10기 한훈 감정평가사 합격수기 (10개월 1,2차 생동차 합격, 수험종결자)

 

새 천년과 30대를 뜻깊게 맞이하며

한 훈 (제10회시험합격)

 

 

 

Ⅰ. 시작하며

합격! 정말 꿈만 같다. 올해는 기대하지 않았는데 운이 좋게 합격했다. 우선 합격의 영광을 저를 믿고 뒷바라지해주신 부모님께 드리고 싶다. 나는 평가사 수험생들에게 조금이나마 도움을 주고자 펜을 들게 되었다.

 

 

Ⅱ. 응시동기

나는 98년 가을에 S대 금속공학과를 졸업했다. 수학을 좋아한다는 이유만으로 이공계를 선택해서 입학했지만 공대과목에는 흥미를 느낄 수가 없어 전공공부를 계속할 계획은 없었고 기업체에 그냥 취직할 생각이었다.

 

 

그러나, 난 인생에서 가장 중요시 여기는 것이 충분한 여가생활과 남부럽지 않을 정도의 경제력이었는데 회사원으로서의 생활은 이 두가지를 모두 충족시킬 수가 없었다.

 

 

그래서 98年 9, 10月에는 방황을 하다가 문득 자격 시험에 응시할 생각을 갖게 되어 서점에서 이리저리 물색하다가 공부과목도 흥미있어 보이고 내가 중요시한 여가와 경제력을 모두 충족시킬 수 있으리라 판단되어 평가사 시험을 준비하게 되었다. 그리고 아버지가 평가사이신 것도 선택하는 데 있어 큰 작용을 한 것 같다.

 

 

더욱이 공대과목에 흥미가 없어 대학 내내 방황했기에 회계학, 경제학, 민법 등 시험과목들은 나를 설레이게 하는 데 충분했다. 그리고 과거에 건강 때문에 공부를 못했던 기억들과 주위의 경제적 상황 때문에 공부를 할 수 없는 친구들을 생각하면 공부하는 순간순간이 감사하고 행복할 뿐이었다. 아마도 긍정적인 마음가짐과 흥미있게 공부했던 것이 단기간(약 10개월)의 합격을 가능하게 했던 것 같다.

 

 

Ⅲ. 수험생활

 

처음에는 99年에 1차를 붙고 2차는 평균 3점 이내로 떨어지는 것이 목표였고 1차는 절대평가이기에 99年 1月부터 회계, 경제, 3月부터는 본격적인 1차공부를 하면 합격할 수 있겠다는 판단이 들어 처음 4개월(98,11～99,2)은 학원 강의를 들으며 2차에 주력했다.

 

이 기간에 기본서 3회독을 마치고 underline을 어느 정도는 마쳤다. 합격수기를 읽어보면 대부분 sub-note를 작성했다기에 많은 고민과 갈등이 있었는데 나의 주관과 아버지의 권유에 따라 별도의 sub-note 대신 기본서에 underline을 해가며 기본서 자체를 sub-note화했다.

 

 

99年 3月부터는 1,2月에 시작한 회계, 경제와 법과목을 학원 이론 강의를 듣고 문제집과 병행하며 복습했고 2차과목 실무는 거의 매일 2시간 정도 할애했고 이론 법규는 주말을 이용해서 underline과 목차 위주로 적은 시간만 할애해서 복습했다. 이처럼 1차 준비기간엔 2차과목은 밑줄 친 것 위주로만 까먹지 않을 정도로 복습했고 실무는 거의 매일 적은 시간이라도 꾸준히 했다.

 

 

난 어느 과목이나 처음 2,3번은 연필로, 4번독 정도부터는 어느 정도 확신이 있기에 색연필로 밑줄을 그었다. 이런 작업을 해 놓았기에 1차 준비기간에 적은 시간으로도 2차를 이어갈 수 있었다.

 

 

4月말부터 1차 모의고사를 매달 보았고 그 결과에 따라 1,2차 공부량의 비중을 정했다. 다행히 나의 목표보다 1차 모의고사 결과가 잘 나와서 5,6月에도 2차를 계속할 수 있었고 심지어 6月달에는 쓰는 연습과 정보에 뒤지지 않으려 study 3기에 과감히 들어갔다. 이 때문에 동차 합격이 가능했던 것 같다.

 

 

순전히 홀로 합격하기는 참으로 어려운 것 같다. 1차에 합격하려면 6月모의고사에서 65점이 넘어야 안심할 수 있는데 나의 경우는 4月말에 50점, 5月말에 60점, 6月중순과 말경에 각각 66점과 67점을 받았다. 실제 1차시험결과는 회계55, 경제72.5, 민법70, 부동산법70 이었다.

