陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

1. 자기소개

그 후 1차 공부를 해가면서 한계를 느껴 일을 그만두고 3월부터는 본격적으로 수험생활을 시작했습니다.

한 도움이나마 되지 않을까 하는 생각에서 이렇게 지상 인터뷰에 응하게 되었으며, 이를 기쁘게 생각합니다.

저는 공부를 많이 하지 않았지만 학생 수험생 및 단기간에 합격하시고자 하는 분들께, 제가 공부하면서 효율적이라고 생각했던 방법이나 지나고 나서 아쉬웠던 점 등을 위주로 간단히 조언의 말씀을 드리고자 이렇게 수기를 씁니다.

2. 합격소감 및 응시동기

1) 합격소감

한번의 실패를 경험한 터라 합격자발표에 무덤덤하게 몇 개월을 지냈습니다. 하지만 합격발표가 있기 일주일 전부터는, 합격하면 무슨 일부터 할까 고민하기 보다는 불합격하면 어떻게 해야 하나하는 생각에 밤잠을 이루지 못하는 날도 있었습니다. 결국 조심스럽게 불합격을 하더라도 일을 하면서 내년을 기대해 보리라는 생각을 하고 있을 즈음에 생각도 못한 합격소식을 접하게 되었습니다.

처음에는 얼떨떨하고 멍했고 지금까지의 수험생활이 주마등처럼 스쳐지나갔습니다. 이렇게 어마어마한 행운이 나에게 주어진 것은 비단 나만의 노력으로 이뤄진 것이 아닌 것이라는 생각이 강하게 듭니다. 나에게 복을 주신 모든 분들께 감사하며 다른 사람을 위해 이 행운을 쓰고 싶습니다.

1. 머리말

합격자 명단에서 내 이름을 보았을 때 벅차 오르는 감동으로 눈물을 참을 수 없었습니다. 이것이 꿈은 아니겠지 하며 몇 번이고 내 몸을 꼬집어보고서야 이것이 사실임을 느꼈습니다. 4년 가까운 오랜 시간동안 몇 번의 실패를 거듭 한 후의 합격이라 그 기쁨은 이루 말로 표현할 수 없었습니다. 연이은 2차 시험 불합격으로 인한 아내. 부모님의 실망과 눈물은 나 자신의 고통이상으로 참을 수 없는 아픔이었습니다. 그러나, 이제는 커다란 기쁨의 눈물을 마음껏 흘릴 수 있었습니다.

지금 생각해 보면 조금만 더 나 자신에 엄격하였으면 수험기간을 단축시킬 수 있지 않았을까 하는 아쉬움도 없지 않으나 길어진 수험기간이 앞으로의 나의 삶에 있어서 또 다른 시행착오를 줄일 수 있을 것이라는 점에 위안을 삼고자 합니다. 또한 나의 변변치 못한 수험생활이 지금 이 시간에도 합격을 목표로 열심히 노력하고 있는 여러 수험생 여러분에게 조금이나마 도움이 되고자 하는 바램으로 졸필을 이어가려 합니다.

2. 감정평가사 자격시험 입문

1990년 초 대학을 졸업한 나는 대학재학기간중 이루지 못한 공인회계사시험 합격에 대한 미련을 뒤로하고 국민은행에 입사하였습니다. 이것은 그때까지 나의 진로에 있어서 괘도수정이었으며 은행원이 어느 정도 나의 적성에 맞을 것이라는 긍정적인 생각으로 은행생활을 시작하였습니다. 그러나, 대학교에서 배운 금융관련 이론들은 은행영업점에서 이루어지는 현실의 업무와는 큰 차이가 있었으며 설상가상으로 초기 영업점생활에서의 업무 미숙으로 인한 금전적 손실은 은행업무에 대한 나의 기대에 금이 가는 계기가 되어 버렸습니다. 그러나, 다행히 영업점생활 1년만에 본점 인사부로 전보되었고 새로운 업무에 대한 즐거움으로 열심히 직장생활을 이어갔습니다. 하지만 해가 거듭될수록 은행고유업무와는 거리가 있는 인사부 생활은 자기계발의 한계를 가져왔으며 막연하게 나마 미래에 대한 불안감을 느끼게 되었습니다. 이런 와중에 카투사로 군생활을 같이 하였던 분이 4회 감정평가사시험에 합격하여 한국감정원에 입사하였다는 소식을 듣고 그때부터 그분의 소개로 감정평가사라는 전문직업을 처음 접하게 되었습니다.

그 후 대학 재학중 실패했던 공인회계사라는 직업을 대신하여 감정평가사라는 새로운 업무에 대한 관심은 커졌고 이것이야말로 선택할 가치가 있는 나의 평생직업이라는 확신이 들게 되었습니다. 그리고, 마침내 세종로지점 대리로 승진한 지 2개월이 채 되지 못한 1996년 10월 7일에 7년 가까운 은행생활을 청산하고 감정평가사 시험준비를 시작하게 되었습니다. 그 당시 처자식을 책임져야 할 가장으로서 큰 도박일 수도 있었으나, 아내가 직장생활을 하고 있었고 합격에 대한 나름대로의 자신감이 있었으므로 아내를 비롯한 가족들을 설득할 수 있었고 동료직원들의 만류도 나를 막을 수 없었습니다.

3. 합격하기까지

(1) 8회 1차 시험(1996. 11～1997. 8)

처음 시작할 때의 기분으로는 1차 시험 당락을 결정하는 회계학과 경제학에 어느 정도 자신이 있었고 또한 2차 과목수도 3과목으로 충분히 1년내 동차합격이 가능할 것이라는 생각으로 우선 96년도 11,12월 두 달 동안 노량진에 있는 N학원에서 2차 세 과목에 대한 기본강의를 들으면서 이와 병행하여 기본서를 정독하였으나 마음만 급했지 실제로 이해하지 못하는 부분이 많았습니다. 해가 바뀌어 1997년도가 밝았음에도 2차 과목의 기본실력도 되어 있지 못한 내 자신을 보며 1년 동안의 합격은 무리임을 절감하였으므로 1월부터 노량진 N학원에서 1차 기본강의를 들으며 올해는 1차 시험 합격만을 목표로 계획을 수정하였습니다.

회계학은 이미 대학교 때 공부한 경험을 살려 단기간에 회계원리와 중급회계 교재를 1회독하고 그 이후부터는 학원기본강의 위주로 공부하되 매일 꾸준히 문제를 풀었으며 경제학, 부동산관계법규, 민법 또한 기본강의를 기반으로 문제집위주로 공부해 나갔습니다.

학원강의는 단지 기본강의만을 들었음에도 4월말 학원모의고사에서 평균 60점을 넘기며 응시자중 10등 안에 들게 되어 합격에 대한 자신감을 가질 수 있었음과 함께 더 이상의 학원강의는 수강하지 않고 학원모의고사만을 치르며 1차 시험일 전날까지 기존의 내용을 계속 반복하여 공부하였습니다. 1차 시험을 치르고 난 후 합격자가 90여명에 불과했던 7회 시험에 비해 매우 쉬웠다는 느낌과 아울러 충분히 합격하겠구나 하는 생각이 들었고 역시 예상대로 합격하였습니다. 1차 시험 합격자발표 후 2차 시험일까지 전에 보았던 2차기본서를 1회독하며 2차 시험은 형식적 참여에 의의를 두어 내년을 기약하였습니다.

하지만 수험생 여러분들은 이러한 소극적 자세를 가지지 마십시오. 이러한 수험태도가 수험기간을 연장시키는 원인이 됩니다. 수험생의 바람직한 모습은 시간이 부족하더라도 합격을 위해 끝까지 노력하는 자세라고 할 수 있습니다.

(2) 9회 2차 시험(1997. 9～1998. 8)

2차 시험 3과목의 기본을 다지기 위해 다시 노량진 N고시학원과 신림동 S고시학원을 번갈아 가며 2차 기본강의를 수강하였으며 기본서를 각 과목당 2회독한 후 97년 연말에 N고시학원의 2차 그룹스터디 일요일반에 편성되었습니다. 다시 해가 바뀌어 98년에 학원그룹스터디가 시작되면서 처음 공부를 시작할 때 가졌던 굳은 마음을 되새기며 최선을 다해 임하려고 노력하였습니다.

그런데 내가 속한 일요일 B2반은 스터디 팀장이 평가실무 신병기평가사, 평가이론 백성수평가사, 보상법규 노병철평가사로 뛰어난 실력의 소유자였고 팀원들 역시 나를 제외하고는 대부분이 소위 고수들이었습니다. 이들에 비해 나의 실력은 극히 미약하였지만 이러한 실력자들과 같이 공부한다는 것이 나에게 큰 도움이 될 것이라는 희망으로 그들과 동등해지기 위해 노력하였으나 매 그룹스터디시간마다 답안내용은 고사하고 답안지 자체를 채우기도 벅찼고 시간이 갈수록 뒤쳐지는 내 모습에 심한 스트레스를 받게 되었습니다. 이러한 상황에서 내 스스로는 더욱 위축되어 그룹스터디 1기가 끝난 후에는 다른 팀원들과 떨어져 2차 시험일까지 혼자 고립되어 공부하는 우를 범하고 말았습니다.

사실 혼자 공부하는 것이 반드시 나쁘다고 할 수는 없으나 2차 시험은 주관식이라는 시험특성상 여러사람이 어울려 공부하는 과정에서 새로운 정보의 습득이 가능하고 또한 자신의 독단을 예방할 수 있으며 개인의 슬럼프를 효과적으로 극복할 수 있는 바 이러한 점에서 그룹스터디는 매우 유익한 방법이라고 할 수 있습니다. 어찌하든 시간은 흘러 다시 2차 시험일은 다가왔고 내 나름대로 충실히 공부했다는 생각은 들었으나 시험지를 받아 든 순간 아직 내 실력은 합격과는 거리가 있음을 통감하며 그래도 끝까지 남아 정신없이 답안지를 작성하였습니다.

2차시험을 마치고 편치 않은 마음을 달래며 집으로 돌아오면서 나의 합격만을 기원하는 가족과의 약속을 지키지 못할 것 같은 느낌에 마음은 더욱 답답하기만 하였고 시험을 어떻게 보았는지 궁금해 하는 아내에게 어떠한 내색도 하지 못하며 앞으로가 막막하기만 하였습니다. 시험이 끝난 일주일후 나는 불합격에 대비하여 타자격시험을 준비한다는 핑계로 조심스럽게 1,2차 기본서를 보게 되었고 그렇게 또한 시간은 지나 합격자발표일은 어김없이 닥쳤으며 결과는 불합격이었습니다. 어렵게 직장을 그만두고 시작한 수험생활이라 2년 내의 합격에는 실패하였으나 여기서 결코 포기할 수는 없다는 생각에 마음아파하는 아내를 위로하며 내년에 다시 도전해 보겠노라 마음먹었습니다.

(3) 10회 1,2차 시험(1999. 1～1999. 8.)

10회 시험은 1차와 2차를 동시에 준비하여야 하는 관계로 보다 세밀한 계획과 철저한 실행이 요구되었는 데 분위기 전환을 위해 공부장소를 집부근 독서실에서 모교인 고대 경영대 도서관으로 바꾸어 작년에 같은 학원스터디팀원이었던 김모군과 아침7시부터 밤11시까지 함께 공부하였습니다. 그 친구는 실력이 월등하여 나에게 있어서는 수험생활에 큰 힘이 되었으며 공부해 나가는 과정에서 나 자신도 그의 조력자로서의 역할을 충실히 하기 위해 열심히 노력하였습니다.

또한 이와는 별도로 N고시학원에서 2차 그룹스터디에 들어가 작년보다는 조금은 수월한 상태에서 1기 과정을 마칠수 있었는데 4월까지는 2차 과목을 중심으로 하되 평가실무문제는 매일 꾸준히 풀었으며 짬짬이 1차 과목인 회계학과 경제학 문제도 다루었는 바 최대한도로 시간을 쪼개어 효율적인 학습이 되도록 하였습니다. 한편 4월이후에는 1차 시험의 부담으로 인하여 학원스터디 2,3기 과정을 참석하지 못하고 이전에 작성하였던 서브노트를 활용하여 정리해 나갔습니다. 5월부터는 학원의 1차 최종점검과정을 통하여 1차과목의 전반적인 정리에 치중하였는데 회계학에 대한 자신감으로 그나마 안심이 되었고 1차시험까지 평가실무문제를 조금이라도 꾸준히 풀려고 노력하였으나 그렇게 만족스럽지는 못하였습니다.

7월초 치룬 1차 시험은 의외로 작년에 비해 까다롭게 출제되어 합격발표일까지 마음을 졸이게 만들었으며 이로 인해 2차 수험준비에 차질이 생김으로써 동차합격에 어두운 그림자를 드리우게 되었는데 더욱이 함께 공부하던 김모군이 1차에서 불합격하므로써 심적동요가 적지 않았습니다. 그러나, 여기서 포기할 수 없다는 마음으로 시험일까지 최선을 다하고자 하였고 2차시험을 치루고 나서는 평가실무만 과락을 넘으면 합격이 가능할 것 같은 예감이 들었으나 역시 시험결과는 평가실무과락으로 다시 고배를 들고 말았습니다.

아내와 나는 또다시 고통의 눈물을 흘려야 했고 나의 실패에 지친 아내는 내가 시험을 포기하기를 바랬으나 나는 내년 2차 시험을 마지막 기회로 아내를 한번 더 설득할 수 밖에 없었습니다.

(4) 11회 2차 시험(2000. 1～2000. 8) 및 합격

20세기를 마감하는 1999년 연말에 대망의 밀레니엄을 실패의 아픔으로 초라하게 맞이해야 하는 쓸쓸함을 곱씹으며 2000년에는 기필코 감정평가사시험에 합격하리라는 굳은 다짐을 안고 새롭게 학원 2차 스터디반에 합류하였습니다. 모든 것을 처음부터 다시 시작하는 마음으로 학원스터디에 임하였고 내가 속한 금요일 B-1반에서 마음에 맞는 팀원들을 만날 수 있었으며 이것이 또한 합격의 큰 힘이 되지 않았나 생각됩니다.

또한 2차 합격은 평가실무가 좌우함을 되새기며 연초부터 하루 4시간 이상을 실무문제풀이에 할애하여 가능한한 시중의 모든 문제를 접하려고 하였으며 평가이론과 보상법규는 스터디과정에 맞추어 기본서와 기타 자료 등을 여러번 정독하고 기존의 서브는 새롭게 수정, 보완하여 지속적으로 암기하려 노력하였습니다. 스터디시간마다 실제시험과 같이 심혈을 기울여 답안작성을 하려고 애썼으며 이러한 노력들은 조금씩 합격에 대한 자신감을 키우는 원동력이 되었다고 생각됩니다.

수험공부를 시작한 후 처음으로 학원스터디 1,2,3기 과정을 비교적 만족스럽게 마칠 수 있었으며 3기 모의고사과정에서의 몇 번의 상위권 진입은 나도 합격할 수 있다는 기대감을 갖게 하였고 이러한 약간의 흥분을 느끼며 2차 시험일을 한 달 정도 앞둔 7월 17일 같은 스터디팀원들이 머물고 있는 신림동 고시촌에 들어갔습니다. 이때부터 시험전일까지 최종마무리를 하였으며 시험일에 임박해서는 예상문제중심으로 암기와 함께 답안작성연습에 치중하였습니다. 드디어 시험당일 창밖에 비가 억수같이 내리는 와중에서 처음으로 만족할 만한 답안을 작성하고 나오는 나의 발걸음이 매우 가벼움을 느꼈습니다. 한편 이번 2차 시험은 전년에 비해 비교적 쉽게 출제되어 합격에 대한 불안감도 없지는 않아서 시험을 치른 후 발표일까지는 만약의 상황을 위하여 주택관리사보 시험준비를 하였고 그 외의 시간은 아내와 아들 선호와 함께 보냈습니다. 그리고, 그렇게 기다리던 합격의 영광이 내게도 찾아 왔으며 그 순간의 감격은 평생동안 잊을 수 없을 것입니다.

4. 명심하여야 할 수험태도 및 방법

각 시험과목에 대한 구체적인 수험정보는 이미 합격하신 유능한 합격자 여러분의 소개를 참조하시기 바라며 2차시험을 중심으로 한 기본적인 내용을 몇 자 적을까 합니다.

(1) 수험태도

가. 감정평가사란 전문직에 대한 확신

일부 수험생중에서는 수험생활을 시작한 이후에도 감정평가사란 직업에 대한 장래성에 대해 불안해 하거나, 이제는 별볼일 없는 자격증이라고 회의를 느끼는 경우가 있는 것 같은 데 현 상황은 어떠한 자격증이라도 취득자체보다는 취득후 자신의 역량을 키우는 것이 무엇보다 중요한 시기입니다. 일정수준의 시험을 거친 특정 자격증은 개별적 전문성과 장점을 가지고 있는 것이며 저 자신은 감정평가사야말로 타 자격증에 못지 않은 장래성과 가능성을 가지고 있다고 생각하고 이렇게 수험생활에 임하는 것이 합격 후에라도 적극적이고 능동적인 전문직업인으로서의 활약을 기대할 수 있다고 하겠습니다.

나. 철저한 마음의 준비

아시다시피 감정평가사 자격시험은 단시일내에 끝나는 시험이 아닙니다. 간혹 빨리 끝내시는 분도 있지마는 대부분의 일반적인 수험생은 합격하기까지 최소한 2년 이상이 소요되는 바 이를 위해서 수험기간 중에는 오직 시험합격만을 생각하고 공부해 나가기 위한 굳은 정신적 무장이 전제가 되어야 할 것입니다.

