陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

Ⅰ. 자기소개

저는 현재 만28세(1972년 생)로서, 대전 대성고등학교를 졸업하고, 1991년 서울대 도시공학과에 입학, 1997년 도시공학 석사과정을 마치고, 1년 정도 서울시정개발연구원에서 직장생활을 하며 감정평가에 대한 소식을 접하게 되었습니다.

거기서 중학교를 마치고 고등학교는 교육의 도시 공주로 가서 고교시절부터 객지생활을 시작하게 되었습니다. 고등학교를 마친후 서울시립대학교 경영학부에 입학하여 현재 4학년 진급예정입니다.

아버지의 직업때문인지 가정분위기가 대체로 공부하는 분위기였고 그래서 딴길로 새지않고 줄곧 일명 ‘모범생’의 길을 걸어온 것 같습니다.

2. 합격소감 및 응시동기

1) 합격소감

모든 시험에 있어서 합격과 불합격이라는 타의에 의한 양자선택의 기로는 합격 발표의 전날까지도 어느누구나를 막론하고 초조하고 불안하게 만드는 것 같습니다. 특히 2차시험처럼 주관식으로서 채점자의 주관이 개입되기 쉬운 채점방식에서는 수험생이라면 어느 누구도 잠못 이루는 밤이 많을 것입니다. 저의 경우도 발표당일까지 초조하고 불안한 마음에 잠을 이루지 못하고 있다가, 합격했다는 소식을 듣게 되었을 때, 처음에는 저의 귀를 의심하며 제 눈으로 직접 확인한후 그제서야 합격의 사실을 믿을 수 있었습니다. 합격발표 후 며칠이 지난 지금에서야 그동안의 노력이 결실을 맺게된 것을 실감할 수 있을 것 같습니다.

합격소식은 합격자 발표전날인 12월 17일 듣게 되었습니다. 그날은 마침 기말고사가 끝난날이었는데 사실 발표 1주일전부터 마음이 진정이 되질않고 매우 떨렸습니다. 심지어 코앞에 닥친 기말고사조차도 제대로 치르지 못할 지경이었습니다. 내가 써낸 답안을 생각하면 합격은 요원한 것 같기도하고 또 유일한 희망이었던 실무를 생각하면 붙을 것 같기도하고 한마디로 안절부절 그자체였습니다. 거의 포기하고 있다가도 합격자발표일이 다가오면 마음이 떨리는 걸 보니 역시 사람의 마음은 간사한 것 같습니다. 떨리는 마음을 진정시키기 위해 게임방에 갔다가 나와서 봉천동S학원에 전화를 해봤습니다. 수험번호를 불러주니 전화속의 아가씨가 “합격이십니다” 라고 말하더군요. 믿을 수가 없었습니다. 그래서 부연사로 다시전화를 걸어보니 이번에도 합격이라고 알려주기에 그제서야 합격임을 실감했습니다. 추운 겨울 어두운 골목에서 핸드폰으로 합격소식을 들었지만 내가 꿈을 꾸고 있는 것인지 도무지 실감이 나지 않을 정도로 합격소식은 큰 기쁨이었습니다.

2) 응시동기

제가 서울시정개발연구원에서 근무하면서 아는 형을 통하여 감정평가사의 업무와 전망 등에 관해 듣게 되면서, 내가 그동안 익혀온 전공(도시공학)에 관한 지식과 접목시킨다면 좋을 것 같다는 생각이 들게되어 시험공부를 시작하게 되었습니다.

감정평가사를 응시하겠다고 맨처음 마음먹은 것은 97년 9월경 친한 친구의 형이 감정평가사 1차시험에 합격했다는 소식을 접했을 때였습니다. 97년 3월경 내분비계통 장애로 병역면제 처분을 받은 전 이제 뭐라도 준비해야겠다고 마음먹고 있던 터였습니다. 그 때 접한 친구형의 1차합격소식은 저에게 그형이 마치 합격을 목전에 두고 있는 것처럼 대단하게 들렸습니다. 그리고 과 친구들이 대부분 응시하는 공인회계사시험은 왠지 도매금으로 팔려가는 느낌이라 하기 싫었고 감평 1차과목이 4과목으로 CPA 1차과목 보다 적다는 것도 큰 매력이었습니다. 그래서 그 형으로부터 감정평가사 시험준비에 대한 개략적인 설명을 받고 그해 11월 수험생활에 뛰어들게 되었습니다.

3. 수험생활 및 공부방법

1) 1차시험

저는 1997년 12월 다니던 직장을 그만두고 수험생활을 시작하였습니다. 제가 공과대학을 다녔던 관계로, 1차 시험의 과목들이 저에게는 생소한 과목들이었으나, 제가 대학생활을 하면서 언젠가는 한번이라도 공부해보고 싶은 과목들이어서 어렵기는 하였으나, 재미있게 공부한 것 같습니다.

그러나, 98년 7월 1차시험이 있기전 학원에서 모의고사를 2회정도 보면서 이래서는 1차시험 통과하기 어렵겠구나 하는 생각이 들 정도로 점수가 나오지 않았습니다. 그때부터 시험이 있기까지의 한달동안 기출문제를 반복해서 풀어보며, 몇몇과목의 고득점보다는 과락을 넘기면서 모든 과목에 걸쳐 고른 득점을 받도록하자는 생각으로 자신없던 과목인 회계학과 관계법규를 집중공부하였습니다.

지금생각컨대, 1차시험은 다른시험과는 달리 절대평가제이므로 과목간의 점수차가 크지 않도록 버릴것과 꼭 알아야 할 것을 취사선택하는 방법이 좋을 듯 합니다. 객관식 시험에서는 누구든지 중요하다고 생각하는 것만 확실히 알고 문제를 정확히 풀어낼 수 있다면 60점 이상은 나올수 있게 출제하기 때문입니다.

97년 11월 노량진 N학원 종합반을 수강하면서부터 제 수험생활은 시작되었습니다. 그때 학교를 휴학하고 있던 차라 거의 1년만에 시작하는 공부를 잘해낼수 있을까 걱정이 되었지만 막상 빡빡한 학원스케줄에 맞춰 생활하다보니 어느 정도 따라갈수 있었습니다. 11,12월은 그렇게 학원수업을 들었는데 그때 무척 큰 갈등을 겪게 되었습니다. 공부를 계속할 것인가 말것인가 하는 거였지요. 계속하자니 끝이 언제가 될지모르고 그만두자니 주위에 감평시작한다고 떠벌린것과 이미 투하된 수십만원의 매몰비용 때문에 고개를 들지 못할 것 같았습니다. 그래도 사나이가 시작한일인데 하고 마음을 다잡고 98년 1차합격, 99년 2차합격을 목표로 공부를 시작하였습니다.

1차는 학교를 다니면서 준비하였는데 1학기 초반엔 그래도 수업도 들어가고 양자를 병행할수 있을 것 같았는데 시험에 임박한 5월경이 되니 학원다니랴, 기말고사보랴, 도저히 학교공부를 제대로 해내지 못할 것 같았습니다. 그래서 5,6월 1차시험에 매진할 결과 1차시험은 합격했지만 학점은 예상대로 그다지 좋지 못했습니다.

1차합격후 3학년 2학기는 학교를 다니면서 2차를 준비하고 내년 상반기는 휴학하고 2차만 매진하려고 계획을 세웠습니다. 그러나 2차과목을 학원을 다니면서 주위사람들 공부하는 걸 보니 항상 그들은 나보다 한걸음 앞서 나가고 있었습니다. 그래서 ‘이래선 안되겠다’ 싶어 98년 10월 중순경 학교를 다니다말고 휴학을 하였습니다. 그렇게 학교에서 약 2달간 공부를 한후 12월경 노량진 N학원 스터디에 들어가게 되었는데 우리반엔 워낙 실력이 뛰어나신 분들이 많아서 전 고개조차 들수 없는 형편이었습니다.

그렇게 학원스터디를 또 2달정도 다니다가 같은 스터디의 학교선배형의 권유로 99년 3월경 신림동 고시촌으로 들어가게 되었습니다. 당시 자취를 하고 있던 저는 새로 고시원에 들어간다는 게 사실 좀 무리였습니다. 그러나 2차과목 특성상 혼자공부하는데 한계가 있었고 학교에서 2차공부를 한지 이미 6개월정도 지났음에도 불구하고 뚜렷한 실력향상이 느껴지지 않기에 형을 따라 과감히 신림동에 들어갔습니다.

신림동에서 3월부터 8월까지 약 6개월간 공부하였는데 이때에 제가 그나마 실력이 향상되어 99년 10회 시험을 치룰수 있지 않았나 생각됩니다. 같이 공부한 형들과 스터디를 하면서 내가 이정도 밖에 안되는 가를 뼈져리게 느끼게 되었고 실력향상을 위해 나름대로 애쓰던 기간이었던 것 같습니다. 특히 같이 공부한 귀성이형, 홍대형, 성진이형, 재형이형한테 무척 고마움을 느낍니다.

2) 2차시험

98년 7월 1차시험에 합격했다는 소식을 접한후 바로 다음날부터 2차시험 공부를 시작했습니다. 2차를 처음 공부하는 사람으로서는 다소 무모한 생각이었지만, 한달후에 있는 2차시험까지 도전해보자는 생각으로 한달동안 무척 열심히 공부한 것 같습니다. 비록 그해의 2차시험은 낙방했지만, 다음해의 2차시험을 기다리지 않고 공부를 일찍부터 시작한 것이 1년간의 2차시험 수험생활을 알차게 보낼수 있게한 계기가 되었다고 생각됩니다.

98년 8월 2차 시험에 응시하였었지만, 짧은 지식으로 합격은 도저히 불가능하다는 판단하에 한달전의 공부하던 패턴데로 98년 12월까지 계속해서 기본서를 중심으로 3과목을 꾸준히 공부했습니다. 그기간동안 학교에서 2차공부를 하는 친구들을 만나 스터디를 조직하고 일주일에 두 번씩 만나 법규, 이론, 실무를 함께 공부했습니다. 특히 실무의 경우 문제집에 따라 오답이 있는 경우가 많이 있는데, 친구들과 함께 그러한 부분들을 발견하고 서로 고쳐주면서 많은 도움을 받았습니다. 지금 생각컨데 제가 비교적 짧은 기간에 좋은 점수로 합격하게 된 것은 유능한 친구들을 만나 많은 도움을 받았기 때문이라 생각됩니다. 다시 한번 이 자리를 빌어 김현철과 함성명을 비롯한 여러 친구들에게 감사하다는 인사를 하고 싶습니다.

99년 1월부터 시작한 학원스터디는 4개월동안의 2차시험 준비 후 나태해 지기 시작했던 저에게 많은 자극을 주었습니다. 학원에서 치르는 모의고사를 통해 다양한 문제들을 접할 수 있었고, 스터디 팀원들과의 토론을 통해 혼자서는 해결할수 없던 것이나, 실수로 간과한 부분들을 확인할 수 있었습니다. 특히 저의 스터디반에 상당한 실력을 갖춘 분들이 많이 있어 그분들과 얘기하면서 많은 것을 배울 수 있었습니다.

학원 스터디는 1,2,3기로 이루어지는데, 각각 2개월 정도의 기간이 소요됩니다. 저의 경우는 다양한 문제들을 접해보는 것이 좋을것같아, 3기때는 1,2기 때와는 다른 학원에 등록하였고, 여러 팀장님들의 다양한 문제와 해설을 경험할 수 있었던 것이 많은 도움이 되었습니다.

시험이 있기 한달전, 제 생각으로는 이 기간이 합격과 불합격을 갈라 놓는 가장 중요한 기간이라 생각됩니다. 저의 경우는 스터디 3기때 까지도 점수가 잘 나오지 않아 마지막 한달동안 내가 할 수 있는 모든 노력을 다한 것 같습니다. 특히나 다른 시험보다 과목수가 적은 감정평가 2차 시험같은 경우는 단기간의 꼼꼼하고 치밀한 정리가 아주 중요한 것 같습니다.

시험당일, 모든 시험이 그렇듯이 시험당일의 떨지않고 당당한 마음을 유지할 수 있는 배짱이 중요한 것 같습니다. 저의 경우는 시험당일 시험지를 받기전 명상을 하면서, ‘그동안 최선을 다했으니, 어떤 결과가 나오더라도 만족할 수 있다’는 자기 암시를 통해 마음의 안정을 유지했습니다. 실제 시험에서도 평소의 모의고사처럼 그다지 긴장하지 않고 마음편이 보았던 것 같습니다.

1차합격후 3학년 2학기는 학교를 다니면서 2차를 준비하고 내년 상반기는 휴학하고 2차만 매진하려고 계획을 세웠습니다. 그러나 2차과목을 학원을 다니면서 주위사람들 공부하는 걸 보니 항상 그들은 나보다 한걸음 앞서 나가고 있었습니다. 그래서 ‘이래선 안되겠다’ 싶어 98년 10월 중순경 학교를 다니다말고 휴학을 하였습니다. 그렇게 학교에서 약 2달간 공부를 한후 12월경 노량진 N학원 스터디에 들어가게 되었는데 우리반엔 워낙 실력이 뛰어나신 분들이 많아서 전 고개조차 들수 없는 형편이었습니다. 그렇게 학원스터디를 또 2달정도 다니다가 같은 스터디의 학교선배형의 권유로 99년 3월경 신림동 고시촌으로 들어가게 되었습니다. 당시 자취를 하고 있던 저는 새로 고시원에 들어간다는 게 사실 좀 무리였습니다. 그러나 2차과목 특성상 혼자공부하는데 한계가 있었고 학교에서 2차공부를 한지 이미 6개월정도 지났음에도 불구하고 뚜렷한 실력향상이 느껴지지 않기에 형을 따라 과감히 신림동에 들어갔습니다.

신림동에서 3월부터 8월까지 약 6개월간 공부하였는데 이때에 제가 그나마 실력이 향상되어 99년 10회 시험을 치룰수 있지 않았나 생각됩니다. 같이 공부한 형들과 스터디를 하면서 내가 이정도 밖에 안되는 가를 뼈져리게 느끼게 되었고 실력향상을 위해 나름대로 애쓰던 기간이었던 것 같습니다. 특히 같이 공부한 귀성이형, 홍대형, 성진이형, 재형이형한테 무척 고마움을 느낍니다.

4. 과목별 효율적인 수험준비요령

1) 1차시험

저의 경우는 4과목이 모두 생소한 과목이라서, 아주 상식적이며 기본서라 생각되는 책들부터 보았습니다. 예컨대 경제학을 공부하기 위해 ‘죽은 경제학자들의 살아있는 아이디어’를, 민법은 양창수 교수님의 ‘민법입문’부터 시작하였습니다. 이들 기본서들을 읽은 후에 비로소 기본적인 수험서적들과 문제집을 보기 시작했습니다.

저처럼 전공과 관계없는 과목들을 처음 접하는 분들은 학원강의를 이용하는 것도 권장할 만한 방법이라 생각됩니다. 1차시험 과목들은 다른 종류의 시험들과 중복되는 것들이 있어서, 그 과목에 있어 정평있는 전문 강사님의 강의를 듣는 것도 좋을 듯 합니다.

먼저 경제학과 회계학과목에서 처음 시작하시는 분들은 유명강사로부터 강의를 한번듣는게 급선무라고 생각합니다. 그래야 방대한 회계학과 경제학과목에 대한 체계를 어느정도 빨리 잡을수 있는 것 같습니다. 민법과 부동산 관계법규도 역시 이해가 중요하지만 시험이 목전에 닥쳤을 때 집중적인 암기를 어느정도 할수 있느냐가 합격의 당락인 것 같습니다.

2) 2차시험

① 실무

해마다 약간의 차이는 있지만, 2차시험에 있어서 당락을 좌우하는 과목은 실무가 아닌가 생각됩니다. 실무의 경우 다른 과목들에 비해서 40점을 넘기는 사람들의 수가 상대적으로 적기 때문입니다. 그래서 저는 실무를 공부하는데 가장많은 시간을 투자했습니다. 이론,법규 공부시간을 각각 1로 하면 실무는 2정도의 시간을 투자했습니다. 또한 시중에 나와 있는 실무 문제집은 거의 다 풀어보았고, 부동산고시 과월호의 2년치 분량과 한국 감정원 문제집을 보면서, 이들 문제들중 중요한 것들은 표시하고 두 번 정도 더 풀어보았습니다.

실무 문제를 풀면서 다양한 풀이방법이 있을 수 있는 문제들(특히 안정근 교수님의 실무 문제집이 그러함)은 해답을 보지 않으면서 나 나름대로의 풀이를 해보려고 노력했습니다.

요컨데 실무의 경우는 다양한 문제들을 접해보는 것과, 같은 문제라도 시간을 단축시키며 풀 수 있도록 연습하는 것이 중요한 것 같습니다.

② 이론

2차시험 3과목중에서 시사성있는 문제가 가장 자주 출제되는 과목이 이론이 아닌가 생각됩니다. 따라서 이론의 경우 기존의 정평있는 교재2권 정도를 정독하며, 내용을 확실히 이해하고, 현재 감정평가 분야와 관련하여 부각되고 있는 사항들 및 감정평가 업계에서 나가고자하는 방향이 무엇인지에 항상 많은 관심을 가질 필요가 있을 것입니다.

예컨대 저의 경우 금년 이론 1번 문제인 ‘자산 유동화 제도’와 관련하여 각종 신문의 관련된 기사들을 스크랩하여 공부하는데 참고하였었는데, 이것이 답을 쓰는데 많은 도움이 되었던 것 같습니다.

③ 법규

저의 경우는 법규가 공부하기에 가장 어려운 과목이었습니다. 법규의 경우 논점이 되고 교수님들이 평소에 관심을 두신 사항들이 기출문제로서 거의 출제되었기 때문에 시험에 어떤 문제가 출제될지 예상하기가 참으로 어려웠습니다. 따라서 법규의 경우는 기본서의 내용에 충실하면서, 새로 출판되는 교재나 논문들 중 기존의 그것에서 발견할 수 없는 부분들에 관심을 가져볼 필요가 있을 듯 합니다. 또한 법규를 공부하기 위해서는 행정법의 공부가 필수적인데, 사례를 들어 쉽게 이해할 수 있도록 서술한 행정법 case 문제집들을 공부하면, 좀더 현실적으로 느낄수 있는 공부를 할 수 있으리라 생각됩니다.

① 실무

감평공부를 시작하면서부터 실무가 당락을 좌우한다는 말을 자주 들었는데, 역시 그말이 맞는 것 같습니다. 계산과목 특성상 개인별로 점수차가 가장 많이 벌어질수 있기 때문입니다. 실무는 기본에 충실해야 한다는 생각을 공부하면서 많이 했습니다. 시험에 임박한 4,5월에 가서 저같은 경우 기본적인 공식을 잊어서 다시 확인 하는 경우가 많았기 때문입니다.

실무는 3인공저를 약 3회독하고 안정근 실무역시 3회독 정도 하였습니다. 그리고 부동산고시문제와 스터디문제를 반복해서 풀어보았고 감정원문제와 이상주저는 특이한 유형의 문제위주로 풀어보았습니다. 일본기출문제는 보지 않았습니다. 일본기출문제를 봐야하는가 저도 갈등을 많이 했는데 우리나라와 실무도 다르고 법령등도 다른게 많은데 굳이 문제 풀이 속도향상을 꾀한다면 우리나라 50점 문제를 많이 풀어보는게 더 낫다고 생각합니다.

그리고 실무 공부에 있어서 가장 큰 난적이 틀린 문제를 또 틀린다는 점인데 전 이를 극복하기 위해 수첩형식으로 오답노트를 만들었습니다. 스터디를 하고나서 틀린문제를 점검할때 오답노트에 틀린문제에서 자기가 틀린부분을 적고 참고해서 알아둬야 할 사항까지 함께 적어두는 것입니다. 그리고 특이한 유형의 10점이나 5점짜리문제는 아예 문제랑 답을 통째로 기록하여 암기했습니다. 오답노트를 만든다해도 틀린문제를 또 틀릴때가 있습니다. 그러면 그문제를 또 적어서 기록을 했습니다. 그리고나서 8월경 실무 공부할 시간이 없을 때 그 오답노트를 보니 무척큰 도움이 되었습니다.

② 이론

이론역시 접근하기가 까다로운 과목이었습니다. 간혹 스터디중에 저목차는 논리적으로 무리가 있지 않는냐 하면 이론 팀장님이 ‘이론에서 무슨 논리를 찾는냐, 교수조차 논리를 못찾는데 우리가 찾을수 있겠냐?’ 하시던 말씀이 기억납니다. 그정도로 이론은 부동산에 관련된 잡다한 지식을 이론이란 한 카테고리안에 무리하다 싶을만큼 모아 놓은게 아닌가 생각됩니다.

그래서 교수님들도 항상 말씀하시는 것이지만 이론 역시 철저히 목차위주로 나가는게 좋지 않나 생각합니다. 목차위주로 서브를 하나 만들고, 그리고 내용은 기본서를 몇번 통독하고 스터디자료를 이용하여 암기했습니다. 그리고 이론책은 책별로 잘되있는 부분이 다른데 이를 잘 선별하여 보는 것도 중요하다고 생각합니다. 참고로 허장식저와 김삼식저는 내용상 별차이가 없더군요.

(김삼식저가 허장식저에비해 버전업이 된것같습니다.)

③ 법규

개인적으로 법규에서 제일 고생을 많이 했습니다. 사실 시험에서 과락을 맞으면 어쩌나 고민도 많이 했는데 다행히 이번시험은 1번 큰문제가 예상문제가 떠서 점수가 제 예상보다 많이 나온 것 같습니다. 여러 강사님들이 강조하시는 말씀이지만 역시 행정법적 지식이 가장 중요하다고 생각합니다. 행정법 베이스가 튼튼한 형들은 시험에 임박해서도 법규에 대해 고민을 안하는데 저같은 경우 행정법적 기초가 약하다보니 시험때까지 고생을 하였습니다. 그리고 10회 시험출제에서 알수 있듯이 법간의 횡적인 연계가 중요하다고 생각합니다. 이제 2법간 연계가 아니고 기본 3법간 연계를 묻는 문제가 출제되고 있으니까요.

5. 최근 출제경향

실무의 경우, 9회 10회 시험문제는 수익방식과 부동산 컨설팅에 많은 중점을 두고 출제된 것 같습니다. 이러한 경향은 수익방식의 중요성 부각되고 있는 추세에 비추어 볼 때 앞으로도 계속되지 않을까 생각됩니다.

이론의 경우, 문항수가 점차 많아지며, 추상적인것 보다는 구체적인 내용을 묻고, 시사적인 문제를 중시하는 경향인 듯 합니다.

법규의 경우, 기존 교재들의 내용에서 한 단계 건너뛰어, 교재에는 없으나 수험생으로서 한번쯤 생각해볼 수 있는 내용들을 출제하는 것 같습니다.

실무와 이론은 점점 경영학적인 지식이 많이 요구되고 있는 것 같습니다. 특히 이론과 실무모두 재무관리적인 성격의 문제가 점점 많이 출제되고 있다는 점에 유의해야 합니다. 재무관리의 기본 목표가 기업가치의 극대화인데 이 기업가치의 평가방법과 수익방식에 있어서 부동산평가가 서로 일치하는 부분이 많아서 그런 것 같습니다. 그러므로 실무에 대해 보다 깊은 조예를 갖고 싶으신 분은 재무관리교과서의 자본예산과 자본비용파트를 보시는것도 괜찮다고 생각합니다. 이론에서 CAPM이 출제된게 무척 당혹스러웠는데 현대 재무관리에서 가장 강조되는 부분이 이 CAPM부분과 자본구조(MM이론)부분 이기때문에 출제 되지 않았나 생각됩니다.

6. 수험생들에게 당부하고 싶은 말

1) 수험생의 학습자세

새로운 것에 대한 지식을 쌓기 위해서는, 그 목적이 시험 또는 다른 것 이건 간에, 기본적인 사항들에 대한 확실한 이해가 우선되어야 한다고 생각됩니다. 따라서 공부하면서 항상 ‘왜그럴까’하는 생각이 중요한 것 같습니다. 그리고 시험에 있어서 ‘다른 사람들과의 경쟁’이 필연적이나, 그러한 경쟁보다 더 중요한 것은 ‘자신과의 싸움’인 것 같습니다. 하루의 일과를 마치고 잠자리에서 하루의 공부나 일과에 대해 만족할 수 있다면, 합격의 길은 멀지않았다고 생각됩니다.

아직 나이도 어리고 그리 길지도 않은 수험생활을 한 저지만 나름대로 처음 시작하시분들을 위해 한말씀 드리자면 일단 시작했으면 결과를 볼때까지 포기하지 말라는 말씀을 드리고 싶습니다. 특히 2차과목을 준비할 때 그런 생각이 많이 드는데, 아무리 열심히 공부해도 스터디나 모의고사에서 전혀 생소한 문제를 접하게 되면 이공부의 끝이 어디인가 하는 회의감이 일때가 저도 많이 있었습니다.

그리고 주관식문제가 너무 어려워 차라리 객관식으로만 시험을 보는 공무원시험을 준비할까 하는 생각해 했었습니다. 그러나 그런 생각이 드는건 많이 하신분이나 적게 하신분이나 마찬가지라고 생각합니다. 자기자신에 대해 믿음만가진다면 목표를 위해 끝까지 노력한 대가를 받드시 받는게 아닐까요.

2) 스트레스 해소법

저는 시험공부 이전에도 그랬듯이 일요일마다 운동을 하였습니다. 1년 이상의 수험기간동안 쌓이는 긴장감을 해소하고 건강에 무리 없이 공부에 열중하기 위해서는 운동을 통한 체력단련이 필요한 것 같습니다.

고시원에서 하시는분들은 좁은 방안에서 생활하기 때문에 신경이 날카로와지기 쉽고 슬럼프도 쉽게 오는 것 같습니다. 따라서 스트레스 해소는 다음공부의 원활한 진행을 위해 반드시 필요한데 저같은 경우 비디오방, 게임방, 오락실등을 통해 해소했습니다.

3) 도서목록

시험장에서 느꼈던 것은 어차피 자신과 시험과의 1대1의 싸움이라는 것이었습니다. 시험을 준비함에 있어 자신감을 갖기 위해서는 지나치게 학원강의에 의존하는 것보다는 학원 강의와 교재들을 적절히 활용하여 자기의 것으로 만드는 것입니다.

특히 2차 과목에 있어서는 학원에서의 정보 교환이 적절한 한도 내에서 유용할 수 있으나, 이에 지나치게 흔들려서는 안될 것으로 보입니다

7. 앞으로의 계획

일단 평가업계에 진출하여 실무를 수행하며, 그동안 공부했던 내용과 실무와는 어떤 차이가 있는지를 알고 싶고, 기회가 주어진다면 유학을 하여 보다 폭넓은 공부를 해보고 싶습니다.

앞으로는 외국계평가법인도 더 많이 들어올테고 국내법인의 해외진출도 활발히 벌어질테니 영어공부를 열심히 해서 앞서나가는 감정평가사가되도록 노력할 생각입니다.

8. 부동산고시에의 조언

우선 감정평가 수험생들에게 유일한 수험정보지로서 많은 도움을 주는 부동산고시에 경의를 표합니다.

지금까지 그렇게 해왔던 것처럼, 앞으로도 수험생의 입장에 서서 정확한 수험정보를 보다 신속하게 제공함은 물론, 합격자 혼자 쓴 모범답안의 예시보다는 출제위원급 교수의 강평으로 검증된 지면을 보다 많이 할애하여 주셨으면 합니다.

