11기 박근호 감정평가사 합격수기

 

 

 

“죽도록 공부해서 죽은사람 없다”

 

 

박 근 호

(제11회 시험합격, 26세 남, 경북대 회계학과)

 

 

 

 

Ⅰ. 들어가며

몇 개월 전만해도 이렇게 합격수기를 적게 될 줄은 꿈에도 생각하지 못했으나 이렇게 펜을 든 이상 1년 반 정도의 저의 수험생활동안의 느낀 점과 학습방법 교재등을 소개하여 수험생 여러분께 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

 

 

 

 

Ⅱ. 응시동기

 

 

98년 2월 제대후 바로 복학하여 학교를 다니자니 나의 미래가 불투명했다. 누구나 그러하 듯 군생활동안 아무런 계획없이 전공인 회계학과 영어공부를 하며 시간을 보내다 제대 후 선배와 동기들이 공인회계사(CPA)시험준비를 하고 있어, 나도 CPA 공부를 해보겠다고 CPA와 관계되는 과목위주로 나의 단짝 친구인 지훈이와 수강신청을 하였고 공부를 하는 동안 왠지 CPA는 나의 적성에 맞지 않는다는 생각이 들었다. 그래서 상대에서 준비해 볼 수 있는 시험을 찾던 중 동문선배의 감정평가사 시험에 최종 합격하셨다는 소식을 듣게 되었다.

 

 

 

군대 가기 전 그 선배가 감정평가 1차시험에 합격하셨다고 했을 때는 ‘감정평가사를 보석감정이나 남들이 말하는 병아리감별사 정도로 생각하고 있었기 때문에 그저 그런 시험이 있구나’ 라고 생각했다. 그러나 합격한 선배를 직접 만나보니 나의 생각은 180°바뀌었다.

 

 

 

그리고 나의 목표를 감정평가사 시험으로 정했다. 먼저 감정평가사 시험에 대해 자세히 알아보기 위해 학원과 선배를 통해 시험자료를 수집하고 과목 수도 1차 4과목과 2차 3과목으로 다른 시험에 비해 적었다. 그러나 영어가 포함되지 않아, 막연한 대비책인 취업에 지장이 있을 수도 있어 망설였지만, 감정평가사 시험을 나의 인생의 목표를 정하고 시작하기로 하였다.

 

 

 

 

Ⅲ. 1차시험

 

 

98년 12월 먼저 1차를 붙은 후 2차를 한다는 생각에 99년 7월말에 있는 10회1차 시험을 목표로 정하고 학교 근처 학원에 회계학, 경제학, 민법을 수강했다. 전공이 회계학이고 CPA공부를 한답시고 회계학은 어느 정도 자신(?)있었지만 나머지 3과목은 전혀 본 적이 없어 막막했다.

 

 

경제학은 학원 강사 선생님의 말씀대로 기초부터 차근차근 하기 위해 3인공저와 정병렬 문제집을 가지고 한 단원 끝난 후 바로 그 단원 문제풀이를 하며 공부해 나갔다.

 

 

민법의 경우 상대생인 나에게 처음 접해보는 법 과목이지만 공부하면 할수록 논리적이어서 흥미를 가질 수 있었다. 그리고 부동산 관계법규(공법)의 경우 완전 암기 과목이라 생각하에 4개월 정도면 충분하다고 생각하고 학원 서브노트와 문제집을 가지고 공부했다.

 

 

3월이 되어 학교 휴학 후 집에서 출퇴근하는 시간을 아끼기 위해 학교 근처의 고시원에 들어 갔다. 이때 학원에서 만난 성호가 같이 공부하고 밥을 먹으며 서로를 격려하며 많은 힘이 되어 주었다. 학원은 4과목 모두를 수강하여 학원진도에 맞춰 공부를 하였으며, 회계학, 민법, 공법, 경제학 순으로 순서를 정하여 하루 일정 시간 이상을 투자하여 꾸준히 공부했다. 이때 매일매일 공부량을 다이어리에 체크하며 하루를 반성하는 것이 많은 도움이 되었다.