다. 수험기간중의 지속적인 인내력

짧지 않은 수험기간 중에는 가끔씩 슬럼프 등으로 수험생활에 방해를 받는 데 이런 경우 자신에 맞는 기분전환 방법을 모색하여 이러한 시간을 최소한으로 줄여나가되 이는 합격을 향한 꾸준한 의지력이 바탕이 된다고 할 수 있습니다.

(2) 수험방법

가. 건강관리

합격을 위한 수험생활에 있어 무엇보다 중요시되는 것은 몸의 상태를 좋게 유지하는 것으로 이를 위해서는 규칙적인 생활과 함께 지속적으로 운동함이 필요하고 때에 따라서는 영양제 또는 보약 등으로 몸을 보호함이 요구됩니다.

나. subnote 작성 및 update

내 자신도 그러하였지만 subnote를 작성함이 더 유익할 것이라 생각됩니다. 이를 통하여 학습내용의 체계적인 정리가 가능하며 작성자체가 답안작성연습의 기능을 수행할 수도 있고 특히, 시험에 임박하여서 정신적 안정감을 기할 수 있으며 단기간의 정리에 크게 도움이 된다고 하겠습니다. 또한 지속적으로 수정, 보완하여 중요사항이 누락되지 않도록 하여야 합니다.

다. 충분한 이해와 암기의 반복

공부를 처음 시작하는 시기에는 자신에게 적합한 수험서를 선택, 충분히 정독하여 기본적인 내용을 파악한 후 살을 붙여 나가되 암기는 평소부터 꾸준히 지속함이 중요한데 특히 단기간의 합격을 위해서는 특히 중요시된다고 할 수 있습니다.

라. 그룹 스터디의 중요성

이제 2차 시험의 합격을 위해서는 소그룹 스터디는 필수과정이 된 듯합니다. 위에서도 언급하였듯이 여러가지 면에서 유익함을 가지는 바 스터디 성공의 관건은 팀원간의 융화임을 명심하여 일단 같은 팀으로 구성된 이상 서로간의 진지한 수험정보와 의견교환 및 답안작성 연습을 통해 학습효과를 극대화함이 필요합니다.

마. 시험에 임박하여 철저한 마무리

시험에 임박한 시기는 평소 때보다 몇 배 이상으로 효율적인 시간사용이 요구됩니다. 아무리 평소에 열심히 공부했더라도 시험에 임박하여 철저하게 정리하지 않으면 실패의 위험성이 높습니다. 시험이 가까워지면 심리적 중압감으로 오히려 학습능률이 떨어질 수도 있으므로 건강관리와 함께 심적 안정에 유의하여 끝까지 버텨 나가야 합니다.

5. 맺음말

내가 수험생활을 하는 동안에 여러 분들의 많은 도움을 받았습니다. 먼저 학원 2차 그룹스터디 팀장으로 조언을 아끼지 않으신 김일욱, 장선식 팀장님에게 고마움을 전하며 그리고, 같은 스터디 팀원으로 나의 합격에 큰 도움을 준 이우영씨의 합격을 진심으로 축하합니다.

또한 나보다 우수한 실력에도 불구하고 불운하게 합격치 못한 홍대에게 위로의 마음을 전하며 앞으로의 선전을 기원하고 그 외에 구 송 형님, 이준평씨, 송상원, 최상황 등 같이 공부했던 스터디 팀원 모두가 내년에는 반드시 합격할 것임을 믿습니다.

마지막으로 내가 합격하기까지 많은 고통을 참아 내며 뒷바라지 해준 사랑하는 아내 경아에게 무엇보다도 고맙고 마음고생이 심하셨던 부모님과 장인, 장모님께 거듭 감사의 마음을 전합니다. 그리고 우리 아들 선호와도 합격의 기쁨을 같이 하고 싶습니다.

이제 저는 다시 사회생활로 복귀하는 시점에 서 있습니다. 앞으로는 감정평가사라는 전문직업인으로서 적극적인 삶을 살아가려 합니다.

수험생 여러분의 합격을 진심으로 바라며 이만 글을 마칩니다.

“모든 것을 이 시험에 걸었다.”

김 호 성

(제11회 시험합격, 남, 26세, 서울시립대 도시행정학과 4년 재학)

Ⅰ. 들어서며

보통 감정평가사합격수기를 보면, 두 종류의 글로 나누어 볼 수 있다. 첫째 자신의 공부방법을 담담하게 써 내려간 수기와 둘째로 수험생활을 시작한 동기와 인생역정을 감동적으로 그려낸 수기이다.

수험생활 때 공부하다 잘 안되면, 합격수기를 읽으면서 머리를 식혔다. 개인적으로 후자스타일의 수기를 읽으면서, 공부의욕을 다시 한번 다지곤 했다.

이 수기의 첫 단락은 수험생활을, 두 번째 단락은 수험생활의 입문동기 및 스트레스해소방법 등을 소개하는 것으로 구성하고자 한다.

Ⅱ. 수험생활

1. 1차시험.

1차 시험을 공부할 수 있었던 시간이 충분치 않았던(5개월) 관계로, 학원의 스케줄에 전적으로 의존을 하였다. 2, 3월은 학원의 기본강의를 듣고, 4월은 혼자 정리하고 5, 6월은 최종문제풀이반을 들으면서 정리를 하였다.

개인적으로 학원강의가 매우 효율적이었다고 생각이 되나, 지금 생각해보면 뭔가 자신감이 없었던 관계로 무언가에 의존하고 싶었던 것 같다.

주위에서 보면 학원을 다니지 않고 강의테이프만으로 합격한 친구들이 있다. 경제적 여건이나, 시간이 허락하지 않는 경우라면 기본서와 강의테이프를 잘 활용하는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것이라 본다.

(1) 민법, 부동산관계법규

민법(조병욱 강사)은 학원교재와 신종석 강의테이프를 병행하면서 공부하였고, 부동산관계법규는 양이 많은 관계로, 하나의 교재(조병욱 강사)만 열심히 보았다.

개인적으로 암기능력이 다른 사람보다 떨어지는 관계로 부동산관계법규가 1차과목중 가장 어려웠고, 모의고사 점수도 가장 떨어졌다.

(흔히들 회계학과, 경제원론을 합격의 당락여부로 보는데 그건 일반적으로 그렇다는 것이지, 모두에게 해당되지는 않는다고 보여진다. 자신에게 특히 어려운 과목이 있는데 이런 과목은 특별히 시간을 내어 집중공략할 필요가 있다.)

(2) 회계학, 경제원론

회계학은 남상우교수님의 회계원리를, 학원강의(진기명 강사)와 함께 병행해서 봤다. 난생 처음 접하는 과

목이라 처음에 접근하기 어려웠다. 기본서로 먼저 예습하고, 학원강의를 들으면서 하나하나 접근해갔다. 3

개월정도 지나자 어느 정도 윤곽을 잡을 수 있었다. 그 다음에는 문제를 많이 접하면서 나름대로 정리를 해

나갔다.

경제원론의 경우, 3인공저를 기본서로 하면서, 학원교재(진기명 강사)와 함께 공부했다. 요즘은 기본서로

대학강의교재로 많이 쓰이는 맨큐의 경제학도 괜찮을 듯 싶다(복학후, 강의를 들으면서 봤는데 괜찮았음).

1차는 종전에는 적정수험기간을 6개월 정도로 봤는데, 이번부터 영어가 추가되는바, 다소 시간을 여유있게

잡고 공부할 필요가 있는 것 같다. 개인적으로, 1차를 처음 접하는 수험생의 경우(경제, 회계등의 비전공자)

이제는 9~10개월정도가 최소기간이라고 보여진다.

2. 2차시험

1차시험후, 9월부터 봉천동에 위치하였던 H학원에서 스터디를 했다. 처음 진행되는 시스템(9월부터 스터디

를 진행하는 경우는 이때(’99)가 처음이었음)이라 다소 불안한 마음도 있었지만, 기본강의보다는 낫다는 느

낌이 들었다. 다음해 1월까지 2기까지 스터디를 하였고, 2, 3월은 공백기간을 가졌으며, 4, 5월은 S학원의 2

기를 수강하였다. 스터디를 일찍 해서 좋은 점은, 스터디과제를 해야하다보니, 처음에는 낯설어서 읽

기 어려웠던 기본서를 읽어야 했고, 이는 기본을 다지는데 나름대로 도움이 되었다. 또한 막연히 읽

는 것보다 과제를 위해 읽다보니 정리하면서 읽을 수 있어서 좋았다. 그리고 12월부터 2, 3월까지

작성한 서브노트는 이론, 법규를 정리하는데 많은 도움이 되었고 훗날 합격의 원동력이 되었다.

(1) 실무

이정훈평가사 강의를 들으면서 강의시 나누어주는 서브노트(현, 핵심감정평가실무)로 기본을 정리

하였다. 개인적으로 가장 논리적인 서브노트였다고 생각된다.

문제집으로는 신체계감정평가실무와 감정원실력자양성과정문제집, 안정근실무로 12월까지 기본을 다졌

고, 1월부터 6, 8회동기회문제집, 부동산고시(현, 월간감정평가사), 3년간의 모의고사, 각 학원 스터디 실무

문제등으로 한 단계씩 업그레이드를 했다. 실무는 기본적인 논리를 먼저 이해하고, 많은 문제를 풀면서 그

감을 익혀야 한다고 본다.

9~12월까지는 이러한 실무의 기본적 논리를 다졌고, 이 시기에 문제를 풀 때는 그 문제 속에 녹아있는 논리

를 반드시 파악하려고 노력했다.

1~3월은 시중의 문제집을 하나하나 풀면서 실무의 다양한 문제를 접하려고 노력했다. 한 번 잡은 문제집은

최소한 2번 이상은 풀면서, 동유형의 문제를 다시 접했을 때 막히지 않고 풀 수 있게끔, 틀린 문제는 3~4번

을 다시 풀었다.

3월중순부터는 매일 100점짜리 모의고사를 2회분정도씩 풀었다. 모의고사를 풀면서 시간분배, 모르는 문제

가 나왔을 경우 대처법등을 나름대로 연습했다. 흔히 이때쯤(5, 6월) 슬럼프가 한번은 오기마련인데 슬럼프

가 왔을 때는 자신이 합격수준에 와있다고 생각하면 될 것이다.

슬럼프가 왔을 때, 기본서를 보면서 다시 한 번 기본을 다졌고, 무리하지 않고 100점씩만 풀었다. 실무는

시험장 가는 날까지 결코 손에서 놓으면 안 된다고 본다.

(2) 이론, 법규

이론은 안정근이론과 현대부동산학, 합격생서브노트, 법규는 류지태교수의 감평행정법, 합격생서브노트를

병행하면서 나름대로의 서브를 만들었다. 개인적으로 서브를 만들면서, 이론, 법규를 정리할 수 있었는바,

서브를 만드는 것을 권하고 싶다.

그리고 암기는 그 무엇보다도 중요하다. 개인적으로 이론이 매우 취약하였는데(이렇게 사람마다 약한 과목

이 있다), 법규보다 다소 시간을 더 투자하였고 시험 보는날까지 매일 4~5시간동안 꾸준히 암기하였다.

3. 공부시간 및 스트레스해소방법

공부를 하면서, 내자신의 가치가 별볼일 없다는 것을 알고 있었던 나로서는 모든 것을 이 시험에 걸고 공부

를 하였다.

1차시험을 준비할 때는 통상 하루 10시간정도를 공부했고, 2차시험은 12시간씩 공부했다. 아침 7시정도에

일어난 후, 8시까지는 책상에 앉았다. 12시까지 오전공부(실무), 1시~3시(실무). 3시~밤11시(법규 또는 이

론)으로 4월까지 공부하고, 5월부터 6월말까지는 3과목 모두 하루 4시간씩 공부했다.

7, 8월은 3과목 모두 정리했던 시기로서, 취약 과목인 이론에 상대적으로 많은 시간을 할애했다.

물론 매일 이렇게 한 것은 아니다. 기계가 아닌 이상 일주에 한번은 쉬었다. 스터디를 하는 날은 늦게까지

술을 마시면서 스트레스를 풀었고, 다음날 10시~11시까지는 푹 잤다. 그리고 시험일이 다가올수록 자기 전

에 30분씩은 꼭 운동을 했다. 한여름 오후가 되면서 체력적으로 부담되는 것이 느껴졌기 때문이다. 한여름

밤에 땀을 흘리면 기분이 한결 상쾌해졌고 잠도 잘 왔다. 공부하면서 꼭 운동을 30분씩은 하기를 바란다.

Ⅲ. 공부하며...

1. 공부를 하게 된 동기

’98년 1월 병장말년이었던 나는 제대후의 삶을 설계해보았다. 중고등학교시절 대학만 가면 모든 것이 해결

될 것이라고 믿었지만, 바른생활의 결과였던 대학은 결코 그 해답을 주지 못했다.

안전선을 따라 막연히 공부하는 대신(이렇게 하면 세월이 지난 후, 또 누군가에 의해 나의 시간은 구속당할

것 같았다), 세상을 몸으로 느끼는 일탈을 꿈꾸었다. 제대 후, 횟집, 동대문 새벽의류시장에서 의욕적으로

열심히 일했다.

그러나 일년 후 “나는 시간당 1,500원짜리 노동력밖에 안 되는구나”라는 것을 뼈저리게 느꼈다.

삶이 숨이 찼다.

’99년 새해를 맞이하면서. 복잡한 머리를 식힐 겸 오랜만에 학교에 갔다. 세상 밖의 찬바람을 모른 채, 교정

의 겨울햇살은 여전히 포근했다. 그토록 춥게만 느껴졌던 그 시기에 한 선배를 만났다. 이후 그 선배는 1월

한 달간을 술잔을 기울이며 나의 고민을 들어주었고, 한 달이 지날 쯤 먼저 하고 있었던 감정평가사의 길을

권유했다.

선택의 여지가 없었던 나는 무작정 2월부터 학원강의를 시작으로 공부를 시작했다.

2. 작은 한마디

수험생활을 겪으면서 도움이 되었던 몇 가지 조언을 적어보고자 한다.

(1) 계획을 세워서 공부하면 능률만점

1차와 2차를 시작할 때 반드시 큰 틀을 세우고, 그 다음에는 월 단위계획, 주 단위계획, 그리고 일

단위의 시간계획(시간배분)을 세우시길 바란다. 그리고 월 단위로, 주단위로 그 계획의 달성여부를

체크하시기 바란다. 목표의 80%만 달성해도 합격수준에 도달하는 데는 큰 무리가 없을 것이다.

(2) 학원강의의 100%활용방법

① 예습복습 없는 학원강의는 모래성

혹자는 학원에 가면 모든 것을 해결해주고 답을 보여주리라는 생각을 가질지도 모르나 이는 큰 오산이다. 학원은 물이 있는 곳만을 가르쳐 줄뿐이지 결코 물을 먹여주지는 못한다. 시험장의 절박한 순간에 학원강사는 결코 옆에 없다. 물을 먹는 것은 결국 자기의 몫이다. 예습과 복습을 철저히 할 때만이 학원강의라는 물을 먹을 수 있을 것이다.

② 지나친 논쟁을 피하라.

스터디의 장점 중의 하나는 논쟁을 하면서 자신의 생각을 다시 한번 정리 할 수 있는 것인데, 이 논쟁이 길어져서 결코 답이 없는 부분까지 들어가면 자신에게 별 도움이 되지 못하고, 남에게 피해만 줄뿐이다. 논쟁이 과다하게 길어질 때는 남이 말하는 것 중에서 답안지에 표현할 수 있는 부분만 섭취하고, 나머지는 과감히 버리시길 바란다.

(3) 실무 VS 이론, 법규

흔히들 실무가 합격의 당락을 좌우한다고 하면서 실무의 중요성을 많이 강조한다. 본인 역시 이 의견에 동의한다.

그러나 사람은 100% 다 같을 수는 없다. 개개인에 따라 상대적으로 실무가 약한 사람도 있고, 이론이나 법

규가 약한 사람도 있다. 그럴 때는 약한 과목을 치중해서 공부할 필요가 있다. 세 과목 중 어느 한과목이 배

신을 하면 그만큼 합격하기가 어렵다. 기본적으로 실무에 50%비중을 두는 것만큼 이론, 법규 역시 50%의

비중을 두고, 자신이 상대적으로 취약한 과목에 좀더 시간을 할애하길 바란다. 앞서 서술했듯이 암기가 약

했던 나로서는 시험이 다가올수록 이론에 보다 많은 시간을 할애했다.

Ⅳ. 마치며

항상 막내아들을 걱정하시면서, 믿어주시는 어머님, 지금까지 살면서 항상 아버지처럼 돌봐주신 큰형, 작은형, 그리고 누나들! 고맙습니다.

지난 1년동안, 열심히 노력하신 갑선이형, 광철이형, 경민이형, 진용, 원태, 정숙 그리고 겨울햇살처럼 다가왔던 택서형과 그 반쪽 민정이의 합격을 진심으로 기원합니다. 그리고 우리 월요반 드림팀원들! 꼭 합격하시기를 기도 드리겠습니다.

지금 이 순간에도 고시원에서 이 수기를 읽고 계실 수험생여러분

할 수 있다는 믿음을 갖고, 그 믿음을 행동으로 옮긴다면, 반드시 합격하실 것입니다. 힘내세요!

10년후나를 생각하며.......

