있어서 좋았습니다. 문제 분석 순서 / 캐치할 포인트들도 직접적으로 제시 해주셨습니다. 이를 토대로 실무 분석의 틀을 잡았습니다. 학원에 가기만 해도 반복적으로 그런 감각에 노출될 수 있다는 점에서 학원 강의가 좋았습니다.
자습을 할 때도 강의 자료의 용어목차단원 분류를 펼쳐놓고 공부 했습니다. 평가사님의 예시답안이나 자료에 나오는 용어가 가장 시험에 적합한 단어이기 때문에 가급적 이런 용어를 답안지에 쓰려고 했습니다. 답안 쓰기 연습을 할 때 자료에 있는 말을 따라서 썼습니다.
윤성찬 평가사님께선 매주 채점후기에서 공부 방향을 잡아주는 한편 수험생들을 위한 조언과 격려를 해주셨습니다. 저는 몇몇 문장을 복사해서 자료집 표지와 자취방 곳곳에 붙여놓기도 했습니다. 공부를 해도 실력이 차곡차곡 쌓이지 않아 매너리즘에 빠지기 쉬운 상황이었지만, 후기를 통해 알려주신 Quantum jump를 생각하며 정체기에도 조바심 내지 않고 공부를 할 수 있었습니다. 공부 내용을 넘어서 수험생으로서 마인드컨트롤에도 도움을 많이 받았습니다.
(5) 어려웠던 점
수업에서 배우지 않은 내용이 모의고사에 먼저 나올 때면 어떻게 공부해야 할지 몰라 어려웠습니다. 무엇부터 손을 대야 할 지도 모르고 주변에 물어볼 사람도 없어서 시행착오를 여러 번 했습니다. 도정법 문제는 시험 1~2달 전에도 온전히 자신 있지 못했습니다.
혹시 스터디 진도에 뒤쳐지는 듯 해 어려움을 겪는 2년차 분이 계시다면 조바심 내지 않고 차근차근 배워 나가도 늦지 않다고 말씀드리고 싶습니다. 돌이켜보면 진도에 뒤쳐졌던 것이 아니라 원래 그렇게 뒤늦게 정리되는 단원들이었던 것 같습니다.
(6) 소감
학원에서는 실무 점수가 좋았지만 그것이 곧 실력이라고 생각하지는 않았습니다. 시험장에서 긴장을 많이 하기 때문에 끝까지 실무 과락이 두려웠습니다. 시험에 많은 것이 걸려있다고 생각 하면 할 수록 긴장도 많이 됐습니다. 아니나 다를까 실제 시험장에서 우려했던 일들이 다 일어났습니다. 시험이 시작하자마자 3분만에 답안지를 교체했고 스터디에서 하던 수준의 반의 반도 쓸 수가 없었습니다.
하지만 항상 실무를 두려워하며 대비했기 때문에 그만큼이나마 긴장을 이겨낼 수 있었던 것이 아닐까 생각합니다. 심장이 쿵쾅대는 상황에서도 질리도록 외웠던 실무 공부내용들의 편린을 붙잡고 버틸 수 있었습니다.
뜬금 없지만... 시험장에서 긴장을 많이 하시는 분들은 우황청심원 중에 좀 비싼 제품을 꼭 드셔 보셨으면 합니다! 저에게는 효과가 있었던 것 같습니다.
2. 이론
(1) 강의
- 윤철신 평가사님 기본이론, 1·2순환
- 어정민 평가사님 실무기준해설서 강의 (동영상 강의)
- 최명근 평가사님 이론 특강
- 하우패스 스터디 1,2,3기 (김수유 평가사님)
- 한림 일요반 스터디 3기 (어정민 평가사님)
(2) 과목 개요
이론은 논술시험입니다. 감정평가학을 위주로 부동산, 경제학 분야를 아울러 문제가 출제됩니다. 감정평가 사례형 문제가 출제되기도 합니다. 무언가를 설명하는 문제가 주를 이루고 의견을 논하는 문제도 일부 출제됩니다. 4번은 통상 약술 문제입니다.
