陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

Ⅰ. 자기소개

안녕하세요.^^ 저는 올해 22회 합격생 23살 김민주라고 합니다.

수험기간동안 부모님께 늘 장난처럼 말씀드렸던 최연소 합격이 현실이 되다니 정말 영광스럽고 놀라울 따름입니다. 저는 국민대학교 사법학전공으로 3학년까지 마친 후 휴학을 한 상태이고 2년차 합격을 했습니다. 다음 목차에서 자세히 쓰겠지만 저는 개별스터디 없이 계속 혼자서 공부를 했습니다. 지방에서 혼자서 공부하시거나 부득이하게 스터디를 꾸리지 못하시는 분들에게 제 합격수기가 조금이라도 도움이 되기를 바랍니다.

Ⅱ. 공부방법

1. 1차

처음 입문할 때 주변에 이 분야에 인맥도 없었고 무작정 집 앞 독서실에서 공부를 하기 시작했습니다. 2009년 12월에 1차 공부를 시작했고 다음해 7월 1차 시험일까지 1차 공부와 실무 기본강의를 들었습니다. 공부시간도 궁금해 하시는 분들이 많은데 자신의 체력이나 생활패턴에 따라 달라질 수 있기 때문에 절대적인 것이 아니라고 단언합니다. 참고적으로 1차 때는 월~토는 오전 9시~저녁 9시까지 했고 일요일은 하루 푹 쉬면서 가족과 등산을 매주 했습니다.

민법 외에는 전혀 처음 접하는 과목들이라 기본강의를 모두 들었으며 각 과목별로 제가 읽기 좋은 책들로 기본서 한권씩만 정하고 1차 공부기간동안 반복해서 읽었습니다.하루 공부시간을 과목별로 균등하게 배분하시는 분들도 있지만 저는 공부하는 과목이 개략적으로 머릿속에 그려질 때까지 그 과목만 팠습니다. 나중에 어느정도 정리가 되었을 때는 회계, 민법, 경제, 부관법 순으로 비중을 두어 집중력이 가장 좋은 오전시간에 회계공부를 했고 시간도 조금 더 배분했습니다. 구체적으로 회계학은 기본이론을 정리한 다음에는 객관식 문제집을 한권을 사서 답을 표시하지 않고 시험 전까지 다섯 번 정도 풀었던 것 같습니다. 1차는 사람마다 전략이 있기도 한데, 저는 개인적으로 부관법이 기계적으로 밑도끝도 없이 암기해야 하는 과목이라 가장 싫었고 그만큼 합격 커트라인을 맞추고 회계, 민법을 고득점하자는 전략을 세우고 공부했습니다. 그렇다고 부관법을 소홀히 한 것은 아닙니다. 너무 전략적으로만 공부하면 그만큼 위험이 따르고 심리적으로 불안해질 수 있기 때문에 판단을 잘 하셔야 할 것 같습니다.

2. 2차

저는 개별스터디를 꾸리지 않았습니다. 1차 시험이 끝날 무렵, 저도 한동안 신림동에 나가야할 지 고민이 많았습니다. 하지만 합격설명회에서 스터디 없이 2년만에 합격하신 분의 수기를 들었고 1차 수험기간 3~4월경에 실무 기본강의를 듣고나서 혼자서도 할 수 있겠다고 생각이 들었습니다. 같이 공부하는 수험생도 없었기 때문에 정보가 별로 없었지만 그게 오히려 이런저런 소문에 휘둘리지 않아 좋은 점도 있다고 생각했습니다. 1차 합격후 이듬해 1월부터 시험 전까지 학원 스터디를 이용했고 과목별로 기본강의 외에는 전혀 듣지 않았습니다.

스케줄은 평일에는 오전 7시부터 8시까지, 토요일은 오전에 쉬면서 등산을 하고 오후 반나절 공부했고 일요일은 스터디를 활용했습니다.

-실무

실무는 제가 가장 자신있고 좋아했던 과목입니다. 1차 합격 후 그해 12월까지는 하루 9~10시간 정도를 실무에 투자했습니다. 감정평가실무강의 기본서를 반복적으로 읽었고 패스문제집을 통해 기본문제를 이해해서 풀려고 노력했습니다. 1차 기간때 기본강의를 듣고 제 공부스타일과 잘 맞는 서울법학원 유도은 팀장님만 보고 다음해 1~4기 스터디를 결정했고, 일주일 동안 공부하며 모르는 것을 팀장님께 질문하면서 스터디를 활용했습니다.

1차와 마찬가지로 과목별 기본서를 한권씩 정하고 단권화 하려고했습니다. 어려운 부분은 나중에 실

력이 쌓인 뒤 이해할 수 있다고 믿고 일단 진도를 빨리 뺐습니다. 모르는 부분에 계속 매달리면 시간이 낭비되고 진도가 느려지고 의욕이 꺾일 수 있다고 생각했기 때문입니다.

1기(3월까지)때까지는 매일 아침 실무 300점씩 풀었고 하루 7~8시간 투자한 것 같습니다. 1기에는 기본문제에 집중했고, 2기가 시작되는 시점부터는 하루 200점씩 기본문제 100점, 다른 팀장들 문제 100점씩 거의 하루도 빠짐없이 풀었던 것 같습니다. 다양한 패턴의 문제를 외워서 풀지 말고, 새로운 유형이라도 기본기로 다져진 논리가 적용될 수 있다는 자신감을 가지고 접근한다면 어떤 문제든 기본점수는 얻을 수 있을거라 생각합니다.

저같은 경우는 2기 내로 10등 안에 들기로 목표를 잡고 공부했습니다. 혼자서 공부를 하게되면 느슨해지고 긴장감이 떨어지기 때문에 뭔가 지표가 필요했던거 같습니다. 목표를 세우고, 달성하는 과정을 통해 내 위치를 파악하고 부족한 점이 무엇인지 파악할 수 있었습니다.

-이론

1차 시험 본해 12월까지는 부동산평가이론을 매일 1시간씩 읽었습니다. 사실 실무를 공부하고나면 체력도 집중력도 많이 떨어지지만 어떤 내용인지 알 정도로만 공부했습니다.

그리고 이듬해 1기 스터디 시작부터 시험전날까지는 에이플러스(이충길 평가사 외)만 봤습니다. 여러권의 책을 접한다고 해도 머릿속에 다 집어넣기도 힘들뿐더러 답안지에 표출하기도 어렵습니다. 가장 많은 수험생들이 보는 책이라 너무 평범한 답안이 나오지않을까 걱정했지만 사실 에이플러스 내용만 완전히 습득하기도 2년차에겐 빠듯합니다.

이론은 에이플러스를 위주로 매주 학원 팀장님께서 준비해주시는 교수님 저서의 프린트물 중에서 제가 답안지에 취할 수 있는 수준의 자료만 발췌하여 따로 모아 시험전까지 에이플러스와 번갈아가며 읽었습니다. 특히 제가 가진 자료에서 일반적으로 어디에 넣어도 잘 활용될 수 있는 문장과 제 생각을 곁들여 따로 노트에 적어 놓고 학원 스터디시험이나 실제 2차시험 쉬는시간에 보면서 서, 결에 녹아내려 쓰는 연습을 하였습니다.

이론은 다년차 외에는 2년차 수험생들간에 시간이 갈수록 지식 수준이 비슷해지고 차별화시키는 절차가 필요합니다. 그래서 준비한 몇 문장을 주제에 맞게 잘 버무려 쓰면 다른 답안과 다르게 보일 수 있다고 생각했습니다.

-법규

법규는 수험기간동안 제가 가장 어려워했던 과목입니다. 시험 한달전까지도 학원점수가 40점대 였던게 기억납니다. 그렇기 때문에 법규공부방법론에 대해서는 참고적으로만 보셨으면 합니다.^^

1차 합격 후 행정법과 보상법규 동영상강의를 듣고 12월까지 행정법을 한시간씩 읽었습니다. 다음해부터는 보상법규를 중요논점위주로 읽기 시작했고 2기가 시작되기 전까지 하루 2시간정도 배분했습니다. 저같은 경우는 2기(5월까지)까지 실무를 다진다는 계획이었기 때문에 이론, 법규공부에 소홀했던 것이 사실입니다. 그래도 매일 한 두시간씩만이라도 꾸준히 하려고 했습니다.

법규는 암기와 이해를 바탕으로 선결문제를 생각하는 연습이 꼭 필요한 것 같습니다. 논점을 전개하기 전에 기본적으로 논점에 결부된 부차적인 내용들을 서론에 언급을 해주고 누구나 잘 알고있는 본론 외에 것들을 살짝 보여주는 것도 괜찮은 것 같습니다. 법규는 기본이론을 토대로 스터디를 통해 사례문제를 접하면서 팀장님 답안과 내 답안을 맞추어가는 연습을 했습니다. 다른 관점의 답이 나올 수 있지만 법규가 약한 저에게는 모범답안을 하나 정하고 어떤 문제라도 일관성 있게 접근하기에 좋은 방법이었다고 여겨집니다.

Ⅲ. 합격에 필요한 것

어떤 책으로 공부하는 지, 몇 시간을 앉아있는지 절대적인 것은 없습니다. 단지 나를 믿고 나를 믿어주는 사람을 믿는 것이 시험보는 순간까지 저를 버티게 한 이유라고 말하고 싶습니다.

2년동안 공부하면서 가장 힘들었던 것이 외로움이었던 것 같습니다.

매일 자기자신과 싸움으로 하루하루를 견디는 게 수험생의 몫이지만 누구나 매일 10시간씩 공부하는 게 천성은 아닐 것입니다.

하지만 그것은 본인이 선택한 것이고 자신을 위한 것이라는 것을 항상 잊지 마시길 바랍니다.

또한 해낼 수 있다는 자세에는 반드시 행동이 따라야 합니다. 저는 처음부터 2년차 합격을 생각하며 시작했습니다. 공부기간이 지날수록 힘들어지면서 그 생각은 더욱 짙어졌고 물론 시험보고 나서는 딱 1년만 더할까? 라는 생각이 들기도 했지만^^;; 어쨌건 2차시험 보기전까지는 더 이상은 못한다는 심정으로 했던 것 같습니다. 후회하지 않을 만큼 최선을 다했습니다.

Ⅳ. 마치며

2차 시험을 본날. 저 혼자 힘으로 버텨왔다고 생각했는데 주변에 감사한 분들이 많이 생각났습니다.

먼저 서울법학원 일요반 유도은 팀장님, 이충길 팀장님, 정희웅 팀장님 정말 감사합니다. 공부면에서도 정신적으로도 의지가 많이 되었습니다.

수험기간 내내 매일매일 맛있는 도시락 싸느라 나만큼 스트레스 받았던 엄마, 말없이 믿고 지켜봐주신 아빠도 정말 감사합니다. 아직도 내가 합격한 사실을 모르는 준태야!! 네 기도빨이 먹힌거같다 전역때까지 무조건 건강하고 이제 누나가 면회 더 자주가게 생겼다^^

전담 심리치료사 내 분신 차은정, 무조건 된다고 내걱정 하나도안해준 너네들 조나래, 이예림, 김나리, 김은혜, 박정미!~~모두 고마우이^^ 같은 마음으로 응원해주신 점장님, 매니저님도 진심으로 고맙습니다. 정말정말 보고싶은 뚱이, 예비 회계사 송현정, 개코 김두인 쪼금만 더 힘내라 파이팅!!^_^

업계의 내유일한 인맥인 진혁오빠에게도 이 영광을 돌립니다.

제 수기를 보시는 분들 모두에게 합격의 행운이 전해지기를 바랍니다.감사합니다.

1.들어가며

 안녕하세요. 이번 22회에 운이 좋아 합격한 1人입니다. 7년간 공부를 하면서 많은 좌절과 방황 끝에 제 나

름 합격의 키를 발견할 수 있었습니다. 올해를 제외하고 감정평가사시험 합격은 운 70%, 노력 30% 이라 생

각했습니다. 하지만 제가 결론 낸 것은 운 40%, 노력 30%, 전략 30% 인거 같습니다.  전략은 본인의 신념이

있어야 합니다. 옆에 있는 팀원이 짜준 계획이 아닌 본인 스스로 생각해서 자신에게 맞는 계획을 짜고, 이를

시험 당일까지 지속할 수 있는 의지를 말합니다. 처음으로 이번 연도에는 종합학원을 가지 않았습니다.

제가 지속적으로 떨어진 원인이 공부내용이 아니라 방향이 잘 못 된거라 판단해서 7년차였지만 3년

만에 합격한 동생에게 개인적으로 이론과외를 받았습니다. 주위 합격한 분들의 의견을 듣고 생각해

보니 계속해서 떨어지는 원인이 있었습니다. 그 원인은 본인만 알 것  입니다. 저도 찾아서 겨우 겨우 합

격했기에 반드시 시험 보기 전까지 원인을 찾기 바랍니다. 그럼 22회 작성한 제 답안과 전략에 대해 설명해보겠습니다.

2.22회 답안

(1) 실무

   1) 1번(55분)

     제가 시험장에서 경험해본 실무 중 난이도가 최상 이었습니다. 15분정도 손도 못되고 등에 땀만 흘렀습니다. 5분정도 다시 생각 끝에  목차를 개별과 일괄 평가로 잡고 풀었습니다.  개별평가-  토지의 경우 개별요인을 보니 도로 부분이 포함된 것으로 판단했고 판단한 내용을 기술 후 일단지 평가를 하였습니다. 건물의 경우 내용연수 산정과 관련 영업중단된 사례3,4는 내용연수를 판단하기 어려울 것 같아 이를 배제하고 그에 대한 이유를 기재 후 사례2를 통해 내용연수를 산정했습니다. 더불어 건부감가를 철거비로 하여 이를 차감했습니다. 일괄평가 -  비교방식과 수익방식으로 풀었고 수익방식의 경우 직접환원법과 DCF법을 모두 적용했습니다. 그리고 5점 정도를 시산가격조정에 풍부하게 적시했습니다.

  2)2번(30분)

    가격시점은 11년 11월 30일로 하고 용도폐지된 정비시설 부지의 경우 2011년 공시지가, 용도변경 전 을 기준하여 풀었습니다.

 새로이 설치되는 정비기반 시설 부지 경우 2011년 공시지가, 제2종 일반주거지역 및 해당 용도를 기준하여 풀었습니다.

(음양화평지인 첨언 : 2번의 정답을 맞춤)

 3)3번(10분)

  환불대상 세대  4가구 선택 후  계산을 정말 빨리 쳤습니다.

4)4번(0분)

   시간 상 포기

5)5번, 6번(5분)

이론에서 공부했던 내용 간략히 적시하고 끝냈습니다.

(2)이론

 1)1번 (45분)

  선하지 평가방법의 경우 법조문 및 내용, 보상되지 않는 손실에 대해 예 및 법규의 간접손실에 대한 내용을 서술했습니다.  수익형부동산의 경우 의의, 종류 및 특징, 가격형성과 관련 표준지 파트에 있는 요소를 적용하며 구체적으로 서술했습니다.  평가방식의 경우 3방식, 시산가격 조정 및 기타 평가방법을 서술했습니다.

2)2번(30분)

 각 물음에 맞게 쓰도록 노력했고 소물음 2의 경우 기술하라고 하여 4~5점 정도 간략히 쓰고 3방식 관련 유의사항을 구체적으로 서술했습니다. 결에 특성가격함수모형을 3방식의 단점을 보완하는 수단으로 사용해야한다고 마무리 졌습니다. (->일반적 답안 마무리 패턴)

3)3번(20분)

 실무를 대비하여 준비했던 문제이기에 남보다 더 구체적으로 쓰고자 노력했습니다. 특히 종전자산과 종후 자산의 관계는 실무기출을 분석하면서 새롭게 알게된 문제점을 바탕으로 서술했습니다.

(21회 실무 3번 문제를 바탕으로 한 것임)

4)4번(5분)

7년 동안 나온다고 해마다 준비한 문제라 남들도 거의 다 잘쓰기에  가급적 다양한 목차로 설명했습니다.

(3)법규

 1)1번 (45분)

  이의신청 및 보증소 관련 법적성질 , 해당논점에 대해 쓰고 사실상 사도 판단하여 우선 시행규칙의 법적성질을 컴토하고, 구체적인 법령과 판례에서 언금한 판단 기준을 썼습니다. 정당보상 관련하여 헌법 23조, 정당보상의 의의 및 학설, 구체적 규범통제, 헌법소원으로 마무리했습니다,

2)2번 (25분)

 관계를 설명하라하여 기판력을 중심으로 서술하고, 갱신등록 및 거부의 법적성질, 절차하자를 법, 판례 등 을 검토하였습니다. 그 후 위법성 여부 및 위법성 정도를 판단했습니다.

3)3번 (15분)

협의의 법적 성질, 약정의 의미를 우선 살펴보고 행정대집행법과 토지보상법의 대집행의 요건을 검토 후 관련 판례를 통해 해결했습니다.

3.전략

 (1)실무

 "학원문제는 내가 기출을 완벽히 숙지하기 전까지 풀지말자", 

(-> 누구나 하는 애기 실무팀장들이 매번 강조)

 "1번문제는 꼭 가라없이 물음에 충실하게 풀자 단 65분을 초과하지말자", 

(-> 18회 이후 가라치는 습관이 없어졌으며 65분 초과말자는 것은 김성유 평가사 강의를 들은 영향으로 보임)

 '건성건성 다 풀기 보다 구체적으로 해결 할 수 있는 문제까지만 풀자'

(-> 이것은 아니다. 김원보 평가사님을 비롯, 최근 20회 실무 출제위원님도 칸을 비우는 것은 치명적이라고 말씀하신다)

"내가 모르면 남들도 모른다". '실무는 산수가 아니다 반드시 법적 이론적 판단 근거를 기술하자". "시산가격조절은 최소 5점 !!!"

