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곽상빈·제27회 감평사시험 합격·연세대 경제학과 최우등졸업
1. 들어가며
안녕하세요. 2015년 27회 감정평가사시험에 합격한 곽상빈이라고 합니다.
합격자 발표 날까지 일부러 불안한 마음에 바쁘게 하루하루 살아가고 있었습니다. 군대 내에서 회계학 강의를 하던 중 떨리는 마음으로 큐넷에 접속하여 ‘합격’임을 확인하고 눈을 의심했습니다. 다시 로그아웃하고 다시 확인해 보니 합격이 맞았습니다. 저는 합격을 예상하지 못하였기에 여러 사람들로부터 축하는 받고 있는 지금이 꿈만 같습니다.
감정평가에 대해서 저보다 많은 지식을 가진 수험자가 많음에도 이렇게 합격수기를 쓴다는 것이 조심스럽습니다. 그러나 혹시 누군가는 이 글을 읽고 도움을 받을지 모른다는 생각과 지금까지 제가 짧은 시간인 약 1년동안 업무를 하면서 하루 4시간씩 꾸준히 공부하여 달성한 합격인 만큼 제 공부방법에 대해서 몇자 적어보려 합니다.
2. 나의 전반적인 수험생활 이야기
공군재정장교로 군 입대 후에 혹독한 훈련을 마치고 재정교관으로 임무를 수행하면서 하루 4시간밖에 개인시간이 없음에도 시간을 효율적으로 배분하여 1년간의 공부 끝에 감정평가사 시험에 합격하였습니다. 저는 스트레스를 관리하면서도 어떻게 하면 최소의 시간과 노력 투입으로 최대의 공부효과를 낼 수 있는지에 대한 고민이 우선 선행되어야 합격이 빨라진다고 믿었습니다. 그래서 양을 최대한 줄이고 단권화하여 자주 출제되는 논점 위주로 무한반복하는 전략을 택했습니다. 그리고 자기가 오늘 하루 공부한 내용을 스스로의 언어로 누군가에게 설명할 수 있다면 그날 공부는 성공한 것이라고 생각해서 개별스터디 때 최대한 말로 설명하는 연습을 했던 것 같습니다.
저는 하루 종일 독서실에 앉아서 공부하지 못합니다. 저는 오히려 노래를 틀어놓고 편안한 상태에서 공부가 잘 되서 집에 누워서 공부하거나 책을 들고 산책을 하면서 공부하는 등 머리를 최대한 즐겁게 해주면서 공부하곤 했습니다. 그리고 여러사람들과 스터디를 조직해서 설명해주고 물어보면서 단기기억이 아닌 이해와 함께하는 장기기억으로 옮기는 작업을 매주 일정하게 수행해 왔습니다. 특히 2차 시험처럼 논술로 쓰는 시험의 경우 혼자 공부하는 것 보다는 최대한 자신과 잘 맞는 사람들과 스터디를 조직하여 서로 설명해주고 피드백 받는 식으로 공부하는 것이 단기간 내에 많은 내용을 이해하는데 도움이 된다고 생각합니다. 그리고 학원의 GS스터디를 통해서 시험장과 같은 분위기에서 꾸준히 쓰는 연습을 하는 것이 시험장에서 당황하지 않는 가장 좋은 방법이라고 봅니다.
첫해에 실무과락 및 이론, 법규의 저득점으로 실패를 경험했을 때, 서브노트의 중요성을 느끼고 과목별로 부족하지만 요약하여 서브노트를 만들기 시작했습니다. 서브노트가 가장 도움이 되는 과목은 법규라고 생각합니다. 법규는 GS스터디 팀장님이 내는 주요논점위주로 모범답안의 목차를 그대로 배껴 적되 자신의 생각에 중요하다고 생각하는 키워드와 조문으로 그 내용을 채워 넣는 것이 좋습니다. 저는 이렇게 정리하여 개별법과 행정법을 100가지 논점으로 요약하였고, 그 외의 논점은 나와도 기존의 논점에 포섭하자는 생각으로 과감하게 버렸습니다. 올해 시험장에서 정리한 100가지 논점에서 거의 출제되었으며 2번문제는 조금 생소한 판례였지만 그 논점의 논리속에 포섭하여 풀어낸 결과 무난하게 득점했다고 생각합니다.
