陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

Ⅰ. Prologue...as time goes by...

어제부터 장마비 같은 봄비가 추적추적 내리고 있다. 벌써 5월.

4년 동안 이맘때면 시험을 앞두고 항상 마음이 바빠지곤 했다. 한 가지 목표를 위해 4년이란 시간은 짧지 않은 시간인 듯하다.

나의 수험 생활은 98년 3월에 시작하였다. 처음 1차는 4개월 동안 준비하여 좋은 결과가 있었다. 하지만 이런 행운은 오래 가지 않았다. 다음해 2차의 실무 과락으로 실패, 3년 차 때 0.5점 차의 실패로 결국 4년이라는 시간을 수험 생활로 보내게 되었다.

지금 생각하니 수험 기간의 장기화는 나의 안일함이나 비효율적인 공부에서 비롯된 것이었다. 98년 1차 합격 이후 하반기 동안 2차 과목에 대한 기본을 다진 후 1월에 시작한 스터디에 임했어야 하나 학원 수업에 소홀했던 탓에 해가 바뀌어도 2차에 대한 감을 잡지 못했다. 남보다 늦게 2차 과목에 적응하여 결과적으로 시험에 실패하였다. 합격자 발표 후에도 마음을 정리하지 못하고 방황하다가 뒤늦게 다시 1차 공부를 시작하였다. 전년도의 1차 시험이 어렵게 출제된 바 있어서 1차 과목에 비중을 두고 실무 문제만을 풀며, 이론과 법규에는 많은 시간을 할애하지 못했다. 결국 2차 공부는 1차 시험 결과가 발표된 이후에야 시작할 수밖에 없었다.

시간의 부족은 결국 불합격이라는 이름으로 돌아왔다. 다시 긴 방황... 주위의 권유와 마지막이라는 생각으로 다시 책을 잡은 것은, 또 다시 많은 시간을 허비한 후인 2001년 4월도 거의 끝나갈 무렵이었다. 그 동안 암기 내용은 거의 잊어 버렸고, 답안 작성의 감은 사라진 지 오래였다.  5월부터 학원에 나가 모의고사 문제를 푸는 것으로 워밍업을 하고, 3기 스터디 과정을 거치면서 다시 시험에 대한 자신감이 붙기 시작했다. 그렇게 8월까지를 보내고 12월. 다행히 실무는 55점 이상, 이론과 법규는 60점 이상의 점수로 합격이라는 만족스러운 결과를 받아들 수 있었다. 지금 생각하면 나 자신에 대한 일종의 자만과 고민, 방황으로 인한 시간의 낭비가 수험생활을 길게 한 가장 큰 요인이었다. 이제는 합격생의 입장에서 나의 경험을 누군가에게 얘기한다는 것이 두렵기는 하지만, 나의 경험을 통해 많은 수험생이 시행착오를 겪지 않고 시험에 도전하여 좋은 결과를 얻기를 바라는 마음에서 공부하면서 느꼈던 성공과 실패원인 등을 적어 본다.

Ⅱ. Study Framework

1. 1차 시험

(1) 공부방법

1차는 자신의 전공과목에 따라 전략을 짜야 한다.

경상계열은 초기 법 과목에 대한 이해를, 법대출신의 경우는 경제, 특히 회계과목에 집중할 필요가 있다. 나는 어문계열로 모든 과목이 생소하였으나 민법과 관계법규는 중개사 시험과 겹치는 과목이어서 상대적으로 수월하였다. 가장 문제가 되는 과목은 회계학이었다. 다른 선택의 여지가 없었기에 학원 수업을 중심으로 많은 문제에 익숙해지는 방법을 선택하였다. 1년 차에는 전과목을 N학원의 수업을 중심으로 4개월 과정으로 준비하였고, 3년차에는 범위가 넓은 관계법규와 상대적으로 점수가 낮은 회계학만을 수강했고, 민법과 경제학은 Tape를 듣는 방법을 선택했다.

(2) 교재

민법은 김상용 외 3인공저 문제집을 테입으로 들으면서 미흡한 부분을 학원 교재 등으로 보충했다. 경제는 정병렬 경제학연습을, 회계는 김상운 수업을 중심으로 학원 문제만을 풀었다. 관계법규는 범위의 한정을 위해 조도형 수업과 손성태 문제집을 중심으로 하였다.

(3) 제안

기본서의 완전한 이해를 목표로 하기보다는 학원 수업 등으로 기본적인 내용을 습득한 후 문제를 풀면서 이해하고 암기하는 방법이 빠른 시간 내에 목표를 달성하는 효율적인 방법인 것 같다. 1차 과목은 객관식이고 제한된 시간 내에 문제를 해결하는 것이 중요하므로 5월 이후에는 학원 모의고사를 활용하고, 여러 학원의 문제를 모아 시험 한 달 전에 집중적으로 스스로 시험을 보는 것도 좋은 방법일 듯하다.

2. 2차 시험

(1) 실무

실무는 매년 2차 시험 당락의 관건이 되는 과목이니 만큼 많은 시간을 필요로 한다. 실무는 기본강의를 통하여 기본적인 실무 이론을 습득하고, 이를 바탕으로 지속적으로 문제를 풀어야 한다. 나의 경우는 3인공저를 기본서로, 스터디 자료, 학원 강의 문제, 부고시 등의 문제를 풀었다.

정리하면 첫째, 일반과 보상평가 각 문제에 대하여 서브노트를 작성했다. 서브노트라 하여 거창한 것은 아니고 작은 노트에 문제의 유형별로 목차와 논점이 되는 부분 및 틀리기 쉬운 부분을 간단히 정리하는 방법이었다. 목차의 작성은 응용문제에서 적응력을 높여 주었던 것 같다.

둘째로 매일 일정시간(매일 100분 분량 이상)을 빠뜨리지 않고 문제를 풀었다. 이는 시험 당일에도 예외는 아니다. 시험에 임박해서는 이론이나 법규의 암기 등을 위하여 실무를 소홀히 할 수 있다. 아마 이것이 2년 차에 불합격한 가장 큰 이유이었던 것 같다. 실무는 2～3일만 안 풀어도 그 감이 확실하게 떨어지고 시험장에서 문제를 받았을 때 당황하게 된다. 따라서 시험 당일에도 2～30점 분량의 문제를 풀어 워밍업을 하는 것이 필요하다. 셋째로 많은 문제를 접하는 것도 중요하지만, 유형별 문제를 분석하고 이해하여 응용력을 높일 필요가 있다. 마지막으로 업계에서 현재 이슈가 되고 있는 문제가 출제되는 경향에도 유의하여야 한다.

실무의 교재는 3인공저, 안정근 실무, 핵심, 신체계, 스터디문제, 부고시문제를 보았다.

(2) 이론

이론은 경제학, 회계학 등의 기반이 미약한 나에게 가장 문제가 되었던 과목이다. 2년차 때에는 스터디 2기말까지 50점 분량을 채우기가 어려웠다. 이론과목을 논리와 이해가 없는 단순한 암기과목으로 보는 경우 이론에서 고득점을 기대하기 어렵다. 나의 경우는 2기말 시점에서 3방식 이전 부분을 빠른 속도로 여러 번 반복적으로 읽었고, 전체적인 평가이론의 틀을 이해하자 성적의 급진적인 향상이 느껴졌다. 결국 세 번의 시험에서 2, 4년차는 60점 이상으로, 3년차에도 55점 이상의 점수를 얻는 전략과목이 되었다.

이론 시험에 있어 첫째는 기본적 사항의 암기가 요구된다. 암기가 전혀 없는 상태에서는 내실 있는 답안을 작성할 수 없다.

다음으로 우리는 감정평가사 시험의 수험생임을 잊지 말아야 한다. 즉 어떤 문제가 주어지더라도 이를 감정평가와 왜, 어떻게 관련되며 평가에 어떤 영향을 미치는가 등을 서론이나 결론으로 답안에 표현하는 것이 좋다.

셋째로 평가이론의 범위가 전통(?)적인 부분에서 부동산 투자, 금융, 재무관리 등으로 확대되는 경향이 있어 이에 대한 대비가 필요하다. 다만, 새로운 부분에 너무 치중하여 기본적인 부분을 도외시하여서는 안 된다. 기초가 없이 확장만 하면 부실 공사가 된다.

 넷째로 문제와 관련되는 여론 등을 언급하여 차별화 되는 답안 작성하는 것도 필요하다. 마지막으로 작은 문제에 대해서도 논술형 문제의 형식을 갖추어 쓰는 것이 필요할 것으로 생각한다.

이론의 교재로는 안정근 감정평가이론, 현대부동산학, 전영주, 김삼식의 평가이론과 김세중 이론 서브 등을 보았다.

(3) 보상법규

보상 법규에서 Case문제의 비중이 높아지고 있어 행정법의 중요성도 높아지고 있다. 따라서 보상법규의 기본적인 학습 이전에 행정법에 대한 공부가 필요하다. 김동희, 류지태 교수님의 행정법 교재를 기본서로 하였고, 시험에 임박할 때까지 버스 안의 자투리 시간을 이용하여 이재화 행정법 Tape을 들었다. 이것이 이번 시험에서 나름대로 높은 점수를 얻을 수 있었던 이유인 것 같다. 둘째로 보상법규에서는 논점 파악이 중요하다. 만일 하나의 논점 파악이 어렵거나 생각한 논점에 비하여 시험의 배점이 높은 경우에는 관련 분야에 대하여 폭 넓게 사고하여 답안을 작성하는 것이 필요할 것 같다. 이런 경우에 행정법적 지식이 답안을 풍부하게 하는 데 큰 도움이 된다. 셋째로 단편적이고 지엽적으로 공부하지 말고 큰 틀을 세우는 것이 필요할 것 같다. 보상법규 전체의 흐름 안에서 각 문제의 위치를 파악할 필요가 있다. 넷째로 Case문제는 실질적인 권리구제 방법 등을 묻는 경우가 많다. 이 경우 학설은 전체적인 문제를 해결하기 위한 도구에 불과하다. 불필요하게 과다한 학설의 논의는 무의미하며, 실질적이고 구체적인 손실전보, 행정쟁송 등의 권리구제 방법을 논의하는 것이 필요하다. 마지막으로 대법원, 공법학회 등 관련 사이트를 검색하여 관련 판례를 보는 것이 논리적인 문제의 해결에 도움이 된다.

보상법규의 교재로는 김동희, 유지태 교수님의 행정법 기본서와 이재화 행정법 Tape 및 행정법 연습, 유해웅, 임호정, 서정욱의 보상법규 등을 보았다.  

3. Check Point

(1) 기본에 충실하자.

시험에 동일한 문제는 거의 없다. 단순히 몇몇 문제의 암기만으로는 다양하게 응용되는 문제에 능동적으로 대처할 수 없다.

(2) 출제위원급 교수님의 강평을 반드시 본다.

수험생은 채점자가 아니다. 따라서 출제자의 출제의도를 파악하고, 그에 부합된 내용을 기술하여야 한다. 이를 위하여 평소에 출제위원급 교수님들의 강평을 보고 자신이 부족한 점을 그때그때 서브의 관련 부분에 기록하여 수시로 보는 것이 필요하다.

(3) 정보는 필요악(?)

정보는 필요하다. 그러나 무분별한 정보는 도리어 해가 된다. 평소에 폭넓은 자료를 수집하여 그때그때 정리하도록 하고 시험에 임박해서는 출제위원이 누군가에 대하여 떠도는 소문에는 귀기울이지 마라. 수험생은 어느 출제자가 들어가도 답안을 작성할 수 있어야 한다.

(4) 체력 관리

시험에 임박하여 체력이 떨어지면 집중력이 현저히 감소하고, 슬럼프에 빠지거나 시험당일 컨디션 조절에 실패할 수 있다. 평소 자신의 신체적 특성에 맞게 체력을 관리하여야 한다. 또한 적절한 휴식은 공부의 능률에 도움이 된다.

(5) 스터디의 필요성

학원 스터디든, 개별 스터디든 스터디는 자신의 약점을 보완해 가는 과정이자, 답안작성 연습과정이다. 7～8월에는 일정분량의 답안을 매일 작성하는 것이 필요하다.

(6) 서브 작성

자신의 서브를 작성하는 것은 작성과정에서 다양한 책을 보고 자신의 것으로 만들어 가는 것에 그 의미가 있으므로 최선의 방법이다. 다만, 시간적인 여력이 없는 경우에는 팀장 서브 중에서 자신에게 맞는 것을 선택하고 필요한 내용을 첨삭하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

(7) 끝없는 고민(?)

수험생활을 시작하기 전에는 이 분야가 자신의 미래를 위하여 올바른 길인지 많은 고민을 하여야 한다. 그러나 일단 공부를 하기로 결정한 다음에 하는 고민은 수험기간을 연장하는 결과만을 낳는다. 나의 경우에도 2년차, 3년차의 실패 이후 이것으로 많은 시간을 허비하고 결과적으로 4년이라는 기간을 수험생활로 보내는 결과를 낳았다.

Ⅲ. Epilogue...as new time comes in...

수험생의 능력은 큰 차이가 없다고 생각한다. 다만 합격과 불합격은 얼마나 집중적이고 효율적으로 공부했는가에 의해서 판가름된다. 1차 시험 공부기간이 긴 경우에는 일정기간 2차와 병행하여 2차의 기본을 다지고, 특히 1차 합격자 발표가 있은 후 시간낭비가 없어야 한다. 7월말 1차 합격자 발표 이후 2차 시험까지 1년여의 시간이 넉넉하다고 생각하여 하반기를 헛되게 보내는 것은 수험생활을 장기화하는 첩경이 된다. 전공과 완전히 다른 분야에서 4년 여의 시간이 소요되었지만, 돌이켜 생각해 보면 그만한 이유는 다 있었던 셈이다.

이제 새로운 시간이 다가오고 있다. 선배들은 이미 지나온 길이지만, 나에게는 새롭게 극복하고 도전해야 할 미지의 시간들이다. 더불어 감정평가사의 세계에도 새로운 바람이 불고 있다. 이 바람은 아직도 도전해야 할 많은 시간과 흘려야 할 땀방울이 여전히 존재함을 내게 알려주고 있다.

끝으로 말없는 성원과 격려가 무엇인지를 보여주셨던 아버지, 어머니, 시어머님, 언니 내외, 동생 내외, 긴 수험기간의 동반자이었던 조윤수와 윤강헌 선배님에게 감사 드린다. 무엇보다 항상 나의 든든한 후원자이자, 지지자인 남편의 외조(?)가 없었더라면 오늘의 합격은 불가능했을 것이다. 이 지면을 통해 다시 한 번 남편에게 고마움을 전한다. 지금도 고시원과 도서관에서 열심히 공부하고 계실 수험생 여러분 모두의 건강과 합격의 열매를 기원하며 이 글을 줄인다.

Ⅰ. 들어가며

합격수기를 써 달라는 부탁을 받고 나보다 더 힘들게 공부해서 합격하신 분들도 많은데 내가 과연 합격수기를 쓸 자격이 있는지 자신이 없었다. 이미 합격의 감흥이 지나 버린지도 너무너무 오랜 옛일처럼 여겨지는 지금 새삼스레 합격수기란 것을 쓰려니 괜스레 먼지 앉은 책장을 넘기는 듯한 기분이 든다.

1998년 7월 서울대학교 시험장에 들어서던 그 때부터 2001년 12월 합격자 발표일까지 과연 얼마만큼이나 처음의 뜻에서 벗어나지 않고 스스로에 대한 약속을 잘 지킨 것인지, 그것은 여전히 물음표로 남아 있다. 어쨌든 하나의 관문을 통과했다는 조그만 행운 덕택에 이런 글을 쓸 수 있음에 감사할 뿐이다.

비록 나의 어설픈 넋두리에 불과한 글이지만, 일부분이라도 선후배 수험생들에게 비슷한 처지에서 마음고생을 한 흔적을 알아차리는 그런 계기가 되기를 바란다면 과욕일까. 시험을 잘 보기 위한 순 기술적인 점에 대해서는 워낙 많은 합격자들의 조언이 있었기에 특별한 비결이라고 할 만한 것은 없을 것이고, 그 과정만을 생각나는 대로 옮길 수나 있을런지…….

처음이 있으면 당연히 끝이 있기 마련이다. 그러한 끝이 누구에게는 빠르게, 누구에게는 너무나 멀게 다가오는 것은 시험기간 동안의 절대공부량과 시험당일의 간절한 답안 작성이 아닌가 하는 생각이 든다. 자신 능력의 5%만 발휘하면 세상의 어떠한 일도 해낼 수 있다는 생활신조로 인해 공부의 절대량은 빠른 시일 내에 충족할 수 있었지만, 시험에 대한 간절함이 부족했던 것 같다. 아무튼 시험공부에 시달리고 있을 많은 수험생들에게 조금이나마 도움이 될지도 모른다는 생각에 작년 시험장에서 답안을 썼던 마음가짐으로 조심스럽게 이 글을 시작한다.

Ⅱ. 5%와 간절함을 알기까지

1. 1차 시험의 도전

98년 1월 N학원에 기본강의를 등록함으로써 5%(절대공부량)를 채우기 위한 첫발을 내디뎠다. 전공이 경영학이어서 회계학, 경제학은 쉽게 접근할 수 있었지만, 민법과 부동산관계법규는 이해하기가 힘들었다. 3～4월 문제풀이반은 수강하지 않고 기본강의 내용, 특히 부동산관계법규의 7법을 서로 비교․대조하면서 점차적으로 체계를 가질 수 있었다. 5～6월에 최종점검반 수업을 들으면서 합격의 확신이 생겼다. 결과는 평균 63.5점(민법50점)으로 합격할 수 있었다. 그 해 민법은 어려워서 50점을 받았다.

2. 2차 시험의 도전

98년 9～10월 N학원에서 3과목 기본강의를, 11～12월에 신종웅 평가사님의 수업을 수강하였다. 그리고 학교생활과 병행해서 시험공부를 했기 때문에 행정법은 학원수강 대신 법대에서 행정법 수업(18학점)을 들었다. 지금 돌이켜보면 큰 도움이 되었던 것 같다. 그래서 법학을 부전공으로까지 할 수 있게 되었다. 그러나 99년 1월부터 Study를 하지 않고, 도서관에서 혼자서 공부하면서, 영어회화와 학교수업까지 병행했다.

결과는 별로 좋지 않았다. 실무과락(38점), 이론 48점, 법규 49점이었다. Study를 하지 않은 상태에서 받은 점수가 나의 공부량에 비하여서는 좋은 점수라고 여겼기 때문에 오히려 시험에 대한 간절함이 퇴색되었고 오만감만 증대되었다.

3. 또다시 1차․2차 시험의 도전

Study를 하지 않았던 점을 위안․희망(?)삼아 S학원에 Study를 등록하는 것으로 다 채우지 못한 5%의 나머지 부분을 채우기 위해 또다시 도전을 시작하였다.

“오! 세상에 이런 곳이”, “이렇게 공부를 하고 있다니….” 시간낭비, 돈 낭비만 할 뿐 배우는 것이 없다고 Study에 대해서 부정적이던 나의 小見은 愚見이라는 것을 깨달았지만, 이미 시간은 벌써 흘러갔고 상황은 처음부터였다.

그래서 동차로 합격해야겠다는 마음에 대학원을 휴학하고 1～3월 Study(1기), 3～4월 1차 문제풀이, 5～6월 최종점검반을 수강했고, 1차 시험후 2차 3과목 정리반을 수강했다. 1차 시험은 대체로 평이했지만 경제학이 과락되지 않을까? 걱정이 되어 2차 시험공부에 전념할 수 없었다. 다행스럽게 평균 72.5점(경제학 50점)으로 2차 시험에 응시할 수 있는 기회를 갖게 되었다.

2차 시험 15일 정도 남짓 남아 있는 상황에서, 과연 내가 2차 시험만을 공부한 수험생을 이길 수 있을까 하는 마음에 내년을 준비할까 하는 생각이 많이 생겼지만, 주어진 기회를 놓치지 않기 위해 보름동안 정말 열심히 공부했다. 각 과목별로 쟁점이 되는 상황을 30문제 정도 선정하여 7일에 다 정리한 후, 나머지 기간동안 암기를 한 후 시험에 임했다.

결과는 실무 49점, 이론 42.5점, 법규 61점으로 불합격이었지만, 나도 평가사시험에 합격할 수 있구나 하는 자신감을 준 시험이었다.

4. 간절함 속에서의 도전

2001년 1～3월 Study1기(H학원), 4～5월 Study2기(H학원), 6월 Study 3기(S학원)에서 하면서 3～4월에 김동건 평가사님의 법규수업을 들었다. 비록 대학원수업 및 1～2월에 SPSS수업을 수강하면서 Study를 했지만 간절함과 자신감은 있었다.

실무시험에서 실무이론문제가 30점이나 출제된 것이 합격에 큰 도움이 된 것 같다. 우선 실무이론문제 25점을 쓴 후에 1번 문제부터 차례로 풀어간 것이 좋았던 것 같다.

평가이론은 감정평가이론에서 출제되어 누구나 예상했던 문제였기 때문에 무난히 쓸 수가 있었으나 목차나 배점에 많은 시간을 배려하였다.

보상법규는 2번 문제의 논점은 파악할 수 있었지만, 30점 분량을 채우기가 어렵게 느껴져 2번을 맨 나중에 썼다.

대학원 기말시험이 끝나고 12월 9일부터 부모님이 계신 부산 집에서 지내고 있던 중 “합격자 명단에 너의 이름이 있다”라는 말에 드디어 합격했구나, 드디어 끝났구나 하는 안도감이 밀려왔다. 결과는 실무 55점, 이론 59점, 법규 55점으로 합격의 영광이 찾아온 것이다.

Ⅲ. 과목별 공부방법

학교생활과 병행했다는 점에 실제 공부시간으로 봐서는 절대량(5%)이 부족했던 편이지만, 내가 공부했던 바를 소개하고자 한다.