(3) 공부 과정
첫 6개월엔 학원에서 윤철신 평가사님의 기본, 순환 강의를 들었습니다. 기본적으로 외워야 할 서브 내용들은 그 시기에 많이 숙지했습니다. (3방식의 장단점, 일단지 예시, 시산가액조정의 필요성 등 정형화된 내용) 암기 내용을 전지에 한 번에 정리하거나 저만의 서브를 만들며 공부했습니다.
그러다 연초부터 늦봄까지 긴 슬럼프를 겪었습니다. 기본강의만 들은 후 2차 시험장에서 쓰고나온 이론 답안지가 생각보다 점수가 좋아 이론 공부의 방향성을 잃은 것이 원인이었습니다. 암기를 해야할 지, 기본서를 읽어야할 지 갈피를 못 잡았습니다. 한 번 이론 공부를 안 하기 시작하자 이론 공부량이 계속 줄었습니다. 비슷한 시기에 이론 공부를 어떻게 해야하는지로 고민하는 분들이 주변에도 많았습니다.
슬럼프는 시험 보기 2달 전 즈음 최명근 평가사님의 이론 특강을 들으면서 극복하게 되었습니다. 최명근 평가사님께서는 이론을 감정평가학과 서브 공부의 틀에서 벗어나, 부동산학과 경제학이라는 전체적인 구조 속에서 생각해야 한다는 화두를 던져 주셨습니다. 그를 토대로 이후 이론 공부에서 아래와 같은 나름의 길을 잡고 달렸습니다.
(4) 공부 방법
a. 개념-의의-정의 / 법 조문 / 감칙 암기
암기 내용은 이것만으로 국한시키기로 했습니다. 무엇이 나와도 개념, 의의, 정의, 관련 조문을 제대로 쓸 줄 안다면 수험을 위한 이론 공부는 상당히 완성된 것이라고 저는 생각합니다. 그 안에서 다른 목차와 내용도 모두 파생시킬 수 있기 때문입니다.
감칙은 실무 문제를 풀 때도 정확하게 암기할 필요가 있기 때문에 완전히 외웠습니다. 구석에 있는 조항도 조사와 띄어쓰기까지 외웠습니다. 특히 감칙 2조 정의는 단어 한개마다 초자 하나를 따서 통으로 외웠습니다.
b. 좋은 문장 스크랩
문학도가 처음에 글쓰기 연습을 할 때는 좋은 책을 필사 한다는 말을 들은 적이 있습니다. 그렇게 하면 그 문체를 따라간다고 했습니다. 저도 기본서 등의 좋은 문장을 모으고 필사 하면 문장력이 나아지지 않을까 생각했습니다.
그래서 일본기준 책의 총론 부분을 반복해 읽고 책의 좋은 문장을 스크랩 했습니다. 첫번째 챕터나 시산가액 조정 챕터 일부는 내용이 정말 좋아서 거의 모든 문장을 필사하며 공부했습니다. 경응수 저에서도 좋은 문장을 많이 스크랩했습니다.
시험 1~2주 전에는 김수유 평가사님의 1~3기 스터디 자료를 모두 모아놓고 문장을 스크랩 했습니다. 수험가에는 책의 내용을 복사한 것에 지나지 않는 스터디 자료도 있는데, 그와 달리 김수유 평가사님의 자료에서는 고유한 전문적인 시각을 느낄 수 있었습니다. 고민을 많이 하며 문제와 모범답안을 만드신다는 것이 자료에서 느껴졌습니다.
그리고 경제신문에서 반복적으로 나오는 금리, 주택시장의 이슈들은 오려서 방에 붙여놓았습니다.
시험 보기 직전에는 이렇게 모아놓은 문장들을 반복해서 읽었습니다. 실제로 시험장에서 ‘금리가 시장에 미치는 영향’을 물어 그동안 본 내용들을 다양한 목차에 녹여 많이 적었습니다.
c. 서브 암기 vs 기본서 읽기
저는 초반에는 서브의 내용을 외워야 한다고 생각합니다. 의견이 개입될 여지가 없는 수험가의 상식들은 외우고 있어야 하기 때문입니다. 그런 지식은 실무 문제를 풀 때도 필요한 부분입니다. 다만 초반에 그런 지식을 암기를 하고 후반에는 기본서 등으로 이해를 깊어지게 하는 것이 필요하다고 생각합니다. 쉬는 시간에 경제신문을 보면서 기본서의 내용을 확장시켜보는 시도도 이론 공부의 일환으로 했습니다.
d. 답안 작성 연습
답안 작성 답안 작성 연습은 스터디에서만 했습니다. 이론은 논술이라서 창작력을 소진하지 않기 위해서는 글을 자주 안 쓰는 편이 낫다고 생각했습니다.