(-> 필자도 동감 아주 중요한 사항임)

17회부터 2차를 보면서 학원에서는 항상 상위권에 있었는데 실제 실무 성적은 과락도 나보고 40점을 겨우 넘어 본적도 있었습니다. 이번에도 그렇게 잘 본 것은 아니지만 평균점수를 받을 수 있었습니다.  제가 깨달은 점은 답안지에 숫자만 쓰거나 1,2번에서 거짓말을 하고 시산가격조정을 분량을 적게하면 성적이 학원과 달리 저조하다는 것이었습니다. 

 (-> 당해 문제 스타일에 따라 달라질 내용이지만 대체적으로는 맞는 애기임)

(2)이론

 이론은 나에게 있어 커다란 벽이었습니다. 최근 몇년간 과락으로 제 발목을 잡았기 때문입니다. 학원에서는 좋은 점수를 받는데 왜 실제 시험에서는 과락을 주는 거지..하고 수백번 생각했습니다. 결론은 멍청하게 공부한 것이 원인이었습니다. 몇년동안 만들었던 서브를 버리고 일본기출 및 해설 (합격생이 일본어를 잘해 직접 번역해줬습니다. ), 정명선평가사님강의 및 신문 , 경응수평가사님 책 만 보고 시험을 준비했습니다.  제가 깨달은 점은 단순하게 이론을 적는 것보다 실제 예를 구체적으로 적시하는 것이 합격점수 이상의 점수는 얻을 수 있다는 점 입니다.

(-> 외워서 쓴 답안이라는 느낌을 없애주는 효과가 있음. 22회 2번 경기변동 문제는 8.11 경응수 특강에서 나왔던 주제였고, 최유효이용 문제는 경응수 책에 있어 위 합격생님은 운이 좋았던 케이스.)

 (3)법규

 법규를 무척 좋아하여 가장 많이 준비하고 전략도 많이 갖고 있던 과목입니다. 이번에 운이 좋아 63점을 받았습니다. 올해 행정법이 많이 나온 거 같은데, 그렇다고 행정법만 공부하지 마세요. 우리 시험은 한해는 개별법 한해는 행정법이 왔다갔다하닌까 전반적으로 모두 공부하시길 바랍니다. 행정법은 기본서를 2번 본 후 3번째 시중 서브를 바탕으로 본인의 서브를 만드세요. 개별법 또한 본인이 중요하지 않다고 생각되는 부분은 과감히 버리시고 서브를 만드시길 바랍니다. 그리고 3과목중 법전이 가장 중요시 되는 과목이기 때문에 몇조에 어떠한 내용이 있다는 정도 만큼은 암기하기 바랍니다.

4.마무리

 회사에서 글을 쓰고 있어 두서없이 막 쓴거 같네요.  이 자리를 빌어 공부하는데 도움을 주신 김정환 평가사님(18기), 송용채평가사님,유도은평가사님, 박종권평가사님(21기), 정명선 평가사님(17기), 이종석 평가사(18기)님 감사합니다. ㅋ 이분들한테 질문 많이 해주세요. 정말 성실히 답변해주시거든요. 그리고 이번에 아쉽게 안되신 분들 화이팅입니다. 꼭 합격 하실거라 믿습니다. 저도 오랜기간 공부하면서 인간관계, 재정적 어려움 등에 대한 고통을 잘 알고 있습니다. 반드시 전략을 짜셔서 운이 본인에게 오도록 유도하세요. 운이 어떠한 시험보다 많이 필요한 시험이닌까요. 실력이 부족하지만 궁금한신점 있으시면 쪽지 혹은 메일로 주시면 늦더라도 연락드리겠습니다

고래잡이 평가사님 고생 많이 하신 것이 훤히 보입니다. 합격을 축하드립니다.

합격수기 게시판에 글이 올라가지 않는군요......

수험기간동안 12월의 영광에서 읽은 수기, 정보들이 공부에 도움이 되었습니다. 그래서 미약하지만 제 수험생활을 말씀드리는 것이 조금이나마 도움이 될까하여 몇 자 적어봅니다. 합격생들은 누구나 나름의 방식이 있을 것이고 제 이야기도 그 중에 하나일 뿐입니다. 제가 합격할만한 사람인지 부끄럽습니다. 모든 수험생분들의 제단에 보잘 것 없는 합격 과정을 바칩니다. 올 해 합격하지 못하신 분들에게 위로의 말씀을 드립니다. 내년에는 좋은 결과가 있기를 간절히 바랍니다. (서술  편의상 존칭은 생략합니다.)

1. 들어가며

합격자발표 전날 저녁에 먹은 것이 잘못되었는지 밤새 배가 아팠다. 게다가 떨어지더라도 상심하지 말자고 다짐하였지만 다시 시작할 생각을 하니 걱정이되어서 잠을 쉽게 이루지 못했다. 아침에 일찍 일어나 밖에 나와 심호흡을 깊게 하는데 한 무리의 세 때가 하늘로 비상하고 있었다. "이번에는 잘 되려나...."    9시에 가족들을 남겨두고 혼자 방에 들어가서 합격자명단을 확인하였다. 명단이 눈에 또렷이 보이지 않았다. 눈에 힘을 주고서야 내 이름을 발견하였다.

매년 불합격을 겪다보니 "합격"이라는 단어가 신선하게 느껴졌다. 이어서 가족, 친구들과 덕담을 나누느라 잠시 분주하였다. 밖에 나가서 다시 심호흡을 하였다. 잠시전에 맛 본 공기맛하고 다르다고 느껴졌다.

2. 공부시작

감정평가사 공부를 생각하게 된 이유는 전문가가 되고 싶은 욕구, 상대적으로 여유로운 생활이었다. 그러나 생각만 있었지 실행에 옮긴 것은 몇 년이 흐른 후였다. 직장을 그만두는 것은 가족의 생계, 재취업의 불가능 등을 감수해야 하기 때문이었다. 어느날 용감하게 사표를 내고 집에 왔다. 아내가 서운해하였으나 표현을 억누른  것을 보면서 두려웠다.  퇴직기념으로 며칠 여행을 다녀오면서 열심히 공부하리라는 각오를 하였다. 그 후 아내는 가장으로서 생계를 책임져야했다.  모아둔 돈이 조금 있다고 하더라도 금방 바닥이 날 것이었기 때문이다. 아내는 지금까지 약 5년을 생계를 책임진 것 같다.

3. 올 해 시험장(22회)

컨디션조절을 실패해서 1~2일 전부터 몸살기운이 있었다. 약을 먹어가면서 시험을보았다. 1교시 시작하기전에 정신을 맑게하려고 애를 써도 몽롱한 상태였다. 1교시가 중요하다는 생각에 조바심이 나고 땀이 흘렀다. 동차생이라 생동차들하고 같은 교실에서 시험을 보았는데 아무래도 분위기도 어수선하고 차분하지 못했다. 아침에 별도로 공부는 하지 못했다. 주로 마인드 컨트롤을 하였다.

<실무>문제지를 받았다. 문제지 양이 비교적 적다고 생각했다. 그런데 문제 스타일이 생소한 느낌이 들었다. <문제1>은 처음에 쉽게 접근하였으나 건물 내용년수 결정이 문제였다. 궁리를 하다가 계산한대로 밀고나갔다. 건물가격은 0으로 하고 철거비를 빼주었다. 시산가격조정은 한 페이지 정도 분량으로 썼다.

<문제2번>은 재개발문제인데 작년에 나와서 공부를 등한시했었다. 한 번도 풀어보지 않은 문제라서 상식적으로 풀었다. 개별요인 비교는 최대한 성실하게 하려고 했다. <문제3> 몇 번 접해본 일조권문제라서 자신감을 가지고 풀었으나 시간의 압박을 받기 시작하였다. <문제4>시간이 얼마 남지 않아서 문제가 눈에 안 들어왔다. 무슨 내용을 썼는지 기억이 안나지만 최대한 논리성을 유지하려고 했다. <문제5, 6> 한 문제당 5줄씩 썼다. 답안지를 내고 나니 눈앞이 노랬다. 40점 후반대 점수가 나왔다. 과락을 걱정하였던 터라 매우 만족스러웠다.

<점심시간>에 아내가 싸준 김밥을 먹었다. 이론, 법규 메모한 것을 보려했으나 기운이 없어서 대충 훓어보고 역시 마인드컨트롤을 하였다. 몸살기운이 심해져서 집에가고 싶은 생각도 들었다.

<이론>은 상대적으로 자신감이 있었다. 문제지가 1장이라서 여백에 목차를 쓰기가 불편했다. 20분정도 목차를 잡고 쓰기 시작했다. <문제1>정책이나 시장변화에 따라서 감정평가가 영향을 받는다는 테마를 잡고 썼다. <문제2> 계량적평가와 주관적평가를 적정하게 활용해야 한다는 점, 현재 경제적 상황을 적시하고 평가방식에 유의점을 썼다. 물음간 연계는 별도로 하지 않았다. <문제3>인터넷에서 읽은 글이 생각나서 열심히 썼다. <문제4> 시간이 부족하여 기계적으로 썼다. 9장 반을 썼는데 50점중반 점수가 나왔다. 나중에 복기를 해보니 세부목차를 어설프게 쓴 것 같았다.

<법규>시간이 되자 작년에 집중력이 떨어져서 성적이 저조하게 나온 것을 상기하며 마지막으로 정신을 집중하였다. 그런데 마지막 시간이 되자 주위에 있는 생동차생들이 모두 엎어져서 마치 혼자 테스트 받고 있는 착각이 들었다. <문제1>물음 1, 2는 많이 써 본 것이라 잘 썼다. 물음3은 별도로 공부한 부분이 아니라서 구체적규범통제만 썼다. <문제2>올 해에 한 번도 써보지 않은 논점인데 무었을 써야 할지는 알았다. 기억을 더듬으며 배점을 채웠다. <문제3>찍었던 문제라 쉽게 쌨다. 10장을 다쓰고 시간이 1분남아서 오탈자까지 체크하였다. 50점 중반 점수가 나왔다. 정신력으로 버틴 것이 스스로 만족스러웠다.
약간 아쉬었지만 크게 마음에 걸리는 것은 없었다. 아내가 기다리고 있어서 집에 같이 왔다.

4.올 해 이전 시험

<21회시험>은 아쉬운 점이 많다. 공부량도 충분하고, 학원스터디도 늘 좋은 성적이었는데 법규점수가 낮게 나왔다. 불합격한 사람들도 대부분 점수가 50점대를 훌쩍 넘긴 사람이 많았기 때문이다. 그 동안 공부내용, 양에만 신경을 썼지 시험에 임하는 정신적인 자세에 대하여 고민하지 않았기 때문인 것 같다. 즉 모르는 문제가 나오더라도 긴장하지 말고 아는 지식을 활용하여 답안지를 써야 하는데, 페이스가 흔들려서 아는 것도 제대로 쓰지 못했기 때문이다.

<20회시험>은 동차로 준비를 했는데 동차를 처음해봐서 공부시간 안배를 실수 하였다. 1차를 평균90점 이상을 받았는데, 좀 더 2차공부에 시간을 할애했어야 했다. 공부수준도 안정권 수준에서 약간 부족했던 것 같다.  그리고 평범한 것에서 실수가 너무 많았다. 그래서 실수도 실력이 부족해서라는 교훈을 얻었다.

<19회시험>은 절대적인 공부량 부족이 문제였다. 객관식 공부하듯이 눈으로 공부하는 것도 문제였으며, 모르는 논점이 수두룩한 상태에서 시험장에 들어갔다. 특히 실무는 문제분석 속도가 너무 느렸다.  그나마 이론과 법규는 괜찮은 성적이 나와서 희망을 갖게 한 것에 만족하였다.

5.실무공부

아무리 공부를 해도 문제를 다 풀지 못할 것 같은 압박을 느끼게 하는 과목이다. 그래서 전략적으로 대충 풀 것 인지, 정확하게 풀 것 인지도 미리 정하고 문제를 풀어야 한다는 생각이 든다.

시중 교재는 거의 다 보았다. 아무래도 공부기간이 길기 때문일 것이다. 교재는 기본서, 서브, 문제집, 기출문제집으로 나눌 수가 있는데 <기본서>로 기능을 갖춘 것은 이홍규저 감정평가실무뿐이라는 생각이 든다. <서브>는 강사님들이 쓴 책이나 수업시간에 나눠주는 자료이고, <문제집>은 종류가  많고, <기출문제집>은 이영창저, 이홍규저가 있다.

초심자라면 기본서를 통해서 개념을 정확히 공부하는 것이 중요하다고 생각한다. 개념이 모호하면 문제분석이 늦어지고 답안에 자신감이 없어지기 때문이다. 기본개념이 잡힌 상태에서는 문제풀이를 해야 하는데 공부방법이 두 가지 인것 같다. <반복해서 풀기>방법은 훈련을 통해서 시간절약하는 데 도움이 된다. 그러나 자꾸 풀다보면 흥미를 잃고 건성으로 풀게된다. <새로운 문제위주로 풀기>응용력이 키위지는 효과가 있으나, 전형적인 문제가 나올 경우에 정확성, 스피드가 떨어지는 문제가 있을 것이다. <개인적인 생각>에는 기출문제는 반복하여 꼼꼼히 분석하고, 문제집이나 스터디문제는 한 번 풀어보고 복기하여 틀린 것은 기본서나 법전을 다시 보고 체크하면 좋을 것 같다.

작년과 올해는 기출문제 분석하는 것, 기본개념 정확히 이해하는 것, 시간 배분 하는 것에 중점을 두었고 결과적으로 실무가 발목을 잡지는 않았다.

6.이론공부

공부하기 힘든 과목이다. 교재를 두루두루 읽고, 이해하고, 정리하고, 논리적으로 쓰는 훈련도 필요하기 때문이다. 결국 산출물은 "글"인데 이것을 타인이 읽어 보았을 때 수긍이 가도록 해야 한다.

교재도 나름 참 많은데, 크게 부동산학책, 감정평가이론책, 서브, 문제집, 논문이 있다. <부동산학>교재는 보는 것이 좋을 것 같다. 큰 틀을 이해하게 해주고 글을 쓸 때 구조가 탄탄해지는 것 같다. 시간이 없다면 총론부분이라도 보는 것이 좋다고 생각된다.

<감정평가이론>은 평가사님들이 쓴 책이나 일본부동산평가기준을 많이 본다. AI에서 나온 책은 미국의 법, 제도가 우리나라와 상이해서 눈에 잘 들어오지 않으니 필수는 아니라고 생각된다.

<문제집>은 최근에 몇 개 나온 것 같으나 직접 본 적은 없다. 이론공부는 답을 보고 공부하는 과목은 아니라는 생각이 든다. 참고하는 정도면 될 것 같다. <논문>은 새로운 이슈를 체크하는 기분으로 간단히 읽어두면 될 것인데 너무 시간 할애를 할 필요는 없다고 생각된다.

이론공부는 <개념>을 이해하고 개념간 구조를 익히는 것이 기본인 것 같다. 너무  특정된 문제를 가지고 공부를 하면 새로운 문제에 적응력이 낮아진다. 따라서 기출문제에 등장하는 개념은 필수적으로 숙지하는 것이 좋을 것 같다. <개인서브>나<의의노트>는 만드는 것이 좋다고 생각된다. 복사집에서 파는 것은 공부에 큰 도움이 안 될 것 같다. 책이나 자료를 읽고 그날 그날 정리하는 기분으로 요약한 것을 모은 것이 서브라고 생각하면 편할 것 같다. 시간이 흘러서 예전에 작성한 것이 어설퍼보이면 그부분만 다시 작성해서 끼워넣으면 된다. 일단 어설프게라도 서브가 작성이 되면 공부에 탄력이 붙는 느낌을 받았다. 답안 쓰는데도 자신감이 붙는다.

<시중서브>는 보지 않았고 스터디에서 나눠주는 팀장자료는 한 번씩 읽어보았다.

작년에 작성했던 서브를 버리고 올해 새로 썼으며, 올해 작성한 것도 버렸다. 만일 떨어지면 새로 만들 생각이었다.

7.법규공부

세 과목중 공부하기가 제일 쉽다. 그래서 잘 하는 사람도 많으므로 더 열심히 해야한다. 법규 고득점으로 합격하는 사람이 많기 때문이다. 과목 특성상 형식과 정확한 표현이 중요하다고 생각된다.

<행정법>교재는 박균성저를 대부분 본다. 빈출되는 논점위주로 발췌하는 스킬이 필요하다. 강의를 통하여 습득하는 수 밖에 없는 것 같다. <토지보상법, 가격공시법>은 법령을 정확히 숙지하고 관련판례를 통해서 특정사안에 적용하는 훈련이 필요하다. 자료가 수험가에 많으므로 오히려 자료의 홍수에 빠질 가능성이 크다. <개인적인 생각>에는 어차피 독학이 힘든 과목이므로 강사를 정해서 쭉 따라가는 방법이 유효하다고 생각된다. 그리고 혹시 모르니까 다른 강사자료를 구해서 읽어보고 좋은 목차, 표현 등을 보충하면 될 것 같다. <서브>작성은 하는 것이 좋다. 쓰기 연습도 되고 자료의 홍수에 빠지지 않는 방법이기도 하다. 자료는 많은데 어차피 간추려 보면 같은 내용이 많기 때문이다.

올해는 논점별 서브, 판례정리노트를 만들어서 공부했다. 판례정리는 법조문 순서로 해서 찾아보기 쉽게 하였다. 판례노트를 적을 경우에는 답안에 쓸 분량보다 약간 많은 느낌으로 정리했다. 시험장에서 기억이 다 안 날 것이기 때문이다.

8.공부장소, 시간

<공부장소>는 처음에 집근처 도서관에서 하다가 나중에는 신림동 독서실에서 하였다. 경쟁자들이 옆에 있어야 긴장감이  들고 뒤처지지 않는다는 느낌이 나기 때문이다. <공부시간>은 하루에 순순공부시간이 8시간 이상이 되도록 하였다. 물론 컨디션이 안 좋은 날은 단축하였다. 휴일은 꼭 쉬지 않고 피곤한 날에만 쉬었다. 한달 내내 쉬지 않는 달도 있었다.