1. 1차 시험

먼저 기본적인 사항을 확실히 이해해야 한다. 평가사시험이 절대평가제인 만큼 학원의 스케줄에 맞춰 가면 반드시 합격한다고 생각한다. 학원의 모의고사는 꼭 응시해서 항시 실전과 같은 연습을 할 필요가 있으며, 아울러 시간 배정문제에도 세심한 배려가 요구된다. 나의 경우는 회계학, 민법, 부동산관계법규, 경제학 순으로 풀면서 시간을 조정했다.

(1) 회계학

학원강의 위주로 충실히 하되, 학원강의 기본교재 및 문제집(최종점검, 김상운)으로 될 수 있는 한 기본문제 유형별로 반복 연습하였다.

(2) 경제학

철저한 이해가 요구되는 과목으로 3인 공저를 기본서로 하되, 문제집은 정병열著 경제학연습, 최종점검 교재를 활용했다.

(3) 부동산관계법규

전체적인 체계를 이해하고, 나머지는 무조건 외우는 것이 좋다고 생각된다. 특히 연관성이 있는 법률(예를 들어 국토이용관리법과 도시계획법)은 서로 비교하면서 정리하는 것이 고득점을 받을 수 있는 첩경이다. 참고도서로는 조병욱著 기본서와 최종점검 교재, 부동산고시 문제 정도면 족하다고 생각된다.

(4) 민법

철저히 이해만 하면 전략과목으로 가장 만만한 과목이다. 10회 시험에 판례, 다수설을 묻는 형태의 문제가 출제된 바 있으므로 판례 등에 대한 공부가 필요하다고 보인다. 참고도서로는 조병욱著 총칙과 물권법의 기본강의 교재와 최종점검 교재를 중심으로 했고, 내 경우에는 물권법이 취약해서 도서관에서 사시출제위원급 문제집 중 하나를 복사해서 6월경에 풀었는데 물권법을 이해하는 데 큰 도움을 받았다.

2. 2차 시험

(1) 감정평가이론

기본서로 철저한 이해와 기본정리를 한 후 각종 논문이나 기타자료를 통하여 추가정리를 하여 폭넓은 지식을 쌓아야 한다. 그리고 시사성 있는 문제에도 비중을 두어 공부하는 것이 중요한데, 이를 위하여 협회 논문이나 교수님들 논문을 읽어보는 것이 중요하다. 안정근著 부동산평가이론․현대부동산학, 이창석著 부동산감정평가이론를 기본서로 했고, Study자료를 참고로 하여 정리했다.

(2) 감정평가실무

평가실무는 크게 일반평가부분, 보상평가부분, 실무이론부분으로 나눌 수 있는데, 별도 정리가 요구된다. 실무이론부분은 각 논점별로 10점 정도로 정리하는 것이 필요하다. 그리고 일반평가부분(보상평가부분)은 평가이론(보상법규 및 조문)의 바탕 하에서 논점파악과 동시에 계산숙달이 되도록 노력해야 한다.

그러기 위해서, 오답노트를 작성하는 것이 도움이 된다. 실무문제를 푼 후 목차, 배점, 논점, 오답, 실수사항 등을 기록함으로써 특히, 동차 수험생에게는 6월경에 1차 시험에 전념할 때 오답노트를 보는 것만으로도 실무 감을 유지시켜 준다.

안정근著 평가실무, 유영조․홍병각著 신체계실무, 동기회 문제집을 반복하여 풀면서 논점을 파악했다.

(3) 보상법규

행정법과 보상법규 기본서를 중심으로 이해한 후 각종 논문, 사례문제집으로 체계적인 정리가 요구된다. 출제위원이 행정법 교수들이므로 사법고시, 행정고시, 외무고시 등에서 최근 출제된 문제들을 유심히 살펴볼 필요가 있다.

행정법 교재로는 김남진, 김동희, 유지태著 중 한 권으로 하되 쟁점 부분은 각 교수님들의 논거를 나름대로 정리해야 하고, 보상법규 기본서로 유해웅著를 선택하면 충분하다. 특히, 보상법규는 조문 암기와 목차 잡는 연습이 필요하다. 각종 고시잡지의 논문 및 사례문제를 틈틈이 정리해야 하며, 이재화著 사례문제와 서정욱著 사례문제를 매일 하나 정도 정리하는 것이 좋다.

3. 간절함을 지니기 위한 마음가짐

① 평상시 자신감을 가지고 공부하라.

② 실제시험에 너무 잘 쓰려고 하지 마라. 오히려 시간배분에 실패할 수 있다.

③ 학원 모의고사 및 Study에 꼭 참석하되, 성적을 과신하지 마라.

④ 생활의 엑센트를 위해 규칙적 운동과 영양섭취, 휴식을 가져라.

⑤ 규칙적인 공부시간을 확보하고 지켜라.

(2차만 할 때에는 아침9시부터 저녁10시까지 10시간 이상 꾸준히 했다.)

⑥ 조금이라도 매일 3과목을 다 공부하라.

⑦ 각종 고시의 합격수기를 읽어라.

⑧ 모든 자료와 기본서는 단권화 하라.

⑨ 문제와 배점을 2번 이상 확인하라.

⑩ 간절한 마음으로 답안을 작성하라.

Ⅳ. 마치면서

수험기간 동안 본의 아니게 주위사람에게 심려를 많이 끼쳤고, 도움도 많이 받았다. 합격이라는 말에 소리내어 우신...... 끝까지 믿어 주셨던 부모님께 감사 드린다. 평소 격려와 어려움을 같이 했던 Jennifer, 이충원, 현호운, 김용출, 정민근 그리고 끝까지 시험을 칠 수 있도록 도움을 주셨던 윤영미․조수호 감정평가사님께 지면으로나마 고마움을 전한다.

끝으로 12기 시험에 충분히 합격하고도 남았을 실력임에도 아깝게 수석으로 불합격한 문소정, 조경이 누님, 박순호A․B, 강자영 씨에게 13기 시험에 꼭 수석합격하기를, 그리고 지금 이 순간에도 최선을 다해 공부하고 있는 최동영 포함 모든 수험생에게 합격의 영광이 있기를 기원한다.

자신의 능력을 5% 발휘하고, 간절히 답안을 작성하십시오.

그러면 합격의 영광이 여러분을 기다리고 있을 겁니다. 졸필을 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.

Ⅰ. 처음에

미래를 꿈꾸며 내 인생의 업그레이드를 위해 달려온 시간을 돌아보니 긴 여정처럼 느껴진다. 이제야  첫 번째역에 도착한 아쉬움도 있지만 기쁨이 앞선다. 또다른 세상에 도전한다는 것은 아마도 20살의 열정을 다시 느끼게 할 것이다.

늦게 시작한 수험생활과 남다르게 긴 시간을 보내야 했기에 내겐 합격의 기쁨도 더 깊었을 것이다. 그 기간 동안의 심적 고통과 경제적인 문제를 스스로 해결해야 했던 어려움이 나를 더 강하게 했는지도 모른다. 

이 글은 유난히 긴 수험생활을 해야했던 내 자신의 이야기로 감정평가사 시험 입문 동기와 수험생활, 그리고 시험공부에 도움이 될 몇 마디를 적고자 한다.

Ⅱ. 시험 입문 동기

1985년 대학을 졸업하고 20대의 꿈과 이상을 안고 서울생활을 시작했다. 직장생활을 하면서 늘 마음속에는 공부하고 싶은 욕구가 남아 있었고, 그 속에서 영어회화와 컴퓨터 프로그래밍 과정을 새벽강의로 들으면서도 부족함이 있었다.

직장생활에서 얻은 것은 적성에 맞는 일을 해야 한다는 것과 여자로서의 직장생활은 전문직이 좋다는 것이었다. 그래서 대학원 진학을 생각하게 되었고 직장생활을 하면서 준비하려 했으나 대학 졸업후 10년이 지난 터라 공부하는 것이 그리 쉽지 않았다. 그 때 친구의 조언으로 공무원 시험준비를 시작하게 되었고 노량진에서 수험생활을 시작하게 되었다.

정보도 없이 시작한 것이라 힘들긴 했지만 정말 원없이 공부할 수 있어서 좋았다. 2년째 되던 해에 학원 선생님의 조언으로 감정평가사 시험을 알게 되었으나 이미 도전한 시험에 한 번 더 최선을 다해 보리라 생각하고 3년째 공무원시험에 내 모든 정열을 담았다. 결과는 좋질 않았지만 이제와 돌아보니 내가 갈 길이 아니었던 것 같다.

뭔가에 도전하는 것보다 포기하는 것이 더 어렵다고 느꼈다.  그러나 내겐 진정 내가 가야 할 길이 기다리고 있다고 생각되었다. 그래서 내 인생의 진로를 바꾸어 이 시험에 도전하게 되었다.

Ⅲ. 수험생활을 돌아보며

1. 첫해

처음 감정평가사 시험을 준비하고자 했을 때 두려움이 앞섰다. 2차에 대한 부담감이었고 과목 수는 적어도 장르가 각기 다른 3분야라는 것이었다. 1년차때는 누구나 그렇듯 개념도 없고 막연하게만 시작한 수험생활이었다.

98년 1월에 시작했으며, 1차 2차를 동시에 노량진에 있는 학원에서 강의를 듣기 시작했다. 그러나, 2차강의는 알아듣기가 어려웠고, 내 자신이 마음에 준비가 되어있지 않아 전혀 공부를 할 수 없었다.

사실 내겐 98년은 방황의 시기였다고 할 수 있다. 내가 가장 존경하는 아버지께서 세상을 떠나셨고, 대학원 준비에 공무원 시험준비에 정신없이 보냈던 지난 3년간 아버지의 투병생활에 난 아무것도 해드리질 못했기 때문에 그 죄책감이 날 힘들게 했다. 또한, 내가 도전했다가 얻지 못하고 돌아선 공무원시험이 내 마음 한 쪽을 무겁게 했다. 내 인생에 포기란 없는데--

그 해 5월 우연히 보게된 1차시험 모의고사에서 내 점수가 평균 50정도 밖에 안된다는 것을 알고 순간 아찔했다. 주변의 모든 사람들에게 감정평가사가 되겠다고 소문은 다 냈는데 1차도 떨어진다면 그들을 어찌 볼 것인가(7급을 준비했던터라 경제, 회계는 되니까)

그래서, 원서접수 후 남은 50일을 정말 열심히 했던 결과인지 1차합격의 기쁨은 누릴 수 있었다.

2. 두 번째해

99년 1월 1기 스터디를 노량진에서 시작했다. 준비되지 않은 2년차의 좌충우돌하는 1년이 시작된 것이다. 2차는 강의만 한번 들었을 뿐 전혀 공부해 두질 않아서 스터디를 따라가는 것이 매우 힘이 들었다. 실무는 늘 새로운 실수에 빠졌고, 이론은 외워도 외워도 끝이 없는 내용들이 계속되고, 법규는 행정법이 되어있으니 쉬울거라는 생각은 했으나 어느 범위까지 써줘야 될지 한계를 그을 수 없어 혼동스러웠다.

하루 12시간으로도 내겐 부족함이 느껴졌고, 서브는 만든다고 했지만 제대로 되질 않았다. 늘 스터디 과제물에 쫓겨야 했고 내 자신의 정리가 부족함을 느끼며 1기가 끝났다.

팀장님들의 권유에 따라 개별스터디를 3월에야 만들 수 있었고, 매일 실무를 풀고 맞춰보면서 조금씩 실무의 흐름은 잡혀가는 것 같았다. 이론, 법규를 정리하기에는 시간이 부족한 것같아 공부시간을 12시간에서 15시간으로 늘려보았다.

처음에는 공부시간 확보가 가능한 것처럼 느껴졌으나 6월, 7월이 되면서 체력의 한계가 왔고, 그해 시험은 실무과락으로 막을 내렸다.

이 때 얻은 교훈은 1기때부터 시간 안배를 잘 해 두어야 된다는 것과 체력 관리였다.

3. 세 번째해

2차시험을 제대로 한번 공부해본 터라 3년 동차는 그리 어려운 일은 아니라고 생각하고 자신있게 2000년을 시작했다. 1차에 대한 시간안배로 스터디는 2기에 듣기로 하고 1월부터 3월까지는 1차 4시간, 2차 8시간을 정해 놓고 준비해 갔다. 1차 과목은 어느 정도 정리가 되어있어 학원 강의는 듣지 않아도 되는 상태라 남보다 유리하다고 생각했다.

3월까지는 순조롭게 모든 공부가 진행되었다. 다만 2기 스터디를 듣자니 1주일에 하루를 빼는 것은 좋은데 스터디를 가고 오는 시간과 스터디 스트레스로 그 다음날까지 지장을 주었다. 결국, 집근처 독서실에서 혼자 공부하기로 하고 스터디 자료는 빠짐없이 구해서 보았다.

1차준비로 경제는 정병열, 주한광 문제집을 모두 풀었고, 회계는 김상운, 노량진의 H학원 문제를 얻어서 모두 풀었다. 민법은 권용우 문제집을 풀었고, 매달 학원들의 모의고사 문제와 부동산고시의 모의고사 문제를 모두 풀면서 오답노트를 작성해 갔다. 마지막으로 부동산관계법규는 법개정의 문제로 6월에 공민달평가사의 문제풀이를 듣는 걸로 해결했다. 

동차의 고통은 2기때부터 1차의 중압감으로 온다. 내게도 자신 있을 것만 같았던 1차 과목이 4월부터는 그리 만만치 않았다. 결국 6월은 1차만 매달리게 되었고, 2차를 접게 되었다. 그래서인지 1차는 쉽게 붙어주었는데 2차는 1점을 뒤로 한 채 내게 눈물만 남겼다.

이 때 얻은 교훈은 동차를 할 때는 1차와 2차를 조절하면서 하되 절대 한 쪽을 접으면 안된다는 것 즉 4월～6월 동안에도 2차는 매주 혹은 실무라도 풀어줘야 한다는 것이다. 또한 1차가 끝나고 체력을 빨리 회복시키면서 2차에 매진할 수 있어야 한다.

4. 네 번째해

수험생활의 근간이 되는 것은 자금이다. 모든 것을 혼자 해결하는 입장에서는 수험생활이 장기화 될수록 이러한 어려움에 부딪히게 된다. 그래서 지난 시험이 끝나고 9월에 공인중개사 시험을 보고 10월부터 부동산에 근무하게 되었다. 12월 결과가 나왔을 때 충격을 줄일 수도 있었고 자금 확보를 위해 1월까지 다니고 정리하게 되었다.

2월은 준비기간으로 집근처 독서실에서 기본틀을 잡고 3월부터는 신림동으로 고시원을 잡기로 했다.

 (내 공부스타일은 계획이 없으면 아무것도 할 수 없다는 것)

2월말 신림동 고시원을 찾았을 때 고향집에서 엄마의 뇌종양 판정 소식이 날아 들었다. 일단 고시원 입실을 뒤로 미루고 서울에서 가장 권위있는 의사를 찾아 엄마의 수술을 맡기기로 했다. 15일 정도면 수술 후 퇴원이 가능하다던 의사의 말과는 달리 1달이 되어서야 퇴원할 수 있었고 퇴원 후에도 서울에서 요양을 해야 했다. 함께 개별스터디를 하려했던 친구들은 계속 전화가 왔고 언제쯤 신림동으로 합류할 것인지 물어오고 있었다. 나는 4년차 그리고 2차만 하면 되는데 --  엄마의 병간호로 얻게된 결막염으로 한쪽 눈이 잘 보이질 않아 병실에서조차 책을 볼 수 없었다. 마음을 비우는 방법밖엔 --

4월말 딸의집이 편하다는 엄마를 청주로 모셔다 드리고 오는 길은 왜그리 슬픈지, 다시 돌아온 내 현실은 암담하기만 했다. 2월에 잡아놓은 기본적인 내용도 이미 다 잊혀졌을 시간, 남은 시간은 미처 4개월이 남지 않았다. 1주일을 아무것도 할수없이 보내다(계획이 안나오니까)보니 결론이 나왔다. 3년동차도 하는데 2차만 4개월이면 해볼만한 게임이라는 생각이 들었다.

끝내 2기 스터디도 시기를 놓쳤고 자료만을 얻어서 할 수밖에 없었다. 이미 서브도 되어 있고 (3년 동차때 2차 서브를 만들어 놓음), 주요 흐름만 파악하면 될 것이다.

5월부터 8월은 숨막히는 전쟁과 같았다. 아침 4시간은 실무, 오후 4시간은 이론, 저녁 4시간은 법규,

그리고 일요일은 혼자서라도 시간 재고 써보는 연습을 했다.

올해는 꼭 끝내야 한다는 일념으로 체력이 부족해도 해내야 했기에 한약을 3번이나 먹었고 8월에는 장염으로 3일을 누워있어야 했기에 영양제를 맞고서야 독서실에 앉아있을 수 있었다.

4개월 동안 많은 병원을 다니면서 거의 종합병원이 된 느낌이었다. 한 번 걸렸던 결막염은 계속되는 눈의 피로에 완쾌되질 않고 공부하는 중간 중간 발목을 잡았고, 심리적인 부담감에 체력은 급강하 해가면서도 합격이라는 하나의 일념으로 4개월을 보냈다.

우리 시험은 준비하는 8개월과 기다리는 4개월로 나뉘어진다. 나는 후자쪽이 더 힘들다고 본다. 피를 말리는 시간, 아무것도 할 수 없는 시간. 특히 3년차 4년차들에겐 고통이 더하다.

내게 2001년의 가을은 더욱 힘겨웠다. 혹 내가 안되면 엄마의 마음이 무거워질까봐 두려웠고, 4년차라는 무게가 나를 누르고 있었다. 그래 내가 할 수 있는 최선을 다했으니 이제 남은 건 간절한 기도 뿐이다. 그 기도를 누군가 들어준 것일까 내게도 합격의 영광이 왔다.

Ⅳ. 효과적인 시험 전략

1. 1차

1차는 기본강의를 학원에서 듣고, 문제풀이는 매월 학원들의 모의고사문제와 월간감정평가사의 모의고사문제를 매주 풀어보면서 오답 노트를 할 것을 권하고 싶다. 일단 모의고사 문제는 그나마 정제된 상태고 시중의 문제집에서 응용된 것이며, 그해의 출제경향을 반영해서 출제하므로 자신의 실력을 테스트하기에는 적당하다고 본다. 그리고 오답 노트는 반드시 만들어서 이미 풀었던 문제를 되풀이하지 않고 완전히 소화할 수 있도록 해야 할 것이다.(시간단축)

각 과목별로 시중의 문제집을 풀어보는 것도 좋지만 매년 변해가는 출제경향에 맞추기 위해서는 학원가의 자료가 더 정확할 것 같다. 특히 회계학과 관계법규는 법령의 개정이 잦은 관계로 오답의 우려가 많은바 학원가의 문제로 비교 검토함이 좋을 듯하다.

나는 경제는 정병열, 주한광, 회계는 김상운(오답을 골라낼 수 있는 정도는 됐음), 민법은 권용우, 관계법규는 손성태, 공민달 문제들을 주로 보았음.  객관성을 유지하기 위해 노량진과 봉천동의 학원 3곳을 돌며 모의고사 자료를 보았고, 월간감정평가사의 모의고사를 참고했다.

2. 2차

1) 실무

실무는 기본강의를 듣고 스터디에서 기본틀을 잡을 수 있다. 다만 실무의 관건은 실수를 얼마만큼 줄일 수 있느냐에 있다. 개별스터디를 하게되면 매일 문제를 풀고 서로 비교하는 과정에서 다양한 문제와 문제푸는 방식의 차이를 보고 배울 수 있으며, 자신의 단점을 빨리 파악할 수 있어 많은 도움이 된다. 단, 쓸모없는 토론이 길어지는 것을 방지하기 위해선 학원의 스터디를 통해 범위를 잡아나가는 방법이 좋다.

교재는 최신감정평가론, 문제는 이상주문제, 핵심감정평가실무, 신체계감정평가실무를 권하고 싶고, 학원스터디 2기 3기의 실무팀장별 문제들을 선별해서 풀어보기 바람.

2) 이론

이론은 기본강의에서 개념을 잡고, 스터디에서는 답안작성 요령등 효과적인 점수획득을 위해 노력해야 할 것이다. 주로 암기가 많은 과목이라서 부담스럽긴 하지만 일단 중요도를 파악하게 되면 그리 어렵지만은 않다.

(생각보다 점수가 잘나오는 과목임, 단 암기된 경우)

교재는 안정근(현대부동산학, 부동산평가이론), 이창석(부동산학개론,부동산감정평가론),으로 기본개념을 잡고(이론은 기본개념이 중요), 시중에 나와있는 이론 서브들 중에서 자신에게 가장 쉽게 보여지는 교재를 선택하길 바람. 나는 초기에는 전영주, 은민수 강의노트와 김세중팀장의 서브를 참작해서 나만의 서브를 만들어 암기 했음. 부동산이론 관련 논문들은 감평논집이나 교수님들의 논문으로 정리해 둠.

3) 법규

법규는 법학도가 아닌이상 처음에 어렵게 접근하게 된다. 1기 스터디에서 기본적인 사항들을 정리하면서 기본서브를 만드는 것이 중요하다고 본다. 2기때는 응용문제들이 case 문제로 만들어지므로 기본사항의 암기가 없이는 쓸 수 없는 사항이 많다. 기본용어의 암기와 목차잡기에 익숙해지면 쉽게 느껴지는 과목중 하나이다.

교재는 시중에 가장 많이 나와있는 서브형 교재들(이창석, 임호정외1인, 서정욱, 전준경, 주남중외 1인, 백병재, 유창복외 1인)중 자신에게 맞는 교재(보기 편한것)를 선택하길 바란다. 2차를 처음하는 분들에겐 유창복서브를 추천하고 싶다. 일단 기본서브를 토대로 교수님들의 손실보상과 공용수용에 관련한 이론들을 접목해서 자신의 서브를 만들기를 바란다. 시간이 된다면 신수용보상법론(류행웅 저)과 사례집(이재화․유지태, 서정욱등), 감평논집에 실린 논문, 행정법관련 고시물에 실린 교수님들의 논문들을 보고 논점만 정리해 두면 좋을 듯싶다.

3. 효과적인 수험생활을 위하여...

