陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

안녕하세요?

저는 82년생 남자고 01학번입니다. 2012년 23회 감정평가사 시험에서 7년차로 붙었습니다. 1차 3번 2차 6번째 붙었구요. 년차수와 2차횟수가 1회 차이가 나는 것은 중간에 해걸이를 한번 했기 때문입니다.

2006년 1월 계절학기 종강하고 휴학과 함께 본격적으로 고시생이 되어 2006년 17회 1차를 처음 붙고 2012년 23회 2차 최종 합격까지가 제 정확한 수험인생이라고 볼 수 있겠네요. 만으로 6년 8개월, 연차수로 7년 했네요.

원래 수기같은거 쓸 생각도 없었습니다. 발표나자마자 그냥 수험가는 다시는 돌아보기 싫을 정도로 지겨웠거든요. 합격발표 나고 동해안 가서 바닷가에서 제가 소장하고 있던 수험서 다 불태워버렸습니다. 그리고 솔직히 웬만큼 고시밥 좀 먹은 상태에서 합격수기 보면 너무 진부하지 않습니까? 제 글이 월간감평에 실리는 것을 가정해서 쓴다면 그야말로 지금까지의 합격생 수기와 비스무레한 것이 될 것입니다. 또한 제가 본 교재나 공부방법도 별다를게 없고 또 제가 한 방법대로 한다해서 합격되는 것도 아닙니다.

합격생들마다 다 달라요 특별한 것도 없구요. 그냥 남들 하듯 뻔한 강의 듣고, 개별스터디 했고, 꾸준히 열심히 공부해서 합격했네요. 일반적인 합격수기는 20년 감평 수험 역사상 수백개가 누적되어 있으므로 참고하시기 바랍니다.

저는 수험생에서 평가사로 출세하기 위해 갖추고 있어야 할 마인드를 몇가지만 제시하겠습니다. exit_me 평가사님처럼 불편한 진실도 몇 개 써볼게요.  공식 수기가 아닌 만큼 부담없이 씁니다~ 그러나 제가 볼 때 매우 중요하다고 생각하는 점을 짚어드릴게요. 약간의 은어가 등장해도 양해를 바랍니다...^^

1. 자존심을 줄이고 겸손해지자. 

 고시생들의 대표적인 특징이자 버리기 결코 쉽지 않은 부분이 바로 높은 자존심입니다. 다들 한공부 하시는 분들이다 보니 수험생 시절에도 꿇리기 싫어서 남들 신경을 많이 씁니다. 그러나 결국 수험가는 합격해서 나오지 못하면 아무런 의미가 없는 곳이에요.  누구나 이 사실을 알고 있으면서도 자주 망각합니다.

대표적인 사례를 들어보겠습니다. 감평 수험가에는 1차 공부 열심히 하는 것을 무슨 굴욕이라고 생각하시는 분들이 엄청나게 많습니다. 그런데 다년차들 중에는 1차 무시하다가 해걸이 또는 해해걸이 하시는 분들 꽤나 많아요. 1차 떨어졌으면서 붙었다고 자칭 2차고수라고 구라치는 사람도 경험했습니다. 이게 다 자존심 때문입니다. 왠지 1차 떨어졌다 그러면 없어보이고 자기는 한공부 하는 사람이므로 있어보여야되고...자기 잘났다 이거죠...ㅋㅋ 그러나 타고시에 비해 1차가 쉽다 뿐이지 객관적으로 감평1차도 쉽지만은 않습니다. 1차 무시하다가 2~3번만에 겨우 붙고 남들 2차 3번째 칠때 초시 치는사람도 부지기수고요.

저같은 경우 20회 4년차 떨어지고 약간 그런게 있었는지 21회 1차시험 4주만 공부하고 전날에도 실무 100점 풀다가 들어가서 2010년에 1차 떨어졌습니다. 사실 저는 좀 1차 운은 없는 편인데요. 1차가 가장 어려운 해만 골라서 붙었습니다ㅜㅜ (2006년..2008년..2011년 ㅜㅜ) 만약 1년만 공부 먼저 시작했으면 2005(캐쉬웠음), 2007(널널), 2009년(운전면허수준)...1차 한달씩만 공부해도 쉽게 붙었을텐데 ㅋㅋ

어쨌든 비굴해질건 없지만, 자존심 높은 것은 합격에 큰 방해가 됩니다. 있어보이는척 하느라 애쓰지 마세요. 생동차든 2년차든 다년차든 수험생은 수험생일 뿐입니다. 오로지 실력향상만을 위해 집중하세요. 제발 팀장한테 질문할 때 허접한 질문이 아닐까 고심하지 마시고 그냥 질문하세요. 한심한 질문이라도 모르면 막 던지세요. 질문할 때 걍 모른다고 하시고 구지 앞에 ‘별건 아닌데’ 이런거 안붙여도 됩니다(팀장들은 질문자 허접인거 어차피 다 압니다;;) 행여 1차 떨어져도 그냥 방심하다가 1차떨어졌다고 하세요 그런다고 상대방이 님 얕보지 않아요 (만약 얕본다면 그사람이 좀 똘 i ) ㅋㅋㅋ

자존심을 버려야 겸손해지고, 겸손해져야 구멍이 안생깁니다. 1차도 계속 붙고요. 또 학원스터디에서 보면 질문 하는사람만 계속 하죠. 대부분 질문도 안하고 침묵하구요. 아마 팀장들이 속으로 되게 한심하게 볼겁니다. 질문안한다고 다 아는거 아닌거 뻔히 아는데 왜 모르는거 천지인데도 아는척 가만히 있느냐는거죠 ㅋㅋ 아마 과거에 한심한 질문 많이하던 팀장 귀찮게 하던 2년차는 이미 합격해서 나왔을거같네요. 구지 2년차 못붙더라도 이런 사람들이 3,4년차에 붙는겁니다. 감평은 연차수 상관없이 최종합격 자체가 매우 불투명한걸요. 저도 2,3,4년차때 팀장들한테 질문 엄청 많이 했고(돌이켜보면 진짜 한심한 질문도 많이 했음 ㅋㅋ) 덕분에 실력이 크게 늘었고 작년에도 오히려 나보다 연차수 낮거나 빨리 붙은 팀장들 혹은 나보다 어리지만 잘하는 수험동료들한테도 거리낌없이 헷갈리는거 질문했습니다. 그래서 그나마 7년차라도 안정적으로 합격했죠..가만히 있어봐야 뭐...남는게 없죠...지금 모르는건 그때그때 해결하지 않으면 10년차 되도 잘 모릅니다. 그래도 연차수 쌓이면 나름 다년차라고 쪽팔려서 아는척은 무지 하겠죠 ㅋㅋ 근데 20대든 30대든 40대든 수험생이 체면차려서 뭐합니까 합격못하면 말짱 꽝인데 ㅋㅋㅋ  

자존심 쎈 수험생으로 남을 것이냐, 자존심 꺾고 낮은 자세로 공부해서 합격생이 될 것이냐. 현명한 선택하시기 바랍니다. 장기간 누적됐을 경우 합불을 가를 정도로 차이 분명히 있습니다 ^^

2. 독고다이를 피하고, 좋은 사람들과 교류하자. 수험도 인생의 연장선이다.

고시공부라서 그런지 독고다이로 파시는 분들이 더러 계십니다. 개별스터디도 안하고 밥도 혼자먹고 모든 걸 혼자 합니다. 다른 고시생들과 교류하면 자기가 손해본다고 생각합니다. 항상 표정이 거만 혹은 우울합니다. 그러나 2년동안 하루 14시간 한다고 2년차로 붙는 보장도 없고(현실입니다) 독고다이로 2년 하고 떨어졌을 때 주변에 사람이 없으면 그냥 포기해버리거나 폐인 됩니다. 특히 감평은 정보에 민감하고 개별스터디를 통한 실전연습이 꽤 중요한 특징이 있기에 혼자 파는 분들은 붙기가 좀 힘듭니다. 고시는 무조건 열심히만 한다고 붙는거 아닙니다. 잘해야 붙죠.

저같은 경우 성격이 외향적이고 혼자 있는걸 싫어해서 처음부터 학교친구들과 같이 시작했고 수험생활 동안에도 개별스터디나 학원을 통해 새로운 분들을 계속 사귀어서 합격생 및 수험생 지인이 매우 많은 편입니다. 2년차로 단번에 붙은 18기 친구들도 좀 있고 19, 20, 21, 22기에 쫙 포진되어있는 수가 30명 이상입니다 (올해 내년 합격예정생까지 포함하면 40명 넘기겠네요;;) 솔직히 혼자 생활했으면 2년차까지 하고 그냥 포기해버렸을 거 같습니다. 그래도 버텨서 무시무시한 감평에 결국 합격한 건 혼자가 아니었기 때문입니다. 떨어졌을 때 같이 버티는 수험동료, 먼저 합격했을 때 축하해줄 수 있는 ‘좋은’ 동료들을 만드세요. 혼자 해봐야 붙지도 못하고 성격만 이상해집니다. 수험생활도 매우 팍팍하고요. 어찌보면 이 부분도 자존심 문제일 수도 있겠네요. 내가 한공부 하는만큼 타인들도 한가닥 합니다. 나보다 머리좋은 사람도 널렸고요. 그냥 남들과 어울리면서 무난히 붙으세요. 대개 고시생땐 자기 위치가 챙피하다고 생각하시는지(사실 사람은 거기서 거기임) 매우 폐쇄적인 분들이 있는데 저는 2차 끝나고는 사회생활 하는 친구들도 자주 만났어요. 너무 장기간 연락없으면 합격하고나서도 친구도 없어져요 뭐 감평이 큰 벼슬도 아니라서 합격한다고 알아서 찾아오는것도 아니고요 어느정도 인맥관리가 필요하죠. 님 인생에서 감평 못지않게 지금까지 존재하는 친구들도 매우 중요합니다. 합격해도 주변에 놀사람 없으면 사는게 무슨 재미입니까? 솔직히 한달 2~3회 정도는 지인들과 술한잔씩 해도 붙는데 아무 지장 없어요. 하루 1시간 공부 더한다고 붙고 떨어지겠어요?ㅎㅎ

 물론 저도 수험생활동안 좋은(=나랑 맞는) 사람들만 만난건 아니었습니다. 추려서 그런거지 개별스터디 구했을 때 성격 이상한 사람도 엄청나게 많이 만났습니다. 개별스터디 하다가 남녀가 서로 눈맞아서 스터디 깨뜨리던 사람들도 몇 번 있었구요. 저는 그럴 땐 가차없이 쌩깠습니다. 수험생활에 해가 된다는 생각 보다는 그냥 수험도 인생의 부분일 뿐인데 인간관계 맺을 때 그런 사람들하곤 어울리기가 싫어서요. 스터디 하다보면 매너 없고 고집 쎄고 우울한 사람들이 있습니다. 괜히 나까지 우울해집니다. 저는 그런 사람은 훗날 붙어서 동료평가사로 만나도 별로 안친하게 지내면 된다고 생각해서 쌩깠어요(다행인지 아직까진 그쪽 인력풀에서 합격자는 없음). 만약 같은 수험생을 만났는데 안맞으면 스트레스 받으니까 그냥 인연 끊으세요. 그게 낫습니다. 다행히 저는 제가 좋아하던 사람들만 골라 붙어서 매우 좋습니다. 그리고 먼저 합격한 수험 동료들이 법인에 저에 대해 좋은 말을 많이 해줘서, 취업도 꽤나 도움을 받았어요. 물론 저도 그들에게 나름 호인이었겠죠? 이런 면에서 수험생활 때 너무 사이코 같으면 합격해도 평판이 안좋게 나서 복수평가가 대부분인 업계 특성상 껄끄럽게 생활할 확률이 큽니다(실제로 합격하고도 이런분들 있음). 대한민국이 좀 좁아서요...다들 다시 만나더라구요 ^^ 특히 이기적인 사람은 참...합격해도 힘든 것 같습니다...지나치게 사교성 없는 사람도 좀 재미없게 생활하는 거 같고...ㅋㅋ

3. 자신의 위치와 특성을 객관적으로 파악하자

사람마다 특성이 다릅니다. 어떤 분은 실무는 매우 잘하는데 이론이 너무 약해서 계속 물먹기도 하고, 객관식에 너무 약해서 1차를 힘겹게 붙는 사람이 있기도 하고, 암기력이 매우 좋아서 2차가 체질인 사람도 있습니다. 저같은 경우 객관식에 그다지 강한 체질이 아니라서 1차에서 상당한 힘을 빼는 체질이라 동차에 붙기가 힘들었습니다. 이번에 합격할 때도 유예로 붙은거구요. 가끔 팀장님 중에 1차는 무슨 2주만 하고 붙었다는 둥 이런 말씀 하시던데 그게 거짓말은 아닙니다. 단지 그분은 객관식에 매우 강해서 체질일 수가 있다는 것이구 그분의 특징입니다. 그 사람의 지나간 길이 반드시 내게 적용되는게 아니라는거죠.

자신이 뭐에 약한지, 뭐에 강한지, 그걸 극복할 수 없다면(극복할 수 없는 경우도 충분히 있을 수 있습니다;;) 다른 과목에서 얼마나 더 경쟁력을 끌어올려야 할 것인지. 냉정하게 분석하면서 전략적으로 공부하면 좋겠네요. 자신을 객관화 하는 작업이 꼭 필요하다는거! 저같은 경우는 실무랑 법규는 꽤 잘했는데 이론은 이과출신이라 그런지 사회과락적 마인드가 딸려서 아무리 해도 하이레벨이 안되더라구요. 결국 면과락 작전으로 가서 서브 위주로 암기나 하면서 방어적으로 갔습니다. 이론에서 잘볼 생각이 전혀 없었습니다. 불가능이란걸 알았으니까요. 실제 시험에서도 이론 면과락만 했고 실무 법규에서 고득점해서 합격했습니다. 이건 사람마다 다 다릅니다. 자신의 장단점을 한번 객관적으로 파악해보세요.

