11기 조성희 감정평가사 (one stop 감정평가이론 저자) 합격수기

지나 온 수험 생활에 대한 단상

 

 

조성희 (68년전남장흥출생. 서울동북고.고려대학교졸업)

 

 

 

 

Ⅰ.들어가며

 

 

 

역시 합격수기는 술한잔이 들어갔을 때가 최고인 것 같습니다.

 

 

오늘은 협회 연수와 학원 집중스터디 수업, 1기 2기 스터디 팀원의 생일파티까지... (누가 그러데요! 요즘은

 

팀장들이 팀원들 생일까지 챙겨주냐고?? 그게 아니고 그냥 사람들이 좋은 거죠!) 아침 9시부터 마지막 지하

 

철을 아슬아슬하게 릴레이하여 집에 도착한 지금까지!!! 조금만 더 정신을 가다듬고 생각해보면, 작년 12월

 

합격과 관련되지 않은 것이 없는 일상인 것 같습니다. 다소 지겹게 느껴지는 요즘이지만, 그래도 얼마나 소

 

중하고 다행인 하루인지 모릅니다.

 

 

 

 

 

모든 합격자들의 합격수기에는 나름대로의 소중하고도 간절한 사연들이 담겨져 있습니다. 그리고 출발점에서의 자신과 자신의 주변 사람들에게 했던 약속과 목표를 지켜낼 수 있었던 한 개인에게서 느낄 수 있는 ‘뜨거운 열정’이 있습니다.

 

 

 

 

전체 라이프스토리를 쓰고 싶지는 않습니다. 어차피 이 글이 실리는 곳도 보시는 분들도 수험생들이 대부분이고 저와 수험생활을 추억으로 공유할 수 있는 분들이기 때문입니다. 다만, 제 자신의 인생에 있어서의 한 시기를 공유하고 있는 분들과 저와 주변사람들의 조그만 ‘열정’을 함께 느껴 볼 수 있었으면 하는 조심스런 바램을 전하며 시작할까 합니다.

 

 

 

 

 

Ⅱ. 감정평가사 수험생활의 시작

 

 

 

1. 1999년 1차시험합격

 

 

 

1차 시험합격은 우연한 필연으로 다가왔습니다.

 

 

뒤늦게 시작한 CPA시험에서의 고독한 승부를 반성하고, 가장 치열하게 승부가 교차하는 학교고시반을 목표로 나가기 시작한 중앙도서관에서 세무회계에 마음을 붙이고 있던 저에게 한달전에 본 감정평가사 1차시험의 합격은 새로운 고민거리였습니다.

 

 

 

 

다들 감정평가사에 대해 막연히 좋다, 괜찮다, 실속 있다 등의 말만 하였습니다. 결정적으로 학원에 들렀다가 당시 1차 끝나고 바로 진행 중이었던 김재진, 홍병각, 이동섭 평가사를 만났고, 감정평가사라는 자격증과 시험준비에 대한 전문적이고도 구체적인 정보를 들었습니다. 돌이켜보면 수험생활에 정말 소중한 출발점이었던 이때 다음 두가지를 얻었습니다.

 

 

 

 

1) 합격에 대한 정확한 정보와 전략을 얻었습니다.

 

 

빨리 돌파구를 마련하고 싶었던 나의 단도직입적인 질문은 “팀장님 자기 자신이 합격한 이유는 무엇이라 생각합니까?” 였습니다. 그때부터 그해 2차 시험이 끝나고 난 후의 학원설명회 등에 다 찾아다니는가 하면 합격생 수기를 읽으면서 나름대로 시험분위기, 합격자들의 수험방법 등을 비교적 단기간에 철저히 고민하였습니다. 합격에 대한 자신만의 전략을 세우십시오.

 

 

 

 

2) 또 하나는 지금도 감정평가사라는 시험이 저에게 준 가장 큰 선물이라고 생각하는 우리 스터디 멤버들을 처음 만났습니다. 서로에게 정말 좋은 인연을 만드십시오.