저는 1~3번을 한번에 분석하고 목차를 잡은 뒤에 답안을 작성했습니다. 4번은 보통 즉흥으로 적었습니다.
목차는 Ⅰ - １ - (1) 까지 잡았습니다. 목차 이름은 안 잡고, 어떤 내용을 적을지 키워드만 2~3단어를 적었습니다. 나머지는 즉흥적으로 만들었습니다.
순서는 보통 1-2-3-4 로 풀었습니다. 컨디션에 따라 바꾸어 풀기도 했습니다. 어떤 문제를 먼저 풀던 득점에는 상관이 없다고 들었습니다. 다만 순서를 바꾸면 시간과 분량 관리가 안될 수 있기 때문에 가급적 1-2-3-4를 지키는 것으로 알고 있습니다.
연습은 1-2-3-4로 했지만, 막상 시험장에서는 2-1-4-3으로 풀었습니다. 자신이 있었던 2번을 먼저 쓰고, 잘 모르지만 제일 큰 문제라서 버릴 수는 없는 1번을 그 다음에 썼습니다. 4번은 그간 보아온 금융 관련 내용을 다 적고 싶어서 욕심껏 2배 분량으로 썼습니다. 마지막에 남은 시간 동안 3번을 배점에 맞게 썼습니다.
(5) 소감
실제 시험장에서는 위기의식에 평소보다 많은 양을 썼습니다. 1,2,4번은 배점을 많이 넘겼고 3번만 분량에 맞게 썼습니다. 22 페이지 정도였던 것으로 기억합니다. 모의고사에서는 무언가를 쓸지 말지 고민될 때 배점을 고려해 내용을 취사선택 했지만… 시험장에서는 그럴 마음의 여유가 없었습니다. 생각나는 내용을 전부 적었습니다. 오늘 여기서 팔이 부러지고 나간다는 각오였습니다.
3. 법규
(1) 강의
- 조현 교수님 기본강의 / 사례 분석 / 행정법 특강 / 매일하는 법규 1기
- 하우패스 스터디 1,2,3기 (이승민 교수님)
- 한림 일요반 스터디 3기 (조현 교수님)
(2) 과목 개요
헌법, 행정법, 보상법규 관련 사례 문제 / 약술 문제를 푸는 과목입니다. 암기량이 매우 많고 수험생의 의견이 개입될 여지가 희박합니다. 문제의 논점을 제대로 잡지 못한다면 완전히 방향이 엇나갈 수 있어서 논점 분석이 중요합니다.
(3) 공부 과정
첫 6개월 동영상 강의 내용을 교수님의 농담까지 모두 필기한 다음 그 날 잠들기 전까지 반드시 복습을 하려고 했습니다. 필기를 꼼꼼히 하느라 동영상 시간보다 2배 이상 시간이 걸렸습니다. 필기한 내용을 노트에 바르게 정리하면서 수업 내용을 다시 이해했습니다.
그렇게 복습을 했지만 강의 분량이 엄청나다 보니 걸핏하면 내용이 과부하가 걸렸습니다. 그럴 때면 그때까지 진도 나간 내용 전체를 전지나 노트 하나에 한 번에 정리를 했습니다. 몇 시간이 걸리든 한 번에 했습니다. 그렇게 하고 나면 전체가 머릿속에 그려지고, 다음 내용을 부드럽게 받아들일 수 있었습니다.
이후 진도 내용을 따라가되, 그와 상관없이 자습으로 회독 수를 늘렸습니다. 주로 내용 전체를 노트나 A4용지에 정리하는 방식이었습니다. 눈으로 보기만 하는 공부는 남는 느낌이 안 들어서 선호하지 않았습니다. 워드로 자료를 만들어보기도 했고, 노트에 정리를 하기도 했습니다.
