陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

 

No problem! only Chance!

Ⅰ 들어가며,

  더 이상 이불 속에서 뒤척일 수가 없었다. 쌀쌀한 날씨 때문이 아니라 오늘 하루가 두려워서였기 때문이었다. 오후 늦게 집을 나섰지만, 학교에서 만나는 사람들의 궁금해하는 눈초리를 피할 수 없었다. “에이 이럴 바에야 영화나 보러 가야겠다. 그리고 내일아침 신문을 기다려야지...” 마음을 정리하고 성룡의 '나이스가이'를 혼자 보고 저녁 7시쯤 집에 들어갔다. 밀렸던 설거지를 막 끝내려는데, 같이 자취하는 광현이가 집으로 달려 들어오며 소리 질렀다.

 

 “ 야! 이정훈 여기서 뭐하는 거야? 너 합격한 줄 몰라? ”

 “ 정말이야? 나.... 합격했어? ”

 “ 그래 임마... 야 빨리 나와.. 애들이 기다리고 있어..  술 먹으러 가자!”

 “ 이...........야!!! ”

 

  합격자발표일 전날에 친구로부터 전해들은 합격소식은 이루 말할 수 없이 기뻤다. 내심 ‘발표전날의 합격전화’가 오지 않아 걱정을 하고 있던 터라, 나는 더 할 수 없이 기뻤다. 나의 합격소식으로 내 주변의 많은 사람들이 함께 그 기쁨을 나눌 수 있었다.

 

  제목의 "No Problem, only Chance!"는 나의 좌우명으로, 위기가 기회라는 뜻이다. 수험생활동안 힘들고 어려움에 봉착할 때마다 나에게 힘이 되어준 말이다.

 

 

 

 

Ⅱ 응시동기

   체제 속의 교육제도에서 벗어난 대학생활은 나에게 모든 자유를 만끽할 수 있도록 해주었고, 나도 그런

 

자유를 마음껏 누리고 있었다. 신입생으로서 '과대표'라는 것만큼 친구와 선배를 쉽게 만날 수 있었던 것은

 

없었던 것 같다. 3월부터 시작된 모든 술자리를 찾아다니며, 선배들로부터 많은 것을 배울 수 있었고, 세상

 

을 보는 눈을 나름대로 찾기 시작했던 것 같다. 술을 먹고 서로에게 솔직할 수 있는 순간이 세상에서 가장

 

아름답게 비춰졌으며, 그런 것을 느끼게 해 준 선배들이 너무나도 훌륭하게 보였고, 도서관에 앉아 공부를

 

하는 선배들은 무언가 다른 세상사람들로 생각되었다.

   그 날 밤도 나는 학교 정문 앞에서 친구, 선배들과 함께 술을 마시고 있었다. 술잔이 오갔으며, 살아왔던

 

이야기, 살아가야 할 이야기들에 대해 열심히 토론하고 있었다. 그런데, 그 늦은 시간에 혼자서 학교를 나오

 

는 4학년 선배님이 있었다. 그 형은 평소에 술자리에서 얼굴을 같이 할 수 없었던 선배였다.

 

우리는 인사를 했고, 형은 그제서야 우리가 후배임을 알고 미안해 하다며, 늦었지만 술 한 잔 하자고 자리에

 

앉았다. 형은 모두에게 할 말이 있다며, 다음과 같이 말을 하였다. “공부 열심히 해둬라....” 단 한마디였다.

 

서론도 없고 본론도 없고, 다만 공부 열심히 하라는 것뿐이었다. 나는 그때 “역시 도서관에만 있는 형은 공

 

부밖에 모르는 구나... 저형은 분위기라는 것도 모르나? 이런 때만큼은 공부 얘기는 안 하는 것이 좋을 텐

 

데... 저건 아마도 자신을 변명하는 걸꺼야...”라고 속으로 생각했다. 그러나, 그때 나는 몰랐다. 그 형이 자

 

신을 변명하는 것이 아니라, 우리에게 솔직하게 자신의 생각을 얘기했다는 것을......

  그러나, 대학 1년이 지나가고 있을 무렵, 취업준비를 하는 4학년 선배들을 보면서, 취업의 어려움을 옆에

 

서 지켜볼 수 있었다. 그때부터 나는 짬짬이 시간 나는 대로 졸업후의 진로에 대해서 정보를 수집하기 시작

 

했다. 대학원진학, 각종공사(토지, 도로, 재개발, 주택공사 등), 대기업취업, 엔지니어링, 공무원취업, 각종

 

시험(감정평가사 등, 이때 과내에서 몇몇 선배가 감정평가사 시험을 준비하고 있었다.)등. 이중 과연 나에

 

게 어울리는 것은 어떤 것일까? 그러나, 국방의 의무가 있었기 때문에 나는 아무런 결정도, 실행도 할 수 없

 

었다.

  그리고 시간은 흘렀다. 군대에 갔다가 제대를 얼마 남겨두지 않은 시점이었다. 집에서는 장남에 대한 기대

 

가 컸고, 나도 앞으로의 진로와 취업을 걱정하게 되었다.  과연 나는 앞으로 무엇을 해야만 할까? 몇 달을

 

고민했다. 그때 감정평가사라는 자격증에 대해서 진지하게 생각하게 되었다. 합격의 불확실성이라는 위험

 

은 있지만, 합격만 한다면, 수익성도 괜찮고 무엇보다도 외부업무가 많다는 점이 매력적이었다.(나는 솔직

 

히 책상 앞에 앉아 있는 것을 좋아하는 편은 아니다.)