유일한 감정평가사 전문잡지로 수험생의 사랑을 받고 계신 부동산 고시이니만큼 고시공부에 필요한 내용뿐아니라 업계동정, 감정평가사 수험생들의 동향 등도 함께 게재했으면 합니다.

Ⅰ. 글을 시작하며

수험기간중 하루 공부를 마치고 도서관을 나와 집으로 가는 차를 타기 위해 띄엄띄엄 가로등이 켜져 있는 어둠이 깔린 호젓한 대학 구내를 걸어가면서 합격수기에 무슨 말을 쓸 것인가 하는 상상을하면서 하루를 결산하고 새로운 결의를 다지곤 했었다. 당시에는 참 많은 상념들이 떠올랐고 할 말이 상당히 많았었던 것 같다. 어떻게 공부해야 하며 어떻게 하면 안되고, 현재 감평 수험계의 문제점은 무엇이며, 합격의 지름길은 무엇인가, 합격이후에는 어떻게 할 것인가 하는 것들에 대한 여러 생각들을 했던 것 같다. 나에게는 그런 하교길이 참으로 즐거운 시간이었다.

이제 수험과정을 정리하는 수기를 쓰기 위해 컴퓨터 앞에 앉아 있는 지금, 그때 구체적으로 무슨 생각을 했었는지 사실 거의 떠오르지 않는다. 그때 그토록 절실했었고 명쾌하게 느껴졌던 것이 과연 무엇인지 기억할 수 없다. 아마 아직 합격의 흥분이 채 가시지 않아서 그런지도 모르겠다. 그러나 합격에 무슨 비법이 있는 것도 아니고 또 내가 그것을 가지고 있지도 않는 마당에 옛 상념을 떠올리려고 한들 무슨 소용이 있겠는가?

사실 이 수기는 독자들을 위한 것이라기보다는 나 자신을 위한 면이 많다. 이 글은 그 동안의 짧지 않는 수험생활을 정리하고 새로운 전진을 위한 하나의 마무리라고 느끼기 때문이다. 따라서 이 글은 나의 개인적인 경험과 그에 기초한 지극히 주관적인 결론에 기초해 있다. 그러나 장래의 합격생일 독자제현께서 사려 깊게 읽는다면 조그마한 보탬이나마 될 수 있지 않을까 하는 생각에서 감히 이 글을 쓴다. 이 글에서 먼저 나의 수험과정을 시간별로 개관해 보고 내가 느낀 시험에 대한 일반론적인 단상과 감평시험에서 현재 쟁점이 되고 있다고 여겨지는 구체적인 문제들에 대한 나의 견해를 서술해 보겠다.

Ⅱ. 수험과정

1. 입문

무슨 일이든 시작의 동기가 있기 마련이며 그것은 일의 전 과정을 지배하는 매우 중요한 요소이다. 동기가 옳지 못하고 확실하지 못한 일은 일반적으로 좋은 끝을 맺기 어려운 법이기 때문이다. 따라서 나는 왜 감정평가사 시험에 뛰어 들게 되었는가 하는 데서부터 이야기를 시작하고자 한다.

내가 감평시험을 보기로 결심한 것은 97년 10월경으로 그해 11월부터 회사에 다니면서 회계원리를 수강하는 것으로 시작하였다. 본격적으로 시험에 돌입한 것은 다니던 회사를 그만둔 98년 1월이었다. 당시 나는 책을 놓은지 10년 이상된 상태였으므로 7월 1차 시험까지는 1차 과목만 집중적으로 공부하였다. 회계학과 경제학이 어렵긴했지만 새로운 지식을 알아 간다는 즐거움도 있었기에 큰 무리없이 공부를 한 것 같다.

감평시험의 경우 일반적으로 1차는 절대평가이므로 공부를 깊이하는 것을 우둔한 일로, 비효율적인 일로 치부하는 것이 수험계에 광범위하게 인정되고 있었다. 이는 감평시험의 특성을 반영한 것으로써 수험기간을 단기로 잡을 경우에는 맞는 말이라고 본다. 하지만 처음 시험에 입문한 사람이나 1차 기간을 3개월 이상 잡는 경우에는 타당하지 않을 수 있다.

감평시험의 경우 1차와 2차의 연관성이 타 자격시험에 비해서 떨어지는 것은 사실이지만 1차과목이 2차학습을 위한 전제가 되는 것임은 틀림없다. 공부에는 무엇보다 기초가 중요하며 특히 경제학은 2차시험의 평가이론의 기초가 되므로 교과서를 중심으로 해서 체계적으로 꼼꼼히 공부할 필요가 있다고 생각된다. 민법의 경우에도 비법대생일지라도 2차의 법규를 위해서는 교과서 위주로 공부하는 것이 필요하다고 생각한다. 나의 경우는 1차 기간을 비교적 길게 잡았으므로 전과목 모두 기본서를 충실히 정독하였으며 여유있는 성적으로 합격하였다.

2. 98년 2차시험

1차시험을 치고 난 뒤 학원의 특강반에 들어가 2차를 준비했다. 당시 나는 2차 세과목 모두 처음보는 것이었다. 2차 시험까지는 기간이 1달 반정도 밖에 없었지만 1%의 가능성이라도 있으면 도전해야 한다는 친구의 조언에 따라 합격을 목표로 준비를 했다. 그러나 1차 발표일이 다가오자 공부가 잘되지 않았다. 그런 중에도 학원 강의는 꾸준히 들어 시험과목 전 범위를 개략적으로나마 훑어 볼 수 있었는데 이것이 시험 전체에 대한 윤곽을 잡는데 상당한 도움이 되었던 것 같다.

시험 결과는 물론 낙방이었다. 점수는 실무 13.5점, 이론 31.5점, 법규 45점이었다. 그런데 이 시험 결과가 나에게는 은근한 자신감을 심어 주었다. 실무의 경우 내가 워낙 숫자 감각이 없어서 저조한 성적이 나왔지만 다른 과목은 공부량에 비해서는 상당히 좋은 성적이었다. 특히 법규는 그 시험에서는 상당히 좋은 점수였던 것 같다. 한달 반 공부에 이 점수면 1년 공부하면 50점 넘기는 것은 어렵지 않다고 생각했다. 그리고 이런 낙관이 바탕이 되어서 였는지 이번 2차의 이론과 법규 1번 문제를 제대로 쓰지 못했지만 결과 발표 때까지 마음 한구석에서는 떨어지지 않을 것이라는 확신이 사라지지 않았었다.

3. 본격적인 2차준비 그리고 99년 2차 시험

98년 9월부터 본격적으로 2차 준비에 들어갔다. 2차 준비를 하면서 기본 교과서를 위주로, 기본기를 충실히 한다는 방침을 정해 놓고 시작하였다. 특히 이론의 경우 시험범위가 워낙 신축적이고 의외의 문제가 출제될 가능성이 많으므로 특히 기초를 튼튼히 다질 필요가 있다고 생각했다. 터를 넓게 잡아야 높고 견고한 건축물을 세울 수 있듯이, 기초가 튼튼해야 의외성이 많은 평가이론과목을 극복할 수 있는 것이다. 그래서 이정전의 토지경제론, 안정근의 현대부동산학, 서승환의 도시경제론 등을 정독하고 정리하였다.

99년 1월부터 본격적으로 세과목의 기본서를 읽기 시작했다. 대략 3월까지 각 과목 기본서를 2회이상 정독하였으며 4월 이후부터 서브노트를 작성하기 시작했다. 이때부터 후배들과 본격적으로 2차 스터디를 시작했다. 일주일에 한번 모여 세과목을 실전형태로 시험을 치는 형식이었는데 실무는 매주 어김없이 문제를 풀었으나 이론과 법규는 예정대로 잘 진행이 되지 않기도 했었다. 또한 중요 논문을 정리해 발표하기도 하고, 쟁점이 되는 문제들을 토론하기도 하고 예상문제를 만들어 보기도 했는데 이것이 상당히 도움이 되었다.

우리 스터디 팀의 경우 각자의 장점이 잘 결합된 아주 이상적인 팀이었다고 생각한다. 우리들은 서로를 존중하고 가능한 모든 정보를 공유했으며, 자체의 규율을 지키기 위해 서로 노력하였다. 우리 팀은 처음에는 동차를 노리는 사람 등을 포함한 여럿이 시작했으나 최종적으로는 2차만 준비하는 4명으로 운영되었고 이번 시험에서 2명이 합격하여 50%가 합격하는 성과를 나타냈다.

7,8월은 본격적인 정리기간으로 이 기간을 어떻게 보내느냐 하는 것이 성패를 가르는데 매우 중요한 역할을 하는데 나는 이 기간을 썩 잘 보내지 못했다. 이 기간에는 기존에 공부한 것을 마무리하고 정리해 나가야 함에도 불구하고 범위를 줄여 나가지 못하고 이것저것 손을 대기도 했고 정리한 것을 충분히 암기하지 못했다. 그로 인해 이론과 법규의 1번 문제를 만족할만하게 기술하지 못하였다. 시험에 임박할수록 범위를 줄여 나가 시험 전날에는 그 과목을 모두 훑어 볼 수 있을 때 합격한다는 말이 있다. 그런면에서 나는 약간의 착오를 범했던 것이다.

4. 그리고 합격

2차 시험을 치고 난 직후에는 대체로 답안을 만족할 만하게 작성하였다는 생각이 들었다. 실무도 그런대로 문제를 다 풀었으며 이론이나 법규도 예상외의 문제는 나오지 않은 관계로 무난히 답안을 기술하였다고 생각되었다. 그러나 집에 와서 다시 한번 문제를 훑어보니 실무 2번 문제의 경우 투자분석의 기본개념을 제대로 이해하지 못한 바람에 제대로 풀지 못했고 나머지 문제도 정확한 결론에 도달한 것은 아니었다. 이론의 경우에도 1번 문제인 부동산의 증권화문제 역시 개념을 제대로 이해하지 못했던 것으로 드러났으며 법규의 경우에도 1번 문제의 논점을 명확히 부각시키지 못했으며 결론을 제대로 내지 못했던 것으로 느껴졌다. 하지만 작년의 이차시험보다는 잘 쳤으므로 분명 40점은 넘을 것이라고 생각했다.

그 이후의 날들은 낙관과 비관이 교차하는 지루한 날들이었다. 가슴한가운데에는 붙을 것이라는 확신이 사라지지는 않았지만 불안함이 완전히 사라지지도 않았다. 특히 발표일이 있던 주일은 시간이 왜 그리 더디게 가던지....... 합격이후를 꿈꾸기도 하고 불합격의 충격을 어떻게 이겨낼까를 숙고하기도 하며 시간을 죽여 갔다. 마침내 운명의 금요일. 발표는 내일이지만 보통 전날 명단이 나왔으므로 저녁이면 알 수 있을 것이고 만약 누군가에게서 연락이 온다면 합격이고 연락이 없다면 불합격이라고 생각하고 있었다.

 마침 그날은 전 직장의 동료중 하나가 포항공대에서 박사학위를 딴 것을 축하하는 모임이 포항에서 있을 예정이었는데 난 그전에 불합격을 대비할겸 해서 그날 모임에 참석하기로 했고 오후 5시경에 부산을 뜰 예정이었다. 아침에 늦게 일어나 아침겸 점심을 먹고 쉬고 있는데, 전화벨 소리가 울렸다. 혹시나 하고 받아 보니, 웬 모르는 남자 목소리가 나왔다. 자기를 부연사 직원이라고 소개하고 나에게 부연사 회원이냐고 물은 뒤 수험번호를 확인했다. 그리고는 합격소식을 알려 주었다. 그 순간의 형언할 수 없는 기분이라니! 얼마뒤 후배 정현이의 축하 전화가 왔을 때에야 비로소 합격을 실감할 수 있었다. 이로써 2년에 이르는 여정이 종착역에 이르게 된 것이다.

Ⅲ. 감평시험에 대한 단상

오랜만에 공부를 다시하면서 어떻게 하면 소기의 목표를 달성할 수 있겠는가에 대해서 친구들이나 합격수기등을 통해서 많이 듣고 보아 왔고 또 공부과정에서 나 스스로도 많은 생각을 하였다. 그 대부분의 것들은 익히 들어왔던 상식적인 것들이다. 하지만 이전에는 그냥 경구로만 알고 있었던 것을 공부과정을 통해서 구체적으로 느낀 것들도 적지 않다. 따라서 중언부언이 되겠지만 자격시험에 대한 내 나름의 생각을 밝혀 보고 싶다. 첫째는 공부일반에대한 생각을, 둘째는 감평시험에서 특히 문제되는 쟁점에 대한 견해를 밝혀 보겠다. 다만 이것들은 전적으로 나의 경험에 기초한 주관적인 생각일 뿐이라는 것을 다시 한번 말씀드린다.

1. 시험에 대한 일반론적인 견해

1) 공부에는 왕도가 없다.

이는 누차 들어온 평범한 말이지만, 반드시 명심해야 할 확고부동의 진리이다. 감평시험에도 다수가 행하고 있는 공부방식이 옳다는 보장은 없다. 따라서 기존의 방식을 무비판적으로 답습할 것이 아니라 자기에게 맞는 자기만의 방식을 개발할 필요가 있다고 본다. 공부에는 머리가 다가 아니다. 어쩌면 머리보다는 끈기와 집중력이 더 중요하며, 올바른 생활태도가 더 필요할 지도 모른다. 자기와의 싸움에서 준비된 자만이 남과 싸울 수 있는 것이다.

2) 시험은 과학이다.

공부를 시작했을 때 막 사시에 합격한 친구가 나에게 해 주던 말이다. 시험합격을 위해서는 공부를 열심히 하는 것이 기본이겠지만 그저 열심히 한다고 해서만은 되는 것이 아니라는 말이다. 합리적이고 효율적인 공부방법이 필요하며, 이럴 때 불필요한 시행착오를 줄일 수 있고 수험기간을 단축할 수 있는 것이다. 따라서 자격시험을 시작하기 위해서는 철저한 사전준비와 계획이 필요하다. 자신의 역량과 시험의 난이도를 철저히 비교분석하여 합격의 길을 찾아야 한다.

시험은 도박에 비유되기도 한다. 어려운 시험일수록 더욱 그렇다. 보통 도박의 결과는 운7기3이라고 한다. 그러나 시험은 운3기7이 되어야 한다. 시험에 합격하는 것은 운에 의할 수도 있다고 생각하더라도 시험에 떨어진 것이 운때문이었다고 해서는 안된다고 본다. 만약 운 때문에 떨어졌다고 한다면 다음 번에도 합격한다는 보장이 없어진다. 오직 실력부족으로 떨어졌다고 생각해야 하며, 따라서 자신의 약점이 무엇인지, 실패의 원인이 어디에 있었는지를 파악해서 극복해야만 합격에 이를 수 있을 것이다. 시험에는 운보다 과학적인 준비가 무엇보다 필요하다.

나의 경우 감평사인 친구와 내가 공부를 시작할 당시 막 사시를 합격한 친구의 도움으로 고시 일반에 대한 것과 감평시험의 특수성에 대한 충분한 사전 정보를 가지고 있었으며 이를 기초로 전반적인 계획을 짤 수 있었는데 이것이 시행착오를 줄이는데 큰 도움이 되었다.

 3) 확실한 목표의식과 계획을 가지자.

자격시험은 일반적으로 1년 이상의 장기간이 요구된다. 따라서 장기간 동안 긴장감과 집중력을 유지하는 것이 무엇보다 중요한데 이를 가능하게 해주는 것이 목표의식과 계획이라고 생각한다. 공부과정에서 누구나 슬럼프라는 것을 겪고 고저의 리듬을 가질 수밖에 없다. 문제는 슬럼프일 때 이를 어떻게 극복하느냐 하는 것이다.

그것을 가능하게 하는 것이 명확한 목표의식과 철저한 계획, 합격에 대한 확신 등이라고 생각한다. 자랑같지만 나는 수험 전과정에서 떨어질 것이란 생각은 한번도 가져본 적이 없다. 공부하는 것이 곧 합격으로 가는 길이라고 생각하니 공부하는게 즐거웠고 노는 시간도 아껴가며 공부할려는 마음이 생겼다.

거시적인 목표와 함께 구체적인 계획이 또한 중요하다. 자격시험의 세계로 처음 들어왔을 때 사시공부를 하고 있던 친구가 하는 말이 직장생할 하듯이 공부를 계속해서 할 수 있다면 반드시 소기의 성과를 이룰 수 있을 것이라는 말을 했는데 나는 대체로 그말 대로 실천했다. 즉, 보통은 하루 8시간 공부한 후 집으로 퇴근하여 저녁식사하고 한 두어시간 더 공부했으며 주말과 공휴일은 가급적 가족과 함께 보냈고 시험이 임박해지면 서서히 페이스를 높여 갔다. 또한 체력관리에 특히 신경을 썼다. 나이도 있었거니와 무엇보다도 체력이 뒷받침이 되어야 장기간의 수험생활을 견뎌낼 수 있을 뿐 아니라 집중력을 유지할 수 있다고 생각했기 때문이다. 그리고 수험기간 전체계획과 월간계획, 주간계획 및 일일계획을 세워 그 진행과정을 체크하였다. 적절한 공부시간과 철저한 계획관리로 나는 수험기간 중 특별히 큰 슬럼프를 겪지 않고 보낼 수 있었다.

4) 위험을 최소화할 수 있는 방법을 강구해야 한다.

자격시험공부는 일종의 투자이다. 투자란 미래의 수익을 위해서 현재를 희생하는 것이다. 잘 알다시피 미래의 수익이란 불확실한 반면 현재의 희생은 확실하다. 투자에는 수익이 있는 반면 반드시 위험도 따른다. 따라서 올바른 투자자는 위험을 최소화할 수 있는 방법을 강구해야 한다. 배수진을 쳐야 할 때도 있겠지만 가능하면 자신을 극단적인 상황으로 밀어 넣기보다는 예상되는 위험에 대한 대안을 가지는 것이 심리적으로나 실제적으로나 훨씬 유리하다고 생각한다.

나의 경우 시험공부에서의 위험회피수단은 기본기에 충실해야 한다는 것이었다. 처음 공부를 시작하고 수험계의 동향을 파악하면서 이 시험이 가지는 특성에 대해 귀가 따갑도록 들었다. 특히 이론과 실무의 경우 제대로 된 교과서가 부재함으로 인해서 수험생들에게 상당한 부담을 주고 있다고 들었다. 그리고 기존 수험생들의 학습방식이 서브노트와 목차암기위주였는데 나는 이런 방법은 문제가 있다고 생각했다.

시험공부란 결론적으로 그 과목의 전내용을 잘 파악하여 문제의 논점에 맞게 조리있게 요약 정리하는 것이다. 따라서 최종적으로는 정리요약된 내용을 암기하여 기술하는 것이지만 요약서 암기만을 강조하는 것은 본말이 전도된 것이라고 생각하였다. 드러나 있는 건 꽃이지만 그 꽃이 아름답고 향기롭기 위해서는 뿌리가 대지에 튼튼해 뿌리박고 있어야 한다. 화병속의 꽃은 금방 시들어 버리기 마련이다. 따라서 답안이라는 것도 기초가 튼튼하지 못하다면 채점자들에게 좋은 인상을 주기 어렵다고 생각했다. 그래서 나는 기본 교과서를 정독하고 내용의 체계를 잡는, 기본을 충실히 하는 방식으로 공부하였다. 사실 나의 경우 암기능력이 상대적으로 떨어진다고 판단하였고 그것을 보충하기 위해서도 철저한 이해와 체계화가 선행되어야 하기도 했었다.

기본기에 충실해야 할 이유는 불합격할 수도 있기 때문이다. 한번의 시험으로 합격을 한다면 그보다 더 바람직한 일이 없겠지만 세상에는 언제나 불측의 일이 생길 수 있는 법이다. 따라서 기본기가 되어 있는 사람이라야 설혹 떨어지더라도 다음에는 붙을 수 있는 확률이 높아진다. 수험계에 들어와 여러 자격시험을 공부하는 사람들을 많이 보고 그들의 이야기를 들으면서 느낀 것은 공부시작해서 첫 시험 칠 때까지의 실력이 끝까지 간다는 것이다. 그리고 그것은 내가 수험생활을 하면서 확인할 수 있었는데 이는 시험 일정상, 그리고 심리상 그럴 수밖에 없기도 하다고 본다.

시험결과발표 1주일전 나는 불합격에 대비해 마음의 정리를 했다. 만약 불합격할시 쓸데없는 감정의 낭비없이 바로 다시 공부를 시작할 수 있도록 만반의 준비를 했다. 학습계획도 다시 짰다. 그러자 마음이 한결 안정되었다. 그때 다시 공부를 하는 원칙을 세가지로 잡았다. 첫째, 새로 시작한다는 자세로 임한다. 즉, 기본에 충실하고 원론을 중심으로 다시 공부한다. 둘째, 과거에 미련을 두거나 실패를 변명하지 않으며 미래를 두려워하지 않는다. 셋째, 1,2차 동차를 목표로 한다. 그리고 자신에게 다시 한번 다짐했다. 난 반드시 할 수 있다고.

위험회피와 관련하여 한가지 더 지적하고 싶은 것은 동차일 경우라도 반드시 2차를 쳐 보라는 것이다. 사람은 언제나 주어진 여건에서 최선을 다하여야 한다. 다음에 좀더 좋은 조건에서 최선을 다하겠다는 것은 찾아온 기회를 한 번 놓치는 것이고 다음에 좋은 조건이 반드시 조성된다는 보장도 없다. 나의 경험을 말해본다면 1차합격후 2차에 대해서는 과목만 알고 있을 정도였지만 일단 합격을 목표로 준비를 했다. 물론 준비가 제대로 되지는 않았다. 그러나 98년 2차시험에서 실무문제를 보면서 많이 봐왔던 문제들이었고 풀 수 있을 것 같다는 느낌을 받았다. 이론의 경우 요약서를 한 두어번 정도 읽어 본 정도였지만 약 6장 정도를 채울 수 있었고 법규의 경우 정당보상이 뭐냐 하는 것만 아는 상태에서 약 8장을 채웠다. 결과는 불합격이었지만 이론과 법규는 생각보다 점수가 잘 나왔다. 이것이 나에게는 큰 위안이 되었으며 공부의 기준을 제공해 줬다. 실무의 경우에도 두려움을 없앨 수 있었고 이론이나 법규의 경우에도 기초적인 지식만가지고도 일정한 점수를 확보했다는 것이 나에게 상당한 자신감을 심어주었다.

어떤 사람들은 2차 시험을 쳐볼려고 해도 1차 시험을 합격하지 못해 칠 수가 없다. 그런데 2차 시험을 칠 수 있음에도 불구하고 치지 않는다는 것은 기회를 스스로 차버리는 것과 같다고 생각한다. 시험은 반드시 합격하고자 쳐야 하지만 최소한 중요한 경험이 된다는 사실을 명심할 필요가 있다. 따라서 세과목을 가능한한 끝까지 쳐보는 것이 중요하다고 생각한다.

 2. 공부과정의 구체적인 문제들에 대한 견해

1) 교재선정에 대하여

좋은 교재를 선정하는 것은 매우 중요하다. 공부는 반드시 교과서로 해야 한다고 말하고 싶다. 요약서는 교과서를 정독하여 전 내용을 충분히 체계적으로 파악한 후 정리용 내지는 마무리용으로 이용하여야 한다. 기본이 튼튼하지 못하면 응용력이 떨어지고 예상외의 문제가 나왔을 때 적절히 대응하기가 어렵다.

이론의 경우 현재 기존의 일본식 이론과 새로운 미국식 이론이 혼재되어 있다. 기존 이론의 경우 사실 제대로 된 교과서가 없는 것이나 마찬가지이다. 있는 것도 현재의 이론적 성과들이 제대로 반영되어 있지 않는 것 같다. 내가 다른 사람의 저서를 평가한다는 것이 주제넘은 일이지만 학문수요자의 입장에서 판단해 본다면 기존이론서의 경우 그 체계성과 논리적 일관성이 상당히 부족하다고 본다. 그래서 나는 평가이론 학습을 미국의 신이론을 중심으로 기본개념과 체계를 잡고 기존이론을 접목하는 방식으로 하였다. 그러나 기존 이론의 경우에도 여전히 출제가 되므로 상당한 주의를 기울여 공부를 해야한다. 따라서 기존이론도 요약식이 아닌 서술식으로 된 책으로 공부하는 것이 좋을 것 같다. 그런 연후 요약서들은 필요한 부분만 발췌할 수 있을 것이다.

법규의 경우에도 정평있는 교과서가 한정되어 있다. 특히 수용보상법의 경우 실무법이기 때문에 잦은 개정으로 인해 나와 있는 교과서마저도 개정부분이 제대로 반영이 되지 않아 애로점이 더 많다. 그러나 이론에 비해서는 어려움이 덜한데 반드시 교수급의 저자가 쓴 교과서를 정독한 후 각종 요약집을 보는 것이 좋을 것 같다.

실무의 경우에도 어려움은 마찬가지이다. 실무는 범위가 워낙 광범위한데다가 예상외의 문제가 항상 출제될 수 있기 때문이다. 현재로 봐서 지금 논의되고 있는 실무문제유형을 모두 포괄하는 기본서를 찾아 반복하여 풀어 보는 것이 좋을 것이다. 최근에는 예전에 비해서는 실무문제가 많이 다양해진 것 같다. 특히 실무는 여러 책에서 중복되는 문제들이 많은데 이를 적절히 파악하여 시간을 절약하여야 할 것이다.

 2) 서브노트 작성에 대하여

현재 감평 수험생의 경우 대부분 서브노트를 작성한다. 서브노트는 단권화의 기능을 해 온 것 같다. 특히 정평있는 기본 교과서가 부재했던 저간의 사정으로 인해 서브노트의 중요성이 더 강조되고 있는 듯 하다. 나의 경험으로 볼때도 서브노트는 상당히 유용하다고 본다. 따라서 나도 서브노트 작성을 권하고 싶다.

우리가 이해하는 것과 그것을 표현하는 것은 다르다. 따라서 단순히 이해만 하고 있다고 해서 좋은 답안을 작성할 수 없다. 따라서 서브노트도 하고 모의고사도 치고 하는 것이다. 그러나 서브노트를 절대시하여 기본적인 이해를 소홀히 하는 것은 본말이 전도된 것이라고 할 수 있겠다.

그럼 서브노트를 어떻게 작성하는 것이 좋을까? 사실 서브노트 작성에 어떤 확립된 원칙이 있을 수 없다. 자기의 처지에 가장 맞는 형태로 작성하면 된다고 본다. 그러나 서브노트 작성이 단순한 요약이거나 베끼기가 되어서는 안된다고 본다. 반드시 전체적인 이해가 전제된 상태에서 자신의 특색이 가미된 서브노트여야 할 것이다.

작성시기는 너무 빨라도 않좋지만 너무 늦어도 안좋은 것 같다. 나의 경우는 약 4월경에 시작하였는데 다른 사람들에 비해서는 좀 늦어 같이 스터디를 할 때 약간의 애로를 겪었지만 큰 문제는 없었다고 본다. 작성은 2차 모의시험용지에 시험답안을 작성하듯이 했다. 그래야만 해당 문제에 대한 분량을 확인할 수 있고 또 실제 답안작성과정을 연습할 수도 있기 때문이다. 작성방법은 기본적으로 3범주로 나누어서 하였다. 먼저 기본문제를 정리하였다. 기본문제는 교과서 목차대로 중요문제를 차례대로 정리해 갔다. 그다음으로는 논문을 읽은 것을 요약정리하였고 이를 해당 기본문제를 파일의 해당부분에 첨가하였다. 마지막으로는 시사성있는 문제와 예상문제를 정리했다. 이 역시 해당부분에 편철하였다. 그리고 서브노트 맨 앞쪽에는 기출문제분석 및 참고자료, 예상문제, 의문나는 사항등을 정리했다. 이로써 단권화가 완성되는 것이다.