9.식사,건강

<아침>은 꼭 먹었다. 감평수험생들은 대부분 아침에 실무문제를 푸는데 에너지 소비량이 크기 때문이다. 밥을 안 먹으면 몸에서 젖산이 분비되어 쉽게 피로감을 느낀다고 한다. <술>은 주중에는 안먹었다. 주말에 스터디 끝나고 집에가서 가족과 함께 밥을 먹으며 가볍게 한 잔하는 정도로 참았다.

별도로 <운동>을 하지는 않았다. 오고가는 시간이 많이 소요되기 때문이다. 1~2년 정도 운동을 하지 않아도 죽지 않는다고 생각했다. 그런데 수험기간이 장기간 소요되니 체력이 딸렸던 것이 사실이다. 그래서 <보조식품>으로 종합비타민, 오메가3 같은 것을 먹었다. 효과가 있었는지는 잘 모르겠다. 한약 같은 것은 성분이 불분명하므로 가급적 자제하는 것이 좋을 것 같다. 개인적으로는 가끔 박카스, 자양강장제 같은 드링크를 먹으면 플라시보효과를 느꼈던 것 같다.

10.스터디

<학원스터디>에서 취해야 할 것은 시험장분위기 익숙해지기, 시간배분, 공부수준체크, 자신의 상대적인 위치, 모범답안의 형식 등이다. 그리고 간간히 최신정보, 판례 등도 입수할 수 있으므로 가급적 참가하는 것이 좋다고 생각된다. 단 등수가 너무 낮다고 좌절할 필요는 없다. 상위권 아니라도 합격하는 분들도 생각보다 많은 것 같다.

<개별스터디>는 예전에는 필수였으나 요즘에는 선택인 것 같다. 자신의 공부스타일에 따라서 판단하는 것이 좋을 것 같다. 개별스터디를 하면 다른 사람의 장점을 보고 배울 수 있는 기회가 생기기는 하는데, 이것은 실력이 있고 분위기 좋은 구성원들로 이루어진 경우라야 한다. 개별스터디를 안하는 경우는 학원을 이용하는 방법도 있다. 공부를 오래하신 분들은 조용히 혼자 정리하는 분들이 많은 것 같다.

11.필기구

내가 이토록 민감한 사람인가라는 생각이든다. 공부시작하기 전에는 이런 것은 신경도 쓰지 않았기 때문이다. 그러나 막상 답안지를 써보니 더 잘쓰고 더 빨리 쓰기 위해서 별 궁리를 다하였다. 안 써본 펜이 없을 정도로 이것저것 써보았다.

글씨가 안 좋은 사람은 너무 미끄러운 펜은 안 좋은 것 같다. <만년필>은 한 번쯤 써고 싶은 욕구가 생긴다. 고시생의 트레이드마크이기 때문이다. 그러나 몇 개 써본후 포기하였다. 일단 친구 것을 써보고 결정하는 것이 좋을 것이다. 비용도 만만치 않기 때문이다.

펜에 너무 집착하지 말고 일단 정하면 쭉 밀고 나가는 것이 정신건강에 좋다. 사실 정신적인 만족감이지 실제로 얼마나 영향을 미치는 지는 지금도 모르겠다.

12.자료정리

감평공부하다보면 참고자료로 나눠주는 유인물이 참 많다. 이것은 차곡차곡 쌓아놓으면 공부해야 할 것이 많아보이고 가슴이 답답하다. 그래서 그날 받은 자료는 바로바로 처리해랴 한다. 이과정에서 공부가 되는 것은 당연하다. 우선 버려야 할지 판단하기 위해서 읽어봐야 한다. 아는 것이거나, 기존에 가지고 있는 것은 과감히 버린다. 새로운 내용이면 읽고 이해해서 압축정리하고 버린다. 정리한 것은 서브에 끼워 넣는다. 중요하지 않은 자료인데 분량이 많은 것은 의의중심으로 정리하고 버린다.

그런데 중요성판단, 속독을 하기 위해서는 해당과목의 기본 개념과 틀이 갖춰진 상태이어야 한다. 그래서 공부초기에 기본서를 가지고 개념공부하는 것이 중요하다고 생각한다.

13.대인관계

일단 공부를 시작한 이상 외부적인 인간관계는 최소화 시켜야 한다. 친구,가족들 경조사를 다니다보면 공부리듬이 끊기고 잡생각이 많이 든다. 공부시작하기 전에 가족의 양해를 구하고 친구들에게도 미리 이야기 하는 것이 마음도 편하고 빨리 합격해야겠다는 생각도 들게 한다.

공부하면서 만난 사람들은 각자 조심해야 한다. 어차피 공부기간 중에 계속 볼 사람들이므로 감정적으로 충돌하는 것은 좋지 않다. 마음이 맞지 않는 사람이 있다면 차라리 본인이 떠나면 된다. 그런데 충돌이 일어나는 일들은 공부하는 관계가 아니고 평상시라면 사소한 일들이 대부분인 것 같다.

14.마치며

나는 항상  부족하다..... 오랜 기간을 참아준 아내와  기쁨에  흐느끼는 부모님,  내일 같이 기뻐해준 가족,  열심히 공부한 친구들에게 너무 고맙다는 말을 진심으로 하고 싶다. 내년에  이 기쁨은 여러분이 느끼기를 바란다.
 
 

 3년전 이맘 때 누군가가 전원합격스터디에 대한 글을 올려 주셨고

 그 글을 보면서 나도 언젠가는 우리 스터디원들과 모두 함께 합격하여

 전원합격 스터디라는 제목으로 글을 써야지 하는 생각을 가지며 공부하였던거 같네요..

 그리고 오늘에야 드디어 이 생각을 현실로 실현하고자 합니다.

 올해 저와 함께 공부하신 분들은 총 3분입니다. 저를 포함하여 총 4명이 전원 합격하였습니다.

 한분은 법령면제자분이시고 직장을 다니면서 공부기간 1년만에 합격하셨습니다.

 나머지 두분은 일반 수험생으로 각각 5년차 6년차 두분다 유예생이셨고 저 역시 1차한번 떨어진 4년차 유예생이었습니다.

 이 글의 목적은 모든 개별스터디의 목표인 전원합격에 조금이나마 도움이 되고자하는 것입니다.

 따라서 도움이 되실만한 부분만 적출하시고 그러하지 않은 항목은 철저히 외면하시기를 바랍니다 ^^

 1. 1년만에 합격하기

 1년만에 합격하는 것은 모든 수험생들의 꿈이라고 생각합니다. 그러하기에 올해 저랑 같이 합격한 형님이 대단하다는 생각도 많이 들고요...물론 업계에 종사하셨고 그만큼 실무적인 부분에는 유리한 점이 있으나 실무적인 측면과 감정평가시험의 실무 답지는 많이 다르다는 생각을 하면 또 더욱 대단하시다는 생각이 드네요

 우리시험이 1년만에 합격이 가능하다는 생각이 든 것은 이분과 한달을 함께 공부하고 나서였습니다.

 직장을 다니시면서 철저히 저녁7시부터 새벽 1시까지 저랑 함께 공부를 하셨고, 전체회식 ( 단 두번으로 기억되네요) , 둘째의 출산 ( 약 이틀) 를 제외하고는 2월부터 6월까지 5개월간 하루도 빠지지 않으셨습니다.

 이분의 공부 패턴은 (직딩분들 참고바랍니다 ^^) 7시부터 9시까지 저랑 실무 100점 풀고 복기하기, 9시부터 11시까지 이론이나 법규 쓰기 11시부터 1시까지 이론이나 법규 암기하기 1시부터 2시까지 강의듣기...이러한 패턴을 꾸준히 반복하셨습니다.

 제가 알기로는 출근시간이나 출장갈때도 항상 의의나 법조문을 엠피쓰리에 담아서 차에서 들으시며 다니신걸로 알고있습니다.

 주말 중 하루는 저와함께 학원 스터디 문제를 택배로 받아서 학원과 동일하게 3과목 100점을 적었고 서로서로 답지를 바꿔가며 조언과 충고를 해 주었습니다. 또다른 하루는 각자 개인 공부시간을 갖고 서로 부족한 부분을 채웠습니다.

 제가 7월부터 9월까지 신림동에 가 있는 동안에는 홀로 평일에는 집에서 공부 하시고 주말에는 인근 도서관으로 가셔서 공부하신걸로 알고 있습니다.

 이제 시작하시는 모든 수험생분들!! 1년만에 합격하기는 물론 어렵습니다. 가족, 친구, 심지어 자신까지도 모두 버려야 가능한 일 입니다. 하지만 1년만에 합격하는 것이 어려우나 불가능하지는 않습니다. 긍정적인 마음을 가지시고 필사적으로 임한다면 감정평가사 시험이 1년만에 정복되지 않으리나는 법은 없으니 형님처럼 필사적인 마음과 자세를 가지시기 바랍니다. ^^

 2. 신림동과 강의를 버리기 (지방에서 공부하기)

 인생에 있어서 작아보이지만 큰 결정을 내려야 했던 순간은 4년차 유예생인 내가 신림동의 정석코스 ( 신림동 개별스터디, 학원 스터디) 를 밟아야 하는 것인가, 나 혼자만의 길을 만들어야 하는 것인가의 갈림길에서의 선택이었던 것 같습니다.

 저는 대구에서 5개월 공부, 신림동에서 2개월 공부를 했습니다.

 (1월달은 패닉 상태여서 공부를 못했구요 ㅎㅎ)

 대부분의 지방이 신림동처럼 완벽한 공부 시스템을 갖추고 있지 않기에 형님과 저는 원룸을 빌려서 그곳에 책상과 의자를 넣고 독서실 분위기로 꾸몄습니다.

 하지만 가장 큰 문제점은 아침8시부터 저녁7까지 홀로 텅빈 방에서 공부해야 하는 리스크를 어떻게 감당 할 것인가였습니다.

 처음에는 조용하게 공부도 잘 되었으나 한달 두달이 지나자 정신이상 상태인 혼자 벽보고 강의하기, 멍하게 답안지에 무언가를 써내려가기 등의 증상이 보여서 고양이 한마리를 무료 분양 받아서 공부방에 넣었습니다. ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

 아침에는 혼자 실무 100점을 풀고 점심먹고 본격적으로 법규서브, 이론서브를 다듬었습니다. 서브를 약 4월달까지 다 다듬고 나니 5월부터 시간적 여유가 너무 많아져서 이론이나 법규 논문을 외우거나 법전 두음자를 따서 암기하거나 바뀐 답안지에 적응하기 위해서 글씨 연습을 했습니다. ( 가독성이 좋은 글씨체를 썼기에 100분동안 10장을 동일한 글씨체로 써 내려가는 연습을 했었습니다.)

 4년동안 공부하고 나니 강사님들의 목소리가 잘 들어오지 않아 처음부터 강의듣기는 포기하였습니다. 그 시간에 차라리 부동산 뉴스를 검색해 본다던가 인터넷으로 판례 검색을 해서 서브에 추가하였습니다.

 홀로의 시간이 끝나고 7시부터는 실무 100점 이론이나 법규 50점 쓰기 그날만든 두음자 벽에 붙이기 등을 하면서 하루를 마무리 했습니다.

 2월에서 6월까지 하루 공부패턴을 되돌아 보면 실무 200점풀기 이론,법규 50점 쓰기 나머지 시간은 체계적인 계획하에 서브를 정리하고 논문 , 판례를 정리, 암기하였던거 같네요.

 신림동을 떠나 공부한다는 것이 합격으로 가는 정답은 될 수 없습니다. 하지만 신림동에서 공부하는 것 역시 정답이 될 수 없습니다. 공부는 자신이 가장 유리하고 가장 자신있는 방법으로 하는 것이 맞다고 생각합니다. 누군가에게 이끌려서 스터디에 들어가거나 누군가가 그렇게 하니깐 그대로 따라하는 방법은 이미 수동적인 공부 패턴으로 자신을 이끌고 있다는 생각이 듭니다.

 지금 이 맘 때가 어디서 어떻게 공부해야 하느냐에 대한 가장 큰 고민의 시기라 생각 합니다. 이 고민을 해결하기 위해서는 자신을 한 번 되돌아 보고 내가 어떠한 환경에서 가장 열심히 할 수 있느냐에 대한 자문을 한 번 해 보는것도 한가지 해결방법이라는 생각이 드네요 ^^

 3. 재회 ( 다년차들끼리의 만남)

 7월부터 9월까지는 신림동에서 개별 스터디를 하였습니다.

 거의 같은시간에 일어나서 같이 실무를 풀고 이론과 법규를 썼으며 같이 밥먹고 같이 놀고 웃고 인상쓰고 고민을 상담하며 그렇게 2달을 버텼습니다.

 같이 스터디를 하신 두분 다 제가 2년차때 만났던 분들이었고 어느정도 실력을 가지고 계신 분이었기에 세명이 뭉치면 큰 시너지가 될 것 같다는 생각에 뭉치게 되었습니다.

 7월달은 아침 8시에 실무 100점 10시부터 이론 50 법규 50을 썼고 1시정도에 스터디가 끝나면 점심을 같이 먹으러 갔습니다.

 이렇게 한달을 하고 나니 오전에 체력소모가 너무 크다는 것을 느끼고

 8월부터는 아침에 실무 100점 오후 9시에 이론 50 법규 50을 쓰고 하루를 마무리 했습니다.

 실무는 크게 논의를 하지 않았고 이론과 법규는 서로서로 답안지를 돌려보며 체점하는 형식으로 하였습니다.

 다년차였기에 논쟁으로 인한 시간낭비를 피하고자 최대한 자신의 주장은 배제하였고 틀린 부분은 확실한 근거 (법조문이나 교수님들의 서적, 판례, 논문) 가 없으면 체크하지 않았습니다. 서로 다른부분은 인정하고 참고하였으며 틀린부분은 조심스럽게 수정하면서 스터디를 꾸렸던 것 같습니다.

 8월 중순에는 이론 40문제 법규 20문제 정도 찍어서 집중적으로 공부하였습니다.

 올해 시험에서도 이론은 특A로 찍었던 가격형성요인이 나왔으며, 법규는 찍었던 문제가 1번에 확

장수용, 2번에 하자승계, 이의신청, 3번에 과징금이 모두 나왔던거 같습니다.

 실무는 스터디원들과 찍지는 않았지만 개인적으로 산출근거, 타당성평가, 생활보상을 찍었는데 산출근거 하나가 1번에 떠서 시험장에서 신나게 썼었던 기억이 나네요 ^^;;;

 다년차 분들이라면 어느정도 공부가 되어 있을것이기에 평소 보던 책을 보더라도 다 알고 있다는 생각이 들 것입니다. 저희 스터디원들 역시 보던책을 또 보고 또 쓰고 또 똑같은 말을 하는것이 너무 괴로웠습니다. 그럴때면 따로 공부하면서 정리했던 논문도 서로 바꿔가면서 보고, 새로운 개정내용에 대한 암기스킬, 찍은 내용에 대해 디테일하게 문제도 만들어 보며 괴로움을 극복했던 것 같습니다.

그래도 괴로움을 극복하기 어려울때는 과감히 공부를 던지고 다같이 피씨방으로 향하기도 했구요...ㅎㅎㅎㅎㅎ

 불안감과 초조함은 다년차로 갈 수록 더욱 커지는 것 같습니다. 그래서 그 불안감을 해소하기 위해 스터디를 구성하는 경우도 많은것 같구요. 제가 올해 가장 크게 느낀것은 서로 속마음을 털어 놓을 수 있는 그런 분들과 스터디를 하는 것이 공부뿐만 아니라 외적으로도 큰 도움이 된다는 것이었습니다.

 공부는 하면 할수록 아집과 고집이 생기고 고집은 마음의 문을 더욱 견고하게 닫는 자물쇠로 변모하는 것 같습니다. 다년차일수록 마음을 여시고 공부를 위한 만남이 아닌 사람과 사람으로의 만남속에서 편안하게 스터디를 꾸려나가시길 바랍니다. ^^

 4. 실무 이론 법규

 3과목 뿐인 우리시험이지만 정말 사람 발목을 붙잡는 과목들입니다.

 어느해는 실무가 잘 나오고 어느해는 이론이 과락이 나고 어느해는 법규가 대박이 나는 불안정한 점수 패턴으로 인해 회의를 느끼시는 분들도 많을 것 입니다.

 그래서 시험에 대한 불신도 생기고 나의 공부 방법이 잘못 되었는지 자문하면서 시간을 낭비하시는 분들도 많이 보았습니다.

 하지만 한가지 확실한 것은 이러한 불신과 의심이 합격에 아무런 도움이 되지 않는다는 것 입니다.

 감정평가라시험에 임하였으면 철저히 출제위원과 체점자를 존중하고 자신의 점수에 순응해야 할 것입니다.

 저 역시 2년차때부터 실무라는 과목이 제일 자신있었습니다. 항상 스터디에서도 좋은 점수를 받았고, 칭찬을 받으면서 실무를 주 무기로 삼았습니다.

 하지만 작년에 0.5점차 과락의 점수가 나왔고 눈만 감으로면 39.5 점이 떠올라 잠도 제대로 못자고

실무출제위원을 원망하면서 의심의 나날을 한달을 보냈습니다. 귀중한 한달의 시간이 지나고 나서

야 내가 아무리 원망하고 의심하며 발버둥쳐도 결국 나의 소중한 공부시간만 뺏어가는구나...하는

결론과 함게 다시 책을 잡았던 기억이 납니다.

의심을 할 시간에 차라리 내가 왜 이 점수를 받았는가에 대한 분석을 하는 것이 더 필요하다고 봅니

다. 올해도 이론에 대한 많은 글들이 올라오는 것을 보았습니다. 이론이라는 과목이 정확한 답이 있

는 과목이 아니기에 누구하나 딱 부러지게 결론을 내려 드릴수는 없지만 그렇다고 의심만 하고 있

기에는 너무 아까운 시간들이 아닌가요? 이 시험을 포기하시지 않으셨다면 마음을 다스리시고 냉정

을 하루빨리 찾으시길 바랍니다 ^^

 5. 7개월간의 흔적..