  “좋아! 그렇다면 감정평가사 시험을 봐야겠다.” 시험을 보기로 결심을 하고, 다시 시험에 대한 정보를 수집하기 시작했다. 이때가 96년이었고, 내가 23살이었다. 

 

 

 

Ⅲ 수험생활

1. 1996년 4월 ～ 1996년 7월

  시험을 봐야겠다는 결심이 서자, 나는 전에 알고 지내던 선배누나에게 전화를 했다. 누나는 너무나 고맙게

 

도 시험과목에 대한 전반적 수험방법을 적은 편지(약 10장가까이 됐었음)와 과목별 기본서와 문제집을 직

 

접 사서 소포로 나에게 보내주었다. 당시에는 아직 제대를 하지 않은 상태이어서 학원수업 등은 들을 수 없

 

었으므로,  누나가 알려준 방법대로 기본서와 문제집을 풀어보았다.

 

 

 이때에는 주로 경제학이 재미있어서 주로 경제학을 공부하게 되었다. (물론 하루에 1시간도 제대로 공부할

 

수 없었지만) 민법은 처음 접해보는 학문이라, 의외로 어렵게 느껴졌다. 도대체 어디까지 이해해야 하고,

 

어디까지 암기해야 하는지 알 수가 없었다.(지금 이 순간에도 혼자서 공부하시는 분들이 있다면 나와 똑같

 

은 고민을 겪지 않을까 생각된다. 나중에도 말하겠지만, 처음 공부할 때에는 혼자서 독학하려 하지 말고 꼭 학원에서 기본강의를 듣는 것을 권한다.)

 

 

  드디어 4월 중순에 제대를 하고, 곧바로 봉천동에 있는 고시원에 들어갔다. 말 그대로 군인정신(?)이었고,

 

바로 그해 시험을 합격하고 싶었다. 외로웠지만 공부에 대한 열정이 외로움을 이기고도 남았기에 하루에

 

먹고 자는 시간을 제외하고 모두 공부할 수 있었다. 약 3개월 정도의 1차준비를 하고(이때, 민법은 기본강

 

의 없이 문제집을 한번 풀었으며, 경제학은 N학원에서 미시경제학 기본강의를 끝낸 상태였다. 부동산관계

 

법규는 조병욱선생님 서브노트만 1독했고, 회계학은 주택관리사반의 회계원리를 들은 상태였다.)

 

  

 

  나름대로 3개월간 나의 모든 에너지를 쏟아 부었다. 7월 무더운 여름에 1차시험이 있었고, 나는 허술한 시

 

험준비로 도대체 시험이 쉬웠는지, 어려웠는지 조차도 분간할 수 없었다.

 

 

  모두 알겠지만, 이때가 바로 1차 합격생만 총 91명이었던 악몽의 시험이었다. 후에 점수를 체크한

 

결과, 민법(55점), 경제학(55점), 관계법규(52.5점), 회계학(55점)으로 불합격하였다. 그러나, 주변사람들

 

이 짧은시간에 썩 좋은 점수(?)를 받았다고 나를 독려해주었다.

 

 

2. 1996년 9월 ～ 1997년 7월 (1차시험 준비기)

  1차시험을 불합격하였기에 나는 2학년 2학기로 학교에 복학을 하였다. 전공과목에 대한 관심과 욕심으로

 

전공을 포기할 수는 없었기 때문에, 학교생활과 수험생활을 병행할 수 있는 방안을 강구해야만 했다. 이때

 

정말 나에게 큰 도움을 주신 형이 있다. 수험생활계획에서부터 과목별 공부방법, 교재선택에 이르기까지,

 

하나에서 열까지 나에게 모든 것을 조언해 주었는데,  이 합격수기는 그형이 없었더라면 쓰여지지 않았을

 

지도 모른다.

 

 

 우선, 학교생활을 수험생활에 맞춰가기로 했다. 전공과목을 제외하고는 교양이수과목을 감정평가시험과

 

관련 있는 수업으로 대체했다.(학교를 다니는 학생에게 꼭 권하는 방법인데 민법, 경제학, 회계학 등은 각

 

학교에서 대부분 개설되어 있으며, 물론 시험은 객관식 시험이지만, 대학에서 교수님에게 배우는 것은 학

 

원에서의 수업과는 또 다른 깨달음을 얻을 수 있다고 생각된다.)

 

 

한가지 더 조언을 하자면, 이때 행정법과목이 학교에 개설되어 있다면 반드시 수강하기를 권한다. 행정법

 

은 2차시험 중 보상법규와 밀접한 관계를 맺고 있는 것 외에 1차과목 중 부동산 관계법규와도 밀접한 관계

 

를 맺고 있다. 모두 알다시피 최근의 1차 관계법규의 문제를 살펴보면, 단순한 조문의 암기로는 풀 수 없고

 

행정법적 마인드가 있어야 풀 수 있는 문제가 출제되고 있다.

 

 

 

  이때 나는 학원수업을 적절히 이용했는데, ‘96년 9월～’96년 12월(2학년 2학기)까지 학원에서 2차시험 종

 

합반을 들었다. 물론 학교생활하느라, 예습 복습도 제대로 못했지만(과목별로 한 교과서를 겨우 1독씩 한

 

정도), 이때 어렴풋이 들은 2차수업이 나중에 큰 힘을 내리라고는 생각도 하지 못했다. 

 

 

  ‘97년 1월부터는 1차시험을 다시 시작했다. 전해와 같이 시험이 어렵게 나올 수도 있다는 가정을 하고, 시

 

험이 아무리 어렵게 나오더라도 무조건 합격을 해야한다는 생각과 처음부터 시작한다는 기분으로 교과서

 

도 새로 사고(많은 수험생이 보는 것으로), 학원수업도 학원에서 기본강의부터 다시 듣기 시작했다. 1, 2월

 

의 기본강의는 각 과목마다 공부의 양적 범위를 정하는데 큰 도움이 되었고, 이해해야할 영역과 암기해야

 

할 영역을 구분할 수 있도록 도와주었다.