수험생은 끊임없이 양을 줄이고 반복하는 것이 전부라고 생각하고 그게 단기합격의 지름길이라고 생각합니다.
3. 구체적인 과목별 공부방법
(1) 1차시험 공부법
1) 회계학에 대하여
저는 2013년부터 노량진의 로이즈학원이라는 곳에서 주관식과 객관식 모두 회계학강의를 했고, 지금 군대에서 재정분야 전문자격증인 회계관리1,2급 취득을 위한 강의를 하는 등 재무회계 강의를 4년째 진행하고 있습니다. 회계학은 누구보다도 자신 있는 과목이자 시험장에서 가장 효율적으로 문제 푸는 노하우를 보유하고 있습니다. 회계학 고득점을 위한 공부 방법을 말씀드리겠습니다.
우선, 회계학은 재무회계와 원가관리회계로 구성되어 있고, 재무회계가 75%, 원가관리회계가 25% 정도 출제되고 있습니다. 또한, 재무회계는 범위가 매우 넓은 편이고 말문제가 계산문제보다 큰 비중을 차지하고, 원가관리회계는 계산문제의 비중이 크지만 그 공부량은 많지 않습니다. 재무회계는 회계원리 -> 중급회계 -> 고급회계 중 파생상품, 외화환산, 지분법, 사업결합 중 영업권 일부내용의 순서로 공부하는 것이 좋습니다.
시험장에서 우선 말문제를 먼저 풀되 복잡한 문제는 나중에 푸는 전략이 중요합니다. 그리고 실제 시험을 보시면 아시겠지만, 시간이 매우 촉박하기 때문에 복잡한 계산문제는 그냥 3번으로 찍는 게 득점에 유리할 지도 모릅니다. 저의 경우에는 말문제를 먼저 풀고 재무회계의 계산문제를 푼 후에 시간이 남으면 원가회계의 앞 챕터(기초이론, 개별원가, 종합원가, ABC원가) 문제만 풀고 나머지 문제는 한 줄로 찍었습니다. 그리고 60점정도의 범위만 완벽하게 공부했어도 70점을 넘길 수 있는데, 이는 객관식시험이기 때문에 가능하다고 생각합니다.
2) 경제학에 대하여
경제학은 미시경제학과 거시경제학이 저의 반반의 비율로 출제되고 있습니다. 저는 개인적으로 김판기의 다이어트 경제학 미시편, 거시편 두 권이면 시험대비로는 충분하다고 생각합니다. 그리고 기본강의를 듣기보다는 요약강의와 문제풀이 강의를 통해서 빠르게 중요한 내용 및 문제 푸는 스킬을 빨리 익혀서 적용하는 연습을 반복하길 권합니다. 경제학은 깊게 공부하려면 끝도 없습니다. 하지만, 우리 시험은 제한된 시간 내에서 맞거나 틀린 지문을 고르는 것이기 때문에 출제되는 내용위주의 정리와 반복, 그리고 문제를 많이 풀어보는 것이 깊이있는 이해보다 중요합니다. 다이어트 경제학 책 5번정도 눈으로 보고 문제 풀어보는 정도면 경제학에서 60점 이상은 충분할 것 같습니다. 저는 이렇게 공부하여 경제학 80점대의 득점을 할 수 있었습니다.
3) 민법에 대하여
민법은 물권과 총칙이 시험범위인데, 총칙은 거의 판례에서 문제가 나옵니다. 시중에서 가장 얇고 잘 정리된 책을 찾다보니 이찬석 선생의 책이 눈에 띄길래 그 책만 반복해서 풀고 해설을 읽으면서 판례를 암기했습니다. 기본서까지 볼 시간이 없기 때문에 해설과 요약부분을 반복하면서 최대한 논리를 이해하려고 했고, 양이 많이 때문에 전범위를 빠르게 보려고 노력했습니다. 안 그러면 특정 부분만 숙달되고 큰 틀에서는 과락이 날 수도 있기 때문입니다. 그리고 상당부분은 기출에서 반복되는 경향도 있으니 기출문제 최근 5년치는 구해서 꼭 풀어보고 들어가시길 바랍니다.