3) 논문에 대하여

2차 수험과정중의 또 하나의 큰 어려움이 논문이다. 특히 이론의 경우 논문에서 바로 문제가 출제되는 경우가 빈번하기 때문에 논문을 소홀히 할 수 없고 그렇다보니 광범위한 논문의 수집과 정리에 기가 질리는 경우가 허다하기 때문이다.

수험생의 입장에서 시험문제에 대해 가타부타하는 것이 무슨 자격과 실익이 있겠는가 마는 자격시험소비자의 입장에서 한마디 한다면 충분한 이론적 검토를 거치지 않고 논문에서 바로 문제가 출제되는 것은 문제가 있지 않나 하는 생각이 든다. 자격시험이 복권 맞추듯 요행에 의해서 결정되는 것이 아니라 해당 전문가가 되기 위한 기본적인 자질을 갖추고 있는가를 측정하는 수단이라고 한다면 더욱 그렇다고 본다. 특히 이론과 실무문제 출제에 있어서 그런 경향이 있고 약간은 다른 문제지만 특정 단체의 소속 수험생을 고려한 듯한 문제출제가 행해지고 있다는 의혹이 수험가 주변에 나돈다는 것은 업계의 발전을 위해서도 바람직하지 않다고 생각한다.

나는 시험공부를 시작하면서 기본전략으로 기본기를 충실히 한다는데 두었기 때문에 논문 문제로 인해 큰 스트레스를 받지는 않았다. 특히 먼저 시작한 선배, 후배들이 충분한 논문을 가지고 있었기 때문에 그들로부터 많은 도움을 받아서 그렇기도 했다. 내가 보기에는 무엇보다 먼저 기본 교과서를 충실히 하고 그 다음에 중요 논문을 읽어야 하며 특히 시사성있는 논문을 찾아 읽어야 한다고 본다. 논문을 찾고 검토정리하는데서 스타디 팀과 학원강의 등은 상당히 유용하다고 생각한다. 우리 팀의 경우 개인소장 논문을 모두 모아서 분류 정리도 해보고 중요 논문을 분담하여 읽고 정리하여 발표함으로써 시간을 상당정도 절약할 수 있었다. 결론을 말한다면 논문에 결코 주눅들지 말고 매몰되지 말자는 것이다. 설사 논문을 읽지 못했다 해도 기본서의 내용만 충실히 기술할 수 있어도 기본점수는 확보할 수 있다고 생각한다.

4) 스타디에 대하여

개인에 따른 공부방법에 차이가 있을 수 있기 때문에 일반화하기는 어렵겠지만 스타디를 하는 것은 상당히 큰 도움이 된다고 생각한다. 특히 현재의 시험경향이 정보전의 특성을 가지고 있기 때문에 더욱 그러하다. 또한 스타디를 통해 자기강제를 할 수 있고 자기의 실력을 객관화할 수 있다.

그러나 스타디도 잘활용해야 보약이 되지 그렇지 않을 경우 오히려 안하느니만 못하는 경우가 생길 수도 있다. 나는 스타디를 대략 3단계에 걸쳐 했다. 첫째 단계는 강독단계라고 부를 수 있겠다. 즉, 기본서를 읽고 요약정리하여 발표하고 쟁점과 의문점을 토론하는 것이었다. 이렇게 이론 기본서와 법규 기본서를 강독하였다. 그 다음은 기본단계라고 할 수 있는데 교과서 목차대로 기본문제에 대해 발표토론하는 단계였다. 이 과정을 통해서 기본문제에 대한 서브노트를 작성하였다. 다음 마지막 단계로 실전단계이다. 이 단계에는 보다 큰 범위에서 돌아가면서 다수의 문제를 준비해 오고 그 중에서 무작위로 골라 시험을 치는 방식으로 하였다. 나의 경우 스타디를 통해서 많은 도움을 받았다. 토론을 통해 사고의 폭을 넓히고 의문점을 해소 하는 등 나의 부족한 면을 채울 수 있었다.

스타디 팀을 구성하는데 무엇보다 중요한 것은 각자의 수준과 요구가 대체로 일치해야 한다는 것, 가능하다면 인간적으로도 서로 통할 수 있는 사이가 좋다고 본다. 그렇지 못할 경우 오래 유지되기도 어려울 뿐 아니라 한 사람의 일방적인 독주로 운영되어 모두에게 도움이 되지 않을 수도 있기 때문이다.

5) 서울에 가서 공부해야 하는가?

지방에서 공부하는 수험생들 대부분은 지방에서 공부해서 합격할 수 있을까 하는 의문을 가진다. 따라서 가급적 서울에서 공부하기를 원한다. 내 경우를 말한다면 처음부터 끝까지 계속해서 부산에서 공부하여 성과를 거두었다. 학원강의도 작년 1차 이후에 기본강의를 한달동안 들은게 전부이다.

물론 나도 여건만 되었다면 서울에서 공부하고 싶었다. 다수의 우수한 수험생이 존재하고 학원도 많으며 정보도 풍부한 서울에서 공부하는 것이 보다 유리할 것이라는 것은 틀림없는 사실이다. 하지만 반드시 그런 것은 아니라고 생각한다. 나는 지방에서 공부하면서도 서울의 수험생에 뒤졌다는 생각은 조금도 하지 않았다. 왜냐하면 시험의 승패는 기본기에서 결정된다고 보았고 기본기는 자기 스스로의 노력으로 닦을 수밖에 없는 것이라고 보았기 때문이다. 그리고 정보면에서도 그렇게 부족함을 느끼지 않았다. 특히 서울에서 공부하시던 이인범선배님이 정기적으로 서울의 동향과 특강내용 등을 알려주셔서 거의 서울에서 공부하는 분위기 속에 있었다고 해도 과언이 아니다. 그리고 그 밖에도 서울에서 공부하고 온 수험생들의 이야기, 친구 감평사들의 이야기, 인터넷 등을 통해 충분한 정보를 확보할 수 있었다.

여건이 된다면 좋은 환경과 치열한 경쟁속에서 자신을 단련하는 것이 좋다. 그러나 그것이 불가능하다 하더라도 문제는 실력에 있는 것이지 서울에서 공부하는 것이 합격으로 가는 유일한 길이 아니라고 말하고 싶다.

I

V. 글을 맺으며

이렇게 합격수기라고 쓰고 보니 좀 쑥스럽다. 합격하기 전의 나와 합격한 후의 나는 아무런 차이가 없는데 단지 합격증을 하나 받았다는 사실로 인해 지금 여러 가지 다른 대접을 받고 있다. 처음에는 기쁨에 들떠 몰랐으나 시간이 지나면서 조금 부담스럽기도 하다. 그리고 같이 수험생활을 했던 선후배들보다 먼저 합격한 것이 미안하기도 하다. 하지만 그들도 언젠가는 좋은 결과를 얻을 것이라고 믿어 의심치 않으며 나의 수험생활과정과 시험에 대한 단상들이 뭔가 보탬이 되었으면 정말 좋겠다.

사실 수험기간동안 나는 늘 즐거웠다. 고교시절 까지야 반강제적으로 공부하였고 대학시절에도 시대상황을 핑계로 제대로 공부를 해보지 못했다. 직장생활을 하던 중 정말 공부가 하고 싶어서 시작했고, 그 공부를 할 수 있다는 것이 정말 좋았었다. 새로운 것을 알아가는 기쁨도 컸고 전문가로서 사회에 봉사할 수도 있다는 생각에 가슴 뿌듯해 하기도 했었다. 나는 수험생활을 즐겼던 것 같고 그것이 합격의 한 요인이 아니었나 하는 생각도 든다.

나의 수험생활로 인해 가장 고생을 한 이는 합격의 가장 큰 원동력이었던 나의 아내 황미영이다. 미영은 결혼 후 곧바로 직장을 그만두고 기약없는 수험의 길로 들어 선 나를 언제나 따뜻한 눈빛으로 격려 해줬다. 특히 임신중에도 하루도 빠지지 않고 입맛 까다로운 나를 위해 도시락을 싸줬으며, 올 6월 쌍둥이를 출산한 후에도 나에게 부담을 주지 않기 위해 무척 고생했다. 그런 나의 아내에게 합격이라는 보답을 할 수 있게 된 것을 너무나 다행스럽게 생각한다.

나의 조그마한 성과는 주변의 많은 이들의 도움이 없었다면 불가능했을 것이다. 감평사에의 길을 가르쳐준 박상현 감평사에게 큰 빚을 졌으며, 미래평가법인의 하태봉 감평사, 혜림평가사무소의 목승혜 평가사에게도 고마움을 전하고 싶다. 그리고 처음 감평 공부를 할 때 구체적으로 많은 도움을 준 안현규 선배님, 정재성씨, 그리고 끝까지 같이 스타디를 하면서 참으로 많은 도움을 준 재덕, 정훈, 서울에서 동차를 준비하고 있는 정현, 2차를 준비하고 있는 정광윤 선배님과 친구 석봉, 그리고 특히 이인범 선배님에게 감사하며 내년에는 모두 좋은 성과 있길 진심으로 기원한다.

Ⅰ. 들어가며

대학시절 어느 시기가 되면 대부분 진로에 대한 고민에 빠져 지내는 것은 당연하다고 생각한다. 그러나 누구나 감정평가사를 생각하지는 않는다. 제가 감정평가사를 공부를 한 것도 필연은 아니며, 여느 수험생과 같이 졸업 후  진로에 대한 고민을 하던 중 “제1회 감정평가사 시험” 안내를 통하여 감정평가사의 존재를 알게 되었다. 그 때 감정평가사로의 선택, 결정이 내 인생 3분의 1을 투자하는 계기가 될 줄 미리 알았더라면, 공부를 시작하는 것은 꿈에도 꿀 생각을 못했을 것이다.

나의 8년간의 수험 생활을 몇 장의 지면을 빌어다 표현한다기 보다, 시험준비에 여념이 없을 수험생들에게 나의 수험기간를 알려, 짧은 기간에 보다 효율적이고 체계적인 공부를 하여 합격의 영광을 안게 하고 싶은 목적을 지니고 이 글을 쓴다.

Ⅱ. 8년만의 결과

2000년 제11회 감정평가사시험을 치르고 여느 해와 같이 고시원을 떠나 생업을 하고 있는 나는, 매년 12월이 되면 “합격자 발표”를 기다림으로 인하여 일도, 공부도 도저히 안정을 하지 못하는 긴장감에 빠져, 시간이 빨리 가기만를 기다린다. 올해는 합격할 것이라는 기대를 가지고........

아마도 12월 17일(발표는 12월 15일)에 발표가 난 것을 모르고, 택시운전을 하는 사람에게 오는 전화내용은 “동료기사와 식사를 같이 하기 위한 위치 확인”이 가장 많다. 그런데 갑자기 스터디에서 듣던 목소리가 “합격”이라는 소식을 전해 주었고, 그 순간부터 나의 택시운전생활은 끝을 맺고,  합격자라는 호칭아래 지금의 한교고시학원의 법규팀장으로의 변화가 시작 되었다.

Ⅲ. 8년간의 수험 기간

제3회 감정평가사 자격시험을 시작으로 나의 진정한 수험공부는 시작되었고 1차의 무난한 합격은 2차 합격 기대를 크게하는 데 충분한 암시라고 생각을 하고, 교재가 없었던 당시의 공부는 고작 짜집기 형식의 조잡한 문제를 외우는 것 이외에는 할 것이 없었으며, 법규는 수용법의 조문을 외우는 것이 최대의 공부였다.

네 번의 1차 합격과 수차례의 2차 불합격은 감정평가사를 갈구하는 나의 집념을 더욱 강하게 하였고, 7전 8기를 최후의 저지선으로 결정한 나는 8번째의 2차 시험에서 합격을 할 수 있었다. 지나간 세월을 나의 운명이라고 생각은 하지만, 너무나 억울하게 떨어지는 경우(커트라인을 넘은 점수에서 실무의 과락, 전과목 면과락에 커트라인 0.5점 부족한 경우 등등)가 많아 도대체 이 시험을 합격하기 위해서는 하늘이 준다는 천운을 타고 나야 되는 것이 아닌가 라는 생각을 하게 되었다.

어느 때인가, 아마도 7회때쯤 학교 후배가 와서 공부하는 책 중에서 안 보는 책을 달라고 하기에 아무 생각없이 전해 주고 ‘열심히 하라’는 격려를 해준적이 있다. 그는 8회의 시험에 합격을 하고 나에게 다시 찾아와 물었다.

 “형은 어떻게 공부를 하길래 그렇게 오랜 기간이 걸려?” 할 말이 없었다. 그러나 이제는 할 말이 있다. 왜냐 하면 아래와 같은 공부를 못했었다고, 그래서 수험기간이 길었다고........

이하에서 졸필을 읽어 주시는 수험생 귀하께 나의 8년간의 수험기간을   통한 짧고, 쉽게 합격을 하는 비법을 소개하고자 한다.

Ⅳ. 수험생의 자세

1. 무릇 수험생이란 전략적인 자세와 철저한 계획의 실천 속에서 하루하루를 보내야 수험기간을 줄이고 오랜기간에서 슬럼프에 빠지지 않게 된다.

2. 수험생은 절대로 학자가 아니다. 즉, 1차 과목 중 경제학의 본연의 뜻을 학자로서 깊이 연구하는 것이 아니다. 다만 수험생에게 필요한 65점정도의 합격점수면 된다.

3. 수험생에게 기본서의 선택과 강사의 선택은 수험기간을 줄여 주는 수단이 되며, 한번 선택한 기본서와 강사에 대한 신뢰는 수험기간을 줄이는 방법이 될 것이다

4. 법 과목을 시험보는 수험생은 항시 법전을 끼고 살아야 한다. 법전의 검은 손때는 법 과목의 점수와 비례한다는 것을 인식하여야 한다. 이것은 누구나 인식을 한다. 다만 언제 인식하여 수험기간을 줄이느냐가 관건이다.

5. 이 시험에는 전공이 따로 없다. 따라서 생소한 과목이 많으므로 발빠른 접근이 중요하다. 대학에서의 강좌는 기본서 절반 정도로 진도는 부족하며 자신이 한번 믿는 강사의 수업에 따라 진도를 맞추는 것이 필요하다.

6. 1차 준비생은 객관식의 장점을 최대한 살려, 문제풀이로 여러 번 반복하는 것이 필요하다. 물론 기본서의 정독이 우선되어야 할 것이다.

7. 2차 준비생은 각 과목의 기본이 되는 이론을 이해하고, 체계없는 시험이라고 불만을 토로하기 앞서 철저한 암기로 준비가 되어야 한다.

8. 마지막으로 누구나 “공부에는 왕도가 없다”고 한다. 그러나 이 말은 “열심히 하면 된다”는 말이다. 바꿔 말하면 효율적인 공부로 시간을 단축시키는 것이 중요하다.

Ⅴ. 1차 공부 전략

경제학이 전공인 저의 경우에도 40점으로 겨우 1차를 합격한 경험이 있다. 특히, 전공자의 경우 자신의 전공과목에서 어려움을 겪는 경우가 많다. 이는 자신의 소홀함을 탓해도 될 것이다. 전공과목이라면 다른 사람보다 적은 노력으로 고득점이 가능하기 때문이다.

민법과 부관법은 기본서 정독으로 이해를 하고, 설명이 잘 된 문제집을 활용하여 실력을 올리면서 5월정도에 문제풀이반을 통하면 고득점이 가능하다고 본다.

경제원론은 국내의 어느 시험보다도 고난도를 자랑하는 과목으로서 기본서 정독을 하고, 경제학연습을 병행하여 전범위에서 골고루 점수를 얻어야 난이도 조절의 경우에도 과락을 면할 수 있다.

회계학는 CPA시험이 아니므로 난이도가 아주 높지는 않지만, 생소한 과목으로서 시간과의 싸움이 관건이 된다. 11회까지의 기출문제를 확인한다면 문제의 형식이 많지 않음을 알 수 있다. 따라서 문제로 접근하는 방법을 가장 권고하고 싶다. 물론 기본강의를 한 번 정도 듣고, 문제풀이반에서 공부해야 무난한 듯 하다.

1차 과목은 “시간투자는 점수로 직결된다”는 것을 이해하고, 수험생으로서 기본서와 문제집의 활용으로 합격에 접근하여야 할 것이다.

Ⅵ. 2차 과목의 전략

감정평가사라는 시험의 특성을 반영한 듯 감정평가실무의 어려움과 감정평가이론의 방대함에 지치고, 감정평가 및 보상법규의 행정법과의 연계에서 고난을 겪는다.

감정평가이론은 안정근교수의 미국 신이론과 일본 정통이론의 접목이 중요하다. 그러므로 시중의 서브노트를 보되, 학원의 기본강의를 검토하여야 할 것이다. 특히 새로운 부동산투자이론이 시험에 반영되므로 시사적인 문제를 간과해서는 안 될 것이다. 앞서 말했듯이 감정평가이론은 학문의 비체계와 방대함에 의하여, 철저히 암기한 자만이 고득점을 보장받을 것이다.

감정평가실무는 기본서(3인공저)를 정독하고 시중에 나온 문제집은 모두 풀어보되, 시간싸움이 중요하므로 소그룹 스터디를 적절히 활용함이 효과적이다. 한편, 시중 문제집은 정형적이므로 학원가의 스터디 문제를 병행함이 공부의 협소함에 따른 과락을 방지할 것이다. 

감정평가 및 보상법규는 행정법일반이 기본이 되므로, 출제위원급 교수의 기본서를 보되, 보상법규와 관련된 부분의 집중적인 공략이 필요하다. 한편, 보상법규(3법)는 류해웅, 류지태의 기본서로 꼼꼼히 정리하되, 이과목도 물론 법전을 항시 확인하고 행정법 일반이 기반이 되어야 할 것이다.

Ⅶ. 나오며

2001년의 한국경제의 적자생존속에서 살아남는 길은 사회가 요구하는 전문가가 되어야 할 것이다. 아직까지도 자격증의 희소성이 존재하고 있는 감정평가사의 자격증이 여러 가지 장점을 지니고 있으며, 고소득과 안정성을 보장한다. 

이에 시험의 합격은 경쟁속에서 치뤄지게 되며, 시험이란 과정을 통해서 전략적인 수험생과 철저한 계획을 실천한 수험생만이 합격의 영광을 안을 수 있게 될 것이다.  

이것은 마치 산을 오르는 등반가와 같으며, 시험정보의 습득은 그 산의 높이와 험준함을 알고 정상을 향한 지름길의 안내가 될 것이다.

끝으로, 이 짧은 글을 통하여 저의 수험생활에서 얻은 경험이, 수험준비하시는 여러분께 작은 도움이 되었으면 하는 바램과, 올해 시험에서의 합격을 기원합니다.

지나 온 수험 생활에 대한 단상

조성희 (68년전남장흥출생. 서울동북고.고려대학교졸업)

Ⅰ.들어가며

역시 합격수기는 술한잔이 들어갔을 때가 최고인 것 같습니다.

오늘은 협회 연수와 학원 집중스터디 수업, 1기 2기 스터디 팀원의 생일파티까지... (누가 그러데요! 요즘은

팀장들이 팀원들 생일까지 챙겨주냐고?? 그게 아니고 그냥 사람들이 좋은 거죠!) 아침 9시부터 마지막 지하

철을 아슬아슬하게 릴레이하여 집에 도착한 지금까지!!! 조금만 더 정신을 가다듬고 생각해보면, 작년 12월

합격과 관련되지 않은 것이 없는 일상인 것 같습니다. 다소 지겹게 느껴지는 요즘이지만, 그래도 얼마나 소

중하고 다행인 하루인지 모릅니다.

모든 합격자들의 합격수기에는 나름대로의 소중하고도 간절한 사연들이 담겨져 있습니다. 그리고 출발점에서의 자신과 자신의 주변 사람들에게 했던 약속과 목표를 지켜낼 수 있었던 한 개인에게서 느낄 수 있는 ‘뜨거운 열정’이 있습니다.

전체 라이프스토리를 쓰고 싶지는 않습니다. 어차피 이 글이 실리는 곳도 보시는 분들도 수험생들이 대부분이고 저와 수험생활을 추억으로 공유할 수 있는 분들이기 때문입니다. 다만, 제 자신의 인생에 있어서의 한 시기를 공유하고 있는 분들과 저와 주변사람들의 조그만 ‘열정’을 함께 느껴 볼 수 있었으면 하는 조심스런 바램을 전하며 시작할까 합니다.

Ⅱ. 감정평가사 수험생활의 시작

1. 1999년 1차시험합격

1차 시험합격은 우연한 필연으로 다가왔습니다.

뒤늦게 시작한 CPA시험에서의 고독한 승부를 반성하고, 가장 치열하게 승부가 교차하는 학교고시반을 목표로 나가기 시작한 중앙도서관에서 세무회계에 마음을 붙이고 있던 저에게 한달전에 본 감정평가사 1차시험의 합격은 새로운 고민거리였습니다.

다들 감정평가사에 대해 막연히 좋다, 괜찮다, 실속 있다 등의 말만 하였습니다. 결정적으로 학원에 들렀다가 당시 1차 끝나고 바로 진행 중이었던 김재진, 홍병각, 이동섭 평가사를 만났고, 감정평가사라는 자격증과 시험준비에 대한 전문적이고도 구체적인 정보를 들었습니다. 돌이켜보면 수험생활에 정말 소중한 출발점이었던 이때 다음 두가지를 얻었습니다.

1) 합격에 대한 정확한 정보와 전략을 얻었습니다.

빨리 돌파구를 마련하고 싶었던 나의 단도직입적인 질문은 “팀장님 자기 자신이 합격한 이유는 무엇이라 생각합니까?” 였습니다. 그때부터 그해 2차 시험이 끝나고 난 후의 학원설명회 등에 다 찾아다니는가 하면 합격생 수기를 읽으면서 나름대로 시험분위기, 합격자들의 수험방법 등을 비교적 단기간에 철저히 고민하였습니다. 합격에 대한 자신만의 전략을 세우십시오.

2) 또 하나는 지금도 감정평가사라는 시험이 저에게 준 가장 큰 선물이라고 생각하는 우리 스터디 멤버들을 처음 만났습니다. 서로에게 정말 좋은 인연을 만드십시오.

2. 2차시험 이후의 기간

서울대 2차시험의 참관이 끝나고, 9월부터 기본강의를 들었습니다. 지금 생각해도 비체계적이었고 긴장감도 없었던 것 같습니다. 역시 머리 속으로 아는 것과 구체적인 실천을 위한 세부 일정과 계획을 현실화시켜 나가는 것은 별도의 계기와 노력이 필요한 것 같습니다.

하지만 비슷한 흉내는 내었던 것이, 법규는 김동건평가사, 이론은 황종현평가사 (감정평가사 2기,  감정

평가이론 저자,  음양화평지인도 황종현 평가사의 책에 깊은 감명을 받은 기억이 있다), 실무는 이정

훈평가사의 강의를 들었습니다. 다들 훌륭한 강의였지만, 개인적으로는 황종현평가사의 강의가 상당히

감명 깊었습니다. (합격하고 나니까 더욱더!!!). 11월에는 신림동에서 김윤조씨의 행정법강의도 수강하

였습니다.

Ⅲ 본격적인 수험생활

1.도원결의와 스터디

1999년의 12월 말, 아무런 관련이 없는 것처럼 느껴졌던 합격자 발표는, 그해 합격과 불합격을 가르고 새로운 순환이 시작되는 것이었고, 당장 스터디 선발시험에서의 반 배정은 저를 바짝 긴장시켰습니다.

스터디 시험날 창섭이와 일남이 명희누나, 그리고 형님이 처음으로 노량진 술집에서 도원결의를 하였습니다. 그날로 신림동까지 가서 밤늦게까지 일남이와 창섭이는 서로 수석하겠다고 농담을 하면서 즐거워했던 기억이 아른합니다.

1주일 중 토요일은 학원스터디로 화요일은 개별스터디로 보내면서 나머지 날들은 집근처의 독서실에서 생활하는 것이 저의 수험생활의 기본적인 싸이클이었고, 이에 맞춰서 공부를 하였던 것 같습니다.

2. 개별스터디

개별스터디는 오전 오후 100점씩의 실무를 2년치 과월호 풀기를 시작으로 기출문제 풀기, 안정근교수님의 실무문제 풀기 등으로 진행하였습니다. 나머지 시간에는 1) 보상법규는 행정법 기본내용을 역할분담하여 발제하고 기출문제 답안을 작성해보기 등으로 진행하였고, 2) 이론은 안교수님의 현대부동산과 부동산평가이론 교과서를 요약 정리하면서 중간에 기출문제와 안교수님의 이론교과서를 문제로 만들어 답안을 작성하는 것으로 진행하였습니다.

1주일에 한번이었지만, 스터디 멤버들과의 역할분담과 스터디계획을 좀 타이트하게 짰던 것 같고, 모두들 성실하게 준비하였기에 제법 많은 내용을 정리할 수 있었습니다. 절대적 시간은 충분합니다. 문제는 현실성 있는 계획과 실천입니다.

실제 문제를 풀면 창섭이가 10분전쯤에 나가고 그 다음은 일남이, 그리고 5분정도 더 답안지를 잡고 쩔쩔매던 저였지만 다른 사람의 답안지를 돌려보는 것은 저에게 큰 도움이 되었습니다. 서로의 장점 단점에 대해서 성실하게 검토해준 것이 정말 좋았습니다.

역시 창조는 모방을 통해 가능한 것 같습니다. 처음 시작하시는 분은 잘하는 사람 답안을 몇 번 구

해다가 연구를 하십시오. 글자 크기, 글자수, 답안목차 등의 장단점을 철저히 분석하십시오. 함께

스터디를 하신다면 잘못한 것만이 아니라 잘한 부분도 지적해 주십시오. 수험생 개인에게는 자신감

과 자신의 장점을 살리는 계기가 될 수 있기 때문입니다. 말은 쉽지만 상대방을 진심으로 아끼면서

충심으로 칭찬해주는 것은 쉽지 않습니다.

3. 학원스터디

학원스터디는 실력이 좋다고 소문난 팀장들이었지만, 개인적으로 숙제와 시험은 상당한 부담이었습니다.

실력이 되지 않는 상태에서 링에 올라 매번 스파링을 치르는 셈이었습니다. 하기야 농담반 진담반으로 스

터디 2-3일 전에는 신경이 쓰여서 소화도 안 된다는 같은반 팀원의 하소연을 떠올려 볼 때 저만의 문제는

아니었습니다. 그러기에 평소에 실력을 쌓아 놓을 것이지. 안되면 어쩝니까? 터지면서 훈련하면서 실력을

키우는 수밖에. 또 그런 사람이 합격하는 것 같습니다. 그 친구도 그렇게 합격했습니다. 저도. 다른 사람들

도...

부질없기만한 1기 스터디가 그나마 1월 처음 답안보다 훨씬 좋아졌다는 실무팀장의 위안섞인 칭찬 속에 끝

나면서 시작된 2기는 전철밖에 비추는 4월의 햇살과 한강물 만큼이나 무심하게 지나갔습니다. 인생은 아름

답지만은 않은 것 같습니다. 특히 수험생에게는. 다른 인간들은 무엇이 그리 좋은지? 왜 그렇게 행복해 보

이는지? 수험생은 죄인이라서 그런가 봅니다. 거주이전의 자유도 없고. 개인의 사생활도 통제되었고. 단 한

가지 진짜 죄수와 차이가 있다면 자신이 선택했다는 것! 이것만은 분명한 것 같습니다.