 

 

 

 

 

 

2. 2차시험 이후의 기간

 

 

 

 

서울대 2차시험의 참관이 끝나고, 9월부터 기본강의를 들었습니다. 지금 생각해도 비체계적이었고 긴장감도 없었던 것 같습니다. 역시 머리 속으로 아는 것과 구체적인 실천을 위한 세부 일정과 계획을 현실화시켜 나가는 것은 별도의 계기와 노력이 필요한 것 같습니다.

 

 

 

하지만 비슷한 흉내는 내었던 것이, 법규는 김동건평가사, 이론은 황종현평가사 (감정평가사 2기,  감정

 

평가이론 저자,  음양화평지인도 황종현 평가사의 책에 깊은 감명을 받은 기억이 있다), 실무는 이정

 

훈평가사의 강의를 들었습니다. 다들 훌륭한 강의였지만, 개인적으로는 황종현평가사의 강의가 상당히

 

감명 깊었습니다. (합격하고 나니까 더욱더!!!). 11월에는 신림동에서 김윤조씨의 행정법강의도 수강하

 

였습니다.

 

 

 

 

 

 

Ⅲ 본격적인 수험생활

 

 

 

1.도원결의와 스터디

 

 

1999년의 12월 말, 아무런 관련이 없는 것처럼 느껴졌던 합격자 발표는, 그해 합격과 불합격을 가르고 새로운 순환이 시작되는 것이었고, 당장 스터디 선발시험에서의 반 배정은 저를 바짝 긴장시켰습니다.

 

 

스터디 시험날 창섭이와 일남이 명희누나, 그리고 형님이 처음으로 노량진 술집에서 도원결의를 하였습니다. 그날로 신림동까지 가서 밤늦게까지 일남이와 창섭이는 서로 수석하겠다고 농담을 하면서 즐거워했던 기억이 아른합니다.

 

 

 

1주일 중 토요일은 학원스터디로 화요일은 개별스터디로 보내면서 나머지 날들은 집근처의 독서실에서 생활하는 것이 저의 수험생활의 기본적인 싸이클이었고, 이에 맞춰서 공부를 하였던 것 같습니다.

 

 

 

 

2. 개별스터디

 

 

 

개별스터디는 오전 오후 100점씩의 실무를 2년치 과월호 풀기를 시작으로 기출문제 풀기, 안정근교수님의 실무문제 풀기 등으로 진행하였습니다. 나머지 시간에는 1) 보상법규는 행정법 기본내용을 역할분담하여 발제하고 기출문제 답안을 작성해보기 등으로 진행하였고, 2) 이론은 안교수님의 현대부동산과 부동산평가이론 교과서를 요약 정리하면서 중간에 기출문제와 안교수님의 이론교과서를 문제로 만들어 답안을 작성하는 것으로 진행하였습니다.

 

 

 

 

1주일에 한번이었지만, 스터디 멤버들과의 역할분담과 스터디계획을 좀 타이트하게 짰던 것 같고, 모두들 성실하게 준비하였기에 제법 많은 내용을 정리할 수 있었습니다. 절대적 시간은 충분합니다. 문제는 현실성 있는 계획과 실천입니다.

 

 

 

실제 문제를 풀면 창섭이가 10분전쯤에 나가고 그 다음은 일남이, 그리고 5분정도 더 답안지를 잡고 쩔쩔매던 저였지만 다른 사람의 답안지를 돌려보는 것은 저에게 큰 도움이 되었습니다. 서로의 장점 단점에 대해서 성실하게 검토해준 것이 정말 좋았습니다.

 

 

 

 

역시 창조는 모방을 통해 가능한 것 같습니다. 처음 시작하시는 분은 잘하는 사람 답안을 몇 번 구

 

해다가 연구를 하십시오. 글자 크기, 글자수, 답안목차 등의 장단점을 철저히 분석하십시오. 함께

 

스터디를 하신다면 잘못한 것만이 아니라 잘한 부분도 지적해 주십시오. 수험생 개인에게는 자신감

 

과 자신의 장점을 살리는 계기가 될 수 있기 때문입니다. 말은 쉽지만 상대방을 진심으로 아끼면서

 

충심으로 칭찬해주는 것은 쉽지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

3. 학원스터디

 

 

 

학원스터디는 실력이 좋다고 소문난 팀장들이었지만, 개인적으로 숙제와 시험은 상당한 부담이었습니다.