이쯤에서 불편한 진실을 하나 말씀드리면 만약 2년차 지나도 전과목에서 별로 비젼이 없어보이면 수험가를 하루빨리 떠나는 것도 괜찮다고 생각합니다. 넘쳐흐를 필요는 없지만 비젼이 전혀 없는 점수로 떨어지는 분들이 있죠(ex - 2년차 이상인데 실무 법규 동시에 과락, 총점 20점이상 차이 등). 돌이켜보면 저를 포함한 다년차 합격생들도 실력이 허접했다가 상승한게 아니라 2년차때부터 나름 실무든 법규든 잘했던 사람들이 더 많은거 같아요. 2~4년차때 개략적인 위치? 서열?이 크게 변하지 않고 이어지는거 같아요. 스터디 등수가 의미가 없다고는 하지만 최소한 중위권 이상은 하던 사람들이 최종 붙는거같아요. 솔직히 만년 하위권은 힘들구요..저도 2년차때부터 스터디 중상위권에서 놀았고 18, 19, 20회때도 아깝게 떨어진 편이거든요 21, 22회땐 총점 넘겼고요 장학금 경험도 다수 있습니다. 결국 개략적인 서열, 합격확률은 2~4년차에서 대충 보인다. 단지 합격 시기는 팔자일 뿐...ㅋㅋ

4. 2년차에 너무 목숨걸지 말자.

2년차는 솔직히 별로 없습니다. 카페에 2년차가 엄청 많아졌다는둥 말이 있던데...이건 사실 21회, 22회 시험때 2년차가 유난히 많이 나왔는데 이 때 이론, 실무 폭풍과락 때문에 한과목만 면과락 하고 붙을 수 있었기에 운빨 좀 받은 2년차 합격생이 많았던 거지(그래봐야 30명선) 다년차들이 결코 호락호락한 사람들이 아니기 때문에 객관적으로 2년차에 붙기 좀 어렵습니다.

그러나 처음부터 4년차에 붙겠다 이런식으로 하시라는건 아니지요. 무조건 2년차에 붙는다는 각오로 하셔야죠. 단지 2년차에 모든 포커스를 맞춰서 너무 오바하면서 공부하면 떨어졌을 때 충격이 너무 커서 공부할 맛이 나지 않을 수 있으므로 너무 목숨걸지 말라는 겁니다. 예전 동료중에 2년차까지 흔히 말하는 고승덕 모드로 했다가 택도 없이 떨어진 바람에 충격이 너무 커서 멘붕와서 후에 1차만 3번 더 떨어지고 수험계를 홀연히 떠난 분이 있습니다.

최선을 다하고 2년차에 반드시 붙겠다는 다부진 각오와 배짱으로 하시되, 너무 간절한 것도 금물입니다. 진인사 대천명 해야지 몸부림 친다고 2년차로 붙여주는 거 아니죠. 그러나 2년차 합격을 반드시 염두하고 최선을 다하셔야 합니다. 2년차에 붙을만한 사람들이 3,4,5,6년차로 붙는겁니다.

통상적으로 2년차 합격생은 200명중에 평균 20명 내외 됩니다. 변리사시험 같은 경우는 2년차가 80명 이상, CPA는 500명 가까이 되죠. 감평이 좀 2년차가 심하게 적어요. 실무 때문에 그런거 같네요.

5. 시험은 고수가 붙는게 아니라 당일날 잘 쓴 사람이 붙는다

스터디 하다보면 실력이 천차만별입니다. 그리고 수험생활 하다보면 진짜 왜붙었는지 이해가 되지 않을 정도로 허접한 사람도 많지는 않지만 더러 붙습니다. 물론 아주 허접은 아니고 웬만큼은 하죠 ㅋㅋ 그냥 시험날 잘 한 사람이 붙기 때문입니다. 시험에 합격하기 위해서 필요한 ‘지식적’ 실력은 50이라고 칩시다. 열심히 한 2년차가 4기쯤에 가까스로 50 비스무레하게 갔습니다. 다년차의 실력은 80입니다. 시험 당일날 2년차가 마인드컨트롤 잘해서 오히려 시험때 더 잘 써서 55로 합격하고 다년차는 긴장하고 완벽하게 풀라고 하다가 22회 실무처럼 어려운 문제 본 후 멘붕와서 45밖에 발휘 못해서 떨어집니다.

이를 위해서 역시 실전연습이 매우 중요합니다. 지식축적과 병행되야 하죠. 많은 경험이 필요합니다. 특히 시험일이 다가올수록 개별스터디를 하든 학원을 나가든 긴장을 하면서 실제 시험처럼 많이 써보는 게 매우 중요합니다. 지식이 허접해도 거짓말이라도 소설이라도 쓸 줄 아는 사람이 붙을 확률이 훨씬 높죠. 다년차 되도 완벽한 상태는 절대 없습니다. 일정 수준에 다다르면 결국 시험 당일날 얼마나 집중하고 순간대처 마인드가 잘 되 있느냐에 따라서 갈립니다.

한가지 방법을 추천하면, 독기를 버려보세요. 뭐 이번 시험에 못붙으면 죽는다(죽지도 않음), 이번에 끝내지 못하면 수험계 떠난다 (어차피 떨어져도 공부 계속 함;;), 배수의 진(떨어지면 진짜 물에 빠져서 허우적댐)...이런거 안좋습니다. 그런다고 붙는 보장도 없고요 ㅋㅋ 오히려 공부 열심히 했으니까 뭐 재량껏 쓰자, 어려운 문제 나오면 딴애들도 당연히 어렵겠지 머 맘편하게 소설이나 쓰자, 올해 떨어지면 내년에 또보면 되지 까짓것. 이런식의 마인드가 더 나은 것 같아요. 저도 이번엔 그냥 떨어지면 한번 더보지 머, 어려운 문제 나오면 창의력을 한번 발휘해보까? 이런 마인드였어요. 다소 편했죠 ㅋㅋ 시험날 걍 막썼어요. 근데 저의 이런 실력을 바탕으로 한 실전에서의 여유로움이 합격의 길로 인도한거 같아요.

시험은 시간과 지면의 한계, 환경의 허접함, 하루에 결판난다는 극도의 긴장감, 예민함, 평소 괜히 싫어하던 사람과 같은 고사실 등 여러 악조건하에 치러집니다. 결국 지식순으로 줄세워서 합격하는게 아니라는거죠. 당일날 잘 하기 위해서 평소부터 시험 당일에 어떻게 할것인가를 염두해두고 충분히 연습하시길 바랍니다. 다들 알면서도 실행 잘 못해요. 지식축적 못지않은 비중으로 매우매우 중요한거 같네요. 역시 시험 많이 쳐보는게 장땡입니다. 특히 개별스터디는 좀 지나면 사람들끼리 친해지고 안락해지므로 치열한 4기 같은데 참여해서 사람 빽빽하고 덥고 짜증날 때 열심히 쳐보는게 아주 좋은 경험이라고 봅니다.

그리고 시험 당일엔 평소 스터디에서 보지못한 괴상한 문제가 꼭 나옵니다. 대개 그런 문제때문에 합불이 갈리지 뻔한 문제는 누구나 다 잘쓰기 때문에 변별력이 없어요. 결국 멘붕 올거같은 문제를 맞닥들였을 때 얼마나 침착하게 대처하느냐, 어떻게 할 것이냐가 준비되어 있는 사람과 무작정 공부만 한 사람은 차이가 매우 큽니다.

평소 실력 못지않게 ‘실전실력’도 엄청난 퍼센티지로 합불을 가른다는 사실...^^;

 그리고 1차 법정 면제자가 꽤나 많아서 걱정하시는 분들 계신데 크게 신경 안쓰셔도 됩니다. 대개 합격생들 수준보다는 낮은분들이 많고 나이가 매우 많은 분들이 많아서요. 1차 무서워서 일부러 법인 취업한 사람은 없죠 그리고 만약 있다면 그럴정도 사람이 감평 합격할 확률도 없죠ㅋㅋ 제 주변에도 2차만 보시던 중년분들 몇명 계셨는데, 합격과는 전혀 무관한 실력이었습니다. 합격생은 2년마다 1차를 치는 대부분의 수험생 중에서 나옵니다. 걱정마세요.

6. 2년차에 붙는 방법 (사견)

감평에 입문하면 누구나 꿈의 2년차 합격을 꿈꿉니다. 저도 그랬고 다 그랬습니다. 2년차에 붙으면 너무너무 행복해서 미칠거 같죠. 수험생들이나 다년차 합격생 입장에서 보면 좀 얄밉죠 ㅋㅋㅋ 뭐 부러워서 그런거죠 합격이 장땡이니까요 ^^

저는 18회때 2년차였는데 떨어졌고 당시 친구들 대부분 2년차 떨어졌었습니다. 몇 명 붙긴 했죠. 그친구들은 지금 31, 32살밖에 안됐는데 벌써 이사 달았고 연봉 1억 넘습니다. 어릴 때 붙고나서 간지나는 평가사 신분으로 나름 20대도 즐겼고 최근 미녀와 결혼도 했고 강남에 30평형 아파트도 있고 차도 제네시스 등 대형세단 몰고 다닙니다. 그야말로 우리들이 처음 입문할 때 상상하던 전문직 포스를 뿜고 다닙니다. ^^;

각설하고, 저도 2년차 실패했고, 대부분 붙기 힘든, 첫 1차 합격생 20명중에 1명 붙는다는 꿈의 2년차로 어떻게 붙을 것이냐. 실패했지만 다시 돌아가면 이렇게 할것이다를 말해보면...

저는 2007년 1월로 돌아가면 ‘닥치고 암기’만 계속 할거 같습니다. 이론 안정근 책도 걍 버리고 서브만 달달 외웁니다. 이홍규 책도 다 풀거 없이 팀장님이 중요하다는것만 골라서 반복하고 패스도 추려서 반복합니다...스터디도 하나만 믿고 달립니다. 강사도 한분 정했으면 계속 갑니다. 1기부터 4기까지 동일한 스터디에 다닙니다. 그리고 시간을 할애해서 소설쓰는 연습을 합니다. 지금 1기 참여하는 2년차들 하나도 못쓰죠? 근데 시간만 흐르면 여름쯤에는 술술 써질거같죠? 안그래요 ㅋㅋ 가만히 있으면 여름에도 멍때립니다. 그리고 1기인데도 너무 잘써서 2년차인 나를 자괴감에 빠뜨리는 사람들이 있는데 그사람들 2년차 아니고 공부 한 4-5년 한 사람들이니까 신경쓰지 마세요. 진짜 2년차라면 지금 하나도 못씁니다 ㅋㅋ 3기쯤부터 웬만큼씩 써져요.   

닥치고 암기...이해없는 암기...가 과연 될까...라는 의구심. 공부할 때 이해 별로 안하고 외워버리면 금방 까먹는다는 두려움. 이런 것 때문에 처음에 암기 좀 하다가 포기하고 기본서 파고 이해 위주로 하고...근데 이걸 깨뜨리고 미친 듯이 암기만 하던 친구들이 위에 언급한 2007년 2년차 합격생이었습니다...이해가 별로 깊지가 않고 지식이 얕아서 그런지 물어보면 아는건 없습니다(걔들 합격하고 제가 니들은 팀장하면 안된다 민폐다라고 자주 그랬고 지들도 알아서 팀장같은건 절대 안하더군요 ㅋㅋㅋ). 그런데 답안 쓰는거 보면 다년차랑 차이가 별로 안납니다...이게 다 암기의 위력입니다. 밑도끝도없는 암기...하다보면 됩니다...암기 했다가 까먹으면 또 외웁니다..계속..하다보면 어떤 쟁점이 나왔을 때 설명은 못하겠는데 종이 주면 막 씁니다 ㅋㅋㅋㅋ 된다니까요ㅋㅋ 구구단 외울 때 이유가 있어서 외웁니까...

 채점관에게  뭘로 어필할 겁니까? 피나는 노력? 인성? 명필? 평소 실력? 다 아니죠. 결국 당일날 답안지죠. 그리고 답안지에 실력 정직하게 드러나지 않습니다. 진짜 실력좀 돼서 안정적으로 기술한 4년차의 답안지나 그런 답안지를 암기로 모방한 2년차나 비슷하게 보입니다. 채점관은 님 진짜실력이나 노력, 살아온 인생 같은거 관심도 없어요. 그냥 당일 잘쓴 답안지만 점수 줄 뿐입니다.

저는 작년 9월 시험 끝나고 문득 내가 이렇게까지 깊은 이해와 높은 실력(나름 자부합니다^^)을 가질 필요가 있었을까...라는 생각이 들더군요. 물론 시험치고 붙을 기분도 들었고 실제로도 안정적으로 합격했죠. 그러나 4년차 수석하느니 2,3년차 꼴찌로 붙는게 훨씬 좋다는 거 다 아시죠?

물론 선이해 후암기가 합격확률이 훨씬 높은건 사실입니다(그래서 2년차 합격생이 별로 없죠;;). 그러나 2년차는 시간이 없습니다. 다년차들처럼 하다간 9월과 12월에 예고된 수순만이 기다릴 뿐입니다.

제가 2년차로 돌아간다면 일단 9월까지는 닥치고 암기, 서브와 두문자 위주의 컴팩트한 공부, 기본서 다독 다 무시, 실무 꾸준히 풀기, 그리고 법규 좀 열심히 공부 할 것 같습니다. 이게 2년차로 붙는 가장 확률높은 방법이라고 생각합니다. 이해는 9월에 시험 끝나고 발표나기 전까지 공부 슬슬 할 때 안정근 책도 한번 다독해보시고 실무도 좀 복사집에 돌아댕기는 문제 풀어보고 논문도 좀 보세요. 그전까진 그냥 암기또 암기. 하루 14시간 공부는 기본. 일요일 오전에만 잠깐 쉼. 2년차에 붙으려면 스톱워치로 월~토까지 14시간 정도는 찍어야 하고 공부방법도 매우 단순해야 합니다. 계속 암기만 하는거죠.

그리고 이 방법(적당한 이해와 미친듯한 암기)이 좋은건, 설령 2년차 떨어지더라도 다 피가되고 살이 된다는 겁니다. 암기가 웬만큼 되있으면 나중에 이해위주로 턴해도 이해도 훨씬 잘되고 암기도 더 뚜렷해집니다. 다년차 되도 붙으려면 결국 다 암기해야 합니다. 그런데 2년차때 암기를 많이 해놓으면 3년차 돌입하고부터 이해위주로 공부해도 훨씬 편합니다.