이후 1기 스터디 동안 슬럼프가 왔습니다. 제가 배운 교수님과 스터디 팀장님의 스타일이 너무 달라서 스터디를 따라 교수님을 바꿔야하나 심각하게 고민했습니다. 하지만 교수님을 바꾸기에는 너무 늦은 시기였기 때문에 결국 원래 듣던 조현 교수님을 따라가게 되었습니다. 그렇게 고민하는 와중에도 시간은 계속 흘렀고, 1기 스터디 초반에는 법규 답안지를 한 페이지도 못 쓰고 낸 적도 있었습니다.
그러다 3월에 조현 교수님의 5강짜리 행정법 특강을 들으면서 법규가 많이 늘었습니다. 그동안 회독 수만 늘렸던 내용들이 한번에 구조적인 틀로 정리 되었습니다. 지금 돌이켜봐도 그 강의를 듣지 않았으면 어떻게 되었을지 아찔합니다. 다만 조현 교수님의 커리큘럼을 따르지 않은 분들에게는 추천하기가 조심스럽습니다. 교수님의 스타일이 분명해서, 다른 강의를 들은 분이 들으시면 더 혼란스러울 수 있을 것 같습니다.
(4) 공부 방법
a. 강사님 마다 내용이 다를 때
어떤 책의 어떤 내용이 맞는지 여부를 판단하는 것은 법학의 기초도 닦은 적 없는 저로서는 가늠을 할 수가 없는 일이라고 생각했습니다. 일관된 논리만 있으면 된다고 봤기 때문에, 제가 들은 교수님의 책 내용대로만 외웠습니다.
b. 답안 작성 연습
조현 교수님의 “매일 하는 법규” 1기에서 답안 쓰기 연습을 했습니다. 조현 교수님께서는 채점을 정말 꼼꼼히 해주십니다. 요청하는 학생들에게 는 개별 면담을 해주셔서 좋았습니다. 학생에게 어떤 문제가 있는지, 어떤 공부가 부족한지, 뭘 외워야 하는지 등을 체계적으로 알려주셨습니다. 앞으로 어떻게 공부를 해야하는지 까지도 학생의 상황에 따라 알려주셨습니다. 조목조목 직설적으로 저의 수준을 알려주셔서 가슴이 섬찟 하기도 했지만 결과적으로 크게 도움이 되었습니다.
실이법 모두 공통적으로 답안 작성에서 어떤 지적을 받으면 반드시 당장 그 점을 고쳤습니다.
c. 초자 암기
[예시]
(판례 초자 예시) "...착공신고 반려행위가 이루어진 단계에서 당사자로 하여금 반려행위의 적법성을 다투어 법적 불안을 해소한 다음 건축행위에 나아가도록 함으로써 장차 있을지도 모르는 위험에서 미리 벗어날 수 있도록 길을 열어 주고, 위법한 건축물의 양산과 철거를 둘러싼 분쟁을 조기에 근본적으로 해결할 수 있게 하는 것이 법치행정의 원리에 부합하므로 행정청의 착공신고 반려행위는 항고소송의 대상이 된다고 보는 것이 옳다"
= 장위미길 위건양철 조근해법
(파트 전체 초자 예시 - 기속력)
목차 초자 : 의의 근거 기속력의법적성질 기속력의범위 내용 위반효과 = 의근성범내위
내용 초자 :
1. 의의 : 처분이나 재결을 취소하는 확정판결이 있는 경우 소송당사자인 행정청과 관계행정청이 그 판결의 내용에 따라 행동할 의무를 지우는 효력
= 처재취확 소당관행 판내행의
2. 근거 : 행소법30조
3. 기속력의 법적 성질 : 기판력의 부수적 효력에 불과하다는 견해와 법에 의해 인정되는 특수효력이라는 견해가 대립, 통설에 따라 특수효력
4. 기속력의 효력 범위
(1) 주관적 범위 : 소송당사자 및 관계 행정청에 미친다 = 소당 관행
(2) 객관적 범위 : 판결의 주문과 이유에 적시된 개개의 위법사유 및 기본적 사실관계의 동일성이 미치는 범위에 미친다 = 판이적개 기사동범
(3) 시간적 범위 : 위법판단의 기준시에 따라 처분시에 존재한 사유에 미치고 그 후에 생긴 사유에 대하여는 미치지 않는다. = 위기 처존사미 후생사미
5. 기속력의 내용 (같은 방식으로..)