 

 

  3월에 처음 실시한 모의고사결과가 무척 좋아 학원에서 실시하는 문제풀이반(종합반)을 무료로 들을 수

 

있는 기회가 왔다. 그러나 학교수업 때문에 그 중 취약하다고 생각되는 관계법규와 회계학을 수강하였다.

 

(많은 수험생이 3, 4월이 되면 문제풀이반을 들어야 되는 지 질문을 하곤 하는데, 기본강의를 들었다면 이

 

시기에는 개인적으로 문제집을 풀어보면서 나름대로 정리하는 것이 좋으리라 생각된다. 그러나, 자신이 부

 

족하다고 생각하는 과목이 있다면 1과목정도 수강해도 좋으리라 생각된다. 최소한 일주일에 한 번은 학원

 

에 와서 정보수집을 할 수 있으니까.)

 

 

  5, 6월은 1차를 마무리 해야하는 시기로, 나는 학원의 최종점검을 들었다. 아무래도 대부분의 수험생과 같

 

이 공부하는 것이 가장 안전하게 합격하는 것이라고 생각했다. N학원의 최종점검은 짧은 시간에 많은 문제

 

를 풀 수 있으므로 문제해결방법을 기르는데 유용했다. (이때에는 각 학원에서 각종 모의고사를 실시하며,

 

가능한 3-4회 정도 모의고사를 보는 것이 좋을 듯 하다. 그렇다고 각 학원의 모든 모의고사를 풀어봐야 하

 

는 것은 아니라고 생각된다. 모의고사에 매달리다 정작 마무리를 하지 못하는 사람을 종종 봤다.)

 

 

  그리고 그해 7월 드디어 서울대에서 1차시험을 치렀다. 전해의 난이도실패(?)를 반영한 듯이 예상보다는 쉽게 출제되었고, 합격자도 많이 배출되었다. 확인된 점수도 커트라인을 훨씬 상회했다.

 

 

 

3. 1997년 8월 ～ 1998년 8월 (2차시험 준비기)

  1차시험 후 그해 8월에 있었던 2차시험은 나에게는 말 그대로 소풍이었다. 그러나 끈기 있게 마지막 시간

 

까지 시험에 응시하였다. 특히 첫 시간 실무에서는 실력자로 보이는(?) 사람들도 문제지와 답안지, 계산기

 

를 어떻게 다뤄야 할 줄 몰라 하고 있었다.(서울대학교의 책상은 매우 작은 편이어서 실무문제지와 답안지,

 

계산기를 사용하는데 워낙 불편하다.)

 

 

  2차시험 끝나고 다시 봉천동의 고시원으로 짐을 옮겼다. 본격적으로 2차를 공부할 생각이었다. 9월부터

 

시작되는 학원의 기본강의와 교과서들을 읽으면서 차근차근 2차과목 공부를 시작하였다. 9월,10월은 N학

 

원에서, 11월12월은 S학원에서 각각 기본강의를 들었다.

 

 

  사실, 2차시험 준비기간 중 가장 중요한 시기는 9월～12월까지라고 생각한다. 감정평가사 시험에서는 “스

 

터디”라는 것이 굉장한 역할을 하고 있다. 스터디를 통해 공부의 양적 질적 측면의 발전뿐 아니라, 정보의

 

교환, 기술적인 부분의 답안작성요령 등을 배우게 되는데, 솔직히 말하면 9월～12월에 공부를 열심히 하지

 

않으면 스터디를 따라가기 힘든 게 사실이다. 9월～12월에는 각 학원에서 기본강의를 듣고(될 수 있다면

 

많이 듣자, 스터디가 시작되면 시간이 없다.) 과목마다 교과서를 다독 및 통독할 수 있어야 한다.(이때 내가

 

권하는 방법은 벌써부터 틀을 잡을 필요는 없다는 것이다. 그냥 차분히 책을 읽으면 된다. 틀을 잡는 것은

 

스터디에서 완성되는 것이니까.)

 

 

  9월～12월까지 추운 날씨에 흘린 값진 땀은 1월부터 시작되는 스터디에서 빛을 내기 시작한다.(아까도 얘

 

기한 것처럼 스터디는 Powerful Effect를 가지고 있으므로, 대부분의 수험생에게 스터디를 권한다.)

 

 

 

 

 대부분의 스터디는 다음과 같이 진행된다.

 

  ① 우선 하루에 실무, 이론, 법규 세과목을 3시간씩 수업하며

 

  ② 각 과목은 진도에 따른 시험, 목차비교(수험생끼리), 답안제시(팀장), 숙제

 

  ③ 1월～3월까지 1기, 4월～5월까지 2기, 6월～7월 중순까지 3기로 진행

 

 

 

 

 스터디의 장점은 뭐니뭐니해도 전해 합격생이 팀장을 맡아 가장 효율적인 학습방법을 제시하여,

 

수험생으로 하여금 시행착오를 줄이게 하는 것이며, 토론을 통하여 혼자만의 공부로 생기는 편견을

 

배제하여 공통된 결론을 도출하며, 어디에도 없는 답안 작성의 Know-How를 가르쳐 준다는 것이

 

다.  나도 스터디를 통하여 압축적 문장완성능력, 중요 논점의 파악 및 답안작성의 테크닉 등을 배

 

울 수 있었다.