▸ 계획표는 반드시 만들 것

매월별 계획표와 매주계획표, 일일 계획표까지 세부적으로 계획을 해두면 슬럼프에 빠졌을 때 하루 정도 쉬더라도 바로 자신의 리듬을 찾을 수 있음. 공부양을 조절할 수도 있음

▸ 하루에 30분이상은 운동을 할 것

우리 시험은 장거리 마라톤과도 같아서 체력관리가 중요하다. 특히 하루에 12시간이상을 앉아서 공부해야 하므로 허리에 무리가 올 수도 있으므로 규칙적인 운동을 하는 게 좋다.

▸ 쉴 때는 혼자, 공부는 함께

누구나 알고는 있는데 쉽지는 않다. 공부는 함께해야 나와 다른 관점에서 바라보는 계기가 되며 내 자신의 오류를 줄일 수 있다. 쉴때는 혼자 쉬어야 시간을 절약할 수 있다.

▸ 일주일에 한 번은 쉴 것

휴식은 머리를 쉬게 할 수 있어 다시 시작하는 첫 날은 학습효과가 높다. 따라서 하루를 쉴 수 있다면 좋겠지만 수험생에게는 부담스러울 수도 있다. 그러면 하루만이라도 오후시간 정도는 쉴 수 있도록 하면 학습능률을 올릴 수 있을 것이다.

▸ 정보는 최대한 확보할 것

이 시험은 정보싸움이라고 볼 수도 있다. 남이 아는 것은 나도 알고 가야 하는 법. 스터디를 통한 자료와 논문집 등 시중의 모든 자료를 최대한 확보하되 쌓아두지 말고 바로 정리하고 버리는 것이 좋음.

Ⅴ. 끝내며

돌아보니 긴 수험생활이 내겐 고등학교와 대학교를 다시 다닌 것처럼 느껴진다. 앞으로 내 삶의 밑거름이 될 것이라 믿으며 지난 시간을 간직할 것이다. 조금은 부끄러운 글이지만 혹 이글을 보시는 수험생이 계시다면 수험기간을 단축하는데 도움이 되었으면 합니다.

수험기간이 긴만큼 고마운 분들도 많은데 일일이 인사를 드리지 못하구요. 지면을 빌어서 몇 분께만 인사를 전합니다. 우선 내가 이 길을 갈 수 있도록 안내해 주셨던 허홍석 선생님, 진기명원장님 고맙습니다. 그리고 수험생활동안 심적으로 도움을 주었던 박현미, 박정동평가사, 스터디 자료들을 아낌없이 주었던 권영숙평가사, 정규철 예비평가사, 고마움을 잊지 않을께요.

마지막으로 건강을 회복하신 엄마 정말 고맙습니다.

여러분 올해는 꼭 합격하세요!

1. 들어가며

1998년 3월 제대와 동시에 복학하게 된 나의 생활은 전에 느껴보지 못한 힘든 생활이었다. 시작이 반인데 시작을 같이 하지 않고 따라가려니 코피가 나지 않겠는가. 더군다나 입대 전에는 리포트 한 장도 내 손으로 작성해 본적이 없는지라 앞은 더 캄캄하고 답답할 수밖에 없었다.

하지만 도리 있는가!  군대 갔다 오면 '인간이 아닌 놈이 인간 된다고 하듯'나 또한 이제는 고향에서 부모님이 보내주시는 돈을 유흥비로만 날릴 수는 없었다. 엄청난 스트레스, 일주일간의 피곤을 극복하며 서서히 학교생활에 적응을 해 가고 있었다.

5월 중순경 산림 경제학 특강시간, 강사는 우리 과를 졸업한 선배로 현재 감정원에서 부장으로 있다고 한다. 당시 특강주제는'林地평가'였으나, 내용은 '감정평가사'란 무엇이고, 어떠한 일을 하는가에 대한 것이었다. 그 날 이후, 학기가 끝나갈 무렵 마음속으로만 생각해온 평가사 공부를 실천에 옮기게 되었다.

2. 아버지를 실망시키지 말자

98년 7월 평가사 학원을 찾아 나섰다. 2개였다. 당시는 봉천동 S학원과 노량진 N학원이 전부였다. 당시 평가사 공부를 하고 있는 선배들이 몇몇 있다는 사실은 알고 있었으나, 강의 추천 등을 받을 형편은 아니었다. 그래서 위치적으로 가까운 봉천동 S학원에 1차 종합반을 수강하였다.

경제학 빼고는 모두 생소하고, 처음 듣는 말이었다. 열심히 복습하고 민법의 경우는 용어자체가 너무 생소해 서점에서 오양균 강사의 테이프(총칙30개, 물권24개)를 구입해 항상 들었다. 차를 타고 이동할 때, 잠잘 때도 틀어놓고 잤다.

7월 ～ 8월 1차 기본강의가 끝나고, 9월 ～ 10월 2차 기본강의를 들었다. 그리고 10월경에 봉천역 근처에 H학원이 새로이 생겼고, 11월부터 2차 스터디를 한다고 하기에 처음 스터디라는 것에 등록을 하고, 12월까지 스터디를 하였다.

98년 전반기, 후반기는 나에게 있어 엄청난 전투적인 생활이었다. 그러한 삶 속에서 새로이 사귀는 사람도 많았고 이제까지 모르는 것도 많이 알게 되었다. 솔직히 대학1,2년을 신림9동에서 생활하면서, 난 그곳에 고시촌이 있다는 사실을 평가사 공부시작하면서 처음 알았다. 그리고 그곳에 그렇게 많은 서점이 있는 줄도 그때 처음 알았다. 완전히 다른 세상이었다. 이제는 내가 그곳에 가면 그 사회의 구성원임을 실감하나, 당시는 내 자신이 이상한 나라에 와 있는 ‘엘리스’였다.

99년 거주지를 봉천동 D고시원으로 옮겼다. 그리고 공부를 본격적으로 하기 위해 당시 연인에게 매주 만나는 것을 2주에 한번씩 만나자고 하고, 본격적으로 1기 스터디(노량진 N학원에서, 1월 ~ 3월)를 했다. 실력은 형편없었지만 하고자 하는 욕구는 그 누구도 따라갈 수 없었다. 2기 스터디는 1차 때문에 접고, 5월부터 1차 공부를 다시 시작했다.

그런데 이게 웬 일인가!!

가볍게만 생각했던 1차가 장난이 아니었다. 물론, 2달 공부하고 땡 친 것 때문이겠지만, 아버지께 1년만 공부하고 안 한다고 했는데... 죽을 똥 싸며 열심히 했다. 심지어 하나님에게 제발 1차만이라도 붙게 해달라고 기도한 것도 기억이 난다. 하지만 나에게 아직까지 패기가 있었고, 될 수 있다는 확신이 있기에 당당히 시험장에 들어갔다.

그리고 1차 시험을 쳤다. 결론적으로 보면 난 민법 오양균 서브, 경제학은 정병렬 문제집, 관계법규는 공민달저, 회계학은 진기명저로 실전모의고사 한번 안 풀어보고, 이론만 죽자 살자 보고 들어간 것이다. 물론 절대적 시간 부족으로...

시험이 끝나고, 연인에게 3일간을 할애하고, 바로 2차 공부로 들어갔다. 심적 불안함과 1차 시험으로 빠진 氣는 2차 공부에 장애가 되기에 당연했다. 그리고 당시 1차 시험을 같이 본 독서실 사람들의 흘러가는 이야기로 120명이 붙었다고 하니, ?7000명 중에 어찌 내가 120명 안에 들 수 있을까?하는 불안함은 이루 말할 수 없었다.

하지만, 아버지와의 약속을 지키기 위해서는 어쩔 수 없다. 머릿속에 안 들어가도 꿋꿋하게 앉아 있었다.

1차 발표.... 휴～ 내 이름이 있다. 다행이었다. 남은 3주 최선을 다 했다. 집중을 위해 고시원에서 혼자 공부하였다.

시험장에서.... 성의껏 했지만, 역부족이었다. 내가 공부한 건 전부 대강의 내용이지 아직 틀도 없고, 절대적인 실력부족임을 실감했다. 하지만 열심히 했기에 99년 후반기는 학교생활에만 충실히 했다. 12월 경 발표(실무 32, 이론 42, 법규 39) 당연히 내 이름은 없었고, 다음을 기약할 뿐이었다.

3. 天上天下 我勝無敵 (唯我獨尊)

2000년 1월부터 다시 학원 스터디를 하고, 99년도에 한 삽질을 하지 않고, 정도로 갔다. 이때에는 법규, 이론은 서브도 작성하고, 실무도 열심히 풀었다. 대학 선배, 동기와 같이 공부를 했다. 모두들 실력이 뛰어났고, 이는 나에게 새로운 자극을 주었다. 그래서 더욱 열심히 했다. 

지금 생각해 보면, 엄청난 자만과 교만에 빠져 지가 최고 인줄 아는 시기였다. 그리고 나보다 더 잘 하는 사람은 이유 없이 시기하고, 꺾기 위해서 밤낮고민하고, 참 어리석은 시기였다.

이렇게 수험생활은 지나가고, 시험이 임박해서 드디어 올 것이 왔다. 나의 연인이 참다 참다 폭발한 것이다. 학교도서관에서 공부하는데 잘 생긴 놈이 측은덕 거렸다고 하더니, 학교에서 같이 밥 먹고 그런다고 했다. 7월 중순경의 일이다.

경험해 본 사람은 아시겠지만.... 눈앞이 캄캄하고, 책만 보면 그녀 얼굴만 떠오르고... 괘씸했다. 하지만 어쩔 수 있는가... 달랬다. 시험만 끝나고 보자. 그놈은 죽었다. 8월 초 정도에 겨우 안정이 되었다.

이러한 시련을 겪고 드디어 결전의 날,

실무시간, 윽... 전날 본 것이 1번 문제로 나온 것이다. 가슴이 뛰는 것을 이루 진정시킬 수 없다. 20분 정도 지나니까, 서서히 진정이 되고 열심히 썼다. 근데 진정시키기 위해 시간을 너무 많이 보냈는지라. 2번, 3번 문제는 대충 문제만 풀고 4번 문제는 적지도 못했다.

이론시간, 이게 웬일인가. 우리 개별 스터디는 안정근 위주로 공부를 했는데 시험이 전부 일본 방식으로 나온 것이다. 그러나 나의 이론 틀은 일본방식이기에 그럭저럭 답안은 작성할 수 있었다. 근데 1번에서 두 번째 물음은 처음 보는 것이라 반만 쓰고 비워 놓고 나중에 쓰려다 시간부족으로 백지로 내고 만 것이다.

법규시간, 문제는 평이했다. 그리고 평소 자신 있는 과목이라 좀 더 어렵게 나오길 기대했던 것도 사실이다. 문제를 보니까 2번 문제(30점)만 조금 생각을 요하는 문제라 나중에 쓸 요량으로 3장 뛰어 놓고 다른 문제 답안을 작성하고, 2번을 작성했다. 2번답을 작성하는데, 답안용지가 모자라는 것이었다. 알고 보니 2장을 뛰어 놓고 간 것이다. 어쩔 수 있는가.... 그냥 그렇게 맺고 나왔다.

그래도 난 확신이 있었다. 수석하리라 생각도 했다. 답안 작성에 있어 실수는 있었지만 답은 내용으로 승부하지 않는가. 내가 쓴 내용은 전부 좋았다. 그래서 아버지에게 전화해서 아버지 올해는 붙었으니까 걱정하지 말라고 전화하고, 연인에게도 붙었으니까 걱정하지 마시라고 다 전화를 했다.

2000년 후반기 다시 학교를 다니고, 아버지 아시는 분이 있다고 해서 발표 며칠 전 아버지에 부탁하여 물어보았다. '승용아!! 너 이름 없다고 한다.' 부모님의 전화 내용이다. 이후 내가 자살이라도 할까 그런가 하루 종일 전화를 하셨다. 하지만 내 눈으로 확인하지 않고서는 믿을 수가 없는 일이었다.

발표 당일 인터넷으로 확인한 점수는 실무 59.5, 이론 45, 법규 56이었다. 커트라인과는 총점 4점 차이가 난다. 아마 담배 한 갑은 더 피운 것 같다.

때려치우고 싶지만, 고시는 마약이다. 한번 공부 시작하면 웬만한 뚝심 가지고는 절대 그만둘 수 없는 게 考試다. 투입된 비용이 아까워서 그런 것이 아니다. 이로 인한 패배감과 상하는 '자존심'은 한번 겪어 보지 않은 사람은 알 수가 없다.

다시 내 자신의 합리화가 시작되었다. '떨어지고 붙고 백지장 한 장 차이다.'라는 것을 실감하게 되었다. 모든 걸 포기하지 못하게 한 애물단지'연인'이 고마웠다. 다시 생각했다. 이건 내가 너무 오만하고 교만하여 하나님이 인간이 되라고 한 것이다. 부모님과 현재의 장모와 장인어른에게도 양해를 구했다. 내가 너무 경솔했다고...

4. 난 된다

다시 원점부터 시작이다.

조건은 예전 보다 별로 좋지 않았다. 이번 학기가 마지막이라 학교도 다녀야 하고, 1차도 다시 공부를 해야 한다. 그러나 작년에 한번의 시련을 겪었기에 고시원을 신림 9동 산 밑으로 옮겨 혼자 공부를 하기로 하고, 나의 연인도 졸업을 하고 '언론고시'를 공부하고 있었는지라, 집 근처 고시원으로 거주지를 옮기게 하고 독서실 옆자리에 앉혔다.

완벽했다. 학교는 다녀야 했지만, 그래도 다른 여건은 좋았다.

1월 ～ 3월 혼자 2차 공부를 위주로 하면서 틈틈이 1차를 정리했다. 그리고 4월 ～ 5월은 2기 스터디를 통해 내 자신을 체크해 가며, 공부를 했다. 6월 다시 본격적으로 1차 공부에 전념했다. 이번에는 재수가 아닌 실력으로 붙기 위해 가능한 한 모의고사를 위주로 풀었으며, 시중에 나온 학원모의고사는 전부다 풀어봤다. 처음에는 과목별로 풀어보고, 일요일은 실제시험과 똑같은 조건에 맞추어 풀어 봤다.

1차 시험... 무난했다. 그런데... 회계학이 문제였다. 의외로 너무 어렵게 출제되어 푼 문제가 절반 조금 넘고, 나머지 찍었다. 시험을 보고 가 답안이 나오는 2시간이 지옥이었다. 가 답안이 나오기 전에 회계학을 잘 하는 형과 맞춰봤는데, 윽... 14개가 똑같은 것이었다. 그러나 하늘은 나를 도왔다. 3시 정도에 가 답안이 나오고, 회계학을 가장 먼저 채점했는데, 60점이었다. 평균 75점 정도 나왔다. 안심을 하고 다시 2차 공부를 했다.

50일... 결코 길지도 짧지도 않은 기간이다. 처음 2주는 실무를 위주로 하고, 다음은 법규를 정리했다. 그러나 시간이 턱없이 모자라는 건 사실이었다. 그래서 이론은 당시 시사적인 문제만 다루고 도저히 책을 볼 시간이 없어, 대강의 내용을 훑어보는 식으로 공부를 했다.

2차 시험... 이번의 전략은 작년과 달랐다. 작년에는 수험기간에도 그랬고, 시험장에서도 자만과 오만으로 답안을 작성했기에 실패했음을 알기에, 이번의 전략은 성실한 답안 작성이었다.'무조건 10장을 채운다.'였다.

실무.... 1번 문제가 생각을 요하는 문제였기에 2번, 3번을 작성하고 마음이 안정된 상태에서 1번 그리고, 나머지 문제를 풀었다. 일단 마지막 장 까지 채우는데 의의를 두고, 마지막 장 반정도 작성을 했다.

이론.... 문제가 의외로 쉽게 출제되어 무난하게 마지막장 끝줄까지 쓸 수 있었다.

법규.... 3번 문제가 생각을 요하는 문제여서, 마지막에 쓰려고 남겨두고, 이것도 마지막장 끝줄까지 작성했다.

시험장을 나오며, 이젠 여한이 없었다. 떨어져도 이건 실력이 모자라 서지 내가 경솔하기에 떨어진 것이 아니기 때문이다. 솔직히 작년엔 그렇게 혼자만 잘나서 잘 보았다고 자만하고 있었지만, 꿈속에서는 비워놓고 나온 공간이 항상 걸리는 건 사실이었다. 이젠 그렇지 않아도 되지 않는가....

12월 먼저 알아보지도 않았다. 전년도에 남들보다 먼저 알아서, 떨어진 괴로움을 알았고 그냥 남들 기뻐할 때 기뻐하고 괴로울 때 같이 괴로운 것이 낫기에...

5. 공부방법

(1) 1차

【목표】 마지막 일주일을 위한 공부

1) 관계법규

공부방법에 따라 엄청난 시간 차이가 나는 과목입니다. 무조건 반복이 중요하다는 것을 먼저 상기 시켜드립니다

먼저 기본강의를 들어야 합니다. 예, 복습은 안 해도 되지만 수업은 절대 빠지면 되지 않습니다. 그리고 3월 중순경에 요약집(될 수 있는 한 자신이 본 교재 요약집)이 나오면, 즉시 구입하여 한번 읽어보십시오.  이해가 가지 않아도 괜찮습니다. 정 답답하시면 기본서를 보면 되니까요

그리고 관계법규는 언제나 전략과목이 될 수 있는바, 시중에 나와 있는 문제집 중 기본교재 저자와 다른 강사의 문제지를 구입하세요. 그리고  4월의 어느 때나 하루에 한 과목씩 일주일을 잡고 문제지를 보는데 절대 풀지는 마시고, 미리 답을 전부 체크하십시오. 그 다음에 요약집에서 문제집의 부분의 찾아서 밑줄을 긋는 것입니다. 

보통 요약집이 잘 되어 있기 때문에 아마 대부분의 문제가 어떤 형식으로든 나와 있을 것입니다. 간혹 없는 문제가 있는데, 그것은 여백에 기입하시면 될 것입니다.

즉, 하루에 3 ～ 4시간 투자해서 일주일만에 법규서브가 완성되는 것입니다. 시험이 끝날 때까지 이것만 보십시오. 너무 일정부분을 외우려 하지 말고 전체적으로 자주자주 읽으십시오.

그리고 모의고사를 치고 난 후 정리를 할 때 법규는 꼭 여기에서 정리를 하십시오 줄을 긋거나 기입하는 방식으로요.

2) 회계학

꾸준히 푸는 것이 가장 좋은 것 같습니다.  그래서 어느 정도 유형만 파악할 수 있을 정도의 실력이 되시면 정복도 가능하리라 봅니다. 그러나 상경계열이 아닌 분은 절대 전략과목으로 삼지 마시고 60점 정도만 맞겠다는 생각으로 공부에 임하십시오(절대적으로 한 권의 책만 보시길 권합니다)

회계학도 어떻게 보면 암기과목입니다. 법규보다 더 심하죠. 그래서 기본적 암기사항은 필히 암기를 하셔야 할 것입니다. 

3년차 때, 저의 경우는 1～2월에 강의를 모 학원에서 듣고, 모의고사를 열개 정도 풀어 보니까 문제 유형이 파악되더라구요. 그래서 마지막에서 모의고사를 매일 40분 정도 반복하고 반복하여 풀었습니다.

3) 경제학

제가 시험 볼 때는 문제가 쉬워서 저에게는 다행이었습니다. 경제학은 실질적으로 시간이 가장 많이 들어가는 부분이라고 생각합니다. 그래서 이 시간을 어떻게 줄이는가가 관건입니다

저의 경우는 기본강의 후 정병렬 문제집으로 이론을 정리하였습니다. 얼마되지는 않지만 많은 양을 담고 있는 바, 반복해서 열심히 보았습니다. 뭐든지 볼 때마다 느낌은 달라집니다. 그리고, 남은 시간에 고급문제만 한번 풀어보고, 기본문제는 짝수나 홀수번호 중 하나만 풀었습니다.

그리고, 4월 부터 3 ～ 4월에 나온 모의고사 문제를 푸세요. 정병렬책의 문제보다는 학원에서 나오는 모의고사(20개)의 경제학 부분은 필히 풀어보는 것이 좋다고 생각됩니다. 그것만해도 800문제나 되니까요. 따라서 이론은 정병렬의 책 앞 정리 부분만 보시고, 문제는 모의고사 문제를 위주로 반복 및 정병렬의 책에서 찾아가면서 풀어보세요.

어차피 문제는 똑같이 나올 수 없습니다. 따라서 문제 상황에 따라 대처하는 능력을 향상시켜야 하는데, 이는 모의고사가 가장 좋다고 생각됩니다.  모의고사는 학원 강사님이 올해 가장 나올 수 있는 문제를 선정해 놓은 것이기에 좋은 아주 좋은 문제들입니다.

결론적으로 경제학은 기본 + 상황에 대처 능력이라 사료됩니다

참고로 모의고사는 학원에서 시행하자마자 학원가에서 3000～4000에 판매됩니다. 그러므로 시간 아깝게 학원까지 가서 볼 필요는 없습니다.

4) 민법

제가 시험 볼 때 의외로 민법이 어렵게 나왔으나 예상되었던 것이고 앞으로도 그렇게 나오리라 생각됩니다. 민법은 워낙 좋은 책이 많아서 개인이 자신에게 맞는 것으로 공부하시면 좋은 결과가 있을 것입니다.

5) 결론

완벽한 1차의 합격과 편안한 2차 공부를 위해서는 모의고사를 필히 풀어 보셔야 합니다. 3월부터는 각 학원(한성,법,한교,남부)에서 모의고사가 나오기 시작합니다.  3,4,5,6월 나오니까 총 16개정도 그리고 전국 모의고사 형식 및 교수들 모의고사가 나오니까 한 20개정도 되겠네요. 최소한 5월 첫째 주부터는 매주 일요일 시험시간과 똑같이 잡고 풀어보는 연습이 필요합니다.