(1) 반복금지효 (행소30①) : 동동동 사당내
(2) 재처분의무 (행소30②③) : 판취따 다처의
(3) 원상회복의무 : ...
.
.
.
------
저는 거의 모든 내용을 초자로 만들어 외웠습니다. 시험은 모두에게 평등하게 출제되니까 시간이 얼마 없더라도 반드시 모든 것을 암기해야한다고 생각했습니다.
처음에는 암기량이 터무니 없게 많아서 감당하기가 어려웠습니다. 10번을 필사한 내용도 헷갈려 하는 저 자신을 보고 나는 안되는 건가 싶었고, 우주 같은 막막함에 답답하기도 했습니다. 그래도 언젠가는 되겠지 하며 울며 겨자먹기 식으로 계속 반복할 수 밖에 없었습니다. 실무의 윤성찬 평가사님이 채점 후기에서 "고시는 반복에 강한자가 승리한다"고 써주신 것을 떠올리면서 완벽하게 외워질 때까지 계속 반복반복반복했습니다. 결국은 모두 외울 수 있었습니다.
조현 강사님의 핵심 요약집에 있는 B급 이상 논점들은 목차와 내용을 처음부터 끝까지 안 보고 쓸 수 있도록 외웠습니다. 법전, 의의, 정의, 학설, 판례까지는 책에 나와있는 그대로 똑같이 외웠습니다. 저만 알아보는 초자를 수없이 만들고 외우고 했습니다.
d. 법전 만들기 + 법전으로 단권화
1~3월 달에 답안 연습은 우왕좌왕 했지만 법전 연습은 열심히 했습니다. 법제처에서 법령을 다운받아서 워드로 보기 좋게 편집을 했습니다. 법-시행령-시행규칙을 관련된 내용끼리 묶어서 편집했습니다. 그리고 양 옆에 여백을 크게 둬서 여기에 모든 관련 내용, 판례를 정리했습니다. (첨부파일)
그 과정을 여러번 업데이트 했습니다. 컴퓨터를 붙잡고 있는 것이 시간 낭비는 아니었습니다. 오히려 워드로 법전을 편집하면서 법조문의 단어를 하나하나 음미할 수가 있었습니다. 이렇게 하면서 법전이 친숙해졌습니다. 직접 만든 법전이기 때문에 눈에 더 잘 들어왔고, 손도 많이 갔습니다.
그리고 시험 1~2달 전에는 시중의 법전 책을 사서 똑같이 암기 내용 정리를 다시 한 번 했습니다. 시험장에서는 활자가 딱딱하게 인쇄되어 나오니까 그런 환경에 익숙해지려고 시중의 법전을 활용했습니다.
e. 견출지 활용
견출지를 챕터마다 붙이고 중요정도에 따라 색칠을 했습니다. 공부할 때 뒤적거리는 시간을 단축할 수 있어서 좋았습니다.
어떤 위치의 견출지를 열면 어떤 풍경의 필기가 나오는지 시각적으로 각인되는 효과가 있어서 암기에 효과가 좋았습니다.
(5) 강의 활용
조현 교수님이 많은 암기를 요구하시는 것도 사실이지만 그 내용을 모두 외운다면 정말 체계적인 법규 공부를 할 수 있다고 생각합니다. 그리고 저희 시험 관련 법학 분야를 정말 많이 연구해서 강의를 준비해오시는 것이 매번 느껴졌습니다. 그 점도 감사했습니다.
덕택에 논리적인 수리영역처럼 제일 재미있는 과목도 법규였습니다. 다만 암기량이 많다는 것은 정말 단점일 수도 있습니다. 저는 수험 생활 내내 전체 공부의 7~8할 이상을 법규에 할애했습니다. 하지만 이건 2년차로서 어쩔 수 없는 부분이었다고 생각합니다.