어쨌든 2년차들은 내년부터 출장다니고 싶으면 5글자만 염두하세요. <닥치고 암기>

7. 열심히 공부하세요!

이제 나가서 놀아야 되서 이정도만 쓸게요. 생각보다 꽤 많이 썼네요 ㅋㅋ 저는 12월의 영광 잘 안들어오니까(카페 곧 탈퇴할수도 있음) 혹시 쪽지 주셔도 답장 늦게갈 겁니다. 개인적으로 본 교재나 공부방법, 그 외 공개적으로 말하기 힘든 것들(다 있죠 ㅋㅋ) 궁금하시면 쪽지 주시면 개별적으로 답변 드릴게요. 어차피 뻔한 것들 뿐이지만 굳이 궁금하시다면 뭐...ㅎㅎ

감평은 운도 꽤 작용하고 많은 변수가 있지만 그래도 한가지 확실한 건 진리의 될놈될, 안될안(될놈이 결국 되고, 안될놈은 결국 안된다)입니다. 운은 붙을 실력되는 사람들 사이에서만 발휘되니까 너무 낙담하지 마시고 실력을 계속 연마하시길 바랍니다. 감평이 치열하긴 하지만 2차 최종 실경쟁률은 3:1 선입니다. 3:1 안에 들기 위해서 열심히 노력하셔야겠죠!

아, 말씀 못드린게 있는데 저는 2년차땐 하루 12시간 이상 했구요, 3~4년차땐 하루 10시간 이상, 5~7년차땐 하루 8~10시간 정도 스톱워치 찍었고 3년차 때부터 계속 총점 5점 이내로 떨어졌습니다. 21, 22회 땐 총점 널널하게 넘겼고요. 계속 저만 억울하게 떨어졌다고 생각했는데 이번에 동기들 보니까 뭐 다들 계속 합격권에 머물긴 했더라구요. 결국 그 벽을 뚫는 것도 마지막 실력인거같네요. 결국 우리시험은 상대평가니까요.

그럼 합격할 때까지 열심히 공부하세요!

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감성평가 13.01.06. 18:58

강남 아파트 구지 중요한 포인트는 아니었는데 ㅋㅋㅋㅋㅋ;; 암튼 의문을 해소해드리면 그거 지가 산건 아니구요 10억인데 어케 지가사요 ㅋㅋ 친구 부모님이 소유하고 계신 부동산이 좀 있으신가봅니다. 결혼하고 부모님으로부터 물려받은겁니다. 한마디로 좀 사는집 자제죠.. 형수도 미인에 부잣집 딸 ㅋㅋㅋ 근데 연봉 1억과 제네시스는 평가사로서 자기힘으로 일군거 맞아요 ㅎㅎ 이사달면 연봉 1억 넘는사람 많습니다 ㅋㅋ 요새 붙으면 좀 어렵지만 18기 이사면 연봉1억 가뿐히 넘기죠; 요새 업계 좀 어렵다고 평가사 은근 저평가 받네요 ^^; 결론은 우리 시험은 1년이라도 빨리 붙는게 금전적인 측면에서 엄청 중요하다는거;;

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┗ 땡자가라사대 13.01.06. 23:40

한가지 궁금한게 요즘 법인 대형화 추세로 이사달기 어렵다 하던데 그냥 대기업 직원같은 일반 평가사로 남기 쉽다고 그러던데 여기에 자세한 설명 좀 해주세요

이사달기 위해 보통 자본금은 얼마씩 출자하나요?

자본금 출자하고 이사달고 자기 인맥 실력에 의한 영업결과로 수익금을 분배하는것 아닌가요?
대기업 이사의 연봉과 감평법인 이사의 연소득은 다른개념 인것 같은데 ~요즘 같은 불경기에 연수입 1억 벌어들일수 있는 평가사는 인맥 빠방한 소수 아닐카요?

어쩜 출자금 규모를 생각하면 그 금액으로 금융기관에 투자산다거나 장사를 할 때 벌어든일 수익금을 비교한다면~ 이사평가사 소득이 실제로 많지 않은 것이 아닐수도 ? ?

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감성평가 13.01.06. 19:02

 

2번에서 제가 마치 수험생시절부터 인맥형성에 신경쓰면서 살아야한다고 오해하실수가 있는데 죄송요ㅋㅋㅋ 그냥 2차에서 물먹고 떨어졌을 때 충격을 많이 받는데 같이 떨어진 동료들이 많이 위안이 되거든요. 그런 측면에서 말씀드린거지 혼자 그런거 잘 극복하시는 분들은 수험동료 필요 없습니다. 합격 후에도 새로운 인맥이 얼마든지 형성됩니다~~ 혼자 해서 합격하시는분도 많고, 개별스터디도 안하고도 합격하시는분들도 많습니다. 다른 사람들과 어울리면서 공부하는 체질이 아닌분들은 혼자 공부하셔도 합격에 별 지장 없습니다. 단, 스터디는 참여하셔서 시험은 쳐보셔야 할듯요 ^^

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감성평가 13.01.06. 19:05

 

제 글이 다소 거친면이 있는데 실생활에선 나름 예의바른 사람이구요.. 그냥 편하게 읽으시라고 인터넷 은어나 친구사이에 쓰는 표현을 막 넣었는데 거슬리는분들이 있다면 죄송해요 ㅎㅎ 어쨌든 제가 말씀드리고자 하는 핵심은 충분히 득템하실 수 있으실겁니다. 2년차에 너무 목숨걸지 말라는 부분도 2년차가 아예 불가능이라는 말씀이 아니구요 2년차에 붙기 위해 최선을 다하시되 2년차 아니면 인생 끝이라는둥 독기가 너무 쎄시면 2년차 떨어지고 그냥 포기해버릴수가 있거든요. 그런 측면에서 말씀드린거지 당신은 2년차 절대 못붙어 이게 아닙니다 ㅋㅋ 이런 글은 자기가 취할것만 취하면 된다고 봐요 ^^ 건승하세요!

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싸무라이~ 13.01.06. 21:49

너무 겁주지마세요 저는 2년차때 진짜 열심히 한다고 했는대 2과목 과락에 하나는 겨우 과락면했지만 다음해 1차떨어지고 그다음해 동차로 붙었거든요 2년차때는 첨이라 저처럼 방향을 잘못잡을수도 있어요 ㅜㅜ 암튼 합격 축하드리구요 건승하시길 바랍니다ㅎㅎ

안녕하세요 이번에 23회 합격생입니다.

합격점수가 그렇게 크게 높진 않아서 쓸까 말까 고민했는데 다른 분이 먼저 올리셔서 용기내어(^^;) 올립니다. 전 이번에 4년차로 합격했구요. 저의 방법은 "반드시" 여러 다양한 방법중의 하나일 "뿐"이라는 걸 꼭 기억해 주세요.

우선 2년차 분들께 말씀 드리고 싶은 것은 시험전 까지는 "절대로" 포기하지 마세요.

제가 2년차땐 도중에 포기하고 시험을 들어갔었는데 그 점수가 오히려 3년차 점수보다 높게 나오더라구요.

스터디에서 점수안나온다고 절대로 포기하지 마시고 본인의 계획에 따라 밀어붙이세요.

이번에 합격한 2년차 분 이야기를 들어보면 정말 포기하고 싶은 적 많이 있었지만 포기하지 않고 붙잡으니까 시험직전에 실력이 급격히 향상된거 같다고 하네요. 물론 2년차 분들이 상대적으로 적은 수가 합격하긴 하지만 1명도 없는 것은 아니니까 힘내셔서 하셨으면 합니다!!

- 실무 -

4년차 때는 시중에 있는 스터디 팀장 문제는 거의 보지 않았습니다. 매주 한번씩 하는 스터디 문제를 제외하고는 스터디 문제는 4기 일부를 제외하곤 보지 않았습니다. 대신 기출 문제와 이홍규 종합문제만 계속 돌렸습니다. 2년차이신 분들은 기출문제를 여러번 보라는게 다소 이해가 되지 않거나 여러번 보면 답의 구성이 어느 정도 머리에 남는데 필요가 있나라는 생각이 들으시는 분들도 계실텐데요. 제가 그랬거든요(^^;). 전 신림동에서 공부를 하지 않아서 정보를 얻기가 상대적으로 어려워 카페를 활용했는데요. 다년차 분들이나 평가사분들이 기출을 다양한 방법으로 여러번 풀어보라고 하시더라구요. 처음에는 답도 있고 한번 풀어보면 어떻게 푸는지 기억도 나는데 어떻게 다양한 방법으로 풀라는 거지라고 고민을 엄청 많이 했습니다.

그래서 제가 생각한 방법은 기출문제에서 주어진 단어 하나 하나의 의미가 내가 답을 작성하는데 있어서 어떻게 활용될까를 엄청 많이 고민한 것 같습니다. 문제를 푼것이 아니고 하나의 문제에 대해 30분 정도 계속해서 읽어보고 문제를 머릿속에 그려보는 연습을 했습니다.

여러번 풀라는 의미는 단순 반복적, 기계적으로 푸는 것이 아닌것 같습니다. 기출문제는 단어하나의 의미를 다르게 받아들일 때마다 목차가 바뀌는 것 같습니다. 2년차 분들은 제가 하는 말이 어떤말인지 감이 안잡히실 수도 있습니다. 그러나 실력이 어느 정도 오르시고 기출을 계속해서 반복하다 보면 어렴풋이 아실 거에요. 제가 글을 잘 못써서 이해를 못시켜드리는 것도 있지만요^^;

그리고 4년차 때에는 실무에 큰 시간을 투자하진 않았습니다. 하루에 70~80점 정도만 푼날도 많이 있었으니까요. 대신 그 남는 시간에는 문제에 필요한 법전 내용을 정리했습니다. 그리고 부끄럽지만 전 개발부담금은 불의타중에 불의타라고 생각해서 올해 초에만 잠깐 보고 보지 않았다가 큰일날 뻔 했습니다. 실무에서 불의타라는 부분도 반드시 공부하세요. 단 강약을 조절할 필요는 있습니다.

- 이론 -

전 이론은 높은 점수를 받을 자신은 없었지만 공부하면서 과락은 안맞을 자신은 있었습니다. 실질적으로 공부해서 본 2~4년차 시험에서 이론과락은 안 나왔습니다. 제가 2년차때 대량 이론과락 사태일 때에도 30점 문제를 10줄 정도? 밖에 못썼었었는데도 과락이 안나왔습니다.(^^;) 정말 이론은 여러분들이 다양한 방법으로 하시니까 저의 방법도 그중 하나라고만 생각해주세요.

전 이론 서브를 본 적이 한번도 없습니다. 서브는 도저히 무슨말인지 모르겠어서요. 그래서 기본서 위주로 강의듣고 공부했습니다. 이론 시험의 가장 큰 문제(?)는 내가 본 내용이 실제 시험에서는 써먹을 일이 거의 없다는 것입니다. 기본서 또는 서브를 10번을 보고 들어가도 실제 시험에서 내가 본 문구 또는 내용을 그대로 쓰는 경우는 거의 없습니다. 즉 단순 암기만으로는 이론의 공부가 힘들거 같습니다.

전 주로 문제에서 요구하는 대로 답을 써내려가야 된다는 것에 초점을 맞추어서 목차 공부를 좀 많이 했습니다. 서브를 보지 않아서 스터디 시간에서도 서브대로 목차를 작성해 본적이 한번도 없습니다. 물론 스터디 점수가 크게 높게 나올 수는 없습니다. 그러나 목차 공부엔 큰 도움이 된 것 같습니다. 제가 같이 공부한 동생과 이론을 쓰고 돌려보더라도 아무리 내용이 좋아도 목차가 문제에서 요구한 것이 아니면 그 내용을 읽기가 싫습니다. 교수님들도 똑같다고 생각합니다. 더욱이 채점할 것도 많은데 목차가 문제와 맞지 않는다면 내용이 아무리 문제에 부합하더라도 점수가 좋게 나갈 수 없다고 생각했습니다. 그래서 스터디 문제 뿐 아니라 기출 문제도 쓰는 시간이 나지 않는날도 목차 잡는 연습은 꼭 하려고 노력했습니다. 목차잡는 방법은 특별한게 없는것 같습니다. 문제에서 요구한 대로 목차를 잡는게 가장 좋은 것 같습니다. 정 생각나지 않으면 물어본 내용을 살짝만 변형해서 그대로 목차로 써도 되는 것 같아요 경험상

그리고 올해에는 경제 신문을 매일 읽으려고 노력했습니다. 도서관에서 공부해서 다양한 경제 신문이 있어서 볼 수 있었는데요. 시간이 없으니까 모든 신문을 정독하긴 힘들고 저희와 관련있을 것 같은 것은 핸드폰에 키워드 위주로 정리해서 시험직전에 보고 들어갔습니다.

이론은 정말 널뛰기 같은 과목이라 저같은 경우는 고득점을 목표로 하지 않고 "과락은 안맞게"라는 전략으로 공부했습니다. 가장 좋은 방법은 물어본대로"만" 작성하는 것 같습니다. 물론 이게 쉬운 것은 아닌것 같습니다. 2년차 분들께 말씀드리고 싶은 것은 스터디에서도 연습하실때 문제에서 물어본 것중 아는것만 제대로 답하세요. 모르는 문제에 대해 이상한 내용으로 채우지 마세요. 그리고 아는 것이 나오더라도 반드시 배점에 맞게 작성하시는 연습을 하세요. 이론에서 남들과의 차별화는 어려운게 아닌 것 같습니다. 배점에 맞게 물어본 것만 아는 것은 최대한 정확히 쓰면 그것이 차별화 같습니다.