4) 부동산관계법규에 대하여
저는 개인적으로 부동산관계법규(이하 ‘부관법’이라함)가 가장 힘들었습니다. 1차시험 1달전부터 이상곤의 요약집을 사서 형광펜으로 중요내용을 밑줄 쳤고, 국토의 계획 및 이용에관한 법률과 건축법 위주로 정리하면서 강의들을 시간이 없어서 눈으로 발랐던 기억이 납니다. 노래로 만들어서 강의하는 덕분에 암기가 잘되어 강의는 한번만 빠르게 듣고 멜로디 떠올리면서 요약집만 반복했습니다. 기출문제는 최근 3년치만 풀고 시험장에 들어갔고 다행히 62.5점이 나왔습니다. 이 과목은 단순 암기해야 하는 내용이 많아서 논리보다는 두문자를 만들어서 외우거나 노래를 만들어서 외우는 등 자기만의 방법을 개발하는 것이 좋다고 생각합니다.
(2) 2차시험 공부법
1) 2015년 9월 처음 본 2차 시험에서 실무과락으로 불합격
2차시험 공부는 초시생일 때는 개별스터디에 전적으로 의존했습니다. 기본강의를 들을 시간이 부족하여 진주에서 서울로 올라오는 고속버스안에서 4시간 동안 최대한 기본내용 강의를 듣고, 토요일과 일요일에 개별스터디 멤버 4명과 같이 실무, 이론, 법규 순서를 정해서 회독수를 늘린 기억이 납니다.
시간이 촉박하여 여러 책을 볼 엄두가 나지 않아 실무는 ‘Pass(여지훈 저)’책만 누더기가 될 정도로 20회정도 반복했고, 개인적으로 강한 파트인 DCF나 수익성분석, 컨설팅 쪽은 회독수를 줄이고 상대적으로 부족한 법정평가(보상 파트)를 더욱 비중 있게 공부했습니다.
실무는 기본서를 볼 필요가 없이 문제만 잘풀면 된다는 생각에 문제집을 계속 반복했고, 답안지에 손으로 풀 시간조차 부족하여 눈으로 답을 암기하는 형식으로 공부했습니다. 물론 이렇게 공부하여 실제 시험에서 20점대로 과락이 났습니다.
이론은 3개월의 시간동안 S+교재와 기출문제를 제가 보기 쉽게 단권화 하여 서브노트를 만들어서 그것만 암기하였습니다. 법규가 가장 힘들었는데, 우선 법전에서 가장 많이 나오는 조문을 따로 기출문제집에 가필하여 두고 기출문제를 반복해서 눈으로 발랐습니다. 기본강의를 들을 시간이 부족하여 절반밖에 못듣고 행정법은 포기한 상태에서 개별법만 보고 시험장에 갔습니다. 다행히 행정법이 거의 안 나와서 시험볼 때 모든 문제를 풀고 나올 수 있었습니다.
2) 2016년 주말마다 활용한 실무단과수업과 학원 GS스터디
다음 2차 시험에서는 같은 실수를 하지 말고 꼭 ‘감정평가실무’과목 위주의 학습을 해야겠다고 생각하여 2015년 11월 토요일마다 윤수연 평가사 문제풀이반을 수강하였고, 일요일에는 여지훈 평가사의 논점정리특강을 들었습니다. 저는 개인적으로 두 평가사님을 함께 듣길 잘했다고 생각했습니다. 윤수연 평가사님 강의를 통해서 제 답안 작성 시 길게 늘어지는 않좋은 습관을 교정할 수 있었고, 여지훈 평가사님 강의를 통해 만들고 있던 실무서브노트를 완성할 수 있었습니다.
2016년 1월부터 개강하는 한림GS1기 토요반에 다니기 시작해서 하루도 빠지지 말자고 다짐했습니다. 실무 감각이 무섭게 올라와 자신감이 생겼습니다. 원래 이론공부는 따로 하지 않고 글쓰기를 좋아하기 때문에 GS스터디때 방향만 잘 잡고 쓰는 연습을 하자는 생각으로 접근했습니다. 법규는 행정법을 한번도 제대로 정리하지 못하여 이때부터 정리하기 시작했습니다. 강평 때 찍어주는 논점만 공부하자는 생각으로 매주 정리한 결과 GS2기에 들어가기 전까지 저만의 서브노트를 완성할 수 있었습니다. 김선희 평가사님이 수험에 적합한 분량으로 답안을 정리해 주어 그 답안을 토대로 서브를 완성하였습니다. 매주 일요일은 서브노트를 만들고 부족한 부분을 개별스터디 하는데 시간을 사용하였습니다.