유예생이고 시간도 많았던 터라 올해 가장 많은 공부량을 소화했던 것 같습니다.

 실무- 이홍규 종합, pass, 작년 권소현(1~4기), 작년 김성중(1~4기) , 올해 거의 모든 스터디문제, 기출문제 4번

을 소화했네요. 실무는 6월까지 하루 200점씩 풀었기에 많은 문제를 접하였고 최근의 출제 경향에 맞추어 충분한 산출근거와 정확한 요인반영, 단가를 최대한 맞추려고 노력했던거 같습니다.

 이론- A+ 완전암기, 논문 약 100편정리 암기, 기타 교수님들 기본서는 작년에 다 봤던거 같구요...

 이론은 워낙 자신있었던 과목이라 크게 많이 공부하지 않았던 것 같습니다.^^ 최대한 다각도록 문제에 접근하고자 하였고요

 그덕에 올해 1번에서 주택법 개정이라던지 후퇴적 대체, 가격형성요인의 변화에 대한 토보침의 개정요구 등을 논문과 뉴스기사를 토대로 풍부히 적시하였던것 같습니다.

법규 - 이승민서브, 조현서브, 김정일강의, 홍정선 박균성 행정법책, 강병운서브 등을 토대로 저만의 법규 서브를 만들었네요

 법규의 경우 자신이 없는 과목이었는데 올해 점수가 너무 높게나와 조금 놀라기는 했습니다. 저만의 서브를 달달 암기해서 문제의 논점에 맞게 그냥 발라줬고, 특히 3번의 경우 정리했던 내용 외에도 질서위반행위규제법등의 내용까지 암기해서 권리구제에 대해 상세히 적시하였던것이 고득점의 결과를 낳았다고 볼 수 있네요

 6. 화이팅하세요 ^^

 마무리 하며 한가지 확실한 사실은 스터디 팀원이 전원 합격하면 모두가 너무나도 행복하다는 것입니다.

 저는 매년 저희 스터디에 합격생이 나왔기 때문에 그분들도 제 앞에서 행복감을 표시하지 못하였고 저 역시 가식적인 축하를 해 주어야만 했습니다.

하지만 전원 합격하면 다같이 웃으며 서로서로 진심으로 축하하고 힘든나날들을 되돌아보는 시간을 가질 수 있는점이 너무나도 좋은 것 같습니다.

지금이 가장 힘든 시기일 것 입니다. 저 역시 작년 이맘때가 너무나도 힘들었구요. 하지만 우리 카페의 이름처럼 12월의 영광과 행복을 생각하며 한해를 버티시기 바랍니다.

반드시 행복은 찾아옵니다. 그 행복을 함께 공부하신 분들과 내년 이맘때 공유하시길 바라며 마무리 할께요 ^^

 저 역시 공부하면서 많은 도움을 받았기에 짧은글이나마 도움을 드리고 싶었는데 두서없는 글이 되어 공부시간만 뺏은것이 아닐지 심히 걱정이 되네요..

 항상 화이팅 하시고 활짝웃는 한해 되시길 바랍니다. ^^

우선 시험치고 꽤 시간이 흐른 상태라 기억이 완전하지 않아 시험문제지에 키워드 적어 놓은 거 보면서 적었습니다.

실제 시험 답안과 차이가 있을 수 있으나 큰 틀을 바꾸거나 하지 않아서 실제답안과 거의 같다고 말씀드릴 수 있을거 같습니다.

답안 재구성 하는 김에 3과목 다 해봤습니다.

이론은 최대한 구체적으로 적고자 하였고 실무하고 법규는 간소하게 재구성 했습니다.

올해 유난히 시험결과에 문제제기하시는 분들이 많고 밑의 글에서 이론답안에 대하여 궁금해 하시는 분이 계셔서 작성한것이고 결코 악의적인 의도는 없으며 제가 이런 식으로 작성해서 이런 점수 받았다고 참고하시라고 한 것이니 오해는 없었으면 하네요...

실무 (46.5점) -------- 80점 정도 적음.

1번 : 40점인데 배점오버로 45점 적음.

1.평가개요

 안정성, 가격다원론 언급하면서 평가한다 함.

물음1)

1)담보평가

가격시점 9월2일 감칙 7조 , 용도지역별 평가, 광대한면, 장방형

도로저촉부분은 평가제외, 구분소유적 공동소유로 보지 않음.

표준지 선정 맞춤. 기타요인 보정 하지 않음.

2)보상평가

 토지 - 70조5항, 표준지, 기타선례적용 맞춤.

 건물 - 일부편입 ---> 전체, 일부편입+보수비, 이전비 고려함

 창고 - 보상함.

물음2)

물음1에서 기본적사항의 확정 목차를 잡아서 엄청 꼼꼼하게 적었었는데 다시 반복해서 적으려니 힘들었습니다. 우선 답안지 한면을 반으로 쪼개서 왼쪽은 담보, 오른쪽은 보상 평가 의뢰보고서를 작성했습니다. 최대한 감칙 9조 내용에 부합하게 적으려 노력하였고 특히 개정 감칙부분을 신경써서 적었던거 같습니다.

2번

물음1)

1)잔여지 손실보상 요건

  잔여지 요건, 잔여지 보상자 요건(조문 적시-법,령,칙)

2)청구가능한 손실보상액

  손실보상종류 - 매수청구, 가치하락보상(조문 적시-법,령,칙)

  보상방법적시

  손실보상액 - 매수청구시 보상액, 가치하락보상액 둘다 산정.

물음2)

  칙 45내지47 적시 영업 페업,휴업보상액 산정 목차를 생각하면서 그 목차에 쓰이는 제반자료 적시함.

3번

 비례율 맞춤. 김사왕 평가사님 답안과 같은 논리로 문제를 품.

4번

금융적 투자기법 쓴거같음. 나머지는 뭘 묻는지 몰라서 마음대로 결론냄.

5번

마지막 문제 없는 줄 알았다가 발견하고는 급하게 1~2분만에 마무리 함.

말은 없고 답만 적음. 시장가치 언급한 것 같음.

이론(57.5점) ---------- 87점 정도 적음.

이론 채점결과에 대한 제 생각은 사안포섭을 얼마나 잘했냐 인 것 같습니다. 작년에 둥그스름하게 포괄적으로 썼더니 과락 맞았습니다.

그래서 올해는 최대한 구체적으로 사안포섭하자는 방법으로 준비했고요. 1번 문제의 경우에도 단순히 부동산 시장의 수요 공급 분석이 아닌 시장을 구분하여 어떤 현상이 나타날 것인가 일본기준에 나와 있는 것처럼 제가 시장 참가자라 생각하고 적었습니다. 그렇게 적은게 나름 고득점을 받을 수 있었던게 아닌가 싶네요...2번, 3번 문제도 구체적으로 적으려고 노력했고요...

제 답안지를 채점한 교수님께서는 그 노력이 보여서 그런지 저한테 좋은 점수를 준게 아닌가 생각됩니다.

물론 제 사견에 불과하기 때문에 답이 될 수 없는 건 알지만 제가 점수 받으면서 느꼈던 것을 적은 것이니 이해바랍니다.

문1) : 문제 1번 배점이 40점이었으나 45점 적음.

1)주거용 부동산 감정평가시 유의사항

1.서

가형요의 가변적 성격, 새로운 가형요, 요인간 영향관계 복잡 등으로 점점 감정평가 어려지고 있어 이에 대한 평가사의 정확한 분석요하여 이하 내용 구체적으로 검토한다 이런식으로 적은 것 같습니다.

2. 설문1)

1) 주거용 부동산 시장에 미치는 영향

출생률 저하, 핵가족화 현상이 사회적요인에 해당할 수 있다 보며, 주거용 부동산에 미치는 영향은

목적별로 임대시장 매매시장 전세시장

유형별로 공동주택 단독주택

지역별로 수도권과 지방권역 영향을 설명하였습니다.

구체적인 내용은 잘 생각나지 않으나 임대시장활성화(젊은층들 사이에서 주거용 부동산에 대한 인식의 변

화 등) ,출생률 저하, 핵가족화로 단독주택수요의 증가( 자녀에 투입하는 시간감소, 여가생활 선호등으로

공동주택보다 쾌적한 단독주택선호) 공동주택의 경우 평형별, 층별선호 차이발생( 핵가족화로 저평수

선호, 노령화로 고층보다 저층선호증가 ) 지역별로 수도권의 출생률저하와 핵가족화가 강하게 나타나 상기

와 같은 현상이 나타날 것이라 하고 지방의 경우 위와 같은 현상이 나타나기도 하지만 정도의 분석을 추가

로 요한다고 적은 것 같습니다.

2) 주거용 부동산 감정평가시 유의사항

형,제,지,개,3,시(가형요, 가격제원칙, 지역요인, 개별요인, 3방식, 시산가격조정) 측면에서 유의사항을 검

토하였습니다. 특히 출생률 저하와 핵가족화 현상은 지역요인과 관련이 깊다 생각하여 지역요인 목차에서

는 더욱 상세하게 검토한다고 하면서 이러한 요인의 경우 평가에 반영시 시계열별, 용도별, 지역별 분석이

더욱 중요하며 시장참가자 입장에서 객관적으로 반영함에 더욱 신경써야 한다 했습니다. 지역분석에

중점을 두었고 나머지는 간략히 검토하였습니다.

3. 설문2)

 우선 기후변화가 쾌적성과 관련이 깊으며 최근 쾌적성의 중요성과 가형요 분석이 매우 어려운 점을 언급,

자연적 조건에 해당한다 했습니다.

지역별, 유형별( 주거용, 상업용, 공업용 부동산)로 미치는 영향에 대하여 적었습니다. 뭐라 적었는지 기억이 안나네요.

문2) 25점정도 적음.

1.서

 현재 기업들의 무형자산 비중이 커지고 있으며 평가의 어려움이 있다 언급. 주어진 사안과 관련 다음 물음에 대하여 검토한다 하였습니다.

2. 설문1)

 규칙 31조2항 적시함.

재무제표 활용하는 방법(장점- 간편, 의뢰자의 이해용이, 평가사 주관개입배제 등 적은거 같습니다. 단점 - 재무제표상 취득가격기준으로 기록됨에 따른 시장성 반영 미흡문제 등 언급 특히 상기 주식회사의 경우 특허권이라는 무형자산에서 창출되는 수익비중이 큰 기업으로 무형자산의 시장성 반영이 미흡한 회계기준상 이 방법에 의한 평가시 낮게 평가가능성 있다고 한 것 같습니다. )

수익환원법(장점 - 시장성반영에 뛰어남, 상기 회사와 같이 무형자산 비중이 큰 기업의 본질적가치 판단가능 등, 단점 - 환원율 산정시 상기 주식회사의 경우 단순히 수익비중을 기준으로 종합환원율 결정할것인지 할인할 경우 발생가능한 문제(서브내용에 많은것들...할인기간, 위험, 등 적시)

3. 설문2)

1. 규정하고 있지 않은 주식평가방법

  1.비교방식의한 평가방법 2. 혼합평가방법 3. 기타 과학적 기법에 의한 방법(DDCF, 실물옵션기법 등)을 제시함

2. 동 규칙외 방법에 의한 평가의 타당성

비교방식의 경우 사례수집 어려움 존재, 비교기준 선정과 비교의 주관개입, 수치화 비교의 어려움 존재 등

혼합방법의 경우 양 자의 단점이 같이 나타날 가능성이 존재 등

DDCF의 경우 위험반영 등 주관개입문제, 객관성 결여문제등 존재 등

규칙에서의 방법의 타당성 - 설문1에서 언급한 문제를 다시 언급함.

가장 타당한 방법은 감정평가에 의한 공정가치 평가로 재무상태표의 시장성을 높인다음 재무상태표 기준으로 한 평가가 시장성 과 객관성 반영할 수 있을거라 함. (공정가치 평가가 유형자산과 관련된 문제지만 무형자산도 공정가치 평가에 의하여야 한다는 논리로 적음)

문3) 20점 밑으로 적었습니다. (제 시험지에 17점이라고 적어놨군요...)

1. 서

 부동산 가격은 장래기대이익의 현가라 함.  현재 부동산 시장, 부동산의 개별성 심화로 부동산 가격에 대한 이해가 더욱 중요해지고 있다하면서 감정평가사는 이를 인지하고 부동산가격과 관련된 이하 물음에 대하여 검토해본다 한거 같습니다.

2. 설문1)

 부동산 가격의 본질은 부동산을 둘러싼 다양한 권리와 위치에 있다는 식으로 사회성과 공공성에도 관련이 있다고 적은 것 같습니다.

3. 설문2)

 부동산가격의 특징은 서브내용을 머리 따서 다 알고 있었지만 평소에도 혹시 이거 물어볼 경우 내 생각에 가장 중요하다고 생각한 거 3개만 적자고 정하고 있었습니다. 그래서 저는 권리가격의 합, 위치가격, 부동산가격의 이중성을 구체적으로 적었습니다. 기타 특징으로 비공개성, 하방경직성, 균형성립 안된다는 등을 나열하였습니다.

부동산 가격형성원리는 가발요와 가형요의 상호 관계에 대해서 적었고요. 가격형성원리에 대하여 가격제원칙, 지역요인과 개별요인과 관련하여 적으신 분들도 많이 계신걸로 알고 있는데 부동산가격의 이중성의 내용이 가발요와 가형요의 상호관계 내용이기 때문에 가발요와 가형요를 들어서 가격형성원리에 대하여 설명하였습니다.

추가적으로 유의할 점으로 가격형성원리에 있어서 시장참가자 입장에서의 분석과 자금시장에서의 r의 변동에 따른 자금의 이동을 가져올 수도 있기 때문에 타 시장과의 연관관계도 고려해야 한다고 했습니다.

4. 설문3)

 부동산 가격은 감정평가시 정상가격, 시장가격의 성격을 가진다 하였으며 가격시점과의 관계는 먼저 감칙 조문 제시하고 특정시점의 정상가격이며 때문에 부동산 가격 판정시 시계열, 동태적분석이 중요하다 적었는거 같습니다.

5. 설문4)

 특정가격과 한정가격 의 개념의 경우 먼저 감칙 5조 내용을 그대로 적시하고 각 가격의 의의와 구체적인 예를 적시(특정가격 - 성격에 따라 특수R, 공공R  목적에 따라 경매, 담보, 보상 조건에 따라 - 택지비 등 / 한정가격 - 합병가치 등)

양 자의 유사점으로 감칙 5조에 해당, 한정된 시장, 당사자간 합리성 존재 등을 적고 차이점으로 특정가격의 시장이 보다 큰 점 등을 적었습니다.

법규(54.5점) -------- 97점 적음.

문1) 배점40점인데 45점 적어서 배점오버함.

1. 설문1)

  1) c이사장의 결정의 정당성

    먼저 손실보상 기준에 대하여 적었습니다.

    공시지가 기준 보상, 개발이익배제 보상의 정당성 검토하여 정당하다 함.

    또한 칙 30,31 에 의해 법의 근거도 있으므로 정당하다 함.

  2) p의 주장 내용의 정당성

    먼저 전체 수용해야 한다고 하기 위해 잔여지인지 판단 요한다고 함.

    잔여지 의의. 잔여지 요건과 잔여지 수용 청구 요건 검토,

    잔여지에 해당하며 잔여지 수용 청구 요건 2호 와 4호에 해당한다 보여 p의 주장도

    정당하다 함.

  3) 소결

    양 자의 주장 모두 정당함. 위법하냐의 문제가 아니라 이는 확장수용의 문제로 해결해야 한다고 적음.

2. 설문2)

  1) 문제점

    보상법상 손실보상 청구권도 인정될 수 있으나 설문상 잔여지매수,수용청구권과 재결신청청구권을 통하여 권리구제 가능하다 함.

  2) 잔여지 매수, 수용청구권

    의/취/성/요/절/효/권 적음.

구체적 내용에서 판례 내용 위주로 적어내려감. 일반론 적으면서도 나름 사안포섭에 노력했습니다. 정말 미진했지만요..

  3) 재결신청청구권

    의/취/성/요//효/권 적음.

역시 판례 내용 위주로 적었습니다. 잔여지 매수, 수용청구권 보다는 배점 비중을 낮춰서 적었습니다.

문2) 배점 30점 적음

1, 설문1)

  1)문제점

    행정심판법39조 언급

  2)이의신청 의의 및 취지

  3)이의신청과 행정심판 구별기준

  4)부공법상 이의신청 성격

    학설

    판례 - 종전판례(국훈개합침)

              최신판례

    검토

  5) 소결

2. 설문2)

  1)문제점

  2)관련va법적성질

  3)하자승계 논의

    의의 및 논의의 실익

    전제조건

    하자승계 해결논의 --- 하자승계론/구속력론

                           하자승계 긍정판례( 대집행 절차사이, 체납처분 절차사이)                               

                           부정판례(사업인정과 수용재결, 철거명령과 대집행절차간, 직위해제와 직권면직)

                           예측가능성과 수인한도성을 기준으로 한 판례(양도소득세와 개별공시지가, 수용재결과

표준지공시지가) 

평소에 하자승계론 기준에 예측가능성과 수인한도성 고려하여 구체적 타당성을 도모한다고만 적었으나 이

문제는 누구나 잘 적을거 같아서 그 전에 하자승계론과 구속력론의 한계를 미리 검토함.

   4) 취소소송 가능한지여부

     이의신청 제기한 것으로 볼 때 예측가능성, 수인한도성 초과한다 할 수 없어 하자승계 부정된다 적었습니다.     

문3) 20점 정도 적음.

1)설문1

  각 개념의 의의와 성격을 적고, 세 개념 모두 광의의 징계에 해당한다고 적고 . 처분성과 재량행위성 여부

를 검토함.

2)설문2

 중복부과와 관련하여 판례 내용을 몰라서 설문1에서 검토한 내용을 토대로 중복부과 여부를 알기 위해 양 자의 성격을 검토해야 한다고 했습니다.