(6) 소감
돌이켜보면 법규는 요령도 없이 공부했습니다. 그래도 나름대로 묘미를 느낀 좋은 경험이었습니다. 법규도 많이 적으면 점수가 좋지 않을까 싶어서 시험장에서도 20페이지 가량 적었습니다. 2번 문제에서 많이 시간을 뺏기기는 했지만 많이 적은 덕에 점수가 나왔던 것 같습니다.
4. 2차 공부에서 주의한 점
(1) 새로운 내용 / 세부적인 내용 / 어려운 내용 안 보기
합격을 위해 필요한 공부 범위는 크지 않은데 비해, 계속 반복을 하다 보니 매너리즘에 빠지기가 쉽습니다. 그런 현상을 피하고자 했습니다. 너무 세부적이거나 현실적인 논점들은 수업시간에는 귀담아 들었지만 평소 공부할 때는 깊게 보지 않았습니다.
기본적인 내용이라도 막상 백지에 모두 적으려고 하면 막히는 경우가 많습니다. 그런 기본을 다지는 쪽으로 공부를 더 했습니다.
(2) 계산기 대로 쓰기
두 번 세 번 계산 해도 같은 수치가 나온다면 숫자가 이상하더라도 임의로 바꿔 쓰지 않았습니다. 이번 시험장에서 내용년수 계산이 100년이 나왔을 때도 50년으로 바꿔쓰고 싶었지만 결국 100년을 적었습니다. 결과적으로 득점이었는지 실점이었는지 몰라도, 계산기 대로 쓰기로 한 것은 짧은 시간 내에 당장 스스로 답을 낼 수가 없는 판단에 시간을 들여서는 안 된다고 생각해서 지키기로 한 원칙이었습니다.
계산기 대로 쓰는 숫자가 이상한 경우에는 왜 그렇게 나왔는지를 생각해서 그 점을 적었습니다. ' ~해서 오류 가능성도 있으니 ~ 등 요소들을 추가적으로 고려할 필요가 있다고 사료됨' 등으로 마무리 지었습니다. 이런 내용을 쓰기 위해 시산가액 조정과 이론 공부의 뒷받침이 필요했습니다.
(3) 암기량 줄이지 않기
각기 다른 의미이기는 하지만 저는 실이법 세 과목이 모두 암기 과목이라고 생각합니다. 외워야 한다고 생각되면 분량이 많아도 피하지 않고 외웠습니다.
(4) 스터디 등수에 안주하지 않기
학원 등수에는 의미를 두거나 안주하지 않으려고 했습니다.
5. 기타
글씨
원래 글씨가 작아서 답안을 쓰기에는 부적합 했습니다. 그래서 1차 시험 직후 2차 수업 개강 전 열흘 동안 교정을 시작했습니다. 인터넷에서 백강고시체를 보고 따라 했습니다. 이후 노트 필기와 메모까지 어설프게나마 바꾼 글씨로 썼습니다. 3~4달 정도 과도기를 거치고 나서 글씨가 자리잡았습니다. 크고 시원한 가장형 우상향 글씨가 되도록 연습했습니다.
펜
사라사 0.7 / 라미 만년필 (5만원 내외, EF촉, 잉크는 파카 큉크…) 을 그때그때 컨디션에 따라 사용했습니다. 주변 분들도 이 펜을 많이 썼습니다. 시험장에서는 만년필로 썼는데, 학원에서 쓰던 답안지보다 잉크가 상당히 굵게 나왔습니다.
잠
운동량이 줄어드니 잠이 많아졌습니다. 어떻게든 수면시간 9시간을 채워야만 정신이 뚜렷했습니다. 잠이 모자라면 스터디를 쓰다가도 졸았습니다. 그래서 낮잠은 자고 싶을 때마다 잤습니다. 대신 깨어있는 동안 집중해서 공부했습니다.
순공부시간
화장실 가는 시간, 앉아서 딴 생각한 시간, 밥 먹는 시간 등을 모두 빼면 자습으로 완전히 집중한 시간은 8~10시간이었습니다. 동영상 강의를 들을 때는 통상 10~12시간이었습니다. 자습만으로는 15시간 이상을 딱 한 번, 12시간 이상을 두 세번 해봤는데 지속가능하진 않았습니다. 저는 꾸준히 일정한 집중 시간을 지키는 게 제일 나았습니다. 주말에 따로 쉬지는 않았습니다.