Ⅳ. 수험생활의 차분한 마무리

1. 3기스터디

3기 스터디는, 실전 같은 모의고사와 공개되는 성적이 문제였지만, 내 페이스 조절에만 신경 쓰려고 노력했습니다. 막연하게 불안했던 이론 법규는 모의고사를 통해 범위가 주는 부담감만을 제외한다면 문제자체만으로는 훨씬 편하고 쉽게 느껴졌습니다.

서울대입구역 학원스터디룸에서 시작된 우리의 개별스터디는 노량진을 거쳐 대방동으로 그리고 시험장인 S대로 이어져, 시중에 있는 3기 모의고사 문제를 가져다 풀었습니다. 이론과 법규는 매주 스터디에서 쏟아져 나오는 많은 문제를 한꺼번에 목차를 잡는 연습을 하였고, S대에서는 실전답안 작성을 하였습니다.

2. 신림동에서의 마무리

6월10일경에 저 개인의 거처를 신림동으로 옮겼습니다. 일찍 찾아온 무더위와 낯선 환경이었지만, 창섭이와 함께 자리를 옮긴 독서실에서의 긴장된 마음과 차분한 생활로 정말로 알뜰하게 보낸 것 같습니다. 매일 매일을 무엇인가 채운듯한 느낌과 적당한 피곤함으로 보냈습니다. 이런 생활은 3기가 끝나고 나서도 시험 볼 때까지 계속되었습니다.

 물론 가끔 저녁 9시만 되면 술 먹으러 가는 창섭(감정평가실무연습 편저자 음양화평지인 주)이의

유혹(?) 때문에 힘들기는 했지만 (자기 말로는 사람들한테 일당 받고 라이벌들을 제거해준다나 어

쩐다나??? 짜식 설렁하기는?? 하기야 모든 서브가 끝나고 모학원의 3기 모의고사에서 계속 1등을

할 실력이니? 얼마나 지겨워하든지???? 부럽지요. 하지만 자신은 그렇게 하기까지 얼마나 고생했겠

어요. 수험생활을 하려면 이렇게 해야 하는데??/), 가끔씩 함께 한 가벼운 술자리에서의 주고받는 예상

문제와 목차 그리고 미래에 대한 희망과 포부는 스트레스를 풀고 각오를 다지는 좋은 계기였습니다. “형!

시험 2번 볼 것 아니잖아!!!” 아직도 기억에 남는 말입니다. 마지막까지 차분하게 정리해나가는 것이 중요한

것 같습니다. 실제로 시험 결과도 윗동네에 있던 우리멤버와 아래동네에 있던 멤버들의 과목별 득점분포가

동네별로 비슷하게 나왔습니다.

3. 시험당일날

수험생으로서 할짓은 다한 수험생활의 마지막 날!!!

시험전날 엄선된 수면제에도 불구하고 잠을 못 이루다가 조용히 내리기 시작한 빗소리에 잠이 들었

습니다. 새벽에는 무척 거세게 비가 내렸습니다. 일찍 눈을 떠 도시락집에서 아침, 점심을 사가지고

택시로 시험장소에 도착해보니 6시40분경이었습니다. 가장 먼저 도착한 강의실에 그 동안의 전지훈

련 덕분인지 평평한 책상을 공수해 올 수 있었고, 그 다음에 온 뒷사람에게 책상인심을 쓰며 책상방

어를 부탁하고, 난 후에야 아침밥을 먹을 수 있었습니다.

비에 젖은 계산기가 문제가 있었지만, 시간상의 여유와 다른 사람들의 도움으로 무사히 준비해 간

실무문제 워밍업을 마칠 수 있었고, 차분히 시험에 임할 수 있었습니다. 1교시 실무부터 다소 당황

스러운면이 있었지만, 그 동안 해왔던 것들을 되살려 최선을 다해 답안을 작성할 수 있었습니다.

4.시험 이후 그리고 합격

시험이 끝나고 나니 멤버들과 전에 약속했던 지리산은 왜 그렇게 멀게만 느껴지던지...

시험결과에 대한 막연한 불안감을 가진 채 시험공부와는 담을 쌓고 그 동안 못 만나던 사람들, 밀어놨던 책, 운동도 하고 지냈지만, 자꾸만 초조해지던 시간들...

합격 소식은 불안한 마음속에서 학원 관계자의 기습적인 전화에 의해 알았지만, 지금도 그날만 생각하면 이런 소식은 좀더 여러 사람과 즐겁게 기뻐할 일이었는데 (내가 다른 사람을 즐겁게 해줄 수 있는 일이 평생 얼마나 있을까 생각하면 얼마나 무심한 놈인지??) 하는 아쉬운 생각과 진심으로 기뻐해 준 고마운 분들, 그리고 자신에 대한 대견함이 스쳐 지나갑니다. 수험생들은 꼭 합격해서 주위의 모든 분들과 함께 이런 기쁨을 마음껏 느껴보세요.

Ⅴ 끝맺으며

의도와 무관하게 개구리 올챙이적 생각 못하고 정말 분투하시는 수험생들에게 도움은커녕 괜히 건방떤 것은 아닌지? 갑자기 걱정도 되지만, 부족한 글에서나마 현명한 결론을 내리시는 지혜롭고 자신에 찬 수험생들을 믿으며 이 글을 정리할까 합니다.

끝으로, 저의 합격의 기쁨을 제 개인의 운만으로 돌리기에는 너무나 고마운 분들과 이 자리를 빌어서 나눠야 할 것 같습니다. 좋으신 저의 부모님과 늘 내가 저 나이되고 저만큼이었으면 하게 하는 나의 할머님, 그리고 지금은 귀여운 두 조카의 아버지가 된 늘 친구같은 형, 그리고 항상 조용히 신뢰로 지켜봐 주시는 형수님, 지금은 어엿한 전문직업인으로 살아가는 두 동생! 여러 친지들! 나의 친애하는 벗들과 선배 후배들!! 농구멤버들!!!

그리고 정말로 힘들었던 수험생활을 소중한 추억으로 만들어준 창섭이, 일남이, 명희누나, 종님이 형님, 토요A-2반의 사람 좋은 정주암, 항상 생기넘치는 류준호, 조용하지만 알차게 자신의 일을 하는 신성아, 어디가서 절대로 적이 없을 것 같은 우정미 모두와 홍병각 김재진 이동섭평가사 그리고 박병우 최지흠 이동경팀장님 등등 그 외 언급하지 못하고 지나친 모든 분들께 감사를 드립니다.

소중한 인연으로 field에서 만날 그날을 위해 분투하고 계시는 모든 분들에게 마무리 잘하시고 나중에 술 한잔 하자는 말씀 전합니다. 연락주세요. 환영합니다.

<수험생활에 대하여>

‘시행착오’를 통해 배워 가는 것이 사람이지만, 그 시행착오를 줄이는 것은 합격과 수험생활기간을 좌우하기에 몇 가지 적어봅니다.

1. 시기상의 학습전략

1) 어느 때 시작하느냐도 중요합니다.

우리 시험의 주기상 가장 좋은 방법은 1차 시험이 끝나자마자부터 다음해 시험의 당락가능성은 차이가 발생합니다. 이때 2차에 대한 전반적인 윤곽이라도 느끼고, 수험생활의 마지막 분위기라도 느낄 수 있다면 그것은 정말 큰 첫걸음이라고 생각합니다. 이러한 경험을 1차합격의 기쁨에 너무 들뜨지 않고, 2차 시험장(서울대)에서 교통편도 보고 시험장소도 보고 답안지도 보고 남들이 쓰는것도 보고 하는 소중한 경험으로 마무리하십시오.

2) 9월부터 12월까지의 기간입니다.

이때 수험생들은 대부분 기본학습을 하는 시기입니다. 기본서나, 기본강의를 이용하게 됩니다. 이때 중요한 것은 절대적으로 실무를 잡는 것입니다. 시중에 있는 문제를 다풀어버린다든지, 자신에 맞는 기본서를 중심으로 하든지. 아무튼 지독하게 마음먹고 잡아버리십시오. 이것을 해야 합니다. 그외 보상법규와 관련된 행정법정리, 그리고 이론기본내용의 정확한 학습이 필요합니다.

3) 새로 시작하는 수험생들은 1차가 얼마남지 않은 상반기가 아니면, 2차를 함께 준비하셔도 된다고 생각합니다. 우리의 2차시험의 절대범위 자체로는 넓지 않습니다. 지나친 욕심은 문제지만, 적당한 적극성은 필요합니다. 빨리 2차에 대한 감각을 만드십시요.

2. 스터디에 대하여

스터디는 거친 수험생활을 헤쳐가는 배와 같습니다. 스터디라는 배를 탈지 말지는 자신이 판단하지만, 스

터디에 승선한 이상 항구를 떠난 배와 같습니다. 갈아 탈수도 없습니다. 스터디를 그만 두는 순간 엄청난 대안을 준비해야 합니다. 그만 두는 순간 거친 파도를 향해 혈혈단신으로 뛰어드는 것과 같습니다. 표류하게 됩니다.

학원스터디는 무난한 방법입니다. 개별스터디는 정말 강력합니다. 단, 자기와 잘 맞는 사람들과 짜야 합니다. 스터디는 분위기와 신뢰에 바탕을 둔 동료의식이 정말 중요합니다. 소모적인 설전과 신경전이나 피해의식 등은 아무 도움이 되지 않습니다.

3. 과목별 학습방법

1) 이론

수험생들에게 가장 막연한 과목이 이론인 것 같습니다. 막연하게 쉽다고 생각하다가도 막연하게 ‘어디까지 어디까지...’ 하다가 혼란을 느끼는 것이 이론입니다.

① 감정평가이론의 중심은 부동산평가입니다. 따라서, 그 이론적 기반은 부동산학이라는 학문체계 속에서 그 번지를 찾아야 한다는 것입니다. 부동산의 특성, 부동산 경제론 등을 기반으로 부동산투자 금융 컨설팅 권리분석 등을 살펴볼 수 있어야 합니다. 이는 곧 우리의 출제범위이고 공부의 경계입니다. 다시 한번 정확히 번지수를 찾아보십시오.

② 현재 우리나라 감정평가론과 관련하여 수험생들에게 전통적인 일본식과 AI라는 미국식의 두 가지 경향의 존재는 이미 상식입니다. 두 가지를 연관시켜 이해하려고 노력하되, 어설프게 혼합하지는 마십시오. 무엇인가 매개가 필요합니다.

③ 철저하게 암기할 것과 논리 구사가 필요한 부분에 대한 빠른 접근이 필요합니다. 기존에 우리는 기본 강의 내지는 기본서와 서브, 그리고 모의고사의 그 어디를 시기적으로 방황하였던 것 같습니다. 철저하게 암기가 되어야 하지만 자신의 머리로 사고하는 훈련이 필요합니다.

감히 이야기 하지만 수험생들은 너무 보수적이고 고루합니다. 물론 중용이 중요합니다만, 기본이 되어 있는 분들은 안주하시지 마시고 약간의 노력들을 달리 해보십시오.

2) 실무

논리도 중요하기만 숙달된 Skill도 중요합니다. 실무는 시간을 체크하면서 푸는 습관을 처음부터 들이십시요.

하루 공부의 시작은 실무로 시작되어야 합니다. 다른 무슨 일이 있어도 아침에 실무100점이라도 풀고 그 일을 보면 마음이 놓이는게 우리 공부입니다.

오답노트, 개인적으로는 복기(바둑용어임)노트라 이름 붙인 노트를 만들어서 관리를 했습니다. 상당한 의미가 있습니다. 대체로 틀린 부분이 계속해서 틀리는 것이 일반적입니다. 그 악순환의 고리는 의도적으로 노력해야만 끊을 수 있습니다.

3) 법규

조문을 철저히 암기하십시오. 적어도 토지수용법정도는 암기해야 합니다. 그리고 빨리 법적인 용어 즉 법학에서 쓰는 특유의 문어체 (사투리??)에 익숙해져야 합니다. 행정법을 시간있을 때 넓게 보는 것은 유의미합니다. 하지만 그것은 한 두번이면 족하고, 보상법규와의 연관 속에서 계속 필요에 의해 찾아보는 방식이 되어야 문제의식도 풍부해집니다. 주의할 것은 자신의 주관적인 논리를 만들고 있지는 않은지 반성해야 합니다. 논쟁을 소개하고 논쟁의 결론을 내리는 것이 수험생의 독자적인 취사선택 내지 판단을 의미하는 것은 절대 아닙니다. 각각의 학설의 논거를 충실히 소개하고, 하나의 학설을 자신이 말하는 것처럼 해서 결론을 내리라는 의미입니다.

수험생활은 주기가 있습니다. 항상 잘할 수는 없습니다. 하지만 남들과 똑같이 달려서는 안됩니다. 어느 한 계기점을 만드시오. 잘될 때 죽어라해서 교두보를 확보하십시오. 빠를수록 좋습니다. 한번 잘해놓으면 그 다음은 수월합니다. 할 때 죽어라 하십시오. 그 계기점이 없는 사람은 항상 뒤쳐져서 남의 뒤를 쫒는 사람일 뿐입니다.

지금 현재와 최종시험일까지의 기간만을 생각하십시오. 그 이전과 이후는 중요하지 않습니다. 과거를 자책하지 말고, 미래를 막연하게 불안해하지 마십시오. 이는 철저한 합격전략과 일상적인 실천 속에서만 가능할 것입니다.

수험생활 내내 내 자신에 대해서! 지금은 주변의 수험공부에 분투하시는 분들에게 하는 말이지만, “자신을 속이지 말자”라는 말을 끝으로 하고싶습니다. 수험생활을 조금만 해보면 자신이 합격할 수 있는 방법이 무엇인지 지금 자신의 모습이 합격을 위한 것인지 아닌지 누구보다도 자신이 잘 알 수 있는 것이 수험생활입니다. 스스로에게 떳떳한 하루 하루를 만들어가십시오. fighting !!!!!

A Soliloquy : "되고자 하는가..."

김 성 중 (金 成 中 )

I. Prologue.

하루의 일상을 마치고 집에 돌아와 잠자리에 들 때, 어두운 방안에서 전화기의 플립을 열면 그 배경불빛과 어우러져 저의 눈에 들어오는 문구. "되고자 하는가..." 그 순간 하루를 돌아봅니다. '넌 지금 정말로 감정평가사가 되고자 하는가... 넌 네가 되고자 하는 만큼 열심히 노력하고 있는가...'

이 짧은 문구는 수험생활 동안 항상 제 자신을 돌아보게 하는 "독백(soliloquy)"이었습니다.

II. 감정평가사가 되고 싶다.

1997년 12월, 2년여의 군 생활을 보내고 다시금 돌아온 3학년 1학기의 대학생활은 예전에 제가 처음 대학에 입학 할 때, 그리고 군에 입대할 때와 마찬가지로 새롭게 펼쳐진 세상이었습니다. 군에 갔다온 복학생이 거의 그렇지만 저도 그제야 조금 더 성숙해진 자세로 일상을 바라보게 되었습니다. 예전과는 다르게 나름대로 착실하게 수업을 듣고, 과제도 열심히 하고...

그 때 선배형이 "감정평가사" 자격시험을 준비하고 있었고, 그것을 계기로 처음으로 본 시험의 존재를 알게 되었습니다. 그러던 중 제게 결정적인 시작의 동기를 부여한 것은 전공수업시간에 특강을 오신 한 선배님의 강의였습니다. 한국감정원에 계신 분이었는데 그 수업을 담당하는 교수님의 선배였으니, 제게는 정말 까마득한 대선배님이었습니다. 선배님은 감정평가사가 무엇인지, 그리고 당신께서 이 일을 처음 시작한 때부터 지금까지 어떠한 길을 걸어왔는지에 관해 많은 말씀을 해주셨습니다. 그 중에서 제일 매력적인 부분은 "전문직이니 만큼 무언가에 대하여 항상 학습할 수 있다는 점" 바로 그것이었습니다.

솔직히 그 당시 저는 대학원에 진학하고자 하는 맘이 컸지만, 그 순간 무엇을 배운다는 것이 반드시 학교의 테두리 안에서 해결해야 하는 것은 아니라는 것을 깨닫게 된 것입니다. 그리고 더 공부하고자 한다면 더 좋은 시작을 위해 그 시기를 약간 뒤로 유보할 수도 있다는 생각이 들었습니다.

아직도 그 특강 시간 선배님께서 강의를 마치며 우리들에게 웃으시면서 농담조로 흘리신 말씀이 내 머릿속에는 생생합니다.

"그래, 너희들 여태껏 잘 놀았으니 이제 맘잡고 공부 한 번 해봐라..."

이 말은 후에 제가 감정평가사 자격시험 전선에 본격적으로 진출할 때까지 항상 그 때의 분위기와 함께 제 머릿속에서 신선한 자극제가 되어주었습니다.

'그래 나는 아직까지 사회에 나갈 아무런 준비도 없이 막연하게 앞만을 바라보고 있었구나.' 하는 반성을 해보았습니다. 그리고 얼마 후 스스로 굳게 결정했습니다. '감정평가사가 되고 싶다.'

집에 계신 부모님께서는 이 같은 저의 결정에 대해 흔쾌히 동조해주셨습니다.

III. 내 조그만 시작을 위한 작은 설계

시작할 때 저는 대학 3학년생으로 앞으로 졸업하려면 일년하고도 한 학기가 남아있는 상태였습니다. 1차 시험과 2차 시험이 모두 여름방학 동안에 몰려있고 또 그 시기가 너무 붙어있는 등 여러 가지 이유로 합격까지의 길이 절대로 쉽지만은 않다는 주위의 말을 듣고 나름대로 판단해보니, 1·2차 동차합격을 위해 당장 휴학할 수도 없는 그런 상황이었습니다. 그러나 어차피 여러 가지 이유들이 기정 사실인 이상 그것에 대해 뭐라 하기보다는 그냥 받아들이고 거기에 맞추어 계획을 세우기로 했습니다.

그래서 여러 가지 사정을 다 고려해 본 뒤, 저만의 수험생활을 계획하였습니다. '여름방학부터 시작하여 1년 동안 학교에 다니면서 1차 시험을 준비하고 1차에 합격한 뒤, 한 학기를 남긴 상태에서 1년간 휴학을 하고 2차 시험을 준비하자. 그 뒤 2차 합격여부는 약간 시간이 지나 12월에나 알 수 있으니까, 결과를 기다리며 남은 4학년 2학기를 보내고 나면 기말고사가 끝날 즈음해서 합격을 하고 나는 졸업한다. 하하하...'

우선 학교를 졸업 해야하니까 일단 학교생활을 중시하고, 나중에 2차 시험만을 위해서 따로 시간을 만드는 형식이었습니다. 제가 봤을 때 이 계획은 정말 완벽 그 자체였습니다. 다만, 계획대로 합격할 경우에만.

IV. 1차 시험 준비

학교에 다니면서 1차 시험만을 준비하기로 했기에, 2차 시험과목에 대해서는 전혀 신경을 쓰지 않았습니다. 이것 또한 저의 선택이었는데, 1년이라는 시간동안 2차 시험과목도 같이 준비해 볼 수도 있었으나 전공에 대한 부담과 나중을 생각하여 오로지 1차 시험과목만 생각했습니다.

1998년 3학년 2학기는 1차 시험과 관련한 과목을 '일반선택'이나 '전공선택'의 형식으로 수강신청하여 학교에서 학점을 취득하면서 시험준비를 하기로 했습니다. 경영대의 회계학, 법대의 민법총칙, 그리고 사회대의 거시경제학 과목을 신청했습니다.

저희 과에서 전공과정인 경제원론을 미리 들어두었기에 상대적으로 부족한 거시경제학을 신청하였습니다. 학교에서 감정평가 시험과 관련된 과목을 수강할 수 있다는 것은 정말로 좋은 기회라고 생각합니다. 시험에 붙어야 한다는 각오로 누구보다도 더 열심히 그 수업에 임할 수 있기 때문입니다. 물론 학교에서 교수님들이 강의하시는 내용과 수험생들이 시험을 대비하여 공부하는 내용은 많은 차이가 있습니다.

특히, 1차 시험의 경우 객관식이므로 해당 과목에 대하여 넓은 범위를 부분적으로 물어보는 특성을 갖고 있으며, 대학에서의 교수님 강의는 해당 과목자체에 대한 굵고 깊은 이해를 지향한다는 점에서 그 차이는 명확합니다. 그러나 우선 그러한 차이에 신경쓰지 않고 수업내용을 잘 따라가면 제게 커다란 득(得)이 된다고 믿기로 했습니다. 최소한 시험에서 이런 것들이 나오지 않는다고 하더라도 이것이 본격적인 준비를 위한 초석이 되는 것은 확실하기 때문입니다.

학교 도서관에서 항상 공부를 하였는데 저는 돌아다니는 걸 좋아하는 편이라서, 가끔 공부가 안 된다거나 따분하면 바람도 쐴 겸해서 서울시내에 있는 다른 대학 도서관에 찾아가 공부를 하곤 했습니다. 그러면 그 날은 많은 시간을 학습하지는 못하지만, 왠지 낯선 환경에서 오는 신선함이 수험공부에서 오는 지루함을 가라 앉혀주는 청량제가 되어 주곤 했습니다. 이렇게 해서 '재충전!'

그 후 겨울방학, 노량진에 있는 학원에서 "부동산관계법규"와 "민법(물권편)" 강의를 수강했는데 그 때 주위에서 저와 같이 강의를 듣는 수강생들을 보고는 너무 놀랐습니다. 정말 지금 생각해도 너무나 수강생이 많았습니다. 그리고 얼마 지나지 않아 저는 항상 자리 쟁탈전의 선봉에 서있었습니다. 그런게 뭐 그리 중요하냐는 사람도 있지만, 저는 그냥 그렇게 하는 것이 좋았습니다. 특별히 학원이 제게 맞는 다거나 이래서 싫다는 생각은 별로 하지 않았습니다. 특히 강의가 있는 날, 학원에 가려고 새벽에 일찍 일어나 룸메이트가 깨지 않을 정도로 조용히 제 방을 나왔을 때 아직까지는 어둑어둑한 새벽하늘을 보는 것이 좋았습니다. 아니, 그런 사물이 좋다기보다는, 제가 어느덧 공부에 대한 자신감을 갖기 위해 매사를 긍정적으로 바라보게 되었다는 것이 더 정확한 표현인 것 같습니다.

어느덧 겨울방학이 끝나고 4학년 1학기 생활이 시작되었고 이와 동시에 수험생활에 대한 중압감이 피어나기 시작했습니다. 1, 2학년 때 너무나도 학교수업에 신경을 쓰지 않았던 터라 학점도 관리해야 했습니다. 그리고 본격적으로 시험 준비를 해야 했습니다.

시간이 흘러 학기말이 다가오고, 1차 시험이 임박해져 오고 있었습니다. 저는 다시 노량진에 있는 학원에서 1차시험 전과목에 대한 "최종점검반" 수업을 듣기로 하였습니다. 솔직히 회계학과 경제학에 대하여 학원의 기본강의를 듣질 못했기에 약간 두렵기도 했습니다. 그 때의 학원 생활은 저의 시간과 상당부분 어긋나 있었기에 약간 벅찼습니다.

미리 5월부터 각 학원에서 제공되는 모의고사는 거의 모두 구해서 풀어봤습니다. 처음에는 평균점수도 별로 안 나오고, 주어지는 160분이라는 시간도 모자랐으나 나중에는 점수도 그런대로 만족할 만한 수준이 되고 시간 안배에도 많이 익숙해져서 상당히 수월해졌습니다.

기말고사 기간은 지리하게 자꾸 뒤로 늦춰지고, 정말 막판에 와서 이도 저도 안되는 것은 아닌가 하고 많은 걱정을 했습니다. 6월말 기말고사가 끝나고 여름방학을 하고나니 집중적으로 시험에만 투자할 수 있는 일주일의 시간이 저에게 주어졌습니다. 이 기간이 주었졌다는 사실만으로도 정말 기분이 좋았습니다. 회사생활이나 학교생활을 병행하는 경우 가장 그리운 대상은 바로 '나만의 공부를 위한 시간' 바로 그것이 아니겠습니까. 이 기간에 회계학은 학원에서 마지막으로 추려 준 중요문제만을, 그외의 다른 과목은 여태껏 보아온 문제집을 계속해서 회전하는 형식으로 공부했습니다.

시험 전날 저녁, 일찌감치 집에 내려왔다가 아무래도 불안한 마음에 다시금 학교로 발길을 향했습니다. 너무나 긴장이 되었습니다. 아까 내려올 때는 보이지 않던 시험장 안내 화살표가 몇 년간 지나다녀 너무나도 익숙했던 길의 풍경을 생경하게 만들어 놓고 있었습니다. '아!, 드디어 내일이 시험이구나.' 제 수험번호에 해당되는 자연대 건물 안에 들어갔을 때 어느덧 시험장소는 굳게 잠겨 있는 상태였으며, 주위의 조용한 복도는 무언가 장엄한 분위기를 연출하며 저를 다시한번 추스르게 했습니다.

시험당일 새벽에 일찍 일어나 도서관에 가니 06:30 am. 그 때부터 다시 회계학 중요문제를 한 번 풀

어보고, 민법과 부동산관계법규의 요약 부분과 틀렸던 부분을 빠르게 보고 나니 시험시간이 다 되었습니다.

시간을 재서 모의고사를 많이 풀었던 터라 예전에 연습했던 방식으로 착착 진행되었습니다.「시험

지 앞장에 있는 민법 문제해결(- 2.5∼0분) → 회계학을 훑으며 쉬운 문제해결(0∼25분) → 다시 앞

에서부터 나머지 문제해결(25∼150분)」의 순서로 진행하고 모르는 문제는 서슴없이 지나치고 나

니 남은 시간은 10여분, 다시 답지체크에 5분을 소비하고 나니 5분 정도가 남았습니다. 아마 모르는

문제에 너무 얽매이지 않아서 시간이 남았던 것 같습니다. 그리고 미련이 없었습니다.

시험이 끝난 뒤, 10회 1차 시험의 복병이었던 "부동산관계법규"에 대한 얘기를 주로 하였는데 발표가 나기 전까지 저를 많이 괴롭힌 과목이 되었습니다. 그리고 2차 시험에 대해선 아직 아는 게 없는지라 특별히 공부하지 않고, 한 일주일 정도는 휴식을 취하며 아주 편하게 보냈습니다.

시험결과는 민법 72.5점, 부동산관계법규 55점, 경제원론 85점, 그리고 회계학 62.5점, 이렇게 해서 평균 68.75점으로 합격을 했습니다. 결과에 만족하며 다시금 다짐했습니다. '이제 다시 시작이다.'

V. 2차 시험 준비

1차 시험에 합격하고 얼마 후 10회 2차 시험을 치르러 시험장에 갔습니다. 아직 2차 과목에 대해서는 1차 시험 후의 각오와는 달리 "부동산 평가이론(안정근)"을 약간 읽어본 것이 전부였으므로 그렇게 내키는 자리는 아니었으나, 시험장 분위기라도 파악해보자는 생각으로 참여하기로 했습니다. 1교시 실무시간에 문제지를 받고는 아주 구석구석 꼼꼼히 읽어봤습니다. 무언가를 묻는 문제인 것만은 확실한데 도대체 어쩌라는 것인지... 결국 1교시만 꾹 참고 있다가 그냥 집으로 돌아왔습니다. '1년 뒤 이 자리에 돌아왔을 때, 과연 나는 어떤 실력을 갖출 수 있을까...'