결국 양 자의 성격이 다르다는 것을 포섭하고 중복부과처분은 적법하다 하였습니다.

20회 합격 수기 및 법규 2년차 공부 방법론

- 20회 법규 68점 합격생 올림 -

Ⅰ. 들어가며

안녕하세요, 이번 20회 감정평가사 시험에 법규 68점으로 합격한 2년차 합격생입니다. 제가 당당하게 이름

을 밝히고 작성하고 싶지만 사정상(아직 합격하지 못한 지인들에게는 슬픔이기에) 그러지 못하는 점 진심

으로 사과드립니다. 얼마전 “수험계의 발전과 방향을 제시하기 위해 2년차 공부 방법론을 제시하여 주는 것

이 어떻겠냐?” 는 전화를 받았습니다. 공부할 당시 합격을 하여도 합격수기와 기타 인터뷰를 절대로 안하겠

다고 다짐한 저이지만, 부탁을 차마 거절을 할 수 없었습니다. 비록 부족한 합격생이고 부족한 2년차 법규

공부 방법론이겠지만 공부방향에 대해 답답해하시는 2년차 예비 감정평가사님들에게 도움이 되기 위해 글

을 남기겠습니다.

Ⅱ. 나의 일기

1. “감평에 발을 들이다.”

감정평가사라는 자격증을 알게 된 것은 4년 전 군대를 전역할 당시였습니다. 군대를 전역하면서 진로에 대

해 고민을 하게 되었고 인문계열을 전공한 저는 공인회계사시험과 감정평가사 시험이 동시에 눈에 들어왔

습니다. 지금 생각하면 정말 웃긴 것은 공인회계사 보다 감정평가사 시험이 쉽다고 생각한 저의 자신입니

다. 그래서 감정평가사에 마음이 더 가있는 상태였습니다. ‘쉽게 빨리 해치우자!!’라는 병아리 같은 생각을

하면서 말입니다. 하지만 처음 접하는 두꺼운 책들은 자신감을 떨어뜨리는 악의 존재였고 공부를 시작하기

가 겁이 났었습니다. (처음 구경한 책들이 이홍규 평가사님의 감평실무, 기타 부동산학 관련 서적, 행정법

서적 이였으니 겁이 날만 하죠?^^) 그렇게 겁먹은 상태로 1년 동안 여자 친구도 만나고 복학을 하면서 공부

에 대한 생각은 저 멀리 달아나게 되었고 1년이 흐른 어느 날, 그때도 학교를 다니며 놀고 있었는데 학교 도

서관을 지나가던 중 발표 수업 때 친해진 친구를 우연히 마주치게 되었습니다. 근데 그 친구가 마침 감평을

공부하고 있는 것이 아닙니까? “이건 운명이다!!”라는 생각에 감평 공부를 시작하게 되었습니다.

2. “만만하게 생각한 1년”

공부를 시작하면서 알게 된 동지들이 3명이 됩니다. 공부를 그만 두신 분도 계시고 아직 공부를 하고 계신

분도 계시지만 그때 당시 저희의 가장 큰 문제는 모두 학교에서 공부를 하며 모두 처음 시작하는 병아리들

이였다는 것입니다. 어떻게 공부하는 지도 모르고 어떻게 해야 바른 방향인지도 모른 상태에서 1차 공부를

시작한 저희는 전원 1차 탈락이라는 최악의 상황에 직면하게 됩니다. 일년동안 만만한 시험으로 착각하여

학교를 다니며 공부하게 되었고 사실 공부를 열심히 하지도 않았던 것 같습니다. 정말 지금 생각하면 정말

가슴이 아픈 사건입니다.

3. “진정한 수험생활의 시작”

아픈 마음을 뒤로 하고 저는 신림동으로 이사를 가서 공부 장소를 바꾸며 2년 전인 10월쯤부터 진정한 수험

생활이 시작되었습니다. 혹자들은 3년차도 아닌 2년차도 아닌 2.5년차라고 합니다. 이사를 와서 공부를 시

작했지만 신림에서도 혼자이긴 마찬가지였습니다. 하지만 감평 수험생들이 대부분 신림동에서 공부를 하

고 있어서 금방 사람을 알고 방향을 잡을 수 있었습니다. 이때부터 시작한 법규 공부 방법론을 중심으로 제

가 공부를 하였던 방식과 시행착오들을 말씀 드리겠습니다.

Ⅲ. 법규 공부 방법론

1. “행정법!! 너를 만나다”

정확히 3년 전에 처음 행정법을 접하게 되었습니다. 성봉근 선생님(홍정선 저 행정법)으로부터 동영상 강의

로 1회독을 하게 되었습니다. 물론 훌륭하신 강사님과 훌륭한 책이지만 한번 강의 들은 저로써는 좌절의 나

날 이였습니다. 이때 한번 강의를 듣고 법규를 잊은 상태로 1차에 낙방하여 신림동에 들어와야 김정일 선생

님의 행정법 강의(박균성 저 행정법)를 사시 강의로 테이프 강의를 들었습니다.(10월) 그때도 별 달라지는

것은 없었습니다.(공감하시죠?) 그때 누군가가 행정법사례 강의를 들으면 전체적인 흐름을 알 수 있을 거라

는 말씀을 하셨고 11월쯤으로 기억되는 박정호 선생님의 사례 강의를 듣게 되었습니다. 감정평가사 시험에

서 필요한 부분만 꼭꼭 집어서 강의를 해 주시는 스타일은 1차와 병행하며 공부하는 저에게 딱 맞는 스타일

의 강의였습니다. 제 생각으로 2년차들은 물론이고 3년차, 4년차 또한 필요한 것만 정확하게 하여야 한다고

생각을 하며, 제가 2년차에 들어섰을 때도 그러하였고 만약 제가 이번에 떨어졌어도 절대 범위를 넓게 하지

아니 하였을 것이라고 생각합니다. 1기 스터디가 시작되기 전이나 1기 스터디를 시작하면서 사례 강의를

듣고 전체적인 흐름을 파악하는 것이 중요하다고 생각합니다. 그 이후 동차에서 1차만 합격하고 바로 xxx

평가사님의 강의를 접하게 되었습니다. 2년차의 시작을 xxx 평가사님 강의로 한 것입니다. 실전에서

묻어 나오는 노하우와 강의는 저의 실력을 점점 상승하게 도와주었습니다. 이번 법규 1번의 문제에 대한 판

례를 정확히 제공하여 주신 것에서 볼 수 있듯이 xxx 평가사님의 강의 역시 최신 업데이트 되는 내용과 이

론을 접목하여 수준 높은 강의가 진행되었고 자료의 질에서도 손수 답안형식의 자료를 한글 파일로 제공하

여 주신 점은 아직도 눈물이 납니다. 작년부터 스터디를 같이 하면서 도움을 가장 많이 받은 은인입니다.

2. “xxx 평가사님을 만나다”

2008년 1기 스터디를 하면서 xx 학원에 등록을 하게 되었습니다. 그때 당시 1차에 거의 올인을 하면서 2차

는 스터디만 다니자는 생각을 갖고 있었습니다. 첫 주 스터디를 하면서 2차를 하기에는 힘이 들겠다는 생각

을 했습니다. 쓰는 것도 어렵고 1차에 또 떨어질 지도 모른다는 생각이 들었습니다. 하지만 계획을 월요일

부터 목요일 까지 1차를 하고 금요일에 스터디 준비를 해서 가면 토요일에 대충 쓸 수는 있다는 생각을 하

면서 점점 스터디에 적응을 하였습니다. 이렇게 적응 하는 데에는 연차 수에 맞추어 나아갈 방향을 제시하

여 주시는 xxx 평가사님이 계셨습니다. 평가사님의 긴 수험생활과 관록 있는 모습은 다년차들 또한 지

를 받기에 어려움이 없었던 것으로 기억을 합니다. 평가사님이 하신 말씀을 따라 법규 공부를 하였고 합격

하는 그날까지 그대로 공부를 하여 오늘날 합격을 하게 된 것으로 생각합니다.

3. “암기가 우선이다.”

처음 법규를 대하는 분들은 “이 많은 책과 의의를 어떻게 외우나?” 하는 반감을 갖게 됩니다. 이러한 반감

과 동시에 “행정법 말고 보상법규도 해야 한다며?” 하는 현실에 가슴아파합니다. 물론 저도 그러했습니다.

하지만 2년차들이 가장 먼저 하여야 하는 것은 암기가 우선입니다. xxx 평가사님 또한 암기의 중요성을

가장 먼저 가르쳐 주셨습니다. 우선 법규 의의 노트를 작성하십시오. 의의는 자신이 보는 책을 중심으로 작

성을 하셔야 반복적으로 의의를 외울 수가 있습니다. 저는 노병철 평가사님 책을 법규 기본 교재로 공부하

여 의의노트를 작성하였습니다. 이론 의의에 비하면 매우 적은 양의 의의노트가 나오고 암기를 시작하시면

금방 암기를 하실 것 이라고 생각합니다. 제가 이번 2년차 수험 기간에 시작한 것이 “이론과 법규의 의

의는 정확하게 외운다!” 라는 것입니다. 1기 스터디 동안 12주에 걸쳐 범위에 맞게 의의 노트를 작성하시

는 것입니다. 해 보시면 금방 합니다. 물론 이때도 할 것만 했습니다. 절대 범위를 넓히지 않았습니다.

4. “서브노트를 작성하라.”

서브노트에 대하여 “2년차에 그럴 시간이 어디 있냐?” 는 반문을 하실지 모릅니다. 하지만 의의 노트와 마

찬가지로 저는 1기 동안 범위에 맞게 사례를 중심으로 답안 형식을 정확히 지키며 서브노트를 작성하였습

니다. 스터디에서 답안을 답안 형식으로 작성 된 것을 추가로 제공하여 주었습니다.

2년차들은 이것을 크게 이용하여 공부를 하면 도움이 될 것이라 생각합니다. 저는 서브노트를 작성한 후에

는 행정법 책을 절대 보지 않았습니다. 2기, 3기를 가면서 서브노트를 업그레이드 시키는 작업을 계속 하였

습니다. 서브노트를 작성하셨다면 엄청난 시너지 효과가 생깁니다. 스터디에서도 똑같은 답안을 계속 작성

하시는 결과를 주어 반복적으로 암기가 가능해 집니다.

5. “범위는 자신이 만드는 것이다.”

2년차들은 공부할 시간이 부족합니다. 하지만 1기 동안 스터디에 나오는 내용만 정확히 암기를 한다면 2기,

3기가 지나가는 상황에서 오히려 시간이 남을 수가 있습니다. 1기 기간이 정말 중요하다는 것입니다. 12주

동안 정리를 하고 완벽하게 암기를 하면 양질의 답안이 가능해 집니다. xxx 평가사님과 19회 합격

생인 제 친구가 요구한 것은 1기, 2기에는 질문하지 말고 무조건 외우라는 것이었습니다. 저는 그래

서 노병철 평가사님 책 한권, 서브 작성한 것 한권, 의의노트 이 3가지만 5월 까지 정확히 한 글자, 한 글자

암기하려 노력하였습니다. 외우기 위해서는 범위를 좁게 하여 필요한 것만 하는 것이 중요합니다. 욕심 내

지 마십시오. 범위를 정하여 정확하게 암기하는 것이 중요합니다.

6. “스터디를 최대한 이용하라.”

앞으로 1기 스터디가 시작합니다. 여러분 돈을 내고 다니시는 것입니다. (그렇다고 너무 팀장님을 막대하지

마시고요^^) 사람 대 사람으로 팀장님께 다가가면 팀장님과 친하게 지내실 수 있습니다. 저 역시 그러하였

습니다.. 물론 다른 팀장님 들 또한 그러한 마음으로 1기를 시작하십니다. 일주일 동안 정리한 내용이나

시험 문제, 강평 내용에 질문이 있으시면 무조건 찾아 가십시오. 질문을 할 수록 자신의 실력이 올라갑니다.

일주일 동안 공부하시는 동안에도 궁금한 것이 있으시면 전화 하십시오. 2년차에게 고민하면서 보내는 30

분이 얼마나 아까운 시간입니까? 저는 매주 공부를 하면서 스터디 팀장님 들에게 전화를 드려서 궁금한 점

이 있으면 물어 보았습니다. 그리고 매주 스터디 시간 쉬는 시간은 저에게는 전쟁 이였습니다. 앞쪽 자리에

앉아서 강평 끝나기가 무섭게 달려갔습니다. 스터디가 끝나고도 궁금한 것은 질문을 하고 갔습니다. 스터

디 끝나고 오늘 배운 것은 그날 정리를 하는 습관이여서 그런지 스터디 하는 저녁에 전화를 드린 적도 많이

있습니다.

7. “버려라! 그래야 머리에 들어온다.”

범위를 조금 정하라는 말과 일맥상통하는 말입니다. 저는 이번 2년차 생활하는 동안 토요반, 일요반

스터디를 두 개 하면서 공부를 하였습니다. 2차만 공부하면 된다는 행복감에 오버를 하는 것이 아닌

가? 하는 생각이 들었지만 2년차에게는 스터디는 필수라고 생각합니다. 하지만 저에게 닥친 문제는

엄청난 자료들입니다. 저는 스터디가 끝나고 바로바로 정리를 하여 스터디 자료는 선별하여 버리는

습관을 가지고 있었습니다. 2차 시험보기 전에 스터디에서 받은 자료중 남아 있는 것은 큰 파일 박

스 하나 정도였습니다. 가지고 있는 다고 다시 보는 일은 없습니다. 기본적인 자료는 보관하시는 것

이 좋고 나머지는 선택과 집중을 위해 포기하시는 습관이 2년차에게는 필요합니다. 서브노트에 있

는 사례문제는 무조건 쓰레기 통으로 직통하였습니다.

8. “우리는 답안지 싸움이다. 합격생 친구를 버리지 마라.”

제가 5월 까지 암기만 하라고 말씀을 드렸습니다. 그럼 6월부터는 무엇이 중요할까요? 바로 답안지

작성입니다. 저는 6월부터 시험 보는 날까지 점점 개인적으로 아님 스터디를 조직하여 쓰는 훈련을

미친 듯이 하였습니다. 2년차가 시간적으로 여유가 없다고 생각을 하실지 모르겠으나 5월까지 착실

히 암기를 한 상태에서는 하루에 100분 쓰는 시간은 비워 놓으실 수 있습니다. 자신의 의지가 없으

신 분들은 학원에서 마련한 매론, 매법을 이용하여도 괜찮습니다.

답안에 대한 평가의 중요성을 알게 된 것은 저의 친구의 영향이 큽니다. 같이 공부한 친구나 후배들은 떨어

진 상태에서 멀리하기 마련입니다. 그 기분 이해 못하는 것이 아닙니다. 하지만 나의 합격으로 윈윈하는 관

계를 유지하기 위해서 합격생들의 도움이 필요할 때가 있습니다.  먼저 탈출한 그 친구는 저에게 도움을 주

었고 그 도움 역시 전수 받은 그대로를 저에게 해주었습니다. 앞으로 일주일에 한번 답안을 작성하여 제출

하고 평가를 받게 됩니다. 그 평가는 스터디 쉬는 시간이나 끝나고 다시 찾아뵙고 평가를 받는 것이 가장 좋

은 방법입니다. 하지만 이러한 평가는 냉정성이 떨어 질 수도 있고, 저는 수시로 친구에게 도움을 받아 답안

지를 냉정하게 평가 받았습니다. 저에게 답안지를 평가하며 욕 까지는 안했지만 한심하게 대하는 그 친구

에게 그렇게 대해준 점에 대하여 정말 고맙게 생각합니다. 합격 발표가 난 후 새벽에 그 친구를 가장 먼저

만나러 갔습니다. 이러한 답안에 대한 피드백은 합격생들이 잘 해줄 수 있습니다. 자신에게 냉정할

수 있는 합격생 친구를 버리지 마십시오.

Ⅳ. 마치며

두서없이 글을 작성한 것 같아서 죄송합니다. 저는 위에서 제시한  xxx 평가사님께서 말씀하신 방법을 토

대로 하여 법규를 정복하였습니다. 이러한 방법은 다년차 분들께서는 배우려 하지 않은 방법입니다.

하지만 2년차와 마찬가지로 초심으로 돌아가시면 내년 21회 감정평가사 시험에는 당당하게 합격하

실 것이라 생각됩니다. 2년차 수험생 분들에게 드리고 싶은 말씀은 끝까지 포기하지 마시고 도전하

시면 같은 위치에서 대결을 할 수 있다는 말입니다. 여기까지 부족한 저의 글 읽어 주셔서 감사합니다.

진심으로 여러분의 합격을 기원합니다.

<들어가며>

저는 3년차에 법규65점을 받고 합격한 20기합격생 박00입니다. 저의 글이 감정평가사를 준비하는 분들에게 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

<시기별 공부 방법>

1.2년차

(1)study 1기

스터디1기에 앞서서 행정법 및 보상법규 기본강의를 모두 들었지만 답안지에 기술하는 것은 생소한 시기입니다. 스터디 계획서에 보면 각 팀장님들마다 주차별 진도표가 있는데요.

진도표에 맞추어 기본서를 보고 예습을 최대한 하시고 스터디 시험을 볼때 절대로 책을 보지 않고 자기 힘으로 끝까지 기술하는 연습을 하는 것이 필요합니다.

스터디가 끝난후에는 법규뿐만 아니라 세과목을 되도록 스터디가 끝난날 복기하도록 노력하고 한주 한주 스터디 계획에 맞추어 진도를 나가면서 어떻게든 뒤쳐지지 않는 것이 중요하다고 여겨집니다.

스터디에서 다년차 뿐만 아니라 실력이 출중한 2년차들이 상당히 많아서 스트레스를 굉장히 많이 받게 되는데요. 끝까지 포기하지 않고 열심히 4기까지 참여한다면 따라잡을 수 있기 때문에 포기하지 않는 굳은 마음가짐이 필요합니다.

이때는 답안지 기술하는 능력을 키우는 것도 중요하지만 행정법 및 보상법규 기본서는 다독하셔서 법규의 체계를 잡으셔야 한다고 생각됩니다.