그러니까, 6월 1째주 내지 2째주까지 해서 5 ～ 6개 정도는 시험 치듯이 꼭 풀어 보십시오. 내용을 모르더라도 일단 끝까지 가는 연습을 하십시오. 시험은 실력도 중요하지만은 찍을 수 있는 스킬도 매우 중요하기 때문에, 꼭 5 ～ 6개 정도는 풀어보아야 됩니다.  그리고 될 수 있으면, 먼저 풀어본 친구에게 좋다고 인정되는 문제, 그리고 학원도 바꿔가며 풀어보세요(시간이 없기 때문의 저의 경우는 독서실에서 시간을 재가며 풀었습니다).

(2) 2차

1) 실무

9월 ～ 12월까지는 가장 먼저 접하는 책을 보세요. 플러스, 신체계 등 친구들이 좋다고 하는 문제집 한권을 선정하시고, 그 책 강의를 들어 보고, 다음으로 그 책만 죽자 살자 풀어보세요. 4달 동안 11번 정도 풀어보시면 되요. 그래야만 빨리 틀을 잡거든요. 그리고, 10월 부터는 안정근 실무를 이와 병행해서 보시고요.

1월 ～ 3월에는 어느 정도 틀이 잡혔다 하시면, 다른 문제를 풀어 보는 것입니다. 여력이 되시면 다른 책도 한번 구입해서 풀어 보시구요. 스터디 문제, 부동산 고시 문제도 풀어보시면 좋을 것입니다. 중요한 것은 항상 시험문제는 처음 보는 문제가 나오기 때문에 기본이 중요하고 한 문제라도 자기 것으로 만드는 것이 중요합니다. 반복해야 한다는 말입니다.

2) 이론

먼저 처음 시작하시는 분은 강의를 들어야겠죠. 용어가 생소하기 때문에 강의를 듣지 않고 공부하는 것은 정말 힘이 듭니다.

그리고, 확실하게 공부한다고 통계학이나 재무관리는 그쪽 분야 전공이 아닌 분은 보시지 마세요. 장수의 지름길이니까요.  안정근저 책과 일본이론은 잘 정리된 서브를 보세요. 이론은 학문이라기보다는 사회의 현상의 나열이므로 신문 보듯이 이런 것도 있구나 하는 식으로 관련된 여러 가지 사회적 현상을 생각하면서 서브 및 안정근책(학+이론)을 보시면 어떠한 문제도 대처가 가능하리라 봅니다.

그리고 서브에 있는 대로 답안 작성한다고 좋은 점수를 받는 것은 아닙니다. 사고의 폭이 때로는 점수에 많은 영향을 주기도 합니다. 따라서, 사고 폭이 넓다는 것을 답안지에 나타낼 수 있는 skill만 키우신다면 좋은 점수를 얻을 수 있을 겁니다. 그리고, 항상 시사적인 문제가 1문제 이상씩은 나오기 때문에 시험에 임박해서 귀를 활짝 열어 두시고요.

법규는 서브작성의 필요성이 어느 정도는 있습니다. 그러나 저의 경험상으로는 이론 서브는 시간만 낭비하는 것이 아닌가 합니다. 최초시험과 두 번째 시험사이에 일본이론, 안정근 이론 등을 서브로 작성했으나, 점수가 3점 올랐습니다. 공부 스타일에 따라 다르지만 너무 서브에 대한 강박관념을 가지지 마시고, 시중에 잘 나와 있는 서브를 골라서 보시는게 좋을 듯 싶군요.

3) 법규

솔직히 법규는 기본서가 부족하다는 것을 누구라도 느꼈을 것입니다. 제가 학교 다닐 때 토지공법이란 수업을 들었는데 현직 교수님들도 토지공법에는 관심이 별로 없어 공법시간인데, 개별 행정작용법 전부를 강의 했으니까요.

법개정으로 혼란스러운 시기인데, 9월 ～ 12월 기본강의를 들으시면, 강의 교재는 개정법률로 나왔을 것이기에 우선은 그것을 위주로 보시고, 더불어 법전을 보세요. 행정법은 필수는 아니지만 보시면 무척 좋습니다. 제 경험으로 행정법 총론 혼자서 1회독 하는데 1달 걸렸습니다. 참 삽질 엄청 했죠. 법학을 전공하신 분은 혼자 봐도 되는데, 전공하지 않으신 분들은 강의를 활용하세요. 직강이나 테이프 강의를 활용하되 3번 정도는 강의를 듣고 따라가세요. 강의 한번 듣고 혼자 보려고 해 보아야 용어가 생소하기에 어렵습니다. 그러므로, 최소한 3회 정도는 강의를 들은 다음에 혼자보세요.

제 경우는 법규 기본서브를 작성했습니다. 당시는 기본 학원가의 서브가 제 마음에 드는 것이 없어서, 그랬으나 지금은 좋은 교재가 많이 나와 있기에 기본서브를 직접 작성한다는 것은 투입된 노력에 비해 비효율적이라 생각됩니다.

따라서, 지금 생각엔 시험임박해서 필히 기출가능한 문제만 서브를 작성하는 것이 좋다고 생각됩니다. 누구나 나온다고 하는 문제만 하는 것이 시간상 좋지 않은가 합니다. 외울 때는 일부러 외우기보다는 자주 보아서 외울 수 있도록 하는 것이 좋습니다.

이 과목은 그래도 노력에 비례하게 점수가 나오는 것이라 할 수 있는 과목입니다. 그리고 공부를 하면 할수록 자신감도 가질 수 있는 과목입니다. 될 수 있는 한 철저한 이해를 바탕으로 한 암기를 해야 합니다. 암기를 할 경우에도 단순화해서 암기하는 것이 많은 도움이 될 것입니다.

그리고 간간히 정말 보아야할 논문, 또는 교수님들이 만드신 사례문제가 있습니다. 필히 보십시오.

6. 마치며

고시공부는 아무나 하는 것이 아니라고 생각합니다. 뚝심이 있는 자들만 할 수 있다고 봅니다. 그렇지 않고서는 자신의 인생을 걸고 이러한 도박을 할 수가 없기 때문이죠. 따라서 이 글을 보시는 모든 분들은 대단하신 분들입니다. 자신감을 가지고 열심히 하시면 좋은 결과가 있을 것입니다.

저와 늘 같이 공부한 필승이형, 작년에는 운이 없었지만 올해 좋은 결과가 있을 거라 믿어 의심치 않으며, 원식, 유신, 우만, 유성이도 꼭 합격하리라 믿습니다. 그리고, 올 초에 저와 같이 스터디를 했던 형님들도 좋은 결과가 있기를 기원합니다. 마지막으로, 수험생활 처음 시작부터 끝까지 늘 옆에 있어준 나의 아내에게 감사함을 전합니다.

2002년 10월 월간 부동산고시(現 월간 감정평가사)를 陰陽和平之人이 옮긴 것입니다.

전문자유직업인으로서의 관문

김 동 각

(제11회 시험합격, 男, 34세, 서울대 자원공학과 卒)

1. 시작하며

이 글을 읽는 분들은 나름대로 청운의 꿈을 가지고 이 시험에 임했으리라 생각합니다. 저도 여러분과 크게 다르지 않은 이유로 시험을 시작했고 어렵게나마 이렇게 합격하여 글을 쓰게 되었습니다. 저는 이러한 동기, 주변이야기 등 다소 감상적이 될 수 있는 합격수기내용을 지양하고 학습방법과 관련된 글들로 채워 나가고자 합니다.

2. 97년 1차시험

그 해 2월 28일자로 다니던 직장을 그만두고 3월부터 공부를 시작하였습니다. 누구나 인정하시겠지만 다소 이 시험을 쉽게 보고 한 2년 정도의 계획을 가지고 주변을 정리하기 시작했습니다. 막상 학원을 다녀보니 몇 달만에 1차에 합격하기가 쉽지 않구나는 생각이 느낌이 들었습니다. 다만, 다행한 점은 4과목 모두 학원에 수강한 것이었습니다. 경제학은 대학생활에서 어느 정도 연마가 되어 있다는 자신감에 독학할까하는 마음도 들었지만 학원등록 막판에 4과목을 모두 듣기로 결정했었던 것입니다.

역시 단기간에 시험에 통과하기 위해서는 학원의 도움이 필수적이라고 느꼈습니다. 1차과목이든 2차과목이든 학원수업형태가 마음에 들지 않더라도 한 번쯤은 들어보는 것이 좋다고 생각합니다. 시험결과는 합격평균을 15점 가까이 상회하는 합격이었습니다.

3. 97년 2차시험

두 달 가까이 여행을 다니며 재충전을 하였습니다

4. 98년 2차시험

1차시험의 합격에 그만 자만감이 제 마음속에 자리잡았던 것 같습니다. 공부에 보낸 시간은 남들만큼 부여했다고 생각하지만 정보가 필수인 2차시험에서 너무 독불장군처럼 혼자 생각만을 강조한 것이 불합격의 가장 큰 원인인 것으로 보입니다.

97년 겨울동안은 행정법과 3과목 이론강의를 수강하였습니다. 98년 1월 스터디를 처음하면서 제 실력이 한참 모자란다는 것을 깨닫고는 이를 악물고 따라갔습니다. 그 결과 5월 학원에서 보는 모의고사에서 좋은 성적을 거두게 되었습니다. 여기서 그만 자만에 빠져 끝까지 한쪽 귀를 열어두면서 넓게 공부하고 지속적으로 시간을 투입하여 시험당일 날 최상의 능력을 유지해야 한다는 진리를 간과한 해버렸습니다.(제가 말한 정보란 시험전날 출제위원예상과 시험내용적중에 대한 그러한 정보가 아닙니다.)

시험에 떨어지고 난 후 2차 시험은 주관식이지만 그것이 자기 주관만을 고집하여 10장을 채우는 것이 아니라는 점을 알게 되었습니다. 항상 시험문제의 주문에 충실하고 아집에 빠지지 않게 공부하여 수험생으로서 폭 넓은 사고를 지녀야 한다는 점을 뒤늦게 깨달았습니다.

5. 99년 1, 2차 동차 시험

하루의 공부 시간량을 지속적으로 몇 달간 12시간이상씩 했습니다. 한 가지 1차시험의 통과 없이는 2차시험도 없다는 점을 항상 명심한 탓에 그 해 실력있는 사람들이 1차에서 많이 탈락하는 와중에서도 무난히 1차에 합격하였습니다. 2차시험에서도 서두르지 않고 아는 내용의 80%만 쓴다는 생각을 가지고 임한 결과, 시험종료 후 저는 어느 정도 합격을 자신하게 되었습니다.

하지만 결과는 실무과락으로 낙방. 솔직히 이후로는 아! 시험에는 어느 정도 운이 좌우하는구나 하는 생각이 들기 시작했습니다. 시험공부를 할 때는 항상 높은 점수로 합격을 자신하는 나였지만 두 번 떨어지고 나니 이렇게 나름대로의 변명거리가 생기기 시작했습니다. 아닌게 아니라 합격한 지금도 이 생각은 변함이 없습니다. 즉, 몇몇 뛰어난 수재들을 제외하고는 합격과 불합격은 백지 한장 차이라고 생각합니다. 따라서 어떻게 하면 합격할 확률을 높일까 하는 고민을 하게 되었습니다.

6. 2000년 2차시험

우선 시험기간이 길어지면서 생길 수 있는 나태함과 매너리즘을 극복하는 게 초점이었습니다. 수험서의 다독과 정독을 여러 번 하다가 종으로 횡으로 교과서를 보기도 하고 서브노트도 여러 번 만들었습니다. 이제는 학원강의나 스터디에서 하는 패턴을 알고 있어 혼자서 공부를 해도 이러한 맥을 짚으며 공부할 수 있게 되었습니다. 다만, 가끔씩 학원에 나가거나 개별스터디, 월간 감정평가사(구 부동산고시) 등 수험잡지 등을 통해 항상 새로운 경향에 대해서는 귀를 열어놓고 있었습니다.

또한 어느 정도 수험기간이 되는 사람은 모두 합격권에 있겠구나 하는 생각에 이러한 여러 사람 중에서 어떻게 하면 좀더 나아보이게 답안을 작성하여 내가 합격할 수 있겠는가를 고민했습니다. 이를 항상 서브노트 작성시 등에 반영한 결과 그 해 이론과 법규과목시험을 큰 어려움 없이 평소에 정리한 것을 적는 것으로 치를 수 있었습니다.

결과는 합격. 긴 여정이었지만 젊은 시절 나 자신을 한 번쯤 다시 시험해보고, 지나간 세월을 중간 점검하는 귀중한 시간이 아니었나 하는 느낌이 들었습니다.

7 부동산관계법규의 공부 방법

부동산관계법규는 1차공부에 경험이 있는 분이건 아니건 최소한 5, 6월경에는 반드시 정평있는 강사의 학원강의를 들을 것을 권합니다. 단기간에 완성 가능한 만큼 가능한 개정된 부분까지 확실히 공부하여 고득점을 올려야 할 것으로 보입니다.

8. 경제학

경제학원론만으로 곤란한 문제들이 속속 나오고 있습니다. 최근 객관식문제로는 감정평가사 1차시험에 가장 난이도가 높은 것으로 알고 있습니다. 회계학과 달리 공부를 해도 크게 점수가 향상되지 않는다고들 합니다. 제 생각은 우선 내용을 충실히 깨닫고 교과서에 나온 그림이나 수식 연습문제 등을 꾸준히 따라 그려보고 풀어보는 것이 중요하다고 봅니다. 즉, 돌아가는 길이 지름길이 될 수 있습니다. 경제학은 범위가 넓은 만큼 단기간에 완성하려는 욕심을 버려야 할 것으로 생각됩니다. 즉, 암기로는 점수획득에 한계가 있습니다.

9. 회계학

저는 분개도 확실히 모르고 시작했습니다. 다만, 그러한 약점을 가진 탓에 항상 1차시험공부시 이에 많은 시간을 할애했고 이것만 극복하면 나머지는 쉽게 해결될 수 있다는 생각을 가지고 임했습니다. 또한, 일부 학원가에서 이야기되는 과락만 넘기기 학습방법 등은 아예 귀담아 듣지 않았습니다. 그 결과 항상 70점대의 성적을 유지하였습니다. 다만, 1차시험은 항상 시간이 부족하므로 몇 가지 어려운 부분은 Skip할 수 있는 요령도 필요하다고 봅니다.

10. 민법

항상 법조문을 가지고 공부하는 습관이 필요하다고 봅니다. 어느 정도 공부가 되신 분은 당연하게 여기겠지만 공대출신인 저로서는 이렇게 공부하는 것도 처음에는 몰랐습니다.

11. 감정평가실무

2차과목 중에 거의 반정도의 시간과 노력을 허비하는 과목으로 알고 있습니다. 요즘에는 좋은 책들이 많이 나와 제가 보던 책들을 권하기가 좀 망설여집니다. 공대출신으로 가장 자신있는 과목으로 생각하고 공부를 시작했지만 실제 성적은 그리 좋지 못했습니다. 그 이유는 이것이 감정평가 계산과목이 아닌 실무라는 점을 간과한데 있지 않나 봅니다. 즉, 유일하게 출제위원이 대부분 평가사로 구성되는 관계로 항상 현업에서의 실무를 염두에 두고 시험문제를 내고 있습니다. 특히, 보상문제 등에서는 그 특징이 두드러집니다.

단순히, 공식을 적용해서 답을 도출하는데 그치지 말고 가능한 실무적으로 내가 평가서를 쓴다고 가정하고 의견도 충분히 적는 연습도 필요합니다. 이러한 답안작성태도가 가점이 된다는 점은 제가 확신을 가지고 말할 수 있습니다.(시험합격이후 출제위원 몇 분한테서 공통적으로 들은 이야기입니다)

12. 감정평가이론

감정평가이론의 출발점은 기본적으로 경제학으로 봅니다. 항상 사고의 근간을 부동산경제라는 점에 두고 출발한 결과 남들보다 이해도 빠르고, 문제의식도 많았던 것 같습니다. 물론, 이런 태도는 좋은 성적과도 연결되었습니다. 최근 시험경향이 급격히 변한 과목으로 총 7, 8문제가 꾸준히 출제되고 있습니다. 즉, 폭 넓은 공부가 필수적이 되었습니다. 최근 안정근 교수의 책이 기본서가 되어가고 있습니다만, 다른 분들의 책이나 논문 등을 참고하시어 시험장에서 당황하는 일이 없도록 하는 것이 좋다고 봅니다.

13. 보상법규

행정법이 기본이 된다는 점을 항상 강조하고 싶습니다. 한편, 너도나도 이 과목에 고득점을 노려서 깊게 공부한 결과, 오히려 엉뚱한 결과를 초래하는 답안을 작성하는 수험생을 많이 보아왔습니다. 항상 자신이 수험생임을 깨닫고 학습에 임하는 것이 중요하다고 봅니다.

14. 기타

필기구문제 : 만약 이 문제 때문에 고민하고 계시다면 이론과 법규과목에서는 만년필을 쓸 것을 권합니다.

서브노트문제 : 만약 쓸 것인가 말 것인가를 양자택일하라면 전자를 택할 것입니다. 다만, 자기가 작성한 서브노트에 안주하거나 구애를 받는다면 실력향상은 멈추게 된다고 봅니다. 항상, 수정보완하는 태도가 필요하다고 봅니다.

주제넘게 생각나는 몇 가지를 적어보았습니다. 수험기간동안 느끼고 하고 싶은 말이 참 많았다고 생각했는데 막상 펜을 드니 잘 떠오르지가 않네요. 요즘은 법인에서 실무연수를 받느라 많이 바쁩니다. 자유직업인, 전문직업인으로 생활하기 위해서는 수험때 만큼 노력해야 하는구나 하는 느낌이 듭니다. 하지만, 지금 밤새워 연구하고 일하는 것은 제가 하고 싶어서 하는 것이라 크게 힘들지 않네요. 여러분 모두 합격하여 제가 느끼는 만족감을 같이 공유하시길 바랍니다.

Ⅰ. 시작하며

인내는 끝까지 참아야지만 비로소 그 가치가 있다는 누군가의 말처럼 감정평가사 시험을 공부하면서 중도에 한 번 포기했던 경험이 있었던 저로서는 이 말에 전적으로 공감을 합니다.

지금 이 시간에도 감정평가사 시험공부를 계속하여야 할 것인지 아니면 포기해야할 것인지를 놓고 인생의 전환점에 놓인 수험생들이 많다고 생각됩니다.

저 역시 7회시험에서 불합격한 뒤 이 시험공부를 계속해야 할 것인지 아니면 지금이라도 새로운 일을 시작해야 할 것인지를 놓고 많은 고민을 했던 기억이 아직도 생생합니다.

지금에서야 되돌아 보건대 만약 그 때 정말로 이 시험을 중도에 포기하고 새로운 직장을 선택했다면 지금과 같은 인내라는 달콤한 열매를 결코 맛보지 못하였을 것이며 항상 머릿속에는 감정평가사 시험에 실패했다는 안타까운 마음만 계속 키우고 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.

지금부터 우여곡절이 많았던 수험기간을 뒤돌아 보고 차례로 각 과목별 수험방법에 대해 느꼈던 경험을 이야기해 보도록 하겠습니다.

Ⅱ. 수험생활

1. 감정평가사 시험과의 인연

제 자신 스스로 성격이 평범한 것과는 거리가 먼 탓으로 대학생활 중에 뭔가를 해 보아야겠다는 신조아래 공인회계사시험에 처음으로 뛰어들게 되었습니다. 전공이 경제학이라 회계사시험과 연관 있는 과목은 경제원론밖에 없었고 나머지는 모두 회계학원에서 수강을 하여야 할 처지이므로 먼저 회계원리를 수강하게 되었습니다. 그 당시 회계사시험에 같이 뜻을 두고 공부했던 동기들이 몇 명 있었는데 시간이 지날수록 중도포기자가 많아지고 급기야는 저만 혼자 남아 계속시험을 준비하게 되었습니다.

그러던 어느 날 89학번 선배가 찾아와 감정평가사시험에 대해서 설명해 주었고 같이 공부해 보면 어떻겠느냐는 제안을 해왔습니다. 그 때부터 감정평가사시험과 인연을 맺고 본격적으로 시험에 도전하였습니다.

2. 실패와 좌절

본격적으로 시험을 준비하기 위해서 먼저 휴학을 한 뒤 1차 과목을 수강하게 되었습니다. 경제원론과 회계학은 이미 어느 정도 공부가 되어 있는 상태였기 때문에 민법과 부동산관계법규만 수강하였습니다.

민법은 강의를 듣고 바로 복습하는 과정을 반복하여 학원수강이 끝난 뒤 어느 정도 가닥을 잡을 수 있었는데 부동산관계법규는 정말로 난감하기 짝이 없었습니다. 각각의 개별법으로 이루어져 법과목이 특성인 논리적인 연관성을 전혀 찾아볼 수 없었고 분량 또한 방대하여 1차 수험기간 내내 불안할 수밖에 없었습니다.

그래서 민법과 경제학을 전략과목으로 삼아 공부하였던 것이 주효하여 6회 1차시험은 간신히 합격할 수 있었습니다.

그 후 2차 공부를 시작하게 되었고 감정평가실무와 이론은 어느 정도 흐름은 파악할 수 있었는데 문제는 보상법규과목이었습니다. 그 때 당시 주위에는 감정평가사를 공부하는 수험생은 거의 찾아 볼 수가 없었는 바 2차 공부에 대한 흐름파악도 제대로 하지 못한 실정이었습니다. 먼저 석종현저 행정법을 5회독한 뒤 sub-note를 만든 후 본격적인 보상법규 공부를 시작하였습니다.

그런데 문제는 행정법과 보상법규의 접목이었습니다. 사실 그것을 터득하는데 많은 시간이 많이 걸렸었는데 지금 뒤돌아 보면 이러한 무식한 공부가 2차 보상법규를 고득점할 수 있었던 원인이 된 것 같습니다. 다수의 수험생이 이 부분에 대해서 난감해하는 것 같은데 되도록이면 주위에 도움을 청해서 빠른 시일내에 해결하여야 할 것입니다.

그해 7회 2차시험에 대한 결과는 평균 1점 차이로 낙방하였습니다.

3. 1년간의 도피

평균 1점차로 낙방한 부담은 나에게도 너무 큰 실망으로 작용하였습니다. 지금 생각하면 그 당시의 1점이라는 점수 차이는 뒷 날 10회에서의 점수차이에 비하면 아무 것도 아니었는데 그때 당시에는 나의 품안에 거의 들어왔던 합격증을 누군가에 의해 도둑맞은 기분이었습니다.