김 경 탁

(제11회 합격, 26세, 남, 서울시립대 도시공학과 4학년)

Ⅰ. 회상

벌써 반년이란 시간이 지났지만, 지금도 지난 12월 합격소식을 들었을 때를 잊을 수 없다. 12월 14일, 그때는 기말고사기간이라 정신이 없었지만 나를 긴장하게 만드는 것은 기말시험에 어떤 문제가 나올까가 아니었다. 발표는 내일이지만 합격을 하면 발표일 하루 전에 연락이 온다는 이야기가 있어서 시간이 갈수록 초조해만 갔다. 그렇게 안절부절하면서 기말고사를 보러 강의실로 들어갔다. 시험을 보던 중 누군가에게서 전화가 왔다. 시험이고 뭐고 밖으로 나가 전화를 받으니, 같이 공부했던 형이 합격했다는 소식을 전해 주었다. 기쁨도 잠시 소식을 전해준 형과 1년 반 동안 동고동락하던 친구의 불합격 소식은 마음 한구석을 씁쓸하게 하였고, 기쁨과 안타까움이 뒤섞인 채, 그렇게 12월 14일은 지나갔다.

지금에 와서 생각해보니 비록 기쁨을 함께 나누지 못했지만 서로에게 힘이 되어주고 함께 고생했던 지난 시간들은, 앞으로 내가 살아가면서 힘이 될 수 있는 추억으로 아름답게 회상될 것이다.

Ⅱ. 선택

’98년 3월에 제대를 하면서 무엇이든 할 수 있다는 막연한 자신감과 미래에 대한 불안함 속에서(‘98년 초는 IMF로 모든 사람들에게 너무나도 추운 겨울이었다.) 방황하였다. 졸업 후 취업, 대학원진학, 각종시험 등에 대한 정보를 수집하고, 어떠한 선택이 현명한 것인지 대해 고민하였다. 모든 일에는 장ㆍ단점이 있고, 많은 것을 얻기까지는 그만큼의 위험을 감수하여야 하기 때문에 섣불리 결정하기가 어려웠지만, 아직 젊다는 생각에 새로운 무언가에 도전해야겠다는 마음을 굳혔다. 여러 가지를 저울질 해본 결과 감정평가사가 가장 낫다는 판단이 들었다. 그 이유는 전공인 도시공학과 감정평가가 다루는 대상이 토지 등으로 3차원의 공간과 경제적 가치라는 접근의 차이는 있지만 유사하다는 것이었다. 또 다른 이유로는 그 당시 학교에 이미 합격한 선배들이 있어서 많은 도움을 받을 수 있는 점과 감정평가 공부를 시작하려고 준비하는 함께 할 동료들이 있었기 때문이었다.

Ⅲ. 도전

1. 1차시험(1999년 1월 ～ 1999년 7월)

많은 고민 끝에 시험을 준비해야겠다는 결심이 섰을 때가 ’99년 1월이었다. 주변에 이미 합격한 선배들과 공부를 하고 있던 친구들이 있어서, 시험과목에 대한 전반적인 정보 및 수험방법은 어렵지 않게 들을 수 있었다. 그러나 1차 과목들 모두가 생소하였고, 선택하기까지의 과정이 길어서(?) 이미 학원강의가 시작한 상태였다. 서둘러 노량진의 N학원에서 1차 종합반 강의를 신청하였고, 이렇게 나의 수험생활은 시작되었다.

방학인 1월과 2월에는 1주일에 6일, 하루에 8시간의 강의로 인하여 주로 학원강의를 듣고, 집에 와서 당일에 배웠던 내용위주로 복습을 하는 것만으로도 시간이 부족하였다. 때문에 과목별 기본서를 따로 볼 수가 없었고, 학원교재 중심으로 공부하였다.

어느덧 3월이 되어 새학기가 시작되었다. 2개월 동안의 충실했던 학원생활에도 불구하고 회계학과 경제학은 그저 막막하다는 생각만 들었다. 휴학을 할까 생각했지만, 2차 시험을 위해 남겨두어야겠다는 나름대로의 위험한 수험계획으로 인하여 1차 공부는 학교생활과 병행을 하기로 마음먹었다. 1차 과목 중에서 가장 걱정이 되는 회계학은 H학원에서 문제풀이반을 접수하여 보충하였고, 수업은 전공필수인 도시설계를 제외하고는 시험과 관계되는 과목인 물권법, 미시ㆍ거시경제학, 도시관계법규를 3일에 몰아서 수강하여 학교수업에 대한 부담을 최소화하려고 노력하였다.

처음 학교생활과의 병행에 대한 걱정과는 달리 교수님의 강의에서 배우는 것은 학원수업과는 또 다른 깨달음을 얻을 수 있는 기회였다. 이때 민법의 경우 곽윤직 민법총칙, 경제학은 김대식외 2인 공저를 교재로 하여 전반적인 체계를 이해하는데 도움이 되었다. 학원교재와 더불어 부족한 회계학과 경제학은 이효익 문제집과 정병렬 문제집을 장만하여 많은 문제를 풀어보려고 노력하였다. 5월에는 학원에서 실시하는 모의고사를 4번 정도 보았고, 매번 합격점에 미달하는 성적이 나를 우울하게 만들었지만, 그래도 조금씩 오르는 것으로 위안할 수 밖에 없었다. 더욱 더 마음을 가다듬고, 기말고사도 무시하고, 그동안 보았던 책들을 반복하여 공부하며 7월 4일이 되기만을 기다렸다.

드디어 1차 관문인 7월 4일 아침, 전날 밤에 숙면하여 컨디션이 좋았다. 이 느낌 그대로 서울대까지 가져가기 위해서 장거리임에도 불구하고 택시를 타고 갔다. 칙칙한 시험장에 들어가 마음을 가다듬고 160분 동안 정신없이 문제를 풀었다. 시간배분에 신경을 써서 문제는 모두 풀었지만 합격을 확신할 수 없었다.

2. 2차시험(1999년 7월 ～ 2000년 8월)

1차 시험 후 당락에 상관없이 2차 시험공부를 시작하였다. 마음도 편하지 못했고 방황도 하고 싶었지만, 일단 공부를 시작한 만큼 단번에 끝내야 한다고 마음을 굳게 다잡았다. 학교에서 제9회 시험에 합격하신 선배들이 준비한 2차 특강을 5주간 수강하고 2차 시험을 보았다. 내년 시험을 대비하는 편안한 마음으로(깜빡하여 계산기도 가져가지 않았다.) 3교시 내내 답안지의 재질, 책상의 상태, 감독관의 행동, 점심에 학원에서 나누어주는 점심도시락의 맛, 먹을 물은 있는지 등등 이런저런 시험장 분위기만 살피다 집으로 돌아왔다.

그리고 9월부터 본격적으로 2차 준비에 들어갔다. 기본강의는 과목별로 평판이 좋은 강의를 여러 학원에서 나누어 수강하였다. 물론 학원별로 개설되어있는 2차 종합반 강의를 들으면 비용이나 시간계획에 있어서 유리한 면도 있지만, 기본강의를 충실하게 들을 수 있는 기간이 9월부터 12월 사이의 4개월에 불과하므로 이 기간 동안 될 수 있으면 많은 기본강의를 수강하는 것이 2차를 처음 시작하는 사람에게 있어서 가장 효과적이지만, 그렇지 못한 경우 전략적으로 선별하여 수강하는 방법도 필요하다고 생각된다.

이렇게 기본강의를 수강하면서 과목별 기본서를 정독하였다. 실무는 3인 공저의 실무형 이론을 읽은 후 종합문제를 반복하여 풀었다. 어느 정도 익숙해지고 나서 시중에 있는 문제집과 감정원 연수교재, 안정근 실무를 일주일에 범위를 정하여 풀고 나서 같이 공부하던 친구들과 몰랐던 부분을 이야기하고 오답노트를 만들어 어디에 있는 문제인지, 유형은 어떤 것이고, 함정은 무엇인지에 대하여 정리하였다. 실무의 경우 어느 정도 많은 문제를 풀고 나면 문제집별로 동일한 문제가 많이 중복되는 것을 알 수 있는데, 같은 문제도 풀이가 달라서 짜증이 나므로 그동안 보았던 것을 짧은 시간에 검색할 수 있도록 정리하는 것이 반드시 필요하다. 이론과 법규는 정독과 속독을 반복하며 전체적인 체계를 이해하려 노력하였다. 기본서로 이론은 안정근 교수님의 현대부동산학개론과 이론서 및 전영주 이론서를 보았고, 법규는 김동희 교수님의 행정법과 류해웅 보상법규를 보았다.

그렇게 한해가 지나고 2000년 새해는 노량진에서 스터디를 하는 것으로 시작하였다. 매주 토요일마다 10시간 정도의 빡빡한 일정을 보내고, 주중에는 팀장들이 내준 과제를(200점 이상의 분량이다.) 하다보면 일주일이 순식간에 지나가 버렸다. 9월～12월 사이에 공부가 부족했음을 한탄하며 나름대로의 계획들은 스터디를 따라가기 위한 몸부림으로 모두 무산되었다. 참고로 이때부터 대부분의 수험생들이 스터디 자료와 과제를 기초로 하여 과목별 서브노트를 만들기 시작한다. 공부를 시작한 많은 사람들이 서브노트 작성에 대하여 물어보는데, 시험에 임박해서 두꺼운 기본서와 많은 복사물들을 가지고 다니면서 공부할 수 없으므로 자료를 빠짐없이 그리고 중복되지 않게 반드시 정리하여야 한다. 나는 악필이어서(스스로도 내가 쓴 글씨로 정리한 내용을 보면 스트레스를 받았다.) 서브작성은 바인더를 사서 복사하고 오려붙이고 하여 짜집기 노트를 만들었다.

그렇게 스터디 1기가 끝나갔다. 3년차 이상 고수들과의 실력차, 예상외로 더디게 늘어만가는 실력으로 마음이 심란하였다. 어느덧 화창한 봄날이 되었지만 마음은 아직 겨울이었다. 4월～5월의 2기 과정 때에는 별도로 실무는 학교에서 같이 공부하는 친구들과 개별적으로 스터디를 만들어서 매일 오전 9시부터 100점 분량의 문제를 풀어서 돌려보며 문제에 대해서 이야기를 나누었고, 이론과 법규는 기본서 하나를 정해 거기에 요약하고 첨가하는 방법과 각종 스터디 자료와 논문들을 정리하여 서브노트를 보충하였다.

마지막 정리는 6월부터 시작하였다. 스터디 3기는 모의고사 형식이어서 일주일간 정리하고 주말에 모의고사를 보며 성적을 체크하는 방식으로 마무리를 하였다. 성적은 그리 만족스럽지 못하였지만 마땅한 방법이 없다는 생각이 들었다. 실무는 2기 때와 같이 꾸준하게 매일아침 친구들과 100점을 풀며 실제시험에 대한 감각을 잃지 않으려 노력하였고, 이론과 법규는 이해가 안되는 부분이라도 암기하여 들어갔다.

그리고 운명의 8월 20일, 시험치는 사람들 모두가 그랬겠지만, 나도 사실 많이 떨렸다. 우울하게 아침부터 비가 내렸고, 시험장에 들어가니 불행하게도 오래된 작은 책상에 내 수험번호가 붙어있었다. 이미 해결할 수 없는 일에 대해서는 받아들이고 남은 시간동안 마지막 준비를 하였다. 1교시... 2교시... 3교시... 이렇게 시험은 끝났다. 모든 정신을 집중하여 풀었는데 이상하게도 끝나고 나니 문제가 뭐였는지 생각이 나질 않았다. 그래도 당장 시험의 굴레에서 벗어났다는 사실로 기분이 홀가분해졌다.

Ⅳ. 그밖에는

부동산의 개별성 이상으로 사람은 저마다 다른 개성을 갖는다고 생각됩니다. 따라서 모든 이에게 꼭 맞는 방법은 없겠지만, 제가 수험생활을 하면서 느낀 것을 적어봅니다.

1. 수험기간

시험준비에 모든 시간을 투자하는 경우 약 1년6개월 정도가 걸리지 않나 생각됩니다. 다른 시험준비를 했던 사람은 이보다 기간이 줄어들기도 하겠지요. 그러나 시험에 빨리 합격하기 위해 조바심을 내어 빡빡한 수험계획을 세운다면 오히려 수험기간이 길어질 수 있습니다. 시험은 1년에 한번뿐이니까요. 현재 자기의 수준과 공부할 수 있는 여건을 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

2. 시간계획

일일계획이 아닌 일주일단위로 계획을 세워 공부하였습니다. 기분에 따라서 실무가 잘 풀리는 날은 실무를 더 많이 보았고, 이론이나 법규가 잘 이해되는 날은 그 과목에 더 많은 시간을 할애하는 방식으로 융통성 있게 계획을 세웠습니다. 투자하여야하는 시간은 다르지만 3과목 각각 100점으로 동일하므로 일주일동안 보아야할 범위를 정하여 한쪽으로 치우치는 것에 주의하였습니다. 일요일에는 재충전의 날로 정하여 지친 머리를 쉬려하였으나, 거의 미리 정해놓은 범위를 달성하지 못하여 마음 편하게 쉬었던 때는 그리 많지는 않았나 생각됩니다.

3. 컨디션조절

1년은 결코 짧은 시간이 아닙니다. 단조로운 수험생활이 반복되다 보면 슬럼프가 찾아오기도 하고, 공부에 대한 지나친 욕심으로 몸을 혹사시키면 건강을 잃기도 합니다. 이것이 자주 반복되거나 장기화될 경우 합격과는 거리가 멀어집니다. 시간이 따로내기는 어렵지만 사이시간에는 운동, 산책, 사우나 등으로 건강과 슬럼프를 극복하였습니다. 제가 고시원이 아닌 학교에서 공부를 하기로 마음먹은 것도 학교에는 이런 운동과 산책하기 좋은 조용하고 쾌적한 환경을 가지고 있었기 때문이었습니다.

4. 자신감

시험에 도전하는 모든 사람들이 합격을 목표로 매진하겠지만, 시간이 지나다보면 시험을 선택한 것에 대한 후회, 주위의 고수들과의 실력차이 등으로 자신감을 잃어버릴 수 있다. 한번 잃어버린 자신감을 회복하기란 상당히 어렵습니다. 제가 생각하기에는 이런 종류의 자격증 시험은 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’와 같다고 생각됩니다. 오랜 기간 많은 양을 공부했더라도 시간이 지나면 조금씩 잃어버리기 마련이므로, 시험 때에는 열심히 공부한 2년차 실력과는 종이 한장 차이라고 생각하시고 최선을 다하세요.

Ⅴ. 마치며

처음 도시공학과를 선택하고 대학에 들어오면서 생각했던 10년 후 나의 모습과는 조금은 다르게 삶이 변하게 되었습니다. 이제 다시 10년 후 나의 모습을 생각하며 합격수기를 마치려고 합니다.

수험기간 내내 아프지 않고 건강하게 시험을 볼 수 있었던 것은 많은 분들의 관심과 믿음이 있었기 때문입니다. 우선 언제나 저를 믿고 마음 편하게 공부를 할 수 있도록 학원비와 용돈을 보내주신 부모님께 감사 드립니다. 이 글을 보시지는 않겠지만 아버지 어머니 이제부터 효도하겠습니다.

그리고 올바른 방향을 제시하고 많은 조언을 해주었던 선배님과 팀장님, 같이 고생했던 친구들과 팀원들 모두가 제게는 소중한 사람들이고, 모두에게 고마운 마음을 전합니다.

이제 얼마후면 다가올 2차 시험을 보게 되는 모든 사람들이 건강하게 시험을 끝마치길 바랍니다.

Ⅰ. 들어가며

합격한지 어언 1년이 다 되어 가는데 합격수기를 쓰자니 좀 서먹했다. 수험생에게 피와 살이 되는 이야기를 많이 써야 되는데 글재주도 없고 합격의 지름길이 될 만한 비법도 알지 못해서 별로 쓸 말이 없었다. 그냥 내가 지내온 이야기를 중심으로 합격이후 주위의 수험생들에게 했던 얘기를 하고자 한다. 이 글을 읽는 수험생들에게는 미안한 맘이 앞서는 게 사실이지만 다 읽고 나면 그래도 남는 교훈이 있을 것이다. 왜냐하면 꾸밈없이 진실만을 적은 글이기 때문이다.

Ⅱ. 수험생활

’96년 2월 제대 후 복학하면서 청운의 꿈을 갖고 행정고시를 준비하려던 차에 같은 방을 쓰는 형이 영어과목도 없는 무슨 자격증시험에 1차를 합격한 상태였는데 그게 일반직장에 가는 것보단 훨씬 좋다는 말을 들었다(그 형은 그 후로 고생을 더하다가 9회에 당당히 합격했다). 나는 어차피 전공에는 별로 관심이 없었기에 당연히 그 공부를 하기로 결정했다. 경제학과 회계학이 1차 시험에 당락을 좌우한다는 말을 듣고 이듬해에 동차합격을 목표로 삼아 그 두 과목을 잡기 위해 노력하였다. 그리고 그 해 7월초 1차 시험은 그저 시험장 분위기나 익히려고 갔었는데 신분증을 안 가져가서 5분만에 밖으로 나오게 됐다(아니 쫒겨났다).

기분은 무척 상했지만 이것도 알고 보면 경험이며 앞으로 좋은 일이 있기 위한 액땜을 했다고 믿고 계속 공부를 했다. 그 해 11월쯤 동기와 선후배들 대부분이 취직을 위한 영어공부에 혈안이었고 주위에 같이 공부할 사람도 없던 나는 나 자신이 점점 의심스러워졌고 영어도 안 해놓았는데 떨어진다면 갈 곳도 없다는 생각에 차츰 불안해하기 시작했다. 결국 많은 고민 끝에 1차 과목을 살려 공무원 7급 세무직 시험을 준비하기로 하고 다음해에 휴학을 결심했다.