 

실력이 되지 않는 상태에서 링에 올라 매번 스파링을 치르는 셈이었습니다. 하기야 농담반 진담반으로 스

 

터디 2-3일 전에는 신경이 쓰여서 소화도 안 된다는 같은반 팀원의 하소연을 떠올려 볼 때 저만의 문제는

 

아니었습니다. 그러기에 평소에 실력을 쌓아 놓을 것이지. 안되면 어쩝니까? 터지면서 훈련하면서 실력을

 

키우는 수밖에. 또 그런 사람이 합격하는 것 같습니다. 그 친구도 그렇게 합격했습니다. 저도. 다른 사람들

 

도...

 

 

 

 

부질없기만한 1기 스터디가 그나마 1월 처음 답안보다 훨씬 좋아졌다는 실무팀장의 위안섞인 칭찬 속에 끝

 

나면서 시작된 2기는 전철밖에 비추는 4월의 햇살과 한강물 만큼이나 무심하게 지나갔습니다. 인생은 아름

 

답지만은 않은 것 같습니다. 특히 수험생에게는. 다른 인간들은 무엇이 그리 좋은지? 왜 그렇게 행복해 보

 

이는지? 수험생은 죄인이라서 그런가 봅니다. 거주이전의 자유도 없고. 개인의 사생활도 통제되었고. 단 한

 

가지 진짜 죄수와 차이가 있다면 자신이 선택했다는 것! 이것만은 분명한 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

Ⅳ. 수험생활의 차분한 마무리

 

 

 

1. 3기스터디

 

 

3기 스터디는, 실전 같은 모의고사와 공개되는 성적이 문제였지만, 내 페이스 조절에만 신경 쓰려고 노력했습니다. 막연하게 불안했던 이론 법규는 모의고사를 통해 범위가 주는 부담감만을 제외한다면 문제자체만으로는 훨씬 편하고 쉽게 느껴졌습니다.

 

 

 

서울대입구역 학원스터디룸에서 시작된 우리의 개별스터디는 노량진을 거쳐 대방동으로 그리고 시험장인 S대로 이어져, 시중에 있는 3기 모의고사 문제를 가져다 풀었습니다. 이론과 법규는 매주 스터디에서 쏟아져 나오는 많은 문제를 한꺼번에 목차를 잡는 연습을 하였고, S대에서는 실전답안 작성을 하였습니다.

 

 

 

 

2. 신림동에서의 마무리

 

 

 

6월10일경에 저 개인의 거처를 신림동으로 옮겼습니다. 일찍 찾아온 무더위와 낯선 환경이었지만, 창섭이와 함께 자리를 옮긴 독서실에서의 긴장된 마음과 차분한 생활로 정말로 알뜰하게 보낸 것 같습니다. 매일 매일을 무엇인가 채운듯한 느낌과 적당한 피곤함으로 보냈습니다. 이런 생활은 3기가 끝나고 나서도 시험 볼 때까지 계속되었습니다.

 

 

 

 물론 가끔 저녁 9시만 되면 술 먹으러 가는 창섭(감정평가실무연습 편저자 음양화평지인 주)이의

 

유혹(?) 때문에 힘들기는 했지만 (자기 말로는 사람들한테 일당 받고 라이벌들을 제거해준다나 어

 

쩐다나??? 짜식 설렁하기는?? 하기야 모든 서브가 끝나고 모학원의 3기 모의고사에서 계속 1등을

 

할 실력이니? 얼마나 지겨워하든지???? 부럽지요. 하지만 자신은 그렇게 하기까지 얼마나 고생했겠

 

어요. 수험생활을 하려면 이렇게 해야 하는데??/), 가끔씩 함께 한 가벼운 술자리에서의 주고받는 예상

 

문제와 목차 그리고 미래에 대한 희망과 포부는 스트레스를 풀고 각오를 다지는 좋은 계기였습니다. “형!

 

시험 2번 볼 것 아니잖아!!!” 아직도 기억에 남는 말입니다. 마지막까지 차분하게 정리해나가는 것이 중요한

 

것 같습니다. 실제로 시험 결과도 윗동네에 있던 우리멤버와 아래동네에 있던 멤버들의 과목별 득점분포가

 

동네별로 비슷하게 나왔습니다.