 

 

또한 학원강의의 경우 한번 빠지면 계속 빠지게 되므로 하루라도 결석하지 않는 것이 중요하다고 생각한다.

 

 

6월부터 모의고사를 보기 시작했는데 일단 회계학이 자신 있었으므로 점수는 그럭저럭 잘 나왔다. 학원에서 만난 9회 합격생이신 상태형님의 도움으로 다른 학원에서 서울에서의 모의고사도 구해서 풀 수 있어 나의 실력을 어느 정도 체크하고 자신을 가질 수 있었다.

 

 

드디어 99년 7월말 1차시험 나는 대구에서 공부를 했으므로 그 전날 서울대역 근처에 여관을 잡아 잠을 청하였는데 잠자리가 바뀌어서 그런지 정말 한숨도 잘 수 없었다. (지방에서 올라 갈 경우 최소한 이틀 전에 올라가서 잠자리를 적응하는 것이 바람직하다.) 그래서 준비해간 수면제 반 알을 먹고 잠을 청했지만 역시 잠을 잘 수 없었다. 나와 한방을 사용한 성호 역시 수면제를 먹었으나 잠을 잘 수 없었다고 한다. 결과적으로 시험 당일날 덥기도 더웠지만 잠을 못 자서 켠디션 조절을 실패한 결과 처음 치는 시험이라 떨리기도 하고 잠도 오고 해서 160분 동안 정신없이 문제를 풀었으며 합격을 확신 할 수 없었다.

 

 

 

 

Ⅳ. 2차시험

 

 

1차시험 후 바로 대구로 내려와 당락에 상관없이 2차 시험공부를 하였다. 상태형이 소개한 학원에 가서 기본 강의를 들으며 2차 과목에 친숙해져 갔다. 보통 1차시험을 친 후 발표일 까지 결과를 알 수 없으므로 방황하게 되는데 일단 합격을 목표로 공부를 시작한 만큼 이 한달이 상당히 중요한 바, 학원에 가서 기본강의를 들으며 각 과목의 전반적인 개요를 잡아야 한다. 주위에 같이 공부했던 사람들 중, 이 기간을 소홀히 하여 우리보다 한달 정도 뒤처지게 된 경우도 있다. 2차 교재는 학원에서 준비하라는 데로 실무는 3인공저 이론은 전영주와 안정근 이론을 그리고 법규는 서정욱 감평행정법과 김동희 교수님책으로 시작했다.

 

 

 

기다리던 1차 합격 발표날 합격을 확신할 수 없었으므로 떨리는 심정으로 서울 학원에 전화를 걸어 확인 후 합격 통보를 받았다. 그러나 같이 공부했던 성호는 총점 1점차로 떨어져 나를 안타깝게 했다. 그 전날 잠만 푹 잤었어도 좋은 결과가 있었을텐데...

 

 

 

그해 2차 시험장에 가서 이론과 실무는 학원에서 들었던 내용을 상기하며 어느 정도 적을 수 있었지만, 법규는 도저히 손을 댈 수 없어 포기하고 나왔다. 보통의 경우 1차 합격 후 2차 시험을 응시하지 않는 경우도 있는데 다음해 2차시험의 실전 경험이 되므로 반드시 응시해야한다.

 

 

2차 기본강의를 학원에서 수강 후, 10월부터 기초 스터디반에 들어가고 그 당시 대구대학교에 안정근 교수님이 계셨으므로 직접 찾아가 학부 수업을 들었는데 이것이 안정근 교수님책을 이해하는데 많은 도움이 되었고 많은 조언을 해주셨다.