예전에 어느 분의 합격수기에서 1차 시험에 합격한 뒤 그 해 12월까지 학원study에 들어가기 전에는 정말 열심히 여러 가지 기본서를 읽어두어야 한다는 글을 읽은 적이 있었습니다. 정말로 깊은 인상을 주는 그런 글이었습니다. 저는 이것을 합격을 위한 철칙으로 받아들이고 정말 많은 책들을 두루두루 보았습니다.

우선 9월부터 2개월 동안 진행되는 2차 기본강의를 노량진에서 들었습니다. 그리고 그 무렵 1차 강의를 같이 듣던 학원 친구를 만나게 되어 모두 6명이 참여하는 개별study를 결성했고 곧 바로 9월부터 12월까지 '감정평가실무'를 위한 프로그램을 짜서 실행에 옮겼습니다. 12월까지로 한시적인 모임을 만든 것은 그 다음해 1월부터는 학원study도 시작될 것이고, study동료 중 일부는 동차를 준비해야 했기 때문입니다. 6명 모두 2차 과목에는 처음이라서 과연 어떻게 진행시켜나가야 할지 몰랐습니다.

그래서 그 당시의 확실한 실무기본서인 "부동산평가실무(안정근)"와 "신체계 감정평가실무(유영조·홍병각)"로 시작하기로 했습니다. 진행방식은 매 주마다 일정한 범위의 진도를 정하여 공부해 와서 서로 얘기해보는 것으로 하고, 그 범위 안에서 다른 사람에게 설명 할 수 있을 정도로 꼼꼼히 준비해 올 부분이 개인별로 할당되었습니다. 이런 식으로 진행을 하니, 어차피 봐야 할 책들을 빠른 시간 안에 볼 수 있었습니다.

2차 과목을 공부하면서부터, 항상 책의 여백에다가 연필로 제가 이해한 내용을 쓰곤 했습니다. 강의

만을 통해서 모든 것을 안다는 것은 한마디로 불가능합니다. 한 권의 책을 처음 접할 때 진도를 나

가면서 구석에다가 써놓은 글들을 나중에 다시 봤을 때, 그렇게 우스울 수가 없었습니다. 그것은 제

가 써놓은 것이기에 더욱 우습게 보였던 것 같습니다. 더구나 아직은 전체의 틀 수준에서 생각하지

못하고 국소적인 부분에서 이건 어떻고, 저건 어떻다, 식이니 당연히 우스울 수밖에... '연필로 쓰길

잘했지...' 아무튼 저는 이런 식이었습니다. 자신의 실력은 될 수 있는 한 인정하지 않고, 항상 남들

의 실력을 체크했습니다. 왠지 그러면 계속 발전할 수 있을 것만 같은 생각이 들었기 때문일까, 이

런 식의 습관은 어느새 제 생활의 일면이 되었고, 어차피 합격을 목표로 하는 공부이니만큼 수험기

간동안 매 순간의 작은 성과물로 인해서 쓸데없는 자만심을 갖지 않을 수 있었던 것 같습니다.

이 당시, 감정평가이론은 "부동산평가이론(안정근)", "부동산감정평가이론(이창석 외)", 감정평가실

무는 "부동산평가실무(안정근)", "신체계 감정평가실무(유영조·홍병각)" 그리고 감정평가및보상법

규는 "행정법(김동희)", "수용보상법론(류해웅)"을 기본서로 삼았습니다.

저는 원래 책이란 것 자체를 매우 아끼고 좋아합니다. 특히 제가 수험생활을 하는 기간에는 수험서적을 보면 그렇게 정이 가지 않을 수 없었습니다. 왠지 그 책이 저에게 많은 걸 베풀어줄 것만 같은 기대를 품었기 때문인 것 같습니다. 서점에는 거의 이틀에 한 번 꼴로 갔는데, 도서관의 공부하는 학생들을 위해 제공하는 셔틀버스를 타고 학교로부터 내려오면 마침 고시서점들이 문을 닫기 전 시간입니다. 그 때 들어가서 어떤 책이 나왔나 하고 둘러본다거나 이 책에서는 어떤 식으로 내가 궁금한 부분을 다루어 놓았나 하고 찾아보는 것은 매우 즐거운 일이었습니다.

우선 책을 사면 저는 집에 와서 약 5분 정도 열심히 책의 표지를 만들어 줍니다. 그리고 약 10분에

서 15분 정도를 투자해서, 책 안에 구성되어 있는 각 장(chapter)마다 역시 열심히 '플래그(flag :

여러 가지 색상으로 된 간지용 스카치 테이프)'를 붙입니다. 그 때면 저는 매우 주의를 기울여 각 장

의 구성내용을 살펴보곤 했는데, 이러한 습관은 제가 그 책을 기본서로 할 때나 참고서로 할 때나

여러 책들을 학습하는 과정에서 많은 도움이 되었습니다. 어떤 과목의 맥락을 파악하는데 있어서

중요한 것은 "Know-How" 보다는 "Know-Where"인데, 각 장마다 플래그를 붙이는 습관은 후자를

습득하기 쉽게 해주었습니다. 2차 과목을 시작하면서 책에 대한 애착은 예전보다 한층 더 강해졌습

니다. 저는 책에다가 밑줄을 그으면서 공부하는 습관이 있습니다. 처음엔 연필로, 그 다음엔 수성펜

으로, 그 다음엔, 그리고 그 다음엔... 아무튼 지나고 나서 하는 얘기이지만 나중에는 제가 써보지

않은 펜(제 책에 표시되지 않은 펜)을 찾느라 문방구를 여기 저기 돌아다니기도 했습니다.

그리고 해가 넘어가 학원study를 시작하게 되었습니다. 역시 노량진에 있는 학원에서.

학원study를 시작하기 전의 제 상황을 돌아보자면, 정말 기대와 두려움으로 똘똘 뭉친 덩어리가 아니었나 하는 생각이 듭니다. 각자의 영역에서 공부하다가 한 곳에 모이는 자리. 제가 그 안에서 차지하는 위치는 과연 어느 정도나 될 것인가 하는 팽팽한 긴장감... 아마 많은 사람들이 그런 경험을 갖고 있으리라 생각합니다.

1기 study에서는 3개월의 기간동안 기본적인 수준으로 전 범위를 다루고, 2기 study에서는 2개월의 기간을

잡아 응용된 수준에서 다시 전 범위를 1회전합니다. 그리고 3기 study에서는 요일별로 반이 편성돼 모두 한 교실에 모여 1교시부터 3교시까지 실전형식의 시험을 치른 다음 다시 과목별 강평이 이어집니다.

제가 다닌 학원은 1기 과정에서 숙제가 많기로 유명한데, 그것이 그 학원을 선택하게 된 결정적인 이유였습니다. 그래야 공부를 더 열심히 할 수 있을 것만 같은 생각이 컸습니다. 저의 경우 학원study에서 스스로 '어느 정도 답이 써진다'는 생각이 든 것은 "실무가 1기, 이론이 2기 후반, 그리고 법규가 3기 중반"부터 였습니다. 실무는 제가 워낙 좋아하는 과목이었으며, 그 반대로 법규는 저에게 정말로 어려운 과목이었습니다. 무슨 차이가 있는 걸까. 수험생들의 과목별 적성은 정말 여러 가지입니다. 어떤 사람은 법규가 가장 수월하고, 어떤 사람은 실무가, 또 어떤 사람은 이론이. 그러나 이것도 시작단계에서나 따져볼 일이 아닌가 합니다. 결국 우리는 세 과목 모두 일정 수준 이상으로 끌어 올려야하는데...

시간은 정말 빠르게 지나갔습니다. 매 주 study가 있어서 그런지 무슨 날들이 일주일씩 한번에 지나가 버립니다. 학원study에 들어오기 전에 많은 투자를 한 덕에 실무는 1기부터 적응할 수 있었습니다. 그런데, 이론과 법규는 답안지를 작성해본 적도 없고 공부량도 많지 않아서인지 제대로 되지 않았습니다.

특히 이 과목들은 학습해온 연차별로 팀원들의 성적 차이가 두드러지게 나타났으며, 이런 식이니 1기study 과정에서는 숙제하기에 바빴던 것 같습니다. 주위의 많은 분들이 그랬습니다. "너무 조급해하지 말라고." '그런데 그게 어디 마음대로 되나. 당장 글을 써보면 엉망인데...' 하지만 나중에 알게 되었습니다. 제가 study시간에 시험을 보면서 수없이 느낀 저의 부족함, 그리고 이 정도로는 안 된다는 스스로에 대한 질타... 이런 상황에 정면으로 부딪히고 이 시기를 통과해야만 남들과 경쟁할 수 있는 수준이 된다는 것을.

1기study와 2기study는 소그룹 단위로 편성돼 진행되기에 그 많은 수험생들 간에 서로를 제대로 비교해 볼 수 없는 한계가 있습니다. 아니, 오히려 다행입니다. 그 때부터 모든 수험생들을 실력 순대로 줄세웠다면, 아마 저를 포함해 많은 사람들이 그 시기에 얻을 수 있는 것들을 상당 부분 놓치고 말았을 겁니다.

원래의 계획대로 3기study는 새로운 전환점을 가져보고자 봉천동으로 학원을 옮겼습니다. 3기에서의 성적은 의외로 잘 나왔습니다. 그것이 오히려 불필요한 자만심을 갖게 하지는 않을까 두려울 정도였습니다. 하지만, study에서의 성적이 시험 당락을 좌우하지는 않는 법. 별로 신경쓰지도 남이 알아주기를 바라지도 않았습니다. 그냥 제가 study에 익숙해져서 아는 문제들이 많이 나오니까 당연히 성적도 잘 나오는 것이라고 생각하고 자신감은 얻어가되, '이젠 됐다'는 식의 자만심만큼은 학원study에서 가지고 가지 않았습니다. 쓸데없는 자만심은 정작 중요한 부분을 앗아가는 것이 너무나 확실한 것이라 생각했습니다.

전 휴학을 하고 나서도 계속 학교도서관에서 공부를 했습니다. 매일 아침 7시 30분까지 도서관에 가

서 밤 11시 정도가 되면 내려왔습니다.(물론 공부가 안되는 날은 과감히...) 그리고 시험 한 달 전까

지는 일요일은 반드시 휴식을 취했습니다. 그렇게 쉬는 날을 정해둠으로써 1주일의 나머지 6일을

즐겁게 공부할 수 있었습니다. 그러나 4월정도 되었을까. 그 시기가 되자 학교의 분위기는 너무 술

렁거렸으며 저의 수험생활에 있어서도 새로운 전환기가 필요했습니다. 사실 시간의 흐름과 함께 상

승하는 긴장감이 주위에 민감하게 만들었습니다. 비교해보자면, 도서관 생활은 어느 정도 느슨합니

다. 그러나 독서실 생활은 그렇지 않습니다. 도서관 생활은 일반도로 위를 달리는 것이고 독서실 생

활은 자동차전용도로 위를 달리는 것과 같습니다. 그러나 사람이 유지할 수 있는 긴장의 시간과 지

니고 있는 체력에는 한계가 있습니다. 그래서 저의 경우, 8월에 있을 시험시기에 맞추어 '과연, 언제

부터 독서실에서 공부 할 것인가'는 매우 중요한 문제였습니다. 그 때부터 신림9동에 있는 독서실로

자리를 옮겨 공부에 대한 '절대시간'을 확보했습니다.

어느덧 시간은 흘러 시험날짜가 코 앞으로 다가오고 있었습니다. 시험 날이 다가올수록 미진한 부분에 대한 부담이 더해만 갔습니다. 공부하는 범위를 한정짓고 그 부분만을 계속해서 회전시켜 나갔습니다. 지금도 시험전날 독서실에서 짐을 정리하던 때가 생각납니다. 아주 차분하게... 진정 할만큼 했다는 스스로에 대한 격려와 함께 그 동안 보아온 책들의 일부만으로도 끊어질 것 같은 가방을 메고 독서실 문을 나왔습니다.
시험당일 일찍 시험장에 갔는데, 가지고 온 짐들을 살펴보니 수험표를 빠트리고 온 것입니다. 하하하. 전에도 그랬었는데. 지난해 1차 시험을 보러와서도, 수험표를 아끼던 책 사이에 소중히 모셔두고 그냥 온 적이 있습니다.

수험표를 재교부 받고 교실에 들어왔습니다.

1교시 감정평가실무시간. '내가 그렇게도 좋아했던 과목. 그러나 나를 울릴 수도 있는 과목.' 시간이

다 되어 시험관리관이 시험장 분위기를 정비하는 중에 정신이 바짝 들었습니다. '아, 드디어...' 문

제지를 받고서 슬금슬금 바라보니, "실농보상"이 1번 문제로 나왔습니다. 순간 정신이 없었습니다.

대강 봐도 절대로 만만한 문제가 아니었습니다. 문제지 장수를 헤아리는 시간에 나머지 문제를 보

니 제가 공부해온 방향과는 판이하게 다른 방향의 문제들이 문제지의 한 면 한 면을 차지하고 있었

습니다. 이 자리가 정말로 11회 실무시험시간인가, 하는 너무나도 당연한 답을 묻는 질문을 스스로

대뇌였습니다. 시작을 알리는 호루라기 소리가 저의 귓속으로 들어오고 저는 답안지를 채워가기 시

작했습니다. 아주 정신없이... 거의 다른 생각을 할 틈이 없었습니다. 그렇게 1교시 끝.

점심식사를 하는 동안 같이 밥을 먹는 동료들은 서로간의 약속대로 각자가 경험했을 전 시간의 그 황당한 사태에 대해 함구하고 있었습니다. 가끔씩 하는 말이라고는 이론은 뭐가 중요하다든지 먹고 있는 김밥이 참 맛있다는 얘기뿐. 참 고마운 동료들.

2교시 감정평가이론시간. 1교시에 미리 예고했다는 듯이 이론문제도 그 출제방향은 같았습니다. 아

주 간단한 의의조차 제대로 생각나질 않았습니다. 그래도 지난 일년을 어떻게 보냈는데, 그냥 물러

설 수는 없는 일이었습니다. 문제의 물음에 대해 내가 이해하고 있는 그대로 답 해나갔습니다. 거의

풀어서 하나 하나 써나가는 형식이었습니다. 지금 쓰고 있는 것이 출제한 분이 묻고 있는 것에 부합

하는 것이 아니라는 것을 알면서도 계속 써 나갔습니다. 일관성을 유지한채. 그렇게라도 써야했습

니다. 괜히 머리에서 틀을 다시 짜려 애쓰다보면 이도 저도 안 될 것이 확실한 상황이었습니다. 이

렇게 2교시 끝.

3교시 감정평가및보상법규시간. 문제의 관련부분은 예전에 다루어 본 적이 있으나, 한 마디로 엉망인 목차가 그 소중한 답안지의 칸들을 메워나가는 시간이었습니다. 그리고 그런 것을 알면서도 시간을 다투는 입장에서 일단 한 번 쓴 것은 다시 바꿀 수도 없는 그런 안타까운 시간이었습니다. 이렇게 저의 지난 2년간의 수험생활은 일단락 지어졌습니다.

4교시 저녁술자리... 그 때 알게되었습니다. 1교시 실무 시간에 엄청난 실수를 한 것을. 1번 문제 중 실농보상 부분은 이미 제 득점과는 상관이 없는 남과 같은 존재가 되었습니다. 그리고 이론... 법규... 그러나 정말 후회는 없었습니다. 전 정말 최선을 다 했다는 걸 알기 때문입니다.

시험이 끝나고 다시 복학해 4학년 2학기 학교생활이 시작되어 시험에 대한 저의 걱정은 상당부분 새로운 일상 속에서 희석되어 갔습니다. 매일 집에 돌아와서 보이는 제 방의 풍경은 수험서적들과 자료들이 책상 위에 수북히 쌓여있는 것이 전부였습니다. 왠지 그것을 하나하나 정리하면 시험결과에 대한 걱정만 늘어갈 것 같아서, 정리하지도 근처에 가지도 않았습니다. 어차피 시간이 지나면 알게 될 것이고 주사위는 이미 던져진 상태니 괜히 마음만 복잡해지기 싫어하는 어찌 보면 아주 당연한 심적 방어의 일환이었습니다.

시험발표 전날, 업계에서 열심히 일하고 있는 10기 선배님이 시험결과를 알려주셨습니다. 성적조회 결과 감정평가실무는 59.5점, 감정평가이론은 61점, 감정평가및보상법규는 57.5점이었습니다. 정말 기분이 좋았습니다. 그리고 많은 사람들의 얼굴이 눈앞에 아른거렸습니다.

VII. 사람들...

저는 사람들을 만날 때 확고한 신념이 있습니다. "Win & Win". 바로 우리 모두 함께 이기자는 것입니다. 서로가 서로를 믿고 의지할 때 비로소 좋은 결과를 함께 만들어 낸다고 생각합니다. 그래서 절대로 어느 누구도 막 대하지 않습니다. 다른 사람을 존중하고 인정할 때에만 저도 있는 것이라 생각합니다. 저는 사람들이 좋습니다. 그리고 그들이 있기에 현재의 제가 있을 수 있다는 생각을 절대로 떨쳐버리지 않습니다.

수험생활을 하면서 만난 사람 중 가장 많은 도움을 주신 분은 '형님'이라는 호칭이 더욱 자연스러운 1·2기study 실무팀장 강동석 씨입니다. 동석이형은 그 특유의 사람 좋은 웃음으로 제가 힘들 때마다 자신감을 불어넣어 주셨습니다.

아무것도 모르던 시절, 서로에게 의지하며 하나씩 알아나가려 애쓰던 첫 개별study의 멤버 성수형, 건호형, 상훈이, 송이. 정말 소중한 사람들입니다. 같은 학교에서 만나 같은 공부를 하게 되어 그 인연으로 항상 같이 지냈던 선배 미숙이누나, 병학이형, 용진이형, 동기 명연이, 정욱이, 후배 승룡(박승룡 변호사를 애기함 : 음양화평지인 주)이, 원식이, 유신이, 순기. 정말 착하고 좋은 사람들입니다. 학원study의 송연경 팀장님과 이수덕 팀장님. 이 분들 또한 저에게 훌륭한 가르침을 주셨습니다. 같은 반 팀원이었던 종선형님, 용석이형, 길만이형, 윤배형, 상민이형, 윤희누나, 지환이, 주영이, 보경이. 모두 어려운 시절을 함께 겪으며 서로의 고민을 나누던 고마운 동료들입니다.

항상 저와 함께인 너무나도 소중한 가족들. 부모님과 누나, 매형 그리고 조카 태욱이와 세빈이. 부모님은 언제나 저를 위해 기도해주셨으며, 넉넉한 미소로 이제 막 자신만의 길을 준비하는 저를 보아주시는 '영원한 정신적 지주'입니다. 수험생활동안 이런 가족의 존재는 곧 제가 열심히 공부하는 이유였습니다.

사랑하는 사람, 진주. 공부를 시작하기 전에 만나서 합격하기까지 항상 옆에서 도와준, 그리고 앞으로 저의 편안한 쉼터가 되어줄 존재. 저는 가끔씩 그녀를 만나 저에게 이런 저런 얘기를 해주는 모습을 보는 것만으로도 수험생활의 피로가 모두 풀리곤 했습니다.

모든 분들에게 감사할 뿐입니다.

VIII. Epilogue.

전 지금도 그렇게 생각하지만, 시험에 합격했다는 것에 대해서 개인적으로 참 다행스럽다는 것 외

엔 그리 큰 의미를 부여하고 싶지 않습니다. 단지 사회에 나갈 준비를 어느 정도 마친 상태라 여기

고 있습니다. 앞으로 제가 헤쳐나가야 할 길은 이미 제 앞에 기다리고 있습니다. 그리고 제가 어떤

삶을 살아갈지 지금 바로 알 수는 없지만, 제가 어떻게 삶을 살아갈 지 그것은 확실히 알고 있습니

다. 항상 주위의 사람들과 함께 나아가며, 항상 열심히, 항상 성실히 살아갈 것입니다.

p.s) 김성중 평가사님이 소속되어 있는 법인지사의 경우 출자이사가 되기 정말 정말 정말 정말 어려운 것으로 알려져 있다.(陰陽和平之人 註)

1. 시험동기 및 수험과정

대학 졸업후 직장생활에 익숙해질 무렵 반복되는 일상에 회의를 느끼게 되어 새로운 돌파구로 다시 학교로 돌아가 나에게 투자하는 방법을 찾고자 하였다. 대학원생활은 대학생활의 연장으로 취업을 위해 영어와 자격증공부 등을 하는 것은 별반 차이가 없었지만 보다 다양한 사람을 만나는 게기가 되었다.

나도 자격증을 취득하여 전문직을 찾아 나서야겠다는 생각이 들어 여러 자격증을 검토후에 나에게 맞는 것이 감정평가사겠구나 하는 생각이 들어 설명회도 가보고 학원도 알아보고 해서 98년초에 수험생활을 시작하게 되었다.

처음에는 학교생활과 병행하면서 공부를 하고 시험기간이 겹쳐서 무리를 했다. 또 직장을 다니다 다시 공부를 하느냐고 학원강사의 아르바이트하면서 용돈을 벌면서 공부를 했지만 시험에 전념하기 위해 부모님의 도움을 받아 6개월 정도는 아무것도 하지 않고 학습에만 전념했다.

실력도 좋고 오래 공부한 선배들을 제치고 합격의 영광을 얻어 미안한 마음이 생긴다. 동기들을 봐도 감정평가사 시험은 때를 잘 만나야 하는 것 같다. 기회가 왔을 때 최선을 다해 놓치지 말고 잡아야 한다. 시험에 합격하니 또 다른 고민이 생기기는 했지만 친구 말대로 배가 불러서 그런 것 같다. 고민의 내용이 달라진 것이다. 힘든 기억이라 빨리 잊고 싶은 마음도 있지만 아마 고3의 기분으로 공부를 하는 시기일 것이다.

공부하면서 많은 도움을 준 사람은 정운 오빠와 부모님이였다. 힘들 때 흔들리지 않도록 위안을 주고 감정평가사 시험을 보게된 계기가 되기도 하였다.

지금은 수습과정으로 본격적인 일은 하고 있지 않지만 나 같이 한가지 일을 오랫동안 하기 싫어하는 사람에게는 제격인 것이 감정평가사인 것 같다. 똑같은 물건은 없으니까 말이다. 새삼 이 길로 들어오길 잘했구나 생각이 든다.

2. 학습과정

본인의 학습과정은 1차의 경우 6개월, 2차는 1년과정으로 나누어 공부하여 그리 길지는 않았지만 간단히 소개하면 다음과 같다.

1) 1차의 경우

경제학을 공부한 경험으로 법 과목에 치중을 했는데 3개월까지는 민법과 관계법규는 학원에서 기본강의를 듣고 복습하는 과정을 거쳤고, 나머지 기간동안에는 문제위주로 학습을 하였다.

2) 2차의 경우

기본강의는 3개월정도 부족한 과목 위주로 학원에서 수강을 하고 1월부터는 study 일정에 맞추어 학습하는 과정을 반복하였다.

실무는 감을 잃지 않기 위해 하루도 빠짐없이 시간을 배려해야한다. 1차시험후 처음 5개월 정도는 실무에 치중을 많이 하였는데, 3인공저문제와 감정원문제, 안정근 실무를 반복하여 풀어보았다. 1월부터는 학교에서 같이 공부하던 선배들과 같이 개별study를 구성하여 매일 아침에 실무를 100분 과정으로 풀어 보았는데 혼자서 문제를 풀어보는 것보다 효율이 높아 도움이 많이 되었다.

개별 study를 구성할 때는 공부 년수가 비슷한 사람끼리 하는 것보다는 2-3년차와 함께 하는 것이 서로도움이 많이 되었다. 개별study는 시험볼 때까지 계속하였는데 처음은 실무위주로 답안지에 직접 풀어보는 방법을 사용했으나, 시험가까이 가서는 나머지과목도 일주일의 1번 정도는 문제를 몇 개씩 뽑아서 써보는 연습을 계속하였다. 또 보상법규와 자주틀리는 공식적인 문제는 틀을 만들어서 작은 sub-note를 만들어 나름대로 정리하는 방법을 사용하였다.

법규는 처음에는 생소한 과목으로 겁을 많이 먹었으나, 나중에는 오히려 변수가 크게 없는 안정적인 과목이다. 행정법의 기본강의를 우선 듣고 김동희저 행정법을 기본으로 요약정리되어 있는 서브를 중심으로 학습을 하였는데, 기본적인 구성과 정의정도는 확실히 해두어야 한다. 또한 시험이 가까워졌을 때 요약된 서브를 보면서 그 흐름을 잃지 않으려고 노력했다.

12월까지는 기본서 1권정도의 내용을 대충 훝어보는 정도였는데 1월에 study에 가서 막상 쓸려니 생각 같지 않아 상심이 쌓이기도 했다. 그러나 study때 공부한 내용의 복습 위주로 학습방법을 바꾸었더니 훨씬 효과가 좋았다. 그리고 양이 그리 많지 않아 반복적 학습에 지겨움을 느낄수는 있지만 쓰는 것은 아는 것과는 다르다는 생각이 든다. 그래서 아예 암기노트를 작게 만들어서 기본적 문제를 뽑아서 정리하였는데 특히 자주 틀리는 부분을 위주로 자신을 파악하여 정리하는 것이 필요하다.

이론의 경우 범위가 넓어서 효과가 잘 안 나타나는 과목이다. 기존의 서브를 중심으로 서브를 만들었는데 너무 많은 양을 담고 있어 내 것으로 만드는데는 한계가 있는 것 같아 다시 이를 바탕으로 양을 줄여 작은 것으로 만드는 과정을 거쳤다.

새로운 내용은 정의정도만 확실히 하고 너무 깊게 들어가지 않는 것이 좋다고 생각된다. 어차피 내가 쓸 수 없는 내용이라면 아예 보지 않는 것이 나을 것 같아서 논문 등은 보지 않고 정리되어있는 내용을 보고 간단히 정리하였다.

3) 목표를 찾아라.

자신에게 맞는 공부방법을 찾는 것도 중요하다. 나는 꾸준히 하되 무리하지 않는 방법이 맞는다. 또한 너무 많은 양을 하려다 보면 질려버려 동기가 부여되지 않는다. 너무 멀지 않은 목표를 단계별로 세워 성취감을 느껴 보면서 단계를 높여가는 것이 좋은 것 같다.

너무 멀다고 느껴지면 포기해버리던 경험을 생각하여 목표를 세웠다. 그러나 너무 세부적이라면 목표에 맞추다 보면 큰 것을 보지 못한다.

합격의 기쁨을 누린지 거의 일년이 되어 오며, 본격적인 실무수습을 시작한 시점에서 다시 수험기간을 회상하며 합격수기를 쓴다는 것이 왠지 쑥스럽고 어색하기만 합니다. 저는 비교적 고령으로 감정평가사 수험생활에 무식하게(?) 뛰어 들어 비교적 짧은 기간의 수험생활을 거쳐 합격하는 행운을 누렸습니다. 오늘도 신림동, 노량진에서 또는 독학을 하며 감정평가사가 되고자 하는 길을 걷고 있는 많은 수험생들에게 자그마한 도움이라도 될까 하여 이 글을 쓰고자 합니다. 이 글을 읽는 분들의 거의 대부분이 수험생이므로 제가 그 동안 공부한 방법을 중심으로 각 과목별 수험방법에 대해 말씀 드리겠습니다.

Ⅰ. 시작하며

작년 8월 시험을 마치고 서울대학교를 나오면서 한편으로는 합격에 대한 두려움과 떨리는 마음을 어찌할 수 없었지만 다른 한편으로는 약 1년 6개월이라는 수험기간 동안 내가 가진 최선을 다했다는 점에서 밝은 마음으로 나왔습니다. 한 보름 정도를 푹 쉬면서 시험에 대한 생각은 까맣게 잊어버리고 있었습니다.