휴학한 후 독서실에서 참 열심히도 공부했었는데 막상 시험을 보고 나니 한 두 문제 차이로 합격이 결정되는 공무원시험의 특성상 계속 공부를 해도 노력만큼의 결과를 기대하기 힘들 것 같았다. 다시 영어와 상식을 중심으로 공사시험을 준비했는데, 그 해 하반기는 IMF로 인해 어떤 공기업도 신입사원을 채용하지 않았다. 결국 별 소득 없이 회계, 경제학만 열심히 반복하다가 다시 복학한 것이다. 이제 4학년이었고 나는 아직 아무것도 하지 못하고 있었다. 서점에서 평가사 수험서를 뒤적거리며 고민하다가 지난 날 중도에 포기했던 나의 나약함을 뼈저리게 후회하며 굳은 각오로 다시 평가사 시험을 준비하였다. 한 번 뒤로 물러났던 개구리가 더 멀리 뛸 수 있다고 스스로를 위로하면서.....

다시 시작하면서 정말 열심히 했지만 어느새 나도 모르는 허점이 숨어있었다. 그것은 ’96년부터 이미 이 시험을 알았으며 회계학과 경제학은 많이 공부해왔다고 스스로 자만하면서 학원에서의 수업은 2차 기본강의를 위주로 들었지만 1차는 학원수업을 기피했던 것이다. 그러나 혼자서 하는 공부는 책을 읽고 이해하며 논점을 짚어내는 능력을 단련시켜 줄지는 몰라도 전체 내용을 고루 알지 못하게 되며 아는 부분만 반복하게 된다. 그래서 모의고사 점수가 늘 그 수준에 머무르기 쉽다. ’99년 동차를 목표로 했으나 1차 모의고사 점수가 잘 안나와 7월초까지 곤욕을 치뤘다. 아는 것과 시험장에서 답을 찾아내는 능력은 조금 다르다는 걸 강조하고 싶다. 아무튼 그 해 1차는 가까스로 합격하고 2차 시험을 겨우 봤는데(4월부터 손도 대지 못한 상태였다.) 결과를 보고는 이론, 법규는 나름대로 자신감이 붙었지만 실무가 정말 당락의 결정요인이라는 것을 체험한 것으로 만족해야 했다.(실무 과락, 이론 47, 법규 44 )

2차 수험공부는 학원 스터디를 통해 많은 사람들과 교류하며 해나갔다. 훌륭한 팀장들과 많은 실력자들을 만났던 것이 내가 더욱 분발할 수 있는 환경이 되어준 것 같았다. 학원에서의 성적은 중간정도였고, 그렇게 진도에 맞춰 3기까지 낙오 없이 이어나갔다. 나는 한번 읽고 빠르게 정리를 잘하는 편은 아니었고 많은 시간을 들여 반복하면서 내 것으로 만드는 스타일이었다. 시험이 끝난 후 잘 봤다는 느낌은 별로 없었고(언제나 자신에게 냉정했기 때문일까?) 12월 합격자 발표일 새벽에 시장에서 일을 끝내고 나오다가 계단에 앉아서 신문을 보고서야 합격했음을 알게 되었다. 새벽의 시장길을 마구 뛰어가면서 그러고 싶지 않았는데도 정말 눈물이 주르르 흘러 앞을 가렸다.(실무66, 이론51, 법규58)

Ⅲ. 공부 방법

1. 계획을 통한 자신의 통제

한 달을 전체로 잡고 과목별로 이번 달의 목표를 세우고 다이어리에 매일 체크해 나갔다. 조금은 무리인 듯한 목표를 세워두면 나 자신이 한달 동안 열심히 하더라도 늘 부족한 느낌이 들어 자만에 빠지는 걸 방지할 수 있었다. 달력의 하루를 3등분하여 오전, 오후, 저녁으로 나누고 내 양심의 기준에 따라 ○, △, ×로 그 날의 공부에 대한 평가를 표시했다. 분량이 아닌 집중도를 기준으로…. 그것은 내가 아닌 타인은 평가할 수 없는 것이다. 책상에 오래 앉아 있었어도 딴 생각만 하고 있었다면 나는 나에게 결코 좋은 점수를 줄 수 없다. 그런 냉정한 판단을 매일 하면서 자신을 지킬 수 있는 것이다.

특별히 쉬는 날은 정하지 않았고 일요일도 다른 약속이 없으면 도서관에 갔다. 하루동안 순수하게 공부하는 시간만 8시간 이상씩 유지하려고 노력하였으나 1주일 내내 그것을 지킨 적은 한번도 없었다. 공부하다가 스트레스가 쌓이면 한증막에서 땀을 빼고 충분한 수면을 취했다.

특히 시험에서는 막바지 정리가 중요한데 나는 1차와 2차 시험 2～3달 전부터는 낮에는 도서관에서 여러 사람과 함께 공부하고 밥도 같이 먹었지만 저녁은 집에 와서 먹고 근처 독서실에 다녔다. 그렇게 하면 2～3시간은 더 챙길 수 있을 것이다.

2. 과목별 공부방법

이 시험에서는 1차는 정평있는 기본서와 문제집을 기초로 많은 문제를 풀어보고, 2차는 시중에 나온 많은 책을 거의 다보고 시험장에 들어가는게 일반적인 것 같다.(사실 내용은 비슷한 게 많다.) 하지만 많은 책을 보면서 그걸 다 소화하는 사람은 드물다. 시간이 지나면서 또 다시 잊어버리게 된다. 기초를 튼튼히 해줄 책 한 권을 반복적으로 완벽히 소화하면 그 다음부터 살을 붙이는 건 더 빠르고 쉬워진다. 매달 나오는 고시잡지의 문제들을 시간을 정해서 실전처럼 풀어보는 것도 중간점검을 위해 꼭 필요하다.

▶ 1차

(1) 경제학

유일하게 책만 보고 철저히 독학으로 공부한 과목이다. 3인공저로 기초를 잡고 정병열저 ｢경제학연습｣등으로 문제를 접하면서 유형에 적응하였다. 혼자서 100을 이룰 수 있는 사람은 학원에 다녔을 때 100이상의 높은 효율을 얻으리라고 본다. 나처럼 무작정 책을 파면서 공부하는 것은 경쟁자에게 뒤지는 일이고 위험하다는 것을 강조하고 싶다. 난이도를 조절하려고 하면 무척 어려워지는 과목이므로 철저히 준비해 두어야 한다.

(2) 회계학

’96년 처음 접하면서 2급 상업부기 책부터 보았다. 처음 기초는 논리적이며 재미도 있지만 깊이 들어갈수록 분량도 많고 감당하기 어려워지는 과목이다. 학원을 이용해서 효율을 높이고 분명히 시간 잡아먹고 틀리라고 내는 문제도 있기 때문에 이런 것은 비용과 효용을 따져보아 적당히 skip 할 줄도 알아야 한다. 송상엽저「회계원리」와「중급회계」를 보고 회계사 시험용 객관식 문제풀이로 숙달시켰다.「원가회계」는 김영주저를 권장하고 싶다.

(3) 민법 및 관계법규

민법은 조병욱님의 테잎으로 관계법규는 학원강의를 들었다. 관계법규를 얕잡아 보고 늦게 시작했던게 1차 시험에서 크게 힘들었던 주원인이었다. 민법은 필히 법조문을 가지고 익숙할 만큼 자주 접해야 하며 두 과목 모두 고득점을 목표로 해야 하므로 단기간 내에 이루려는 생각은 버려야 한다. 미리미리 회계학, 경제학 못지 않은 공부시간의 안배를 충분히 해야 할 것이다.

▶ 2차

(1) 이론과 법규

종국에는 이해가 되던 안되던 암기해야 할 과목들이지만 우선은 뼈대를 잡고 이해하려고 노력해야 할 과목들이다. 이론은 특히 모든 목차의 내용을 ‘가격’과 연결 지어보면 그 의미를 되새겨 볼 수 있고 결국 ‘가격’이라는 고리로 모두 이어짐을 알게 된다. 법규는 특히 학원 스터디에서 박병우 팀장님에게 많은 도움을 받은 과목인데, 행정법을 자주 탐독하면서 더 나은 답안을 작성하려고 애썼다. 법규에서 행정법은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 그리고 최근의 판례동향이나 쟁점 등을 고시잡지를 통해 틈틈이 체크하는 것도 필요하다.

이론이나 법규는 논문도 봐야 하고 그 양이 방대하다. 공부한다는 것은 특히 수험공부는 자신이 보았던 내용을 시험당일 전까지 얼마나 짧은 시간 안에 훑어볼 수 있으며 요약정리 할 수 있는지를 겨루는 것과도 같다. 두번 세번 보면서 계속 시간을 줄이려면 논점에 대한 정리를 잘 하는 것이 중요하다(이것이 사실은 나에겐 가장 어려운 부분이었다).

(2) 실무

공부를 처음 시작하면서 실무란 과목이 너무 궁금해서 책을 뒤적이다가 가감승제 밖에 없는 계산식을 보고는 정말 단순한 거라고 생각했었다. 하지만 법규와 이론의 틀을 바탕으로 숙달된 문제 해결능력을 지면에 표현하는 작업이었다. 매일 풀지 않으면 머리와 손가락이 굳어 버린다. 실무가 평소에 좋은 점은 하루 공부량이 어느새 8시간 이상이 되게 해주는데 큰 도움을 주어 법규와 이론의 지루함을 너그러이 달래주는 데에 있다. 매일 아침 도서관에 가서 공부 시작하기 전에 30점 정도를 풀고 커피 한잔 마시는 버릇을 들이는 것도 괜찮다.

다른 사람들처럼 나 역시 오답노트를 만들어서 활용하였다. 그 안의 내용들은 내가 자주 틀리는 것들이었는데 빨리 보기에도 좋고 기억에도 오래 남는다. 문제유형별로 답안의 목차를 만들고 어떤 자료가 제시되면 어떤 방식으로 풀 것인지를 정형화했다.

평소에 실무를 시간 안에 빨리 푼다고 해서 자신이 실무를 잘한다고 쉽게 믿어 버리지 말기를 바란다. 학원가에서 풀어보는 문제들은 100점 중에서 30점 이상은 조금 익숙한 문제들인 경우가 많다. 실제 시험장에서는 훨씬 낯선 문제가 출제된다. 보상지침이나 감정평가규칙들의 내용들을 답안지에 피력하도록 노력하고 암기화로 얻어진 실무성적에는 절대 안주하지 말길 바란다.

우선은 3인공저로 체계를 잡고 안정근 실무를 병행하면서 매일 하다보면 자연스레 시중의 문제집과 학원가의 문제들을 거의 풀어보게 될것이다. 특히 실무를 하면서 중요치 않은 사소한 부분에 대해선 크게 고민하는 일이 없어야 할 것이다.

※ 2차 수험교재 (대표적인 것들만 소개합니다.)

▪이론 : 전영주저, 허장식저, 서동기저, 일본감정평가기준, 안정근 이론‧ 부동산학, 김근수 재무관리(경영학Ⅱ)

▪법규 : 김동희저「행정법」, 류지태저 「감평행정법」, 임호정저, 유해웅저「신수용보상법론」, 이재화저 「행정법사례연습」

▪실무 : 백일현외 3인공저, 안정근 실무, 단대기출문제집, 6‧8‧10회 동기회, 이상주저, 홍병각저

Ⅳ. 내가 생각한 나의 합격 이유

나는 핸드폰이 원래 없었다. 유지 할 능력도 없지만 없어도 불편한 것은 내가 아닌 친한 친구들 몇몇 이었다. 요즘에 핸드폰 없이 생활하는 것이 정상적이라고는 볼 수 없지만 그런 것 때문에 혹시 공부에 방해가 되지는 않는지 생각해볼 필요도 있다.

또, 2차 시험 전날 걱정된 맘으로 뒤척이다가 평소보다 일찍 11시쯤 잠을 청했다. 겨우 잠들었는데 새벽 3시 반쯤 창문 아래에서 어떤 취객이 시끄럽게 떠드는 바람에 잠이 깼다. 다시 잠을 자려고 해도 안되고 마음은 계속 불안해져갔다. 지난 1년 간의 노력이 주마등처럼 스쳐갔다. 날이 밝아올 때까지 공부를 할까하다가 해봤자 얼마나 하겠느냐는 생각에 약간 취기가 들 정도로 포도주를 마시고 그냥 자버렸다. 다음날 시험장에서 많은 수험생들이 전날 밤잠을 설쳤다고들 했다. 1교시 실무를 맑은 정신에 서두르지 않고 아는 문제부터 풀기 시작했고 충분히 남는 시간에 1번의 당락을 좌우했다는 실농보상을 천천히 풀어나갔다. 어려워서 잘 안될 것 같은 문제도 다른 거 다해놓고 차분히 들여다보면 나름대로의 논리를 내세워 풀릴 때가 많다. 열 번 시험 봐서 열 번을 모두 합격할 수 있는 수험생은 그리 많지 않을 것이다. 시험 전날에는 충분한 수면으로 정신을 맑게 하는 것이 훨씬 이롭다.

마지막으로 앞서 말했듯이 평가사 시험을 준비한답시고 주위사람들에게 떠들고 다니다가 끝까지 가보지도 않고 중도에 포기했던 일이 너무나 후회스러워서 그런 감정을 두 번 다시는 겪고 싶지 않았다. 다시 시작했을 때는 합격을 목표로 하지 않았다. 그저 내가 최선을 다할 수 있었던 사람이라면 어떤 결과든지 승복하고 다른 길을 간다해도 이젠 미련없이 열심히 그 일에 전념할 수 있을 거라는 생각뿐이었다. 그런 마음가짐이 시간을 헛되이 보내지 않게 해주었고 수험기간 내내 나를 지탱해 주는 역할을 했다고 믿는다.

Ⅴ. 글을 마치며...

시험은, 특히 2차 논술시험까지 있어서 적어도 평균 2～3년을 공부해야만 결실의 기회가 한번 찾아오는 시험은 잠시동안의 인생을 걸고 하는 도박이라고 표현하고 싶다. 다만, 카지노의 도박들과 다른 점이라면 자신이 노력을 하면 얼마든지 승률을 조금씩 높여 나갈 수 있는 도박이라는 것이다. 그런데 아무리 노력해도 사람의 힘으로는 100퍼센트의 확률을 달성해놓기란 불가능하다. 그러한 단순한 진리를 수험생활을 하면서 느꼈다.

그 기간동안에 묵묵히 뒷바라지 해주신 나의 부모님께 진심으로 감사하고 걱정해준 형, 형수님 모두에게 고맙다는 말을 전합니다. 그 밖에 수험생으로서 내가 알고 지낸 모든 사람들과 도서관에서 매일 마주치던(서로가 말한 적은 없어도) 낯익은 수많은 각종 수험생들 모두가 뜻한 바를 꼭 이루시고 앞날에 행운이 따르기를 진심으로 바랍니다.

내 나이 45세, 지루하고 기나긴 도서관 인생의 마침표를 찍는 순간, 기쁨보다는 오히려 일종의 허무감을 느꼈다. 그 동안의 일들이 주마등처럼 지나간다. 그 동안 마음고생이 많았던 아내, 실직한 가장을 보는 사춘기 자식들의 마음고생, 이러한 고통들은 오늘의 합격을 준비하기 위하여 있었나 보다.

보상법규 61점, 감평이론 62.5점, 평가실무 49점, 평균 57.5, 13등의 성적이었다. 평가실무 5번 약술형 2문제를 보지 못한 실수가 없었더라면 더 좋은 성적을 올릴 수 있었을 텐데 하는 분에 넘치는 욕심도 생겼다.

Ⅰ. 첫 번째 결단

73년 고등학교를 졸업하는 순간, 이미 나는 5인 가족의 실질적인 가장이 되어 있었다. 목표하던 대학에는 낙방을 하고 4년간 장학금이 보장되어 있던 대학은 있었으나 입학금이 마련되지 못하여 대학생활과 나의 장래 꿈은 접어둔 채 생활전선으로 나가지 아니하면 안되었다. 지금은 9급인 5급행정직 시험을 보고 소공세무서를 시작으로 세무공무원 생활을 시작하였다. 친구들은 축제니 미팅이니 하는 이야기를 하며 젊음을 누리고 있는 데, 나는 세금고지서를 돌리러 서울 봉천동 산동네를 헤메고 있었다.

군대를 제대하고 복직하였을 때, 아버님은 이미 돌아가시고 누님도 결혼을 하여 부양가족은 3인만이 남았다.

“그래. 내가 살고 싶은 인생은 이런 것이 아니야. 이제는 내 장래를 위하여 살고싶어.”

‘78년 6월 어느날, 나는 사표를 쓰고 말았다. 그리고는 스레트 몇 장과 시멘트 블럭을 사 뒷마당 구석에 2평 정도의 창고를 짓고 대학입시 공부를 시작하였다.

1. 대학생활

‘79학번 신입생이었으나 복학생 대접을 받으며 6년 후배들과 함께 나의 대학생활은 시작되었다. 1학년 2학기부터 공인회계사 시험공부를 하였다. 고등학교를 졸업한 동생도 생활을 돕긴 하였으나 식구의 생계유지는 나의 책무였으므로 공부에만 전념할 수 없었다. 대학 3학년은 내 인생에 있어서 가장 열심히 공부한 시절, 하루에 볼펜1자루를 소비하며 정말 열심히 공부하였다. 4학년 때 경영지도사 시험 합격증은 확보하였으나 공인회계사 시험은 계속 낙방하였다. 취업하지 않고 1년만 더 공부하고 싶었으나 이미 결혼도 한 가장에게는 사치에 불과하였다.