또한 궁금한것이 있거나 답안지 작성과 관련하여 의문점이 생길 경우 혼자 고민하지 말고 스터디 팀장을 적극적으로 활용할 필요가 있습니다.

(2)study 2기

스터디2기부터는 1기에서 2주 동안 나가던 진도를 1주에 나가기 때문에 상당히 압박감이 느껴지는데요. 저 같은 경우는 1기와 같이 진도표를 복사하여 책상에 붙여놓고 진도에 뒤처지지 않도록 노력하였습니다.

기본서를 다독하고 답안지 작성능력에 요령이 생겼다고 생각되는 분들은 지금부터 개별스터디나 매법에 참가하여 답안지를 꾸준히 써보는 연습을 할 필요가 있다고 여겨집니다.

(3)study3기

동차생들이 보통 study에 참가하지 않기 때문에 스터디원도 상당히 줄어들고 문제도 상대적으로 어려운 문제가 출제되는 시기입니다. 개인적으로 study3기 문제보다는 1기나 2기 문제가 기본에 보다 충실하기 때문에 스터디에 참가하여 여러 가지 문제를 접해보는것도 중요하지만 1,2기문제와 기출문제를 정리해야할 시기라고 생각됩니다.

1,2기문제를 중심으로 sub노트를 작성하고 그동안 출제된 기출문제를 정리하고 매법이나 개별스터디를 통하여 꾸준히 써보는 연습을 하여 100점을 100분내에 기술할수 있도록 실력을 키울 필요가 있습니다.

저같은 경우는 3기부터 토요일 일요일 2개의 스터디를 참가하였는데요. 다양한 문제를 접할수 있다는 장점이 있으나 자칫 정리가 제대로 되지 않을 수 있는 단점도 가지고 있습니다.

(4)study4기

열심히 노력을 했다고 생각해도 점수가 나오지 않거나 상위권에 있는 답안지와 비교하여 허접한 답안지를 보고 상당히 스트레스를 받았던 시기인데요.

이때는 기출 및 1,2기분석을 통하여 중요하다고 판단되었던 논점을 중심으로 행정법을 준비하시고 무엇보다 보상법규 sub를 완벽하게 숙지할 필요성이 있으며 답안지 쓰기 연습도 멈추지 않고 꾸준히 하셔야 합니다. 그리고 무엇보다 study에서 점수가 낮더라도 시험장에 들어가는 날까지 포기하지 않고 자신감을 유지하는 것이 중요하다고 여겨집니다.

2.3년차

(1) study1,2기

저는 토익점수가 3월에 간신히 700을 넘어서 1기에는 참여만 하고, 2기부터 적극적으로 공부에 임했었는데요. 스터디 스케줄에 맞추어 기본서를 정독하였고 남는 시간에 1기문제를 가지고 답안지 작성하는 연습을 하였습니다.

3기의 경우 1차의 압박 때문에 참가하기 어려울 가능성이 높기 때문에 1차의 압박이 없는 이시기에 많이 써볼 필요성이 있다고 생각됩니다.

(2) study3기

1차 때문에 스터디를 해야 하는지 많이 고민하였는데요. 저는 올해 2차를 끝낸다는 마음으로 스터디에 참가하였습니다. 2차를 할 시간이 상당히 부족한 시기인데요. 저같은 경우는 실무 100점 풀고 1차스케줄이 끝나고 남은시간에 법규 기출문제를 다시한번 풀어보고 법전을 암기 하였습니다.

(3) study4기

1차에 시간을 뺏겨서 상대적으로 뒤쳐졌다는 생각이 드는데요. 1~2주정도 꾸준히 노력하신다면 금방 따라잡을 수 있다고 생각됩니다.

3년차의 경우 상대적으로 공부시간이 적었기 때문에 중요논점을 중심으로 sub를 암기하고 스터디 및 매법1,2기문제를 중심으로 쉬지않고 꾸준히 답안작성 연습을 하였습니다.

<합격 노하우>

1.자신감

법규뿐만 아니라 실무 이론도 마찬가지인데요. 시험장에서 자신감이 무엇보다 중요하다고 생각됩니다.

저같은 경우는 19회시험에서 법규 2번 물음1과 물음2를 연계시켜서 기술하여야할지, 기본이론을 기술하고 사례를 풀어야 할지, 배점조절을 어떻게 해야할지....이것저것 고민하다가 다른 사람은 모두 잘 작성할 텐데 저만 왠지 허접하게 기술할 것 같아 자신감이 상실된 상태로 두서없이 답안지를 기술한 것이 58.5점이라는 어중간한 점수로 이어진 것 같습니다.

이번 20회 1번 문제가 익숙하지 않은 문제라 정말 당황스러웠는데요 내가 모르면 남도 모를 것이라는 자신감을 가지고 평소에 이주대책사례 문제가 나올때 썼던 답안지패턴을 나름대로 응용하여 그냥 물음에 충실히 자신있게 기술한 것이 정확한 답안은 아니지만 논리상 출제위원분께 어필할수 있었던 것이 아닌가 생각됩니다.

2. 쓰기연습

2년차때 정말 부족했던 부분이 아닌가 생각됩니다. 3년차때는 정말 시간이 날때마다 답안지 쓰기연습

을 했었는데요 답안지를 꾸준히 작성하다 보니 책을 봐서 암기하는 것과 손으로 쓰는것이 얼마나 틀린지

절실히 깨닫게 되었습니다. 또한 어떠한 경우라도 100분내에 100점을 쓸수있다는 자신감이 생길 경우 문제

를 보다 세세히 분석할 수 있는 여유가 생기기 때문에 보다 정확한 답안지 작성이 가능하게 됩니다. 2년차

분들의 경우 늦어도 3기부터는 개별스터디나 매론,매법등을 통해 또는 혼자서라도 실무 뿐만 아니

라 이론 법규도 격일로 하루에 100점씩 꾸준히 연습하는것이 꼭 필요하다고 생각됩니다.

3.기출문제를 해부하기

2년차때는 기출문제를 등한시하여 기출문제를 대충 살펴보고 그냥 넘어갔었는데요 3년차때는 이론법규

모두 1기부터 19기까지 모든 문제를 답안지에 써본 후에 모법답안지와 비교하여 잘쓴 부분과 못쓴

부분을 검토해 보았습니다. 또한 평소 그동안 빈출되었던 논점이 어떤문제인지 얼마나 자주 출제되었는

지 분석하여 주시고, 출제되지 않은 논점중 중요한 문제는 무엇인지 분석하여 주셨고, 저 나름대로 중요한

순서대로 분류하였습니다. 기출문제를 철저히 검토할수록 어떤 문제도 풀수 있다는 자신감이 생길수 있다고 여겨집니다.

4.SUB정리

저는 감정평가 행정법의 경우 중요하다고 생각되는 주제순으로 목차노트를 작성하고 판례와 소결의

경우만 무엇을 써야할지 자세히 적어놓았고, 보상법규의 경우 진도별로 작성하되 중요한 문제를 중

심으로 기술하였고 정확히 암기하도록 노력하였습니다 자신만의 SUB는 시험이 얼마 남지 않는 시

기에 시간을 절약시켜주고 자신감을 향상시켜주는 효과도 있습니다.

5.중요한 부분만 골라내기

2년차때는 시험이 얼마 안남을수록 봐야할건 많은것 같고 시간은 부족한것 같아서 상당히 불안했었습니다.

그래서 3년차때는 기출문제 분석을 통하여 중요한 A급문제를 중심으로 정리하고 상대적으로 출제비

중이 낮은 부분은 간단히 읽고 넘어갔습니다.

이건 답안지 작성시에도 필요한 부분이라고 보는데요, 저같은 경우는 이런 관점에서 20회 2번문제의 경

우 물음1에서 조건을 취소소송으로 다툴수 있는지를 물었기 때문에 독립취소가능성은 기술하지 않았고 조

건을 부담으로 보는 경우를 중심으로 기술하되 기타부관으로 보는경우도 나누어 기술하였고 물음2

의 경우 손실보상 가능성 관련하여 10점임을 감안하여 특별한 희생인지 여부에 중점을 두어 기술하였습니다.

6.10장 다채우기

처음에는 100분내에 100점을 채우는것은 정말로 괴로운 작업이라 생각됩니다. 하지만 쓰기연습을 꾸준히

한다면 늦어도 4기중에는 100분을 100점내에 쓸수 있으리라 생각됩니다.

또한 답안지는 10장을 다 채우도록 노력할 필요성이 있다고 생각되는데요. 10장을 다채울 경우 상대적으로

성실하다는 느낌을 줄 수 있지 않을까 싶습니다.

7.판례, 소결의 차별화

판례의 경우 중요한부분의 경우 그대로 적시할수 있도록 노력하였구요. 소결의 경우도 풍부하게 적

어주려고 노력하였습니다. 특히 보상법규 결론의 경우 문제점 및 해결방안을 적어주는것이 필요하

다고 생각되는데요, 저같은 경우는 20회 1번의 경우 사례의 해결 목차에서 물음에 따라 결론을 내리

고 마지막에 이주대책의 문제점 및 해결방안을 간략히 기술하였는데 1점이라도 +가 되지 않았을까

생각됩니다.

8.법전암기

우리 시험의 경우 법전이 주어지지 않기 때문에 법령을 정확하게 적시 하는 것이 플러스 요인이 될수 있다

고 생각되는데요. 이는 법규 뿐만 아니라 실무 및 이론과목에 있어서도 중요하다고 여겨집니다.

<수험생활중 고민되었던점>

1.그룹스터디

개인적으로 그룹스터디는 꼭 해야한다고 생각하는데요, 실제 시험장에 있다는 생각으로 답안지를 작성하고 참석을 받아 부족한 점을 확인하고 상대적 위치를 파악하야여 한다고 보여집니다. 특히 2년차의 경우 팀장을 적극 활용하여 의문나는 점을 해결하고 수험스케줄을 조정하는등 조언을 지속적으로 받을 필요성이 있습니다.

2.개별스터디

저는 놀기를 좋아하고 술자리를 좋아해서 1차의 경우 다른 수험생들과 함께 하다가 2차준비를 위하여 신림동에 들어와서는 혼자서 공부했습니다.

개별스터디를 하는것은 장단점이 있다고 생각되는데요 혼자서 공부하는 것이 적합하다고 생각되는 분들은

최근 학원에 매실 매법 매론, 주말스터디등 혼자서 공부할수 있는 시스템이 잘 정비 되어 있으므로 이를 활

용하거나 이동거리가 부담되는 경우 복사집에서 문제를 복사해서 혼자 공부하면서 모르는 점이 있다면 팀

장을 적극 활용하는 것도 개별스터디를 대체할수있는 좋은 공부방법이 될 수 있다고 생각됩니다.

3.글씨

똑같은 내용을 써도 글씨가 예쁠 경우 답안지에 호감이 가고 조금이라도 점수가 높아지는것이 사실인것 같

습니다. 저는 글씨가 이쁘진 않아도 큼지막하고 또박또박 적어야 한다는 생각하에 평소에 공부할 때 눈으

로 보는게 아니라 답안지에 적으면서 공부를 하였는데 나름 효과가 있었던것 같습니다. 펜의 경우 여러 가

지를 써봐서 자신에게 맞는 펜을 찾는것이 필요하다고 보는데요 저는 실무의 경우 0.5 법규 이론의 경우 0.7

에너겔을 썼습니다

4.교재

기본서는 감평행정법의 경우 박균성,홍정선교수님저를 보았고 보상법규의 경우 노병철평가사님 교재를 보았습니다. 팀장님 자료를 중심으로 기본서를 보충하고 매법자료 및 기출문제집을 활용하여 답안작성연습을 하였습니다. 무엇보다 중요 논점을 중심으로 자신만의 SUB를 꼭 작성하는게 필요하다고 생각됩니다. 시중에 제공하는 베타답안이 답안 작성에 도움이 되었습니다

5.정보

2년차때 혼자 공부하다보니 시험전날 무슨 나만 모르는 무슨 정보가 없나 굉장히 불안했었는데요 이러한

불안감이 시험장에서 자신감 하락으로 이어졌고 불합격했던 큰 원인중 하나라고 생각 되었습니다. 그래서

3년차때는 소문에 신경쓰지 않고 이론 법규 모두 제가 정리한 SUB를 바탕으로 중요하다고 생각되는 문제

를 중심으로 검토하고 자신감 있게 시험에 임한것이 합격으로 이어진 것이 아닌가 생각됩니다. 개인적으로

여러 가지 정보에 휘둘리기 보다는 자신의 실력을 믿고 차분히 정리하는것이 중요다고 봅니다.

<마치며>

저는 운이 좋아 합격한 것이지 결코 실력이 앞서서 합격이 아님을 알기에 이러한 글이 오히려 여러 수험생

들에게 누가 되지 않을까 큰 걱정이 앞섭니다. 합격생이 200명이면 200가지의 공부방법이 있다고 합니다.

제 생각 중에서 공감이 가는 부분이 있으시면 받아들이시되 자신에게 가장 적합한 공부 방법을 찾아내어

꾸준히 밀고 나가는 것이 가장 중요한 합격 노하우가 되지 않을까 생각됩니다. 그동안 고독한 수험기간동

안 마음으로도, 현실적인 공부방법론에서도 많은 도움을 주신 팀장님께 진심으로 감사드립니다

부끄러운 글이지만 법규 공부에 참고가 되시길 기원합니다. 고맙습니다.

합격수기

안녕하십니까? 20기 감정평가사 시험에 합격하여, 삼일 토요반 이론 팀장을 맡게 된 배우순입니다. 합격을

하고, 팀장을 맡게 되면서 막중한 책임감을 느끼고 있습니다. 하나의 글이나 말이 매우 조심스럽기 때문에

합격수기를 쓰는 것도 쉽지는 않았습니다. 하지만 저의 글이 앞으로 공부하시는 분들에게 조그만 도움이

되었으면 좋겠다는 생각으로 서술해 보았습니다.

1. 입문기

감정평가시험을 준비하게 된 것은 감정평가사이신 외삼촌의 영향 (陰陽和平之人 註 : 공민달 現 삼일감정평가법인 대표)과 학교의 전공과의 관련성에 이유가 있었습니다. 주변에 외삼촌과 선배님들로부터 감정평가사라는 직업에 대해서 많은 호감을 가지게 되었습니다.

처음에 시험을 시작할 때 주변에 공부를 하는 사람이 없는 경우에는 잘못된 공부방법으로 인해서 시간

을 낭비하는 경우가 많이 있습니다. 저는 선배님들을 통해서 감정평가사시험에 대한 정보를 많이 얻을 수

있었고, 개별 스터디를 구성하는 데에도 큰 도움이 되었습니다. 처음에 시작을 할 때, 네트워크가 없는 분들

은 적극성을 가지셔야 합니다. 혼자서 공부를 하시던지, 개별스터디로 공부를 하시던지 정보의 창구를 만

드셔야 합니다. 특히, 팀장들은 언제가 정보의 창구가 될 준비가 되어있습니다. 적극성을 가지시면 시간의

낭비를 조금이라도 줄일 수 있는 기회가 생긴다고 생각됩니다.

2. 수험생활

수험생활을 잘 하는 것이 공부하는 것만큼이나 중요하다고 생각됩니다. 개인별로 생활의 스타일이 있기 때

문에 디테일한 생활은 자신의 스타일에 맞게 하면 된다고 생각합니다. 하지만 ‘스트레스관리’는 중요하다고

말씀을 드리고 싶습니다. 제 합격의 가장 큰 원인은 스트레스 관리에 있었다고 생각합니다. 스트레스

는 사람을 공부하기 싫게 만들고, 도망가고 싶게 만들고, 술을 마시고 싶게 만듭니다. 공부를 하면서 스트레

스를 받지 않으시는 분들은 괜찮지만 대부분의 많은 분들이 스트레스 받고 있을 것 입니다. 저는 올해 운동

을 통해서 스트레스관리를 했습니다. 밤마다 30분정도 조깅을 해서 땀을 빼고 하루의 정리를 했습니다. 그

날 공부, 내일 공부, 스터디 문제복기 등등을 다시 생각했습니다. 운동은 스트레스를 관리해주기도 했지만,

8월 막판에 체력전에서 큰 힘이 되었습니다. 많은 수험생들이 그렇겠지만 하루에 10시간 이상을 계속 앉아

있는 것이 여름을 지나면서 체력전으로 바뀌게 됩니다. 따라서 몸 관리를 잘 하시는 것도 공부를 열심히 하

는 것만큼 중요한 수험생의 의무라고 생각합니다. 그러므로 스트레스 관리를 잘 하셔야 합니다.

3. 공부방법

실무

실무라는 과목은 제일 감각적으로 접근해야만 잘할 수 있다고 생각했습니다. 저는 실무를 접근하는 감각이 부족한 편이었기 때문에 많이 푸려고 노력을 했습니다.

2년차때는 2차 시험이 다가오면 올수록 이론과 법규가 압박이었습니다. 이론과 법규를 해야한다는 생각 때

문에 마지막 20일 정도는 100점 정도만 풀고 나머지 시간을 모두 이론과 법규를 공부했습니다. 그런데 실제

로 시험장에 들어가서 문제를 푸려고 하니 실무 시험의 논점이 파악되지 않았고, 서술이 자연스럽게 나오

지 않았습니다. 제가 감각이 있는 편이고 실무를 쉽게 받아들이는 편이었다면, 100점의 풀이가 충분한 공부

가 될 수도 있습니다. 하지만 그러지 않았기 때문에 100점정도의 실무풀이로는 부족하다고 생각이 많이 들

었습니다.

3년차 때에는 기본문제를 몸에 더 익혀야겠다는 생각에 이홍규 실무연습을 너무나 많이 (7회독 정

도했던 것 같습니다.) 보았습니다. 물론 100점 아침에 푸는 스터디와 별개로 개별적으로 진행을 시

켰습니다. 저는 이홍규 평가사님의 실무연습책의 수준을 기본문제의 수준으로 받아들여야겠다고 판

단하고, 기본문제는 90분이내에 풀어내야겠다는 생각을 머릿속에 가지고 있었습니다. 그래서 다독

을 했습니다. 그런데 3년차에 1차 시험을 낙방하여 실제로 시험장에는 들어가 보지 못했습니다.