3) 2차 시험 직전 1개월 막판 스퍼트
저는 나름의 시험 노하우가 있습니다. 마지막 1달은 전 과목 전 범위가 머릿속에서 한 번에 정리되어야 시험장에서 흔들이지 않기 때문에 그 한 달을 미리 준비하는 것이 그것입니다. 미리 세과목 모두 서브노트를 완성해 두었고, 정리하지 않은 범위에서 나오면 틀려도 된다는 생각으로 파이널에 돌입했습니다. 그리고 한달동안은 주말 GS스터디는 답안작성 연습만 하고 나머지 시간은 서브노트만 반복하였습니다. 특히 혼자서 이 작업이 어렵기 때문에 함께 스터디를 했던 주현이형님과 함께 스터디룸을 잡아서 무한반복한 기억이 납니다. 그리고 시험장에서 이 주제가 나온다면 “목차를 어떻게 짜고 어떤 세밀한 내용을 쓸지” 까지 함께 고민하였습니다. 그리고 마지막 1주일은 시험장에서 모르는 문제가 나오면 어떻게 답안을 전개할지에 대해서까지 구체적으로 시뮬레이션 해보았습니다.
4. 올해 2차 시험장에서 실무, 이론, 법규의 구체적 문제풀이
(1) 논란의 중심인 실무의 경우 (46.5점 득점)
올해 실무 [문제1]의 경우 감정평가사가 부동산투자자에게 상업용 부동산 매수를 위한 컨설팅 평가에 대한 문제였다. (물음1)의 경우 시장가치에 기반하여 3방식을 활용하여 각각의 제시하는 물음에 따라서 개별합에 의한 가액, 일체비준에 의한 가액, 일체수익방식에 의한 가액을 목차로 뽑아 각각의 시산가액을 제시하는데 초점을 두고 풀이하였습니다. 시산가액조정을 해야하는지에 대해서 잠시 고민하였으나 물음에 충실하기 위하여 각 가액을 표로 정리하여 제시하면서 결론을 지었고 이 부분에서 좋은 인상을 준 것으로 보입니다.
특히 풀면서 어려웠던 것은 건물의 재조달원가 자료는 주어졌으나 개별합을 위해서는 감가수정을 해야하는 상황에서 내용연수가 주어지지 않았던 사실이었습니다. 내용연수는 경제적 내용연수라는 것에서 착안하여 주변의 경제적 부동산 수급상황을 사례자료를 통해서 파악하였으며, 사례3번의 경우 30년 경과 시 건물가치가 없다는 것이 눈에 띄어 주석을 달고 30년이 타당하다고 결론내리고 넘어갔습니다.
또한, 어려웠던 부분은 공시지가기준법 적용에 있어서 표준지의 선정에 있었는데, 전체 필지가 일단지를 구성함에 착안하여 물적 상황이 유사한 표준지 2번을 선정하여 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교과정을 거쳐 답을 내었습니다. 물론 인근지역의 표준지였으나 보정이 가능하다고 보고 물적 유사성에 집중하여 답안을 작성했습니다.
문제1번의 물음1의 경우 시산가액조정을 하지 않았음에도 불구하고 시장가격에 근거하여 개별합방법, 일체비준법, 일체수익방식을 각각을 제시하라는 물음에 충실하게 각각을 표로써 제시하였고 최대한 이 부분을 어필하기 위해서 노력했습니다. 그때 썼던 답안은 다음과 같습니다.