공부를 더하고 싶었으나 중도에 그만두는 아쉬움은 꿈으로 변하여 10여년 동안 밤마다 나를 괴롭혔다. 그때 공인회계사 수험생들이 흔히 응시하던 공인감정사 1차시험에라도 응시하였더라면 감정평가사 수험기간을 조금 단축하였을 텐데.

Ⅱ. 두 번째 전환점

대학졸업후 사회생활은 은행원으로 출발하였다. 경영지도사 자격증을 활용할 수 있는 중소기업은행 입사시험에 응시하였다. 관례상 신입행원은 본점발령을 바로 내지 않으므로 몇 개월만 지점에 근무하면 본점 기업지도부로 발령내 주겠다는 인사부서의 약속을 받고 광화문지점 계산계에서 은행원생활을 시작하였다. 당시에는 전산으로 일일마감을 하는 시절이 아니고 주판과 수기로 결산하던 시절이었다. 계산계는 다른 출납계원의 업무가 마감된 이후에 업무가 시작되므로 보통 10시 이후에나 퇴근을 할 수 있었다. 낮시간 동안에는 헌 돈을 골라내어 본점에서 새 돈을 바꿔오거나 인근 다른 은행에서 동전을 바꿔오는 것이 나의 일이었다. 늦은 나이에 출발하게 된 은행원생활도 나의 생활이 아닌 것으로 생각되었다.

“그래 다시 한 번 사표를 쓰자.”

신입행원 수습도 끝나기 전에 또 한번의 사표를 쓰고 친구가 가져다 준 한국토지개발공사(현재 한국토지공사)입사시험에 응시하였다.

1. 감정평가사 수험기간

한국토지공사에 입사한 이후에도 공인회계사에 대한 미련을 버리지 못하고 몇 년간 응시를 하였다. 그러나 시험제도가 변경되어 시험과목이 늘어나고 1․2차 과목이 조정되어 새롭게 공부를 하여야 하는 까닭으로 몇 년의 세월만 소비하고 말았다. 그러나 그때 한 회계학 공부는 감정평가사 공부로 전환할 수 있는 계기를 마련하여 주었으며 시험공부 부담을 줄여주게 되었다.

공인감정사와 토지평가사제도가 감정평가사로 통합되며 제1회 시험이 공고되었다. 그 동안 공부하던 공인회계사 시험에 대한 미련은 버리고 회사업무와도 밀접한 관련이 있는 감정평가사에 도전하기로 하였다. 제1회에는 준비도 없이 응시하였고 제3회 시험부터 계속 응시하게 되었다. 그러나 직장생활과 병행한 시험공부이니 그 공부량이 오죽하겠는가? 그래도 2년마다의 1차시험은 그럭저럭 합격하게 되어 열심히 하지도 포기하지도 못하며, 여름휴가철에는 식구들과 제대로 휴가를 즐기지도 못하는 어정쩡한 세월이 계속되었다.

Ⅲ. 마지막 선택

IMF관리체제는 철밥통이라 하는 공직사회에도 여지없이 적용되어 정부투자기관인 한국토지공사에도 구조조정의 바람이 몰아닥쳤다. 회사에게 할당된 인원만큼의 자발적인 퇴직이 없을 경우 강제로 퇴직하여야 할 순서를 정하고 희망퇴직을 받았다.

“그래, 이것이 오히려 나에게는 인생을 전환시킬 수 있는 마지막 기회를 주는 것이다. 남아서 비굴하게 연명하느니 차라리 사직하고 마지막 승부수를 던져보자”

9회 때의 1차시험 합격이 힘이 되어 주었다. 불안한 미래에 대한 가족들의 염려를 뒤로하고 희망퇴직 지원 첫날 미련없이 사표를 썼다.

1. 제10회 수험생활

‘99년 1월은 사직의 후유증으로 보냈다. 그 동안 학원수강없이 혼자 공부하였으나 공부에 자극을 주기 위하여 3월부터 모학원의 study group에 지원하였다. 그러나 그 동안의 공부량이 study group내 다른 사람들에 비하여 형편없이 적은 것을 깨닫고 내 스스로의 schedule대로 공부하기로 하고, 5개월 과정중 3개월만 학원에 다니고 인근 시립도서관에서 하루 10시간 정도 공부하였다. 40대 중반의 나이는 체력적으로도 부담이 되어 집에 돌아올 때는 녹초가 되어 있었다.

Ⅳ. 수험생들에게

그 동안의 수험생활에서 체험한 몇 가지 점을 이야기하고자 한다. 수험생들에게 다소 도움이 되었으면 다행이라 하겠다.

1. 체력관리 중요성

감정평가사 시험은 비록 과목수는 적은 편이나 회계학, 법학, 경제학, 경영학 등 성격이 다른 공부를 하여야 하는 까닭에 수험기간이 많이 소요되는 시험이다. 특히 한 여름철에 시험을 보므로 체력이 결정적인 요소로 작용할 때가 있다. 본인은 체력관리에 문제가 생기면 딸국질이 나고, 딸국질이 한 번 시작되면 멈추지 못하는 특이한 체질이다. 7회 시험때 체력관리를 소홀히 하여 2차 시험보는 그 주일의 목요일, 금요일에 날밤새며 딸국질을 하고 침과 한약으로 토요일 낮에 딸국질은 멈춰졌으나 토요일 밤도 꼬박 새우는 통에 시험장에서는 거짓말같이 환각상태로 보낸 적이 있다. 올림픽축구 예선전에서 잘하면 무엇하나? 체력관리 소홀로 부상당하여 본선에서는 벤치만 지키는 신세가 된다면 아무 쓸모 없는 것이다. 하루 최소 1시간 정도는 반드시 체력관리를 위하여 투자하였으면 한다.

2. 수면제 복용문제

성격상 예민한 수험생들에게는 시험전 수면제 복용도 권하고 싶다. 수험생은 긴장탓에 시험 전날 평소의 수면상태를 유지하지 못하는 것이 상례이다. 그러나 보통정도의 긴장 이상으로 예민하여 지는 수험생에게는 수면제 복용을 권하고 싶다. 물론 동내 약국에서 매약을 하는 것은 금지하고 신경정신과 병원에서 수험에 지장을 주지 않는 약으로 처방을 받아 편안한 수면을 하는 것이 좋다고 생각한다. 본인도 예민한 성격탓에 시험전날 잠을 못 이루는 경우가 많아 9회와 10회 2차 시험때는 인근 병원의 처방을 받아 수면제를 복용하고 시험을 보았다. 오전 중에는 약간 약기운이 남은 것이 아닌가 하는 생각도 들었으나 평가실무를 차분하게 풀 수 있었던 것이 오히려 약 덕분이 아니었나 하는 생각도 든다.

3. 문제 잘 보기

시험문제를 받자마자 바로 문제옆에 메모를 남기는 습관을 들이도록 한다. 본인은 이번 평가실무에서 5번 약술형 문제를 보지 못하여 백지로 내는 결정적인 실수를 하였다. 4번까지 풀고 나니 5-6분 정도의 시간이 나서 답안지를 검토하며 시간을 보냈으나 5번 약술형 5점짜리 2문제를 보지 못하고 백지로 내는 결정적인 실수를 범하고 말았다. 평가실무에 평가이론에서 출제되어야 할 약술형 문제가 출제된 것을 점심시간에 동료들의 말을 듣고 알았다. 그러나 이미 엎질러진 물. 과락넘기기가 과제인 평가실무에서 그런 어처구니 없는 엄청난 실수를 할 줄이야. 그러나 내 스스로 채점한 결과 과락은 넘기겠다는 생각이 들어 오후의 평가이론과 보상법규에는 담담하게 임할 수는 있었다.

10월이 되자 평가실무 1차 채점결과 과락을 넘긴 사람이 몇 명밖에 안 된다는 소문이 떠돌았다. 백지로 낸 실무 5번 문제의 악몽으로 한달 정도 밤잠을 제대로 자지 못하였다. 문제검토시 문제 옆에 메모를 남기는 습관을 들였으면 문제를 보지 못하는 엄청난 실수를 하지 아니하였을 것을…. 이런 실수가 이해되지 않는 분도 있겠으나 시험당일의 긴장상태에서는 가능한 일인 만큼 문제를 받고 문제를 읽자마자 문제 옆에 답안의 목차 등 어떠한 형태로든 메모를 남기는 습관을 들이는 것이 좋다고 생각한다. 시험당일에는 자기능력 이상으로 실력을 발휘할 수 없다. 평소의 습관은 이런 면에서 중요하다.

Ⅴ. 공부방법론

1차과목 중에서 회계학은 가장 시간이 많이 소요되고 당락을 결정짓는 핵심과목이다. 문제집은 감정평가사 수험용으로 단권화되어 있는 것을 선택하고 연결합병회계등 감정평가사 업무와 관련성이 적은 부분은 과감하게 생략하는 것도 전략이 되겠다.

1차시험에 임하는 요령 한가지는 한 과목을 전부 푼 다음 다른 과목으로 넘어가는 방법보다는 각 과목 중 자신 있는 문제를 우선 풀어 과목별로 숫자를 헤아린 다음 그 숫자가 적은 과목부터 시간배정을 하여 남은 문제를 푸는 것이 과락과목을 없애고 과목별로 고르게 득점할 수 있는 방법이라고 본다. 한 과목의 문제를 전부 해결하고 다음과목으로 넘어가는 방법은 과목별 시간배정에 실패할 수 있어 과락과목을 낳을 수 있다고 생각한다.

평가실무는 시험전날까지 하루도 거르지 말고 일정시간 할애하여 공부하는 것이 좋다. 6월이 넘으면 암기과목의 부담으로 평가실무를 소홀히 할 수 있으나 이것은 과락에 이르는 첩경인 것이다. 평가실무는 문제푸는 감각을 놓치지 않는 것이 중요하다. 다른 과목에 만점을 받아도 과락이 있으면 소용없는 것이 아닌가?

안타깝게도 수험동료 중 다른 과목에서는 우수한 성적을 받았으나 평가실무 과락으로 불합격하는 경우를 여러 명 보았다. 평가실무에는 자신이 있어 시간배정을 소홀히 한 탓이 아닌가 생각한다. 이번 10회시험 평가실무에서 우수한 성적을 거두었으나 불합격한 수험생은 특히 유념하여 자만하지 말고 11회 시험에서는 반드시 시험전날까지 하루도 거르지 말고 일정시간 할애하여 공부하도록 한다.

평가이론은 수험생 모두가 염려하듯이 좋은 책이 없으므로 시중의 기본서를 단권화하되 나름대로 체계를 세우는 것이 중요하다고 생각한다. 예를 들어 평가방법 중 수익방식 부분에 가서는 특히 그 용어조차 책마다 다르므로 자기 나름대로 체계를 세워 공부하는 것이 좋다고 생각한다.

보상법규는 행정법의 기초하에 공부하여야만 한다. 행정법에 대한 기술없이 단지 보상법규의 문리적 해석만으로는 좋은 점수를 받기 어렵다. 평가이론과 보상법규 공부시 서브노트의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 보상법규는 문제별로 서브노트하되 문제별 서론부분은 완벽하게 정리하여 놓는 것이 좋다. 시험장에서 서론부분을 생각하다 보면 5-6분은 그냥 지나가므로 최소한 문제별 서론부분은 미리 정리하여 두는 것이 시간절약 및 논리전개의 일관성 유지에 좋다고 생각한다. 서브노트없이 2차시험을 보는 것은 총들지 않고 전쟁에 나가는 것과 같다고 확신한다.

Ⅵ. 수기를 마치면서

특히 건강에 유의하며 자기의 모든 힘을 쏟아 전력투구하기를 바란다.

11회 시험을 준비하는 모든 수험생들의 건투를 빈다.

새로운 밀레니엄이 시작되었다. 지나간 과거가 어떠하였건 간에 새천년을 맞이하는 사람들의 마음은 희망으로 가득하고 앞으로 다가올 새로운 시대에 대해 기대가 각별한 듯하다. 나 또한 누구보다 설레는 마음으로 새천년이 다가옴을 느끼며 모처럼의 휴식을 즐기고 있다. 지난 3년간의 고통스럽던 수험생활동안 늘 꿈꿔오던 마음의 평화와 여유로움을 조금씩 느끼고 있다. 이러한 기쁨을 모든 합격자와 함께 하고 싶은 마음이다.

합격자 발표일이 다가오면서 초조해하던 때가 생각난다. 목적지도 없이 서울근교를 하루종일 돌아다니며 불안한 마음을 달래보려고 애쓰던 날이 많았고 다시는 돌아가고 싶지 않은 힘든 시간이었다. 합격수기를 부탁받았을 때 처음에는 사양하였다. 그다지 내세울 것 없는 수험생활이었고 남들 따라가기에 급급하였기 때문이었다. 다만 직장과 공부 사이에서 마음고생을 심하게 해야했던 나의 경험이 어려운 환경에서 힘들게 공부하는 수험생에게 조그마한 도움이 되었으면 하는 바램이 있어 몇자 적기로 하였다.

공부를 시작하게 된 동기

내가 대학에 입학하던 때는 민주화투쟁이 한창이었고, 나는 이러한 혼란스러운 분위기속에서 내가 진정 원하는 삶이 무엇인지, 내가 잘 할 수 있는 것이 무엇인지에 대한 진지한 고민을 결여한 채 시간을 흘려보냈고, 취직을 하고 사회의 틀속에 적응해가며 평범한 직장인의 생활에 만족하고 그 속에서 보람을 찾고자 노력하였다. 그러나 누가해도 할 수 있는 평범한 업무에 온 시간을 소비해야 하는 생활에 회의를 가지게 되었고, 보다 전문적이며 자신의 이름을 걸고 전력할 수 있는 일을 하고 싶었다. 사회의 햇병아리인 나로서는 어찌해볼 수 없는 커다란 벽들이 점점 크게 다가왔고 나의 무능력함과 불안한 미래에 대해 진지하게 생각하게 되었다. 주위 가까운 분들의 불행도 살아간다는 것에 대해 다시 생각하게 하였다.

나는 한 살이라도 젊을 때 인생의 전환점을 개척해보고 싶었고, 보다 자유로운 삶과 자기만족, 성취감 등을 꿈꾸며 감정평가사가 되기로 결심하였다.

내가 감정평가사라는 자격증을 처음 접하게 된 것은 다분히 운명적인 것 같다. 93,4년경 자정이 넘은 시간에 우연히 켠 라디오에서 어느 감정평가사(지금 기억에 여성이었다)가 출연하여 감정평가사의 업무와 사회적 위치, 감정평가사가 되기 위한 방법 등에 대해 말씀하셨는데, 이때 내 적성에 맞는 것 같고 내가 한다면 잘 할 수 있을 것 같은 느낌을 받았다. 그 후에 틈을 내어 좀더 정보를 수집한 결과 장래성있는 유망한 직업이라고 나름의 결론을 내리게 되었다.

1차 합격까지

95년 1월 S학원에 등록을 하고 부동산관계법규, 회계학 등을 수강한 후 그해 1차시험에 응시하였으나 결과는 탈락이었다. 회사일로 인하여 강의를 빼먹는 일이 자주였고 개인적인 학습량도 절대적으로 부족하였던 당연한 결과였다. 첫 도전에서 실패한 후 직장일에 몰두하는 동안 감정평가사에 대한 관심은 잠시 멀어졌고, 2년의 시간이 흐른 뒤에 나는 다시 한번 감정평가사에 도전하기로 하였다. 97년 8월 S학원에 다시 등록을 하였고 그때부터 평일에는 퇴근후 학원에서 강의를 듣고 주말에는 혼자 공부를 해나가는 본격적인 수험생활이 시작되었다. 직장과 공부를 병행하는 것이 시간과 체력면에서 많은 부담이 되었지만 1차 시험에 합격하지 못한 상태에서 직장을 그만두는 모험을 할 수는 없었다. 따라서 1차합격이 최우선의 목표였고 2차과목에 대해서는 전혀 관심을 두지 않았다. 다행히 2년전에 했던 기억들이 남아있어 진도는 수월히 나아갔고 학원의 문제풀이반에서 마무리 정리까지 할 수 있었다.

퇴근 후 피곤한 몸을 이끌고 사람들과 부대끼며 지하철을 두 번 갈아타고 학원으로 가는 길은 외롭고 쓸쓸하기 그지 없었지만 나와의 약속을 지키기 위해 학원수강을 거의 빠뜨리지 않고 다 들었다. 가끔식 들려주던 모교수님의 격려의 말도 큰 도움이 되었다.

98년7월 차분한 마음으로 시험을 치루었고 아마 합격하지 않을까 하는 기대를 가지고 시험장을 나올 수 있었다.

배수의 진을 치다

1차 합격의 기쁨도 잠시 그때부터가 진정한 고민의 시작이었다. 아시다시피 그때는 IMF 한풍이 불던 시기여서 구조조정의 이름아래 많은 직장인들의 목이 날아가던 냉혹한 현실에서 나름의 안정적인 직장을 그만두고 합격여부가 불확실한 공부를 계속해야 하는지 선뜻 결정을 내릴 수 없었다. N학원에 서 2차 기본강의를 들으면서 무려 3개월이 넘게 망설이고 있었고 이러다가는 직장과 감정평가사 모두를 놓치는 것이 아닌가 하는 불안감에 휩싸였다.

고민에 고민을 거듭하고 잠 못드는 날을 며칠 보낸 후 감정평가사가 나의 길이라고 결정을 내렸다. 당시의 나의 사정으로 보아 배수의 진을 친 셈이었으며 지금도 그때를 생각하면 가슴이 섬칫해진다. 감정평가사를 선택한 것은 무엇보다 그 동안 들인 노력이 아무런 의미없이 허무하게 사라져버리는 것이 아까웠고, 끝까지 가보자는 조금은 무모한 고집이었다. 회사일을 정리하고 실제로 공부에 전념할 수 있게 된 것은 99년 2월부터였으며 N학원의 스터디에 등록하였다.