그러던 어느 날, 만약 떨어지면 어떻게 해야 할까 하는 생각이 문득 들었습니다. 그래, 떨어지면 1년은 재수를 해야지, 재수를 하게 되면 1,2차 동차를 노려야 하니 우선 2차 과목을 재정리 해보자 생각하고 9월말부터 집 근처의 시립도서관에 나가 그 동안 부족했던 부분을 재정리하기 시작했습니다. 실무, 법규, 이론 등 그 동안 열심히 서브노트를 해 놓았던 것을 보니 제가 봐도 한심한 생각이 들었습니다. 역시 공부를 다시 시작하기를 참 잘했구나 하는 생각이 들었습니다.

그러기를 약 두 달 정도, 11월 하순이 되니 책을 봐도 눈에 들어오지 않고, 하루에도 몇 번씩 합격과 불합격의 사이를 오가며 천당과 지옥 사이를 오가기를 한 보름 정도 보냈습니다. 합격자 발표가 있기 하루쯤 전인가 어떤 분으로부터 합격했다는 얘기를 듣고 가슴을 쓸어 내리고 안도의 한숨을 내쉬던 기억이 새롭습니다.

새 천년의 시작을 눈 앞에 두고 새로운 인생 길을 개척하게 된 기쁨은 무엇이라 표현하기 어렵더군요. 평생 직업을 가졌다는 그 기쁨은 무어라 표현하기 힘들었습니다. 그 동안 여러 가지 어려움을 참아가며 저를 도와주신 여러분들에게 다시 한번 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 시험에 합격하면 천천히 보답하리라 다짐하고 했었습니다만 어느새 채 1년도 되지 않아 힘들었던 그 시절과 곁에서 힘이 되어준 사람들의 고마운 기억이 벌써 희미해져 가고 있는 제 모습을 보고 씁쓸한 기분이 들곤 합니다.

이 글을 읽고 있는 여러분들도 많이 힘이 들 때가 있을 것이며, 옆에서 힘이 되어 주는 사람들이 많이 있을 것입니다. 그분들에게 조금이라도 보답하기 위해 열심히 공부하시고 합격의 영광을 누리시기를 빕니다.

Ⅱ. 수험생활

97년 연말에 감정평가사 시험을 준비하려고 마음을 먹고 노량진에 있는 N 고시학원의 설명회에 참석하였습니다. 수험과목은 알고 있었지만 그 중 한과목도 전공하지 않은 사람이, 적지 않은 나이에 공부를 할 수 있을까 하는 점이 염려되었습니다. 1차는 6개월만 공부하면 되고 2차는 1년만 하면 된다는 학원측의 설명(이 기간은 최소 기간이라 느껴지며 속된 표현으로 실력과 운이 동시에 따라 주지 않으면 이 정도의 기간으론 어렵게 여겨집니다. 물론, 다소 나이가 든 입장에서 얘기입니다.)을 듣고 반신반의 하면서 등록을 하였으나 근 20년만에 다시 잡아 보는 책이라 어슬프게 느껴지며 과연 공부를 계속할 수 있을까하는 회의가 들어 1월말까지는 제대로 공부를 하지 못했습니다.

2월부터 일차만이라도 해보자. 일차가 안되면 그 때 포기해도 늦지 않지 하는 생각으로 책을 잡기 시작하여 약 5개월간에 걸쳐 하루 평균 12시간 정도 공부를 하였습니다.

당시의 분위기는 일차 시험의 당락은 회계학에 있다는 것이 정설로 되어 있었습니다. 일반적으로 수험생들은 회계학은 과락만을 넘기고 다른 과목에서 고득점을 해야 한다는 얘기들을 하고 있었습니다만 저는 다르게 생각했습니다. 떨어지면 1년을 기다리며 다시 준비를 해야 하는 시험에서 어느 정도 공부를 해야 과락을 넘기는 수준인지는 아무도 알 수가 없으며 또 해마다 수험생을 어렵게 만드는 과목이 다르다는 것을 볼 때, 전 과목 모두 60점 이상을 맞아야만 수험생활을 단축시킬 수 있을 것이라 생각했고 이러한 방침에 따라 공부를 했습니다.

전체적으로 보아 회계학 35%, 경제학 30%, 민법에 25%정도의 시간을 할애했으며, 관계법규는 학원 수업 외에 약간의 시간만을 투입했으며, 다행히도 98년도에는 민법을 제외하고는 문제가 별로 까다롭지 않아 무난히 전과목에서 60점을 넘기는 성적으로 합격을 하였습니다.

일차 시험을 마치고는 바로 신림동에 있는 S학원의 단기 특강반에 등록을 했습니다. 내년에 본시험을 보기 위해서는 올해 연습이라도 해두어야 한다는 생각으로 공부를 하였고 그 기간 동안에는 주로 실무를 중심으로 공부를 하였으며, 그 실력으로 2차 시험을 본 결과 그래도 몇 십 점은 받을 수가 있었습니다. 그러나 시험시간 300분은 제게 큰 고통이었으며, 이를 악물고서 끝까지 버텼습니다. 오늘 그대로 일어서면 내년에도 성공하기가 어렵다. 내년의 영광된 합격을 기도하면서 끝까지 버티자 라는 마음으로 버텼습니다.

보상법규는 행정법에 대한 체계적인 지식이 없이는 접근하기가 쉽지 않다는 말을 많이 들었기 때문에 9월초부터 행정법 강의를 듣기 시작하면서 실무도 동시에 학원에서 강의를 들었고 이론강의는 11월부터 12월까지 들었습니다. 이 기간 중에는 주로 김남진 교수의 행정법과 3인공저 실무를 주로 공부하였으며, 감정원에서 나온 실무연습교재를 1독하였는데 감정원 교재는 3인공저와 많이 중복된다는 느낌이 들어 차후에 재독하지 않고 특이한 유형의 평가문제만 표시해 두었다가 그 부분은 나중에 몇 번 복습하였습니다. 이론 교과서는 방경식 교수가 번역한 일본부동산감정평가기준과 안정근 교수의 부동산평가이론을 보았습니다.

99년 1월 부터는 노량진 N학원의 GROUP STUDY에 참여하여 공부를 하였는데, 사실 저는 GROUP STUDY를 통해서 비로소 2차 과목에 눈을 떴다는 표현이 정확합니다. GROUP STUDY를 하고 나서야 제가 얼마나 모르는 지를 실감할 수 있었습니다.

건국대학교에서 있은 동계 특강(1월)에도 참석하여 특히 법규과목에 대한 개안을 하였으며, 이 후 김동희 교수님의 행정법 교과서를 보며 김남진 교수님과의 차이점도 알게 되었습니다.

과목별 서브 노트는 대개 3월부터 시작하여 5월말에 일차로 마치고 그 후 계속 보완을 해나가 실제적으로 7월말까지도 계속해 나갔습니다. 저는 독서카드를 많이 활용하였는데 특히 꼭 외워야 할 부분이라고 생각되는 것은 독서카드에 정리하여 항상 몇 장씩 갖고 다니면서 때와 장소를 가리지 않고 예컨데 산책을 하거나 지하철을 타고 다니면서 외웠습니다.

Ⅲ. 1차 시험

특별한 학습방법은 없습니다. 여러 사람들이 빨리 합격하는 비결이 있는 듯이 말하지만 그런 방법은 없다고 보시는 것이 좋습니다. 일반적인 수험기간을 보면 전업으로 공부만 하는 수험생들의 경우 대개 5-6개월 정도 걸린다고 보면 됩니다. 일부에서 2~3개월 하는 말씀은 보통 다른 자격시험 특히 CPA, 변리사 등을 준비했던 분들이라고 보면 됩니다. 현혹되지 마시고 차분히 공부를 하시길 바라며 네 과목 모두 이해 중심으로 공부하여야 하며, 문제 중심의 공부를 하시게 되면 운이 좋게 합격하는 경우도 있으나 거의 실패하는 확률이 높다고 보면 됩니다. 1차 과목 모두 2차 공부와 직․간접적 연관이 높은 만큼 철저히 준비하시는 것이 나중에 2차 공부를 위해서도 좋습니다.

저는 회계학부터 공부했으며 회계원리(학원에서 1개월 강좌를 개설해 둔 곳이 많음)를 공부한 후 중급회계(2개월 과정)를 공부하고, 원가관리는 재무회계와 병행하여 공부했습니다. 특수회계는 비중이 낮다고 판단하여 한번 훑고 지나가는 수준으로 공부했습니다.

일반적으로 1차에서는 회계과목이 가장 어렵다 고들하며, 1차과목의 과락은 거의 대부분 회계과목에서 나옵니다. 절대 암기식 위주로 하지 마시고 이해 위주로 공부해야 합니다. 학원교재를 중심으로 남상오 교수의 회계원리, 중급회계는 김성기 교수의 중급회계 등을 같이 공부하였습니다.(교과서는 학원 설명으로 이해가 되지 않는 부분을 보충하기 위해 보았습니다.)

경제학은 김대식외 3인 공저 교과서를 중심으로 각종 그래프와 함수식의 이해를 중심으로 공부했습니다. 특히 거시부분에서는 학파별 이론의 발전과정과 그 차이점을 이해하는 데 주력하였습니다. 진기명교수의 요약 강의록은 수험대비 경제학을 공부하는 데 큰 도움이 되었습니다. 경제학의 경우 전공을 하신 분들도 수험공부에 비교적 많은 시간을 소비하는 데, 이는 교과서에 나온 식이나 그래프를 이해하고 완벽히 그릴 수 있어야 안심하고 60점대의 득점이 가능하기 때문입니다.

민법은 김주수 교수의 교과서를 중심으로 공부하고 학원교재는 나중에 단권화 시키는 노트 겸용으로 이용했습니다. 그 당시 조병욱 교수의 민법교재는 너무 축약이 되어 있어 초학자인 저로서는 이해가 쉽지 않아 위의 교과서를 중심으로 곽윤직 교수의 민법총칙을 참고서로 했습니다. 권용우 교수의 문제집도 참고서로 이용하고요. 특히 총칙부분은 행정법에서도 필수적으로 요구되는 지식인만큼 철저히 공부하는 것이 좋습니다. 채권법 부분에서도 저희 시험과 관련이 있는 부분은 공부를 하시는 것이 2차 시험을 대비해서라도 많은 도움이 되리라 보여 집니다.

관계법규는 법규의 개정이 자주 있기 때문에 나중에 하는 것이 좋습니다. 관계법규는 행정법에 속하기 때문에 시간이 나는 분은 행정법 공부를 미리 해 두시고 3~4월경에 공부하시는 것이 좋을 듯 합니다. 저는 2-3월에 걸쳐 조병욱 교수님의 관계법규 강의를 듣고 중요한 부분만 표시한 후, 6월 중순부터 본격적으로 복습하였습니다.

Ⅳ. 2차 수험방법

1. 평가실무

2차 시험에서 수험생을 제일 많이 괴롭히는 과목이며 해마다 과락이 제일 많이 발생하는 과목이기도 합니다. 마땅한 교과서도 찾기 어렵다고들 하는데 아마 신종웅평가사 등 3인공저 감정평가론이 기본 교재가 아닌가 생각됩니다. 이 책은 기본 개념 중심으로 보았으며(표준지 공시지가, 보상 등 이론부분은 생략) 연습문제 중심으로 2~3회 이상 학습한 뒤에, 종합연습문제를 처음에는 답을 보며 풀어 보고, 그런 다음에는 연습문제만 재독하면서 이 때는 답을 보지 않고 푸는 연습을 하였습니다. 또 안정근 교수의 부동산평가실무 역시 필독서로서 적어도 3~5회독 정도 하였습니다.

그 다음 단계로는 이상주저 감정평가 실무연습을 추천할 만합니다. 쉬운 문제가 많아 쉽게 접근이 가능한 반면, 공인감정사 시절의 문제부터 기출문제 위주로 되어 있어 현 실정에 맞지 않는 것이 아니냐는 비판도 제기되고 있으나 시험 문제는 서서히 변화하지 한꺼번에 변하기는 어려우므로 과거부터의 기출문제를 철저히 연습하는 것이 도움이 되리라 생각되어 3회독을 하였습니다.

그 외 추천하고 싶은 문제집으로는 6,8동기회 문제집, 유영조 등 2인 편저 문제집이 있으며, 요즈음에는 9기 3인공편저 문제집도 있습니다. 6,8 동기회 문제집은 마지막 정리하시면서 제한 시간 100분내에 어느 정도 풀 수 있는지를 검증 해볼 때 사용하는 것이 좋으리라 판단되며, 부동산고시에 나오는 실무연습문제도 모의고사 연습용으로 사용하시는 것이 좋습니다. 다른 문제집도 문제 풀이에 오류(?)가 있는 것도 있으나 특히 부동산고시에 나오는 실무문제는 한두 차례의 검증만 한 뒤에 지면에 소개되기 때문에 오류 가능성이 높고, 또 그러한 오류를 찾아 낼 수 있는 정도가 된 후에 풀어 보시는 것이 좋습니다

보상실무는 주요 논점을 독서카드에 정리해서 주로 지하철을 타고 다니면서 외웠습니다. 98년 12월경부터 주요 항목별로 카드를 작성하였으며, 공특법 법규문제에 대한 대비도 동시에 할 수 있도록 작성해 활용한 결과 보상실무의 까다로운 부분이나 평가실무의 주요 공식을 쉽게 외울 수가 있었습니다.

2. 보상법규

실무 다음으로 수험생을 괴롭히는 과목입니다. 보상법규는 토지수용법, 지가공시법, 공특법 등의 3법을 말하지만 사실상 행정법적 지식을 요구하는 분야이기 때문에 행정법을 먼저 공부해야 합니다.

행정법은 행정법Ⅰ은 전부, 행정법Ⅱ에서는 공용부담, 공시지가 등의 부분만 공부하면 됩니다. 저는 비교적 쉽게 서술되어 있고, 다른 학설과 판례 등이 비교적 풍부하게 설명되어 있는 김동희 교수님의 책으로 공부했습니다. 제1독, 제2독은 정독을 하고 3~4독은 속독으로 하니 많은 시간이 소요되지는 않았습니다. 일부 수험생들은 행정행위편, 행정구제론 중 일부만 하면 되지 전부를 다 보는 것은 시간낭비라고도 하나, 행정법 체계를 전반적으로 이해하게 되면 안정적으로 고득점이 가능하기 때문에 꼭 행정법을 완벽히 공부할 것을 권하고 싶습니다. 김동희 교수님의 책을 2-3독 하신 후에는 김남진/류지태/박윤흔/김철용교수님 등의 교과서에서 학설이 다른 부분만 비교해 보고 논란이 많은 부분에 대한 정리를 하시면 됩니다. 대개 3-4독 정도 하시면 어떤 부분에서 학설의 대립이 심한지 알게 됩니다. 태학관 등에서 강의한 행정고시용 행정법강의 TAPE을 병행해 들으시는 것도 좋습니다.

행정법을 공부하신 뒤 보상법규 교과서를 보시면 거의 시간이 걸리지 않습니다. 행정법의 일반원리에 해당 법조문만 대입하면 되기 때문입니다. 보상법규의 교과서로는 류해웅 교수의 수용보상법론과 박평준 교수의 토지수용법론이 있으며, 기타 참고서로 임형욱 변호사의 감정평가 및 보상법규가 있고, 지가공시법에는 임호정 평가사의 지가공시 및 감정평가, 공특법에는 공공용지취득 및 손실보상 등이 교과서로서의 위치를 점하고 있습니다. 기타 수험용 교재(서브 노트류)들은 공부를 하시다 보면 아시게 될 것이며 이 분들의 책은 그 장점이 무엇인가 하는 것을 주위의 수험 선배들에게 물어 그 장점만 취하시되, 수험용 교재를 교과서로 생각해서는 절대 과락을 넘기는 수준 이상이 되기가 힘듭니다.

논문은 STUDY 팀장님들이 워낙 많이 주시어 그 부분은 별로 고생하지 않고 자료를 모으고, 공부할 수 있었습니다. 윤형한 판사님의 보상금증감청구소송에 관한 논문은 필독서로 권할 만 합니다. 그 논문을 읽고 보상금증감청구에 관한 행정쟁송에 대해 일관성 있는 이해를 하게 되었습니다.

3. 이론

이론은 일반적으로 책이 없다는 얘기를 많이 하고 있습니다. 거의 대부분이 수험서로 나와 있어 교과서로서의 위치를 차지하고 있는 것은 얼마 없기 때문입니다. 이론도 시간이 걸리더라도 부동산학개론 책부터 시작하는 것이 좋습니다. 저의 경우에는 방경식역 일본 부동산감정평가기준과 안정근교수의 부동산평가이론, 현대부동산학(개론)을 중심으로 공부하였으며 허장식편저 감정평가이론, 전영주외 3인공편저 감정평가이론, 신근섭편저 신감정평가론 등의 수험용 교재는 필요한 부분만 발췌하여 보았으며, 이창석교수의 감정평가이론도 참고서로 활용하였습니다. 그 외 시사성 있는 문제점에 대해서는 STUDY 팀장의 도움을 받아 논문을 구해 보았습니다.

Ⅴ. 기타

1. 수험기간

전업으로 수험준비를 하는 경우 최소한 1년 6개월에서 2년 정도가 걸리지 않나 생각됩니다. (1차 5-6개월, 나머지는 2차) 물론 그 기간 동안에는 하루 11~13시간 정도는 실제로 공부(의자에 앉아 있는 시간이 절대 아님)를 해야 합니다. 참고로 최근 합격자들의 평균 수험기간을 보면 2년 이내가 30~40%내외, 3-4년 정도가 과반을 약간 상회하고, 1년 내외에 합격한 사람은 한, 두 명에 불과하며 거의 기대할 수 없는 형편입니다. 또한 1년 남짓 걸린 분들은 대개 회계사 등의 준비를 상당히 한 경우라고 보시면 됩니다.

시험에 빨리 합격하기 위해 조바심을 내게 되면 오히려 더 수험기간이 더 길어질 염려가 있습니다. 천리 길도 한걸음부터입니다. 또 돌아가는 길이 지름길이 되기도 합니다. 자기의 현재 수준을 정확히 진단한 다음 본인에게 적합한 공부 방법과 기간을 정해 한걸음 한걸음 확실히 나아갈 때 수험기간이 짧아집니다.

2. 학원 수강여부

학원 수강여부는 본인이 판단할 문제이나 제 생각으로는 학원수강을 하시는 것이 전체적으로 수험 기간을 단축할 수 있는 방법이지 않을까 합니다. 수강 시에는 철저히 예습, 복습을 하셔서 평소 공부를 하면서 해결되지 않은 문제점에 대해 강사에게 철저히 질문을 하시기 바랍니다. 제 경우 전 수험기간에 걸쳐 한 과목 이상은 계속 수강하였으며, 특히 각종 특강은 거의 빼놓지 않고 들으면서 질문할 내용을 정리해 갖고 가서 평소의 의문점을 해소하려고 노력했었습니다.

학원 STUDY 외에 개인 STUDY를 하지 않았기 때문에 특히 수험동향에 대한 정보 파악을 위해서 여러 학원에서 하는 특강을 거의 다 들었습니다. 주요 특강을 소개하자면, 김원보/임호정 평가사님의 보상실무, 정영철 평가사님의 실무, 신근섭 평가사님의 보상실무, 안정근 실무, 서정욱님의 보상행정법, 류지태교수의 행정법 특강, 건대 특강 등이었으며, 모두 큰 도움이 되었습니다.

3. 답안작성요령

2차 시험은 답안 작성요령이 매우 중요합니다. 목차가 중요하며 균형 잡힌 답안을 작성하는 것이 중요합니다. 문제에 따라서 출제자가 묻고자 하는 POINT가 있습니다. 그 점에 대해 목차만 보고서도 무엇을 주장하려는지 알 수 있도록 정리되어야 합니다. 또한 한 학자의 주장에 경도되어 그 이론에만 따라 가는 것도 매우 위험합니다. 그에 대한 비판적인 학설도 언급을 하여야 균형 잡힌 답안이 됩니다.

법규나 이론에서만 목차가 중요한 것이 아니라 실무에서도 목차는 매우 중요합니다. 어느 과목이던 목차만 보고서도 대개 수험생의 실력을 파악할 수 있습니다.

일부 수험생들은 자기의 논리를 펴야 한다는 것을 오해하여 자기가 중요하다고 생각하는 논점에 대해서만 많이 쓰시는 분이 있습니다. 묻는 논점에 대해 논리적 순서(목차)에 따라 간결히 설명하고 자기의 견해를 명확히 밝혀야 득점을 할 수 있습니다. 권투 선수가 상대를 많이 때렸다고 득점을 하는 것이 아니라 加擊해야 할 부분을 정확히 끊어 쳐야 득점을 하는 것과 같은 이치라고 봅니다.

사족으로 한마디 보탠다면 2차 수험생이 1,000명이고 채점위원 한 분이 한달 남짓 안에 채점한다고 가정한다면, 하루에 40명씩을 채점해야 합니다. 대부분 2학기 중이므로 강의시간 등을 제외한다면 하루 4시간 정도 할애된다고 보는 것이 타당할 것입니다. 그렇다면 일인당 6분, 채점 기간을 두 달로 보더라도 일인당 12분 정도 밖에 배당이 되지 않습니다. 여기에 바로 목차의 중요성이 있다고 보여집니다.

4. 수험일 전후

아무리 공부를 많이 한 사람이라도 수험 전 며칠은 초조와 갈등 그리고 번민 속에서 보내게 되고 자연 공부량도 줄어들며 잠도 설치게 되는 것이 보통입니다. 적어도 수험장을 벗어나기까지는 나 아니면 합격할 사람이 없다는 자신감을 가지고 임하십시오. 저는 수험 3일 전부터 잠을 이루지 못해 고생을 하다가 아예 2일 전에는 일부러 잠을 거의 자지 않고 전날 밤 10시 까지 버텼습니다. 다행히도 밤이 되니 잠이 쏟아져 와, 숙면을 취한 뒤 시험을 볼 수가 있었습니다.

시험이 임박하면 많은 분들이 출제위원이 누구이니 하는 얘기를 하지만 저는 아예 무시했습니다. 그 시간부터 그분의 논문을 보고 이해한다는 것이 어려울 뿐만 아니라 어슬프게 흉내를 내는 것보다는 평소 공부한 대로 쓰는 것이 타당하다고 봅니다. 채점위원은 혼자가 아니며, 다른 채점위원도 똑 같은 기준으로 채점한다고는 볼 수 없다고 생각했기 때문입니다.

시험장에서는 자신감을 가지십시오. 적어도 1년 정도를 최선을 다해 공부하였다면 실력은 백지 한 장 정도의 차이가 있을 정도이고 나머지는 그날의 컨디션에 의해 좌우됩니다. 자신감을 가지고 임하는 것과 그렇지 않은 사람사이에는 분명 적잖은 차이가 나타나게 됩니다.

저는 시험시간 한 10~15분전에는 명상을 하며 이미지 훈련을 하였습니다. 동시에 나 자신에 대한 믿음을 가지도록 노력했으며, 일부 과목에서는 시험 도중에 2~3분 정도 명상을 하면서 주요 이슈를 정리하였는데 이것이 합격하는데 큰 도움이 되었습니다.

Ⅵ. 마치면서

합격수기를 쓴다면서 행여 쓸데없는 말들만 주절주절 늘어놓지 않았나 걱정이 됩니다. 후배 여러분들이 자신만의 수험전략을 세우시는 데 자그마한 도움이라도 될까 싶어 제가 학습한 대로 여러 가지 이야기들을 늘어놓았습니다.

다 아시는 바와 같이 공부에 왕도는 없으며, 또 모든 사람에게 다 맞는 공부방법도 없습니다. 또 세월이 흐름에 따라 주요 논점도 바뀌고 있습니다. 따라서 최선의 공부방법은 자기 자신에게 맞는 방법을 찾아 나가야 하지만 절대 단기에 승부를 내겠다고 덤비지 마시고 차분하게 이해 중심으로 모든 과목을 공부해 나가시되 항상 무엇이 올해의 주요 이슈가 될 것인지 주의해 보아야 합니다. 이러한 방법만이 수험기간을 최소화 할 수 있는 지름길이라고 믿고 있습니다. 최선을 다하시면 분명히 합격의 영광된 자리가 여러분들을 기다리고 있을 것입니다.

오늘 이 자리를 빌어 늦게나마 그 동안 많은 지도 편달을 해 주셨던 진기명 한교고시학원 원장님과 조병욱 교수님, 이영오 평가사님, 정영철 평가사님 등 여러 교수님들과 STUDY TEAM장인 국기호, 박병우, 김세홍, 박동성 평가사님께 감사를 드립니다.

다시 한번 오늘의 내가 있기까지 도움을 주신 주위의 여러분들과 짧지 않은 기간 동안 항상 옆에서 격려해주고 지켜 준 아내와 아이들에게 고마움을 표하면서 이 글을 마치고자 합니다.

1. 올해 봄쯤 이었다.

어느 시사프로에서 신림동 고시촌을 찾아가 고시생들만의 생리를 이모저모로 비춰준 적이 있다. 일년 사시사철 츄리닝과 슬리퍼가 이용되는 곳. 봄이 와도 맘이 추운 사람들이 있는 곳... 이렇게 설명하던 나래이터의 목소리와 인터뷰에 임했던 10년차쯤의 한 노익장의 말이 아직 선연하다. 그는 쓸쓸하고도 담담한 말투로 그간의 수험기간을 오욕과 회한의 세월이라고 표현했다.

내 삶이 그러했노라고는 말하진 못한다. 그러나 공부에서 손 놓은지 1년이 다되가는 지금에도 그런 말을 들으면 가슴이 먹먹해올 만큼은 나도 수험생활이 어떤건지 안다. 가난한 지갑을 만지작거리며 컵라면과 분식점에서 파는 라면 중에서 고민고민하다가 결국은 컵라면을 먹고말던 기억. 겨울에 추운 독서실을 견디고자 내복에 두터운 츄리닝을 입고 낡은 파카까지 껴입고 자판기 커피한잔에 맘을 달랬던 기억들. 직장생활의 고충을 토로하는 친구들 사이에서 그저 할말이 없어 묵묵하게 있다가 더 허전한 맘으로 돌아왔던 기억들... 아직은 추억이라는 이름으로 아름답게 회상되지 못하는 그 시간들을 되짚어볼 때가 온 것 같다. 아무쪼록 이 어설픈 합격수기가 지금 불안한 미래와 팍팍한 삶에 지쳐가는 얼굴을 알지못하는 많은 “나”에게 작은 힘이나마 되었으면 한다.

2. 1년차 - 아무것도 모르는 초짜

나는 성심여자 대학교 국사학과를 졸업했다. 대학 4년. 친구따라 멋모르고 들어간 동아리와 학생회 활동은 내 4년간의 생활 전부를 차지하는 중심이 되었고 말 그대로 코피쏟으며 열심히 살아왔다. 그러나 공부만큼은 나 몰라라 했던 배제했던 탓에 평점 3점이 안되는 성적표를 가진 백수의 신분으로 졸업을 하게 되었다.

평생 직장을 가져야 한다는 생각은 있었으나 할 줄 아는 일도, 하고 싶은 일도 없는 것이 문제였다. 나는 그간의 학창생활에 지친 몸과 마음도 풀며 천천히 해야할 일과 하고싶은 일의 성격을 모두 충족하는 직업을 찾아보기로 했다.