 

 

 

지방의 경우 서울에서와 같이 기본강의 개설이 적으므로 최대한 테이프를 이용하는 것이 많은 도움이 된다. 기초 스터디를 수강후 서울에서 공부한 형을 만나 이런 저런 얘기를 나누며 대구에서 공부를 할지 서울에서 할지 고민을 많이 하다, 안정근 교수님께 상담을 하여 결국 서울 신림동으로 가서 공부를 하였다. 신림동에서는 학원에서 만난 창호형, 상현이형, 중기형님, 윤석형님등과 같이 개별 스터디(처음에 유영조문제집과 안정근 실무를 시작하였다.)를 하게 되었고, 노량진으로 가서 1기 스터디를 시작하였다.

 

 

 

1월에서 3월의 스터디 1기과정은 기초개념을 잡는데 주력하였고 스터디 진도에 따라 법규 이론, 실무의 예습과 복습을 병행하였다. 스터디 시간에는 공부하며 궁금했던 점들을 질문하고 토론하는 것이 아주 중요하며, 스터디 전날 충분히 준비해 가서 절대 책을 보고 적지 않도록 노력해야 한다. 실제 시험장에서도 어떠한 문제가 나올 지는 예측할 수 없으므로, 거짓말을 쓸지언정 책을 보지 말고 답안지를 다 채워야 한다.

 

 

 

실무팀장님이 제일 첫날 우리 시험의 당락은 실무에 있으므로 3월까지는 매일 하루 400분씩 (오전 200분 다시 오전에 풀었던 문제를 오후에 200분)을 투자해야 한다고 하셨다. 그래서 실무에 집중적으로 시간을 투자했고 (그 주에 포함되는 범위의 내가 가진 문제집을 모두 풀었다. 유영조, 이상주, 감정원) 하루 15시간을 채우기 위해 달력에 ○표, △표, ×표를 해가며 그날 그날을 반성했다. 또한 자신이 푼 문제중 틀린 것은 오답 노트를 만들어 정리하고, 물건별 유형별 전형적인 기본적인 문제를 정리해 놓아야 한다.

 

 

 

이론의 경우 숙제의 분량 (200분 정도)이 엄청나서 스터디 준비만으로도 일주일이 지나가 버렸다.

 

 

 

법규의 경우는 개별법으로 자세히 들어가게 되어 깊이 공부하게 되는데, 고시저널이나 고시계에 기재되는 교수님들의 논문이 중요하고, 특히 관련 판례와 법조문을 빠뜨리지 말아야 하므로 어느 정도 실력이 갖추어진 경우, 반드시 서브노트를 작성해야 할 것이다. 마지막에 가서 두꺼운 기본서를 볼 수 없으므로 서브노트로 정리해야 한다.

 

 

 

 

4월～5월의 스터디의 2기과정은 스터디기간도 줄어들고 범위도 늘어나서 실전과 같이 시험을 치는 동안 내자신의 위치를 파악할 수 있었고, 자신 있었던 법규가 점수가 안 나와서 법규의 기본기를 다시 잡는데 주력하였으며 (기본서는 하나를 정해 거기에 요약하고 첨가하는 방법으로 여러 권의 책보다는 한권을 여러번 읽고 암기하는 것이 효과적이다.) 팀장을 믿고 따라갔다.

 

 

 

 

6월～7월의 스터디 3기과정은 범위도 전 범위에 모의고사식이었으므로 자신의 실력을 검증할 수 있었다. 스터디 초기에는 성적이 좋았지만 스터디 말기로 갈수록 성적이 떨어져 자극이 되어 시험 당일까지 긴장하고 공부할 수 있었다.

 

 

 

 

마지막 정리기인 8월에 실무는 오답노트와 각각의 유형별 문제를 모아둔 것과 목차서브를 보고 정리했다. 이론의 경우 스터디 2기 3기 동안의 문제정리와 서브노트를 다시 정리하여 암기하였고, 법규 역시 스터디 2기 3기 동안의 문제 정리 및 서브노트 정리를 목차위주로 하여 암기와 이해를 병행하였다. (이때 암기용 앞 글자를 딴 노트를 준비하는 것도 효과적이다.)