그리고는 지금 중도에서 포기하면 내 평생 그 멍에를 지게 될 것이다라는 친구의 진심어린 충고를 무시한 채 시험에 대한 미련을 접고 새로운 관심영역이었던 부동산 컨설팅회사에 취직하게 되었습니다.

그때 당시 컨설팅회사에 취직하게 된 동기는 부동산컨설턴트 자격증때문이었습니다. 감정평가사라는 자격증 대신 부동산 컨설턴트 자격증을 취득하여 컨설팅업무에서 내 꿈을 펼쳐보고 싶었습니다. 그런데 문제는 컨설팅회사의 주 업무분야가 분양대행 쪽에 치중되었고 순수한 컨설팅회사는 몇 개 되지 않는다는 것이었습니다. 그리고 부동산컨설팅에 대한 사회적 편견 역시 좋지않다는 것이었습니다.

그러던 중 우연한 기회에 감정평가법인에 업무차 방문하게 되었으며 돌아오는 길에 내가 과연 어떠한 위치에서 어떠한 일을 하여야 하는가에 대한 의문을 갖게 되었고 지금의 내 위치가 내가 진정 바라던 모습이었는가 하는 점에서 “아니다”라는 결론을 안고 감정평가사시험에 다시 도전해 보기로 결심하였습니다.

4. 재도전

(1) 제9회 시험

98년 2월에 회사를 그만둔 뒤 3월부터 1‧2차 동차를 목표로하여 1차 학원수강을 시작으로 본격적인 공부에 들어갔습니다. 1차는 어느 정도 탄탄한 실력이라 크게 어렵지는 않았는데 2차는 1년간의 공백 때문인지 실무과락으로 또 다시 실패하고 말았습니다.

(2) 제10회 시험

이제는 더 이상 나에게 기회가 없다는 절박한 심정으로 혼자서 공부하는 우둔함을 버리고 1월부터 학원 study에 참가하였습니다. 사실 study에 대한 경험은 작년 9회때 2기과정에 참여했던게 전부였습니다. study에 참여하게 된 후 그 나름의 체계적인 학습과정에서 기본적인 답안작성 방법이라든지 그리고 수험생들과 비교한 상대적인 나의 위치를 알게 되었습니다.

1기와 2기 과정을 마친 뒤에는 이미 실력 또한 상위수준에 올라와 있었고 3기 모의고사 성적역시 항상 상위 5위권 안에 들어 있어 합격할 수 있다는 자신감도 그 어느 해보다도 충만하였습니다.

그리고 그렇게 기다리던 10회 시험이 다가왔습니다. 실무와 이론은 무난하게 치루었고 이젠 평소 자신있던 법규만 어느 정도 안정권에만 올려 놓는다면 합격할 수 있다는 생각이 들었습니다. 그런데 결과는 법규에서 논점을 제대로 파악하지 않고 너무 성급하게 결론을 내는 바람에 총점 0.5점 평균 0.167이라는 점수차이로 또다시 고배를 마실 수밖에 없었습니다. 지금 생각하면 그 동안의 내 인생에서 가장 절망적인 순간이었습니다.

(3) 제11회 시험

이대로 주저앉을 수만은 없었습니다. 0.167이라는 점수차이는 나에게 두가지를 가져다 주었습니다. 그 한가지는 시험시간에 신중하지 못했던 나 자신 스스로에 대한 반성이었고, 다른 한가지는 이제는 어느 정도 합격선이 내 눈에 보였다는 것이었습니다.

11회 시험은 분명 나에게는 그 어느 수험기간보다 힘들고 고통스러울 것이라는 생각과 절망감을 가슴에 안은 채 1‧2차 동차 합격을 목표로 책을 들게 되었습니다. 그러던 중 노량진 근처에 H학원이 소수로서 study를 운영하게 될 것이며 study생에게는 전용자습실을 제공해 주겠다는 제안을 해왔습니다. 그 때부터 자습실과 고시원이라는 단조로운 생활에 젖어들게 되었습니다.

11회 시험은 1차만 무사히 통과한다면, 그리고 2차는 작년과 같은 실수만 되풀이하지 않는다면 합격할 수 있다는 자신감이 있었던 바 study역시 실전이라는 생각으로 항상 어김없이 100점을 채우고 또 채웠습니다.

1‧2차 동차합격을 목표로 세웠기 때문에 무엇보다도 중요한 것은 시간배분이었습니다. 먼저 3월까지는 4:6으로 1‧2차에 대한 시간을 배분하였고, 4～5월에는 6:4로 1차에 대해서 상대적으로 많은 시간을 배분하였습니다. 그리고 마지막 6월에는 2차 공부를 접어두고 1차에만 집중적으로 투자하였습니다. 그 전까지는 1차시험 뒤 시험지를 모두 수거해 갔는데 이번부터 시험지를 수험생 각자가 가지고 나올 수 있었으므로 1차 성적이 만약 60점대에 걸린다면 2차공부에 지장을 줄 수 있으므로 1차 점수를 65점 이상 나올 수 있게끔 최선을 다해서 1차를 준비하였습니다. 1차시험 결과는 다행스럽게도 평균 70점 가까이 나와 바로 2차시험 준비로 들어갈 수 있었습니다.

2차시험 당일 시험장소인 서울대학교로 출발하기 전 자습실에서 30점 분량의 실무문제를 먼저 풀어본 뒤 출발하였는데 이는 실무에 대한 감각을 빨리 되찾게 해주어 실제 시험에 빠른 적응을 불러왔습니다. 2차시험을 무사히 치룬 후 실무 1번(실농보상)과 이론 1번(컨설팅)에서 당락이 결정되겠다는 생각을 한 채 수험장을 빠져나왔습니다.

그리고는 공인중개사와 주택관리사(보) 시험준비로 바쁜 나날을 보내게 되었습니다. 공인중개사 시험의 최종합격으로 올해에는 뭔가 좋은 일이 일어날 것 같다는 느낌을 가진 채 감정평가사 합격소식은 나에게 더할 나위 없는 큰 기쁨을 안겨주었습니다. 그 동안 지루했던 나 자신과의 싸움에서 내가 이겼다는 나도 이제는 무엇이던지 할 수 있겠다는 자신감을 주었습니다. 그리고 며칠 뒤 연이은 주택관리사(보) 시험 합격소식도 접하게 되어 1년에 자격증 3개에 합격하는 믿기지 않은 현실에 그저 고마울 따름이었습니다.

Ⅲ. 공부방법

1. 1차과목

(1) 경제학

경제학은 회계학과 더불어 1차과목중 가장 어려운 과목입니다. 저는 전공이 경제학이라 그래도 남들보다는 쉽다고 생각했는데 막상 제11회 시험에서는 경제학 과락을 걱정하게 될 처지였었습니다. 이제는 경제학도 단순암기식 공부는 한계가 있다고 봅니다. 따라서 기본적인 이해를 바탕으로 한 암기식 공부가 이루어져야 한다고 생각합니다.

(2) 민법

근래에 들어 민법도 어렵게 출제되고 있습니다. 이제는 법조문 암기식의 단순문제에서 벗어나 점차 판례나 case를 묻는 문제가 많이 출제되고 있는 바, 따라서 고득점하기 위해서는 사법고시용 객관식 문제집을 한번쯤은 반드시 풀어보아야 된다고 생각합니다.

(3) 회계학

우리시험에서는 학부생활때 회계학을 접해보지 못한 수험생이 상당수 있습니다. 저 역시 마찬가지로 학부생활에서는 회계학을 접하지 못했고 오로지 학원수강으로만 공부했던 과목이었습니다. 회계학은 다른 과목과 다르게 공부하는데 2단계를 요구합니다. 제1단계는 이론적인 측면에서의 학습과정이고 제2단계는 이를 바탕으로 해서 실제문제에서 얼마나 빠르고 정확하게 푸느냐 하는 기술적인 부분입니다. 따라서 공부방법 역시 위 2단계를 충실하게 수행해야 됩니다. 어느 한 부분이라도 부족하면 바로 과락으로 연결되기 때문입니다. 제12회 시험부터는 영어가 추가됨으로 인해서 회계학은 과락만 면하면 된다라는 안이한 생각은 이제는 버려야 한다고 생각됩니다.

(4) 부동산관계법규

먼저 중요 3법인 국토이용관리법, 도시계획법, 지가공시법을 완벽하게 정리한 후 나머지 4법에 대해서는 50%만 건진다는 생각으로 임해야 됩니다. 이 과목의 고득점 비결은 중요부분을 자기 나름대로 어떻게 일목요연하게 정리되었느냐에 달려있습니다. 특히 중요 3법은 완벽하게 정리되어야 합니다.

2. 2차과목

먼저 2차시험은 주관식 논술시험이므로 그 무엇보다도 중요한 것은 “암기”입니다. 암기하는데 소홀한 수험생이 간혹 있게 되는데 이는 곧 장수의 지름길이라는 사실을 명심해야 합니다.

(1) 실무

실무는 어떻게 보면 1차 회계학과목과 성격이 비슷합니다. 먼저 이론적인 측면에서의 학습이 요구되고 그리고 이를 바탕으로 하여 실제문제를 많이 풀어서 자기의 것으로 소화를 시켜야 하기 때문입니다. 그리고 실무는 2차과목중 가장 많은 시간을 투자하여야 하는 과목입니다. 매일 매일 문제를 접해야 된다는 것입니다.

그리고 요즘의 출제경향을 살펴보면 실무이론(일반평가와 보상평가 포함)을 많이 묻고 있으므로 이론적인 측면에서의 학습도 매우 중요합니다.

(2) 이론

2차과목중 가장 많은 암기량을 요구하는 과목입니다. 따라서 대개의 수험생을 보면 남의 sub-note에 전적으로 의존해서 공부하는데 이런 식의 공부는 단기적으로는 조금의 성과물을 얻을 수는 있겠지만 장기적으로 볼 때 고득점에는 실패하는 원인이 됩니다. 가장 좋은 공부방법은 기본서를 충실하게 공부한 뒤 이를 바탕으로 해서 자기만의 sub-note를 만드는 것입니다. 남의 sub-note 10번을 읽는 것보다 자기 sub-note 1번 만드는 게 더 효과적이라는 것입니다.

(3) 보상법규

무엇보다 중요한 것은 행정법이론을 바탕으로 해서 각 3법에 이것을 어떻게 적용시키느냐하는 것입니다. 일반적으로 법규과목은 경상계열 전공자가 가장 어려워하는 과목입니다. 저 역시 마찬가지였으니까요. 그런데 법규과목은 실무나 이론과는 달리 어느 정도 안정권에 들어서게 되면 공부하기는 가장 편한 과목입니다. 즉 안정권에 들어서기가 힘이 들지 일단 안정권에 들어섰다면 범위도 좁을 뿐만 아니라 그 현상유지도 가장 쉽습니다. 문제는 어떻게 하면 안정권에 빨리 오르느냐하는 것인데 그 방법은 주위에 법규에 뛰어난 시람에게 자문을 구하는 것도 하나의 방편일 것입니다.

Ⅳ. 글을 마치며

지나온 수험기간의 발자취를 회상해 보면서 수험생 여러분께 도움이 될 뭔가를 말씀드리고 싶었지만 저의 부족함에 먼저 양해를 바라며, 서두에서의 말처럼 인내는 끝까지 참아야지만 비로소 인내로서의 값어치가 있다는 사실을 명심하시고 조금만 더 참고 인내하시어 목적하는 합격의 기쁨을 누리시기를 간절히 바랍니다.

마지막으로 합격이 있기까지 끝까지 기다리시며 뒷바라지를 해 주신 어머님, 누나와 매형, 형님, 영옥이 그리고 1차 합격후 만나 나에게 용기를 심어주었고 이제는 서로에게 인생의 반려자가 되기로 약속한 희영이의 합격을 진심으로 바랍니다. 작년에 태어나 이제 막 걸음마를 시작한 동혁이와 삼툰(삼촌)하면서 우리를 늘 기쁘게 해주던 민경이가 건강하게 무럭무럭 자라기를 또한 바랍니다.

끝으로 자습실에서 같이 동고동락하면서 추억을 쌓았던 영구형, 오섭씨, 행태씨, 진문씨, 관모, 석철, 희중, 상영, 홍일이의 합격을 진심으로 기원하며 감정평가사에 뜻을 두고 공부하시는 모든 분들께 저와 같은 합격의 영광이 있으시기를 진심으로 바랍니다.

Ⅰ. 들어가며

지난 98년 12월 28일 아침, 한 공인중개사무실에 출근한 나는 어느 때와 마찬가지로 출입문 틈새로 끼워져 있는 신문들을 집어들었다. 그리고 바로 ‘감정평가사의 공인중개업무금지 규정폐지’라는 헤드라인 아래 쓰여진 일단의 기사를 보는 순간 나는 그대로 얼어 붙어버리고 말았는데, 공인중개사의 고유업무이던 중개업무를 앞으로 감정평가사에게도 허용한다는 내용으로 당시 중개업무에 종사 중이던 나로서는 상당한 충격이 아닐 수 없었다.

그것도 세무대학졸업 이후 7년동안의 공무원 생활을, 부모님의 반대가 너무나 명백해 보이는지라 말씀조차 드리지 않고 퇴직하고 나름대로의 포부를 가지고 시작하였던 공인중개사의 길이었던 지라 그 충격은 더더욱 큰 것이었다.

당시 부동산업계에서의 감정평가사의 역량, 위치 등을 어렴풋이나마 알고 있었던 나는 “소위 동네 복덕방으로 남느냐 아니면 감정평가사라는 대세에 합류를 하느냐” 하는 갈림길에 서서 갈등을 하기 시작했다. 결론은 좀더 나은 사회적 지위 및 경제적인 여유, 자아실현이라는 내적 욕구충족을 위해서는 감정평가사라는 대세에의 합류가 타당하다고 생각은 되었으나, 감정평가사의 시험준비가 그리 만만치 않다는 것을 익히 알고 있었던 차라 선뜻 자신이 서질 않았었다.

그러나 결국 나는 그날로 사직을 하고 곧바로 광주 고향집으로 내려가, 부모님께 말씀도 드리지 않고 공무원퇴직을 한 것에 대한 용서를 빌고 또한 앞으로 계속될 수험생활에 있어 나를 믿고 지지해 달라는 말씀을 드렸는데, 가장 나와 가까이 있고 소중한 사람들의 정신적인 지지가 나에게는 무엇보다 필요했기 때문이다.

Ⅱ. 수험생활을 더듬어 보며....

이렇게 하여 1999년 1월3일 노량진에 있는 한 독서실에서 나의 수험생활은 시작되었다. 여기에서 나는 분명 독서실이라고 했는데 이는 약 40명가량의 여학생들이 커다란 하나의 열람실에서 각자 공부하고 밤이 되면 그 자리에서 이불을 펴고 잠이 드는 그런 학습공간이었기 때문이다.

혹자는 아무리 닭장이라고 할지라도 개인공간이 확보되는 고시원에 비해 불편할 터인데 돈이 부족해서였느냐고 묻기도 했는데, 실은 오랫동안 책과는 멀리해 왔던지라 자꾸만 흐트러지는 내자신을 추스르고 장시간 책상에 앉아 있는 습관을 몸에 배게 하는데에 독서실내 다른 학생들의 시선을 의식, 이용함으로써 나 자신을 강제하려는 나름대로의 계산 때문이었다. 나의 이러한 속셈(?)은 정확히 작용하였기에 05시에 샤워와 한잔의 커피로 하루를 열고 24시에는 잠자리에 드는 6개월에 걸친 반복생활결과로 몸에 밴 학습관은 차후 1인1실의 고시원생활에서도 매우 큰 도움이 되었다.

1년 8개월이라는 단기합격을 목표로 하였기에 3끼 식사시간, 이동시간, 휴식시간, 낮잠 30분, 신문 보는 시간 등을 빼더라도 최소한 하루 14시간 이상의 학습시간을 확보하려 하였는데, 이는 나보다 훨씬 젊은 20대 초․중반 경쟁자들의 샤프한 두뇌가 의식이 되었기 때문이었으며, 나는 이를 그네들보다 한 두시간이라도 더 앉아 있는 소위 ‘엉덩이 전술’로라도 이겨보자는 욕심과 다급함이었다. 계속되는 긴장과 에너지 소모로 나의 체력은 극도로 악화되었는데 몇 년에 걸쳐질지도 모를 수험생활이였기에 급기야 나는 공부 외에도 유달리 건강관리까지 특별항목으로 선정하여 신경을 쓰지 않을 수 없었다.

그래서 나름대로의 수험주기에 따른 건강관리계획을 세웠는데, 1차시험준비기간에는 주로 규칙적인 식사, 아미노산, 비타민 영양제, 한약제 복용으로 건강관리를 하였으며, 1차시험이 끝난 7월부터는 하루에 줄넘기 1500회와 에어로빅을 하였으며, 막바지 정리기간인 6월부터는 1-2주간격으로 영양제주사택 및 영양제를 복용하였다. 혹자는 물을 것이다. 공부하는데 운동할 시간이 어디있느냐고...

하지만 나의 경험상 분명히 말할 수 있는 것은 최소 1년이상의 수험기간이 필요하기 때문에 마지막에는 체력싸움이라고 할 수 있을 정도로 체력은 중요한 위치를 차지하며, 또한 하루 한 두 시간의 투자를 통해 스트레스 해소를 하고 상쾌한 기분이 들기 때문에 같은 시간 책상에 앉아 있더라도 학습효율이 훨씬 높아진다는 점이다.

덤으로 수험생활동안의 우울증 예방도 되리라고 믿는다. 또한 혹자는 물을 것이다. 학원비, 교재비, 식비 등도 만만치 않았을 텐데 영양주사나 한약, 운동비까지 할애할 수 있는 여유가 있었다는 것은 검소해야 할 수험생입장에서는 사치가 아니냐고... 그만큼 경제적 여유가 있었던 것이냐고.... 그러나 그건 결코 그런 차원의 문제가 아니라고 본다. 왜냐하면 가장 적은 비용으로 합격이라는 소기의 목적을 달성하는 최대의 지름길은 자신이 공부에만 전념하기에 가장 쾌적한 환경을 조성해주는 것으로 물심양면으로 자신에게 투자하여 최대한 단기간에 합격하도록 하는 것이라 믿기 때문이다. 떨어질 경우 또 공부해야 하므로 절약해야 한다? 그것은 이미 자신이 떨어진다는 것을 전제로 한 싸움이기에 이길 승산도 거의 없으므로 시작할 가치도 없다고 본다. 승리는 자기 자신에 대한 신념과 신뢰를 가지고 오직 목표만을 바라보고 새기며 앞을 향해 부단히 노력하여 나아갈 때 주어지는 선물이라고 믿는다.

Ⅲ. 학습교재 및 학습방법

우선 1차,2차 공히 적용되었던 나의 학습기준은 어느 과목이든 반드시 1개의 교재를 완벽하게 내것으로 만든 뒤에 추가로 1～2개 교재로 보완한다는 점이다.

특히 1차시험은 H학원 감정평가사 1차 종합반 강의를 가장 기본으로 이해한 후 그날 배운 부분은 곧바로 독서실에서 문제를 풀어봄으로써 내 것으로 만드는 작업을 하였다.

1차는 무엇보다도 단시간에 많은 문제를 풀어내야 하므로 많은 문제를 실전처럼 풀어보는 연습이 중요한 것 같다. 참고로 어느 학원강사에게 강의를 듣든 중요한 것은 항상 초심자의 마음으로 나를 합격으로 이끄는 전도사라는 신뢰를 가지고 수강을 하는 것이라고 본다.

2차는 1차대비기간 중에도 짬짬이 내서 공부를 하였었다. 2차를 1차시험끝난 그때부터 1년간 하는 것으로는 공부의 절대량이 있어 어렵다는 말을 들었기 때문이다. 그래서 1차시험 1달전까지도 실무는 매일 2～3시간씩 하였으며, 법규와 이론은 시간상 수업은 듣지 못하고 강의테이프를 구입하여 혼자 암기할 정도로 반복 들어보고 모의 답안 작성해 보는 식으로 공부하였다.

2차 대비시 스터디의 필요성에 대해 묻는다면, 개인적 경험상 필수적이라고 본다. 특히 본인은 학원스터디 외에도 신림동 모 독서실에서 6인의 소그룹 스터디를 조성, 매일 오전은 모두 모여 실무를 풀었는데, 2차 합격에 가장 큰 힘이 되었다고 확신한다.

1차대비 교재로는 정병열 경제학을 제외하고는 거의 학원강의 교재 및 문제집을 중심으로 공부를 하였다. 감정평가사 1차시험은 절대평가이기 때문에, 개인적으로 최단기간내 합격을 위해서 가장 안전하고 빠른 길은 학원 강의 일정에 맞추어 공부하는 것이라고 생각한다.

감정평가사시험을 소위 ‘개구리 시험’(시험문제가 어디로 튈지 모르기 때문에 수험생들간에 부르는 은어)이라고 하는 이유는 바로 2차시험 때문이 아닌가 여겨진다. 2차시험은 3과목밖에 되지 않지만 각 과목별로 담고 있는 분야와 내용이 상당히 방대하기 때문에 총괄적인 기본서라고 할만한 교재가 없고, 따라서 초심자들이 접근하기에 상당한 애로점이 있는 것이 사실이다.

하지만 2차시험 전체의 학습 Boundary와 학습량을 가늠할 수 있을 수준만 되면, 그 이후부터는 수험생 스스로 체계있는 학습을 할 수 있다고 본다.

나의 경우 실무는 감정평가론(신종웅외2인 공저), 이론은 현대부동산학, 부동산평가이론(안정근), 감정평가이론(서동기), 법규는 감평행정법(유지태) 신수용보상법론(유해웅)을 가지고 기본적 학습체계를 갖추었다.

많은 수험생들이 교재와 학습범위에 대해서 고민을 하는 경우가 많은데 나는 이렇게 조언해 주고 싶다.