휴식
시간달리 할 게 없어서 영화를 봤습니다. 보고 싶은 영화가 나오면 개봉일에 심야영화로 봤습니다. 그리고 식사시간을 항상 1시간 정도 가졌습니다. 햇빛을 봐야 숙면이 된다고 해서 점심시간이나 오후에 햇빛을 보러 동네를 걸었습니다.
전자기기
공부할 때 전자기기를 소지하고 있으면 집중력이 떨어지는 것을 막을 방도가 없었습니다. 조현 교수님은 샘플 강의에서 “시험에 붙고 싶으면 스마트폰을 없애라”고 하셨는데…. 그때 의욕이 앞서서 스마트폰을 없앴습니다. 노트북도 자취 1달 만에 우연히 고장 났습니다. 전자기기가 없는 편이 공부에 훨씬 도움이 되었습니다.
학원 스터디
하우패스에서 계속 다녔습니다. 그런데 토요일에 스터디를 하고 나서 긴장이 풀리니 일요일을 허투루 보내게 되었습니다. 일요일을 흐지부지 보내고 나면 맥락이 끊겨서 다음 주의 공부에도 영향이 있었습니다. 그래서 3기에는 한림법학원의 일요반 스터디에 등록했습니다. 평소 풀던 문제와 판이하게 다른 문제를 볼 수 있어서 긴장감 있게 공부하는데 도움이 되었습니다.
실무와 이론은 1기부터 문제를 모두 풀었습니다. 법규는 매법에서 연습을 하고 나서야 100점을 쓸 수 있었습니다.
개별스터디
같은 시기에 공부를 시작한 분과 아침 실무 100점 스터디, 법규 암기 스터디 등을 했습니다. 독서실이나 카페에서 그 날 정한 공부를 각자 집중적으로 했습니다. 식사를 하거나 이동을 하는 도중에도 공부 관련된 얘기만 나눴습니다. 공부가 지루해질 때면 긴장이 풀어지는데 그럴 때마다 공부에 집중할 수 있도록 서로 도움이 되었습니다.
IV. 맺으며
중요한 시험에서 긴장으로 인해 시험을 못 본 적이 있었습니다. 감정평가사 시험에 도전을 결정한 이후로 끝까지 시험장에서의 긴장이 우려되었습니다. 그런 초조한 마음을 잊는 방법도 결국 공부에 몰입하는 길 밖에 없었습니다. 노력의 성과를 보게 되어 기쁜 마음이었습니다. 그리고 이번 수험생활에서는 좋은 분들을 많이 만나는 복도 따라주었습니다. 다행스럽고 또 감사합니다.
가르침을 주신 김사왕 평가사님과 김승연 평가사님, 김수유 평가사님, 윤철신 평가사님, 조현 교수님께 감사드립니다. 최명근 평가사님과 주옥 같은 채점후기를 써주신 윤성찬 평가사님께도 특별히 감사 드리고 싶습니다. 함께 공부한 동료들과, 학원에서도 집에 있는 것 같은 편안함을 느끼게 해주시고 한결 같이 응원해주신 하우패스 실장님께도 거듭 감사하는 마음을 전하고 싶습니다. 앞으로 계속 정진하도록 하겠습니다.
민법_최종SUB!!!!!!!!!!!!!.docx'감정평가사 합격수기 모음' 카테고리의 다른 글
| 답안지에 대한 고민과 기본내용 반복이 합격을 만든다 (27회 감정평가사 이색합격자 곽상빈 합격수기) 출처 :법률저널 (0) | 2016.11.16 |
|---|---|
| 27회 감정평가사 이색 합격자 (0) | 2016.10.30 |
| 2016년 27회 감정평가사 합격수기 (3년차 합격) (0) | 2016.10.25 |
| 2014년 제25회 감정평가사 시험 수석합격자 부현숙 감정평가사 합격수기 (0) | 2016.10.11 |
| 신한대 김승욱 교수, 미국 감정평가사 자격 취득 (출처 : 일간경기 저작권은 일간경기에 있음) (0) | 2016.10.11 |