 

 

1차 시험이 끝난 직후로 약 45일간 본격적인 2차공부에 들어갔다. 처음 15일정도는 기본서를 천천히 정독하며 그동안 밑줄친 부분 이외에 새로이 밑줄쳐야 될 부분이 있나를 살펴가며 밑줄을 완성했다. 그 후 나머지 30일을 6,6,4,4,3,3,2,1,1 이런 식으로 쪼개어 각각 기본서를 목차와 밑줄친 부분만 1회독식 했으니 1차 시험 이후만도 기본서를 10회독 정도 했다.

 

 

시험 전날의 경우 3과목을 모두 보았는데 그 때는 넘기는 데 시간이 걸릴 뿐이었다. 나의 공부 방법은 독서 횟수가 더해짐에 따라 속도를 내어 읽는 것인데 이것이 가능했던 것은 처음 3회독 정도를 철저한 이해 위주로 학습했기 때문이다.

 

 

나는 바둑, 당구 등 취미가 여럿 있는데 수험생활 동안에는 친구를 어느 누구도 만나지 않았다. 아마도 이것이 합격의 길로 인도한 듯 싶고 아울러 긍정적인 마음가짐과 공부량을 최소화해서 곰처럼 반복했던 것이 단기간의 합격을 가능하게 한 것 같다.

 

 

 

Ⅳ. 공부 방법

 

1. 1차 과목

 

① 회계학

1차 준비기간을 결정짓는 가장 중요한 과목이라 여겨진다. 목표를 50점 정도로 설정하시고 처음에는 회계 원리를 학원 수강하면서 보신 후 중급회계는 보시지 마시고 회계학이라 명명된 학원 교재로 학원 수강하시면서 공부하세요. 단 CPA 가 강사이고 감정평가사 전문학원에서 수강하시길 권합니다.

 

간혹 중급회계를 공부하시는 분들이 계신데 이는 시간이 많이 걸리는 비효율적인 방법입니다. 기본서와 아울러 반드시 기출문제를 반복해서 푸세요. 특히 원가회계는 일정 패턴이 있고 분량도 적으니 반드시 정복하십시오.

 

 

실제 시험장에서 25문제 정도만 푼다는 마음가짐으로 재무회계 분야에서 버릴 것은 과감히 버려가며 공부하세요.

기본서와 기출문제만 반복하시고 따로 문제집을 보실 필요는 없습니다. 회계학은 특히 같은 문제를 반복해야지 여러 문제를 섭렵하시면 실제 시험장에서는 시간이 한정되어 있고 긴장되기 때문에 과락의 위험성이 있습니다. 그리고 이론 문제보다는 계산 문제에 초점을 맟추어 공부하십시오.

 

② 경제학

1차과목 중 암기보다는 이해 위주의 학습을 하셔야 되는 과목입니다.

학원 수강하시면서 기본서와 문제집 1권만 반복하세요. 시간이 많지 않으시다면 문제집에서 고급문제는 버려도 무방합니다. 저의 경우 고급문제는 skip 했습니다.

 

③ 민법, 부동산법

기본서와 문제집 1권만 반복하세요. 학원 수강하시면서 복습하시되 기본서를 완전히 이해하고 외운다는 마음가짐은 버리시고 기본서를 가벼운 마음으로 읽으시고 진도에 맞추어 문제집과 병행하시며 공부하는 것이 암기도 잘 되고 시간적으로도 효율적입니다.

 

④ 여론

1차과목은 기본서와 문제집 1권을 반복하시면 되는데 단, 기출문제를 최근 5년간 정도는 풀어보셔야 하며 학원 모의고사를 반드시 치루어 결과에 따라 계획을 잡으셔야 합니다.

 

시험을 치룰 때에는 반드시 먼저 회계학 20문제 정도를 40분 이내에 푸신 후 다른 과목을 푸시고 종료 약 40분전에 다시 나머지 회계학을 푸시는 것이 바람직합니다.