스터디를 해나가면서 나의 실력이 형편없다는 것을 새삼 느꼈고 바쁠수록 돌아가라는 말대로 5월까지는 합격권에 근접한 수험생들과 동등한 수준까지 실력을 끌어올리는 것을 1차 목표로 하고 6,7,8월에 전력투구하여 승부를 걸기로 하였다. 예상대로 스터디 시간에는 진도 따라가기 급급하였고 성적도 하위권에서 벗어나지를 못했다. 자신감은 점점 없어졌고 그 동안 쌓인 피로로 인해 체력도 한계를 드러내 하루하루 버티어가는 형편이었다. 어려운 문제에 막힐때나 몸이 아플때에는 하루에도 몇 번이나 그만두고 싶은 마음이 일었으나 어머님과 나를 응원해주는 사람들, 실패했을 때 닥쳐올 참담한 미래를 떠올리며 정신을 가다듬기를 수없이 반복하였다.

말 그대로 최대한 시간을 아껴가며 공부에만 전념하자 5월경부터는 실무에서 길이 보이는 듯 했고 이론과 법규도 서브노트가 틀을 잡아가면서 조금만 더하면 합격할 수 있겠다는 자신감도 가질 수 있었다. 이러한 기대감이 이후 즐거운 마음으로 공부할 수 있게 하였고, 슬럼프라는 말을 생각할 겨를이 없었다. 결과적으로 볼 때 마지막 스퍼트에 성공하였기에 합격의 영광을 누릴 수 있었던 것 같다.

시험 전날 잠을 푹 잤고 컨디션도 좋았다. 시험은 어려웠지만 전혀 예상하지 못한 문제는 아니었으므로 지금까지 공부한 한도내에서 최대한 충실히 써나가는데 주력하였다. 시험이 끝나고 문제에 대해 여러 토론들이 있었으나 나는 시험이 끝났다는 것이 너무 홀가분했고 곧바로 집으로 와서 모처럼 마음편한 잠을 청했다.

공부방법

사람의 개성이 다양한 만큼이나 공부하는 스타일도 다양하여 누구의 방법이 절대적으로 옳다고 할 수 없고, 수험생의 증가로 환경변화가 큰 것으로 알고 있어 독자가 판단하여 취사선택하였으면 한다.

1. 1차과목

감정평가사 1차 과목은 그 수에 있어 수험생에게 큰 부담을 주지는 않는다고 본다. 다만 법률과목과 상경계과목이 동시에 포함된다는 점이 큰 특징이며 시험 난이도가 날로 높아지고 있다고 한다.

민법의 경우 김주수교수, 권용우 문제집, 이덕환 문제집, 부동산고시문제로 공부하였고 학원강의는 듣지 아니하였다.

경제학원론은 조순교수, 홍종인교수, 조정조 문제집, 부동산고시 문제, 학원 강의회계학은 S학원 강의에 많이 의존하였다. 회계원리는 기초가 있었으므로 혼자 공부하였다. 감정평가사 회계학은 출제범위와 수준에 있어 정해진 틀을 크게 벗어나지 않는 것으로 보여지므로 실력이 쌓이면 고득점도 할 수 있는 과목이다. 비전공자는 두려움을 가지지 않는 것이 중요하다.

부동산관계법규는 생소하고 독학이 어려운 과목이므로 반드시 학원강의를 요한다. 개인적으로 S학원에서 S교수의 강의를 듣던 때가 무척 즐거운 기억으로 남아있다. 손성태교수 기본서, 문제집, 부동산고시 문제.

2. 2차과목

2차과목은 1차과목과 밀접한 연관성이 없으나, 여유가 되면 1차준비를 하면서 2차 기본강의를 부담없이 들어두는 것이 유익한 듯 하다. (개인적으로 그러하지 못하여 2차 공부시 초반에 고전하였다)

실무가 난해하다는 것은 공통적으로 가지는 생각이며 이를 극복하기 위한 방법은 끈기와 지속적인 반복연습밖에 없다고 본다. 하루도 빠짐없이 문제를 풀어나가되 기본적인 문제에 통달해야 하며 지나치게 어려운 문제는 접해보기는 하되 이에 휩쓸려서는 안된다고 본다. 교재는 3인공저, 정영철 이상주문제집, 감정원문제집, 스터디문제, 부동산고시문제, 안정근 실무교재, 기출문제등을 이용하였다.

보상법규는 오히려 행정법시험으로 이해하고 접근하는 것이 효과적이다. 반드시 행정법 기본강의를 들은 후 행정법 일반이론을 보상법규에 적용해 나가는 식으로 공부하는 것이 좋을 듯 하며, 학설간 대립이 첨예한 부분이 중요하다. 교재는 김동희교수, 김남진교수, 류해웅교수, 임형욱교수, 박귀경평가사, 서정욱교수, 백종철 진현철 평가사, 기타 스터디자료, 논문등을 이용했다.

이론은 초기에 기본 틀을 잘 잡은 후 살을 붙여가는 식으로 공부하면 무난하다고 본다. 개인적으로 은민수 평가사의 강의가 이론의 큰 흐름을 잡는데 도움이 되었다. 교재는 허장식, 전영주외2인, 정영철 서동기 공저, 일본기출문제, 안정근교수, 은민수 강의교재, 기타 스터디자료, 논문 등을 이용하였다.

끝으로 합격의 길로 한걸음 다가서기 위해 중요하다고 생각하는 나름의 수칙을 말하자면 다음과 같다.

첫째, 기본이 중요하다. 각 과목의 기본서를 여러번 숙지한 후에 응용력을 키워야하며 시험이 다가올수록 기본적인 내용에 더 관심을 기울여야한다.

둘째, 과목간의 공부량에 있어 균형을 이루어야한다. 다시 말해 각 과목의 성적이 비슷비슷하여야 한다. 한 과목은 면과락을 목표로 하고 있다면 그다지 좋은 전략은 아니라고 본다.

셋째, 중요한 것과 덜 중요한 것의 옥석을 가려야 한다. 시험에는 중요한 내용이 많이 나올 수 밖에 없으므로 지엽적인 문제에 매달려 정력을 낭비해서는 곤란하다.

넷째, 최근의 출제경향을 파악하고 이에 대비한 공부를 해야 한다. 이를 위해 정보수집에도 늘 관심을 기울이는 노력이 필요하다.

좋은 감정평가사가 될 것을 다짐하며

끝이 좋으면 다 좋다는 말처럼 합격의 영광을 얻은 지금은 그 동안의 마음고생과 힘들던 날들이 눈녹 듯 사라지고, 부족한 시간을 보충하기 위해 지하철에서 열심히 문제를 풀던 내 모습을 뿌듯하게 돌이켜볼 수 있게 되었다.

요즘은 그 동안 소원했던 사람들과의 관계를 복구하는 동시에 미래에 대한 여러 가지 설계에 수험기간 못지 않게 바쁘게 보내고 있다. 나를 기다리고 있을 많은 일들이 궁금해지며 이에 대한 준비를 착실히 해나가고 싶다.

껍질을 깨는 아픔이 있어야 새 생명이 탄생한다고 한다. 어렵고 힘든 환경과 맞서가며 공부하는 분들이 도중에 포기함이 없이 끝까지 전력투구하시기를 바라며, 끝으로 상업 형, 수찬씨, 노철씨에게도 내년에는 합격의 영광이 함께 하기를 진심으로 기원한다.

Ⅰ. 글을 시작하며

처음 합격수기를 써 달라는 부탁을 받고 짧은 몇 초였지만 만감이 교차해 갔다. 잊혀진 줄로만 알았던 힘겨웠던 수험생활과 합격의 순간들이 떠올랐다. 어쩐지 쑥스럽기도 하고 내 자신이 부족해 보여 망설였지만 나름대로 최선을 다했었다는 생각에 이렇게 글을 시작하게 되었다. 그리고 이번 기회를 통해서 지금의 저를 있게 한 모든 이들과 하늘에 계신 어머니께 감사의 말씀을 올리며, 지금 이 순간에도 합격의 압박감에 시달리시는 수험생 여러분들께 잠시나마 머리를 식혀 드리고자 두서없는 글이지만 조금 용기를 내기로 했다.

Ⅱ. 새로운 길

얼마 안 되는 기간이지만 직접 평가일을 하면서 나름대로 보람을 느끼고 있다. 수험기간에는 몇몇 강사분들과 수험생들간의 풍문으로만 들어 어떤 일을 하는 지가 무척 궁금하기도 했지만, 내가 감정평가사의 길에 입문하게 된 것은 우연한 기회에서 비롯되었다.

졸업후 그 동안 지쳐있던 생활에서 벗어나고 싶어 잠시 쉬고 있었다. 그러던 중 부동산학에 흥미를 느껴 ‘97년 겨울 건국대학교 대학원 부동산학과에 지원하게 되었다. 바로 그때 감정평가사라는 직업을 알게 되었고 도전해 보고 싶은 생각이 들었다. 처음에는 무모한 의도였지만 1,2차 동차를 6～8개월만에 해보려고 대학원까지 휴학했다. 하지만 S학원에서 강의를 듣고 나서부터 그 생각은 바뀌게 되었고 길고 험난한 수험생활은 시작되었다.

Ⅲ. 시작과 끝

자기 자신에 대해서는 누구보다 자기 자신이 잘 알 듯이 난 나에게 맞는 수험방법을 택했다. 무엇보다 시간적 여유가 없었고 1차과목에는 어느 정도 자신이 있었기에 학원강의를 중심으로 준비를 해 나갔다. 더군다나 집이 성남인데다가 유치원에 다니는 딸아이를 챙겨야 했기에 공부량이 절대적으로 부족했다. 그래서 남편과 상의하여 최대한 시간을 절약할 수 있도록 학원근처로 집을 옮겨왔고 공부에만 전념할 수가 있었다. 그 결과 1차시험은 무난히 통과할 수 있었다. 1차시험일과 합격자발표일간에는 공백이 있었지만 1차에 대한 확신이 있었기에 2차공부에 전념할 수 있었다. 비록 짧은 기간이지만 행정법과 실무 및 이론의 기본개념을 잡을 수 있었다. 그해 2차시험에는 응시하지는 못했지만 그 기간의 집중된 공부가 합격의 밑거름이 되지 않았나 생각된다.

학원강의를 들으면서 얻은 것은 더 있다. 바로 오늘의 저를 있게 해준 사람들과의 만남이다. 1차준비를 하면서 자연스럽게 소그룹이 형성되었고 계획적이고 체계적인 2차준비를 하게 되었다. 감정평가사시험은 1차와 2차간에 차이가 크게 때문에 많은 사람들이 2차에 대한 공포를 한 번씩은 겪게 된다. 물론 나도 주관식이라는 막연한 두려움속에서 방향을 설정하지 못하고 있었지만 많은 도움을 받아 ‘나도 할 수 있다’는 자신감과 함께 2차에 대한 두려움을 없앨 수 있었다. 무엇보다 외롭고 힘든 수험생활속에서 서로에게 상담자가 되어 주고 의지가 되어 준 그런 좋은 분들을 만나게 된 것이다.

많은 선배님들과 주위의 조언으로 2차는 기본강의를 들은 후 N학원 스터디과정에 들어갔다. 그 때까지만 해도 목차를 잡는 것조차 힘들었지만 서브노트작성과 스터디그룹수강을 통해 점점 2차 답안지에 익숙해져 갔다. 1기부터 3기까지는 길고도 짧은 시간이었다. 되돌아보면, 나의 수험생활은 짜여진 틀에 맞춰 열심히 최선을 다 했던 것 같다.

2차시험을 한 달 남짓 남겨 둔 6월 중순경 모의고사를 치르려고 문을 나서려는데 전화벨이 울렸다.

언니로부터의 전화였다. 몇 달 전에 감기로 누워 계신다던 친정어머니께서 암선고를 받으셨다는 것이다. 믿어지지 않았지만 정신을 추스려 어머니께 달려갔다. 항암치료를 받으시려고 상향하신 어머님을 뵙고 모든 것이 원점으로 되돌아오는 것을 느꼈다.

합격보다는 얼마 남지 않은 어머님과의 시간이 아쉬웠기에 하늘이 원망스럽기까지 했다. 그 순간에도 시험을 포기할 수 없다는 내 마음속 깊은 곳의 이기심이 나를 부끄럽게 했다. 차마 발길이 떨어지지 않았지만 어머니와 가족들의 권유로 다시 책을 잡았다. 하지만 그 후로의 수험기간은 길기만 했던 것 같다. 여기서 내가 주저앉으면 어머니께 더욱 죄를 짓는 다는 생각과 함께 나의 합격통보가 조금이나마 어머니께 기쁨을 드릴 수 있을 것이라는 각오로 스스로를 달래며 그 어느 때보다 더욱 열심히 했다.

드디어 2차시험날이 왔고 새벽부터 서둘러 서울대로 향했다. 한 번에 끝내자, 이 번이 마지막 기회다라는 각오로 고사장에 들어섰다. 1교시 시험을 치르고 나자 기분이 좋았다. 시험을 잘 본 건 아니었는데......

시험을 치른 후 고향인 전남 강진에 내려갔다. 합격여부가 나를 불안하고 초조하게 했지만 어머니곁에 있으니 모든 게 편안하기만 했다. 어쩌면 합격 통보가 내가 어머님을 기쁘게 해 드릴 수 있는 마지막 선물이 될 수 있으리라는 생각에 어느 누구보다 간절히 기다렸는지도 모른다.

발표일 하루전 날 함께 공부했던 분으로부터 합격 소식을 전해 들었다. 하지만 합격의 기쁨과 함께 혹시나 하룻 밤사이 변경되지는 않을까하는 걱정도 되었다. 그 다음 날 ARS를 통해 합격 소식을 수 차례 확인을 하고 나서야 실감이 되었다. 온 가족이 그 기쁨을 함께 했고, 힘겨웠던 수험생활이 소중하게만 느껴졌다.

Ⅳ. 공부방법

많은 학원이나 수험정보지 및 합격생들의 수기등를 통해 다양한 수험정보를 얻으셨을 걸로 압니다. 여러분 각자가 나름대로의 비법을 갖고 계시리라 생각되며, 저는 단지 저의 경험을 간단히 말씀드리고자 합니다.

먼저, 1차과목의 경우에는 다양한 강의나 교재보다는 자기에게 맞는 기본서를 한 가지만 정해서 여러번 반복학습하는 것이 좋습니다. 저의 경우는 학원강의를 중심으로 예습은 못하더라도 반드시 복습을 했으며, 그 날의 진도는 암기와 이해를 병행했습니다. 특히 2차낙방의 경우를 대비해 점수에 구애받지 않고 깊이 있게 다루었습니다. 또한 1차시험은 160분에 각각 성격이 다른 160문제를 한꺼번에 풀어야 하므로 반드시 모의고사를 통해 시간조절능력을 키워야 합니다.

2차과목의 경우는 정도가 없기에 전략도 많았던 것 같습니다. 첫 번째 고민은 학원스터디그룹 수강문제였는데 많은 합격생들의 전처가 그렇듯 저의 경우도 효과를 봤고, 특히 새로운 정보교환과 답안작성훈련에 강점이 있었습니다. 두 번째는 서브노트 작성 여부였는데 기본내용을 스스로 요약정리한 후 시중의 자료나 동료수험생들의 정리자료를 참조하여 수정과 추가를 반복해 나갔습니다. 다만, 과다한 정보를 소화시키기에는 어려움이 있으므로 자기능력과 시간의 한계를 깨닫고 항상 기본에 충실해야 함을 명심하십시오.

Ⅴ. 글을 마치며

지금에 와서 생각하니, 조금은 아쉬운 수험생활이었고 보다 즐거운 마음으로 공부했더라면 그렇게 힘들지만은 않았을 거라는 후회도 듭니다. 인생은 끝없는 도전의 연속이니 만큼 수험생 여러분들도 남아 있는 수험기간동안 체력관리에 힘쓰시고 스스로를 믿고 항상 즐거운 마음으로 매진해 나가신다면 좋은 결과가 있으시리라 생각됩니다. 그 동안 저를 묵묵히 응원해 주신 양가부모님들께 감사드리고, 오늘에 이르기까지 적극적으로 외조를 아끼지 않은 남편과 항상 엄마에게 힘이 되어 준 우리 딸 재진이에게 고마움과 사랑의 마음을 전하고 싶습니다. 그리고 저와 함께 공부했던 팀원 여러분들의 앞날의 발전을 빌며, 올해에도 행운이 함께 하시길 빕니다. 마지막으로 채오빠의 합격을 진심으로 기원합니다.

Ⅰ. 프롤로그

시험은 나를 발전시키는 계기일 뿐이다.

인생을 좀더 진지하게 살게 하고,

독립한 한 인간으로 세우는

따라서 절대적 의미는 없어

열심히 살고

최선을 다하는 결과에 만족하며

응답되었음에 감사하며

이루지 못할지라도 조금 더 열심히 살며

마음을 곧게 하고

뜻을 굳게 세워

다시 도전하면 되지

지난 1년 반의 삶이 그러했듯이

남은 이틀도 그만큼 진지해지자

마지막 땀 한 방울이면 내 준비는 끝이다.

위 글은 합격발표가 난 이후 수험교재와 노트를 정리하면서 발견한 것으로 시험을 이틀 앞두고 불안해지는 마음을 다스리기 위해 나에게 썼던 편지이다.