------------------------------------------------------------------- Ⅵ. 결론
시장가치 기준의 원칙에 근거하여 위에서 도출한 3방식의 결과를 각각 다음과 같이 제시합니다. 그 도출과정에서 전문가적 판단근거는 주석으로 제시한 바 참고하시면 되겠습니다. 각 방식 금 액 토지 및 건물 개별합(원가법) 4,200,000,000원 복합부동산 일체비준방식 4,800,000,000원 복합부동산 일체수익방식 4,600,000,000원 -------------------------------------------------------------------- [문제1]의 (물음2)의 경우 NPV를 구하여 투자자문을 해주는 물음이었는데 현재 대상물건의 공실인 층이 있기에 그 공실이 3개월 이내에 해소될 가능성을 주석으로 언급하면서 그 불확실성에 따라 현금흐름을 2/3 수준으로 감액한다고 전문가적 의견을 서술하였습니다. 그리고 감액된 현금흐름으로 투자가치를 구해보니 3,200,000,000 정도가 나왔고 투자비용으로 제시된 4,200,000,000을 차감한 NPV가 (-) 1,000,000,000으로 도출되어 3년간 보유하는 투자안의 타당성이 없다고 결론 내렸습니다. 다만, 전문가적 의견으로서 시장가치는 복합부동산의 일체비준방식이 가장 시장성 측면에서 합리적이며 이 경우 4,200,000,000을 투자하여 시장가치인 4,800,000,000 처분하는 전략을 취할 경우 NPV는 (+)600,000,000이 되므로 이러한 차익거래 전략을 조언하면서 다각도로 접근하였습니다.
[문제2]의 경우 가장 당황스러웠던 문제입니다. 완전소유권의 가치와 전대권과 전차권의 가치합이 일치한다는 전제하에 물음을 풀어야 하기에 그 조건에 최대한 맞춰서 물음의 의도대로 풀이하였습니다. 처음에 읽어내려갔을 때 문제가 이해되지 않아 두 번 세 번 읽고 제 스스로 답지 작성은 물음에서 물어본 뉘앙스에 최대한 근접한 것이 무엇인지 고민하면서 최대한 빨리 치고 넘어가고자 노력했습니다. 우선, PGI를 구하였는데 운영경비와 기타 자료가 부실한 것을 발견하여 NOI와 PGI가 동일하다고 가정하고 그 자체를 투자수익으로 보고 거래사례를 통해 추출한 부동산가치를 투자가치로 보아 NOI/V 공식을 활용하여 투자수익율을 산정했고, 위험율을 고려하여 그 환원율로 할인하여 그 가치를 제시하였습니다. 기말복귀가액을 구할 때 할인율과 임대계약기간동안의 할인율이 다른 이유에 대해서 이론문제를 풀 때처럼 (1)운영리스크 측면, (2)경기변동적 측면, (3) 불확실성이 수익률에 미치는 영향, (4) 채무불이행위험의 영향 등 다각도로 서술해 주었습니다.
[문제3]의 경우 생각보다 평이한 논점이라 부가가치세는 공통으로 제외하고, 설치비는 해체처분가액에서는 고려하지 않으며, 각 경우의 수에 따라 주석으로 그 근거를 달며 풀이하였습니다. 후에 법정서식에 맞게 풀어야 한다는 이야기도 들었으나 일반적인 풀이처럼 양식에 상관없이 금액을 도출하였습니다.
[문제4]은 가장 못푼 문제인데, 일부이전에 대한 조문을 제대로 공부하지 않고 영업손실보상 중 휴업손실과 폐업손실만 공부하고 시험장에 들어간 탓에 휴업손실과 폐업손실을 구하고나서 폐업손실로 보상함이 완전보상원칙에 부합하다고 말도 안 되는 답을 내었습니다. 휴업손실로 영업이익, 영업이익감소액(영업이익의 20%), 고정경비, 이전비, 감손상당액, 부대비용을 합산하여 정확하게 구하였으나 폐업손실보상액을 구하여 이를 답으로 제시했습니다. 아마 여기서 상당부분 감점이 되었겠으나 10점의 작은 배점 덕분에 전체 점수에서 큰 타격은 없었을 것이라 생각됩니다.
(2) 감정평가이론의 경우 (56점 득점)
감정평가 이론은 문제 순서대로 써 내려 갔으며, 총 23페이지를 쓰는 등 양으로 승부를 본 과목입니다. 특히, 평소에 관심이 많고 재무론에 대한 다년간의 실제 업무경험과 다양한 지식을 통해서 다양한 내용을 서술하였습니다.