- 법규 -

법규는 제가 크게 드릴 말씀이 없는 것 같습니다.(^^;) 많은 분들이 말씀하시는 것처럼 노력한 만큼 나오는 과목인 것 같습니다. 4년차 때는 제가 지금껏 답안지 썼던 스타일을 완전히 바꿨습니다. 제가 다녔던 스터디 팀장님 답안 스타일로 바꿨습니다. 바꾸기 위해서 모범 답안과 최고 답안을 꼭 제 답안과 비교해서 제가 모자란 부분은 외워서라도 채워 넣었습니다. 그리고 올해는 법전 위주로 공부를 많이 한 것이 도움이 많이 된것 같습니다. 그리고 지금 생각해보면 법규도 반드시 다 아는 문제가 나온 적은 거의 없었던 것 같습니다. 내가 공부안한 부분은 대부분의 수험생도 못했겠지라는 생각으로 올해는 법규 답안지를 작성한것 같습니다.

특히 동시이행 항변은 판례가 정확히 생각나지 않았고 배점을 다 채울 자신이 없어서 법을 활용했습니다. 헌법부터 토지보상법 1조 91조 등의 내용을 언급해 주면서 풀어나갔던것 같습니다. 물론 틀렸겠지만요^^;

- 기타 -

1. 개별스터디

전 신림동에서 공부한 적이 없어서 개별 스터디를 많이 하진 않았습니다. 해봤자 저 포함 2명이서 했었습니다. 개별 스터디때 장시간의 토론은 의미 없는 것 같습니다. 저희 시험에서 수학처럼 정확한 답을 요구하지 않습니다. 항상 다양한 방법이 있다는 전제하에 개별스터디에서 다른 사람의 의견이 이렇구나 정도로만 받아들이세요 장시간 토론하지 마시구요^^;

2. 공부시간

공부시간은 보통 하루에 10시간 정도 였던것 같습니다. 전 중간에 오래 쉬면 흐름이 깨지는 스타일이라서 일찍 시작해서 많은 쉬는 시간 없이 일찍 끝냈었습니다. 공부가 정말 안될 땐 하루 정도 친구랑 영화를 보던가 간단히 맥주마시는 걸로 스트레스 풀었습니다.

3. 스터디의 활용

제가 4년동안 경험해 본 결과 스터디 등수를 맹신하진 말았으면 합니다. 물론 스터디에서 항상 상위권을 유지하시는 분이 확률적으로 시험에 붙을 가능성이 큰 것은 사실인 것 같습니다. 그러나 그렇지 않은 경우도 많습니다. 저도 3년차땐 스터디 등수가 꾸준히 나오는 편이었는데 실제시험에서는 합격점수와 큰 차이로 떨어진 것을 보고 충격을 받은 적이 있습니다. 2년차 분들은 열심히 해야겠다는 자극제 역할정도로만 생각하고 스터디 다니시는게 스트레스 덜 받는 것 같습니다.

아침이라 지금 당장 생각나는 건 이것밖에 없네요^^;; 혹시 궁금한 사항 더 있으시면 쪽지 주시면 아는 한도 내에서 대답해 드릴게요.

한가지 드리고 싶은 말씀은 어떤 고시던지 열심히만 하면 붙진 않는 것 같습니다. 모든 분들이 열심히 합니다. 그렇게 열심히 하는 분들 중에 내가 어떻게 효과적으로 공부하는지 그리고 내가 얼마나 절실한지가 중요한 것 같습니다.

내년에는 반드시 12월의 영광이 많은 분들께 했으면 좋겠습니다^^

0. 들어가며

안녕하세요. 22기 합격생입니다.
좀 늦은 감이 있지만, 합격수기 올려봅니다. 어려운 공부 하시는데 있어서 작은 참고가 되었으면 좋겠네요.

- (전략 세우기)

저는 수험생활 초기에 [공부 방법론과 계획]만 스크랩하는 파일을 따로 만들었습니다. 공부 계획과 방법론은 출제위원 강평이나 합격자 수기, 모범답안과 같이 검증된 내용만을 중심으로 스크랩했습니다. 그리고, 늘 이 자료를 리뷰하는 것으로 하루 공부를 시작했습니다.

수험은 일종의 게임이며, 이 게임의 룰은 오직 출제위원이 만드는 것입니다. 게임은, 룰을 제대로 이해하지 못하면 아무리 열심히 해도 소용없다고 생각했습니다. 1시간을 공부하더라도 제대로, 정확하게 공부해야 하고, 그렇게 하기 위해서는 1시간 이상이 들더라도 제대로 된 계획과 방법을 세워야 한다고 생각했습니다.

- (계획 세우기)

저는 아무리 길어도 2주를 넘기지 않는, 단기 계획 위주로 공부 계획을 세웠습니다. 방대한 분량의 수험서를 한 번에 정리하려고 욕심을 내기 보다는, [순서 상관없이 단원별로] 공부했습니다. 계획은 길면 길수록 실패하기 쉽고, 지치기 쉽다고 생각했습니다.

- (기출문제)

위에서 말씀드렸던 것처럼, 수험은 일종의 게임이며, 이 게임의 룰은 오직 기출문제에서만 확인할 수 있다고 생각했습니다. 기출문제를 완벽하게 분해해서 재조립하기 전까지는, 어떤 수험서도 소용없다고 생각했습니다.

기출문제에서 반드시 배워야 하는 것은, 단순히 문제의 정답이 아니라, [출제원리와 문제유형]입니다. 요리사가 재료를 순서대로 다듬어 하나의 요리를 만들어내는 것처럼, 출제위원이 조문과 논점을 배치하고 하나의 문제를 만드는 과정이 완벽하게 상상될 때까지 반복했습니다.

- (단권화)

1기 스터디가 끝나는 3월까지는 자료를 모았지만, 4월부터는 더 이상 새로운 자료를 모으지 않고 반대로 자료를 줄여나갔습니다. 2차 시험 전날까지, 실무·이론·법규 3장으로 압축하는 것이 목표였습니다.

인풋이 10장이면 아웃풋 1장, 인풋이 100장이면 아웃풋 10장으로 만들었습니다. 스터디에서 자료를 받으면, 집에 가는 길에 훑어보면서 새로운 내용만 스크랩하거나 옮겨 적고, 일부러 지하철역에 버렸습니다.

2차 시험이 가까워질수록, 의식적으로 도서관 책장도 가볍게 만들었습니다. 단권화 분량과 시험 점수는 반비례한다고 생각했습니다.

- (학원/스터디)

저는 학원과 스터디를 선택하는 데 큰 시간비용을 들이지 않으려고 했습니다. 단순하게, 합격하신 분들 모두 훌륭한 분들이라고 생각했습니다. 한 학원을 정해, 모든 기본강의 실강과 스터디를 수강했고, 개별 스터디도 하지 않았습니다. 대신, 출제위원, 합격자, 팀장님과 스터디를 한다고 생각하고, 스크랩해놓은 강평과 합격수기를 열심히 읽었습니다.

2. 실무

- (기출문제)

<진도별로 확인하는 기출문제 분석>과 <기출 감정평가실무 예해>로 기본을 잡고, 그 이후에는 기

출문제를 ①일반평가 ②담보·경매평가 ③보상평가 ④유형별평가 ⑤기타로 재분류, 문제만 프린트

해서 수십 회독 했습니다. ④유형별평가 ⑤기타는 기출문제가 많지 않기 때문에, 기본서와 스터디

문제로 보충했습니다.

- (문제분석)

기출문제를 비롯해 제대로 된 문제라면, 분명히 논점이 있고, 그 논점에는 출제근거가 되는 법조문이 있다고 배웠습니다. 저는 시간 제약 없이, 최대한 차근차근 문제의 논점을 찾고, 논점의 근거가 되는 법조문을 찾았습니다. 그리고, 기출된 논점과 법조문은 따로 모아 실무이론서브와 법전에 표시했습니다. 서브와 법전에 표시되지 않은 것들은 자동적으로 미기출(예상) 논점과 미기출(예상) 법조문이 됩니다.

법조문은 법전 대신 한글파일을 가지고 다니면서 ①물건별 ②목적별 ③기출 ④미기출, 등 그때그때 필요에 따라 편집해서 봤습니다.

- (문제풀이)

진현오 (음양화평지인 주 : 진현오가 아니라 전현호임. 이를 통해 오성범 평가사는 20기 평가사를 모르는 것으로 보아 2~3년차 합격생일 것으로 추정됨 )평가사님의 ‘실무 문제분석 방법론’이라는 2장짜리 프린트가 있습니다. (이 프린트의 내용은 필자의 블로그에서도 다운 받을 수 있다)

방법론의 핵심은, 문제를 보는 순간 ①대상 물건 ②근거 조문 ③목차까지 한 번에 떠올리는 훈련을 해야 한다는 것입니다. 그리고, 그 목차 안에서 문제를 해결할 수 있어야 한다는 것입니다.

저는 이 방법론을 단순히 이해하는 것이 아니라, 실제 기출문제에 적용해서 체득하려고 했습니다. 모든 기출문제를 대상으로 위의 세 가지만 결정하고 넘어가는 방식으로 연습해보기도 했고, 세 가지가 결정되지 않으면 절대 문제를 풀지 않는 연습도 했습니다.

어떤 새로운 문제라도 이 방법론으로 해결할 수 있다고 생각했고, 반대로 이 방법론으로 해결할 수 없는 문제들은 미련 없이 버렸습니다. 평가 이론에 문제를 맞추는 것이지, 문제에 평가이론을 맞추는 것이 아니라고 생각했습니다.

- (약식쓰기)

저는 100분 안에 100점을 푸는 훈련보다는, 15분 안에 목차를 세우는 연습, 70분 동안 주어진 목차대로 답안을 작성하는 연습을 따로 했습니다. 나머지 15분은 계산하고 법조문을 기입하는 시간이었습니다. 계산 연습은 따로 하지 않았습니다.

문제에 익숙해지기 전까지는, 2차 시험용 답안지에 글씨의 크기나 간격을 맞추는 연습도 하지 않았습니다. 오히려 작은 글씨로 A4 한 장에 풀었는데, 답안 전체를 한눈에 볼 수 있었고, 리뷰하는 데 이점이 있었습니다.

- (답안쓰기)

문제분석과 목차구성이 내용이라면, 답안 작성은 단순한 형식에 불과하다고 생각했습니다. 저는 문제분석과 목차구성 연습이 어느 정도 익숙해졌다고 생각했을 때, 비로소 답안 작성 연습을 시작했습니다. 답안의 형식을 만들기 위해서, 합격자들의 모범답안과 팀장님의 예시답안을 모아서 분석해보고 저만의 답안 형식을 만들었습니다.

답안 형식도 마찬가지로, 계획한 답안형식 그대로 기출문제에 적용해서 실제로 작성하는 연습을 했습니다.

3. 이론

- (기본강의)

이해 없이는 암기도 없다고 생각했습니다. 이해되지 않는 내용을 억지로 암기하는 것은 시험장에서 무용지물이라고 생각했습니다. 암기에 대한 부담 없이, 서브 위주의 강의(이충길/장새람), 기본서 위주의 강의(정명선), 법령 위주의 특강(손기영), 등 최대한 많은 기본강의를 들었고, 기본서는 <부동산학원론>과 <부동산평가이론> 두 권만 편하게 읽었습니다.

기본강의와 기본서 회독이 끝났을 때, 암기는 되어 있지 않았지만, 공부의 범위를 확정할 수 있었습니다. 어느정도 이해가 된 기본문제와 기본목차는 따로 정리했고, 이해가 되지 않는 부분은 따로 정리해서 신문기사를 찾아보든 논문을 찾아보면서 최대한 이해하려고 노력했습니다.

- (목차구성)

논란의 여지가 없는 기본문제 외에는, 얼마든지 창의적인 목차 구성이 가능하다고 생각했습니다.

단, 모든 목차에는 근거가 필요하며, 그 근거는 절대 <부동산학원론>, <부동산평가이론>에 있다고 생각했습니다. 따라서, 목차를 세운 다음에는, 기본서의 목차와 반드시 대조해봤습니다.

- (약식쓰기)

저는 100분 안에 100점을 푸는 훈련보다는, 15분 안에 목차를 세우는 연습을 했습니다. 그리고, 미리 써놓은 목차를 보고 다시 15분동안 키워드만 뽑아내는 연습을 했습니다.

문제를 제대로 이해하고 목차를 세우지 못하면, 아무리 빨리 써도 100점을 채우는 것은 불가능하다고 생각했습니다. 반대로, 목차와 키워드만 나오면, 문장으로 구성하는 것은 언제든 시간 안에 할 수 있다고 생각했습니다.

4. 법규

- (1세트: 의의/근거조문/취지)

모든 제도는 이유가 있고 법적 근거가 있다고 배웠습니다. [의의-근거조문-취지]를 하나의 세트로 묶어서 공부했습니다.

- (2세트: 논점/논의의실익/학설/판례/검토)

기본강의를 들으면서 논점만 별도의 노트에 정리했습니다. 그리고, 학설이나 판례에 기대지 않고, 상식에 근거해 논점에 대한 답을 도출해보려고 했습니다. 암기에 대한 부담 없이, 신문기사까지 찾아가면서 최대한 논점을 이해하려고 했습니다. 그리고나서, 학설이나 판례를 일종의 모범답안처럼 확인했습니다.

어느정도 이해가 된 후에는, [논점-논의의 실익-학설-판례-검토]를 하나의 세트로 묶어서 제 생각을 정리했습니다. 여기서 득점포인트는 [논의의실익]과 [검토]라고 생각하고, 역시 강평과 모범답안들을 모아놓고 분석하면서 나름의 독자적인 형식을 만들었습니다. 성급하게 하나로 결론을 내리기 보다는, 결론은 내리되 선택하지 않은 학설에 대해서도 장점을 덧붙이는 방식이었습니다.

(이는 <보상법규사례연습>에서 나채준 선생님의 방식을 차용한 것입니다.)

- (3세트: 권리구제)

갈등이 있고, 법리에 따라 승패가 결정되면, 승자가 아닌 패자에 대한 권리구제가 문제됩니다. 권리구제를 가장 잘 이해하는 방법은, 패자의 입장에서 생각해보는 것이라고 생각했습니다. 수험서에 제시된 권리구제 유형을 기본으로, 실제 사례(신문기사)들을 찾아보며 [피해자의 입장에서] 권리구제를 고민해보려고 했습니다.

- (4세트: 판례와 개정법령)

판례와 개정법령은 언제나 문제로 재구성 될 수 있다고 생각해서 따로 스크랩했습니다. 최신 판례나 개정법령 외에도, 중요판례들은 목차에 맞춰서 정리했습니다.