 

 

 

 

 

3. 시험당일날

 

 

수험생으로서 할짓은 다한 수험생활의 마지막 날!!!

 

 

 

시험전날 엄선된 수면제에도 불구하고 잠을 못 이루다가 조용히 내리기 시작한 빗소리에 잠이 들었

 

습니다. 새벽에는 무척 거세게 비가 내렸습니다. 일찍 눈을 떠 도시락집에서 아침, 점심을 사가지고

 

택시로 시험장소에 도착해보니 6시40분경이었습니다. 가장 먼저 도착한 강의실에 그 동안의 전지훈

 

련 덕분인지 평평한 책상을 공수해 올 수 있었고, 그 다음에 온 뒷사람에게 책상인심을 쓰며 책상방

 

어를 부탁하고, 난 후에야 아침밥을 먹을 수 있었습니다.

 

 

비에 젖은 계산기가 문제가 있었지만, 시간상의 여유와 다른 사람들의 도움으로 무사히 준비해 간

 

 

실무문제 워밍업을 마칠 수 있었고, 차분히 시험에 임할 수 있었습니다. 1교시 실무부터 다소 당황

 

스러운면이 있었지만, 그 동안 해왔던 것들을 되살려 최선을 다해 답안을 작성할 수 있었습니다.

 

 

 

 

4.시험 이후 그리고 합격

 

 

시험이 끝나고 나니 멤버들과 전에 약속했던 지리산은 왜 그렇게 멀게만 느껴지던지...

 

 

시험결과에 대한 막연한 불안감을 가진 채 시험공부와는 담을 쌓고 그 동안 못 만나던 사람들, 밀어놨던 책, 운동도 하고 지냈지만, 자꾸만 초조해지던 시간들...

 

 

 

 

 

합격 소식은 불안한 마음속에서 학원 관계자의 기습적인 전화에 의해 알았지만, 지금도 그날만 생각하면 이런 소식은 좀더 여러 사람과 즐겁게 기뻐할 일이었는데 (내가 다른 사람을 즐겁게 해줄 수 있는 일이 평생 얼마나 있을까 생각하면 얼마나 무심한 놈인지??) 하는 아쉬운 생각과 진심으로 기뻐해 준 고마운 분들, 그리고 자신에 대한 대견함이 스쳐 지나갑니다. 수험생들은 꼭 합격해서 주위의 모든 분들과 함께 이런 기쁨을 마음껏 느껴보세요.

 

 

 

 

 

Ⅴ 끝맺으며

 

 

 

의도와 무관하게 개구리 올챙이적 생각 못하고 정말 분투하시는 수험생들에게 도움은커녕 괜히 건방떤 것은 아닌지? 갑자기 걱정도 되지만, 부족한 글에서나마 현명한 결론을 내리시는 지혜롭고 자신에 찬 수험생들을 믿으며 이 글을 정리할까 합니다.

 

 

 

끝으로, 저의 합격의 기쁨을 제 개인의 운만으로 돌리기에는 너무나 고마운 분들과 이 자리를 빌어서 나눠야 할 것 같습니다. 좋으신 저의 부모님과 늘 내가 저 나이되고 저만큼이었으면 하게 하는 나의 할머님, 그리고 지금은 귀여운 두 조카의 아버지가 된 늘 친구같은 형, 그리고 항상 조용히 신뢰로 지켜봐 주시는 형수님, 지금은 어엿한 전문직업인으로 살아가는 두 동생! 여러 친지들! 나의 친애하는 벗들과 선배 후배들!! 농구멤버들!!!

 

 

 

그리고 정말로 힘들었던 수험생활을 소중한 추억으로 만들어준 창섭이, 일남이, 명희누나, 종님이 형님, 토요A-2반의 사람 좋은 정주암, 항상 생기넘치는 류준호, 조용하지만 알차게 자신의 일을 하는 신성아, 어디가서 절대로 적이 없을 것 같은 우정미 모두와 홍병각 김재진 이동섭평가사 그리고 박병우 최지흠 이동경팀장님 등등 그 외 언급하지 못하고 지나친 모든 분들께 감사를 드립니다.