 

 

  스터디의 1기와 2기를 통하여 서브노트 작성 및 기본내용의 이해 및 암기를 했고, 3기 과정(모의고사)에 들어와서 실제시험 대처능력을 배양했다.

 

 

  그리고 3기 스터디를 끝으로 학원을 그만두고, 마지막 정리로 들어갔다. 이론과 법규의 경우에는 1,2기에

 

작성했던 서브노트를 중심으로 목차위주의 핵심 서브를 다시 만들고, 실무의 경우에는 각 물건별로 대표문

 

제(약 15-20문제)를 뽑아 1주를 단위로 반복해서 풀어보았다.(이는 물건별로 감각을 잃지 않으려는 것이었

 

다.)

 

 

  2차시험일, 평소와 같이 아침식사를 하고, 같이 공부했던 재진형, 동경이, 한수 형님과 함께 서울대로 향

 

했다. 서로에게 격려했고, 우리들은 각자의 교실로 들어갔다. 모두가 그랬겠지만, 나도 사실 많이 떨었다.

 

하루의 시험으로 그 동안의 노력을 평가받는다고 생각하니, 하나의 실수도 용납될 수 없다는 욕심 때문이

 

었다.(수험생들은 이를 특히 유의하기 바란다. 욕심은 금물이다. 모르는 문제가 나오면 거기서 시간을 끌지

 

말고 아는 문제부터 풀자. 특히 실무의 경우에)

  

  실무.......... 이론............ 법규...........

 

 이렇게 3과목을 치르고 밖에서 모두를 만났다. 한결같이 법규문제의 문제성(?)을 얘기하고 있었다. 그러나

 

당장 시험의 굴레에서 벗어났다는 사실로 기분이 홀가분해졌다...........   

 

 

 

 

Ⅳ 수험대책

 제가 수험생활을 하면서 느낀 것입니다. 수험생 여러분들께 조금이라도 도움이 됐으면 좋겠습니다.

 

 

1. 1차 시험

 

 

가. 민법

 

 

  기본서는 곽윤직 민법총칙을 읽어보시라는 충고를 하고 싶습니다. 민법의 법률행위를 정확히 이해하신다면, 행정법의 행정행위를 이해하시는 데도 도움이 많이 됩니다.(그렇지만, 1차시험이 얼마 남지 않은 시점에서는 좀 위험부담이 있습니다. 아무래도 시간이 부족하니까요. 이때에는 학원의 강의교재를 참고하셔도 되리라 생각됩니다.)  문제집은 권용우 문제집을 추천합니다. 아직 시중에는 이만한 문제집을 찾기가 쉽지 않습니다. 시간이 없으신 분은 이 문제집을 푸시되, 짝수, 또는 홀수번만 풀어도 됩니다.

  

 

 

아무래도 고득점 하실 생각으로 공부하시는 것이 안전하게 1차합격 하시는 방법입니다. 따라서, 민법에 관하여 만큼은 체계적이고 입체적으로 공부하실 필요가 있습니다. 저의 경우는 권용우 문제집을 풀면서, 민법의 체계가 잡히기 시작했고, 이때에는 반드시 법조문을 매번 확인해 가면서 공부를 했습니다. 귀하도 권용우 문제집을 풀면 시중에 나와 있는 대부분의 민법문제가 저절로(?) 풀리실 겁니다.

 

 

 

나. 경제학

 

 

  기본서는 김대식외 2인공저를 추천합니다. 제 생각엔, 미시, 거시책을 따로따로 사는 것은 큰 의미가 없다고 생각됩니다. 김대식외 2인공저로 기본을 익히시고, 역시 객관식 시험이므로, 문제집을 통하여 실력 배양하는 것이 더욱 절실합니다. 문제집은 제 경우, 주한광문제집이 좋던데요. 주한광 문제집은 문제의 수준이 높을 뿐만 아니라, 몇 번을 풀어도 항상 자신의 실력이 부족하다는 것을 느끼게 해주는 문제집이거든요.... 그러나, 최근에는 다른 좋은 문제집도 많이 있다고 들었습니다.

  

 

 

 

경제학은 최근 문제가 굉장히 어려워지고 있는 실정입니다. 우선은 기본서를 철저히 이해하신 후, 문제집을 통해서 이론이 문제화되는 모습을 보십시오... 이론과 문제는 많이 다르니까요.. 매 단원정리하실 때는 그 단원의 요점을 간추리시고, 특히 그래프의 이동을 자유자재로 하실 수 있는 수준이 되셔야(특히 거시부분) 문제가 제대로 풀리실 겁니다. 자신이 가지고 있는 문제집 뿐 아니라, 최근의 경제동향을 반영하는 시사성 있는 문제가 나올 수도 있으므로 가끔 머리도 식히실 겸 경제신문을 짬짬이 보시는 것도 약간은 도움이 될 수 있습니다.

 

 

 

다. 부동산관계법규

 

 

  관계법규는 기본서를 고르기가 쉽지 않은 듯 합니다. 제가 공부할 당시에는 더욱 그랬지요... 법이 7개이

므로, 분량이 많을 수 있습니다. 따라서, 되도록, 짧고 간략하게 정리된 책이 좋은 듯합니다. 예를 들면, 최근에 나온 조병욱저 부동산관계법규, 또는 공민달 정도가 좋으리라 생각됩니다. 문제집은 시중에 별도로 없는 것으로 알고 있고, 다만, 기출문제를 꼭 풀어 보시고, 마지막에는 임호정 문제집을 풀어보시는 것이 좋으리라 생각됩니다.