그런 막연한 생각만 가지고 빈둥거리며 한 3-4개월 지내고 있었는데 이런 내가 걱정이 되셨는지 아버지께서 감정평가사 시험을 말씀하시며 그 방법론으로 건대 부동산학과 편입을 해보라고 하셨다. 여전히 뭔가 하고 싶은일이 생긴건 아니었지만 그간 단순 아르바이트를 하며 그 소모성에 지쳐 장차 뭘 하던 전문직업을 가져야겠다는 생각을 하게 되었기에 그저 전문직이라는 말만 듣고 뭘 하는 직업인지 아무것도 모르면서 해봐야겠다는 결심을 굳혔다. 다만 다시 대학교를 다니는 일은 시간과 비용이 불필요하게 많이 소모될 것 같아서 단념하고 대신 그 해 11월에 있는 공인중개사 시험을 준비하기로 했다. 나의 수험생활은 그렇게 시작되었다.

3. 1년차 시작 - 미미한 시작

예상외로 무지막지하게 어려웠던 중개사시험을 어찌어찌합격하고나서 95년 12월 30일쯤 N학원에 등록하고 1월부터 1차 강의를 준비하기 시작했다. 원리 숫자감각이 거의 없던 나로서는 경제는 그렇다치고 회계는 거의 강의내용이 감이 안 잡힐정도로 막막한 과목이었다. 한두번 들어보고나서 “이거 강의 1회독으로는 안되겠구나”라는 것을 감각적으로 깨닫고 나서는 회계와 경제를 아침저녁으로 이론강의를 들었으며 3～4월달에는 회계, 경제를 문제반과 이론반으로 겹쳐 들으며 중개사공부 덕분에 어느정도 자신이 있던 민법과 부관법은 문제반만 가볍게 들었다.

강의를 듣는 시간이 너무 많아 개인적으로 공부할 시간이 상대적으로 적었지만 그래도 4월말경에는 ｢김대식외 2인공저｣를 4～5회독 정도 하고 각 과목의 학원교제를 3～4회독 정도해낼 만큼은 공부가 되어 있었고 5월초쯤에 본 처음 본 모의고사는 평균 60점으로 4등에 오르는 의외의 결과를 누릴 수 있었다.

그제서야 하도 하면 되는구나 싶은 맘이 들었다. 이런 마음은 남은 기간동안 ‘남들보다’는 아니라도 ‘남들만큼’은 공부를 할 수 있게 하는 원동력이 되었다. 아침 9시부터 시작하는 5월의 최종점검 강의를 앞자리에서 듣기 위해 아침 7시 40분 경이면 학원에 도착했고(우리집에서 노량진까지는 1시간 정도 걸린다) 심야강의건 새벽특강이건 국제경제학이건 그 강의의 내용을 제대로 소화하지 못하더라도 학원 강의는 빼놓지 않고 쫓아다녔다. 버스안에서 책을 펼칠정도로 그악스러운 성격은 아니었으나 강의 외 시간들은 대부분 독서실에서 공부할 정도로 무난한 수험생활이었다. 덕분에 시험전까지 나의 원칙 - 과목당 3권정도의 문제집을 푸는 것 -을 지킬 수 있었고 학원모의고사에서 10등밖으로 밀려난 적이 없었기에 ‘나 떨어지면 다 떨어진다’는 마음가짐으로 어느 정도 자신감을 가지고 시험장으로 들어갈 수 있었다.

수험생은 시험장에서 합격여부를 알게 된다는 말이 있다. 1차 시험을 처음 볼 때 호르라기 소리와 함께 와들와들 떨리는 마음을 부여잡고 민법 부관법을 풀고 나서 보니 평상시보다 시간이 조금 많이 걸렸으나(약 45분정도) 어차피 잘 못 푸는 회계학은 무시하고 경제문제를 보니 그다지 어려워보이지 않았기에 이정도면 합격이다! 라는 생각이 들었다. 평상시 모의고사보다 조금 까다로웠다는 생각을 했으나 사람들은 많이 어려웠다는 평판이었고 그 해 시험에 바로 91명이 합격하는 이변이 일어났다. 나는 경제 60 회계 47.5 민법 70 부관법 62.5로 평균 60을 받아 간신히 합격했다.

4. 2년차 시절 - TV도 울면서 보았다.

2년차의 출발은 순조로웠다. 처음 접하는 3과목이 생소하긴 했으나 그럭저럭 익숙해질 수 있었고 소수의 합격자만이 누리는 우쭐함은 자신감의 배경이 되었고 그해 가을 3년차 고수를 모시고 나를 비롯한 초짜들이 옹기종기 모여서 개별 스터디를 하며 2차 논술의 맛을 조금씩 알아갔다.

1월에 N학원에 개설된 스터디에 응시해서 누구나 그렇듯 초반엔 합격의 꿈을 키우며 열심을 내었으나 숙제와 시험과 또 개별공부에 치여가며 1, 2월을 보내고 3월 봄기운이 따뜻해질쯤 2차 공부의 깊이와 그에 비해 부족한 내 한계를 알게되면서 점차 전의를 상실했다.

알겠지만 그 해에는 순수 2년차들이 거의 없고 1, 2차 동차생 특히 3년차 이상 되는 고수들이 학원가를 주름잡고 있었다. 고수들과 나는 실력면에서 비교도 안되고(나의 오판이었다. 2년차나 3년차나 막판에 가면 실력이 거의 비슷해진다) 또 1,2차를 동시에 준비하는 이른바 ‘쌩차’들과는 비교가 안되는 상황이 내 슬럼프의 주 원인이었다. 나와 같은 조건의 사람들과 공부하고 경쟁하면서 비교우위를 누려야 자신감을 얻는 것이 나의 성격이었는데 스터디에서도 잘한다는 칭찬한번 못듣고 매번 내 상상을 초월할 정도로 훌륭한 남들의 모범답안만을 보다보니 가뜩이나 주눅이 잘 드는 편인 나는 올해는 안되겠구나... 하는 생각을 할 수 밖에 없었다.

한 4～5월까지 그렇게 힘들었고, 그 시간은 지금도 가장 되살리기 싫은 기억이다. 매일 독서실에 가서 일단 펑펑 울고나서야 책을 잡던 그 심정. 뭔가 너무나 허전하고 불안한 마음을 채우고자 TV앞에 매달려 동해물과 백두산의 노래를 들을때까지 눈을 못 떼던 기억. 술이 고파 캔맥주를 사가지고 혼자 집에와서 먹었던 경험도 그 때가 처음이자 마지막이었다. 반쯤 단념하고나서야 슬럼프는 벗어났지만 그래도 공부하는 자세나 열의가 합격까지는 한참 미달이었다.

어찌어찌하여 시험장에 도착. 포기했다고는 하지만 그래도 “혹시나~~” 하는 마음까지 버리지는 못하는 것이 수험생의 본능이다. 공부를 안했다고는 하지만 그래도 시험문제는 반이상 아는 문제들이 나오는 법. 실무 대강 풀고 이론 얼추 쓰고 법규에서는 시계를 잘못 봐서 20분먼저 답안지 메꾸고 홀가분한 마음으로 나와서 같이 공부했던 보현언니 명희언니와 속초로 3박 3일의 여행을 떠나서 올해 시험은 마음을 비우고 내년에 대한 각오를 새로이 하고 돌아왔다.

그해 10월부터 다음해 1월까지는 아는 공인중개사 사무실에서 그간 따두었던 자격증으로 아르바이트를 하며 10월, 11월에는 경제와 회계 강의를 들으며 동차 합격의 준비를 했다. 12월 합격자 발표는 전혀 기대하지 않았고 그에 부응하여 불합격하였으나 한가지 깨닫게 된 것은 바로 시험의 의외성과 불확실성이다.

그해는 실무가 특히 점수가 낮아서 소문으로는 130명만 면과락을 하였다 한다. 나는 실무 40, 이론 49, 법규 48로 평균미달이었다. 주위의 고수들은 고득점하고도 실무 과락으로 떨어진 경우가 많았으며 나는 평상시 공부의 차이가 시험장에서 점수로 반영되는 확률는 상당히 미미하거나 불확실할 수 있다는 걸 깨달았다. 5～6년씩 한 사람들은 상당히 많은 양을 공부했으나 그 사람들과 열심히 한 2년차와의 실력차이는 실지로 백지 한장차이 정도밖에 안되는 것 같다.

흔히들 우리 공부는 학문적으로 할 것이 아니라 수험생의 수준에 맞게 하면 된다고 말을 한다. 지금에 와서 돌아보니 폭넓고 깊게 (오래)공부하는 사람이나 기본적인 내용을 충실히 하는 사람들이나 합격할 수 있는 가능성은 비슷비슷하다고 생각된다. 2년차를 비롯한 초짜들은 자신감을 잃지말고, 4년차이상의 고수들은 자만하지 말것. 이것이 내가 후배님들에게 자신있게 말할 수 있는 수험생활의 비결이다.

1998년 3년차를 시작하며 S학원에 1,2차 동시반 스터디를 시작했으나 1월엔 김영오 회계사의 원가회계 강의를 듣고 중개사 아르바이트를 계속했기 때문에 본격적인 공부는 2월부터 할 수 있었다. 그러나 S학원 스터디는 3년차 이상의 모임을 기대했던 내 예상과는 달리 이른바 처음 준비하는 쌩차들이 더 많았고 같이 어울릴만한 여자도 없어서 이래저래 내 기대에는 못 미치는 점이 없지 않았으나 그간 아는 언니 오빠들과 어울려 6명 정도가 개별적으로 스터디를 꾸려 일주일에 한번씩 3과목을 100분씩 쓰고 돌려읽고 토론하고 모범답안을 만드는 작업을 2월부터 5월까지 계속해나갔다.

기본 4년차 이상의 고수들이라 또 주눅이 들게 되는 단점이 있긴 했지만 그래도 얻는게 훨씬 많았고 오랫동안 알고 지내던 사람들이라 모임 자체도 즐거워서 내게 큰 힘과 활력소가 되었다. 그렇게 5월말까지는 회계만 기본서 ｢송상엽 중급회계 上下｣와 문제집을 사서 틈틈히 보고 거의 2차만 집중적으로 준비하다가 6월들어서 2차책은 다 치워버리고 한달동안 1차에만 전념했다. 1차는 96년도의 경험으로 보아 어느정도 자신이 있었으나 그래도 3년차의 특성상 세상없어도 붙어야 했기에 하루에 12시간 과목당 3시간씩 매일 사수해가며 최선을 다해서 공부했다. 태어나서 그렇게 공부를 열심히 한 것은 처음이었던 것 같다. 민법은 ｢권용우 문제집｣을 3회독했고 경제는 ｢정병렬, 주한광 문제집｣. 회계는 학원교재와 ｢이효익 송상엽 문제집｣과 기업회계기준을 되풀이해서 보았고 법규는 ｢조병욱｣ 교재를 중심으로 ｢임호정 손성태｣ 문제집을 보았다. 그리고 부동산고시의 1차 모의고사를 2년치 이상 풀었다.

내가 객관식 시험을 준비하며 두는 포인트 두가지는 첫째 문제집을 많이 푼다는 것이다. 보통 과목당 2권에서 3권정도 2회독씩 하고 들어가는데 1차 시험의 경우 시간이 별로 넉넉하지 않기 때문에 빨리 문제를 푸는 연습이 매우 중요시 되는데 이는 문제집을 평소에 많이 풀어보는 방법 외에는 다른 길이 있을 수 없다. 또다른 하나는 학원내 모의고사를 응시하는 것이다. 학원 모의고사가 그대로 실제 시험성적과 같게 나오는 것은 아니지만 그래도 일단 시험상황과 똑같은 상황에서 대비를 할 수 있으며, 또한 자신의 상대적 순위를 가늠해볼 수 있는 장점이 있기 때문이다.

허겁지겁 달려온 한달여끝에 응시한 98년도 1차 시험은 예상외로 상당히 쉬웠고 나는 민법 77.5 법규 82.5 경제 75 회계 77.5 평균 78.125라는 높은 점수를 받을 수 있었다. 문제는 2차. 당시 4년차이던 보현언니와 둘이서 한주일에 한두번씩 만나 하루종일 시험보고 바꿔보며 2차의 쓰는 연습을 하고 남은시간은 2차과목 총정리에 몰두했지만 시험을 목전에 앞둔 6월부터 2차를 전혀 보지 않았다는 불안감이 자신감 상실의 요인으로 작용했다. 불안과 초조 또는 혹시 될지도 모른다는 일말의 기대감 등으로 뒤섞인 시간들을 보내고 2차 시험장에 도착하게 되었다.

1교시 실무와 2교시 이론 시험을 끝내고 나는 “법규 시험만 잘보면 합격이다!”라는 느낌을 갖고 있었으나 법규문제를 받아드는 순간 생전 처음보는 문제들에 당황해서 등에 식은땀이 흘러내렸다. 흔히들 어떤 거짓말을 해서라도 10장을 채우라고 하지만 되는대로 목차를 구성하면서도 그 안을 채울 말들을 찾지 못했고 나는 억울하다는 마음과 자포자기 그리고 남들도 나와 같았겠거니 하는 실마리 같은 기대를 안고 서울대를 터덜터덜 걸어내려왔다. 그해 가을은 주택관리사 시험을 준비하며 보냈고 드디어 12월 2일 종로 5가에서 찬바람을 맞으며 공중전화를 붙잡고 불합격을 확인하는 순간 가슴 한구석에 커다란 구멍이 뚫린듯한 기분이 들었다. 며칠후 확인한 그해 2차의 결과는 실무 53, 이론 52, 법규 39.5로 법규 과락에 119등이었고 눈물은 그제서야 나왔다.

5. 4년차 시절 - 한번도 떨어질거라 생각하지 않았다.

12월은 놀며 쉬며 그렇게 보내고 1월에 N스터디에 참여하면서부터 또다시 공부가 시작되었다. 평가사 2차 시험은 다른 공부도 그렇겠지만 하려고 들면 해야할 내용이 많고 또 어찌보면 그다지 할 내용이 많지가 않다. 4년차때의 공부는 이제까지 공부내용을 되살리고 다시 거기에 살을 붙이는 격이라고나 할까. 매일 아침 실무 문제를 서너시간 풀고 점심겸 저녁을 먹고 이론과 법규 공부를 밤까지 나누어하는 생활의 반복이었다. 3월까지는 스터디에서 내준 숙제를 해내느라 바빴고 4～5월은 그 숙제를 바탕으로 서브노트를 만들며 한편 학원․개별 스터디에서 다루었던 문제들을 다시 모범답안으로 작성하는 일을 하며 빠듯이 보냈다.

실무는 100점짜리 모의고사형 문제들을 중심으로 시간내에 실제 답안과 동일하게 구성하는 방법을 주로 사용했고 이론과 법규는 기본서들을 주로 읽으며 밑줄을 치거나 내 서브노트에 빠진 판례나 개념 정의 등을 옮겨 적는 방법을 사용했다. 2차에서는 쓰는 훈련이 무엇보다 중요하다고 여겼기 때문에 6개월간 1주일에 두번씩 스터디를 통해 전과목을 실제와 같은 상황으로 답안을 작성하면서 아는 문제거나 모르는 문제거나 어떤 문제라도 10장을 메꿔나갈 수 있을 정도의 실력과 그에 비례하는 자신감을 갖게 되었다.

4년차때 슬럼프는 별로 없었던 것 같다. 원래 슬럼프는 자신감 상실에서 오고 공부를 자신의 목표만큼 하지 못하거나 자기 노력만큼 결과가 나오지 않을 때 자신감을 잃어가게 된다고 한다. 스터디를 가지 않는 날들은 매일 아침 9시 30분경이면 독서실에 도착했고 3～5시까지의 식사시간을 제외하고는 꾸준히 공부할 수 있었다. 공부하다 지겨워지면 만화책을 읽었고 평상시 군것질을 좋아하는 터라 간식을 먹으며 피로를 달랬다. 또 영화를 좋아했기 때문에 시간날때마다 영화나 비디오를 보며 스트레스를 풀었다. 2차 공부가 어느 정도 됐다고 느끼게 된 후로는 실력은 빵빵한데 연차도 역시 헤아리기 어려운 이른바 강호의 고수가 되는 것이 아닐까 하는 불안감이 종종 들었으나 누구나 공부한 만큼의 댓가를 얻을 수 있을 것이라는 믿음으로 흔들리지 않으려 노력했다.

4년차 공부에서 기억나는 일은 독서실 책상옆에 붙여놓은 달력에 매일 공부한 시간에 따라 다른 색의 별모양 스티커를 붙이며 (예컨데 12시간 이상 공부한 날은 금색, 6시간 이하는 빨간색) 공부시간을 확보하려고 했던 일과 3기 스터디의 첫 모의고사를 보면서 한계를 박박 긁고 있는 내 자신을 깨닫고 집에 오며 펑펑 울었으나 뜻밖에 계속적으로 좋은 성적을 거두었던 일이다.

드디어 시험날. 언니의 남자친구가 우리집까지 와서 나를 태우고 서울대에 데려다주는 덕분에 몸도 맘도 편히 갈 수 있었고 1교시 실무 시험이 끝난 후 엄마가 싸준 김밥을 먹으며 이번엔 합격임을 확신했다. 평안한 맘으로 2, 3교시 시험을 치르고 나서 감정평가업계의 선배가 된 보현언니와 형부가 사주는 회를 실컷 먹고 오래간만에 평안한 맘으로 비디오를 보며 푹 쉬었다. 그리고 발표일까지 불안하기는 했으나 단 한번도 떨어질거라고 생각하지 않았고 그해 겨울 실무 43.5 이론 62. 법규 51. 96등으로 합격의 소식을 들었다.

좀 식상하지만 나 역시 끄트머리에 주위 분들에게 고마운 맘을 전하지 않을 수 없다. 내 공부를 최우선으로 생각해주셨던 우리 부모님. 용돈에 간식에 내 생활필수품까지 챙겨주었던 언니 그리고 수험기간 동안 정신적으로 큰 의지가 되었던 보현언니. 그리고 이모저모로 도와주었던 준수오빠, 두형이 오빠, 윤배 오빠... 우리 스터디 팀원으로써 부족한 팀장의 실력을 탓하지 않았던 조동현, 박엘리아, 박창서, 김병규 그 외에 많은 수험생 여러분이 올 겨울 좋은 소식으로 다시 만날 수 있길 진심으로 바란다.

이 글은 합격이라는 기쁨 뒤에 숨겨진 저의 노력을 보여드리는 것이기도 하지만, 제 이야기를 쓴다는 것 자체는 꽤나 쑥스러운 일이기도 한 것 같습니다. 그것도 1년이나 지난 지금에 와서는요. 저의 얘기가 재미없는 글이 되겠지만 잠시나마 머리를 식히면서 감상해 주시기 바랍니다.

97년 말, 대학 3학년이 거의 끝나갈 무렵, 나는 그 다음 해에 떠날 어학연수 준비에 한창이었다. 준비만 하다가 환률이 두 배로 뛰는 바람에 비행기도 못 타보게 되었다. 1월부터는 학교에서 하는 토플강의를 수강했고, 외국에 가려던 계획을 접은 만큼 국내에서 더 열심히 해야된다는 생각을 하고 있었기 때문에 아침‧저녁으로 도서관 자리를 잡고 영어공부에 열을 올리고 있었다.

학교에는 친하게 지내는 선배들이 많았는데, 그들 대부분이 회계사와 행정고시, 노무사, 변리사 등을 준비하는 사람들이었다. 나는 평소에 공부와는 거리가 멀다고 생각했던 터라 이런 선배들과 가깝게 지내면서도 고시나 자격증에는 관심이 없었다. 그런데, 점점 공부하는 것에 대한 흥미를 갖기 시작했다. 아마도 그건 연수를 포기하면서 받았던 자극 내지는 내 진로에 대한 위기의식에서 표출된 것이었으리라.

그 때가 98년 1월 중순경인데, 이때 이후로는 모든 일이 미리 계획이나 했던 것처럼 순식간에 이뤄졌다. 한 3일 정도를 선배들과 고민하고 학원가에서 상담한 후 “감정평가사”가 되기로 결정하였다. 그 땐 감정평가사가 뭔지도 잘 몰랐다. 돈 많이 벌고, 외근도 적당히 있는 것 같아서 내 적성에 맞을 것 같았다. 생각해 보면 이렇게 시작하는 게 정말 우스운 일이지만, 우습게 시작했어도 공부만은 우습게 하지 않았다.

어쨌든, 부모님은 항상 공부하기를 바라셨기 때문에 적극 찬성하셨고, 여자친구는 같이 듣던 토플강의를 그만 두겠다는 데도 의외로 반기는 분위기였다. 대강의 계획을 세워보니 2월엔 회계원리를 독파하고, 민법을 기초부터 시작한 후에 3‧4월 기본강의를 수강하면 될 것 같았다. 처음 한동안은 회계원리에 주력했는데, 10일 정도 후에 1회독을 했던 것 같다. 그 다음 10일 동안은 2회독을 더 하고, 서브를 만들었다. 민법은 진도가 많이 나가지는 못했지만, 꼼꼼하게 책을 본 터라 기본을 다지는 시기가 되었던 것 같다.

사실 2월 한달 동안은 3월 기본강의를 위한 준비기간이었기 때문에, 회계원리를 확실히 했다는 것만으로도 만족할 만 했다. 그 즈음에 나는 집을 나와 학교 앞 고시원에서 생활을 시작하였다. 집에서 학교까지는 6정거장밖에 되지 않았고, 집 앞에는 매일 밤 만나던 여자친구가 살고 있었는데… 공부하는 시간을 최대로 늘리기 위한 최선의 방법이라고 생각했다. 처음 가보는 고시원, 옆방에서 나는 책장 넘기는 소리까지 들리고 의자를 책상 위에 올려야만 누울 수 있는 작은 방… 첫 날은 밤새 뒤척이다가 새벽에나 잠이 들었는데 시계소리에 화들짝 놀라 깼던 기억이 생생하다. 그 고시원에서 오랫동안 생활한 선배가 나의 첫 고시원 생활을 많이 도와주었는데, 빨래하는 것, 밤에 라면을 먹는 것, 심지어 전문가의 손길로 내 방 꾸미기까지… 어쨌든 이 때부터의 수험기간 동안은 거의 집을 떠나서 생활했다.

98년 3월부터 6월까지는 계속해서 학원수강을 하였다. 1차의 경우, 민법과 관계법규는 처음 1회독이 어려울 뿐, 적당한 암기와 이해만 되어 있으면 별다른 어려움이 없다. 관건은 경제와 회계인데, 이 두 가지 과목은 이해하기도 어렵고 공부해야 하는 양도 많기 때문에 결코 만만하지가 않다. 나의 경우 경제학과이므로 경제학은 언급할 필요가 없고, 회계학은, 독학한 회계원리, 재무‧원가회계 학원강의 교재(3～6월분), 학원 및 부동산고시 모의고사만 보았다. 객관식 시험준비에서 이해와 암기, 문제적용이 필요하다면, 각각 한 권의 책만 필요하다고 생각했다. 물론, 시간적 여유가 없었던 사정이 있었지만 책 한 권만 확실하게 해도 충분히 승산이 있다는 게 나의 생각이었다. 그리고, 이런 나의 생각을 끝까지 믿었다.

1차의 경우, 어차피 회계학은 전략과목이 아닌 이상 처음부터 책의 분량을 최소화하려는 계획은 시험이 가까워 올수록 공부량에 대한 부담을 줄여준다.

1차 시험은 무난히 합격을 했지만 개인적인 일들 때문에 많은 방황을 했다. 8월부터 행정법 강의를 듣고, 9월부터는 실무‧이론‧법규의 이론강의를 수강하였지만, 학원을 나갔던 건 책을 완전히 놓을 수는 없다는 부담감 때문이었다. 2차의 경우 너무도 생소한 내용들이기 때문에 아무런 도움 없이, 마음도 잡히지 않는 상태에선 책을 잡을 수가 없었다. 이 시기에 놀았던 것이 수험기간 내내 발목을 잡았다. 그러던 중 2차를 준비하는 2년차 선배를 만났고, 그 선배의 소개로 실력 좋은 2년차 동갑내기 친구를 만나게 된다. 지방에서 올라온 그 친구는 나에게 신선한 자극이 되었고, 정말 많은 도움을 주었다. 나는 실무를 좋아하면서도 답안을 어떻게 작성하는지 몰랐고, 이론은 그냥 별생각 없이 책만 읽을 뿐 전혀 외우지도 않았던 상태였는데, 그 친구를 만나면서 이런 문제부터 각종 정보, 공부의 방향 등을 설정할 수 있었다. 또, 둘이서 실무를 풀기도 했는데, 한 문제를 풀면 그 친군 내가 마저 문제를 풀 때까지 20분 여를 기다리기도 했다. 이론은 범위를 나눠서 문제와 답을 작성해주기로 했는데, 나는 항상 내 분량을 다 해오지 못했고… 결국 그 친구의 답안을 받아가는 정도였다.

이렇게 도움을 받으면서 2차를 새롭게 시작했고, 1월이 되서는 노량진 모학원의 같은 스터디 반에 들어가게 된다. 처음에는 정말 적응하기가 어려웠다. 나와 비슷한 수준의 분들도 계셨지만, 스터디에 들어오기 전에 그렇게 많은 걸 알고 올 줄은 몰랐다. 나는 지난해 버린 아까운 시간들을 후회할 수밖에 없었다. 그래도 다행스럽게 실력 좋은 팀장들은 만났고, 좋은 형님들과 누나를 만나게 되었다. 첫 날부터 팀장들은 별도의 소그룹 스터디를 추천했고, 그것이 그들의 합격비결인 것처럼 들렸기 때문에 우린 곧바로 그룹을 결성했다. 대학을 졸업한 형님들의 경우, 공부할 장소가 마땅치 않다. 그러다 보니 노량진에서도 가깝고 팀원 중 3명이 있는 우리 학교가 스터디의 장소가 되었고, 같이 공부하게된 형님들이 모두 흑석동에 살림을 차렸다. 경남, 재필, 현철, 창현, 홍석형과 승후누나, 순미 그리고 나… 이런 대가족을 이끌고 공부를 한다는 것은 뒤돌아보면 상당한 모험이었을 런 지도 모른다. 하지만, 그 땐 그게 최선이었고 다들 2년 차였기 때문에 공부하려는 의지는 대단했던 것 같다.

스터디 1기 동안, 평일 오전에는 실무문제를 2팀으로 나누어 풀었고, 기타 시간에는 그 주일의 과제물을 준비하였다. 여러 명이 모여 공부하였기 때문에 혼자 하는 것 보다 자료도 풍부했고, 조언을 구하기도 쉬웠으며… 숙제를 베끼기도 쉬웠던 것 같다. 나의 경우, 한 주일 동안 스터디 숙제를 학습하고, 답안 작성을 하기도 힘이 들었고, 그러다 보니 시간은 벌써 3월이 되어있었다. 보통 3월이 되면 수험생들이 나태해지고, 한번쯤 슬럼프에 빠지기 쉬운 때이다. 나는 이때, 시험에 대한 부담감 때문에 여러 가지 고민을 하던 중이었다. 나의 공부방향이 맞는 것인가? 지금까지도 보지 못한 게 너무 많은데 어떻게 하면 시간을 절약할 수 있을까? 이런 고민들을 안고서 스터디 1기를 마무리하였고, 시간이 없다는 이유로 2기를 하지 않기로 결정하였다. 사실 시간이 없다 기보다는 2기를 소화해 낼 자신이 없었던 것인데, 실력이 모자란 상태에서 스터디를 참여하지 않는 것은 학습적 측면에서도 모험이었지만, 개인적으로는 상당한 불안요소가 된다. 2기를 참여하지 않았지만 매주 스터디 문제는 개인적으로 시험형식으로 풀어보려고 노력했고, 어떤 논의가 있었는가에 대해서 물어보는 것으로써 대신하였다. 학교는 가장 편안한 장소였지만 나에게는 여러 가지 유혹이 있었기 때문에 신림동으로 장소를 옮겼다. 이사를 하면서 마음가짐도 새로워 졌는지 신림동에서의 4‧5월은 내 실력을 두 단계 정도는 업그레이드하는 기회가 되었다. 5‧6월의 3기 과정도 각종 학원의 자료들을 취합해서 개별 스터디를 하는 과정을 반복하였고, 승후누나와의 꾸준한 1:1 스터디는 각 과목의 감을 잃지 않는데 많은 도움이 되었던 것 같다.