 

 

 

그리고 시간이 흘러 11회 2차시험 당일 아침부터 하늘에서 비가 내렸고 그 전날 수험표를 독서실에 두고와서 독서실 아저씨를 깨울 정도로 정신이 없었다. 그 전날 잠을 편안하게 잤지만 어떠한 유형의 문제가 나올지 긴장되었다. 그리고 출제위원이 누가 들어가고 무슨 문제가 나온다는 소문이 돌지만 꼭 확신할 수 없으므로, 자기 자신의 페이스에 맞춰 법조문과 기본서등으로 정리하는 것이 바람직하다고 생각한다.

 

 

 

1교시 실무시험에 보상이 나오리라고 예상은 했었지만 처음 접해보는 유형이라 당황했으나 내가 모르면 남도 모른다는 생각하에 최선을 다해 풀었다. 다행히 문제 2번부터는 눈에 익숙한 문제가 출제되어 조금은 안도하였다. 1차시험 때와는 달리 차분히 풀 수 있었다.

 

 

 

2교시 이론시험은 10회 시험에서 신이론쪽으로 나와서 신이론에 대해 많이 준비했는데 기본적인 문제들이 나와서 조금은 당황했고, 예상외의 문제들은 역시 내가 모르면 남도 모른다는 생각하에 1점이라도 더 받기위해 최선을 다해 문제를 풀었다. (시험장에서 모르더라도 한 글자라도 더 적히면 점수를 줄 수 있지만 백지에는 점수를 주고 싶어도 못 줄 것이다.)

 

 

 

3교시 법규시험은 1,2교시 시험을 나름대로 남들 만큼은 적었다고 생각했기에, 법규시험만 잘 친다면 합격의 희망을 기대하였으나 법규 문제지를 받는 순간 아찔했다. 문제1번 3번은 전형적인 문제였으나 문제 2번 4번은 나를 당황하게 만들었고 그 순간 고향에 계신 부모님과 호랑이에게 물려가도 정신만 바짝차리면 된다는 생각에, 그 동안 내가 공부했던 것들을 떠올리며 나름대로 논점을 잡아서 적어 내려갔다.

 

 

 

그렇게 시험은 끝이 나고 8개월간의 나의 서울생활은 끝이났다. 다시 9월에 복학하여 1차시험위주로 수강과목을 선택하여 학교를 다녔다. 1년 반만에 다시 복학하니 학교생활 적응도 힘들었다. 솔직히 시험에 합격 할 것이라는 기대는 10%도 되지 않았으므로 다시 학교에서 공부하는 사람들과 실무 스터디를 같이하며 시간을 보냈다. 그리고 시험발표일 전날인 2000년 12월 14일 오전 과 동기로부터 합격을 축하한다는 전화가 왔다. 나는 오후에 서울의 학원의 싸이트에 공개된다고 하여 초조하게 기다리고 있었는데, 뜻밖의 소식을 들어 정말 기뻤다. 대학에 합격했을 떄 느낀 기분을 6년만에 다시 느낄 수 있었다.

 

 

 

먼저 합격 소식을 부모님께 알렸다. 공부한답시고 마음고생시킨 부모님께 효도를 한 것 같아 좋았다. 그리고 합격소식을 들으시고 이틀 후에 하늘나라로 가신 외할머니께 합격의 영광을 바친다.

마지막으로 시험기간동안 나와 같이 공부했던 형님들과 후배들의 합격을 기원하며 이글을 마친다.(공부하는 사람들의 실명을 기재하면 좋지 않다는 징크스가 있다기에 이를 생략한다.)

끝까지 읽어 주신 수험생 여러분께 감사드리며 저의 글이 수험생활에 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

 

 

 

 

Ⅴ. 참고 사항

 

 

(1) 무조건 남들보다 더 공부해야 된다는 생각하에 공부를 했다. 남들과 똑같이 한다면 결코 남을 이길 수 없다는 신념을 가졌다. 그리고 책상벽에 ‘죽도록 공부해서 죽은사람 없다.’라는 문구를 적어 놓고 공부했다.