5. 시험 당일

- (완주하기)

무조건 완주해야 한다고 생각했습니다. 개별 문제 내의 논점 몇 개는 얼마든지 버릴 수 있지만, 문제 자체를 풀지 않으면 배점 자체가 안되기 때문입니다. 채점 구조상 득점에 불리하다고 생각했습니다.

- (논점버리기)

모르거나 자신없는 논점은 과감히 버리기로 했습니다. 실력발휘를 해야 한다는 강박관념, 완벽하게 풀어야 한다는 강박관념 때문에 모르는 논점을 붙잡고 있으면, 채점 구조상 득점에 불리하다고 생각했습니다. 완벽하게 풀기보다는, 아는 것만 정확하게 득점하려고 했습니다.

6. 마치며

혹시 제가 더 도움을 드릴 수 있는 부분이 있다면, [will84@naver.com]으로 이메일 주세요..
능력 닿는 한 최대한 답변 드리겠습니다. 감사합니다! ^^

2011년도 제22회 감정평가사 시험 최고령 합격수기

정 두 진

꿈꾸는 것 같아 볼을 꼬집어 보았다. 현실이다. 오전 8시경 최고령 합격자로 통지받은 순간 환희가 밀려들고 정신이 먹먹해지는 듯 했다. 지나간 10년의 세월이 주마등처럼 흘러갔다. 이 좋은 소식에 감격의 눈물이 나올 법도 한데 그렇지 않았다. 아마 그 동안 마음의 눈물을 너무 많이 흘려서 인 것 같다.

인생행로에서 한창 활발하게 활동할 시기에 길이 삐끗 어긋나게 된 사람들이 가장 먼저 떠올리는 자격증이 공인중개사일 것이다. 나도 공인중개사 자격증을 따고 당장 활용할 생각은 없던 차에 다른 자격시험 공부하는 친구로부터 감정평가사에 대한 정보를 얻고 40대 중반에 도전하게 되었다

다행히 1차 시험은 내가 강점이 있는 과목들이고 객관식이라서 한 번도 실패한 적은 없으나, 2차 시험의 벽은 매우 높았다. 당초 시작할 때 감정평가실무는 차치하고라도 감정평가이론과 보상법규의 그 많은 내용을 암기해서 답안지를 메울 수 있는지 두려움을 가지고 시작한 게 현실로 나타났다.

학원 스터디는 매년 빠지지 않고 나름대로 열심히 하였으나, 소위 ‘내공’이 쉽사리 쌓이지 않았다. 실무는 물론이지만 이론과 법규에서 전 문제를 풀고 답안지를 일정 분량 이상 채우는 것이 가장 힘들었다. 처음 도전할 때 4년 차에 합격률이 가장 높다는 정보를 들었으나 나의 경우에는 4년 차가 되니까 모든 과목에서 합격에 도전할 만한 수준이 되었다.

그런데 4년차에 (16회) 또 다른 장벽이 나타났다. 1교시 실무시험이 전혀 색다른 유형으로 너무 어렵게 나온 것이다. 포기했다. 지금 생각하면 어리석었지만 그런 상황에 부딪쳐도 다 똑같은 조건에서 경쟁한다는 마음가짐을 가지고 전력투구할 수 있는 투쟁심(?)을 기르는 것도 이러한 시험에 합격할 수 있는 요건이고 ‘내공’의 하나라는 것을 그 후에야 깨달았다.

또 하나. 동차에 해당하는 해는 1차 시험을 준비하고 치르고 나면 에너지가 소진되어 2차 시험을 치르기가 정신적, 육체적으로 힘든 나이가 된 점이 문제였다. 그래도 포기하지 않고 끝까지 가본다는 심정으로 노력하여 18회, 20회 시험에서 합격 가능성을 엿보고 이번 시험에서 그 동안 고생한 걸 보상받았는지 행운의 합격 소식을 듣게 되었다. 아쉬운 건 집안 경제를 책임져야 하는 가장이기 때문에 다른 일에 신경을 써야 하는 외적인 문제가 있긴 했지만, 그래도 이 시험에 죽을 각오로 시간투자를 더 했다면 공부 기간을 좀 더 단축할 수 있지 않았을까 하는 점이다.

혹시 나같이 40대 이후에 감정평가사 시험에 도전하는 분들을 위하여 내 경험상 조언을 세 가지로 나누어 해 드리고 싶다.

첫째, 우리 시험의 특성을 잘 파악해야 한다는 점이다.

2차 시험 과목은 3과목밖에 안되지만, 과목의 성격이 모두 다르기 때문에 다방면의 능력을 갖추어야 한다. 그리고 감정평가 이론과 보상법규는 답안지를 거의 모두 채워야 한다는 점이다. 특히 이론의 경우가 더 하다.

둘째, 시험의 특성과 연계하여 자신의 지적능력의 특성이 시험에 적합한지 고려하여야 한다.

‘논리력’, ‘수리능력’, ‘암기력’ 을 요하며, 위에서 언급한대로 정해진 시간 내에 답안지를 모두 채우기 위해서는 신속한 논리파악과 기술능력을 요한다. 이러한 요건을 심사숙고하여 대응이 가능한지 고려 후 시작하여야 수험기간을 줄일 수 있다.

셋째, 나는 여러 가지 상황 때문에 하지 못했지만, 개별스터디를 하는 것이 수험기간 단축의 필수요건이라고 생각한다. 학원스터디와 개별스터디를 병행하는 것을 권하고 싶다.

나이 들어서 공부하는 사람은 대개 가정의 경제문제 때문에 집중력이 분산되기 쉽다. 배우자가 경제활동을 하면 좋겠지만 그렇지 못할 경우 자신이 일정 기간 경제에 신경 쓰게 되면 그만큼 수험기간은 길어지게 된다. 나도 그랬고, 주위에서도 보았지만 당연한 일일 것이다. 위험부담은 어느 경우든 지게 되겠지만, 최악의 상황에 이르지 않았다면 시험에만 전력투구하는 것이 기간을 단축하고 나중에 후회도 하지 않는 길이라고 생각한다.

내가 공부를 하면서 그동안 가족에게 큰 그늘을 지게 만들었다. 큰 스트레스 받으면서도 제 역할을 잃지 않고 열심히 살아 온 우리 가족이 고맙고, 앞으로 살아나가는 데 더 커다란 책임감을 느낀다.

수험기간 동안 도서관이나 학원에서 잠깐이라도 옷깃을 스쳤던 모든 분들께 감사할 뿐이다.

1. 글의 취지

감정평가사라는 자격증을 알고 도전한지 거의 10년이 되어 가네요. 20대 후반에 시작해 이제는 30중반이 되었구요. 중간에 다른 일을 해보기도 하였고 작년에는 새로운 일을 시작하였지만  결국 또 미련을 가지고 수험계로 돌아와 동차로 합격하게 되었습니다. 합격의 기쁨으로 오열하시는 어머님을 달래며 기쁨을 함께 나누던 시간도 잠시... 또 취업을 걱정해야 하는 평범한 합격생입니다. 저도 수험기간의 대부분을 불합격의 슬픔으로 죽고 싶은 12월을 보냈기에....불합격했지만 슬픔을 느낄 여유도 없이 또 올해 시험을 다짐하시는 수험생.. 특히 다년차분들을 위해 이 글을 남김니다. (지극히 개인적인 글입니다. 취할 것만 취하시면 될 것 같습니다.)

2. 감정평가사 시험제도에 대한 저의 개인적인 시각

감정평가사 시험은 기본적으로 실력은 있어야 하되 그 해 현업의 상황과 출제자의 주관 그리고 운과 위험에 많이 좌우되는 시험인 것 같아요. 따라서 실력을 만들었더라고 바로 합격으로 이어지는 것이 아니라 계속적 도전으로 운 때가 맞을 때 합격도 가능하다는 것이 제 생각입니다. 

올해의 경우도 이론 법규점수는 저랑 비슷하시거나 저보다 휠 씬 높으신데 실무과락으로 떨어지신 분들이 많이 보이네요. (전 실무 40초반 이론 법규는 50중반이네요.) 솔직히 그분들과 저의 실력차이는 없다고 생각하며 오히려 제가 부족할 수도 있습니다. 다만 그분들에게는 올해 시험 운이 없었던 것 같습니다. 3과목에 균등하게 열정을 다하는 수험생입장에서 이러한 수험제도는 분명히 불공정한 것이고 가혹한 것입니다. 하지만 20여년을 이어온 시험특성이 내년에 바뀌기는 어렵다고 보며 약자인 수험생입장에서는 자기 답안지의 부족한 부분을 계속 보완하며 또 때를 기다려야 할 것 같습니다.

3. 이론 공부에 대한 저의 생각

  (1) 철저한 답안지 작성 위주의 공부가 되어야 한다.

기본적인 공부양도 중요하지만 철저히 답안지 작성위주로 공부해야 합니다. 많은 것을 공부해도 답안지에 표출되는 것은 의외로 몇 줄 안 됩니다. 평소에 충분한 내용을 간결하게 답안에 표현하는 준비를 해야 합니다. 이것은 실무 법규도 마찬가지입니다. 문제에서 물어보는 질문을 대목차화하고 그것에 대한 답을 소목차화하는 연습이 필요합니다. 그리고 자신의 답안지쓰는 능력이 어느 정도인지를 확실히 아는 것이 필요합니다. 저는 필력이 부족한 탓에 이론 법규는 한 줄에 17자를 넘지 않았고 3줄에 하나의 내용을 다 쓰고 3줄을 쓰면 한 줄을 띄우고 다음 3줄을 쓰는 연습을 했습니다. 대신 만년필을 사용하여 글씨를 크게 쓰고 잘 쓰려고 노력했고 전체적인 답안지의 느낌은 꽉 차보이고 예쁜 답안지가 되었던 것 같습니다. 이러한 연습이 되니 답안지 채우는데 허덕이지 않게 되고 80분정도면 100점을 다 쓸 수 있게 되었습니다. 20분정도를 목차고민이나 예상외의 돌발 사태에 할애 할 수 있게 되었고요. 물론 필력이 되시는 분들은 더 빽빽하게 쓰셔도 될 것 같네요.

  (2) 서 부분

<개인적인 방침>    

@인상적으로 쓰자. 그러나 너무 고민하지 말자. 잘 쓰나 못 쓰나 1점차이다.

@논의배경과 논의실익을 꼭 써주자.

@본문에 쓸 내용을 제시하면서 일관된 목소리를 내자. 양시 및 중도는 피하자.

예)  22회 이론 1번 문제 서 작성내용 

2011년 IFRS의 공정가치도입으로 수익형 부동산 평가에 대한 관심이 확산되고 있다. 한편 최근 회계법인의 TAS(Transaction Advisory Service)의 확대는 이러한 수익형 부동산 평가 영역을 잠식해 가려하고 있다. 이러한 시점에서 수익부동산의 가격형성원리 등과 그 평가방법을 고찰하는 것은 수익형 부동산 평가영역에 대한 이해를 높이고 타 업계와의 경쟁에서 우위를 점하는 초석이 될 것이다.

  (3)본문 부분

 <개인적인 방침>

@문제에서 "물어보는 것만" "정확히"쓰자.

@정의 잘쓰자.

@아는 것만 쓰자

@어차피 정답은 출제위원 마음속에만 있다. 내가 쓴 답이 정답은 아니지만 모범답안이 되도록 쓰

자. 이를 위해서 근거 및 조문 무조건 달자.

@각 목차 제목은 문제에서 물어보는 것을 구체화시키자.

@영어나 한문은 좀 써주자. 눈에 잘 띈다.

@짧은 호흡으로 쓰자. 한 문장 23자정도가 좋다.

예 )22회 이론 2번문제 본문작성내용

 1. 최근 세계경제 위기의 내용 (논의 전제)

최근의 세계경제위기에는 그리스의 국가적부도 사태, 일본의 자연재해로 인한 공황, 미국의 sub-prime mortgage 사태 등이 있다. 이하에서는 논의의 구체성을 위해 서브프라임 모기지와 같은 부동산 증권의 부실이 국내 부동산 시장에 미치는 영향을 기술한다.

 2. 국내 부동산 시장에 미치는 영향

(1) sub prime mortgage사태의 내용과 국내에서의 발생가능성

(2) ABS, MBS등의 신인도 하락

(3) 유동성 확보의 어려움으로 인한 금융기관의 대출 감소와 그로인한 매매수요 하락

(4) 매매수요 하락으로 인한 전세난 가중

(5) 2011년 DTI 규제 재시행과 전세난 가중의 관계

4. 법규 공부에 대한 저의 생각

:교수님들의 강평과 유능한 강사님들의 강의 덕분에 공부방법과 답안지 작성방법이 어느 정도 정형화 되어 있는 과목입니다. 그래서 답안지 작성에 대한 저의 공부기간의 방침만 적겠습니다. 우리시험에서는 가능하면 고득점을 하여 의외로 저득점 할 수 있는 실무와 이론을 커버해 줘야 하는 과목인 것 같습니다.

(1) 행정법과 개별법의 균형이 중요

요즘의 학원시스템이라면 실무가 어느 정도 되는 2년차는 행정법 개별법 모두 충분히 준비 할 수 있다고 생각합니다. 특정 강사님들 같은 경우 한쪽만을 강조 하시는 경우가 있는데 위험한 것 같습니다. 20회 21회는 개별법이 강세였고 22회 올해시험은 행정법 위주로 출제된 것 같습니다. 특히 올해 문제는 최근 사시 행시문제와 거의 유사하게 출제된 경향이 있는 것 같네요.

(2) 쟁점의 정리부분

<개인적인 방침>

@ 출제의도를 정확히 파악하여 쟁점만을 부각시켜라.

@ 쟁점과 무관한 불필요한 것을 교과서 적으로 나열하지 마라.

(3) 본문 부분

<개인적인 방침>

@ 설문의 질문내용을 그대로 활용하여 대 목차 구성하기

@ 정의 잘 쓰기

@ 점수는 조문 수에 비례한다. 조문 충분히 쓰기

@ 행정법의 틀을 무시하지 않기

-->문제점, 학설, 판례, 검토, 사안의 정리 목차를 가급적 다 잡아주기(배점조절은 잘해 주셔야 합니다)

@ 사안의 적용은 적극적이고 성실하게 포섭해 주기

  : 다양한 결론이 가능하면 가급적 목차화하여 모든 경우를 적어주기

(4) 사례의 해결

각 쟁점별로 주장하는 부분위주로 일관되게 소결 제시해 주기.