  

 

 

관계법규. 참 공부하기 힘든 과목입니다. 이 과목에서 의외로 과락이 많이 나온다는 것이 그 반증이기도 하지요. 그러나, 국토이용관리법, 도시계획법, 지가공시및토지등의평가에관한법률 이 3법에서 가장 많이 나오므로 이를 집중적으로 공부하시고, 출제중요도가 크지 않음에도 양이 많은 건축법은 약간 양보하시면서 공부하시는 것이 효율적인 공부가 되리라 생각됩니다. 등기법, 지적법, 국유재산법은 상대적으로 쉬운 법이라 생각되는데요.

 

 

 

라. 회계학

 

 

  기본서로 중급회계책을 봐야하는 지의 문제가 있으나, 솔직한 말씀은 보지 않으셔도 된다는 말씀을 드리고 싶습니다.(다만 이때는 학원에서 회계학 강의를 듣고, 학원교재로 대체한다는 전제하에서 입니다.)  다만, 남상우저 회계원리책은 한 번 보시는 것이 좋으리라 생각됩니다. 이 책을 통해서, 회계원리(부기포함)의 원리(?)를 깨우칠 수 있으니까요.

 

 

 그러나, 회계학은 역시 문제를 통하여 체계를 정립하는 것이 빠르리라 생각됩니다. 문제집으로는 이효익문제집을 가장 많이 풀어보시는 듯 합니다. 그러나, 아시겠지만, 책의 분량이 만만치가 않지요. 제 경우는 신현걸외1인공저 객관식 회계학 책을 풀어보았습니다. 꽤 괜찮았지요.

 

 

 회계학은 우선, 부기(거래의 8요소)에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 부기를 이해하지 못하면, 회계학은 정신이 하나도 없으니까요. 따라서, 회계원리책을 읽으실 때 부기를 유심히 보시고(계정과목명도 함께.) 실제 문제를 푸실 때는 문제를 푸는 요령이 있으므로 이를 익히셔야 됩니다. 문제집의 해설란에는 이에 대한 접근이 부족할 수 있으므로, 학원강의를 권하고 싶습니다. 뭐니뭐니해도 회계학은 많은 문제를 풀어보셔야 됩니다.

 회계학은 감정평가사 1차시험을 통과하는데, 큰 장애물로 느껴지는 사람이 많은 듯 합니다.

그러나, 의외로 회계학을 쉽게 공부할 수 있는 방법이 있다고 생각이 들어서 그 방법을 소개해 드리려고 합니다.

 

 

① 첫단계

  우선, 회계원리에 대한 학습이 이루어 져야 합니다.

  회계학은 기초가 가장 중요하다고 생각합니다. 거래의 8요소와 분개를 할 줄 모르면, 회계학수업시간이 견디기 힘드실 겁니다. 또한, 문제를 푸실 때에도 어차피 차변 대변 분개를 하면서 푸셔야 되기 때문입니다.

  

그렇다고, 회계원리 책을 꼼꼼히 읽으실 필요는 없다고 생각합니다. 다만, 각 계정과목에 대한 이해와 분개를 할 수 있을 정도만 되면 되지요. 여기에 손익계산서와 대차대조표 등을 그리실 수 있다면 더욱 좋겠습니다. 이는 감정평가실무(2차)에서도 중요합니다.

 

 

② 두번째 단계

  회계학은 객관식으로 나오게 되므로, 가장 전형적인 문제를 요약 정리한 것을 가지고 많이 풀어보시는 것이 좋으리라 생각됩니다.

  

제가 생각하기에는 회계학에서 전형적인 문제를 뽑으면, 약 60-80문제가 정리될것입니다. 이는 각 학원에서 다루어 주기도 하지만, 이효익 교수의 객관식 회계학(두꺼운 책 말고, 또 하나의 책이 있음, 본인이 생각하기에는 괜찮음. 오히려 두꺼워서 부담을 주기보다는 전형적인 문제가 제시된 본 문제집이 더욱 효과적이지 않을까? 만약 문제집이 없다면, 고려해 보시기 바랍니다.)

 

③ 세번째 단계

  두번째 단계가 끝나면, 이제 전형적인 문제에서, 변형된 문제를 풀어보십시오.

이 단계에 이르면, 대부분의 문제가 풀리기 시작할 겁니다. 특히, 조심하실 것은 너무 어려운 문제를 가지고 고민하시지 말기를 당부드리지요... 오히려, 이런 문제는 실제시험장에서도 못 풀게 되는 경우가 다반사이니까요....

 

 

④ 마지막 단계

  이제 시험에 임박해서 기존의 정리한 전형적인 문제를 한번 더 풀고, 이론예상문제를 기업회계기준을 중심으로 정리하십시오. 이론문제는 쉬운 듯하면서도 어려워서 저의 경우는 좀 난감했습니다.

이렇게 회계학을 정리하시면, 많은 시간을 투자해서 다른 과목공부를 못하게 되는 시행착오를 하지 않으실 듯 합니다.

 

 

 

2. 2차 시험

 

 

가. 실무

  감정평가 실무에 대한 교재는 다른 교재에 비해서는 많지 않은 것이 사실입니다. 우선 많이 보는 책을 우선으로 분류해 보도록 하겠습니다.

 

① 3인공저(신종웅외) (전반적 체계를 잡는 데 가장 좋지요..)

 

② 안정근저 (실무에 대한 과학적 접근의 맛을 느낄 수 있습니다. 수익방식 good)

 

③ 정영철, 이상주저 (많은 문제를 체계적으로 정리.)

 

④ 6, 8회 동기회 (부동산 고시를 편집 정리한 것입니다.)