 

 

(2) 공부시간은 오전 7시에 기상하여 밤 12시에 자고 밥 먹는 시간 말고는 공부를 했다. 신림동에서는 다 이렇게 하는 것 같다.

 

 

(3) 건강을 잃으면 공부를 하고 싶어도 공부 할 수 없으므로 매일 꾸준히 팔 굽혀펴기, 윗몸일으키기 등을 하고, 가끔 탁구, 야구, 등산등을 하며 운동을 했다.

 

 

(4) 슬럼프는 꾸준히 있었는데 그 때마다 운동, 비디오방, 만화방에 가서 풀었다.

 

 

 

 

Ⅵ. 관련교재 및 학습방법

 

(1) 1차과목 - 제가 보았던 책입니다.

 

 

① 회계학 : 기본서 - 회계원리 (송상엽), 중급회계(송상엽, 김연제), 원가회계(오경수)

문제집 - 이효익, 학원문제집,부동산고시

 

 

 

저는 회계학을 전공했으므로 단기간에 끝냈지만 비전공자의 경우 학원을 통함이 가장 빠른길이고 먼저 회계원리를 학습후 테이프와 함께 중급회계를 공부한다. 어느 정도 궤도에 오른 후 이효익 문제집으로 전형적인 문제 위주로 반복해서 풀어야 합니다. 그리고 답안지와 달리 빨리 푸는 방법이 있으므로 학원강의나 주위에 공부하는 사람에게서 노하우를 전수 받아아 합니다. 그리고 이론문제 대비 및 이해의 편의를 위해서 기업회계기준 해설집을 보야야 합니다.

 

 

 

② 경제학 : 기본서 - 경제원론 김대식외 2인공저

문제집 - 정병열 문제집, 학원문제집

기본서로는 김대식외 2인 공저로 정독하시고 적어도 3회독이상 한 단원 끝날때마다, 문제집을 동시정리하고 기본서 뒤의 연습문제는 꼭 푸셔야 합니다.

그리고 시사성 문제도 나올 수 있으므로, 머리도 식힐겸 경제신문도 읽어주시는 것이 도움됩니다.

 

 

 

③ 민법 : 기본서 - 김준호 문제집 - 김준호, 학원문제집

기본서로는 김준호 민법총칙을 가지고 학원수강이나 테이프를 통해 반복해서 읽으시고, 역시 경제학과 마찬가지로 한 단원이 끝날 때 문제를 풀며 정리하시기 바랍니다.

문제를 풀 때는 문제집에 답은 체크하지 마시고, 틀린 것은 표시하여 계속 반복하십시오.

 

 

 

④ 공법

기본서로는 조병욱, 손성태 부동산관계법규, 문제집은 조병욱, 공민달문제집을 보십시오

국토이용관리법, 도시계획법, 지공법을 집중적으로 공부하시고, 최근판례도 중요합니다

 

 

 

(2) 2차기본서

 

 

① 실무 - 신종웅외 2인공저, 안정근 실무, 한국기출문제집, 감정원연수문제집, 부동산고시문제, 유영조문제집, 이상주문제집, 학원스터디 문제

 

 

② 이론 - 기본서 : 안정근이론, 부동산학개론, 전영주이론, 허장식이론, 이창석이론, 조주현이론, 방경식일본기준 해설문제집 : 은민수서브노트, 부동산고시문제

 

 

③ 법규 - 행정법: 김동희(상), 류지태, 석종현, 고시저널, 고시계논문

3법:류해웅, 서정욱, 박평준

 

 

 

 

- 실무 -

 

 

흔히들 시중에 있는 문제집을 다 풀어보라고 하는데 정말 다 풀어볼 수 있도록 최선을 다하십시요. 우선 3인공저로 전반적 체계를 잡고 (3인공저내 법규 이론도 다 읽어볼 것. 중요한 것이 많음) 안정근 실무를 병행하여야 하며 실무의 목차를 우선 암기하고 관련이론을 이해하셔야 합니다.