 

 

2. 2차 과목

	기 본 서	참 고 서
이론	김천경 저 이론 (일본식) 안정근 저 이론 (미국식)	현대 부동산학,토지 경제학   4인 공저, 전영주저, 서동기 저, 허장식 저 등   기타 일본식 교재
법규	류해웅 저 법규 김동희 저 행정법 上 서정욱 저 사례집, 법전	임형욱 저, 김천경 저, 진현철 저
실무	3인 공저(일본식) 안정근 저 실무 (미국식) 국내 기출문제집	일본 기출문제집 신체계 감정평가실무, 이상주 저 6,8회 동기회 문제집
기타	저의 경우는 기본서를 10회독 정도 반복(5회독 이후부터는 underline부분만)하였고 참고서는 위에서 진하게 밑줄친 책만 가벼운 마음으로 1회독했다.

 

 

① 감정평가이론

처음에는 쉽게 느껴지지만 깊이 들어갈수록 어렵게 느껴지는 과목입니다. 일본식 교재 한 권과 안정근 저 이론만 정복하시면 합격은 가능합니다. 처음에는 일본식 교재로 2회독 정도 하신 후 안정근 저 이론과 병행하면서 점차 안정근 저 이론으로 비중을 두어서 다독하세요.

 

시간이 허락하시면 현대 부동산학에서 금융론, 투자론, 시장론 등 필요한 부분만 2,3회독 하시고 토지경제학에서 필요한 부분(주로 전반부)을 1,2회독 하세요. 과거 안정근 저 이론이 참고서였다가 지금은 필독서가 된 것처럼 현대 부동산학도 앞으로는 필독서가 될 가능성이 높습니다. 감정평가이론 전 과정의 목차가 나름대로 자연스럽게 연결될 수 있도록 전체적인 큰 틀을 파악하도록 노력하세요.

 

② 감정평가실무

2차 합격 여부를 결정짓는 가장 중요하고 어려운 과목입니다. 단기간에 정복할 수 없으므로 매일 꾸준히 하시되 우선 3인공저를 5회독 하신 후 안 정근 저 실무와 기출문제를 병행하세요. 3인공저 문제를 10분 정도에 풀 수 있을 때까지 반복하세요. 이는 10회독 정도 하셔야 가능합니다. 기타 참고서는 그런 연후에 시간이 허락하는 한도에서 접하시고 우선 기본서를 반복하셔야 큰 틀이 잡히면서 자신감도 생깁니다. 1000문제를 1번씩 푸는 것보다 100문제를 10번 푸는 것이 낫습니다.

 

 

③ 보상법규

보상법규는 행정법적 지식을 필요로 하므로 공부함에 어려움이 있습니다. 시간이 많은 경우에는 행정법을 어느 정도 정복하고 개별법을 공부하는 것이 정도이겠지만 짧은 시간에 최대의 효율을 올리려면 행정법에 비중을 20%가 넘지 않도록 하고 개별법에 치중하셔야 합니다.

 

행정법을 공부하는 이유는 개별법이 실려있는 기본서를 읽어 내려갈 때 이해의 깊이를 더하기 위한 것이므로 시간적 여유가 많지 않으신 분은 우선 행정법 上권을보시되 전체적인 목차를 보며 행정법이란 어떤 내용을 담고 있나를 파악하고 개념 위주로 가볍게 학습하시고 개별3법에 치중하시며 필요할 때마다 행정법 책을 찾아서 보는 학습방법을 권하고 싶습니다.

 

보상법규에서 가장 중요한 행정법적 지식은 손실보상과 행정쟁송인데 개별3법의 기본서에도 손실보상은 비교적 자세히 나와있으므로 행정쟁송에 대해서만 행정법 교재를 자세히 참조하고 나머지 행정법적 지식은 가벼운 마음으로 목차와개념위주로 보면 되겠습니다. 학원강의는 행정법을 먼저 수강하시고 보상법규를 수강하세요.

 

 

논문의 경우는 많이 접하면 지식의 깊이를 더할 수 있으나 논문에 너무 치중하다가 기본서를 소홀히 하시면 위험하므로 논문은 시간이 허락하는 한도에서 가벼운 마음으로 1회독만 하시고 항상 기본서를 반복하세요.

 

 

간혹 나올만한 문제는 다 나왔다고 말씀하시는 분들도 계신데 저의 생각은 다릅니다. 1번문제가 보통 40점으로서 가장 중요한데 1번문제가 98年부터 case문제로 출제되었고 앞으로도 당분간은 그런 형태로 출제될 것입니다. 그렇다면 과거에 출제되었던 내용이 똑같은 문제로는 나오지 않더라도 case화시켜 출제될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 따라서 기출문제를 case화해서 풀어보는 연습을 가질 필요가 있습니다.

 

④ 종합

 

㉮ 기본서는 쉽게 쓰여진 책일수록 좋다.