 

⑤ 감정원 연수교재 (말 그대로 실무를 집대성)

 

 

⑥ 부동산고시 이외, 이론서로서, 정영철저의 감정평가의 이해, 김원보․임호정저의 보상관련책(정확한 제목을 모르겠음)등이 있으며, 개인적인 생각엔 매우 훌륭한 이론서라고 생각됩니다. 이중 권해드리고 싶은 책은 3인공저와 안정근의 감정평가실무, 감정원 연수교재를 추천합니다. 최근의 경향이 미국식의 수익방식에 대한 접근을 강조하고 있으니까요. 또한 감정원 교재는 기존의 책자를 거의 집대성한 책이라고 할 수 있습니다.

 

 

  감정평가 실무는 주어진 자료를 통하여 요구하는 답안을 구성해야 합니다. 이때, 주어지는 자료는 일정한 유형에 입각한 형태를 띄게 되는데, 처음 공부를 하시는 분은 그러한 자료의 해석과 분석을 할 수 있는 기본적인 능력을 배양하는 것이 필요합니다. 이때, 바로 문제를 반복해서 풀어보시는 것이 필요합니다.  그러나, 실제 시험에서는 기존의 문제를 그대로 내는 경우가 없으므로, 문제의 대체적인 유형이 익숙해 진 후에는 여러가지 문제를 풀어봄으로써, 적용능력을 길러야 합니다.

 

 

 

 

 

나. 이론

 

 

  많이 보는 책으로는

① 이창석외 3인공저 (교수님의 책이지만, 가장 기본을 담은 책임)

② 안정근의 감정평가이론 (합리적이며, 논리적인 책입니다.)

③ 전영주외 2인공저 (문제집위주로 정리가 되어 있다.)

④ 허장식저 (많은 부분이 정리되다.)

⑤ 김삼식, 조용선저 (개인적으로 마지막 정리용으로 좋습니다.)

⑥ 일본의 감정평가기준 (이론의 핵심요약)등이 있습니다. 물론 부동산학개론(안정근 등)및 토지경제학(이정전저)등도 많이 보는 책 중에 하나입니다.

 

 

추천하는 책은 우선, 안정근저와 김삼식 조용선저 및 일본의 감정평가기준 등을 권해드리고 싶습니

 

다. 물론 전영주저 및 허장식저 등도 잘 정리가 되어 있습니다. 한가지 더, 이론 공부를 하실 때, 은

 

민수 선생님의 테이프를 반드시 들어보시라고 권해드리고 싶습니다.

  

 

 

이론은 총론과 각론을 얼마나 잘 응용하느냐의 문제가 중요하다고 생각됩니다. 총론의 전체적 흐름(부동산특성, 시장, 가격, 가격형성원리 등)을 철저히 이해하시고, 각론의 개별 문제를 정리하시면 좋겠습니다.

 

 

다. 법규

 

 

  행정법 먼저 소개하면, ① 김동희저 ② 박윤흔저 ③ 김남진저 ④ 류지태저 등이 있으며, 추천서는 우선 김동희저를 읽으신 후(처음 공부하시는 분에게 가장 쉽게(?) 행정법을 이해하실 수 있지요), 다른 책들도 선독하시는 것이 좋으리라고 생각됩니다.(저의 경우는 처음에 김남진저를 읽다가, 류지태저를 읽고, 학원에서 발행한 책을 많이 참고하였습니다.)

  

 

 법규책은 ① 김남진 박상희저(공용수용의 전반부 등이 특히 좋음) ② 임형욱저(논점에 대한 깊은 이해와 판례정리가 돋보입니다.) ③ 진현철저(교수님들의 논점을 정리 잘해놨음) ④ 박귀경저 (실전용 문제집으로 파워풀합니다.)등이 있지요. 추천하고 싶은 책은 김남진 박상희 책으로 한번 체계를 잡으신 후, 나머지 책 중 하나를 골라 보시면 됩니다.(박귀경책이 비교적 많은 문제와 실전적 내용을 담고 있으나, 보완의 필요성이 있다고 생각됩니다.)

  

 

보상법규의 공부는 행정법의 기초위에서 시작된다고 할 수 있습니다. 따라서, 이의 완벽한(?) 이해가 요구되는데, 행정법-1(2는 각론으로 공용수용론부분을 제외하고는 특별히 관련된 사항이 없음.)을 집중적으로 하셔야 합니다. 실력이 되면 행정법의 각 내용에 토지수용법, 공특법, 지가공시법 등을 직접 대입하여 생각해 보십시오. 행정법을 새롭게 볼 수 있는 계기가 되리라 생각됩니다.

  

 

 

Ⅳ 마치며

  저의 합격은 저 혼자만의 힘으로 이루어 진 것이 아닙니다. 우선 언제나 저를 믿고 남모르게 도와주신 아

 

버지와 어머니가 계셨고, 어린 시절 문제아(?)를 사람되게 해주셨던 할아버지, 할머니가 있었습니다. 특히,

 

할머니는 매일 새벽에 저를 위해 기도를 해주셨습니다.

 

 

 그리고 처음으로 저에게 감정평가사시험에 대해 눈을 뜨게 해주었던 영희 누나와 항상 아낌없는 조언과

 

변함없는 관심으로 나를 이끌어준 수석이형에게 진심으로 감사를 드립니다.

  

 

시험기간동안에 만났던 분들도 저에겐 너무나 소중한 사람입니다. 논리적 사고와 풍부한 정보로 우리에게

 

듬직한 형님이셨던 한수 형님, 항상 건강한 웃음으로 수험생활을 즐겁게 해주었던 재진이형, 2차시험 기간

 

내내 서로에게 힘이 되어주고, 때로는 충고를 아끼지 않았던 동경이 이 세 사람에게 너무나도 고맙습니다.