[문제1]의 경우 무형자산의 비중이 증가하고 있는 상황에서 계속기업가치(going concern)을 전제로 풀이하기 위해서 각각을 먼저 정의내리고 각 물을에 답하였습니다. 특히 무형자산은 그 회계기준상 정의가 물리적실체가 없으며 식별가능하고 통제(control)할 수 있어야 자산성이 있다는 요건을 통해 유형자산이나 다른 자산과 차이점에 중점을 두고 간략하게 설명하였고, 계속기업가치는 청산기업가치와 어떤 측면에서 다르며 평가에 있어서 순공정가치(Net Fair value)가 아닌 사용가치(Usable value)에 중점을 두고 고찰해야 한다는 것을 서에서 언급하였습니다.
(물음1)의 기업가치의 구성요소를 무형자산과 기타자산으로 구분하였고, 목차상으로 무형자산에 1) 특허권 등의 지식재산권, 2) 개발비와 연구비의 자산성, 3) 영업권으로 나누어 구체적으로 그 정의와 배분방법, 재무제표에 어떤 영향을 줄지 서술하였습니다. 또한, 기업가치평가시 유의사항으로는 기업가치평가시 식별가능한 무형자산과 기타자산을 별도로 공정가치로 평가하되 전체 기업가치를 산정하여 그 차액을 영업권이나 염가매수차익으로 별도 표시해야 한다는 것을 강조하여 적시하였습니다.
(물음2)의 경우 기업가치평가의 이론적 배경으로는 고전적 방법인 고든의 배당평가모형과 CAPM, APT(다요인모형), 하마다모형과 최근의 옵션평가모형인 블랙숄즈와 이항모형, 그리고 몬테카를로시뮬레이션 등 확률론적 기법으로 발전되는 양상을 제시하면서 결국 현금흐름할인방식이 그 중심을 이룬다는 것을 강조하면서 서술하였습니다. 또한 각 감정평가방법은 원가방식으로는 유형자산, 재고자산, 무형자산 등 각 자산의 평가방법을 제시하고 개별자산의 공정가치 합으로 구함을 설명하였고, 수익방식은 DCF법을 중심으로 FCFF와 FCFE의 차이점 OCF와 EBITDA의 차이 등을 언급하면서 그 현금흐름 산정시 재무제표 비현금흐름항목 조정방법을 유의사항으로 제시했습니다. 특히 감가상각비 절세효과등을 자세히 언급했습니다. 그리고 시장방식은 PER, PBR, PCR등의 시장배수와 EPS, BPS, CPS의 곱으로 자본가치를 구하고 부채를 평가하여 합산함에 있어서 고려할 요소들을 설명하였습니다.
(물음3)의 경우 기업가치의 감정평가시 시산가액조정은 수익방식이 가장 정밀하고 그것을 중심으로 다른 방식으로 합리성 검토를 해야한다는 논리로 서술하였습니다. 또한, 기업가치에 대한 구성요소별 배분방법은 개별자산의 공정가치평가 후 영업권이 전체 기업가치를 통해 도출되는 이유와 방법, 그리고 외부구입 영업권만 허용되는 이유, M&A과정에서 기업가치 배분과 자산 실사 시 구체적인 방법을 언급하여 마무리 했습니다.
[문제2]의 경우 (물음1)에서 공정가치와 시장가치의 정의를 먼저 서술하였고, 시장가치는 다수당사자간의 객관적인 가치임에 반해서 공정가치는 양 당사자간의 거래사정이나 특수한 시너지효과가 반영된 가치임에 착안하여 둘의 차이점과 연관성을 설명하였습니다. 공정가치는 보통 시장가치보다 재무모형을 많이 사용하여 추정(estimate)을 하는데, 그 방법으로 시뮬레이션 기법뿐만 아니라 통계적 기법들을 최대한 구체적으로 쓰고자 노력했습니다.
(물음2)에서는 예측기간동안의 할인율과 최종환원율의 관계에 대해서 리스크적 측면에서 접근하였으며, 예측기간동안에는 파산 위험과 채무불이행 위험, 그리고 기업 고유의 운영위험(Operation risk)를 분설하여 제시하였고, 그 척도로서 DOL(Degree of Operating Leverage), DFL(Degree of Financial Laverage)와 체계적 위험의 특정치로서 베타에 대해서 구체적으로 언급하였습니다. 그리고 기출환원율(Terminal rate)에 대해서는 미래의 불확실성을 반영하는 측면에서 거시경기변동 위험과 비체계적위험이 기출환원율에 가산되는 양상에 대해서 논리적으로 서술하였습니다. (물음3)은 구체적으로 기억이 나지 않네요.