 

㉯ sub-note 작성에 대하여

 

sub-note 작성에 대해서는 찬반론이 대립하고 있는데 저는 반대론의 입장이고 참고로 수험생의 약 70% 정도가 sub-note를 작성하고 있다. sub-note 작성은 책에 underline긋는 독서습관이 되어 있지 않거나 underline 에 확신이 없는 경우에 적합한 방법으로서 여러 교재에 있는 내용을 한 권에 담을 수 있고 쓰면서 정리할 수 있다는 장점을 가진 반면에 작성하는 데에 너무 많은 시간이 소요되고 너무 이른 시기에 작성하면 시험에 임박해서는 자신의 sub-note 가 부실함을 느끼게 되어 확신을 갖지 못하는 경우가있고 문제 위주로 정리하다보면 전체적인 큰 틀을 보기가 쉽지 않다는 단점이 있다. 그러므로 sub-note를 작성하는 경우에는 자신의 실력이 일정 괘도에 올랐을 때 작성해야 한다.

 

 

sub-note를 작성하는 대부분의 경우는 자신의 기본서로 부족하다 판단되어 여러 교재를 정리하는 차원에서 작성을 하는데 실제 시험에 임하면 자신의 기본서에 있는 내용도 답안지에 다 쓰기란 하늘의 별따기 만큼 어렵다는 것을 깨닫게 된다. 자신의 기본서에 있는 내용만 다 쓸 수 있으면 합격하는 데에는 전혀 지장이 없다.

 

 

저의 경우는 처음 3,4회독까지는 연필로 그 이후에는 색볼펜으로 underline을 하며 정독했고 그 이후에는 underline 부분만을 계속 반복하니 전체적인 큰 틀을 잡는 데에 용이했고 어느 내용이 책의 어느 부분에 있는지가 저절로 연상되어 그와 관련된 문제가 나오면 쉽게 써 내려갈 수 있었다.

 

 

㉰ 자신의 기본서에 확신을 가져라.

실제 시험에서는 20점 이상되는 큰 문제는 대부분의 교재에 수록되어 있거나 아니면 전혀 없는 문제이다. 5점 내지 10점 정도가 어느 한 두권에만 수록된 내용을 묻는데 이것을 준비하려 여러권의 교재를 다 보다가는 정작 중요한 자신의 기본서를 반복하는 데에 시간을 할애하지 못해 낙방되는 우를 범할 수가 있다. 기본서 외의 나머지 교재들은 기본서를 좀 더 이해하는 데에 도움을 주는 도구라 생각하고 기본서를 읽다가 문장이 많이 요약되어 이해하기 힘든 부분이 있으면 기타 교재에서 찾아 이해하면 된다. 명심하세요. 자신의 기본서에 있는 내용만 다 쓰면 합격 가능하다는 것을!

 

 

㉱ 10 권의 책을 1번 보는 것보다 1권의 책을 10번 보는 것이 훨씬 낫다. 공부에는 왕도가 없다고 하지만 왕도는 분명 있습니다. 그것은 반복입니다. 그러므로 기본서를 계속 반복하는 것을 원칙으로 하면서 시간이 허락하는 한도에서 기타 참고서를 보시고 다시 돌아와 기본서를 반복하세요. 기본서 10회독은 필수이고 기타 교재는 선택입니다.

 

 

㉲ 처음에는 철저한 이해 위주의 학습을 하시고 시험 2,3 개월 전부터는 암기가 필요합니다. 이해가 되어 있으면 암기는 그리 어렵지 않으며 이해를 바탕으로 한 암기이어야 오래갑니다. 법규는 법조문을 비롯하여 목차 및 내용을 표현하는 데에 있어 표현의 자유가 제한되어 있어 많은 암기가 필요하나 감정평가이론은 어떤 내용을 이해만 정확히 하고있다면 어떤 방식으로 표현하든 그 내용을 알고 있다는 인상을 출제위원에게 주면 되므로 많은 암기가 필요한 것은 아닙니다.

 

 

㉳ 법규의 경우 목차가 상당히 중요하므로 시험 2,3 개월 전부터는 출제 가능한 항목별로 목차를 정리하고 외울 필요가 있습니다. 저의 경우는 sub-note를 작성하지는 않았지만 법규의 경우는 각 항목별로 목차만 큰 달력에 적어 시험 한달 전부터 잠자리에 들기 전에 보며 외웠습니다. 법규의 경우 나올만한 문제 항목이 50개가 넘지 않습니다. 그런데 이론의 경우는 문제를 자세히 읽으면 목차가 저절로 잡히는 경우가 많으므로 따로 목차를 잡는 연습은 많이 필요하지 않은 것 같습니다. 목차 잡는 요령은 S셔요 3기에서 많은 도움을 얻었습니다.