 

그리고 같이 스터디를 했던 사람들...

 

 

  앞으로 시험을 보게되는 선배, 동기, 후배, 그리고 같이 스터디를 했던 사람들 및 이 글을 읽으시는 모든

 

분의 합격을 또한 기원합니다. 언젠가는 한자리에 모여서 우리의 옛 추억을 떠올리며 술 한 잔 할 수 있는

 

날이 오기를 기대합니다.

 

 이제 이 합격수기를 마치려고 합니다.

 

 

수험기간내내 언제나 나의 투정과 불만을 받아주고, 잘 참아주었던 사랑하는 숙형이에게 마지막 고마움을 전하며.......

강을 건너 바다로

권 순 철 (제9회시험 합격,   한국감정원 대구지점)

 

 

 

Ⅰ. 머리말

결코 쉽지만은 않은 공부였습니다. 할 줄 아는 게 공부밖에 없었고 늘 가까이서 힘이 되준 사람이 있었기

 

에 가능한 일이었습니다. 삐삐 음성메세지에 담긴 합격소식을 들었을 때 세상에 태어나 한번도 느껴보지

 

못한 희열을 맛보았습니다. 그 동안의 마음고생이 결실을 맺었기 때문이었을 것입니다. 손가락으론 다 셀

 

수 없는 고마운 사람들에게 다시 한번 감사의 말을 전하고 싶습니다.

 

 

시험이 되면 천천히 은혜를 갚아가리라 다짐하곤 했었습니다. 그런데 합격한지 1년도 채 되지 않았건

 

만 공부할 때의 힘들었던 기억과 곁에서 힘이 되준 사람들의 고마운 기억이 벌써 희미해져 가고,

 

그럴 때마다 잊어서는 안된다는 생각마저도 잊혀져가고 있습니다. 이 글을 읽고 있는 여러분도 많이

 

힘들 때가 있을 것이며, 옆에서 힘이 되주는 사람들이 있을 겁니다.

 

 

 

공부한때처럼 그 마음 변치 마십시오.

 

 

 

Ⅱ. 몸말

 

1. 공부기간

 

1995년 새해가 밝았을 때 저자이름도 기억 안나는 민법책 한권을 들고 고시학원에 찾아갔었습니다. 감정

 

평가사 자격시험의 공부가 시작되었던 겁니다. 절대 흔히 말하는 마땅히 공부한 게 없어서나 취직하는 게

 

마음이 없어서 시작한 건 아니었습니다. 감정평가사가 무슨 일을 하는지, 어떤 직업인지, 그리고 주위에

 

공부경험이 있는 사람의 이야기도 듣고 시작했습니다. 그랬었기에 아무런 준비도 없이 시작한 사람보다

 

는 조금은 차별화를 시킬 수 있었다고 생각합니다. 그때 나이가 23살이었습니다.

 

 

그해 1차 시험(제6회)은 다행히 많은 합격생이 나왔으며 그들 중 저도 끼여있었습니다. 유난히도 객관식

 

에 강한 면을 보였기 때문에 시험장을 나왔을 때도 그다지 큰 불안은 들지 않아 합격을 기대했으나 짧은

 

기간에 맺은 결실이었기 때문에 참으로 기뻤습니다. 1달을 쉬고, 휴학계를 내고, 친구하나와 같이 무작정

 

서울로 올라와 고시원에 둥지를 틀고 2차 공부가 시작되었습니다. 지금에야 좋은 추억으로 생각할 수도

 

있겠지만 그땐 너무도 힘들고 불안했습니다.

 

 

1년을 낮설은 서울 땅 고시원에서 살았습니다. 나름대로 열심히 공부했으며 좋은 결과가 있길 기대했으

 

나 쓴 소주잔의 위로를 받아야 했습니다. 실무과락…비참한 결과였습니다.

 

 

한참을 방황했으며 때 맞추어 몸에도 이상이 왔습니다. 다시 공부할 수 없을 거라는 생각도 들었습니다.

 

시간이 약이 되어 주기만을 바랬으며, 실지로 시간이 모든 걸 해결해 주었습니다. 그렇게 다시 책을 보기

 

시작해서 1년 반이 지나서야 합격했습니다.

 

 

 

 

2. 공부방법

1) 실무

제가 제일 좋아했던 과목이고 저를 제일 미워했던 과목이었습니다. 실무답안연습지가 쌓여 갈때마다 내

 

실력도 올라간다고 생각했었기에 타과목에 비해 투자한 시간도 들인 공도 제일 많았습니다. 시중에 나와

 

있는 책은 다 사 보았고, 부동산고시 문제도 빠짐없이 다 풀어 보았습니다. 그러나 제7회 시험에서 수험생

 

의 80%가 실무과락이었지만 42점을 받고도 105등으로 떨어지는 아픈 기억을 남긴 과목이었습니다.

 

 

제가 늘 하는 말 중 하나가 “실무 잘하는 사람은 언제 합격해도 합격한다”입니다.

 

 

실무는 무턱대고 책만 열심히 본다고 점수가 올라가는 과목도 아니고, 답안작성요령에 의해 점수

 

차이가 나는 과목도 아닙니다. 실무에 대한 친근감이 필요하다고 생각합니다. 그 친근감을 기르기

 

위해 저는 잠자리에 들기전에 마지막공부로 꼭 실무문제를 풀었습니다. 즐거운 기분을 다음날까지 유지

 

하기 위해서였습니다. 따분한 이론이나 법규를 보다가 잠자리에 들면 아침에 일어날 때 그 지겨운 기분이

 

계속 유지되기 때문에 일어나기가 싫기 때문이었습니다.