[문제3]의 경우 소음 등으로 인한 토지 등의 가치 하락분에 대해서 최대한 예시를 들어 설명하고자 하였고, 감칙규정과 그 측정방법에 대해 원가방법, 비교방법, 수익방법, 판례에서 이용하는 방법 등을 균형있게 서술하려고 노력했습니다. 특히, 스티그마 효과에 대한 심리적 영향이 초기에 높게 형성되었다가 완만하게 하락하여 0에 가깝게 수렴하는 것을 그래프로 표현하면서 설명의 구체성을 높이기도 했습니다.
[문제4]는 이미 학원 스터디 등을 통해서 많이 연습하였으나 차별화된 답을 제시하기 위해서 수요공급과 장기, 단기로 틀을 잡고 풀이하는 것 뿐만 아니라 부동산 시장의 가치형성요인적 측면에 집중하여 일반요인, 지역요인, 개별요인에 각각 이자율 하락이 어떤 영향을 미치고, 부동산 가격에는 요인간의 상관관계에 거래비용이나 거래관행적 측면에서 어떻게 가격에 플러스 요인으로 작용하는지 구체적 대출 사례를 들어 설명하였습니다.
이론과목은 제가 가장 재미있게 공부했던 과목이었고, 23페이지나 쓴 만큼 최대한 아는 지식을 풍부하게 서술하려고 노력했습니다.
(3) 감정평가 및 보상법규의 경우 (49점 득점)
법규과목의 경우 마지막 시험장에 가기 전까지 가장 자신이 있었고, 암기력을 최대한 끌어올리고자 회독수를 높였던 과목이기에 3교시에 돌입하면서 자신 있는 논점부터 조문과 판례는 정확하게 그리고 분량을 많이 쓰고자 했습니다. 다른 과목과 달리 [문제4]부터 분석하여 [문제3], [문제1], [문제2]의 순서로 풀었고 오히려 이 전략이 좋았다고 생각합니다.
[문제4]의 경우 영업정지처분 기간이 도과된 후에 취소를 구할 법률상 이익을 묻는 문제로서 협의소익 논점이라는 것과 행정소송법 제12조 후문임을 생각하면서 GS스터디의 모범답안을 그대로 떠올리면서 작성하였습니다. 10점 배점인데 공부를 너무 넓게 했던 이유로 20점 분량을 쓰는 실수를 했으나 글 속도가 빠른 덕분에 15분정도에 마무리 할 수 있었습니다.
[문제3]의 경우 평소 김선희 평가사님이 강조했던 하자승계의 논점이라서 학원 모범답안 그대로 물음에 맞게 재구성하여 최대한 풍부하게 쓰고자 노력했습니다. 하자승계 학설, 판례, 검토 모두 완벽하게 서술했다고 자부하는 문제 중 하나입니다.
[문제1]의 경우에는 처음 보자마자 “이주대책에 대한 논점이 나왔구나”하면서 기뻐했던 기억이 납니다. 그런데 자세히 보니 실질은 사전통지와 이유제시를 거치지 않은 경우 절차하자와 그 독자적 위법성여부에 대한 문제라는 것을 깨달았습니다. 저는 절차하자가 있으며 그 독자적 위법성이 인정되어 취소소송 제기가 가능하다는 논리 구성을 위해서 사전통지 생략의 예외사유와 이유제시 생략의 예외사유를 참조조문을 활용하여 구체적으로 모두 검토하였고, 답을 마무리 할 수 있었습니다.
[문제2]가 가장 어려웠고 시간도 촉박했던 문제인데, (물음1)에서는 토지수용위원회의 각하 재결에 대해 행정소송 제기 전에 강구할 권리구제 수단을 가능한한 다양하게 제시하려고 했습니다. 그래서 이의신청(토지보상법 제83조), 가처분, 집행정지, 행정심판법상 임시처분까지 아는 대로 모든 수단을 제시했습니다. 그리고 (물음2)에서는 수용 청구를 각하하는 토지수용위원회의 재결에 대해 토지 소유자가 불복하는 소송의 형태와 피고에 대해서 묻는 문제였는데, 저는 소송형태는 토지보상법 제85조 1항의 취소소송을 언급하였고, 피고적격으로 행정소송법 제13조와 함께 토지수용위원회가 처분청이기 때문에 피고가 된다는 논리로 일관되게 서술하였습니다. 제 답이 최신 판례와 다를 수는 있지만 큰 틀에서 논리는 유지하였습니다.