여기에는 시험준비를 해온 1년 반의 시간을 뒤돌아보며 후회없는 시간이었다는 재확인의 심정이 담겨 있으며 읽을수록 그때의 절박한 심정이 가슴속에서 다시 살아나는 것을 느낄 수 있다.

그렇다 해도, 바로 2년 전만 해도 감정평가사라는 것에 대해서는 전혀 알지 못했었는 데, 전혀 머뭇거림없이 정진할 수 있었던 데에는 이 길이 나에게 어울린다는 확신과 허무했던 대학 시절과 달리 다시 한 번 날고 싶은 비상의 욕구가 있었기 때문이리라.

비록 남 앞에 내세울만한 힘든 역경이 있던 것도 아니고 시험공부의 놀라운 비법이 있는 것도 아니지만, 오히려 이 점이 다수의 수험생에게 쉽게 다가갈 수 있는 내용이 되지 않을까 싶어서 부족한 이 글을 쓴다. 이제부터 합격의 기쁨을 누리기까지 작지만 소중했던 내 인생의 아름다운 시절을 다시 돌아보고자 한다

Ⅱ. ‘감정평가사’와의 만남

대학에서 생물학을 전공하였기에 감정평가사는 병아리감별사보다 생소하였다. 1996년 대학교 3학년 말경 전공공부에 대한 미련을 완전히 버리고, 새로운 진로를 모색할 당시의 목표는 산림분야의 기술고시였다.

아직 전공에 대한 미련이 남아있던 터라 생물학과 연관성이 있는 산림자원학 쪽의 진로를 선택한 것이다. 그러나 4학년 들어 산림자원학과의 수업을 몇 과목 들으면서 알게 된 사실은 산림분야의 기술고시는 부정

기적으로 몇 년에 한번 꼴로 있을뿐더러 산림청의 인사정체가 심하다는 것이었다. 이 때가 97년 1학기말이었고 다시 원점에서 행정고시, 공인회계사, 대학원, 일반회사취직 등등을 여러모로 저울질 해본 결과 감정평가사가 가장 낫다고 판단되었다.

비록 널리 알려져 있지는 않고 그만큼 사회적 명성이 높다고 할 수는 없으나, 개인적으로 여행을 좋아하고 지리에 높은 흥미를 보이며, 시험과목수도 부담스럽지 않고, 자연계였던 관계로 수리 계산에 자신이 있었다. 또한 감정평가사가 누릴 수 있는 경제적 여유와 독립의 가능성도 이 길로 뛰어들기로 한 이유였다.

Ⅲ. 제1관문 통과

1. 제1기 (97.12～98.2) 기본강의

97년 2학기에 학교수업으로 경제학원론, 회계원리, 민법개론 등을 들었지만, 졸업논문 준비, 과외지도, 써클모임 등으로 실질적인 공부의 시작은 97년 12월 중 봉천동의 학원에서 방학특강을 수강하면서부터 였다. 이즈음에 생활을 단순화하고, 수험기간동안의 동반자였던 오디오를 장만하고, 마음을 안정시키기 위해 일요일마다 교회를 다니기 시작했다.

공부장소는 학교도서관을 선택했는 데, 운동삼아서 40분 정도 걸어서 등교하던 그 때가 각오도 대단했고, 정말 열심히 했었던 때라고 기억된다.

아직 모든 과목이 생소했던 때라 1차 전과목을 학원에서 수강하면서 각 과목 기본 교재를 정해 예․복습을 충실히 했다. 특히 회계학은 1차과목중 가장 골치를 썩이는 과목으로 알려져 있지만 김영호 강사님의 강의는 일목요연하게 이해를 도울 뿐 아니라, 간간이 곁들여지는 유머로 인해 가장 인상깊던 강의로 기억된다. 또한 즐겁게 공부한 탓인지 봉천동 학원에서의 1차 모의고사에서 회계학 만큼은 최상위권이었다.

2. 제2기(98.3～98.5) 문제풀이

3월에 들어와 문제풀이를 시작하였다. 아침 6시에 일어나 식전에 부동산법을 2시간 오전에 회계학을 4시간, 오후 민법을 4시간, 밤 경제학을 3시간으로 시간배분을 하고 분량을 정해서 문제를 풀어나갔다. 시험공부를 하면서 전범위의 감을 잃지 않기 위해 완독하는 데 걸리는 기간은 최대 1개월이 넘지 않도록 하였으며 민법은 분량이 많아 홀수와 짝수로 나누어 문제를 풀었다. 문제집 중 회계학이나 민법의 경우 감정평가사 시험과 별 연관 없는 분야의 문제는 과감히 뛰어넘는 게 필요하리라 본다.

공부를 본격적으로 시작한지 4개월 정도 지난 4월중에 아직 실력이 부족하다고 여겼지만 시험삼아 모의고사를 응시했는 데 결과는 기대이상이었다. 다만 환절기에 찾아온 감기를 스스로 이겨보겠다고 고집부리다가 한 달 정도 고생했는데 수험기간 중에는 조그마한 몸의 이상에도 즉시 치료하는 것이 필요하리라 본다.

3. 제3기 (98.6～1차시험일)

6월에 들어서는 각 과목별로 틀린 문제위주로 2회독 정도 문제풀이가 이루어졌으며 노량진과 봉천동학원에서 모의고사를 본 결과는 꾸준히 상위권을 유지하고 있었다. 다만 경제학은 원하는 점수가 나오지 않았는 데 시험을 한 달 정도 남기고 정병열 문제집을 추가로 보면서 실력을 쌓아갔다.

5월말쯤 1차 시험에 대한 자신감에 2차를 같이 공부할 까 하는 생각도 있었으나, 1차시험이 얼마남지 않은 관계로 1차에만 신경쓰기로 했다. 사람에 따라 공부방식은 다를 수 있을 것이나, 안전을 중시하는 타입인 경우에는 1차에만 6개월 정도 투자하는 것이 필요하다고 본다. 이때부터 부동산고시의 예상 모의고사를 풀었는 데 이를 통해 시간배분과 난이도에 따른 문제접근법 등을 사전에 준비해 둔 결과 시험장에서 담담하게 시험을 보는 데 큰 도움이 되었다.

98년 7월 5일은 1차 시험일이자 오빠의 시험으로 미역국도 먹지 못한 동생의 생일날이었다. 시험문제는 작년이 쉬었으므로 올해는 어려우리라는 예상과는 달리 평이한 수준이었고, 시험을 치르고 난 후 합격을 예감할 수 있었다.

Ⅳ. 제2관문통과

1. 제1기(98.8～98.12) 기본서정독

1차시험 후 2차과목은 4주간의 학원 강의를 듣는 둥 마는 둥하고 2차시험을 봤다. 합격에 대한 기대는 전혀 없었지만, 내년을 위해서 시험분위기라도 파악하기 위해 꿋꿋이 3교시까지 자리를 지켰다.

그리고 뜨거운 여름이 가고 새 출발의 때가 왔으나 출발부터 순조롭지 않았다. 학원의 기본강의가 수강생초과로 들을 수 없었기에 어쩔 수 없이 독학을 하게된 것이다. 원래 정독체질이 아닌지라 생소한 내용의 이론 법규 과목은 공부하는 시간보다 조는 시간이 더 많았다. 그래서 공부하는 맛을 느낄 수 있는 실무과목을 중점적으로 공부했는 바, 이 때 3인 공저의 본문문제와 이상주문제 그리고 안정근 실무를 오답노트를 만들며 꼼꼼히 봐둔 것이 많은 도움이 되었던 것 같다.

10월말쯤 이번에는 강의를 꼭 듣기 위해 미리 수강신청을 하였고, 감정평가사의 위상이 나날이 높아짐을 강의실에 넘쳐나는 수강생의 숫자로 실감하며 되도록 좋은 자리에서 강의를 듣기 위해 강의 시작 1시간 전에 미리 자리를 잡아두었다. 강의는 특별히 새로울 것은 없었으나, IMF이후 M&A와 자산재평가 그리고, 공시지가조사로 바빠진 업계의 근황을 강사로부터 직접 들으면서 부러움과 함께 나도 그 일에 동참하리라는 꿈을 키워갔다.

2. 제2기(99.1～99.3) 봉천동 스터디

1999년의 첫날은 고향의 큰바위산을 오르는 것으로 시작했다. 고지가 저긴데 여기서 멈출 수 없다는 각오를 다지면서. 그리고 봉천동의 금요C반 스터디를 시작했다. 매주 금요일마다 온몸의 기운이 모두 빠져나갈 정도로 빡빡한 일정을 보내고 팀원들과 뒤풀이를 하면서 일주일을 정리하곤 했다. 이때부터 스터디 과제를 중심으로 서브노트를 작성하였다. 팀원끼리 돌아가며 스터디과제를 발표하기로 하기는 했지만 조금 많다 싶은 분량일지라도 내가 직접 작성해보는 것이 도움이 되리라 판단하고 직접 요약을 했다 이때 고맙게도 법규를 맡은 이동진 팀장님은 특별히 매주마다 수정을 봐 주셨다.

1기 스터디가 끝나갈 즈음 금요C반은 동차를 준비하는 사람이 많던 관계로 계속 유지되기가 어렵게 되어 분위기도 바꿀 겸해서 2기스터디를 노량진으로 옮겼다.

3. 제3기(99.4～99.7) 노량진 스터디

당시 모학원의 이론팀장으로 있던 김재진팀장의 권유로 노량진에서 토요일A1반으로 스터디2기와 3기를 하게 되었다. 역시 스터디를 옮기자 적응의 문제가 나타나기 시작했다. 스터디를 이끄는 팀장의 스타일이 다른 만큼 처음에는 예상외로 저조한 점수에 실망하는 한편 경쟁의 쓴맛이 이런 것임을 느끼게 되었다. 실력이 좋은 팀원의 답안과 비교하면서 고칠 점을 찾기도 하고, 고난도의 문제를 다뤄보면서 알게 모르게 실력이 쌓여 갔고, 결국 이때 가장 고전했던 법규과목이 합격의 문으로 이끄는 일등공신이 되었다.

노량진의 스터디와 함께 1기 스터디를 같이 했던 신명기형, 정일현형과 실무스터디를 두 달 정도 진행하였는 데 실무문제를 어느정도 다뤄본 경우에 빠지기 쉬운 매너리즘을 거치지 않고 꾸준히 실력을 쌓을 수 있는 좋은 기회였다.

5월중순경에 기본적인 내용을 담은 서브노트가 모두 8권으로 완성되었다. 잡다한 내용이 많은 이론이 총론2권 각론2권, 법규가 3법 3권, 그리고, 실무(공식과 실무이론) 1권으로 구성되었으며, 이후에는 새로운 것보다는 서브노트를 반복하면서 공부를 하였다.

6월에 시작된 3기 스터디는 모의고사 형식이었는데 합격에 대한 일말의 기대를 갖게 해준 기회였다. 2기때 그렇게 저조했던 법규과목을 포함하여 모든 과목이 과락을 넘기고 상위권을 유지할 수 있었다.

4. 제4기(1999.8) 막판정리와 운명의 시간

3기 스터디가 끝나고 막판정리는 실무와 법규의 특강을 들은 것 외에는 하루 3과목 300분 테스트를 목표로 진행되었는 데 체력의 한계 때문인지 목표는 매번 미달이었다. 게다가 실무의 경우 유형별로 주요문제를 다루어야 했는데 지엽적인 문제에 매달린 것이 실제 시험에서 많은 실수를 저지르게 된 원인이 되었다.

그리고, 운명의 8월23일. 아침7시에 매일같이 지나다니던 2동 인문대 교실에 제일 먼저 도착해 책상을 좋은 것으로 바꾸어 놓고 각 과목별로 최종정리를 하였다. 1교시 실무에서는 예상치 못한 3번 문제로 끝까지 고심하고는 비록 확실치 않지만 빈칸을 채우는 심정으로 답안지를 작성했는데 이로 인해 과락을 넘기게 된 것 같다. 2,3교시 이론과 법규는 비교적 수월하게 10장의 답안지를 모두 채울 수 있었다. 그렇게 숨가쁘게 보낸 1년 반의 수험생활은 별다른 후회를 남기지 않고 끝이 났다.

5. 합격의 영광

합격발표가 있기까지의 4개월동안은 생각보다 빨리 지나갔다. 9월 한달동안은 강원도 고향집에서 내 인생 첫 번째 자격증인 운전면허증을 땄다. 그리고, 10월과 11월은 아르바이트로 지도제작을 위한 현장조사 아르바이트를 하면서 보냈다. 이때 서울북서부와 일산지역을 돌아다니며 지리감각을 쌓을 수 있었다.

12월에는 한국감정원에 일반직으로 지원했으나 전공이 문제가 되어 서류전형에서 탈락하였다. 결과발표를 얼마두지 않고 일어난 일이라 가슴은 더욱 조마조마하였다. 발표하루전이면 합격자에게 연락이 온다고 하던데 시간이 갈수록 긴장은 더해갔다. 결국 오후5시에 기대반 체념반으로 학원에 문의한 결과 합격했음을 알 수 있었다. 내인생 최고의 날이었다.

Ⅴ. 팁(tip)모음

보통 각 과목별 교재와 수험방법은 나보다 훌륭한 분들께서 여러번에 걸쳐서 설명을 하셨으므로 그보다는 1년 반이라는 기간에 합격에 이르기까지 유용하게 사용했던 작은 팁들을 이야기하고자 한다. 비록 이들은 별 것 아닐 수도 있지만 나에게는 합격으로 이끌어준 소중한 보물이었기 때문이다.

1. 새벽별보기

아침 일찍 일어나 하루를 시작하는 것은 시작이 반이라는 점에서 매우 의미있다고 하겠다. 하루 종일 공부하는 경우 공부단위는 식사시간을 기준으로 나뉘게 되는데 식전, 오전, 오후, 밤 이렇게 4단위로 공부함으로 장시간 공부로 인한 지루함을 막을 수 있고, 학교도서관 같은 경우 미리 창가의 좋은 자리를 잡을 수 있다는 장점이 있다. 또한 아침 일찍 일어나려면 전날 편히 잠자리에 들어야 하므로 하루하루가 충실해진다

2. 커피, 치커리와 바늘

공부시간을 빼앗는 최대의 적은 잡념과 잠이다. 나는 이것을 커피와 치커리차 그리고 바늘로 쫓았는 데, 커피는 오전졸음을 이기기 위해 평균2잔씩 마셨다. 치커리차는 쓴맛이 특징인 데 물대신 먹으면서 정신을 일깨우려 했다. 그리고, 바늘은 졸음과 잡념을 쫓는 최후의 수단이었다.

3. 테이프녹음

공부를 하면서 테이프는 강의대용으로 실무와 법규를 구입했는 데 테이프를 듣는 시간보다 잠자는 시간이 많아서 효과가 거의 없었다. 그러나, 서브노트를 만든 후 이를 다시 추려서 직접 녹음을 해가지고 등하교시 들으면서 다녔는 데 공부에 싫증이 나거나, 많은 부분을 암기할 필요가 있는 경우 필요한 부분만 직접 테이프에 녹음을 하는 것도 괜찮은 방법이라고 본다.

4. 일일계획용 카드와 알람시계

수험생의 하루는 계획으로 시작해서 계획으로 끝난다. 이때 계획을 머리속이나 수첩에 적기보다는 자기책상 앞에 놓아두는 것이 나에게는 더 효과적이었다. 또한 과목별로 공부를 시작하면서 알람을 작동시켜 놓으면 중간에 계획이 틀어지는 것을 막는 데 도움이 되었다.

5. 재충전

단조로운 수험생활이 반복되다 보면 슬럼프가 찾아오기 마련인 데 이를 극복하는 방법은 주기적으로 쉬는 것이다. 나의 경우 일요일은 늦잠을 자고, 목욕을 하고, 교회를 가는 등 공식적 휴일이었고, 주중에도 목요일쯤에는 효율이 떨어져서 계획을 벗어나는 날이 많았는 데 오후까지는 참아보려고 노력을 했지만 밤에는 비디오를 보면서 일찍 잠자리에 들곤 하였다. 합격한 주위의 이야기를 종합컨데 일주일 중 5일만 계획대로 충실하면 절대적 시간으로는 충분하다고 한다.

Ⅵ. 에필로그

실력보다는 운이 좋아 합격했으면서도 앞에서 길게 서술한 내용에 나를 앞세우거나 별로 도움이 안될 것들로 가득 채우지는 않았는 지 모르겠습니다.

마음의 평안을 주시고 위로의 말씀으로 함께 하셨던 하나님께 우선 저의 영광을 돌립니다. 그리고, 합격의 영광을 누리게 하여주신 이동진, 김정환, 강한수, 문혜정, 이정훈, 이동경 팀장님께 감사를 드립니다. 자신들의 모든 것을 저를 위해 희생하신 부모님께는 어떠한 말로도 고마움을 표현할 수 없습니다. 부디 건강하게 오래 사십시오.

함께 스터디를 한 분 중에서 최지흠, 임승후, 이호현씨의 합격을 축하하며 나보다 실력이 월등했던 신명기, 김남철, 김대훈, 송순미 씨에게도 올해에는 합격의 영광이 함께 하리라 믿습니다. 이글을 읽는 모든 분들에게도 뜻하는 대로 이루어지기를 바라며 이 글을 마칠까 합니다.

Ⅰ. 감정평가사 자격 취득의 동기

늦게나마 합격하여 주위의 여러 사람들로부터 “고생했다!” 라는 축하 인사를 받으면서, 지금도 수험 생활을 하고 계시는 분들에게 혹시 도움이 될 수 있을까 싶어, 과거로 되돌아가 몇 자 적습니다.