 

여러분도 여러분 나름대로 실무와 가까워지는 방법을 찾으십시오.

 

 

2) 법규

 

가장 싫어했고 공부도 가장 적게 했던 과목입니다. 개인적으로 법과목 자체에 익숙해있지 못했고, 법 논

 

리적 사고가 부족했던 게 원인이었던 것 같습니다. 그렇지만 단기간내에 점수 올리기는 가장 좋은 과목이

 

라 생각합니다. 그리고, 어느 정도 수준까지 끌어올리면 공부량에 관계없이 일정범위에서 점수가 계속 유

 

지되는 것 같습니다.

 

 

저는 법규 sub-note를 만들고 나중에는 그것만 공부했습니다. 물론 다른 수험생들과 마찬가지로 저도 몇

 

번의 개정작업을 거쳤습니다. 만약에 여러분께서 sub-note를 만든다면 꼭 다른 사람에게 검증을 받으십

 

시요.

 

(합격생에게 검증받는게 가장 좋은 방법인 것 같습니다.)

 

 

3) 이론

 

 

황당하기 그지없는 과목이고, 기본서를 몇 번이나 보았어도 무슨 공부를 했는지 감이 잡히지 않는

 

과목인 것 같습니다. 그렇지만 한번 체계를 잡으면 좀처럼 흔들리지 않는 과목이라 생각합니다.

 

급한 마음에 암기위주로 공부할 게 아니라, 더디더라도 하나하나 체계를 잡고 목차연습 하는데 많

 

은 투자를 하면 좋은 점수를 얻을 수 있으리라 생각합니다. 그리고 미국식 이론은 필수라는 거 아시

 

죠! 이젠 안정근 교수님이 출제위원에 들어가지 않는다 하더라도 안교수님의 책은 꼭 보셔야 됩니다. 기

 

본서로 삼을 정도로 말입니다.

 

 

저는 study group에서는 이론 점수가 상당히 좋았던 반면 실전에서는 큰 성과를 거두지 못했습니다. 아마

 

도 study group 점수를 과신하고 공부를 게을리 했던 게 원인이었던 것 같습니다.

 

 

3. 사견

 

어차피 시험은 사람이 내고 사람이 푸는 것입니다. 그러기에 몰라서 못 풀지 않는 한 모든 문제는 풀리게

 

되어 있습니다. 그리고 1년 이상 2차시험에 투자를 했음에도 불구하고 처음 보는 문제가 나왔다면 자신의

 

공부방법에 대해 반성해 보셔야 됩니다. 왜냐하면 2차공부는 예상문제만을 골라서 보는 게 아니라 두루

 

두루 전반적으로 보아야되기 때문입니다. 모든 문제에 대해 자신있게 쓰더라도 떨어지는게 시험인데 하

 

물며 자기만 처음 보는 문제가 있다면 그 해 시험은 기대하기가 어렵지 않겠습니까?

 

 

마지막으로 제가 제일 당부하고 싶은 건 답안작성요령입니다. 같은 시간 같은 책으로 공부한다면

 

특별히 머리가 모자라지 않는 한 알고 잇는 지식의 정도는 같을 것입니다. 그렇지만 시험에서는

 

합격하는 사람이 있고 불합격하는 사람이 있습니다. 결국 답안기술요령에 의해 판기름 난다는 말

 

입니다. 보다 차별화된 답안지 구성에 신경을 쓰셔야 됩니다.

 

 

2차수험생을 1,000명으로 가정하더라도 답안지는 30,000장입니다. 복수채점이기 때문에 채점위원 1인이

 

10,000장을 보아야 합니다. 그것도 1개월 보름만에 말입니다

 

(대부분 현역 교수님이기 때문에 2학기 강의를 하면서).

 

 

그러므로 제한된 시간내에 모든 답안을 하나하나 다 본다는 건 사실 불가능에 가깝습니다. 그렇기

 

때문에 일목요연한 목차, 정성을 들인 필체, 논점의 강조, 판례가 삽입된 살아있는 답안이 요구되

 

는 것입니다.

 

 

저도 시험에 임박해서는 목차연습에 집중투자를 했습니다. 같은 문제를 놓고 점수

 

를 바꿔가면서 목차를 다르게 잡는 연습을 했습니다. 그렇게 하다보면 모범답안이

 

나오게 되는 것 같더라구요.

 

 

 

여러분께 그 방법을 권해드리고 싶습니다.

 

 

Ⅲ. 꼬리말

쉽지 않은 공부였지만 늘 곁에 있어준 사람이 있었기에 합격의 결실을 맺은 것 같습니다. 힘들고 지칠 때,

 

욕심같이 공부가 안될 때, 시험이 다가올수록 불안감이 커질 때 항상 곁에서 힘이 되준 사람…바로 저의

 

형이었습니다.

 

 

형이라는 위치가 마치 무슨 죄인이라도 되는 양, 동생 일이라면 가진 것 다 내놓고, 궂은 일 다하고, 저는

 

또 그게 당연한 듯 고마운 마음도 몰랐습니다. 박봉의 월급쟁이, 그나마 공부하는 동생을 위해 아깝다 하

 

지 않고 모두 저에게 주었습니다. 고마운 사람…

 

그 고마운 형이 얼마전 결혼을 했습니다. 예쁜 형수님과…

 

 

이젠 형의 행복을 위해 제가 기도할 차례입니다.

 

 

평생을 두고 형에게 해야 할 말, 그렇지만 한번도 해 보지 못할 것 같은 그 말, 이 글을 빌어 전할려고 합

 

니다.

 

 

“형, 고마워!! 그리고 행복해!!”