어느 정도의 시기가 되면 서브노트를 만들기 시작한다. 보통 서브노트에 정통한 수험생들은 처음 작성한 서브노트를 3번 정도의 탈고를 거쳐 시험 직전까지 볼 수 있는 결정체로 승화(?)한다는 것 같다. 나는 그런 말을 들으면 그냥 존경 어린 눈빛으로 쳐다볼 뿐이었다. 나는 서브노트를 작성하기가 너무 어려웠다. 처음부터 너무 완벽한 서브를 만들려고만 했기 때문이다. 매번 서브노트를 만들 때에는 완벽하지 않아도 돼… 나중에 고치면 되는 거지 뭐…이런 생각을 하지만, 결국에는 빈약한 서브노트에 실망하고 그만두곤 했었다. 결국, 얻은 결론은 서브 없이 공부하자였다.

어느 덧, 2차 시험 날이 거의 다 되었다.

시험 전날에는 점심을 먹고 나니 공부가 되지 않았다. 과목별로 짜집기해 놓은 책 한 권씩을 가방에 넣고 집으로 향했는데, 집에 가는 바람에 부담만 늘고 보려던 책도 못보고… 예상보다도 늦게 잠이 들었다. 시험 당일, 한여름임이 분명한데 서울대에서는 그리 더웠던 기억이 없다. 법규를 만족하게 쓰지 못했기 때문에 집에 오는 길이 찜찜했고, 불편한 책‧걸상 때문에 허리가 몹시 아팠다. 시험은 그렇게 끝났다.

지난 수험생활을 얘기하다 보니, 그 때의 힘들었던 일들이 추억으로 다가옵니다. 수험생 여러분들도 합격하시어 자신의 노력에 대한 대가를 꼭 지불 받고, 지금의 날들을 좋은 추억으로 만드시길 바랍니다. 이제, 제가 평소 생각하던 바를 간략하게 소개하겠습니다.

- 스터디의 목적을 항상 환기시켜라!

스터디에 대해서는 원칙적으로 절대 찬성합니다. 물론, 도움이 되는 것이어야 하겠지요. 스터디가 시험준비에 필요악이 될 수는 있지만, 절대악이 되어서는 안 될 것입니다. 학원 스터디의 경우는 준비된 자들의 잔치입니다. 1월이 되기전 일정 수준 이상의 공부가 되어 있어야 스터디의 효과를 배가할 수 있습니다. 개별 스터디는 팀 구성원에 신경을 쓰십시오. 서로에게 도움이 되고, 긍정적인 자극을 줄 수 있는 사람들과 하세요. 실력 차이가 너무 나거나, 필요 없는 논의가 주가 되는 경우, 놀자판이 되는 경우, 스터디가 절대악이 됩니다.

- 노는 것에 대한 부담을 버리자!

몸과 마음이 지칠 땐 당연히 쉬어야 합니다. 나름대로의 놀이문화가 있을 겁니다. 열심히 공부하시고, 자신에 대한 보상은 더 확실히 하십시오. 놀기 위한 전제조건은 절대 시간의 확보와 놀 땐 확실히 노는 것입니다. 경우에 따라서는 쉬는 게 오버할 수도 있을 겁니다. 이 때도 절대 스트레스 받지 마세요.

- 자신의 페이스를 장기 우상향 곡선으로 설정하라!

가장 중요한 부분인 것 같습니다. 시험은 다일 컨디션이 상당한 비중을 차지하기 때문입니다. 페이스 조절이란 게 맘대로 되는 일은 아니겠지만, 단기적으로는 어려울 지 몰라도 장기곡선을 조절하는 것은 가능하리라 생각됩니다.

- 뼈대가 있어야 살이 붙는다!

어느 과목이나 기본이 되어 있어야 한다는 말입니다. 2차 시험은 논술형이기 때문에 자신만의 틀이 형성되지 않으면 실력이 늘 수도 없고, 답안을 메꾼다 해도 점수와는 멀어집니다.

- 모든 문제를 다 푼다!

1차 시험이야 아는 것만 풀고 60점 이상만 맞으면 되지만, 2차는 다릅니다. 모든 문제에 손을 대야 한다는 것이 제 지론입니다. 아는 문제에 완벽한 답안을 작성해도 만점을 주지는 않고, 상대평가니까요. 100점을 다 풀고도 시간이 남을 수 있을 만큼 실력을 쌓으세요. 결코, 100을 다 맞기 위해서 모든 문제를 다 풀라는 말은 아닙니다. 문제 다 풀고 검토하고, 답안지를 채울 수 있는 데까지 채워야 점수를 줘도 줄 수가 있기 때문입니다.

- 시험에 전략적으로 대처하라!

저는 제가 만든 서브노트는 없었다고 했습니다. 다만, 각종 자료를 취합‧정리한 짜집기(?)가 있었습니다. 어떤 서브노트에도 뒤지지 않는 짜집기이긴 하지만, 덕택에 노력과 시간을 상당부분 덜었다고 생각합니다.

또한, 과목별로 전략을 세우시고 목표점수 만큼만 공부하십시오. 저의 경우는 2차 세 과목 중 특별히 잘하는 과목이 없었던 만큼, 세 과목 모두 합격자 커트라인 이상만 하면 된다는 생각이었습니다. 합격자 커트라인이 50점대 초반이니까, 세 과목을 각각 50점만 넘으면 합격이라고 생각하세요… 부담이 훨씬 덜 하실 겁니다. 저는 작년 2차 시험에서 이론, 법규는 50점대 중반, 실무는 기대 이상의 점수를 받았습니다. 거의 제 생각대로 된 셈이죠.

이 합격수기는 저의 얘기입니다. 한 청년의 짧은 인생의 한 토막을 보셨다고 생각해 주시고, 저의 수험생활에 대한 방법론도 선택적으로 받아들이시기 바랍니다. 누가 그랬듯이 사람에겐 부동산보다도 더한 개별성이 있기 마련이니까요. 제가 이 자리에 있기까지는 부모님을 비롯한 가족들의 전폭적인 지지와 저에 대한 믿음이 있었기 때문이었고, 저는 이 분들에게 평생 감사함을 전하려 합니다. 그리고 공부하는 동안 언제나 저에게 신선한 자극이 되었던 순미와 승후누나에게 고맙다는 말을 하고 싶습니다. 함께 공부했던 형님들의 합격소식이 올 겨울엔 들리기 바라며, 종대형님과 지환, 주영의 합격을 기원합니다. 다시금 97년의 외환위기와 같은 상황이 재현되지나 않을까 걱정입니다. 힘든 상황에서도 의지를 굽히지 마시고 모든 수험생 여러분들에게 기쁜 일만 있기를 바라겠습니다.

Ⅰ. 시작하며

합격! 정말 꿈만 같다. 올해는 기대하지 않았는데 운이 좋게 합격했다. 우선 합격의 영광을 저를 믿고 뒷바라지해주신 부모님께 드리고 싶다. 나는 평가사 수험생들에게 조금이나마 도움을 주고자 펜을 들게 되었다.

Ⅱ. 응시동기

나는 98년 가을에 S대 금속공학과를 졸업했다. 수학을 좋아한다는 이유만으로 이공계를 선택해서 입학했지만 공대과목에는 흥미를 느낄 수가 없어 전공공부를 계속할 계획은 없었고 기업체에 그냥 취직할 생각이었다.

그러나, 난 인생에서 가장 중요시 여기는 것이 충분한 여가생활과 남부럽지 않을 정도의 경제력이었는데 회사원으로서의 생활은 이 두가지를 모두 충족시킬 수가 없었다.

그래서 98年 9, 10月에는 방황을 하다가 문득 자격 시험에 응시할 생각을 갖게 되어 서점에서 이리저리 물색하다가 공부과목도 흥미있어 보이고 내가 중요시한 여가와 경제력을 모두 충족시킬 수 있으리라 판단되어 평가사 시험을 준비하게 되었다. 그리고 아버지가 평가사이신 것도 선택하는 데 있어 큰 작용을 한 것 같다.

더욱이 공대과목에 흥미가 없어 대학 내내 방황했기에 회계학, 경제학, 민법 등 시험과목들은 나를 설레이게 하는 데 충분했다. 그리고 과거에 건강 때문에 공부를 못했던 기억들과 주위의 경제적 상황 때문에 공부를 할 수 없는 친구들을 생각하면 공부하는 순간순간이 감사하고 행복할 뿐이었다. 아마도 긍정적인 마음가짐과 흥미있게 공부했던 것이 단기간(약 10개월)의 합격을 가능하게 했던 것 같다.

Ⅲ. 수험생활

처음에는 99年에 1차를 붙고 2차는 평균 3점 이내로 떨어지는 것이 목표였고 1차는 절대평가이기에 99年 1月부터 회계, 경제, 3月부터는 본격적인 1차공부를 하면 합격할 수 있겠다는 판단이 들어 처음 4개월(98,11～99,2)은 학원 강의를 들으며 2차에 주력했다.

이 기간에 기본서 3회독을 마치고 underline을 어느 정도는 마쳤다. 합격수기를 읽어보면 대부분 sub-note를 작성했다기에 많은 고민과 갈등이 있었는데 나의 주관과 아버지의 권유에 따라 별도의 sub-note 대신 기본서에 underline을 해가며 기본서 자체를 sub-note화했다.

99年 3月부터는 1,2月에 시작한 회계, 경제와 법과목을 학원 이론 강의를 듣고 문제집과 병행하며 복습했고 2차과목 실무는 거의 매일 2시간 정도 할애했고 이론 법규는 주말을 이용해서 underline과 목차 위주로 적은 시간만 할애해서 복습했다. 이처럼 1차 준비기간엔 2차과목은 밑줄 친 것 위주로만 까먹지 않을 정도로 복습했고 실무는 거의 매일 적은 시간이라도 꾸준히 했다.

난 어느 과목이나 처음 2,3번은 연필로, 4번독 정도부터는 어느 정도 확신이 있기에 색연필로 밑줄을 그었다. 이런 작업을 해 놓았기에 1차 준비기간에 적은 시간으로도 2차를 이어갈 수 있었다.

4月말부터 1차 모의고사를 매달 보았고 그 결과에 따라 1,2차 공부량의 비중을 정했다. 다행히 나의 목표보다 1차 모의고사 결과가 잘 나와서 5,6月에도 2차를 계속할 수 있었고 심지어 6月달에는 쓰는 연습과 정보에 뒤지지 않으려 study 3기에 과감히 들어갔다. 이 때문에 동차 합격이 가능했던 것 같다.

순전히 홀로 합격하기는 참으로 어려운 것 같다. 1차에 합격하려면 6月모의고사에서 65점이 넘어야 안심할 수 있는데 나의 경우는 4月말에 50점, 5月말에 60점, 6月중순과 말경에 각각 66점과 67점을 받았다. 실제 1차시험결과는 회계55, 경제72.5, 민법70, 부동산법70 이었다.

1차 시험이 끝난 직후로 약 45일간 본격적인 2차공부에 들어갔다. 처음 15일정도는 기본서를 천천히 정독하며 그동안 밑줄친 부분 이외에 새로이 밑줄쳐야 될 부분이 있나를 살펴가며 밑줄을 완성했다. 그 후 나머지 30일을 6,6,4,4,3,3,2,1,1 이런 식으로 쪼개어 각각 기본서를 목차와 밑줄친 부분만 1회독식 했으니 1차 시험 이후만도 기본서를 10회독 정도 했다.

시험 전날의 경우 3과목을 모두 보았는데 그 때는 넘기는 데 시간이 걸릴 뿐이었다. 나의 공부 방법은 독서 횟수가 더해짐에 따라 속도를 내어 읽는 것인데 이것이 가능했던 것은 처음 3회독 정도를 철저한 이해 위주로 학습했기 때문이다.

나는 바둑, 당구 등 취미가 여럿 있는데 수험생활 동안에는 친구를 어느 누구도 만나지 않았다. 아마도 이것이 합격의 길로 인도한 듯 싶고 아울러 긍정적인 마음가짐과 공부량을 최소화해서 곰처럼 반복했던 것이 단기간의 합격을 가능하게 한 것 같다.

Ⅳ. 공부 방법

1. 1차 과목

① 회계학

1차 준비기간을 결정짓는 가장 중요한 과목이라 여겨진다. 목표를 50점 정도로 설정하시고 처음에는 회계 원리를 학원 수강하면서 보신 후 중급회계는 보시지 마시고 회계학이라 명명된 학원 교재로 학원 수강하시면서 공부하세요. 단 CPA 가 강사이고 감정평가사 전문학원에서 수강하시길 권합니다.

간혹 중급회계를 공부하시는 분들이 계신데 이는 시간이 많이 걸리는 비효율적인 방법입니다. 기본서와 아울러 반드시 기출문제를 반복해서 푸세요. 특히 원가회계는 일정 패턴이 있고 분량도 적으니 반드시 정복하십시오.

실제 시험장에서 25문제 정도만 푼다는 마음가짐으로 재무회계 분야에서 버릴 것은 과감히 버려가며 공부하세요.

기본서와 기출문제만 반복하시고 따로 문제집을 보실 필요는 없습니다. 회계학은 특히 같은 문제를 반복해야지 여러 문제를 섭렵하시면 실제 시험장에서는 시간이 한정되어 있고 긴장되기 때문에 과락의 위험성이 있습니다. 그리고 이론 문제보다는 계산 문제에 초점을 맟추어 공부하십시오.

② 경제학

1차과목 중 암기보다는 이해 위주의 학습을 하셔야 되는 과목입니다.

학원 수강하시면서 기본서와 문제집 1권만 반복하세요. 시간이 많지 않으시다면 문제집에서 고급문제는 버려도 무방합니다. 저의 경우 고급문제는 skip 했습니다.

③ 민법, 부동산법

기본서와 문제집 1권만 반복하세요. 학원 수강하시면서 복습하시되 기본서를 완전히 이해하고 외운다는 마음가짐은 버리시고 기본서를 가벼운 마음으로 읽으시고 진도에 맞추어 문제집과 병행하시며 공부하는 것이 암기도 잘 되고 시간적으로도 효율적입니다.

④ 여론

1차과목은 기본서와 문제집 1권을 반복하시면 되는데 단, 기출문제를 최근 5년간 정도는 풀어보셔야 하며 학원 모의고사를 반드시 치루어 결과에 따라 계획을 잡으셔야 합니다.

시험을 치룰 때에는 반드시 먼저 회계학 20문제 정도를 40분 이내에 푸신 후 다른 과목을 푸시고 종료 약 40분전에 다시 나머지 회계학을 푸시는 것이 바람직합니다.

2. 2차 과목

① 감정평가이론

처음에는 쉽게 느껴지지만 깊이 들어갈수록 어렵게 느껴지는 과목입니다. 일본식 교재 한 권과 안정근 저 이론만 정복하시면 합격은 가능합니다. 처음에는 일본식 교재로 2회독 정도 하신 후 안정근 저 이론과 병행하면서 점차 안정근 저 이론으로 비중을 두어서 다독하세요.

시간이 허락하시면 현대 부동산학에서 금융론, 투자론, 시장론 등 필요한 부분만 2,3회독 하시고 토지경제학에서 필요한 부분(주로 전반부)을 1,2회독 하세요. 과거 안정근 저 이론이 참고서였다가 지금은 필독서가 된 것처럼 현대 부동산학도 앞으로는 필독서가 될 가능성이 높습니다. 감정평가이론 전 과정의 목차가 나름대로 자연스럽게 연결될 수 있도록 전체적인 큰 틀을 파악하도록 노력하세요.

② 감정평가실무

2차 합격 여부를 결정짓는 가장 중요하고 어려운 과목입니다. 단기간에 정복할 수 없으므로 매일 꾸준히 하시되 우선 3인공저를 5회독 하신 후 안 정근 저 실무와 기출문제를 병행하세요. 3인공저 문제를 10분 정도에 풀 수 있을 때까지 반복하세요. 이는 10회독 정도 하셔야 가능합니다. 기타 참고서는 그런 연후에 시간이 허락하는 한도에서 접하시고 우선 기본서를 반복하셔야 큰 틀이 잡히면서 자신감도 생깁니다. 1000문제를 1번씩 푸는 것보다 100문제를 10번 푸는 것이 낫습니다.

③ 보상법규

보상법규는 행정법적 지식을 필요로 하므로 공부함에 어려움이 있습니다. 시간이 많은 경우에는 행정법을 어느 정도 정복하고 개별법을 공부하는 것이 정도이겠지만 짧은 시간에 최대의 효율을 올리려면 행정법에 비중을 20%가 넘지 않도록 하고 개별법에 치중하셔야 합니다.

행정법을 공부하는 이유는 개별법이 실려있는 기본서를 읽어 내려갈 때 이해의 깊이를 더하기 위한 것이므로 시간적 여유가 많지 않으신 분은 우선 행정법 上권을보시되 전체적인 목차를 보며 행정법이란 어떤 내용을 담고 있나를 파악하고 개념 위주로 가볍게 학습하시고 개별3법에 치중하시며 필요할 때마다 행정법 책을 찾아서 보는 학습방법을 권하고 싶습니다.

보상법규에서 가장 중요한 행정법적 지식은 손실보상과 행정쟁송인데 개별3법의 기본서에도 손실보상은 비교적 자세히 나와있으므로 행정쟁송에 대해서만 행정법 교재를 자세히 참조하고 나머지 행정법적 지식은 가벼운 마음으로 목차와개념위주로 보면 되겠습니다. 학원강의는 행정법을 먼저 수강하시고 보상법규를 수강하세요.

논문의 경우는 많이 접하면 지식의 깊이를 더할 수 있으나 논문에 너무 치중하다가 기본서를 소홀히 하시면 위험하므로 논문은 시간이 허락하는 한도에서 가벼운 마음으로 1회독만 하시고 항상 기본서를 반복하세요.

간혹 나올만한 문제는 다 나왔다고 말씀하시는 분들도 계신데 저의 생각은 다릅니다. 1번문제가 보통 40점으로서 가장 중요한데 1번문제가 98年부터 case문제로 출제되었고 앞으로도 당분간은 그런 형태로 출제될 것입니다. 그렇다면 과거에 출제되었던 내용이 똑같은 문제로는 나오지 않더라도 case화시켜 출제될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 따라서 기출문제를 case화해서 풀어보는 연습을 가질 필요가 있습니다.

④ 종합

㉮ 기본서는 쉽게 쓰여진 책일수록 좋다.

㉯ sub-note 작성에 대하여

sub-note 작성에 대해서는 찬반론이 대립하고 있는데 저는 반대론의 입장이고 참고로 수험생의 약 70% 정도가 sub-note를 작성하고 있다. sub-note 작성은 책에 underline긋는 독서습관이 되어 있지 않거나 underline 에 확신이 없는 경우에 적합한 방법으로서 여러 교재에 있는 내용을 한 권에 담을 수 있고 쓰면서 정리할 수 있다는 장점을 가진 반면에 작성하는 데에 너무 많은 시간이 소요되고 너무 이른 시기에 작성하면 시험에 임박해서는 자신의 sub-note 가 부실함을 느끼게 되어 확신을 갖지 못하는 경우가있고 문제 위주로 정리하다보면 전체적인 큰 틀을 보기가 쉽지 않다는 단점이 있다. 그러므로 sub-note를 작성하는 경우에는 자신의 실력이 일정 괘도에 올랐을 때 작성해야 한다.

sub-note를 작성하는 대부분의 경우는 자신의 기본서로 부족하다 판단되어 여러 교재를 정리하는 차원에서 작성을 하는데 실제 시험에 임하면 자신의 기본서에 있는 내용도 답안지에 다 쓰기란 하늘의 별따기 만큼 어렵다는 것을 깨닫게 된다. 자신의 기본서에 있는 내용만 다 쓸 수 있으면 합격하는 데에는 전혀 지장이 없다.

저의 경우는 처음 3,4회독까지는 연필로 그 이후에는 색볼펜으로 underline을 하며 정독했고 그 이후에는 underline 부분만을 계속 반복하니 전체적인 큰 틀을 잡는 데에 용이했고 어느 내용이 책의 어느 부분에 있는지가 저절로 연상되어 그와 관련된 문제가 나오면 쉽게 써 내려갈 수 있었다.

㉰ 자신의 기본서에 확신을 가져라.

실제 시험에서는 20점 이상되는 큰 문제는 대부분의 교재에 수록되어 있거나 아니면 전혀 없는 문제이다. 5점 내지 10점 정도가 어느 한 두권에만 수록된 내용을 묻는데 이것을 준비하려 여러권의 교재를 다 보다가는 정작 중요한 자신의 기본서를 반복하는 데에 시간을 할애하지 못해 낙방되는 우를 범할 수가 있다. 기본서 외의 나머지 교재들은 기본서를 좀 더 이해하는 데에 도움을 주는 도구라 생각하고 기본서를 읽다가 문장이 많이 요약되어 이해하기 힘든 부분이 있으면 기타 교재에서 찾아 이해하면 된다. 명심하세요. 자신의 기본서에 있는 내용만 다 쓰면 합격 가능하다는 것을!

㉱ 10 권의 책을 1번 보는 것보다 1권의 책을 10번 보는 것이 훨씬 낫다. 공부에는 왕도가 없다고 하지만 왕도는 분명 있습니다. 그것은 반복입니다. 그러므로 기본서를 계속 반복하는 것을 원칙으로 하면서 시간이 허락하는 한도에서 기타 참고서를 보시고 다시 돌아와 기본서를 반복하세요. 기본서 10회독은 필수이고 기타 교재는 선택입니다.

㉲ 처음에는 철저한 이해 위주의 학습을 하시고 시험 2,3 개월 전부터는 암기가 필요합니다. 이해가 되어 있으면 암기는 그리 어렵지 않으며 이해를 바탕으로 한 암기이어야 오래갑니다. 법규는 법조문을 비롯하여 목차 및 내용을 표현하는 데에 있어 표현의 자유가 제한되어 있어 많은 암기가 필요하나 감정평가이론은 어떤 내용을 이해만 정확히 하고있다면 어떤 방식으로 표현하든 그 내용을 알고 있다는 인상을 출제위원에게 주면 되므로 많은 암기가 필요한 것은 아닙니다.

㉳ 법규의 경우 목차가 상당히 중요하므로 시험 2,3 개월 전부터는 출제 가능한 항목별로 목차를 정리하고 외울 필요가 있습니다. 저의 경우는 sub-note를 작성하지는 않았지만 법규의 경우는 각 항목별로 목차만 큰 달력에 적어 시험 한달 전부터 잠자리에 들기 전에 보며 외웠습니다. 법규의 경우 나올만한 문제 항목이 50개가 넘지 않습니다. 그런데 이론의 경우는 문제를 자세히 읽으면 목차가 저절로 잡히는 경우가 많으므로 따로 목차를 잡는 연습은 많이 필요하지 않은 것 같습니다. 목차 잡는 요령은 S셔요 3기에서 많은 도움을 얻었습니다.

㉴ 독서 습관은 사람마다 다르지만 어느 고시에서나 가장 중요한 것은 큰 틀을 파악하는 것이므로 항상 오늘 공부할 부분을 읽어 내려가기 전에 전날에 공부한 부분의 큰 목 차 정도는 다시 확인하여 오늘 공부할 부분이 책 전체에서 어느 위치를 차지하는지를 파악하는 것이 중요하며, 오늘 볼 부분도 먼저 목차를 살핀 후에 읽어 내려가는 것이 중요합니다. 독서 습관은 몸에 베어있어 쉽게 고쳐지지 않지만 이와 같은 독서습관은 전체적인 숲을 파악하기 위해 반드시 필요합니다.

㉵ 어느 고시에서나 기출문제 분석이 매우 중요합니다. 1차의 경우는 시험 2개월 정도전에 최근 5년 정도의 기출문제를 실제시험처럼 풀어볼 필요가 있고(단, 시간을 좀 단축해서 풀 것) 2차의 경우는 주기적으로 기출문제를 분석할 필요가 있습니다. 저의 경우는 2차기출문제를 기본서 1회독 후 보았고 3회독 후에는 실제 시험처럼 풀어본 후 해설집과 기본서를 대조해가며 확인하였습니다. 그 때가 4月경이었는데 그때 느낀 바는 기본서에 있는 내용을 다 쓰기란 쉽지 않다는 것입니다. 그래서 그 이후로도 기본서에 더욱 충실하였고 마지막으로 시험 1개월 전에 기출문제를 다시 살펴보았는데 전에는 어렵게 느껴지던 기출문제의 대부분이 눈에 들어와서 자신감이 생겼습니다.

㉶ 학원 study 에는 가급적 참여하는 것이 안전합니다. 저의 경우는 처음에는 2차에 뜻이 없어 study 에 참여하지 않다가 1차 모의고사 성적이 잘 나와 욕심이 생겨 뒤늦게나마 3기 모의고사반에 참여했는데 그로 인해 정보에 뒤지지 않았고 쓰는 연습도 할 수 있게되어 합격이 가능했던 것 같습니다. 2차는 논술이므로 쓰는 연습이 필요한 데 이는 학원 모의고사나 study를 통하는 것이 효율적입니다.

㉷ 최소한의 분량의 최대한의 반복이 단기간의 합격을 가능케 합니다. 물론 공부기간이 오래된 경우는 논문, 고시 잡지 등 폭넓은 공부가 필요합니다. 다만 이 경우에도 기본서를 놓으시지 마시고 병행하셔야 합니다.

㉸ 공부하는 데에도 가장 중요한 것은 마음가짐입니다. 공부하고 싶어도 할 수 없는 사람들을 보며 공부하는 현재 상황을 항상 긍정적으로 생각하는 것이 합격의 지름길입니다. 그리고 자만심은 버리시고 자신감은 가지십시오. 자신이 어렵다고 느끼는 문제는 남들도 어렵다는 생각을 가지십시요.

㉹ 계획성 있는 공부를 하셔야 합니다.

자신의 독서속도, 공부시간 등을 고려하여 월간, 주간, 일일계획을 세워 반드시 실천하는 자세가 중요하며 적은 양이라도 매일매일 꾸준히 하는 것이 중요하므로 수험기간 동안에는 슬럼프 등 특별한 사유가 없다면 친구들과의 만남은 자제해야 합니다. 저의 경우는 수험기간 동안에 친구들을 한 번도 만나지 않았습니다.

Ⅴ. 글을 마치며

여담입니다만 저는 올해 기대를 하지 않아 발표 보름전에 한성학원 stydy에 등록하여 팀원으로서 친구들을 사귀었다가 합격하게 되어 실력은 부족하지만 이제는 팀장으로서 그 친구들을 만나게 되는 해프닝을 연출했습니다. 저보다 실력은 월등하면서도 운이 나빠 합격하지 못하신 분들도 많은데 2000年에는 반드시 합격하시리라 확신하고 기원합니다.

아무쪼록 저의 합격수기가 평가사 수험생들에게 조금이나마 도움이 되길 바라고 수험생여러분들의 건투를 빌며 글을 마칩니다.