5. 실무 공부에 대한 저의 생각

올해는 실무 점수에 논란이 큰 해였죠. 사실 저도 제 실무 점수 보고 많이 놀랐구요. 사실 과락 겨우 면했으니 이 글을 쓸 자격이 있는지는 모르겠습니다. 그래도 실무 때문에 고생하시는 분들을 위해 실무 답안지 작성에 대한 개인적인 몇 가지 팁만 적겠습니다. 이 방침으로 고득점은 못했지만 20회 21회 합격자 컷을 넘겼고 22회 과락을 넘겼습니다.

(1)speed가 관건

산업인력관리공단으로 넘어간 이후 각 문제당 배점이 존재한다고 합니다. 그래서 가급적이면 모든 문제를 건드리는 것이 유리한 것 같습니다.(물론 올해 22회 2번, 19회 수목평가 문제처럼 다 안 풀어도 점수 나오는 해가 있기는 하네요. 이건 그해 시험지 문제 보고 판단하셔야 할 것 같아요.) 따라서 중요한 것이 speed. 보통 1번에서 60분 넘게 쓰셔서 2번부터는 시간이 부족해서 대충 푸시는 분들이 계신데요. 제 생각엔 1번을 충분한 시간으로 푸셔서 맞추시면 다행이지만 틀리게 된다면 1번 틀리고 2번부터 답안지 허접해 지고... 채점자 입장에선 점수를 줄래야 줄 수가 없게 됩니다. 그리고 실무 1번문제의 정답은 다소 실무적인 내용으로 출제자의 주관에 의해 결정되므로 수험생 입장에선 정답을 맞추기 어려운 부분이 있습니다. 충분한 근거만 제시해 주고 빨리 풀이과정과 개인적인 답을 결정해 주는 것이 맞을 것 같습니다.

저 같은 경우에는 1번이 40점인 경우 52분정도까지는 1번을 무조건 끝낸다는 방침이 있었는데요. 이러한 방법으로 20회 21회 22회 모두 시간 내에 풀이를 끝낼 수 있었습니다. 이를 위해서는 감정조절이 중요한 것 같습니다.

(2). 대강의 금액 즉 가격수준은 맞아야

감정평가사는 가격에 책임을 지는 직업이지요. 출제자가 의도한 정답이 설령 주관적인 것이더라도 어느 정도 출제자가 생각한 가격과 비슷해야 점수가 나가는 것 같습니다. 따라서 정답과 일치하지는 않더라도 보편타당한 수준에서 가격의 유사성은 있어야 할 것 같습니다. 따라서 평소 연습할 때 문제집의 정답과 답을 비슷하게 도출하는 연습은 꾸준히 하셔야 할 것 같네요.

(3). 근거와 조문을 충분히 적어줘야

우리시험에서 정답은 어차피 출제자의 마음속에만 있는 것 같습니다. 그래도 내가 쓴 답이 정답은 못 되어도 모범답안이라도 되려면 채점자를 설득할 수 있는 근거와 조문을 충분히 써줘야 할 것 같습니다. 저자가 다른 우리시험 실무 기출문제집을 두 권을 사서 비교해 보면 답 금액이 다른 경우가 꽤 있습니다. 비교표준지 선정이 다른 경우도 있고 심지어는 타당성의 결과가 다른 경우도 있습니다. 동일 사안에 대해 평가사님 들끼리도 다소 견해가 다르다는 얘기인데요. 그러니 너무 쫄지 마시고 자신있게 답 쓰세요. 대신 실제 시험에서 운이 따라줘서 출제자의 출제의도와 답을 맞추면 다행이지만 틀리더라도 채점자를 설득하여 적당한 점수라도 득점하기 위해서는 충분한 근거가 필요하다고 생각합니다. 따라서 문제를 풀 때 도출한 답에 대한 충분한 판단근거와 관련조문 등은 무조건 써주는 것이 좋을 것 같습니다.

(4). 약술은 배점을 준수하여 충분히 써주자

실무 약술 문제는 배점을 준수해서 충분히 써주는 것이 좋을 것 같습니다. 약술 같은 경우에는 보상평가지침, 담보평가지침 등 법전에 있는 것을 물어보는 경우가 많기 때문에 충분히 써줬다면 주어진 배점을 다 챙길 수 있는 부분인 것 같습니다.

6. 다년차분들에게

우리시험은 2년차에 합격한 분들도 많은 시험입니다. 그 분들의 열정과 효율적 학습방법은 충분히 인정합니다. 한편 열심히 하셔도 계속 떨어지시는 다년차 분들도 정말 많은데요. 운이라는 요소는 일단 배제시키시고 자신에게 부족한 것이 무엇인지를 먼저 발견하여 철저히 극복하는 노력이 필요한 것 같습니다.

저 같은 경우는 평소엔 안 그러다가 시험장 실무 1교시만 들어가면 지나치게 긴장하는 문제가 있었습니다. 또 학원에서 답안 작성할 때 좋은 스터디 점수를 받고 싶은 마음에 내가 쓰고 싶은 것 다 쓰고 1~2분 늦게 제출하는 안 좋은 습관이 있었고 이는 시험장에서 답안지를 다 못 채우고 뺐기는 결과를 초래 하곤 했네요. 또 2~3년차에는 그러지 않았는데 공부기간이 늘어지면서 친구들과 술 마시면서 스트레스 푸는 습관도 있었는데요. 술이 체력과 두뇌에는 악영향인 것 같습니다. 또 공부를 오래했으니 전형적인 문제에는 익숙해 져서 늘 학원에서는 최상위권이었고 그래서 자만한 부분도 있었던 것 같습니다. 그래서 실제시험에서는 기본적인 정의 같은 부분이나 문제에서 물어본 것에 치중하기 보다는 남들이 잘 모르는 것, 논점과는 상관없는 것을 나의 지식을 보여준다는 허영에 목차잡고 쓴 적이 많았던 것 같네요.

저 같은 경우는 실무1교시의 두려움을 극복하기 위해서 시중의 문제 특히 기출문제 1번을 52분내에는 무조건 끊는 연습을 했는데요. 모든 1번 문제를 시간 내에 끊으려면 고민하는 시간을 줄여야 했습니다.

(저 같은 경우는 고민을 오래해도 결과가 더 나아지지는 않더군요.)

그래서 풀이에서 고민되는 A B의 대안이 있을 때는 A로 풀기로 결정을 빨리하고 B의 풀이도 가능함을 목차잡고 간략히 써주어 위험을 피해보려 하였구요.

비교표준지나 비교사례에서 1 2가 모두 가능하더라도 1만을 선택해주고 2는 적당한 근거로 배제하는 연습을 했네요.

한편 ‘내가 쓴 과정이 논리적으로 타당하다면 설령 출제자의 생각과 풀이가 좀 다르더라도 실전에서는 분명 점수를 받을거야’ 라고 마인드 컨트롤 하며 실무 1번 문제에 대한 두려움을 잡아 갔습니다. 또 교회를 다니며 ‘두려워 마라 내가 너와 함께 하겠다’라는 성경말씀이 내 것이 될 때까지 신앙을 키우려했고 이는 두려움에서 어느 정도 해방되는 결과로 이어지게 되었습니다.

(그간의 실무 출제경향을 보면 논란이 되는 문제에도 출제자가 생각하는 정답은 분명이 있는 것 같습니다. 하지만 다수의 수험생이 출제자가 생각한 정답과 다른 것을 쓰는 경우 이는 샘플링과정에서 어느 정도 점수에 반영이 되기 때문에 너무 쫄지 마시기를 바랍니다.)

답안지를 늦게 쓰는 습관은 반복적인 답안지 쓰는 연습으로 20분간 목차잡고 80분간 답안지 쓰는 연습으로 극복 했습니다. 술 먹자고 찾아오는 친구들은 지나치게 냉정하게 차단했던 것 같네요. 또 자만하는 답안을 쓰지 않기 위해 ‘올해 나는 2년차다’라고 계속 마인드 컨트롤 하면서 ‘정의 2년차처럼 우직하게 쓰기’ ‘문제에서 물어보는 것만 우직하게 쓰기’를 연습했습니다.

정말 오래 공부하셔서 꼭 이 시험 합격이 아니면 대안이 없는 수험계 선후배님들, 감정평가사합격이 인생목표가 되어버린 분들 그 고통과 눈물은 저도 끔찍할 정도로 겪어봐서 이해하지만 그래도 무언가 자신에게 문제가 없는지를 꼭 돌아 보셔야 합니다.

우리가 2년차 수험생들에게 밀려 ‘처음된 자가 나중 되었지만’ 합격하셔서 업계 들어오면 ‘나중된 자가 처음 될 수도 있으니까’ 힘들 내시구요. 올 2012년 12월 14일에는 합격의 기쁨으로 펑펑 우시기를 기원해 봅니다.

1.들어가며

  안녕하세요? 저는 이번 22기 시험에 합격생입니다. 6년정도 공부를 하면서 정말 많은 시행착오를 거쳐왔기에 수험생 여러분은 그러한 시행착오를 조금이라도 줄이길 바라며 수기를 씁니다. 시행착오가 덜 했다고 생각하는 2010년 1차시험과 2011년 2차 시험을 기준으로 제가 했던 공부방법 등에 대해 쓰겠습니다. 1차는 제가 들었던 수업과 공부했던 책을 위주로 적고 2차는 방법론을 위주로 말씀드리겠습니다. 개개인마다 성향의 차이가 있기 때문에 이 글은 저의 주관적 생각임을 밝히는 바입니다.

2. 1차 공부방법

(1) 민법

  민법은 평가사 공부를 하면서 가장 시행착오를 겪지 않은 과목이였습니다. 처음 공부 시작할때(2006년인듯) 이찬석 선생님의 강의로 시작한것이 주효했던 것같습니다. 이찬석 선생님의 책이나 문제집이 감평 민법에 가장 적합한 것 같습니다. 그 뒤로 1차 시험은 이찬석 선생님의 기본서와 문제집만 풀고도 항상 70점 후반 내지 80점 초반의 점수를 맞을 수 있었습니다.

(2) 부관법

  부관법은 영어가 토익으로 대체된 이후부터 난이도가 상승하여 고득점하기가 어려워진 과목이라 생각합니다. 그래서 저도 부관법에서 고득점을 노리기 보다는 안정적인 점수만을 확보하면서 시간세이브를 하였습니다. 공민달 평가사님 책으로 o,x 문제와 객관식 문제를 여러번 풀었던 결과 60점 정도가 나왔습니다. 많은 분들이 그러신 것처럼 저도 건축법은 한 글자로 보지 않았습니다.

(3) 회계학

  1차 과목 중에서는 회계학이 가장 어려운 과목이라 생각합니다. 저 또한 회계학 때문에 어려움을 겪었습니다. 3년차때인가 동차를 노린다고 회계학 내용의 반정도만 공부하고 1차 시험에 임했다가 과락으로 인한 충격이 있었습니다. 그래서 2010년 1차 시험에는 조금 안정적인 점수를 확보하고자 회계학에 많은 시간을 투자하였습니다. 재무회계는 최창규 회계사님의 강의를 들었고 원가회계는 김용남 회계사님의 문제집만 사서 풀었습니다. 다만 소위 말하는 제끼는 부분을 최소화 하였습니다. 이연법인세, 고급회계, 표준원가 정도만 제외하였습니다. 그랬더니 운 좋게도 60점대 후반의 점수가 나왔습니다.

(4) 경제학

  개인적으로 경제학과를 졸업하였음에도 불구하고 그 전에는 경제학에서 고득점하기가 어려웠습니다. 원인을 분석해 본 결과 경제학과를 졸업 했다는 자존심에 처음 공부를 시작했을 때도 강의를 한번도 듣지를 않았습니다. 그냥 경제학 문제집 사서 한권 정도 풀어보고 시험장에 들어갔습니다. 그 결과는 경제학과를 졸업했음에도 60점 정도였습니다. 그래서 2010년 1차를 볼때는 강의를 듣기로 결정하였습니다. 기본강의를 수강하기에는 시간적,경제적 부담으로 함경백 선생님의 문제풀이 강의만을 수강하였습니다. 제 기억으로는 8회 정도의 길지 않은 강의였으나 출제가능성이 높은 문제만을 위주로 강의하여 효율적이였던것 같습니다. 결과적으로 80점을 맞아 20점 정도는 전보다 더 나왔습니다.

(5) 1차의 전체적인 공부방향

  앞에 서도 언급했듯이 1차를 공격적으로 공부하다가 과락으로 인해 2차 시험 자체를 보지 못하였습니다. 그 충격은 한동안 평가가 시험을 접게 만들었습니다. 제 생각에는 1차에서 안정적인 점수(평균 70점)를 목표로 공부해야 한다고 생각합니다. 그래야 어떤 해와 같이 한 과목에서 매우 어렵게 출제 되어도 살아남을 수 있다고 생각합니다.

3. 2차 공부방법

(1)실무(46.5점)

  2년차 때는 가장 많은 시간을 투자할 수밖에 없는 과목이죠. 그러나 3년차 이상이라면 실무에 투자하는 시간이 이론, 법규에 투자하는 시간과 비슷해야 된다고 봅니다. 저 같은 경우는 실무과목이 특별히 잘하지도 또 그렇다고 아주 못하지도 않았던 것 같습니다. 그래서 시험일이 다가올수록 실무에 대한 비중을 줄여갔습니다. 1~3월까지는 200점, 6월까지는 150점, 시험일까지는 100점을 풀었습니다. 그러니까 마지막 2개월은 하루에 2시간 정도를 실무에 투자했습니다. 법규, 이론이 마지막에 시간을 많이 필요하다고 생각되는 바 실무에 투자하는 시간은 점점 줄여가는 것이 좋다고 생각합니다.