실무는 시중에 나와 있는 문제집, 스터디 문제등 최대한 다양한 문제를 접하여 적응력과 응용력을 높여야하며, 법규는 반복학습분량을 자신에게 맞게 최대한 축소해야 하며, 이론은 부동산학 개론, 감정평가이론(미국, 일본식), 부동산금융론, 부동산 컨설팅관련이론, 재무관리 등 얕고 넓게 필요한 부분만 공부하는 것이 합격의 지름길이 아닌가 싶다.

마지막으로 공부와 관련해서 수험생들에게 권고하고 싶은 것이 있다면, 첫째, 어떤 시험이든 그 시험의 특성에 맞게 잘 적응하는 사람이 빨리 쉽게 합격할 수 있다는 것이며, 둘째, 시험공부하는 사람과 학문하는 사람의 차이를 마음 깊이 새기라는 것이다.

Ⅳ. 글을 마치며....

마지막으로 지극히 평범한 내가 합격수기라는 원고청탁을 받고도 겁없이 받아들인 데에는 수험시절부터 합격하고 나면 반드시 세상에 큰소리로 외치고 싶은 이야기가 있었기 때문이다.

식사시간에도 테이프강의를 듣는다는 이유로, 공부시간이 줄어들 수 있다는 이유로 독서실내 친구들도 의도적으로 멀리하고 항상 혼자서 식사하고 혼자서 생활할 수밖에 없었던 나, 그래서 너무너무 사람이 그립고 외로웠던 나에게 비록 영업상 그렇게 했다하더라도 항상 나에게 미소를 보내준 식당 사람들, 문구점 직원들, 학원직원분들, 강사님들, 나의 수험친구들, 은하 그리고 누구보다 나를 사랑의 눈동자로 지켜보아 주시며 물심양면 도와주신 부모님, 형부, 동생, 언니,,,,

“그대 ....그대의 미소가 고맙습니다!!”

Ⅰ. 여는 글

지난 2년 동안 한번도 거르는 일없이 이 부동산 고시를 구독했고 제일 먼저 보는 것이 바로 이 합격 수기란이였다.

매달 보면서 다양한 입문 동기와 공부방법을 보면서 나도 꼭 이러한 수기를 쓸 날만 고대하며 하루하루 열심히 공부를 해왔다.

사실 난 매일 매일 잠들기 전 하루하루 정리할 때 항상 합격 수기 쓰는 마음으로 정리해왔다. 그만큼 합격에 대한 소망이 간절했다는 얘기다. 누구나 그럴 테지만…

막상 그 꿈이 현실로 나타난 지금 그 당시 들었던 생각과 하려던 얘기는 하나도 생각이 들지 않아 어떻게 글을 서나가야 할지 망설여진다.

나는 정확히 2년(98년 9월-2000년 8월)동안의 수험 생활을 하였기에 현재 나보다 실력이 월등하신 3～4년 혹은 그 이상 시험 공부하고 계신 분들이 아니라 입문하려는 분들, 그리고 1～2년차 수험생들에게 이런 사람도 있구나 정도의 참조가 되고자 용감히 글을 쓰고자 한다.

Ⅱ. 왜?

보통 사람들처럼 나도 감정 평가사라는 직업을 잘 몰랐다. 98년 내가 대학 4년이 되면서 그 전에는 크게 고민되지 않았던 진로문제가 나를 심하게 억누르고 있었다. 군대를 제대하고 전에 소홀했던 학점 때우기에 급급했고 졸업하고 대충 빨리 취업해서 어려운 집안에 도움을 줘야겠다는 생각이 전부였던 나에게 97년 말 불어닥친 IMF상황은 나의 미래를 암담하게 만들기에 충분하였다.

그 해 여름, 근 한달 간 불면증에 시달리며 진로 고민에 긍긍하다가 여러 가지 대안 중 그 때 이 공부를 하고 있던 친구로부터 정보를 좀 얻고 나의 전공(H대 도시공학과)과도 관련이 있겠다 싶었다. 그 길로 과감히 고난과 희망의 길로 들어섰다.

공부를 시작하면서 불면증은 거짓말처럼 일시 사라졌다.

Ⅲ. 어떻게?

1. 1년차

주위친구들이 나보고 어떻게 학원맨이라고 많이 놀렸다. 1년차 때는 1년 내내 학원을 다닌 거 같다.

노량진 H학원(옛N학원)에 9월부터 수강을 했는데 처음부터 1,2차 과목을 섞어서 수강했다.

하다보니 아무것도 모르는 상태에서 사실상 동차를 준비하는 꼴이 되었다. 12월까지 1차 이론 수강을 끝내고 99년 1월～4월까지는 2차만 공부했다. 내가 가장 아쉬워하는 기간이 이 기간인데, 이기간에 2차 스터디라도 했으면 됐을 텐데 혼자 공부하다보니 효율성도 떨어지고 지금 생각해보면 참 수준이 낮았던 공부기간 이였다.

그러나 2차만 공부하던 시기에 큰 영향을 주었던 2학기 때 복학하면서 공부를 별로 못했는데도 1차 수험기간동안 해 놨던 2차 공부가 너무나 큰 도움이 되었던 것 같다.

이제 첨 하시려는 분이나 1차 공부만 하시는 분들에게 권하고 싶다.

시간 날 때 2차 과목 기본강의를 들어주는 것이 큰 도움이 되리라 본다.

5월달 들어서면서부터 발등에 불이 떨어졌다 1차를 너무 소홀히 한 것 같아서… 최종 점검반 수강하면서 외우고 또 외우고, 풀고 그렇게 준비해서, 7월 4일 시험장에 들어갔다. 너무 긴장해서 그런지 나는, 그 날 답안지를 두 번이나 바꾸는 결정적인 실수를 범하고 말았다. 한번은 시험지 유형을 잘못기재해서, 한번은 경제학 문제를 마킹하다가 정확히 아는 문제를 잘못 칠했는데 1문제 때문에 떨어질 수 있다는 기우에 또 한번 교체하는 우둔한 짓을 하고 말았다. 이것 때문에 거의 10분 이상 손해를 보았다. 물리적인 시간문제 뿐 아니라 심리적으로 너무 쫓겨 끝에는 손이 너무 떨려 두 손으로 마킹하는 지경에 이르렀다. 회계 1/3이상은 찍는 사태에 이르렀다.

수험생들은 다 알고 계시겠지만 1문제 틀리고 몇 문제 더푸는 것이 훨씬 낫다는 것은 당연지사다. 답안지는 웬만하면 바꾸지 않는 것이 나을 듯하다. 그렇게 나리는 치고 나니, 발표일까지 2차 공부가 손에 잡히지 않아 그 해 2차 시험을 완전히 서울대 김밥 싸서 소풍가는 수준으로 치고 말았다.

조상님이 도와서 그 해 1차 시험은 간신히 커트라인으로 붙는 행운을 얻었다.

2. 2년차

99년 9월이 되자, 휴학기간이 끝나고 졸업장을 바라는 집안의 요구에 따라 4학년 2학기를 복하고 말았다.

9월부터 11월달까지 거의 공부를 못했는데, 우리과 특성상 설계 과목 때문에 일주일에 며칠씩 거기에 얽매여 밤새고 그러한 이유에서였다. 그 때문에 그 이후 스터디에 약간 고전한 것도 이런 이유에서였다.

H학원 2차 스터디에 등록하여 좋은 팀장, 팀원과 함께 학원 스터디에 맞춰 공부를 해 갔다. 매일 꾸준히 시험 순서처럼 실무, 이론, 법규식으로.. 공식적인 서브는 2기때부터 만들기 시작했는데 1기 때는 감이 잘 안 잡히고 어떻게 만드는 것인지도 잘 몰랐다. 스터디 3기는 S학원으로 옮겨 내 실력을 검증 받았다. 스터디 3기 실력이 거의 시험성적이 연결된다고 하는데 나는 3기 내내 좋은 성적은 아니였지만, 꾸준히 상승해서 그나마 자신감이 생겼다. 경제력이 빈약해서 신림동에는 5월달부터 들어갔다. 신림동에 너무 오래 있으면 무기력해지는 등의 단점이 있으나 마지막 몇 달 정리하는 데는 괜찮은 것 같다. 8월달에 들어서는 다니던 독서실을 정리하고, 고시원에 쳐박혀 벽에 강의하듯이 혼자 중얼거리며, 서브만 계속 정리하며 외우고 하면서 결전의 날을 기다렸다.

Ⅲ. 공부는?

1. 1차

1차 공부는 전술한 바와 같이 거의 학원에 의존했다. 장단점이 있겠지만 객관식 시험의 성격상 학원 강의를 통해 해결하는 것이 효율적이라는 생각이 든다.

민법, 관계법규는 학원 교재와 문제집만으로 경제학과 회계학은 학원교재외에 주한광문제집, 이효익 문제집만 보았다.

11회 1차 시험은 이상하게 쉽게 나왔지만, 평가사 1차 시험이 그렇게 만만한 시험이 아닌 만큼, 다시는 이런 식으로 나오지 않을 것이기에 깐깐하게 준비해야 할 것이다.

2. 2차

① 실무

실무는 학력고사에 비교하면 국, 영, 수에 해당하기 때문에 하루 아침에 늘지도 않고 한번 잡히면 금방 수준이 떨어지지도 않는다.

실무하면 하는 얘기가 매일 꾸준히 풀어야 한다고 한다. 그 말이 정답인 거 같다.

매일 꼬박꼬박 풀면서 실무의 정상고지인 정확도와 신속함을 꾸준히 업그레이드해야 할 것이다. 1기때까지는 약 70%를 실무에 투자해 완전히 잡는 것이 중요하다.

그렇게 하다보면, 3기말쯤 되면 안 풀어본 문제가 없게 되고 시간도 100분 문제를 85분내지 90분 정도에 풀게 된다.

올해 시험문제는 지엽적인 문제, 평이한 문제가 나왔지만, 해마다 실무가 당락을 좌우하고 새로운 유형의 문제가 나왔으므로 철저히 준비해야 할 것이다.

문제를 대하면 5분이든 10분이 걸리든 철저히 문제를 해석하고 파악한 뒤 펜을 들어야 실수도 줄이고 시간도 줄일 수 있다.

교재는 별로 없지만, 3인공저 문제, 이상주문제집, 유영조‧홍병각공저, 안정근 실무를 주로 보았다. 각종 스터디 팀장 문제, 부고 문제 등이 유용했다.

② 이론

누구나 이론을 대하면 뜬구름 잡는 기분이 든다고들 한다. 그러나 공부를 하다보면 대충의 뼈대가 잡히는데 그때까지 읽고 또 읽고 해야 할 것이다.

많은 교재중 나는 허장식저, 전영주저, 안정근 부동산평가이론을 주로 보았다.

은민수써브, 손연경써브, 김세중써브, 현대부동산학 등을 참조했다. 체계가 잘 안 잡히는 만큼, 여러 책을 한번에 보는 것보다, 한 책을 완전히 이해할 때까지 보는 것이 중요하다. 그런 다음 다른 책을 참조하는 것이 도움이 된다. 올해 문제는 지나치게 일본식으로 나왔기 때문에 미국 이론을 중점 공부했던 분들은 곤욕을 치뤘을 것이다. 어떤 식의 문제가 바람직하냐의 문제를 떠나 수험생의 입장에서는 빠짐없이 공부해야 한다는 것을 명심해야 한다.

③ 법규

나는 비법학도인 공대생이어서 처음에는 생소했지만 차츰 공부하다 보니 재미도 느꼈다. 하지만 한계도 있었다. 2차공부하면서 법규를 제일 공부 안 했다. 일단 범위가 좁다보니 많이 소홀하게 되나보다. 솔직히 1년차 때 오히려 법규 공부를 더 많이 한 것 같다. 행정법 중심으로 공부하고, 그를 기반으로 법을 공부하면 그리 어렵지는 않을 것 같다. 큰 문제는 대부분 예상되는 만큼, 앞으로 CASE문제 중심으로 대비하면 될 것이다. 토수법 조문은 전부 공특법과 지공법은 중요조문만, 그리고 중요 판례 정도는 외웠다. 그럼 자신감이 생긴다.

내가 본 교재는 행정법을 김동희, 김남진, 손실보상부분은 박윤흔, 그리고 서정욱저, 임형욱저 조금, 박평준, 박귀경 유해웅저 등을 보았고 지공법, 공특법의 경우 개별교재는 안봤다. 스터디 자료, 장선식 써브등을 참조했다.

3. 여언

시간이 많이 남은 듯하지만, 얼마 남지 않았다. 사실 금방 지나간다. 그 시간동안 하루하루가 충실하면 그 주, 그 달이 충실해지게 된다. 그러면 합격이 보인다.

3기 스터디에서 상위권에 들면 합격률이 50%가 넘어선다고 볼 수 있다. 합격은 내 점수가 남보다 나으면 오는 것이기에 3기에서 1등 한번 한다는 각오로 열심히 하시길 바란다. 그리고 중요한 건 꼭 붙는다는 자신감이다. 자만이 아닌 자신감!!

그리고, 학원 스터디외에 마음 맞는 사람들끼리 개별 스터디를 꼭하라고 권하고 싶다. 사실 개별 스터디에서 실력이 훨씬 많이 는다. 지금 하고 있지 않다면 지금이라고 당장 멤버를 구하는 것이 좋을 듯하다..

실제시험에선 깊이 생각할 시간도 없고, 생각한다고 해도 머릿속에 담겨있는 한도 내에서 생각이 날 뿐이다. 공부할 땐 이해가 중요하지만 실제 시험에서 중요한, 암기의 역할을 뛰어넘을 수는 없는 것 같다. 이해와 암기를 어떻게 조절할 것인가는 여러분의 개별성에 맡긴다.

Ⅳ. 사람만이 희망이다.

소설 ‘아버지’에서 보면 그 주인공인 아버지가 자기 딸의 대학합격을 위해 하는 일이라고는 딸이 지원한 학과 정원인 30에 얽매이며 일상생활에서 그것을 넘지 않으려는 노력들이었다. 가령, 버스도 30번이하 노선만 타고, 버스안에 손님이 30명이 넘으면 타지 않고, 지하철을 탈 때도 개찰구를 통과하는 30번째 사람안에 들기 위해 50이 넘은 나이에 뛰는 것들이었다.

12월이 들어서면서 떠오르는 한자성어는 진인사 대천명 밖에 없었다. 진인사보다는 대천명을 고대하며… 그간 독서실을 잡을 때도 100번 이상번호에는 절대 앉지 않을 정도로 시험기간 내내 정서 불안, 불면증에 시달리던 나에게 유일한 희망은 ‘사람들’이었다. 과거, 현재 그리고 미래에 내곁에 다가올 수많은 사람들이 있었기에 그나마 견딜 수 있었을 것이다.

2년이라는 나름대로 짧지 않은 시간동안 나에게 보이게 혹은 보이지 않게 힘을 모든 분들, 그 분들이 있었기에 힘들었지만 굳굳히 이겨낼 수 있었고, 합격의 영광을 누리게 되었던 것이다.

1차 시험, 2차 시험 직후 찾아가 간절히 내 소망을 읍소했던, 언제나 내소망을 다들어 주셨던 지하에 계신 우리 증조할머니, 그분이 지하에서 가장 기뻐하시리라고 본다.

한결같이 나를 위해 기도하고 부담을 안주시려던, 그러나 누구보다 애타셨던 할머니, 부모님, 그리고 못난 형 때문에 덩달아 고생하면서 묵묵히 성원했던 내 착한 두 동생에게 감사한다는 말을 전한다.

그리고 나에게 스터디하면서 많은 도움을 주었던 손연경, 송준우, 이동암 팀장님들에게 정말고맙다는 말을 전한다.

누구보다 나를 위해 노심초사, 뒷바라지해주고, 보약까지 나를 위해 지어주었던 눈물나게 고마운 나의 반쪽, 정옥이가 내 합격의 절반 이상을 차지한다고 해도 과언이 아닐 것이다. 진심으로 감사한다.

학교에서 공부하고 있는 과 후배(용만이 제상이 등)들, 그리고 대구에 있는 택근이, 그리고 윤영씨, 과동기(충래, 병석, 세윤)들 등이 반드시 올해 합격하리라 믿어 의심치 않고 그들의 권투를 빈다. 마지막으로 어렵게 다시 공부를 시작한, 같이 공부했던 내 동기들에게 먼저 합격해서 송구스러운 마음 금할 길 없으며 그들의 앞길에 진심으로 행운을 빈다.

Ⅰ. 들어가며

몇 개월 전만해도 이렇게 합격수기를 적게 될 줄은 꿈에도 생각하지 못했으나 이렇게 펜을 든 이상 1년 반 정도의 저의 수험생활동안의 느낀 점과 학습방법 교재등을 소개하여 수험생 여러분께 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

Ⅱ. 응시동기

98년 2월 제대후 바로 복학하여 학교를 다니자니 나의 미래가 불투명했다. 누구나 그러하 듯 군생활동안 아무런 계획없이 전공인 회계학과 영어공부를 하며 시간을 보내다 제대 후 선배와 동기들이 공인회계사(CPA)시험준비를 하고 있어, 나도 CPA 공부를 해보겠다고 CPA와 관계되는 과목위주로 나의 단짝 친구인 지훈이와 수강신청을 하였고 공부를 하는 동안 왠지 CPA는 나의 적성에 맞지 않는다는 생각이 들었다. 그래서 상대에서 준비해 볼 수 있는 시험을 찾던 중 동문선배의 감정평가사 시험에 최종 합격하셨다는 소식을 듣게 되었다.

군대 가기 전 그 선배가 감정평가 1차시험에 합격하셨다고 했을 때는 ‘감정평가사를 보석감정이나 남들이 말하는 병아리감별사 정도로 생각하고 있었기 때문에 그저 그런 시험이 있구나’ 라고 생각했다. 그러나 합격한 선배를 직접 만나보니 나의 생각은 180°바뀌었다.

그리고 나의 목표를 감정평가사 시험으로 정했다. 먼저 감정평가사 시험에 대해 자세히 알아보기 위해 학원과 선배를 통해 시험자료를 수집하고 과목 수도 1차 4과목과 2차 3과목으로 다른 시험에 비해 적었다. 그러나 영어가 포함되지 않아, 막연한 대비책인 취업에 지장이 있을 수도 있어 망설였지만, 감정평가사 시험을 나의 인생의 목표를 정하고 시작하기로 하였다.

Ⅲ. 1차시험

98년 12월 먼저 1차를 붙은 후 2차를 한다는 생각에 99년 7월말에 있는 10회1차 시험을 목표로 정하고 학교 근처 학원에 회계학, 경제학, 민법을 수강했다. 전공이 회계학이고 CPA공부를 한답시고 회계학은 어느 정도 자신(?)있었지만 나머지 3과목은 전혀 본 적이 없어 막막했다.

경제학은 학원 강사 선생님의 말씀대로 기초부터 차근차근 하기 위해 3인공저와 정병렬 문제집을 가지고 한 단원 끝난 후 바로 그 단원 문제풀이를 하며 공부해 나갔다.

민법의 경우 상대생인 나에게 처음 접해보는 법 과목이지만 공부하면 할수록 논리적이어서 흥미를 가질 수 있었다. 그리고 부동산 관계법규(공법)의 경우 완전 암기 과목이라 생각하에 4개월 정도면 충분하다고 생각하고 학원 서브노트와 문제집을 가지고 공부했다.

3월이 되어 학교 휴학 후 집에서 출퇴근하는 시간을 아끼기 위해 학교 근처의 고시원에 들어 갔다. 이때 학원에서 만난 성호가 같이 공부하고 밥을 먹으며 서로를 격려하며 많은 힘이 되어 주었다. 학원은 4과목 모두를 수강하여 학원진도에 맞춰 공부를 하였으며, 회계학, 민법, 공법, 경제학 순으로 순서를 정하여 하루 일정 시간 이상을 투자하여 꾸준히 공부했다. 이때 매일매일 공부량을 다이어리에 체크하며 하루를 반성하는 것이 많은 도움이 되었다.

또한 학원강의의 경우 한번 빠지면 계속 빠지게 되므로 하루라도 결석하지 않는 것이 중요하다고 생각한다.

6월부터 모의고사를 보기 시작했는데 일단 회계학이 자신 있었으므로 점수는 그럭저럭 잘 나왔다. 학원에서 만난 9회 합격생이신 상태형님의 도움으로 다른 학원에서 서울에서의 모의고사도 구해서 풀 수 있어 나의 실력을 어느 정도 체크하고 자신을 가질 수 있었다.

드디어 99년 7월말 1차시험 나는 대구에서 공부를 했으므로 그 전날 서울대역 근처에 여관을 잡아 잠을 청하였는데 잠자리가 바뀌어서 그런지 정말 한숨도 잘 수 없었다. (지방에서 올라 갈 경우 최소한 이틀 전에 올라가서 잠자리를 적응하는 것이 바람직하다.) 그래서 준비해간 수면제 반 알을 먹고 잠을 청했지만 역시 잠을 잘 수 없었다. 나와 한방을 사용한 성호 역시 수면제를 먹었으나 잠을 잘 수 없었다고 한다. 결과적으로 시험 당일날 덥기도 더웠지만 잠을 못 자서 켠디션 조절을 실패한 결과 처음 치는 시험이라 떨리기도 하고 잠도 오고 해서 160분 동안 정신없이 문제를 풀었으며 합격을 확신 할 수 없었다.

Ⅳ. 2차시험

1차시험 후 바로 대구로 내려와 당락에 상관없이 2차 시험공부를 하였다. 상태형이 소개한 학원에 가서 기본 강의를 들으며 2차 과목에 친숙해져 갔다. 보통 1차시험을 친 후 발표일 까지 결과를 알 수 없으므로 방황하게 되는데 일단 합격을 목표로 공부를 시작한 만큼 이 한달이 상당히 중요한 바, 학원에 가서 기본강의를 들으며 각 과목의 전반적인 개요를 잡아야 한다. 주위에 같이 공부했던 사람들 중, 이 기간을 소홀히 하여 우리보다 한달 정도 뒤처지게 된 경우도 있다. 2차 교재는 학원에서 준비하라는 데로 실무는 3인공저 이론은 전영주와 안정근 이론을 그리고 법규는 서정욱 감평행정법과 김동희 교수님책으로 시작했다.