 

 

 

소중한 인연으로 field에서 만날 그날을 위해 분투하고 계시는 모든 분들에게 마무리 잘하시고 나중에 술 한잔 하자는 말씀 전합니다. 연락주세요. 환영합니다.

 

 

 

 

 

 

<수험생활에 대하여>

‘시행착오’를 통해 배워 가는 것이 사람이지만, 그 시행착오를 줄이는 것은 합격과 수험생활기간을 좌우하기에 몇 가지 적어봅니다.

 

 

 

 

1. 시기상의 학습전략

 

 

1) 어느 때 시작하느냐도 중요합니다.

 

 

우리 시험의 주기상 가장 좋은 방법은 1차 시험이 끝나자마자부터 다음해 시험의 당락가능성은 차이가 발생합니다. 이때 2차에 대한 전반적인 윤곽이라도 느끼고, 수험생활의 마지막 분위기라도 느낄 수 있다면 그것은 정말 큰 첫걸음이라고 생각합니다. 이러한 경험을 1차합격의 기쁨에 너무 들뜨지 않고, 2차 시험장(서울대)에서 교통편도 보고 시험장소도 보고 답안지도 보고 남들이 쓰는것도 보고 하는 소중한 경험으로 마무리하십시오.

 

 

 

 

2) 9월부터 12월까지의 기간입니다.

 

 

 

이때 수험생들은 대부분 기본학습을 하는 시기입니다. 기본서나, 기본강의를 이용하게 됩니다. 이때 중요한 것은 절대적으로 실무를 잡는 것입니다. 시중에 있는 문제를 다풀어버린다든지, 자신에 맞는 기본서를 중심으로 하든지. 아무튼 지독하게 마음먹고 잡아버리십시오. 이것을 해야 합니다. 그외 보상법규와 관련된 행정법정리, 그리고 이론기본내용의 정확한 학습이 필요합니다.

 

 

 

 

 

3) 새로 시작하는 수험생들은 1차가 얼마남지 않은 상반기가 아니면, 2차를 함께 준비하셔도 된다고 생각합니다. 우리의 2차시험의 절대범위 자체로는 넓지 않습니다. 지나친 욕심은 문제지만, 적당한 적극성은 필요합니다. 빨리 2차에 대한 감각을 만드십시요.

 

 

 

 

2. 스터디에 대하여

 

 

 

스터디는 거친 수험생활을 헤쳐가는 배와 같습니다. 스터디라는 배를 탈지 말지는 자신이 판단하지만, 스

터디에 승선한 이상 항구를 떠난 배와 같습니다. 갈아 탈수도 없습니다. 스터디를 그만 두는 순간 엄청난 대안을 준비해야 합니다. 그만 두는 순간 거친 파도를 향해 혈혈단신으로 뛰어드는 것과 같습니다. 표류하게 됩니다.

 

 

 

학원스터디는 무난한 방법입니다. 개별스터디는 정말 강력합니다. 단, 자기와 잘 맞는 사람들과 짜야 합니다. 스터디는 분위기와 신뢰에 바탕을 둔 동료의식이 정말 중요합니다. 소모적인 설전과 신경전이나 피해의식 등은 아무 도움이 되지 않습니다.

 

 

 

 

3. 과목별 학습방법

 

 

 

1) 이론

 

 

 

수험생들에게 가장 막연한 과목이 이론인 것 같습니다. 막연하게 쉽다고 생각하다가도 막연하게 ‘어디까지 어디까지...’ 하다가 혼란을 느끼는 것이 이론입니다.

 

 

 

① 감정평가이론의 중심은 부동산평가입니다. 따라서, 그 이론적 기반은 부동산학이라는 학문체계 속에서 그 번지를 찾아야 한다는 것입니다. 부동산의 특성, 부동산 경제론 등을 기반으로 부동산투자 금융 컨설팅 권리분석 등을 살펴볼 수 있어야 합니다. 이는 곧 우리의 출제범위이고 공부의 경계입니다. 다시 한번 정확히 번지수를 찾아보십시오.