 

 

이론, 법규, 실무는 각각의 과목이 아니라 모두 연계되어 하나가 되므로 특히 법조문은 매우 중요하므로 암기하셔야 합니다(법조문을 가지고 출제위원이 문제를 만듬). 그리고 3인공저의 종합문제를 풀 수 있을 정도의 실력이 되면, 유영조와 이상주 감정원 문제를 푸시고 혼자보다 개별 스터디를 하심이 궁금점 등을 해결하시는데 도움이 됨

 

 

(중요하지도 않는 부분을 자꾸 혼자 고민하는 일이 없기를 바라며, 막히면 꼭 주위에 공부하는 사람에게 물어볼 것)

 

 

 

그리고 문제를 풀 때 항상 이 문제는 어떻게 변형이 가능한가를 생각할 것, 자료의 양을 늘릴 수도 있고 바로 숫자로 제시할 수도 있다. 마지막으로는 부동산고시와 학원스터디 문제집을 통해 실전 경험을 쌓아야 합니다 실전에서는 꼭 모르는 문제가 나오므로 항상 새로운 문제에 대처 능력을 키워야 합니다. 또 자신이 틀린 부분은 오답 노트를 만들어 정리하고 각 유형별로 참신한 문제집을 보아서 마지막 정리할 때 풀어 보아야 합니다.

 

 

공부할 때 책상 앞에 POST-IT으로 암기할 것을 붙여 매일 보는 것도 중요합니다.

 

 

 

 

- 이론 -

 

 

처음 기본으로 방경식 일본기준 해설집(이론요약집) 전영주책과 안정근 이론과 부동산학개론으로 기본서를 잡고 계속 반복하여 보고 실력이 쌓인 후, 은민수 강의를 듣고 (테이프도 괜찮다) 스터디 진도에 따라 정리하면 후반기에 빨리 볼 수 있도록 서브노트를 작성해야 한다. 이 때 합격생들의 서브를 참고하여 정리하면 좋다.

 

 

 

이론은 총론과 각론으로 나뉘고 또한 요즘 최신 이론 및 논문들이 나오는 바, 총론은 일본기준해설집과 전영주이론 책으로 정리하고 각론은 각각의 개별 문제를 통해 정리, 논문은 월간감정평가사(부동산고시)회원의 회보집 정도면 충분할 것이다 이론은 단순암기보다는 이해를 통한 암기를 해야 기억에 오래 남는다. 신

이론과 구이론(?)의 비율은 6:4정도로 비중을 잡으면 좋을 듯 싶다.

 

 

저와 같이 공부했던 사람들중 구이론을 무시해 낭패본 사람도 있으며, 이론은 예측할 수 없고 가장 범위가 방대하므로 모두다 대비하여 논리를 키워야 한다.

 

 

 

- 법규 -

 

 

기본서로 김동희(가장 이해 빠름), 류지태 행정법을 읽으시고, 행정법은 개별법에 접목시켜야 하는바 우리 시험과 관계되는 부분의 철저한 이해와 암기가 필요하다 각 개별법은 석종현 교수님책이 잘되어 있고 (최신)임형욱저(판례), 진형철저(교수님논점정리) 노병철 서브 노트 각 개별법 조문은 반드시 암기하고 해당판례를 숙지해야 한다. 그리고 학원 스터디 진도에 따라 서브노트를 작성하고 5월말 정도에 합격생 서브와 자기가 정리한 것을 가지고 다시 서브를 작성해야 한다.

 

 

서브작성시 너무 빽빽하게 하지 말고 항상 보충할 수 있도록 여유 공간을 많이 두어야 한다.

 

 

공부하다보면 의외로 법규의 범위가 작다는 것을 느낄 수 있고, 투자한 만큼 점수가 나옵니다.