직장인으로서 미국계 은행인 Citibank의 기업 금융 부문(Corporate Banking)에서만 10년 동안 대부과 등 여러 부서를 거친 후 심사부 과장으로서 <산업 분석 및 기업 분석> 업무를 담당하였고, 그 후 소비자 금융 부문 (Consumer Banking)으로 자리를 옮겨 2년 동안 심사부 차장으로서 <부동산 관련 대출 여신 심사역>으로 일한 후 퇴직하였습니다. 대부분의 외국계 은행 출신들이 그렇듯이 바로 다른 외국은행 심사부로 가서 일하는 것이 평범한 길이었겠지만, 사람의 운명은 참으로 우연한 기회에 바뀔 수도 있다고 봅니다.

씨티은행에서 [내 집 마련 대출] , [주택 담보부 대출] 등을 심사하면서 부동산에 대한 관념에 익숙해져서인지, <공인중개사>, <주택관리사> 시험에 순차적으로 응시하여 합격하였고 내심 재미있게 느껴졌습니다. 그러면서 마음 한 구석에서는 목표 지향적인 욕심이 작용하였는지 1995년 1월 모 행정고시학원에서 개최한 <감정평가사 설명회>에 참석하였고 그것이 인연이 되었습니다.

그리고, 저는 중소기업청에 등록된 경영지도사 (경영컨설턴트)로서 전문분야인 <재무관리(세무,회계, 금융 포함)> 분야를 상담하기 위해서는 일반적으로 기업자산의 70 ~ 80% 비중을 차지하는 부동산 관련 문제를 한꺼번에 해결해 줄 수 있다면 효율적일 것이라는 결론에 도달하여, 부동산 분야까지 확실히 컨설팅 하려면 <감정평가사>가 되어야겠다는 결심이 서게 되었습니다.

이 결심은 수험 생활을 중도에 포기하지 않고 다시 일어서게 한 원동력이기도 하였습니다.

II. 감정평가사 수험 생활 이야기

1. 첫 번째 1년 반

1995년 7월(6회) 1차 시험은 정확히 4개월(3, 4월은 이론반, 5월부터 최종점검)을 투자하여 합격할 수 있었습니다. 1차 시험은 개인마다 준비된 상태가 다르기 때문에 일률적으로 말할 수 없지만, 제 경우를 빌어 이야기 하자면 전문 학원에 의존하는 것이 종합적으로 시간을 단축시킬 수 있었다고 생각됩니다. 그 해 8월에 있은 2차 시험은 마지막까지 앉아 있는데 의미가 있었고, 먼저 공부한 선배의 충고대로 9월부터 1년간의 2차 시험 공부에 들어 갔습니다.

2차 시험은 하루에 8시간의 공부로 하루도 거르지 않고 1년을 꾸준히 투자할 때 합격 수준의 공부량이 확보 된다고 하는데, 지금의 저도 그 말은 맞다고 생각됩니다. 기간별로 구분하여 보면,

1995년 9월 ~ 12월

이 시기에는 두 학원을 오가며 세 과목의 기본 이론 반을 수강하며 기본서를 천천히 읽고(정독) 소화하도록 노력했으며, 학원에서 만난 몇 명과 집 근처 대학 도서관을 이용하였습니다. 점심 시간에는 짧게나마 오전에 읽고 이해한 내용을 말로 설명하면서 제3자에게 확인하는 작업을 하였는데, 지금 생각하면 이 방법이 효과적인 것 같습니다. 왜냐하면, 자신이 이해한다고 생각되는 주제도 남에게 설명할 정도가 되지 못한다면 정확한 인지를 한 것이라 보기 어렵고, 설명하는 과정의 상황이 자기 머리 속에 남아 기억을 유지시켜 주기 때문입니다. 특히 법규의 [개념]정리는 더욱 그러합니다.

1996년 1월 ~ 7월 : Group Study 기간

7회 시험을 위한 학원 그룹 스터디가 모집되면서, 저의 경우는 적극적으로 활용할 수 밖에 없었는데 그 이유는 학생도 아니니 같이 공부하자는 선후배도 없고, 여자이기 때문에 개별적으로 사람을 접촉하여 모으기에도 한계가 있었습니다. 아마 요즈음처럼 학교 내에서 마음 맞는 사람을 찾을 수 있다면 사정이 다를 수도 있다고 봅니다.

1기(1～3월)에는 기초 이론의 점검 기간으로, 2기(4～6월)에는 답안지 형식에 맞추어 시간 내에 채우는 연습 기간으로, 3기(7～8월)에는 문제 유형별 답안 분량 조절 및 속도 조절 기간으로 이루어졌으며, 제 인생에서 이 때처럼 열심히 공부한 적은 없었던 것 같습니다. 평균 아침 10시에 책상에 앉아서 저녁 10시에 끝냈으니까, 점심과 저녁 식사 시간을 빼면 하루 9 ~ 10시간 정도 공부했다고 생각됩니다.

7회 시험은 1교시가 <실무>로 변경되고 난 후 처음이었는데, 첫번째 시간에 補償 문제가 주류를 이루어 나의 공부 방향이 잘못 된 것을 느꼈으나 무덤덤하게 둘째(이론), 셋째(법규) 시간에 충실히 답안지를 채워 나갔으며, 이론과 법규는 공부한 범위에서 크게 벗어나지 않았습니다.

결과는 ‘혹시나’했으나 ‘역시나’ 실무가 과락이었습니다.

2. 1년 반의 휴식기

발표 후 1997년 1월이 되면서 같이 공부한 이들은 1, 2차 동차 준비를 한다고 [경제학] 단과를 듣는 등, 치밀한 계획을 짜고 있었습니다. 그러나, 저에게는 지난 1년 반 동안 보살핌을 제대로 받지 못한 둘째 아들이 환절기가 되면서 감기가 심하여 병원에 입원하게 되었고, 저는 심리적으로 괴로움을 느꼈습니다. 큰 아들도 직장 생활 하느라고 제 손으로 거둔 적이 별로 없어서 항상 마음속 한구석에 미안함이 있는 터에 둘째 아들에게는 그 짐을 지우고 싶지 않았습니다. 또한 주위 시댁 식구들에게도 더 이상 의존하지 아니하고 제 힘으로 떳떳하게 일어서야 한다는 생각이 들면서, 아쉬웠지만 과감히 감정평가사 관련 책들을 손에서 놓아 버릴 수 있었습니다.

대신에, <경영 컨설턴트>로서 꾸준히 경제 신문 스크랩 및 정보 수집에 반나절을 보내고 중소기업 경영 자문을 프리랜서 형태로 하게 되었습니다.

3. 두 번째 1년 반

시간이 흘러 둘째 아들도 유치원에 잘 다니게 되고, IMF이후 기업 부문의 구조조정이 줄을 이을 즈음, 과거에 공부한 것이 결실을 못 보아서 너무 억울하다는 생각이 들게 되었고, 다시 한번 더 도전하여 경영 컨설팅업과 접목시켜 보고 싶은 욕심 때문에 1998년도에(9회) 4개월 정도 정리하여 1차 시험에 응시하였고, 무난히 합격할 수 있었습니다.

이제는 이전처럼 공부만 할 수는 없는 입장이라서, 낮에는 일로 연결되는 사람들을 만나고 집안 일도 하면서 저녁 식사 후 동네 청소년독서실에서 매일 7시에서 10시까지(3시간) 꾸준히 이론, 법규 sub-note를 보완하면서 9월부터 4개월을 보냈습니다.

다시 1999년1월부터는 학원의 Group Study에 등록하여 진도를 맞추되, 이전처럼 무작정 책을 요약하거나 답안을 베끼는 시간은 없애고 기존의 sub-note를 중심으로 읽고 보완하였습니다. 세 과목 모두 항상 머리 속으로 기본 뼈대를 생각하면서, 1기에는 풍부한 내용을 빠짐없이 touch하기위해, 2기에는 기본 문제 답안 작성을 시간 내에 정확히 하기 위해, 3기에는 어떠한 변형된 문제에도 답안을 메꿀 수 있게 시간과 분량 조절에 신경을 썼습니다.

시험 당일, 첫 시간 실무 문제를 받으니 사람들이 신경향 운운 하던 대로 문제는 무난하게 보였으나 시간이 부족하여 15점짜리는 손도 못 대고 제출하였으며, 이론 시간에는 1번부터 순서대로 평이하게 써 내려가니 5분 정도가 남았습니다. 마지막 법규 시간은 연습 때도 그랫듯이 5분 정도가 부족하여 쓸 거리를 남겨 놓고도 5점 분량을 채우지 못하여 못내 찜찜했었습니다. 결과는 합격이었고, 우연하게도 7회 때와 이론과 법규 점수가 소수점 자리까지 동일하였고 실무가 합격선 위로 올라와 합격하게 된 것입니다.

Ⅲ. 과목별 공부 방법 및 교재

1. 실무

실무에는 正道가 없는 것 같습니다. 시험은 역시 실무가 관건인 데, 동일한 문제도 푸는 방식이 정해져 있지 않아 수험생에게 혼란이 야기되나 제언하자면,

(1) 지협적인 것으로 시간 낭비하지 말고 큰 뼈대를 세우도록 할 것.

(2) 이론 과목에서 배운 내용을 접목하는 습관을 기를 것.

(3) 올해는 <보상실무>가 출제되지 않았으나, 시험에서 언제 보상문제가 튀어 나와 안타까운 인생 경험자를 탄생시킬지 모르므로 수험생 입장에서는 철저히 공부할 것.

(4) 동일한 풀이도 답안지에 풀이 과정을 풍부히 표현하는 기술을 습득할 것으로 요약 됩니다.

교재는 공부를 하다 보면 시중에 나와 있는 문제집은 모두 다 풀게 될 것인데, 장기적으로 시간을 단축하려면, 처음에 공을 들여서 물건별, 목적별 문제를 뽑아 Sub-note를 만들 것을 권하고 싶습니다. [3인공저] [신감정평가이론부록] [이상주 저][각 학원 스터디 자료] 등을 참조하면 되고, [안정근부동산평가실무]는 처음부터 차분히 풀어 두면 이론공부에도 도움이 될 것입니다.

2. 이론

현재 독자적인 학문 체계를 갖지 못했다고 보여지나, 수험생 입장에서는 [일본부동산평가기준]을 숙지하면서 흐름을 잡은 후, [안정근부동산평가이론]으로 심화시키고, 인근 경제학, 경영학, 부동산학적 사고를 필요 부분 응용하면서 [논문]등으로 무장한다면, 고득점은 행운의 여신이 예뻐해주는 경우로 차치하고 어느 정도의 점수는 얻을 수 있다고 보여집니다.

실전에 강해지기 위해서 제언하자면,

(1) 어떠한 경우에도 답안지는 10장 모두 채우도록 연습할 것.

(2) 목차를 적절히 잡아서 눈에 띄게 할 것.(Pint 가 어긋나면 낭패)

(3) 주변 학문과의 연계성을 파악하여 답안 내용을 풍부하게 보일 것

(4) 글씨는 또박또박, 깨끗한 것이 유리함.(다 아는 이야기 일 것임)

교재는 [재래식 기본서] 한 권(대동소이)과 [안정근부동산평가이론]으로 하고, [최태규이론연습] [호종일이론연습] [육필답안] 등을 참조하여 Sub-note하면 될 것으로 보입니다.

3. 법규

저는 경영학도이긴 하지만 <행정법>공부를 할 만큼은 했다고 생각되는데, 법규 과목에 애정을 갖게 해 준 백병재 평가사님에게 지면을 빌어 감사하고 싶습니다. 법규 과목은 기본 개념(논점)만 잡으면 시간이 지나도 잊혀지지 않고, 문제가 어떤 형태로 변형되어도 답안에 표현할 수 있으므로, 점수 변동폭이 적어 안정적이기 때문에 전략 과목으로 삼을 것을 권하고 싶습니다.

실전 대비하여 첨언하면,

(1) 논점을 파악할 것

(2) 답안지에 목차 정도는 한자로 쓰되, 전체적 균형을 잡아 줄 것

(3) 고시계 등 사시 준비생들이 보는 잡지의 <행정법연습> 중 감정평가사 시험 관련된 논문은 꼭 복사해서 읽고 소화시킬 것

(4) 논란이 있는 부분은 주관을 뚜렷이 표현하되 온건한 느낌을 줄 것 등 입니다.

시중에 나와 있는 [행정법(1)]과 [행정법(2)의 공용부담법]은 거의 읽어 본 것 같으나, 끝까지 반복해서 중점적으로 본 것은 [박윤흔 著]인 데, 혹자는 수험서로는 적당하지 않다고 하나 저는 나이가 들어서인지 설명이 많은 것이 편하게 느껴졌습니다.

Ⅳ. 수험 기간 중에 유의할 점

요즈음 인터넷 상에 [감정평가사 8기동기회] site 나 [한성 부동산 아카데미 토론방] 등을 드나들다 보면, 감정평가사 수험생들 중에는 감정평가사로서의 직업 전망에 대하여 불안감 또는 비하시키는 글이 눈에 띄게 됩니다. 그러나, 저는 현재 우리나라에서는 부동산 분야의 전문가가 되기 위한 필수 조건이라고 감히 말씀 드리고 싶습니다. 흔들리지 말고 차분히 공부한다면 반드시 좋은 결과가 있을 것 입니다.

어쩌면 모두가 다 아는 이야기가 되겠지만 노파심에서 말하자면,

1. 규칙적인 생활리듬

수험생은 “집중력” 이 생명입니다. 그러나, 인간은 혼자 살 수 없기 때문에 친구와의 만남이나 가족 관계로 엮어진 크고 작은 일들이 끊이지 않게 마련입니다. 가끔 한번 모임에 나가서 반갑고 편한 얼굴 보는 것이 청량제가 되기도 하지만, 저의 경우에는 그 뒤에 머리 속에 남는 잔영으로 며칠간의 시간을 허비하게 됩디다. 그러니, 가능하면 모두 미루고, 하루 규칙적으로 8시간 책상 앞에서 집중하는 것이 필요합니다. 몇 달 후 합격하면 다시 만날 수 있지 않겠습니까 ?

2. 인내

우리 속담에 “한 술에 배 부르랴?” 라는 말이 있듯이, 처음에 열심히 해서 실패한다고 해서 포기하지 말고 연이어서 계속 공부하라고 권하고 싶습니다. 저의 경우야 어쩔 수 없었지만, 쉬었다가 공부하려니 보면 다 아는 것 같은 데 막상 쓸려면 쓸 수 없는 갑갑한 느낌에서 탈피하는데 시간이 많이 걸렸습니다. 2차 시험을 한 번 이상 최선을 다해 치루어 본 사람 중에서 체력이 된다면(전제조건) 1, 2차 동차도 가능합니다.

3. 책 구입 등 자료 수집에 대한 적극성

수험생 중에는 요령 있게 정확히 필요한 부분만 복사해서 그것만 암기하고 범위를 더 넓히지 않고 공부해서 합격한 사람도 있겠지만, 대부분의 경우는 합격선 이상의 공부량을 갖고 있습니다. 특히 IMF이후에는 수험생의 연령도 위아래로 더 넓어지고, 감정평가사에 대한 인지도도 높아져서 경쟁이 치열하므로, 남들이 모두 갖고 있는 자료만으로는 합격자 100명 안에 들기 힘들 것 같습니다.

책 구입이나 복사하는 비용에 인색하면 수험기간이 길어질 수 있으니, 다른 것에서 아끼시고 자료는 많이 구하도록 권합니다.

Ⅴ. 맺음말

<감정평가사 시험 설명회>에서부터 <합격 증서>를 받기까지 만 5년이라는 시간을 역사 속에 묻으면서, 문득 이전에 길거리에서 당사주 (그림으로 사주를 풀어주는 것)를 봐 주시던 할아버지의 말이 기억 납니다.

“공부는 어디까지 마쳤냐 ?”

“대학원까지 마쳤어요.”

“음…늦게까지 계속 공부할 사람이야. 文과 武를 겸비하니 남자로 태어날 팔잔데…”

지금은 그 말의 의미를 어렴풋이 알 것도 같습니다.

나는 여자로 태어난 것을 탓 해 본 적도 없거니와, 여태까지 실패를 모르고 살아 왔었는데, 감정평가사 시험 공부하면서 성숙한 인간이 된 것을 감사하게 생각합니다. 오늘의 제가 있기까지 지도해 주신 여러 선배 평가사님들, 외조를 잘 해 준 남편, 늘 우등생인 두 아들, 친정 어머니 이상으로 애써주신 시어머니 그리고 위아래 동서들에게 이 지면을 빌어 감사 드립니다. 내일이면 새 천년이 밝아 오는데 새로운 길, 감정평가업계에서 딛고 싶습니다. 여기 좋은 글귀가 있어 소개하면서 이만 마칩니다.

[새로운 천년의 출발]

아무도 가보지 않은 새로운 천년.

하루하루의 반복으로부터, 낡은 습관으로부터 떠나야 합니다.

새로움이 시작되는 곳, 그 낯선 곳으로 과감히 떠나야 합니다.

강인한 의지, 풍부한 상상력, 불타는 열정으로 먼저 달려가야 합니다.

때로는 20세 청년보다 60세 된 사람에게 청춘이 있습니다.

나이를 먹는다고 늙는 것은 아닙니다. 이상을 잃어버릴 때 비로소 늙는 것입니다. 모험심과 용기로

가득찬 청춘의 마음으로 새로운 천년의 낯선 곳을 향해 힘차게 떠납시다.

- 교보생명 인력개발팀 [내일의 노래] [청춘] 중에서 -