  그리고 시험을 주관하는 기관이 산업인력관리공단으로 바뀌면서는 시험장에 들어가서는 가능한 모든 문제를 건드리는 것이 고득점은 아닐지라도 어느 정도 안정적인 점수를 획득할 수 있을것 같습니다. 많은 분들이 그러셨듯이 저도 실무1번이 논점파악이 너무나 어려웠습니다. 그래서 저는 1번을 대충 풀더라도 최대한 시간 세이브를 하기로 판단하고 내용년수도 45년으로 가라치고 넘겼습니다. 그래도 55분정도는 소요했습니다. 나머지 시간을 다른 문제에 고루 배분하여 마지막 약술까지 몇줄은 적었습니다. 시험장 나와서 검토한 결과 숫자까지 제대로 푼 문제는 3번문제(일조권이였나?) 하나 정도였던것 같네요. (陰陽 註 : 확실히 작년에는 3번 일조권을 잘 푼 사람이 나름 안정적인 점수가 나왔다는 것을 확인할수 있다. 작년에 1번에 시간을 많이 투자하고 2번(재개발 무상양수도)에 중점을 두고 푼 수험생은 전반적으로 점수가 좋지 않았음을 이 합격생의 case에서도 확인할 수 있는 사항이다)

올해는 실무과락만 넘으면 합격이라는 소리가 있었죠. 그만큼 실무과락이 많았던 것 같은데 특히나 실무 잘하시는 분들도 이런 경우가 있었는데 다수의 의견은 시간배분에 실패한 것이 원인이라고 합니다. 시험장에서는 시간배분을 잘해서 취할 것은 취하고 버릴 것은 버리는 게 합격의 지름길이라고 생각합니다.

(2)이론(51.5)

  제 이론 점수가 커트라인은 넘었지만 제가 조언할 수 있을 실력은 아닌듯해서 제가 했던 공부방법만 간단히 적겠습니다. 이론에 자신이 없었던 만큼 많은 시간을 투자했습니다. 정명선 평가사님의 부동산학개론, 평가론, 일본기준 강의를 모두 동영상 강의로 2번씩 들었고 모든 순환강의를 실강으로 수강하였습니다. 개인적으로 저와 잘 맞는 강의였다고 생각합니다. 그러나 합격후 합격하신 분들과 얘기해 보니 저와 생각이 다른 분들도 꽤 있더라구요. ㅎㅎ(필자도 개인적으로 왜 그런 강의에 수험생이 몰리는지 이해가 안감. 이에 자세한 이유는 생략함) 그리고 3월부터 하루에 50점이상씩 풀었고 8월부터는 100점씩 풀었습니다. 그 정도하니 대부분의 팀장님 문제를 써볼수 있었습니다.

(3)법규 (?)

  개인적인 생각이기도 하고 합격하신분 다수의 의견이기도 한 얘기가 법규점수는 노력한 만큼 나온다는 것입니다. 세 과목 중에 가장 좋아한 과목이기도 해서 가장 많은 시간을 법규에 투자했습니다. 3월부터 시작한 개별스터디에서 쓴 양이 합계를 내보니 만점을 훨씬 넘었더라구요. 시간을 투자한만큼 점수가 나와줘서 노력한 보람을 느낄수 있었습니다. 제 생각에는 법규에서 안정적인 점수을 얻기 위해서는 행정법과 개별법을 적절히 조화시키면서 공부해야 합니다. 기출문제를 분석해 보면 그 이유를 알 수 있죠. 그리고 기출문제 분석을 잘 해보면 공부하는 시간을 많이 절약할 수 있습니다. 우리 시험은 3-4년 주기 또는 그 이상의 주기로 주요 논점들이 반복해서 출제되고 있습니다. 따라서 기출문제 분석으로 3월전에 한번 정도만 보고 넘겨야 할 문제, 그리고 시험때 까지 계속해서 봐야 할 문제등을 분류해 놓고 시간은 보다 효율적으로 쓸 수 있을것 같습니다.

(4)2차 전체적인 공부방법

  각 과목별로는 위에 언급했고 고득점으로 합격하신 분들 보니 법전 활용이 무엇보다 중요하다고 생각합니다. 우리 시험은 법전이 주어지기 않기 때문에 조문에 대한 언급은 점수 획득의 키포인트라고 할 수 있습니다. 그리고 법전은 세과목의 집약적 요소이기에 법전은 분신처럼 데리고 다녀야 할 것 같습니다. 예전에 어느 팀장님이 세과목이 한과목처럼 생각되는 합격이라고 하셨는데 저는 6년 공부하면서 작년에서야 세 과목이 하나라는 것을 느낄 수 있었습니다. 그리고 한 가지만 더 말씀드리자면 개인마다 공부스타일이라던지 좋아하는 과목 또는 강사에 대한 성향이 다 다르니 자기에 맞는 공부방법 또는 강사를 선택하는 것이 중요하다고 생각합니다.

4. 마치며...

  논리적으로 잘 쓰고 싶었는데 다 쓰고 보니 그렇지 못한것 같네요. 강사님들 실명을 직접적으로 사용한 것도 마음에 걸리는데 읽는 분들이 잘 판단하실거라 믿겠습니다. 제가 6년간 공부해 오면서 그 전에 시험보던 해와 달라진 것 하나는 절실함이였습니다. 경제적 압박감, 오랫동안 만나온 여자친구의 기다림 등은 저를 너무나 절실하게 만들었고 이는 공부를 할 수밖에 없게 되었네요. 수험생 여러분들도 절실함을 가지고 열심히 하셔서 모두 합격하시길 기원하며 글을 마치겠습니다.

1. 들어가며

안녕하세요? 저는 22회 합격생입니다. 많은 분들이 실무와 관련해서 조금이나마 도움을 드리고자 이렇게 짧게 나마 글을 적어 보려고 합니다. 본격적 수험생활 이전에 1차의 낙방 경험도 있으며, 우연히 합격한 1차시험으로 인하여 본격적으로 수험생활에 접어 들게 되었고, 2년차였던 20회 시험에 실무 52.5, 21회시험에서 54.5, 합격한 올해 47.5의 지속적인 안정적인 점수를 받았습니다. 제가 공부하면서 느꼈던점, 시험장에서 느꼈던점, 그리고 제가 고치고자 했던 점들을 이렇게 글로써 전달해보려 합니다.

2. 2년차때

처음에 실무를 무작정 하루에 200점씩 풀었습니다. 감정평가실무강의(이홍규) 기본문제부터 시작해서 신체계, 패스, 종합문제들을 무작정 풀었고, 1월달부터는 스터디 팀장 문제도 풀었습니다. 하지만 어느정도 올라왔던 실무감이 스터디문제를 풀면은 떨어지는 것을 느끼고, 스터디 팀장문제는 최대한 배제한채 패스, 종합문제를 중심으로 풀었던 기억이 납니다.

시험장에 들어가서 1교시 땡소리와 함께 심장이 쿵쾅거리기 시작해 이를 진정시키는데 10여분이 걸리고, 문제를 분석하는데 약 25분이 걸렸습니다. 완벽히 분석을 마쳤다고 생각하고 미친듯이 1번을 마치고 나니 45분이 지나 있었습니다. 마음이 편해지기 시작하면서 약술을 제외한 문제를 다 풀었을때 15분이 남아 약술 3문제를 충실히 썼고, 이해 실무는 52.5로 양호한 점수를 받았습니다.

3. 3년차때

영어가 약해 영어 점수를 넘겼을대 이미 3월말이였고, 이때부터 1차에 거의 올인을 하다 시피하여 실질적 2차 공부기간은 7-8월뿐이였습니다. 다만 1월부터 6월까지 오전에는 개별스터디를 통하여 실무,이론,법규는 쓰는 연습을 계속하고, 주말엔 학원 스터디를 이용하여 2차의 감을 유지하려고 노력하였습니다.

시험장에서 1번문제를 역시 문제분석이 완료될때까지 계속 쳐다보았고, 구분소유적 공유라는 것을 파악하는 등의 문제분석이 끝났을때는 이미 20분이 지나있었고 55분이 넘어가면 이 시험은 끝이라는 생각에 평가서작성부분에서 미친듯이 “생략”, “전술”을 남발하면서 50분에 1번을 마무리 하였습니다. 3번인지 4번에서 물리적환원이율을 산정하라고 하였는데, 아무리 고민을 하여도(약2-3분) 금융적결합법밖에 나오지 않아 물리적환원율이라 목차잡고 금융적결합법을 사용하여 문제를 풀고, 나머지 문제도 정신 없이 처리 하였고, 모든 문제를 마쳤을때 시험시간은 종료 하였고, 역시 54.5의 양호한 점수를 획득 하였습니다.

4. 4년차때

역시 문제분석이 끝날때까지 펜을 들지 않되, 최대 25분을 넘기지 말자라고 생각했습니다.

1번문제를 딱 보는순간 이게 도대체 무엇을 묻는지 알수 없었고, 계속적으로 분석을 하였지만 시계는 22분을 넘고 있었습니다. “일단, 3방식을 위주로 문제를 마무리 짓고, 나머지 문제에서 승부를 보자”라는 계획을 세우고 1번문제는 시산가격을 산정후, 건물의 내용년수를 제가 계산한 6년을 경제적 내용년수로 보고 시산가격 조정란에서 비준가격이 타당하다고 결론을 풍부히 써주고 마무리 지었습니다.

 이때 시간이 약 45분이었습니다. (정말 대충, 날로 풀었습니다.) 대신 2번 3번을 꼼꼼히 풀수 있는 시간이 확보되었고, 4,5,6번 약술도 모두 마무리 하였을대 약 2-3분의 여유시간이 확보되었습니다. 예년보다는 낮았지만 올해의 난이도를 고려할 때 합격에 전혀 지장을 주지 않는 47.5의 점수를 확보하였습니다.

5. 제가 생각하는 실무의 공부방법

1) 실무 과목의 특성

① 실무과목은 숫자를 맞추는 과목이 아닌 판단을 요하는 과목이다.

② 감정평가는 숫자라는 결론을 요하지만, 결론에 따르는 판단과정이 중요하다.

③ 자료에 대한 해석능력이 중요하다.

④ 실무과목은 답이 없다. 전문가적 판단이 중요하다. 따라서 그 판단을 중점으로 보여주어야 한다.

 (陰陽의 부연설명 : 이 문구의 의미는 실무는 어찌되었던  <문제>이고 국가시험이기 때문에 출제위원이 원하는 정답은 분명히 있다. 품보싱세 평가사님이 의도하는 것은 문제를 풀었는데 만약 정답이 틀렸을 경우 혹은 틀릴 가능성이 높은 계산이 복잡한 문제의 경우를 말하는 것이다. 틀렸을때 혹은 틀렸다고 판단될 때 자신이 왜 이런 판단을 하였는지를 적시하여준다면 감점을 덜 당할것이라는 의미이다. 판단을 적시하여야 하는  부분은 주로 기본적 사항, 시산가격조정, 비교표준지 및 사례선정일 것이다)

2) 공부방법

① 기본적인 문제를 중심으로 이론을 체계화 시킨다.

② 아무의미 없이 문제를 외워 푸는것이 아니라, 아는 문제라도 모르는 문제라고 생각하고 문제분석을 한다. 매번 풀때마다 다른 답이 나올것이다.

③ 기출문제를 활용하자.

ㄱ. 13회 같은 경우 1번문제가 평이하나 시험의 당락은 3번에서 갈렸다. 따라서 이러한 시험유형에 대비하는 능력을 기르자

ㄴ. 15회 같은 경우 3방식 문제이나 건물3방식을 물어봤고, 습관적으로 토지 3방식으로 풀었을 경우 나중에 당황할수 있는 상황이 발생한다. 이러한 경우 대처하는 연습을 하도록 한다. 즉, 토지 3방식으로 풀었는데 나중에 건물3방식이라는 것을 알았을 경우 지우고 다시푼다던지, 아니면 그냥 건물은 원가법으로만 푼다던지 하고 시간을 세이브 하는 연습을 한다. 아는 문제라고 기계적으로 문제를 풀지 말자는 이야기임.

ㄷ. 16회는 3번문제도 예전같으면 1번급일정도로 엄청난 난이도를 자랑하는 시험이였음을 상기하며, 또다시 이렇게 문제가 나올때 어찌 대처할것인지를 연습한다.

1번을 실제시험과 같이 15-20분이상 고민하고 말로 풀어본다던지, 혹은 5개예시를 모두 계산을 한다던지 다양한 상황을 연출하면서 문제를 대처해본다. 또한 3번을 풀시간이 남는 경우 키워드 위주의 답안작성등을 연습하여본다.

ㄹ. 18회의 경우 얼핏보면 쉬우나 정말 논점이 많은 문제들로 구성되어 있는 해인만큼, 다양한 답을 작성해보는 연습을 해보자. 실제로 건물신축단가의 시기가 언제인지도 불분명하며, 증축부분의 부대부분처리등 다양한 부분이 논란거리인만큼 이를 답안지에 담아보자.

ㅁ. 19회의 경우 1번에서 아는거를 다 쓰는 것이 아닌, 대강대강 빨리 끝내는 연습을 한다. 그래야 2번문제를 충실히(여기서 말하는 충실히가 대충이라도 마무리를 진다는 이야기임) 풀 수 있기 때문이다.

ㄹ. 우리는 기출문제를 대할 때 이미 다 문제분석이 되어 있는 상황이기 때문에 너무나도 쉽게 풀어버리나. 문제분석등을 실제 시험과 같이 20분이상 하는등 실전과 같이 풀며 다양한 시험장에서의 케이스의 이미지 트레이닝 연습을 하는등의 충분한 훈련이 될 수 있다.

④ 100점이라면 90분동안 푸는 연습을 하자. 시험의 대비는 보수적으로 하는 것이 타당하다고 판단됨. 실제시험은 스터디때보다 더 어렵고 고민이 많이 되는 만큼 평소부터 최악의 상황을 가정하여 90분동안 100점을 풀도록 연습하자.

⑤ 다양한 상황을 가정하여 다양한 전략을 준비하여놓고, 평소에 훈련을 하자.(중요)

⑥ 오답노트 꼭 만드세요. 틀리는거 위주로, 하물며 "문제분석 똑바로 하자!!" 이런것도 적으세요. 나중에 약점 고쳐집니다.!!!!