 

 

 

② 현재 우리나라 감정평가론과 관련하여 수험생들에게 전통적인 일본식과 AI라는 미국식의 두 가지 경향의 존재는 이미 상식입니다. 두 가지를 연관시켜 이해하려고 노력하되, 어설프게 혼합하지는 마십시오. 무엇인가 매개가 필요합니다.

 

 

 

③ 철저하게 암기할 것과 논리 구사가 필요한 부분에 대한 빠른 접근이 필요합니다. 기존에 우리는 기본 강의 내지는 기본서와 서브, 그리고 모의고사의 그 어디를 시기적으로 방황하였던 것 같습니다. 철저하게 암기가 되어야 하지만 자신의 머리로 사고하는 훈련이 필요합니다.

 

 

 

감히 이야기 하지만 수험생들은 너무 보수적이고 고루합니다. 물론 중용이 중요합니다만, 기본이 되어 있는 분들은 안주하시지 마시고 약간의 노력들을 달리 해보십시오.

 

 

 

 

2) 실무

 

 

 

논리도 중요하기만 숙달된 Skill도 중요합니다. 실무는 시간을 체크하면서 푸는 습관을 처음부터 들이십시요.

 

 

 

하루 공부의 시작은 실무로 시작되어야 합니다. 다른 무슨 일이 있어도 아침에 실무100점이라도 풀고 그 일을 보면 마음이 놓이는게 우리 공부입니다.

 

 

 

오답노트, 개인적으로는 복기(바둑용어임)노트라 이름 붙인 노트를 만들어서 관리를 했습니다. 상당한 의미가 있습니다. 대체로 틀린 부분이 계속해서 틀리는 것이 일반적입니다. 그 악순환의 고리는 의도적으로 노력해야만 끊을 수 있습니다.

 

 

 

 

3) 법규

 

 

 

조문을 철저히 암기하십시오. 적어도 토지수용법정도는 암기해야 합니다. 그리고 빨리 법적인 용어 즉 법학에서 쓰는 특유의 문어체 (사투리??)에 익숙해져야 합니다. 행정법을 시간있을 때 넓게 보는 것은 유의미합니다. 하지만 그것은 한 두번이면 족하고, 보상법규와의 연관 속에서 계속 필요에 의해 찾아보는 방식이 되어야 문제의식도 풍부해집니다. 주의할 것은 자신의 주관적인 논리를 만들고 있지는 않은지 반성해야 합니다. 논쟁을 소개하고 논쟁의 결론을 내리는 것이 수험생의 독자적인 취사선택 내지 판단을 의미하는 것은 절대 아닙니다. 각각의 학설의 논거를 충실히 소개하고, 하나의 학설을 자신이 말하는 것처럼 해서 결론을 내리라는 의미입니다.

 

 

 

 

수험생활은 주기가 있습니다. 항상 잘할 수는 없습니다. 하지만 남들과 똑같이 달려서는 안됩니다. 어느 한 계기점을 만드시오. 잘될 때 죽어라해서 교두보를 확보하십시오. 빠를수록 좋습니다. 한번 잘해놓으면 그 다음은 수월합니다. 할 때 죽어라 하십시오. 그 계기점이 없는 사람은 항상 뒤쳐져서 남의 뒤를 쫒는 사람일 뿐입니다.

 

 

 

 

지금 현재와 최종시험일까지의 기간만을 생각하십시오. 그 이전과 이후는 중요하지 않습니다. 과거를 자책하지 말고, 미래를 막연하게 불안해하지 마십시오. 이는 철저한 합격전략과 일상적인 실천 속에서만 가능할 것입니다.

 

 

 

 

수험생활 내내 내 자신에 대해서! 지금은 주변의 수험공부에 분투하시는 분들에게 하는 말이지만, “자신을 속이지 말자”라는 말을 끝으로 하고싶습니다. 수험생활을 조금만 해보면 자신이 합격할 수 있는 방법이 무엇인지 지금 자신의 모습이 합격을 위한 것인지 아닌지 누구보다도 자신이 잘 알 수 있는 것이 수험생활입니다. 스스로에게 떳떳한 하루 하루를 만들어가십시오. fighting !!!!!