기다리던 1차 합격 발표날 합격을 확신할 수 없었으므로 떨리는 심정으로 서울 학원에 전화를 걸어 확인 후 합격 통보를 받았다. 그러나 같이 공부했던 성호는 총점 1점차로 떨어져 나를 안타깝게 했다. 그 전날 잠만 푹 잤었어도 좋은 결과가 있었을텐데...

그해 2차 시험장에 가서 이론과 실무는 학원에서 들었던 내용을 상기하며 어느 정도 적을 수 있었지만, 법규는 도저히 손을 댈 수 없어 포기하고 나왔다. 보통의 경우 1차 합격 후 2차 시험을 응시하지 않는 경우도 있는데 다음해 2차시험의 실전 경험이 되므로 반드시 응시해야한다.

2차 기본강의를 학원에서 수강 후, 10월부터 기초 스터디반에 들어가고 그 당시 대구대학교에 안정근 교수님이 계셨으므로 직접 찾아가 학부 수업을 들었는데 이것이 안정근 교수님책을 이해하는데 많은 도움이 되었고 많은 조언을 해주셨다.

지방의 경우 서울에서와 같이 기본강의 개설이 적으므로 최대한 테이프를 이용하는 것이 많은 도움이 된다. 기초 스터디를 수강후 서울에서 공부한 형을 만나 이런 저런 얘기를 나누며 대구에서 공부를 할지 서울에서 할지 고민을 많이 하다, 안정근 교수님께 상담을 하여 결국 서울 신림동으로 가서 공부를 하였다. 신림동에서는 학원에서 만난 창호형, 상현이형, 중기형님, 윤석형님등과 같이 개별 스터디(처음에 유영조문제집과 안정근 실무를 시작하였다.)를 하게 되었고, 노량진으로 가서 1기 스터디를 시작하였다.

1월에서 3월의 스터디 1기과정은 기초개념을 잡는데 주력하였고 스터디 진도에 따라 법규 이론, 실무의 예습과 복습을 병행하였다. 스터디 시간에는 공부하며 궁금했던 점들을 질문하고 토론하는 것이 아주 중요하며, 스터디 전날 충분히 준비해 가서 절대 책을 보고 적지 않도록 노력해야 한다. 실제 시험장에서도 어떠한 문제가 나올 지는 예측할 수 없으므로, 거짓말을 쓸지언정 책을 보지 말고 답안지를 다 채워야 한다.

실무팀장님이 제일 첫날 우리 시험의 당락은 실무에 있으므로 3월까지는 매일 하루 400분씩 (오전 200분 다시 오전에 풀었던 문제를 오후에 200분)을 투자해야 한다고 하셨다. 그래서 실무에 집중적으로 시간을 투자했고 (그 주에 포함되는 범위의 내가 가진 문제집을 모두 풀었다. 유영조, 이상주, 감정원) 하루 15시간을 채우기 위해 달력에 ○표, △표, ×표를 해가며 그날 그날을 반성했다. 또한 자신이 푼 문제중 틀린 것은 오답 노트를 만들어 정리하고, 물건별 유형별 전형적인 기본적인 문제를 정리해 놓아야 한다.

이론의 경우 숙제의 분량 (200분 정도)이 엄청나서 스터디 준비만으로도 일주일이 지나가 버렸다.

법규의 경우는 개별법으로 자세히 들어가게 되어 깊이 공부하게 되는데, 고시저널이나 고시계에 기재되는 교수님들의 논문이 중요하고, 특히 관련 판례와 법조문을 빠뜨리지 말아야 하므로 어느 정도 실력이 갖추어진 경우, 반드시 서브노트를 작성해야 할 것이다. 마지막에 가서 두꺼운 기본서를 볼 수 없으므로 서브노트로 정리해야 한다.

4월～5월의 스터디의 2기과정은 스터디기간도 줄어들고 범위도 늘어나서 실전과 같이 시험을 치는 동안 내자신의 위치를 파악할 수 있었고, 자신 있었던 법규가 점수가 안 나와서 법규의 기본기를 다시 잡는데 주력하였으며 (기본서는 하나를 정해 거기에 요약하고 첨가하는 방법으로 여러 권의 책보다는 한권을 여러번 읽고 암기하는 것이 효과적이다.) 팀장을 믿고 따라갔다.

6월～7월의 스터디 3기과정은 범위도 전 범위에 모의고사식이었으므로 자신의 실력을 검증할 수 있었다. 스터디 초기에는 성적이 좋았지만 스터디 말기로 갈수록 성적이 떨어져 자극이 되어 시험 당일까지 긴장하고 공부할 수 있었다.

마지막 정리기인 8월에 실무는 오답노트와 각각의 유형별 문제를 모아둔 것과 목차서브를 보고 정리했다. 이론의 경우 스터디 2기 3기 동안의 문제정리와 서브노트를 다시 정리하여 암기하였고, 법규 역시 스터디 2기 3기 동안의 문제 정리 및 서브노트 정리를 목차위주로 하여 암기와 이해를 병행하였다. (이때 암기용 앞 글자를 딴 노트를 준비하는 것도 효과적이다.)

그리고 시간이 흘러 11회 2차시험 당일 아침부터 하늘에서 비가 내렸고 그 전날 수험표를 독서실에 두고와서 독서실 아저씨를 깨울 정도로 정신이 없었다. 그 전날 잠을 편안하게 잤지만 어떠한 유형의 문제가 나올지 긴장되었다. 그리고 출제위원이 누가 들어가고 무슨 문제가 나온다는 소문이 돌지만 꼭 확신할 수 없으므로, 자기 자신의 페이스에 맞춰 법조문과 기본서등으로 정리하는 것이 바람직하다고 생각한다.

1교시 실무시험에 보상이 나오리라고 예상은 했었지만 처음 접해보는 유형이라 당황했으나 내가 모르면 남도 모른다는 생각하에 최선을 다해 풀었다. 다행히 문제 2번부터는 눈에 익숙한 문제가 출제되어 조금은 안도하였다. 1차시험 때와는 달리 차분히 풀 수 있었다.

2교시 이론시험은 10회 시험에서 신이론쪽으로 나와서 신이론에 대해 많이 준비했는데 기본적인 문제들이 나와서 조금은 당황했고, 예상외의 문제들은 역시 내가 모르면 남도 모른다는 생각하에 1점이라도 더 받기위해 최선을 다해 문제를 풀었다. (시험장에서 모르더라도 한 글자라도 더 적히면 점수를 줄 수 있지만 백지에는 점수를 주고 싶어도 못 줄 것이다.)

3교시 법규시험은 1,2교시 시험을 나름대로 남들 만큼은 적었다고 생각했기에, 법규시험만 잘 친다면 합격의 희망을 기대하였으나 법규 문제지를 받는 순간 아찔했다. 문제1번 3번은 전형적인 문제였으나 문제 2번 4번은 나를 당황하게 만들었고 그 순간 고향에 계신 부모님과 호랑이에게 물려가도 정신만 바짝차리면 된다는 생각에, 그 동안 내가 공부했던 것들을 떠올리며 나름대로 논점을 잡아서 적어 내려갔다.

그렇게 시험은 끝이 나고 8개월간의 나의 서울생활은 끝이났다. 다시 9월에 복학하여 1차시험위주로 수강과목을 선택하여 학교를 다녔다. 1년 반만에 다시 복학하니 학교생활 적응도 힘들었다. 솔직히 시험에 합격 할 것이라는 기대는 10%도 되지 않았으므로 다시 학교에서 공부하는 사람들과 실무 스터디를 같이하며 시간을 보냈다. 그리고 시험발표일 전날인 2000년 12월 14일 오전 과 동기로부터 합격을 축하한다는 전화가 왔다. 나는 오후에 서울의 학원의 싸이트에 공개된다고 하여 초조하게 기다리고 있었는데, 뜻밖의 소식을 들어 정말 기뻤다. 대학에 합격했을 떄 느낀 기분을 6년만에 다시 느낄 수 있었다.

먼저 합격 소식을 부모님께 알렸다. 공부한답시고 마음고생시킨 부모님께 효도를 한 것 같아 좋았다. 그리고 합격소식을 들으시고 이틀 후에 하늘나라로 가신 외할머니께 합격의 영광을 바친다.

마지막으로 시험기간동안 나와 같이 공부했던 형님들과 후배들의 합격을 기원하며 이글을 마친다.(공부하는 사람들의 실명을 기재하면 좋지 않다는 징크스가 있다기에 이를 생략한다.)

끝까지 읽어 주신 수험생 여러분께 감사드리며 저의 글이 수험생활에 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

Ⅴ. 참고 사항

(1) 무조건 남들보다 더 공부해야 된다는 생각하에 공부를 했다. 남들과 똑같이 한다면 결코 남을 이길 수 없다는 신념을 가졌다. 그리고 책상벽에 ‘죽도록 공부해서 죽은사람 없다.’라는 문구를 적어 놓고 공부했다.

(2) 공부시간은 오전 7시에 기상하여 밤 12시에 자고 밥 먹는 시간 말고는 공부를 했다. 신림동에서는 다 이렇게 하는 것 같다.

(3) 건강을 잃으면 공부를 하고 싶어도 공부 할 수 없으므로 매일 꾸준히 팔 굽혀펴기, 윗몸일으키기 등을 하고, 가끔 탁구, 야구, 등산등을 하며 운동을 했다.

(4) 슬럼프는 꾸준히 있었는데 그 때마다 운동, 비디오방, 만화방에 가서 풀었다.

Ⅵ. 관련교재 및 학습방법

(1) 1차과목 - 제가 보았던 책입니다.

① 회계학 : 기본서 - 회계원리 (송상엽), 중급회계(송상엽, 김연제), 원가회계(오경수)

문제집 - 이효익, 학원문제집,부동산고시

저는 회계학을 전공했으므로 단기간에 끝냈지만 비전공자의 경우 학원을 통함이 가장 빠른길이고 먼저 회계원리를 학습후 테이프와 함께 중급회계를 공부한다. 어느 정도 궤도에 오른 후 이효익 문제집으로 전형적인 문제 위주로 반복해서 풀어야 합니다. 그리고 답안지와 달리 빨리 푸는 방법이 있으므로 학원강의나 주위에 공부하는 사람에게서 노하우를 전수 받아아 합니다. 그리고 이론문제 대비 및 이해의 편의를 위해서 기업회계기준 해설집을 보야야 합니다.

② 경제학 : 기본서 - 경제원론 김대식외 2인공저

문제집 - 정병열 문제집, 학원문제집

기본서로는 김대식외 2인 공저로 정독하시고 적어도 3회독이상 한 단원 끝날때마다, 문제집을 동시정리하고 기본서 뒤의 연습문제는 꼭 푸셔야 합니다.

그리고 시사성 문제도 나올 수 있으므로, 머리도 식힐겸 경제신문도 읽어주시는 것이 도움됩니다.

③ 민법 : 기본서 - 김준호 문제집 - 김준호, 학원문제집

기본서로는 김준호 민법총칙을 가지고 학원수강이나 테이프를 통해 반복해서 읽으시고, 역시 경제학과 마찬가지로 한 단원이 끝날 때 문제를 풀며 정리하시기 바랍니다.

문제를 풀 때는 문제집에 답은 체크하지 마시고, 틀린 것은 표시하여 계속 반복하십시오.

④ 공법

기본서로는 조병욱, 손성태 부동산관계법규, 문제집은 조병욱, 공민달문제집을 보십시오

국토이용관리법, 도시계획법, 지공법을 집중적으로 공부하시고, 최근판례도 중요합니다

(2) 2차기본서

① 실무 - 신종웅외 2인공저, 안정근 실무, 한국기출문제집, 감정원연수문제집, 부동산고시문제, 유영조문제집, 이상주문제집, 학원스터디 문제

② 이론 - 기본서 : 안정근이론, 부동산학개론, 전영주이론, 허장식이론, 이창석이론, 조주현이론, 방경식일본기준 해설문제집 : 은민수서브노트, 부동산고시문제

③ 법규 - 행정법: 김동희(상), 류지태, 석종현, 고시저널, 고시계논문

3법:류해웅, 서정욱, 박평준

- 실무 -

흔히들 시중에 있는 문제집을 다 풀어보라고 하는데 정말 다 풀어볼 수 있도록 최선을 다하십시요. 우선 3인공저로 전반적 체계를 잡고 (3인공저내 법규 이론도 다 읽어볼 것. 중요한 것이 많음) 안정근 실무를 병행하여야 하며 실무의 목차를 우선 암기하고 관련이론을 이해하셔야 합니다.

이론, 법규, 실무는 각각의 과목이 아니라 모두 연계되어 하나가 되므로 특히 법조문은 매우 중요하므로 암기하셔야 합니다(법조문을 가지고 출제위원이 문제를 만듬). 그리고 3인공저의 종합문제를 풀 수 있을 정도의 실력이 되면, 유영조와 이상주 감정원 문제를 푸시고 혼자보다 개별 스터디를 하심이 궁금점 등을 해결하시는데 도움이 됨

(중요하지도 않는 부분을 자꾸 혼자 고민하는 일이 없기를 바라며, 막히면 꼭 주위에 공부하는 사람에게 물어볼 것)

그리고 문제를 풀 때 항상 이 문제는 어떻게 변형이 가능한가를 생각할 것, 자료의 양을 늘릴 수도 있고 바로 숫자로 제시할 수도 있다. 마지막으로는 부동산고시와 학원스터디 문제집을 통해 실전 경험을 쌓아야 합니다 실전에서는 꼭 모르는 문제가 나오므로 항상 새로운 문제에 대처 능력을 키워야 합니다. 또 자신이 틀린 부분은 오답 노트를 만들어 정리하고 각 유형별로 참신한 문제집을 보아서 마지막 정리할 때 풀어 보아야 합니다.

공부할 때 책상 앞에 POST-IT으로 암기할 것을 붙여 매일 보는 것도 중요합니다.

- 이론 -

처음 기본으로 방경식 일본기준 해설집(이론요약집) 전영주책과 안정근 이론과 부동산학개론으로 기본서를 잡고 계속 반복하여 보고 실력이 쌓인 후, 은민수 강의를 듣고 (테이프도 괜찮다) 스터디 진도에 따라 정리하면 후반기에 빨리 볼 수 있도록 서브노트를 작성해야 한다. 이 때 합격생들의 서브를 참고하여 정리하면 좋다.

이론은 총론과 각론으로 나뉘고 또한 요즘 최신 이론 및 논문들이 나오는 바, 총론은 일본기준해설집과 전영주이론 책으로 정리하고 각론은 각각의 개별 문제를 통해 정리, 논문은 월간감정평가사(부동산고시)회원의 회보집 정도면 충분할 것이다 이론은 단순암기보다는 이해를 통한 암기를 해야 기억에 오래 남는다. 신

이론과 구이론(?)의 비율은 6:4정도로 비중을 잡으면 좋을 듯 싶다.

저와 같이 공부했던 사람들중 구이론을 무시해 낭패본 사람도 있으며, 이론은 예측할 수 없고 가장 범위가 방대하므로 모두다 대비하여 논리를 키워야 한다.

- 법규 -

기본서로 김동희(가장 이해 빠름), 류지태 행정법을 읽으시고, 행정법은 개별법에 접목시켜야 하는바 우리 시험과 관계되는 부분의 철저한 이해와 암기가 필요하다 각 개별법은 석종현 교수님책이 잘되어 있고 (최신)임형욱저(판례), 진형철저(교수님논점정리) 노병철 서브 노트 각 개별법 조문은 반드시 암기하고 해당판례를 숙지해야 한다. 그리고 학원 스터디 진도에 따라 서브노트를 작성하고 5월말 정도에 합격생 서브와 자기가 정리한 것을 가지고 다시 서브를 작성해야 한다.

서브작성시 너무 빽빽하게 하지 말고 항상 보충할 수 있도록 여유 공간을 많이 두어야 한다.

공부하다보면 의외로 법규의 범위가 작다는 것을 느낄 수 있고, 투자한 만큼 점수가 나옵니다.

감정평가사의 길 앞에 서다

이 신 일

'73 서울출생

2001 건국대학교 정치학과 졸업

제11회 감정평가사 자격시험 합격

前 남부행정고시학원 감정평가이론 팀장 및 강사․공인중개사

나의 인생은 이미 많은 부분을 상실하고 말았지만, 그것은 한 부분이 끝났을 따름이며, 이제부터 무엇인가를 거기에서 얻을 수가 있을 거라구요.—무라카미 하루키의 “택시를 탄 남자”中에서

Ⅰ. 제2의 수험생활을 시작하며

발표를 이틀 앞두고서 시립도서관에서 함께 공부했던 형님으로부터 “축하한다”는 전화를 받았을 때를 회상해봅니다. 그 때에는 그 말의 뜻이 무엇을 의미하는지 쉽게 이해되지 않았습니다. 단 한 순간만에 합격을 내 현실로 받아들이기에는 그 동안에 기다린 시간이 너무 길었기 때문이었습니다.

어느새 합격자 발표가 있은 지 8개월의 시간이 지났습니다. 이제는 수험생의 입장에서 수습생의 입장으로 바뀌었습니다. 어떻게 보면 이런 나의 모습이 제2의 시험을 준비하는 수험생의 입장과 다르지 않다는 생각을 하게 됩니다. 합격 후에는 또 다른 세상이 합격생들을 시험하기 때문입니다.

합격 직후의 감회를 적기에는 8개월의 기간이 너무나 길게 느껴집니다. 오히려 합격 이후에 스터디 팀장으로 활동하면서, 그리고 개인 홈페이지를 운영하면서 수험방법과 수험정보에 관해서 많은 분들이 궁금해하고 있다는 것을 새삼 느꼈습니다. 이 글은 그러한 분들을 위해 저의 나름대로의 생각들을 정리해 본 것입니다.

Ⅱ. 지난 4년 간의 발자취

군대를 제대한 후에 바쁜 학교생활에 만족해 하던 제가 대학원에 진학해서 공부를 더하겠다던 꿈을 버리고 감정평가사의 길을 택한 것이 97년 1월이었고, 그 때부터 시험을 준비하기 시작했으니 꼭 4년만의 합격소식이었습니다. 아무것도 모르고 무작정 학원에 찾아가 수험정보를 얻었습니다. 나중에 알게 되었지만 그 때 상담해주시던 분이 백병제 평가사님이었습니다.

1차준비에도 시간이 촉박하다는 생각에 “올 해에는 1차시험 합격에 만족하고 내년에 2차시험에 합격하는 것을 목표로 한다”는 계획으로 학원강의를 충실히 들었고, 97년 그 해(8회)에 1차시험에 무난히 합격할 수 있었습니다. 곧 이어 있었던 2차시험은 합격생들의 조언대로 분위기를 익힌다는 생각으로 참석하는데에 만족해야 했습니다.

다음 해인 98년에 있은 2차시험(9회)에서는 낙방하게 됩니다. 수험정보에 너무 어두었고, 공부의 절대량을 확보하지 못한 것도 하나의 원인이 되었습니다. 1차 시험 합격 후에 학교생활과 2차준비를 함께 할 수 있을 거란 생각에 양자를 병행하다보니 수험준비에 소홀해지게 되었고, 뒤늦게 참여한 스터디 그룹활동을 하면서 비로소 나의 수험방법이 잘 못되었다는 것을 알게 되었습니다.

다시 해를 넘긴 99년에는 1, 2차 동차합격을 준비했지만 ‘1차시험 불합격’이라는 복병에 좌절합니다. 2차 불합격이란 사실을 확인하고 다시 시작한 99년의 한 해는 나름대로 최선을 다했던 시간이었지만 결국 수험전략의 실패였습니다. 2차준비에 많은 시간을 할애하느라 2개월여를 앞두고 시작한 1차준비에 부족한 점이 있었던 것입니다. 그러나, 두 문제 차이로 떨어졌다는 사실에 잘못 표기한 것을 알면서도 설마 하고 넘어갔던 경제학 문제를 생각하며 아쉬워하던 마음이 생기는 것은 어쩔 수 없더군요. 이 때에서야 시험은 결과만이 중요하다는 것을 알게 됩니다.

1차시험 불합격의 충격을 추스르고 “마지막으로 다시 한 번 도전해보자”는 각오로 8월부터 공부를 시작했습니다. 이 때에는 “나도 2차시험장에 들어가고 싶다. 시험만 보면 나도 합격할 자신이 있다”는 강렬한 욕망이 있었습니다. 그 때 다른 장소에서는 10회 2차시험이 치러지고 있었습니다. 이 시기에는 행정법 기본서와 감정평가이론 기본서를 중심으로 공부하였습니다. 해를 넘긴 2000년 1월부터는 1차시험준비에 들어갔습니다. 한 번의 실패가 얼마나 무서운지 이 때부터 저의 뇌리속에는 “2차는 자신있다. 2차시험장에만 꼭 들어가자”는 생각이 떠나지 않았습니다.

민법을 전략과목으로 김준호 민법과 김종률 문제집을 공부하였고, 회계학은 김상운, 김영호 회계학을 보았습니다. 경제학은 김대식외 2인공저를 거의 외우다시피 보았고, 정병렬 문제집을 풀었습니다. 부동산관계법규는 손성태 박사님의 책을 보았다가 너무 많은 분량의 비효율성에 결국 조병욱선생님의 책과 공민달 저 문제집을 선택하였습니다. 4월부터 치러지는 모의고사에서 평균 60점 내외의 점수를 받게 되었고, 이 때부터 1차에 대한 자신감을 바탕으로 학원 스터디활동을 병행하며 1, 2차시험을 함께 준비했습니다. 한 가지 색다른 경험은 5월부터 시험장에 들어가기까지의 기간에 실력향상은 거의 없었다는 것입니다. 그렇다고 공부를 나태하게 한 것은 아니었습니다. 결국 이 기간동안 저는 알고 있는 것을 잊지 않기 위해 공부했던 것 같습니다.