문제를 풀고 나서 채점을 한 후

1. 반복되는 실수를 적는 방법이 제일 많은 유형이고

2. 문제자체가 기존에 볼 수 없었던 유형일 경우 문제를 붙이거나 혹은 문제를 요약하고 (ex 김성호 2기 3주 1번 문제 (관련주제 요약) 라고 표시하고 목차와 답을

3. 문제 풀면서 틀렸던 부분에 대한 반성 (보상평가시 시점수정 주의 or 문제를 제발 좀 똑바로 읽어라 등)

4. 자신이 자주 실수하는 부분에 대한 전반적 정리  
ex) 문화재 보호구역 => 의의, 개별적제한인지 일반적 제한인지, 평가시 고려사항 등  

3) 답안지 작성시 유의사항

① 단가 맞추기는 무엇보다 중요

② 고득점을 위한 답을 쓰지 말고 감점당하지 않을 답을 쓰자.

단가가 맞는다면 점수는 나옴. 하지만 틀렸을경우는 내가 왜 이렇게 풀었는지를 충분하게 보여주고, 그 판단근거가 타당하다면 감점이 최소화 됨. 즉 3점 배점의 분량에서 타당한 근거가 들어가있다면 1.5점은 획득할것임.(단 키워드 위주 간단하게 적시)

③ 판단근거는 목차 및 주석을 활용하되 말을 너무 많이 쓰지 않고, 키워드 위주로 간단하게 적시함

④ 시간이 없을 경우 전체 결론을 내되('가라'로라도)  대상의 확정, 가격산출 근거등을 키워드로 적시

6. 마치며

사실 너무나 두서 없이 적어서 얼마나 도움이 될 수 있을지는 모르겠습니다만, 조그마한 도움이라도 되길

바라면서 이렇게 글을 올립니다. 올해 제 주변에서도 답지를 “감점당하지 않는 답지”로 바

꾸고서 실무때문에 고민하던 많은 이들이 합격하였습니다. 평소에는 잘나오나 시험에서 나오지 않아

고민하시는분, 실무가 다른과목보다 약해서 고민하시는 많은분들에게 조그마한 도움이 되길 바랍니다. 또

한 이는 저의 생각이므로 절대 정답이 아님을 말씀드리며, 취사선택 하시기 바랍니다.

긴글 읽어 주셔서 감사합니다.

<전체 평균>

55점이상 ---- 11명

53점이상~55점 미만 24명

50점이상~53점 미만 59명

50점 미만~ 24명 (정보보호를 위해 커트라인 성적을 제출한 인원은 공개하지 않겠습니다..)

평균 51.83점 득점.

  <감정평가실무 평균>

실무점수분포도(118명 기준)

최고득점:  55점(3명)   최저득점(40점.. 숫자는 공개하지 않습니다.)

평균: 45.86

55점이상 ~ 3명

50점이상 55점 미만 ~ 17명

47.5이상~50점 미만~ 22명

45점이상~47.5점 미만~ 24명

42.5점이상~45점 미만~ 25명

42.5점 미만~ 27명

<감정평가이론 평균> 

수험정보제공외 어떠한 목적도 없음을 미리 알려드리며.. 제공된 정보는 합격생 본인의 자유의사에 의한 것으로

실제와는 다소 차이가 있음을 미리 알려드립니다...

정보제공에 도움을 주신 22회 합격생 118명외 209명 전원에게 감사의 말씀을 전합니다..

이론점수분포도(118명 기준)

최고득점:62점 최저득점(45점.. 숫자는 공개하지 않습니다.)

평균: 53.38

60점이상 ~ 6명

55점이상 60점 미만 ~ 37명

50이상~55점 미만~ 56명

50점 미만 ~ 19명

법규점수분포도(118명 기준)

최고득점:68.5점 최저득점(40점.. 숫자는 공개하지 않습니다.)

평균: 56.24

65점이상 ~ 4명

60점이상 65점 미만 ~ 22명

55점이상~60점 미만~ 50명

50점이상~55점 미만~ 25명

50점 미만~ 17명

음양화평지인은 커트라인 성적을 받은 분들의 실명을 알고 있으나 당분간은 비공개로 할 것임

1년 후 공개할 예정임.

경력에 의한 1차면제자로 이번에 합격하였습니다.

공부 기간이 짧아 이런 글을 쓰는 것이 맞는지 좀 고민되었지만,

작년에 시험에 떨어지고 제가 참고하고 마음을 다지게 했던 많은 글들과 같이 어떤 분들에게는 도움이 될

수 있을까싶어 글을 쓰게 되었습니다.

<2010년 시험>

1. 2010년 1~2월

 감평실무 PASS 책 구입하여 어떤 내용인가 보기 시작.. 별로 어렵지 않아보였으나, 혼자 100점 푸는데 5

시간걸려도 해결안됨 이에 PASS의 풀이 내용 이해하는데 총력을 기울임

(단, 수많은 오타를 이해하기 어려워 많은 시간 보냄 ㅠㅠ)

2. 2010년 3월

 6년차 실력자들의 스터디에 들어감

 실력은 없었으나, 많은 나이와 성실함이 어필되었는지 끼워줌

 이때부터 다년차들의 지도편달 받음

 다만 100점에 100분 푸는것이 안되서 좌절함

3. 2010년 5월 실무 풀이 능력 향상

 시간, 정확도 업!

 이론은 대책도 없고, 답도 없다고 하여 그냥 기본서만 읽음

 법규는 박균성, 홍정선 행정법 기본서와 스터디 법규 자료 , 김정일 행정법 사례집 공부함

4. 2010 5월~ 시험전

 시중에 모든 스터디 실무문제 모두 사서 풀고, 박승룡+강병운 스터디 자료, 이론은 써브 외움

5. 결과 : 불합격

<2011년 시험>

1. 2010.09 ~2011. 3월

 시험 불합격, 회사복귀, 기타 사유로 손 놓음

2. 2011. 4월~5월

 실무 패스 새로 사서 다시 슬슬 풀기(하루에 50점 미만)

3. 2011. 6월(하루 6시간)

 본격적 공부 돌입기

 스터디 가는 것 포기(시간상, 정서상 이유)하고, 작년 스터디 자료를 중심으로 단권화

 실무는 감유지하고, 지루함을 덜기 위해 스터디문제복사(주로 기출 위주로 내는 팀장문제)하여 매일 100점씩 품

이론은 A+ 써브 및 대세였던 정명선 자료 복사하여 읽음

 법규는 작년 박승룡자료, 정진행정법에 스스로정리한 행정법써브, 학원스터디 팀장 자료 중 박승룡자료에 없는 내용 추려정리

4. 2011. 7월~8월 (하루 12시간이상)

 법규단권화한 것과 이론은 A+로 계속 돌림

(일주일단위, 3일단위, 2일단위, 1일단위로 반복함4-4-2-1 전법(실무제외))

외운 것을 답안지에 쓸 수 있는지를 위주로 내용 확인함

 법규는 매일 주요행정법논점 1문제쓰고, 나머지는 읽고, 개별법 외우고

 이론은 정말 기본적인 주제 50점 미만으로 2일에 한번 씀

실무는 답안지에 반드시 법조문, 감칙 등 근거규정을 표현하는 연습, 숫자 정확도 올

리기 등에 치중함

 5. 결과 : 합격(실/이/법 : 51/48/57)

<감상>

실무 공부할 때, 왜 답안에 그런 내용을 쓰는지에 대한 의문이 해결될때까지 이홍규뚱땡이책 등을 뒤져 이해하고자 하였습니다.

무조건 외우라는 얘기도 있으나, 이해가 안되면 잘 안외워지는 개인적 특성 상 초기에는 이해하는데 많은

시간을 투자하였고 시간내 문제를 다 풀지 못하는 것에 대한 두려움이 있었으나, 일정 수준에 달하고 나니

시간은 오히려 줄어들게 되었고, 그렇게 정석대로 공부한 것이 나중에는 실무에 대한 자신감으로 이어졌습

니다. (금번 시험에서는 많이 하락함)

이론의 경우, 글쓰는 능력에 따른 편차가 크다고 느껴져 시간 투자는 상대적으로 적게 하였습니다.

그러나, 이론의 기본서들은 모두 구입하여 읽어보았고 스터디에서 하는 얘기는 사실 좀 등한시 하였습니다.

스터디 팀장의 경우 본인의 논리력, 글표현력 등으로 고득점 답안을 쓸 수 있지만, 그것을 흉내낸다

고 점수가 잘나오는 것은 아니라고 생각하여 그냥 꼭 외워야하는 내용 키워드들만 외우고자 하였

고, 시험 전 1달 정도에 중요한 논점에 대한 글짓기연습을 좀 하였습니다.

법규는 가장 재미있었으나 처음 시험에서 과락을 맞았기에 가장 걱정된 과목이었습니다.

2010년 스터디 땐 박승룡 문제에 대해 욕(?)하는 이들이 많아 멋도 모르고 동조하였으나 그 내용을

보면 볼수록 많은 내용을 수록하고 있고 좋은 자료란 생각이 들었기에 2011년에 공부할때는 이것을

기본으로 놓고 공부하였습니다. 다만 답안 작성 스타일은 황인석, 도승하 팀장의 스타일이 좋은 듯

하여 이를 참고하였습니다.

다만 내용정리가 되었음에도 스터디에서 점수가 잘 안나오는 것에 스트레스를 많이 받아(2011년 스터디 2

번 참석후 철회함) 그냥 혼자 공부하였고, 교수님들은 내 맘을 알아주실꺼야라고 생각하며 정리하였습니

다.

그리 좋은 점수로 합격한 사람은 아니지만, 약간의 도움이 될 수 있음 좋겠네요

사랑하는 사람과의 시간을 포기하면서 자신의 꿈을 위해 노력하시는 많은 분들에게 좋은 결과가 있기를 기대합니다.

<추가 tip>

1. 만년필 사용 : 펠리칸400, 100, 200 모두 사용해보다가 결국 사라사1.0으로 안착함

(강추, 굵고 꽉차보이는 답안지)

2. 시험시간버티기 : 쏠봄->체질에 안맞음, 공진단 2알 구입하여 시험 전날 시험해보고 시험당일 먹음

(효과좋음)

3. 답안작성 : 정리도 연습도 모두 답안지를 활용함 (글자수 17자)

1월이 왔네요!

공부 스케쥴을 짜고 새로운 마음으로 각오를 하는 시기가 아닐까 생각합니다.

저는 2010년 1월부터 공부를 시작해서 이번에 시험에 합격하였습니다. 

(실무40점대, 이론 60점대, 법규 50점대=평균 55)

마침 제가 공부를 시작했던 시기가 1월이기도 하고

비교적 시행착오없이 공부가 진행되어 빠른시간에 좋은 결과가 있지 않았나 생각합니다.

그래서 공부 스케쥴을 함께 나누고자 적어보았습니다.

잠이 안와서 갑자기 만들게 되었는데요..

저는 개별스터디를 안해서 공부할 때 처음에 많이 막막했고, 그런분들을 위해 시험끝나고부터 구상하고 있었습니다.

쓰고보니 학원 연간 스케줄처럼 되었네요 ㅋㅋㅋㅋ

1, 2차 모두 어떤 수업을 들었고 어떤자료를 보았고 어떤시기에 무엇을 했는지에 대해 생각나는대로 적어

보았습니다.

다른 사람은 2월에 뭐 했나(저는 매실을 하고, 생선뼈 답안지를 쓰고, 법규서브를 다듬었군요), 나는 무엇을 할 것인가 비교해 보고 빠진 것은 없나 비교해 보기에 좋을 것 같아서 표로 만들었습니다.

제 생각에

+. 생차때 2기 스터디를 가서 멋모르고 두리번 대면서 사람들이 뭐 하나 살펴본게 2년차때 스터디 가서 도움이 많이 되었다는 생각이 들고,

(사람에 따라 이것이 맞지 않을 수도 있습니다.)

+. 12~1월 사이에 이론, 법규 답안 작성과외를 받았던 것이 시기상으로 적절했고, 저와 잘 맞았던 것 같습니다.

+. 100점을 채울 수 있고 난 후부터는 스터디에서 줄곧 상위권 성적을 유지하였고

학원 수업에 대해서 실제로 좋던 나쁘던간에 "내가 선택한 강사와 교재가 항상 최고!"라는 생각으로 1월부터 8월까지 스터디 한 번 빠진 것을 제외하고는 (아, 신림동 홍수났을때 매실 두어번 빠졌네요 ㅎㅎ) 학원을 빠지지 않고 열심히 다닌 것, 다시말하면 쓰는 연습을 게을리하지 않은 것이죠~

+. 특히, 보기 좋은 글씨와 형식을 잘 갖춘 답안지를 쓰기위해 노력한 것이 도움이 되지 않았나 생각합니다.

엑셀로 정리하고 보니 뭐 한게 이렇게 없는건가 싶기도 한데..

꽤 오랜기간 수험생활을 경험하고 합격하신 분께서 제가 1차를 막 합격하고났을 때 말씀해 주시길

제 키 높이만큼 답안지를 쓰면 반드시 합격한다고 하셨습니다.

얼추 재 보니 제 키 조금 못미치게 썼더군요^^; (키 작습니다 ㅋㅋ)

답안지를 스캔해서 보여드리면 좋겠는데 얼마전에 처분해버렸네요 ㅠㅠ

참고로 저는 파커 F촉에 라미잉크로 이론법규 답안지 작성했구요, 시험장에서는 카트리지 썼는데 답안지 전혀 번지지 않고 좋았습니다.

실무는 0.7 ZEBRA HYPER JELL 이라는 펜을 썼네요.

혹시 궁금해 하실까봐 적어드려요 ^^

우리 나름 이런거에 민감하잖아요? 하하

도움이 되셨으면 좋겠어요. 화이팅!

컴팩트한 테이블을 위해 강사님들 존칭은 생략합니다.

수기.xlsx

陰陽和平之人 첨언

최미선 감정평가사는 연세대학교 건축공학과를 졸업하였으며, 3개국어를 하는 것으로 알고 있다

여성이라는 것만 제외하고는 모든 감정평가법인에서 선호하는 인재(人材)라 할 수 있겠다.