4년차 때에는 기본문제의 풀이가 몸에 베어 있었기 때문에 시중의 팀장님들 문제를 위주로 100점을 아침에

풀고, 100점을 기본문제를 풀었습니다. 200점 정도의 실무를 매일 풀다보니 실무의 감각이 유지되는 느낌

이 들었습니다. 특히, 마지막 8월에도 실무를 100점이상 풀어보려고 많은 노력을 했습니다. 그리고 팀장들

의 답안을 보면서 보상평가의 경우 필요한 조문들을 암기하려고 노력했습니다. 보상평가의 기준은 법전에

있기 때문에 법규와 실무를 함께 공부한다는 생각으로 1기와 4기에 저녁마다 개별스터디 팀원과 법전 조문

을 서로 물어보고 설명하는 시간을 가졌습니다. 실무를 잘한다고 생각을 한적은 한번도 없었기 때문에 큰

자신감을 가지지는 못했습니다. 하지만 시험장에서는 자신감을 가지려고 노력했습니다. 시험장의 자신감

에 대해서는 후술하겠습니다.

이론

이론은 제 전공인 도시행정학과 일정 부분관련이 있었기 때문에 자신이 있는 과목이었습니다. 하지만 그만큼 처음부터 소홀했던 과목이었습니다. 소위 말하는 썰을 푸는 능력(^^;)이 있다고 개인적으로 생각해왔기 때문에 기본적인 부분만 보면 시험장에서도 자신이 있는 편이었습니다.

2년차에 이론시험을 들어가니, 처음보는 문제가 나왔습니다. 이론을 깊이 있게 공부하지는 못했기 때문에 질문의 요지를 파악하지 못하였습니다. 특히, 18회 이론 1번문제를 잘 못 접근해버려서 40점대의 낮은 점수를 받았고 불합격의 원인이었습니다. 나름데로 자신있었던 이론과목에서 낮은 점수는 저를 실망하도록 만들었습니다.

하지만 3년차에 다시 공부를 시작하면서 2년차에 소홀 했던 이론의 기본을 갈고 닦으려고 노력했습니다. 이론은 기본 개념의 이해와 자기 정리가 필요하다는 생각을 했습니다. 그래서 서브를 보면서 함께 안정근 감정평가이론과 부동산학책을 각각 3회독 2회독 했습니다. 그리고 감정평가이론은 서브와 함께 계속 궁금한 점이 있을 때마다 보았습니다.

4년차때는 이론의 기본이 되어있었기 때문에 다시 이론 공부를 하는 것이 어렵지는 않았습니다. 하

지만 최근의 경향이자 합격을 위한 필수조건인 추가목차의 구성이 어려웠습니다. 그래서 팀장님들

께서 나눠주시는 자료를 모아서 논문이나 큰 글씨로 변화시켜서 프린트해주시는 부분만 스터디를

하고 나서 개인적인 서브에 옮겨 적었습니다. 논문이나 이론서(안정근교수님이나 경응수 평가사님

책등)를 다 볼 수 없기 때문에 팀장님들의 자료를 활용하는 것이 매우 효율적이었습니다.

법규

법규는 행정법적 마인드(행정법 소양)와 개별법에 대한 이해가 필요한 과목이라고 생각을 했습니다. 법규는 2년차때 개별법을 잘 적용하여 좋은 점수를 받은 경험이 있었기 때문에 3년, 4년차에서도 법전을 손에 놓지 않으려고 노력했습니다.

2년차때 법규는 행정법 강의만(김정일) 3번 정도 들었고 나만의 행정법 노트를 만들었습니다. 노트

를 만든 이유는 수업에 더 집중할 수 있었고 강의를 다 들으면서 필기를 했더니 그것이 자연스레 행

정법 서브와 같은 형태가 되었습니다. 그리고 정진변호사의 단문집을 통해서 내용을 간략화 시키는

방법을 숙지할 수 있었습니다. 2년차 시험장에서는 개별법에 대한 문제가 중요하게 출제가 되었습

니다. 저는 평소에 법전의 조문을 보상법, 시행규칙, 감칙은 거의 조문과 내용을 암기 하고 있었습

니다. 그래서 그 내용을 활용하여, 물음에 맞게 서술하고자 노력했습니다. 그렇게 하였더니 62점의

준수한 성적이 나왔습니다. 2년차 때 공부방법이 틀리지 않았다는 생각을 하였습니다.

3년차때도 2년차때와 동일한 방법으로 공부를 하였습니다. 4년차때는 1차를 다시 떨어지면 안된다는 생각

을 했습니다. 시간이 부족하다고 생각이 들었습니다. 그래서 1기에 행정법과 개별법의 논점을 포함해서 50

여개 정도의 논점을 뽑아서 서브를 만들었습니다. 2기때까지 그 서브와 법전을 손에서 놓지 않았습니

다. 특히, 법전은 밤에 집에가기 전에 팀원과 같이 개별적으로 숙지하려는 노력을 했습니다. 법전의

경우에는 시중의 개별법 서브를 법전에 옮겨서 정리하는 작업을 4기 시작과 동시에 해서 개별법의

감각을 높이려고 노력했습니다. 행정법과 개별법을 숙지하는 노력이 실제 스터디에서도 점점 점수를 향

상 시켜주었기 때문에 자신감을 가지고 있었습니다. 하지만 실제 시험에서는 목차를 세우기도 쉽지 않았

고, 역시나 동차생으로서 공부량이 부족하다는 생각도 많이 들어서 힘들었던 것 같습니다.

동차준비생

동차를 준비하시는 분들의 경우에는 시간이 정말 많이 여유가 없습니다. 따라서 1기때부터 잘 준비를 하셔

야 합니다. 저도 1기에 서브를 확보하고 개인적으로 정리를 하지 못했다면, 4기 시작과 함께 큰 낙담을 했

을 것입니다. 다행히 준비되었던 서브를 통해서 막판까지 포기하지 않았고, 팀장들의 4기 정리자료를 통해

서 시험을 준비했던 것이 합격의 가장 큰 이유라고 개인적으로 생각합니다. 그러므로 개인적인 서브를 꼭

만드시라고 말씀드리고 싶습니다. 내년 1차가 어려울 것으로 예상이 되긴 하지만 2기와 3기 모두를 1차에

올인하더라도, 1기에는 이론 법규의 서브를 만드시는 것이 좋다고 생각합니다.

2년차 준비생

2년차 준비생들은 쉽게 다른 2년차는 어떻게 하는지를 많이 궁금해 합니다. 그러나 정작 궁금해야

할 것은 합격생들이 어떻게 했는지와 합격권에 있는 고수들이 어떻게 하느냐입니다. 2차를 치루는

모든 수험생들간의 경쟁이니, 2년만에 해낼 것이라는 자신감을 가지고 수험기간을 보내야 할 것입

니다. 그리고 2년차분들의 경우에는 스터디 때 좋은 결과를 내시는 분들이 합격을 하는 것이 많이

보았습니다. 스터디를 잘 활용하시는 것도 좋은 생각일 수 있습니다.

다년차 준비생

다년차의 가장 힘든점은 매너리즘에 빠지는 자신에 대한 괴로움과 불합격의 원인을 찾는 것입니다.

제가 4년차로 접어들면서 가졌던 한가지는 ‘답안지를 많이 보여주자’입니다. 실제 4기 스터디에서

제가 좋은 성적을 처음부터 얻지는 못했지만 답안을 선배 평가사님들께도 보여드려보기도 하고, 팀

장들께도 정확하게 이름을 기제하여 제출하였습니다. 제가 제 답안에 무한한 자신감을 가져서 한

것은 아니고, 제 답안에 책임을 지고 싶었기 때문이었습니다. 책임을 져야겠다는 생각을 하니 팀장

님들의 자료를 보게 되고, 답안의 소소한 단점을 더 보완하게 되었던 것 같습니다. 다년차 준비생들

은 보통 힘들게 공부를 하게 되는 경우가 많습니다. 다년차 분들의 마음을 저도 4년차때 학교를 졸

업하고 공부하면서 많이 느낄 수 있었습니다. 분명한 것은 자기혼자 고민하는 것 보다 다른 사람의

객관적인 평가를 통해서 답안이 더 성장할 여지가 있다는 생각을 하는 것입니다.

4. 시험장에서

시험장에서 가져야 할 마음가짐은 자신감이라고 생각합니다. 실무에 큰 자신감이 없는 저로서 실무

를 정복하기 위해서 가진 마음가짐은 1번과 2번을 잘 풀자는 것이었습니다. 1번 담보평가문제의 경우

는 김사왕 팀장님의 4기 문제가 큰 도움이 되어 잘 풀어낼 수 있었습니다. 특히, 기본적사항의 확정을 5점

분량 서술했던 것 같습니다. 2번 문제에서 같은 금액을 투자한 다는 것을 보지 못해서 5분정도의 시간을 낭

비하게 되었습니다. 그래도 1번과 2번을 잘 풀었다고 스스로 다독이며 90점 분량을 잘 풀고 10점 정도는 서

술로 마무리 했습니다.

실무시험을 보고 나오는데 많은 사람들이 얼굴표정이 매우 좋아서 10점 정도를 아쉽게 생각했습니다. 그렇

지만 개별 스터디 팀원들의 위로를 받아가며 점심을 많이 먹으려고 노력했습니다. 그래도 많이 먹어지지가

않아서 배가 안고플 정도로 먹고, 간식을 초콜렛과 영양바로 챙겨 두었습니다.

이론 시험을 치면서 평소에 생각했던 논점들이 나와 목차를 구성하고 문제를 100점 다 풀수 있었습니다.

법규 시험이 시간에는 문제를 받아보니, 개별법이 나와서 조금 당황했습니다. 동차생이었기 때문에 행정법

중요논점을 개별법보다 중요한 논점으로 볼 수밖에 없었습니다. 그래서 남들과 차별화 되는 답안의 서술이

힘들다고 생각했고, 그것이 상당한 스트레스로 다가왔습니다. 그렇지만 그동안 보았던 법전을 떠올리며,

남들만큼만 서술하자는 생각으로 접근했던 것 같습니다. 하지만 마지막 문제의 경우는 대법원 판례가 아직

시험에 출제 되지 않았던 것을 기억하여 미리 준비하였기 때문에 나름대로 작성을 하였던 것 같습니다. 100

점을 다 풀었고, 9장 반 정도 작성을 하였습니다.

5. 마무리

이렇게 합격수기를 쓰고 보니 4년 동안 공부한 것이 적은 양은 아니라는 생각을 해봅니다. 이번에는 특히,

다년차분들이 많이 합격하신 것으로 알고 있습니다. 그렇다고 2년차 분들이 없는 것도 아닙니다. 제가 아는

분은 혼자서 개별스터디도 없이 공부하셔서 당당히 합격에 이름을 올리신 분도 계십니다. 모든 수험생들은

가능성이라는 강력한 무기를 가지고 있습니다. 수험생들이 가진 가능성은 공부를 통해서 점점 확연히 드러

난다고 생각합니다.

물론, 우리시험이 채점기준이 이상하다거나, 깊이가 없다거나, 낙방을 한 이유를 모르겠다는 생각

을 많이 합니다. 저도 2년차 때 그러했습니다. 하지만 이번 시험을 통해서 느낀 점은 그렇지 않다는

것입니다. 제가 잘 보았다고 생각한 이론은 준수한 점수가 나왔고, 다른 과목은 그저 그런 점수를

받았습니다. 깊이는 2년차가 정복하기에는 쉽지 않은 수준은 되니 깊이가 없다고 하기는 힘들 것 같

습니다. 특히, 이론은 깊이가 없어 보이지만 서브만 봐서는 합격하는 길이 요원한 것이 이론이기 때

문에 나름의 깊이가 있다고 생각합니다. 낙방을 한 이유는 분명히 있습니다. 물론 실력을 갖추신 많

은 분들이 아직도 합격을 준비하고 있다고 생각합니다. 운도 하나의 실력이라고 보고, 운을 불러오

기 위해서 더 열심히 공부해야 한다는 생각도 필요하다고 봅니다.

앞으로 삼일한성감정평가 학원에서 토요반 이론 팀장을 하게 되는데 많은 수험생들에게 저의 경험을 통한 도움을 드릴 수 있으면 좋겠다는 생각을 많이 해봅니다. 저도 저 혼자만의 힘으로 합격했다고 생각하지 않습니다. 부모님, 여자친구, 스터디팀원, 여러 형님들과 학교 선배님 후배님들, 여러 팀장님들 모두의 도움과 염려로 좋은 결과를 거두었습니다. 앞으로 그동안의 은혜를 보답하면서 살고자 노력하겠습니다. 두서없는 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

Ⅰ. 인사의 말씀

제20회 감정평가사 시험에 합격한 황인석이라고 합니다. 이번에 삼일한성학원에서 토요반 법규팀장을 맡게 되었

구요. 먼저 함께 힘든시간을 보냈음에도 불구하고 아쉽게 떨어지신 분들게 위로의 말씀을 드립니다. 한자한자 이

름을 다 언급할 수 없을 정도로 제 주위에서 도와주신 많은 형님, 누님들, 친구들에게 감사하다는 말씀드리고 글

을 시작하려 합니다. 합격이후로 개인적으로 쪽지를 통해 상담 또는 질문해오시는 분들게 개별적으로 성심성의껏

답변을 드렸으나, 그 양이 점점 늘어나 이렇게 공개적으로 제 경험담을 이야기 하는 것이 좋을 것 같다는 생각에

합격수기를 쓰게 되었습니다. 개인별로 공부하는 습관, 선호도에 따라 자신에게 맞는 공부방법이 따로 있다고 생

각되기 때문에 제 글은 참고하시는 수준에서 읽어 주시고, 다소 이해하기 힘든 부분이 있다면 너그러이 이해해주

시길 부탁드립니다.

Ⅱ. 2차 공부에 입문하며...

전 부동산학과 출신의 수험생이었습니다. 2차 공부를 시작하며 실무, 이론, 법규의 강의를 들으면서 이론만큼은

어느 과목보다 이해가 잘 되었고, 쉽게 느껴졌습니다. 그러다 보니 실무, 법규에 더욱 집중할 수 밖에 없었습니다.

어느 수험생이나 그러하듯이 오늘도 실무, 내일도 실무를 외치며 실무 공부에 집중하였고, 그와 별도로 틈틈이 시

간을 확보하여 법규공부를 하였습니다. 이론만큼은 자신이 있었기 때문이죠. 실무는 어느정도 시간이 지나다보니

자신감도 생기고 실력도 느는 것이 느껴졌지만, 법규는 이상하게도 도저히 이해가 안가고 더욱 어렵게만 느껴졌

습니다. 실제로 2년차때 스터디 1, 2기 때는 실무성적은 잘 나왔으나 이론, 법규는 바닥에 가까웠습니다. 그런 중

에도 이론은 자신이 있으니까...법규부터 정복해야겠다는 생각에 행정법 책을 무한반복 하였고, 그와 병행하여 보

상법규를 틈틈이 공부하였습니다. 3, 4기 때는 노력한 것들이 쌓이다 보니 법규도 어느정도 괘도에 오르기 시작하

였습니다. 그러나 자신있어하던 이론이 제 발목을 잡기 시작했죠. 내용에 대한 이해는 다 되었다고 생각했으

나 제 손에서 나오는 답안지는 형편없었고, 그렇게 자신감이 점점 없어지다보니 실제 시험에서도 이론 때

문에 낙방하는 결과를 얻었습니다.

Ⅲ. 동차생이 되어서...

2년차때 실무, 법규는 준수한 성적이었고, 이론 때문에 낙방했던터라 동차를 시작하면서 그 어느 과목보다 이론

에 투자를 많이 하였고, 스터디에서도 점점 이론성적이 향상되는 것을 느끼게 되었습니다. 이 때 “역시 노력하면

안될 것이 없구나,,,”하는 생각을 하였고, 올해 꼭 합격해야겠다는 마음가짐으로 1차를 확실히 준비하고, 2차 준비

도 병행하엿습니다. 그해 1차시험이 무척이나 어려웠음에도 다행이 1차를 패스하게 되었고, 본격적으로 2차 준비

에 돌입하였습니다. 드디어 시험을 보고, 결과가 나왔죠...그러나 이번에는 자신이 있었던 실무, 한해동안 정말 심

혈을 기울여 준비한 이론이 처참한 결과로 저에게 다가왔습니다.

Ⅳ. 드디어 4년차

동차때 너무 욕심이 많았던 나머지 시중에 방대한 자료와 문제를 거의다 봤을 정도로 스터디 자료와 논문

에 심취하였던 것이 패인이라는 분석 하에 기본으로 돌아가자는 마음으로 기본강의부터 다시 듣기 시작

하였습니다. 간간히 관련 논문을 챙겨보고, 스터디 문제도 풀어보기도 했으나, 지난 1년간은 첫째도 기

본, 둘째도 기본, 셋째도 기본이라는 생각에 실무는 패스, 플러스, 신체계, 종합문제 등의 기본서와 기출

문제 위주로, 이론도 기본서브와 기출문제로 공부를 하였습니다. 이론에 대한 자신감이 많이 떨어져 있던

터라, 올해는 이론은 합격에 지장이 없는 정도의 점수를 목표로 하고, 법규에서 고득점을 노려야 겠다는

생각에 기본기와 응용력을 더욱 기르기 위해 노력하였고, 이번 제20회 감정평가사 시험에서 실무 59.5,

이론 50, 법규 67점이라는 좋은 성적으로 합격하였습니다(저에겐 다소 과분하다고도 생각됩니다.).

Ⅴ. 구체적인 공부방법론

1. 서설

서두에서 언급하였지만 어디까지나 저에게 최적화된 공부방법이므로 참고하시고, 자신만의 공부방법을 만드셔서 합격의 영광을 누리시길 간절히 바랍니다.