 

 

㉴ 독서 습관은 사람마다 다르지만 어느 고시에서나 가장 중요한 것은 큰 틀을 파악하는 것이므로 항상 오늘 공부할 부분을 읽어 내려가기 전에 전날에 공부한 부분의 큰 목 차 정도는 다시 확인하여 오늘 공부할 부분이 책 전체에서 어느 위치를 차지하는지를 파악하는 것이 중요하며, 오늘 볼 부분도 먼저 목차를 살핀 후에 읽어 내려가는 것이 중요합니다. 독서 습관은 몸에 베어있어 쉽게 고쳐지지 않지만 이와 같은 독서습관은 전체적인 숲을 파악하기 위해 반드시 필요합니다.

 

 

㉵ 어느 고시에서나 기출문제 분석이 매우 중요합니다. 1차의 경우는 시험 2개월 정도전에 최근 5년 정도의 기출문제를 실제시험처럼 풀어볼 필요가 있고(단, 시간을 좀 단축해서 풀 것) 2차의 경우는 주기적으로 기출문제를 분석할 필요가 있습니다. 저의 경우는 2차기출문제를 기본서 1회독 후 보았고 3회독 후에는 실제 시험처럼 풀어본 후 해설집과 기본서를 대조해가며 확인하였습니다. 그 때가 4月경이었는데 그때 느낀 바는 기본서에 있는 내용을 다 쓰기란 쉽지 않다는 것입니다. 그래서 그 이후로도 기본서에 더욱 충실하였고 마지막으로 시험 1개월 전에 기출문제를 다시 살펴보았는데 전에는 어렵게 느껴지던 기출문제의 대부분이 눈에 들어와서 자신감이 생겼습니다.

 

 

㉶ 학원 study 에는 가급적 참여하는 것이 안전합니다. 저의 경우는 처음에는 2차에 뜻이 없어 study 에 참여하지 않다가 1차 모의고사 성적이 잘 나와 욕심이 생겨 뒤늦게나마 3기 모의고사반에 참여했는데 그로 인해 정보에 뒤지지 않았고 쓰는 연습도 할 수 있게되어 합격이 가능했던 것 같습니다. 2차는 논술이므로 쓰는 연습이 필요한 데 이는 학원 모의고사나 study를 통하는 것이 효율적입니다.

 

 

㉷ 최소한의 분량의 최대한의 반복이 단기간의 합격을 가능케 합니다. 물론 공부기간이 오래된 경우는 논문, 고시 잡지 등 폭넓은 공부가 필요합니다. 다만 이 경우에도 기본서를 놓으시지 마시고 병행하셔야 합니다.

 

 

㉸ 공부하는 데에도 가장 중요한 것은 마음가짐입니다. 공부하고 싶어도 할 수 없는 사람들을 보며 공부하는 현재 상황을 항상 긍정적으로 생각하는 것이 합격의 지름길입니다. 그리고 자만심은 버리시고 자신감은 가지십시오. 자신이 어렵다고 느끼는 문제는 남들도 어렵다는 생각을 가지십시요.

 

 

 

㉹ 계획성 있는 공부를 하셔야 합니다.

자신의 독서속도, 공부시간 등을 고려하여 월간, 주간, 일일계획을 세워 반드시 실천하는 자세가 중요하며 적은 양이라도 매일매일 꾸준히 하는 것이 중요하므로 수험기간 동안에는 슬럼프 등 특별한 사유가 없다면 친구들과의 만남은 자제해야 합니다. 저의 경우는 수험기간 동안에 친구들을 한 번도 만나지 않았습니다.

 

 

 

Ⅴ. 글을 마치며

여담입니다만 저는 올해 기대를 하지 않아 발표 보름전에 한성학원 stydy에 등록하여 팀원으로서 친구들을 사귀었다가 합격하게 되어 실력은 부족하지만 이제는 팀장으로서 그 친구들을 만나게 되는 해프닝을 연출했습니다. 저보다 실력은 월등하면서도 운이 나빠 합격하지 못하신 분들도 많은데 2000年에는 반드시 합격하시리라 확신하고 기원합니다.

아무쪼록 저의 합격수기가 평가사 수험생들에게 조금이나마 도움이 되길 바라고 수험생여러분들의 건투를 빌며 글을 마칩니다.