5. 수험생들께 드리고 싶은 말씀
(1) 시간을 줄이기 위해서는 책은 가장 얇은 것으로 한권만
짧게 합격하기 위해서는 책을 늘리지 않는 것을 권하고 싶습니다. 저는 모든 시험에 임할 때 논문을 쓰는 것이 아닌 ‘고시’라는 사실에 초점을 맞추고 시험준비에 임했습니다. 우리는 제한된 시간안에 시험장에서 모르는 문제가 나와도 나만의 말로 풀어내는 것이 중요합니다. 책을 늘리게 되면 여러 가지 논리가 머릿속에 혼재되어 나만의 논리와 언어를 형성하는 것이 매우 힘들어지게 됩니다. 저는 어떠한 교재라도 합격에는 문제가 되지 않는다고 생각합니다. 자신에게 맞는 책을 고르되 끝까지 믿고 자신의 것이 될 때까지 길들이는 시간이 피요하다고 생각합니다. 그리고 정 불안하다면 서브노트를 만들어서 책에서 강조하는 논리들을 단권화하시길 추천드립니다.
(2) 학원GS스터디는 반드시 다닐 것
저는 작년에 불합격하던 해에는 학원에서 쓰는 연습을 거의 하지 않고 시험장에 갔습니다. PASS책을 20회독 정도 하였고, 너덜너덜한 교재가 될 때까지 전과목을 반복했으나 막상 2차시험장에서는 답안 작성 형식부터 헷갈리거나 숙달되지 못한 실수들을 많이 표출했습니다. 결국에는 실무에서 20점대의 점수로 불합격하였습니다. 저는 2차시험을 준비할 때는 답안작성 연습을 실전처럼 하셔야 한다고 말씀드리고 싶습니다. 그리고 그러한 강제적 수단으로 학원 GS스터디는 나름 효율적이라고 생각합니다. 매일 할 필요도 없고 일주일에 한번만 자신이 시험을 보는 시뮬레이션을 할 수 있기 때문입니다.
(3) 완벽하고자하면 떨어질 것이요, 과감하면 붙을지어니
저는 주변사람들로부터 쉽게 도전하고 쉽게 성취하며, 어려운 것들을 쉽게 설명한다는 말을 듣곤 합니다. 그런데, 생각해보면 고시는 완벽한 사람을 뽑는 제도가 아닙니다. 시험장에 가는 그날까지 누구도 나는 100점짜리 완벽한 지식을 가지고 있다고 자부할 수 없을 것입니다. 다만, 용감하게 버릴 것을 버리고 사소한 오류나 논점에 흔들리지 않는 연습이 되어 있는 사람은 빨리 붙을 것이고, 사소한 논점에 합격이 좌우된다고 믿는 사람은 오래걸리게 되어있습니다. 전체적인 논리가 중요한 것이지 숫자 하나, 키워드 하나 쓰고 안쓰고가 합격에 큰 지장을 주지는 않는다고 말씀드리고 싶습니다. 공부하고 계신 지금도 대범하게 버리는 연습부터 하신다면 시험장에서 큰 틀에서는 완성도 높은 답안을 제출 할 수 있으실 겁니다.
5. 마지막으로
시험장에서 나오는 순간 합격했다고 생각했습니다. 그런데 신기하게도 강사님들의 모범답안을 보고 같이 공부했던 사람들의 이야기를 듣고 일주일 후부터 떨어졌다는 생각을 하게 되었습니다. 제가 작성한 답과 너무나도 달랐기 때문입니다. 그런데, 시험에 붙는 해에는 공통적으로 제가 쓴 논리가 정밀했고, 어떤 생각으로 답안을 작성했는지가 생생하게 떠올랐습니다. 지금 합격수기를 쓰고 있는 이 순간에도 시험장에서 어떻게 답을 작성했는지가 떠오릅니다. 제가 작성한 이 수기를 보시고 자신에게 적합한 방법은 취하시고 아니라고 생각하시는 부분은 과감히 버리셔도 좋습니다. 도움이 되셨길 바랍니다.
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