6월 6일 현충일부터 신림동으로 자리를 옮겨서 공부하기 시작했습니다. 이미 먼저 와있던 상기형의 도움으로 고시원 환경에 쉽게 적응할 수 있었고, 좋은 동료들을 많이 알게 되었습니다. 이 때부터의 기억은 합격해야 한다는 강박관념과의 싸움이었습니다. 학원모의고사는 빠짐없이 다녔고, 수석이라는 성적도 받아 보았지만, 이런 것들이 저를 위로하지는 못했습니다. 스트레스가 공부에 좋지 않은 것은 사실입니다만, 이런 류의 생각들이 이 시기의 저를 버티게 해주었습니다.

1차시험을 앞 둔 1주일 간은 거의 잠을 이룰 수 없었고, 그렇게 시험을 치루었습니다. 시험장을 나오면서 “경제학만 과락을 넘기면 합격하겠구나”하는 생각을 했습니다. 유난히도 긴 지문을 5, 6회 정독해도 답이 안 보이는 경제학 문제에 질리지 않을 수 없었습니다. 결과는 빨리 나왔고 합격이었습니다. 평균 83.125점(민법 87.5, 관계법규 90, 회계학 87.5, 경제학 67.5)이었습니다. 1차시험을 본 다음 날부터 2차준비에 들어갔습니다. “이제 2차시험장에 들어 갈 수 있다”는 생각에 공부에 박차를 가했습니다. 독서실에서 이론서브노트를 도난 당했던 날을 제외하고는 최선을 다했던 7주였습니다.

2차시험 전날은 1차시험에 비해 편안한 밤을 보낼 수 있었습니다. 시험 당일에 조금 일찍 도착해 책상을 바꾸어 놓고, 마음을 가다듬고, 전 날에 준비해둔 실무문제를 풀었습니다. 너무 어렵지도, 쉽지도 않은 평이한 문제를 골랐습니다. 1교시 실무시간은 의외의 문제들에 당황스럽기도 해지만 1번문제를 제외하고는 전에 익히 보와 왔던 문제들이라 빠진 것이 없는지 꼼꼼히 풀었습니다. 2교시 이론문제들은 신림동 독서실에서 함께 공부하던 동료들과 함께 준비했던 예상문제와 유사한 문제들이 출제되기도 해서 10장을 다 채우기만 하면 좋은 성적을 얻을 수 있으리란 기대를 할 수 있었습니다. 3교시 법규문제들은 함께 준비하던 팀원들과도 이야기는 나누었지만 실제 답안으로 표현하는 데에는 까다로운 문제들이란 생각이 들었던 문제들이었습니다. 그러나 마지막까지 최선을 다한다는 마음으로 펜 끝을 놓지 않았습니다.

공부를 다시 시작하면서 이 번이 마지막이라고 정했기 때문에 2차시험 후에는 남겨놓은 한 학기 수업을 듣기 위해 학교에 복학하여 졸업준비를 하였습니다. 그러던 중에 합격소식을 들었습니다. 쉬 믿기지 않았습니다. 합격자 발표 날에는 초조함을 감추기 위해 관악산을 올랐고 산행중에 밀려오는 축하전화들을 받고서야 “내가 정말 합격한 거로구나”라는 생각을 할 수 있게 되었습니다.

여기까지가 제가 걸어왔던 지난 4년의 발자취입니다. 그리 짧지 않은 기간이 말해주듯이 수험생활에서 경험할 수 있는 거의 모든 일들을 경험하였습니다. 1차시험도 합격해 보았고, 2차시험도 합격해 보았습니다. 1차시험도 떨어져 보았고, 2차시험도 떨어져 보았습니다. 1, 2차 동차도 실패해 보았고, 합격도 하였습니다. 이러한 저의 경험이 지금도 일각을 다투고 있을 수험생들에게 조금이나마 도움이 될까하는 마음에서 몇 가지 생각들을 정리해 봅니다.

Ⅲ. 수험준비에 도움이 될 생각들

1. 1차 시험을 처음 준비하는 수험생들에게

⑴ 시험준비에 앞서 생각해야 할 것들

① 공부기간

처음 이 시험을 준비하려는 사람이라면, 먼저 “내가 이 시험에 어느 정도의 기간을 투자할 것인가?”를 결정해야 합니다. 그리고, 당락 후의 일들도 각각 미리 생각해 두면 좋을 것입니다. 즉, 인생의 장기적 계획에서의 한 부분, 또는 그 연장선상에서 수험준비를 바라볼 필요가 있습니다. “수험기간은 짧으면 짧을수록 좋다”는 말이 있습니다. 수험준비란 단지 시험합격만을 위한 것이므로 그 기간이 길어진다면 얻는 것보다 잃는 것이 너무나 클 수도 있습니다.

감정평가사 시험은 짧고 집중적인 시간을 투자가 유리합니다. 지금까지 대부분의 사람들이 1.5년에서 2년의 기간을 예상하고 시험을 준비하고 있습니다. 6개월 이상의 1차 준비와 합격, 그리고 1년 정도의 2차준비를 염두에 둔 것입니다. 다만, 내년 2002년부터는 영어과목이 1차시험에 추가되기 때문에 수험기간을 2년 이상으로 잡아야 할지도 모르겠습니다.

② 주변을 정리하라

저의 주위에서 시험을 준비하는 분들에게 저는 항상 “공부를 시작하기에 앞서 먼저 주변을 정리하라”고 당부합니다. 여러분 중에서는 경우에 따라 공부에만 전념할 수 없는 환경에 계신 분들도 있을 겁니다. 그렇다면 되도록 일정한 생활패턴을 유지하도록 노력하십시오. 일정하지 않은 생활리듬은 공부의 집중력을 현저히 떨어뜨릴 수 있습니다.

③ 뒤돌아보지 말라

성경에 보면 ‘소금기둥’의 일화가 나옵니다. 수험생활에 들어가기 전에는 자신의 성격과 가치관에 맡는 진로의 선택이 가장 중요합니다. 그리고 그 결과로 내가 선택한 것이라면 그 준비의 과정에서 뒤돌아보아 후회하는 일이 없도록 해야 합니다.

⑵ 전문수험학원을 이용해보자

처음 이 시험을 준비하려는 분들 중에 많은 분들이 부족한 수험정보로 인해 고민하고 있습니다. 감정평가사란 직업의 구체적 내용, 수험과목, 좋은 강사님과 수험교재의 선택, 수험전략 등 다양한 궁금증이 그것입니다. 이 글을 통해서 조금이라도 도움이 되길 바랍니다만, 보다 구체적 것들은 주위의 합격생이나 수험준비생, 또는 감정평가사 전문수험학원의 상담을 이용하는 것도 유용할 것입니다. 또한 공부방법에 있어서 회계학, 경제학, 민법 등과 같이 시험과 관련된 기초적 지식이 없는 분들은 2개월 정도의 학원기초강의를 먼저 수강해 보는 것이 수험준비에 가장 빠른 길이라고 생각됩니다.

⑶ 혼자만의 싸움

기초적인 학원강의도 중요합니다만, 가장 중요하고, 꼭 잊지 말아야 할 것이 있습니다. 수험준비는 남이 해주는 것이 아니라 자기 자신이 하는 것이고, 남의 것들을 나의 것으로 만드는 데에는 혼자만의 노력이 필요하다는 점이 그것입니다. 개인적으로는 수험준비에 있어서 학원강의보다는 정선된 교과서의 숙독을 선호하였습니다.

⑷ 올바른 고집이 필요하다

공부는 혼자 하는 것이고, 시험합격에 정도(正道)가 있는 것은 아니지만, 주변의 충고에 귀를 기울일 줄도 알아야 합니다. 잘못되거나 완전하지 않은 수험정보만을 믿고 자기식대로의 공부를 고집한다면 수험기간이 길어질 것입니다. 합격생이나 주위분들의 올바른 충고에 관심을 기울일 필요도 있습니다.

⑸ 1차 시험장에 들어가기 전에 알아두어야 할 것들

① 침착한 준비

시험 전날에는 충분한 숙면을 취하십시오. 시험 당일날에는 입실종료시간에 약 1시간 정도 먼저 자리에 도착하여 충분한 준비시간을 갖도록 합니다. 시험 당일날의 시험장을 생각해보죠. 아침 8시 20분, 이른 시간인데도 시험장 주변이 수험생들과 자동차들로 빼곡합니다. 날씨는 덥고 습합니다. 머리는 무겁고, 불규칙한 심장박동과 약간의 긴장감을 느낍니다. 각 학원에서는 합격을 바라는 드링크를 제공하거나 핵심정리 전단을 뿌리기도 합니다. 1차시험을 처음 치르시는 분이라면 이런 것들에 마음을 쓰지 말고 곧바로 시험장에 들어가 조용한 자기시간을 갖도록 하는 것이 좋습니다.

② 적절한 시간배분과 전략과목의 필요성

1차시험은 무엇보다도 과목별 시간배분이 중요하다고 합니다. 160분이라는 제한된 시간 때문에 모든 문제를 완벽히 풀 수는 없기 때문입니다. 따라서 자신의 전략과목에는 충분한 시간을 투자하고, 나머지 과목에 대해서는 여분의 시간을 할당하는 적절한 시간배분이 필요합니다. 이를 위해서는 다수의 모의고사 경험이 유용합니다. 2차시험도 마찬가지입니다만 1차시험에는 고득점을 노리는 전략과목이 필요합니다. 가장 자신있는 과목을 전략과목으로 만들고 나머지 과목들을 평균점수 수준에서 준비하는 것이 가장 효율적인 공부방법입니다. 저의 경우는 민법을 전략과목으로 삼았습니다. 4과목 중에서 년도별 난이도의 편차가 가장 적었기 때문에 안전하다는 이유도 있었고, 사시수준 이상의 문제는 나오지 않을 것이기 때문에 사시용 수험서로 공부했습니다.

③ 필승의 신념

다수의 문제풀이를 통해 합격할 수 있다는 자신감을 가지십시오. 필승의 신념이란 “자신의 실력에 대한 냉정하고 객관적인 평가로 결론 내려진 자신감”이라고 합니다. 하지만 ‘필승의 신념’을 갖고 자신의 실력과는 무관하게 올해는 무슨 일이 있어도 해내겠다고 결의하는 것은 백해무익하다고 합니다. 필승의 신념은 꾸준한 노력의 결과로 쌓이는 것입니다.

2. 1차 시험 합격후 2차 시험을 준비하는 수험생들에게

⑴ 충분한 시간을 투자하라

이상한 말로 들릴지 모르지만, 2차합격을 위해서는 충분한 시간을 2차준비에 투자해야 합니다. 1차시험의 결과는 7월 말 경에 나옵니다. 그리고, 학원의 기초강의는 9월부터 시작합니다. 합격의 여부는 1차시험 이후 2차시험까지의 2개월과 2차시험후 12월의 합격자 발표까지 4개월의 기간이 좌우한다고 해도 지나친 말이 아닙니다. 1차 시험의 결과가 발표된 이후에 자칫 긴장이 풀리거나, 생활의 리듬이 깨질 수도 있는데, 이러한 것은 다음 해의 2차 합격을 위해 좋지 않습니다. 처음 이 시험을 준비하는 분이라면 이 기간에 기초강의를 수강하거나 정평있는 기본서들을 탐독하는 것이 좋습니다. 그래서 기본실력을 기존수험생들의 수준까지 끌어올릴 필요가 있습니다.

⑵ 자신에게 맞는 학습습관을 만들자

수험공부를 처음 하는 분들 중에는 자신에게 맞는 습관을 찾지 못해 고민하는 분들도 있습니다. 이미 공부방법에 나름대로의 자신을 갖고 있는 분은 그러한 스타일을 계속 유지하면 됩니다. 다만, 그렇지 않은 경우라면 올바른 습관을 가질 필요가 있습니다. 공부에 지름길이 있는 것은 아니지만, 아래와 같은 내용은 일반적으로 알려진 올바른 공부습관입니다. 공부범위는 너무 넓히지 말고, 기본서를 중심으로 정독과, 다독을 반복한다. 하루에 절대시간을 확보한다. 규칙적이고 반복적인 공부습관을 갖는다. 계획에 따른 학습과 점검을 한다. 일정한 휴식과 운동을 빼먹지 않는다.

⑶ 스터디 그룹활동을 이용해보자

학원 스터디가 필요한 것인지에 대하여 의견이 분분하지만, 처음 이 공부를 시작하시는 분이라면 한 번쯤 스터디 그룹활동을 해보는 것이 도움이 될 것으로 생각합니다. 혼자 하는 공부에서 오는 위험을 줄일 수 있으며, 무엇보다도 답안작성을 연습하고 출제경향을 미리 짐작하게 한다는 점에서 유용성이 있습니다.

⑷ 공부장소는 어디가 좋을까?

수험준비를 많이 하는 장소로는 신림동, 공립도서관, 집 주변의 독서실 등이 있습니다. 각 장소마다 장단점이 있기 때문에 어디가 더 좋다고 말할 수는 없습니다. 먼저 신림동은 공부여건이 좋고, 하루에 절대시간을 많이 확보할 수 있다는 점에서 유리하지만, 비용이 많이 들고, 타성에 젖으면 오히려 역효과가 날 수 있다는 점에서 불리합니다. 공립도서관은 가장 무난한 장소 같습니다. 하지만, 공부여건이 상대적으로 열악하고, 절대시간을 많이 확보하기 힘든 것이 단점입니다. 집 주변에 있는 독서실은 공부여건은 나쁘다고 할 수 없으나 주위의 경쟁자가 없다면 능률적인 공부를 위한 긴장감이 떨어진다는 점에서 부족한 점이 많습니다. 저의 경우는 집 주변의 공립도서관을 이용하다가 시험을 앞둔 6월부터 신림동에 자리를 마련하는 방법으로 각각의 장점을 이용하였습니다.

⑸ 기초잡기에 유익한 교과서들

1차 시험의 교과서들은 다음과 같습니다.

실무：3인공저, 기출문제집, 신병기․이정훈「감정평가실무」

안정근「부동산평가실무」

이론：안정근「감정평가이론 및 현대부동산학」

이원준「부동산감정평가이론」

법규：김동희, 류지태, 김철용 저「행정법 교과서」, 박평준「토지수용법론」

⑹ 2차 시험장에 들어가기 전에 알아두어야 할 것들

① 충분한 숙면

시험 당일날 아침에 상쾌한 기분을 느낄 수 있었다면 합격이 멀지 않을 것입니다. 그러기 위해서는 전날에 충분한 수면을 취해야 할 것입니다. 그런데, 이것이 쉬운 일은 아닙니다. 시험을 앞두고는 누구나 초조하기 마련이기 때문입니다. 따라서 시험 전 일주일간은 그 동안의 공부패턴을 바꿔서 조금씩 일찍 잠자리에 드는 습관을 갖는 것도 좋은 방법이 됩니다.

② 시험장소에 대한 정확한 정보

‘知彼知己면 百戰百勝’이란 말이 있습니다. 시험장소에 대한 정확한 정보를 알지 못해 낭패를 보는 경우도 있습니다. 매년 시험장소가 바뀔 수도 있고, 교실에 따라서 책걸상의 상태가 틀릴 수도 있습니다. 시험 당일에 미리 일찍 도착해서 이런 것들을 충분히 조정해 놓으시기 바랍니다.

③ Warming—up

시험장에까지 두꺼운 참고서들을 잔뜩 짊어지고 와서 공부하는 분들이 있습니다. 시험장에서 책을 볼 수 있는 시간이라야 시험시작 전 1시간, 점심시간과 휴식시간이 전부입니다. 이 시간을 유익하게 보내려면 정리노트를 미리 준비해 놓는 것이 좋습니다. 특히 실무문제는 아침 일찍 풀어보는 습관을 만들고, 시험장에서 미리 30—40분 정도의 시간을 정해 놓고 문제를 풀어 봄으로써 실전감각을 만들어 두는 것이 필요합니다.

④ EQ의 중요성

시험장에서 자기 자신의 감정을 통제한다는 것은 매우 중요합니다. 자기 감정을 제대로 다스리지 못하면 시험문제가 너무 쉬워도 낭패를 볼 수 있습니다. 실제 어떤 분은 시험문제 전부가 자기가 예상한 문제가 나왔고, 그래서 완벽하게 썼다고 생각했는데 결국 불합격했다는 이야기가 있습니다. 시험문제가 어렵다고 생각되거나, 자기가 예상한 문제가 나왔다고 하더라도 감정의 평정을 유지하고 침착한 마음으로 성의를 다해서 답안을 작성하는 것이 가장 바람직합니다.

⑤ 마지막 눈물 한 방울의 신화

마지막 시험지 한 장에까지 혼신의 힘을 다해야한다는 것은 누구나 강조하는 이야기일 것입니다. 어떤 합격생의 수기를 보니 이런 이야기가 있더군요. 자기가 할 수 있는 최선의 준비를 하고, 시험장에서도 자기가 가진 모든 능력을 쏟아 붙고 나니 마지막 시험지에 눈물 한 방울이 떨어지더라는 것입니다. 이런 정성어린 답안지를 채점자가 몰라주지는 않을 것입니다.

3. 1, 2차 동차합격을 준비하는 수험생들에게

⑴ 가장 어렵고 험한 길

이 글은 1차, 2차 경험이 모두 있는 3년차 수험생들을 위해 쓰여졌습니다. 2차 시험의 실패 후에 처음부터 다시 시작해야 하는 입장에 있는 동차준비생들은 가장 어려운 시험준비를 해야 합니다. 특히 감정평가사 시험은 1차와 2차시험과목의 연계성이 거의 없기 때문에 동차준비생이라면 일곱 과목을 함께 공부해야하는 어려움이 있습니다.

동차준비생들에게 당부하고 싶은 말은 수험공부의 단절기간을 되도록 좁히라는 것입니다. 많은 분들의 경우 2차 시험 후에 합격을 장담하며 공부에서 손을 떼었다가 불합격을 확인한 후에야 부랴부랴 수험준비를 다시 시작하는 경향이 있습니다.

이러한 패턴은 수험기간을 장기화하는 이유중의 하나가 됩니다. 공부를 시작할 때 자신이 계획한 수험기간이 2년이라면 모르지만 그 이상을 계획하셨다면 2차 시험 이후에도 지속적인 공부가 필요합니다. 이 시기에는 그 동안 소홀했던 분야에 대한 집중적인 시간투자가 가능하기 때문에 오히려 유익한 기회가 될 수 있습니다.

⑵ 기간별 수험전략

동차준비생들의 경우 다른 수험생들에 비하여 준비해야할 과목이 두 배로 많기 때문에 그 만큼 체계적인 수험전략이 필요합니다. 동차준비생들의 대부분은 1차 스터디기간(3월)까지는 2차준비를 하고 그 이후부터 1차준비를 하는 경향이 있습니다. 1차 경험이 있고, 합격에 자신이 있다는 전제하에서의 수험전략입니다. 저의 경우는 1차 불합격의 경험이 있는지라 12월까지는 2차공부를 하고 1월부터 4월까지는 1차공부에 집중하여 합격권의 실력을 만드는 방법을 택하였습니다.

⑶ 서브노트의 필요성

개인별 학습습관의 차이가 있기 때문에 서브노트를 반드시 만들 필요는 없습니다. 다만, 동차준비생의 경우에는 조금 다릅니다. 어차피 1차시험을 앞둔 2개월 정도의 기간은 1차준비에 투자해야하기 때문에 1차시험 이후 2차시험을 다시 준비하는 데에는 그 만큼의 공백이 있게 됩니다. 또한 2차시험을 보기까지의 7주나 8주 정도의 기간은 공부해야할 분량에 비해 턱없이 부족한 시간일 수 있습니다. 따라서 1차 준비 이전에 이 때에 활용할 정리노트 등을 마련해 두면 시간의 부족에서 오는 조급함을 버릴 수 있습니다.

⑷ 당락은 시험장을 나와서부터

합격의 당락은 시험지가 자신의 손에서 떠난 이후에 결정됩니다. 좀 과격하게 말하면 아무리 열심히 수험준비를 하고 좋은 답안을 작성하였다고 해도 자신에게 불리한 채점이 있었다면 합격과 거리가 멀어질 수도 있다는 것입니다. 시험 이후에 그 간의 스트레스를 풀어내기 위한 시간도 필요합니다만 시험결과 이후의 일들을 미리 계획하고 준비하는 것도 좋은 방법일거라 생각됩니다.

Ⅳ. 글을 맺으며

두서 없는 글을 끝까지 읽어주신 분들에게 감사드리며, 최종합격이라는 좋은 결과가 함께 하길 기원합니다. 수험생활 중에 기억에 남는 분들과 합격 이후에도 미처 감사의 표현을 드리지 못한 많은 분들이 계십니다. 짧지 않은 기간 동안 자식의 길을 지켜보아 주신 아버지, 어머니와 매형, 누나 그리고 형에게 감사의 인사를 올립니다. 가장 어려운 시기에 함께 해주었던 친구 강천, 상희와 아직 힘든 곳에 있을 우성이, 현주, 선호, 태희와 민휴, 진희에게 고맙다는 말을 전합니다. 재인, 종구, 호섭, 지금은 하늘나라에 계신 영환 형님, 그리고 아직 국토종주 길에 있을 남희 누나에게, 함께 각자의 길을 준비했던 상수, 수덕, 수완, 옥균, 준택이와 학교동기들, 그리고 사랑하는 후배 석우, 동옥, 창훈이에게도 오늘의 내가 있게 해준 고마움을 전합니다.

수험생활의 방향을 지도해 주셨던 백성수, 신병기, 한승훈, 김세홍, 이연택, 그리고 이동진 감정평가사님에게 직접 찾아 뵙고 인사하지 못했던 것을 이 글을 통해 용서 빕니다. 수험기간 중에 함께 어려움을 나누었던 서주원 평가사님, 지금은 다른 곳에 있지만 마음만은 함께 있는 상기, 대현 형님, 그리고 차상란 평가사님도 잊지 못하는 분들입니다. 어쩌면 지금 내가 있을 자리를 대신해야 했을 강권, 정훈, 우식, 영수 형님과 재연, 무근, 원혁, 정선, 재범 형님에게도 다시 한번 감사함을 전하며 엘리아, 류정욱, 양은열, 전영하 외 함께 했던 스터디 팀원들에게도 올 해에는 꼭 좋은 결과가 있을 것을 기원합니다.