2. 실무

실무를 공부하며, 주위에서 아무런 의미 없이 문제를 200점, 300점이상 소화하시는 분들을 많이 봐왔습

니다. 그런 분들을 보면서 너무나 안타까웠습니다. 제가 생각하는 실무의 기본은 철저한 기본기를 통한

실제적응능력이라고 생각했기 때문입니다. 저에게 실무를 잘 할 수 있는 가장 중요한 것이 무엇이냐고 물

어보신다면, “공간자각능력”이라고 말씀드리고 싶습니다. 실무라는 과목의 특성상 실제 사례를 통해 문

제를 구성하기 때문에 문자와 표로 되어있는 것을 실제 공간으로 옮겨서 머릿속에서 그 상황에서 어떻게

평가를 할 것인가를 판단해야 하는 것이기 때문입니다. 또한 전문가로써 평가가격에 대한 책임을 져야 하

기 때문에 답안지가 평가서라는 생각으로 답안을 작성하여야 할 것입니다. 어설픈 요령은 실제 시험에서

통하지 않는다고 생각됩니다.

따라서 기본기를 철저히 정복하되, 실제 발생할 수 있는 사안을 상정하여 평가하는 상상이 많이 필요하다

고 생각됩니다. 예를 들어, 길을 지나가다가 어떤 건물과 부지를 보면서 “이 건물은 대략 면적이 얼마나

되며, 그 부지는 왕복 2차선 도로에 접해있으니, 도로는 소로한면이 될 것이고, 기타 다른 주어진 조건 하

에서 평가액이 얼마가 되겠구나...”이런 상상을 말이죠. 실제로 올해 시험에서 제시된 왕복 2차선 도로는

그 너비와 상관없이 실무상으로 소로 한면이라고 본다는 것을 현업에 계신 선배 평가사님들에게 들었습

니다.

또한 실무는 시간싸움이기 때문에 주어진 시간 내에 책임질 수 있는 평가서를 만든다는 생각으로 임팩트

있는 답안을 작성하는 연습이 필요하다고 생각됩니다.

3. 이론

그간 이론 때문에 떨어졌던 부끄러운 부동산학도 이지만, 주위의 많은 고수분들과 합격생들의 조언을 통해 느낀점을 말씀드리겠습니다. 이론이라는 과목은 법학처럼 완전히 확립된 학문이 아니기 때문에 그 양도 상당히 방대하고 계속해서 새로운 이론들이 많이 등장하여 수험생들을 굉장히 혼란스럽게 합니다. 그러나 그러한 새로운 것들은 결국 기본에서 나오는 것이기 때문에 시험에서도 기본에 충실하면 합격에 충분한 점수를 획득할 수 있을 것입니다.

너무 많은 자료를 보다보면 오히려 흔들릴 수 있고, 시험에서 좋은 점수를 얻기 힘들 것입니다(제 경우가 그러했습니다.^^;). 기본서를 통해 기본 내용에 충실히 하고, 문제를 통해 그러한 기본내용을 응용하여 답안에 표출하는 연습을 하며, 그러한 과정을 통해 얻는 것들을 서브하고, 계속하여 숙달한다면 시험에서 좋은 결과를 얻을 수 있을 것입니다.

4. 법규

저희 수험계에 법대출신 또는 비법대출신이면서도 법규의 고수분들이 많지만, 제 나름의 공부방법을 소개하겠습

니다. 앞서 말씀드렸다시피 전 부동산을 전공하였고, 법을 어렴풋이 공부하긴 했으나, 행정법은 저에게 넘기 힘든

벽처럼 다가왔습니다. 용어 자체도 생소하고, 그랬기에 더더욱 이해는 안되었죠. 일단 이 책에 빠져야겠다는 생각

으로 소설책 읽듯이 무한 반복하였습니다. 행정법책을 10번이상 읽다보니 점점 그 용어와 문체들이 익숙해지기

시작하였고, 이해가 되기 시작하였습니다.

제가 생각하는 법규의 고득점을 위한 중요 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 조문입니다.

저희 시험은 행정법이 시험과목이 아니라, 감정평가 및 보상법규가 시험과목이므로 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」과 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」을 토대로 문제를 해결하여야 합니다. 또한 조문의 취지를 아는 것도 매우 중요하겠죠. 그 취지를 알아야 내용도 이해할 수 있습니다. 답안에 표현해야 하는 것은 물론이구요.

둘째, 判例입니다.

판례는 저희 시험범위인 법률에 대한 대법원이라는 기관의 유권해석이므로 실제 사례를 해결하는데 매우 중요한 포인트가 됩니다. 실제로 올해 시험의 1번문제 뿐만 아니라 과거의 시험에서도 판례는 문제해결의 핵심 포인트가 되었던 경우가 많습니다.

마지막으로 관련 이론입니다.

관련 이론은 수험자 개개인의 사견을 표현할 수 있는 매우 중요한 부분으로써 관련 이론이 없이는 답안을 마무리 할 수 없을 것입니다. 이러한 이론을 통해 발전 방향의 제시 등을 통해 남들과 차별화도 가능하다고 생각됩니다.

이러한 부분을 채워나가기 위해서는 행정법에 대한 전반적인 이해와 개별법규와의 연결이 가장 중요합니다. 그림

에서 보시는 바와 같이 행정법이라는 큰 울타리 안에 부동산공시법과 토지보상법이 포함되어 있으며, 그 중에서

도 손실보상은 더욱 특화된 부분으로 자리잡고 있습니다. 따라서 우선적으로 행정법에 대한 기본적인 이해가 반

드시 필요하고, 그러한 이해를 통해 평가사 시험의 시험범위인 부동산공시법과 토지보상법을 큰 틀과 접목시키는

과정이 필요합니다. 특히 손실보상은 행정법 내에서도 상당히 어려운 파트이며, 또한 저희 시험에서 상당히 큰 비

중을 차지하는 부분이므로 관련 논점을 최대한 빠지지 않게 준비하는 것이 필요할 것입니다.

Ⅵ. 글을 마치며...

부족한 저의 두서없는 긴 글을 읽어주셔서 감사드립니다. 저의 수험일기와 과목별 공부방법이 부족하지만 많은

도움이 되셨으면 좋겠습니다. 과목별 공부방법에 대한 내용의 양이 차이가 있는 것은 제가 아무래도 법규팀장을

하게 되어 더욱 많은 것을 전달하려다 보니 많아진 것 같습니다. 더욱 전해드리고 싶은 것이 많으나 글로써 전하

려다 보니 한계가 있는 점 죄송스럽게 생각합니다. 앞으로 팀장을 하면서 수험생 여러분에게 최대한 도움이 되는

팀장이 될 것을 다짐하며 이 긴 글을 마무리 하려 합니다. 지금의 고통과 시련이 여러분의 앞날에 더욱 큰 빛으로

다가올 것을 생각하며 노력하시면 내년에는 분명 12월의 영광이 여러분과 함께 할 것이라 믿어 의심치 않습니다.

그나마 밑줄 그어진 부분은 수험기간에 도움이 될 일말의 가능성이라도 있는것 같습니다. 너무 긴 글이라 읽기 귀찮으시면 그부분이라도 읽든지, 다음글을 보시던지 하시길^^

(진짜 간만에 올리는 글이라...)

-감평을 주워 듣다.

제가 감평에 입문하게 된 계기는 단순했습니다. 군대를 제대하고 학교생활에 충실하던중 공대에서 전과(경영대)한 친구를 사귀게 됐는데, 그 친구가 서울에서 노무사 공부를 하고 오더니 감평사라는게 있더라, 괜찮은것 같더라, 너 한번 해보지 그러냐? 라고 하길래, 처음에는 경영학도로서 CEO에 부푼 꿈을 갖고 있던지라 일언지하에 거절을 했었는데... 어느 순간 제 왼손엔 9850흰둥이가, 왼손엔 사라사 펜이 쥐어져 있더군요...(-,.-;;

사실 그 친구는 노무사를 거진 1년(만년안됨)만에 패스하곤 고시생활을 청산했습니다. 그리고 제가 4년간 공부를 할때 밥도 많이 사주고 많은 도움을 줬었는데... 올해 발표를 기다릴때 ‘혹시 넌 이 공부 시작한걸 후회하진 않냐?’라고 물었습니다. ‘4년정도는 인정하지. 그리고 어차피 내년엔 유예생이니까 만약에,, 진짜 만약에 올해 안되모 내년까지는 할 생각이다. 그라고 적어도 그때까진 후회하진 않을꺼 같은데?’라고 말했었습니다. 물론 진심이었고, 그 친구가 미안해 할 것같은 마음에 한 대답이기도 했습니다.

장수에게 실패는 병가지상사 라고 했습니다. 고시생에게 불합격또한 마찬가지 인것 같습니다. 사실 세네번떨어져야 고시생이자나요~ 2년차에 붙으면 감평섬생아니자나요~ 5년차이상되면 쪼끔 불행한겁니다(행복전도사??ㅋㅋ)

저는 18회에 2년차였고, 19회에 1차시험에서 부관법1문제 과락으로 떨어졌었습니다. 소송까지했었는데, 구제되진 않더군요. 저 나름대로는 정신력이 강하다고 생각했는데 그 당시 너무 힘들어서 ‘이래서 자살을 하는구나..’라고 자살하는 사람들을 이해하게 됐었습니다. 억울하고 분해서 울어본적도 거의 처음이었습니다. (거의 처음이란건 없죠??ㅋㅋ) 그런데 지나고 보니 별 것 아니더군요. 만약 그때 사고를 쳤다면 제 인생이 별것아닌게 됐었겠죠. 혹시나 힘들어하고 계신분들 모두 힘내시고.. 지금 이 상황이 별것 아닌 것이 되길 바래요.

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<1년차> 눈을 감고, 귀를 막고, 발을 묶고 공부를 하다.

저는 06년1월에 학교를 휴학하고 서울 신림9동에 올라왔습니다. 낯선 풍경이었습니다. 느기적느기적 움직이다 저녁 늦게 방을 보러 다녔습니다. 신림동엔 아는사 람도 없었고, 알려고 하지도 않았습니다. 이래저래 살펴보다 신림9동의 꼭대기로 방을 찾아갔습니다. 말그대로 꼭대기입니다. 집의 바로 앞에는 등산로가 있는 곳 이었습니다. 하지만 일반 고시원보다 방크기가 1.5배정도 됐었고, 가격도 13만원으로 싼 편이었습니다. 한층에 사람도 별로 없어 화장실, 샤워실도 크게 문제 되지 않았으며, 독서실도 위쪽에 잡았기에 이동간의 불편함은 없었습니다. 사실 ‘하루 출근할 때, 퇴근할 때 딱 두 번 걷는 거린데 운동도 되고 좋지머’ 라고 생각했습니다. 이런 마음은 쭉유지 됐었고 올해 9월에 좀 힘든 느낌이 있었을 뿐입니다.

독서실은 성원독서실이라고, 조그만 독서실이었으며 이곳도 가격이 저렴해서 다녔습니다. 그리고 실상 저는 독서실 문닫는 총무를 했었기에 돈을 지불해 본적도 없습니다. 진짜로 수험기간에 독서실비는 두 번정도 총12만원이 든게 전부입니다. 독서실도 고지대에 있어서 고시생들이 많이 다니는 길엔 가지도 않았습니다. 고생하시는 부모님생각해서라도 무조건 공부만 해야 한다고 생각했었습니다. 까페에 잘 들어오지도 않고 무조건 1차만 그것도 책만 디립따 팟습니다. 어느 순간엔가 독서실이 제 자리를 기준으로 한쪽으로 기울어지는 느낌이 들더군요. 너비 6.7m 깊이 48m의 대심도깊이로 삽질 중이었습니다.

나름 돈아낀다고 학원도 안가고 강의도 안듣고(실제로 1차강의는 들어본적이 없습니다.) 하다 보니 방향과 강약을 조절하지 못했고, 하지 않아도 되는 부분도, 하지 말아야 하는 부분도 ‘아닥공(아닥치고열공?)’ 의 자세로 일임하고 있었습니다. 그 시기엔 아침에 7시에 독서실문을 열고 새벽1시에 문을 닫아야했기에 절대적 시간은 확보가 됐었습니다.

저는 시골의 면단위 고등학교를 나왔습니다. 학년당 2반이 있는 학교 였는데, 당연히 공부라는 건 해본 적이 없었습니다. 그때도 학원이란건 다녀본적도 없고요. 그래서 상황을 만들어 버렸습니다. 공부를 할 수 밖에 없는 상황을요. 고시식당은 독서실건물에 있는 식당에서 해결을 했고, 전화기는 들고 다니지 않고, 독서실 마감총무를 한 것도 그 이유에서 였습니다. 어쨌든 앉아는 있더군요. 1차공부를 하던 시기에 2차공부도 병행했습니다. 물론 학원은 다니지도 않았고, 까페에 싸게 올라온 플러스3판과, 이병철행정법책을 사서 책만 또 읽었습니다. 나름 배우는 맛도 있고 재미 있었습니다. 하지만 그것도 배운 것은 분명히 있지만 효율적이지 못했습니다. 써본 적이 한번도 없었습니다. 플러스를 3회독하면서 답안지에 써본적이 없었으니까요.

그 당시엔 1차에 12시간(net아님), 2차에 4시간정도를 투자했습니다. 비율은 비슷했지만 시간은 변동되기도 했습니다.

저에게 있어 이시기(06.01~06.09)에 가장 힘들었던것은 외로움 이었습니다. 하루종일 말해볼 기회가 없었습니다. 일주일에 한번 부모님께 안부전화 드리기 위해서 전화기를 들고 나온때를 제외하고는 전화기도 잘 안들고 다녔으니까요. 사실 그렇다곤 해도 거의 2주에 한번 꼴로는 일반인을 만나면서 영화도보고 놀기도 했습니다. 아마도 느낄 감정이 외로움 밖에 없었기 때문에 기억나는 감정이 외로움인것도 같습니다.

그리고 다행히도 17회 1차시험에 합격했습니다. 가채점 평균이 거의 60.xx 로 붙었었습니다. 그당시 중복답안이 많았기에 최종적인 점수는 더 올랐을지 모르지만요. 그리고 2차시험까지 두달 여 또 혼자서 공부를 했습니다. 이땐 아무래도 자료가 필요 할 것 같아서 세글자 복사집에 가서 그해 1기 실무, 이론, 법규 자료를 모두 복사해 달라고 했습니다. 저의 삽이 포크레인으로 트랜스폼 되는 순간 이었습니다. 그리고 또 그 자료만 디립따 읽었습니다. 흐름은 알겠고, 뭘 말하려는지는 모르겠더군요. 이해는 다된다고 느꼈습니다. 단지 뭘 물어봤고, 뭘 답해야 되는 건지 알 수 없었습니다. 사실 그 당시엔 그런 생각도 없었습니다. 그냥 ‘당연한걸 이렇게 써놨데??’라는 느낌뿐 이었습니다.

그리고 2차시험장에 들어갔습니다. 어느 순간부터 들려있던 애완흰둥이와 사라사로 나름 중무장을 하고 갔습니다. 근데 가관이더군요. 책상깔판에 스템플러, 스카치테잎, 만년필에, 방석, 슬리퍼, 스톱워치, 긴 상.하의 등등 전 그것 하나 배우고 나왔습니다. 문제에서 뭘 물어 보는지도 몰랐습니다. 그래서 2교시 이론 시험만 보고 나왔습니다. 경험있으신 수험생분들이 말씀하십니다. 시험장에 한번 들어가보는건 수험생으로서 중요한 자산이다. 그 이유를 잘 몰랐습니다. 그래서 도중에 퇴실을 했고요. 그 이유는 시험장의 분위기를 경험하고, 필요한것들을 알아보고, 어떤 식으로 무엇을 대비해야 하는 것인지 알 수 있단 것 외에, 비록 처음이더라도 어떻해서든 자료를 읽어 본다면 한글로 써진 이상 할 말이 생긴다는 것 이었습니다. 그것이 자료해석능력 자신의 위치파악이 아닌가 합니다. 절대 주무시지 마시고, 아무것도 모르신다면 실무는 자료만 3번 4번 읽으시고, 이론, 법규는 10번 20번 읽어보세요. 제가 그렇게 하지 못했기에 이렇게 말하는 게 웃기지만, 누군가 제게 그런 말을 해줬다면 전 그렇게라도 했었던 게 낫지 않았나... 싶습니다.

1년차에 2차시험치기 까진 독방에 갇힌 빠삐용 처렁 공부했던 것 같습니다. 숟가락으로 삽질하느라 욕좀 봤죠 ^^

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<2년차> 신림10만대군의 접견, 백인대장만 1000명이 넘었다.

-실무계산술술신공(實務計算術述神工)

06년10월에서야 개별스터디(실무)라는 것을 시작했습니다. 다들 2년차였고 공부량도 그렇게 많진 않은 사람들 이었습니다. 실무의 중요성을 귀가 따갑게 듣던 시긴지라, 저는 아침8~12시까지 200점 저녁8~12시까지 200점 하루 400점을 풀었었습니다(06년말까지). 물론 풀었다고 해도 100점을 100분에 풀던 실력이 아닌지라 초반엔 총 8시간에 100점을 풀까 말까 였습니다. 400점을 풀면서 복기는 제대로 하지 않았습니다. 제가 쓴답안을 보고 모범답안을 보고 그냥 단순히 맞춰보는 식 이었습니다. 어떠한 반성도 없는 그냥 읽기에 불과했었습니다. 풀지 못했던 문제도 마찬가지 였습니다. 다시 풀어보지 않고 그냥 답안지보고 확인하는 것에 그쳤습니다. 지금 생각해보면 제 기준에서는 크게 잘못된 것 은 없는 것 같습니다. 400점이라는 분량이 커버를 해줬으니까요. 시간의 효율성 측면에서 문제는 있었지만요.

아무리 문제를 못 풀어도 답안 해석능력에서는 뒤지지 않았었습니다. 모범답안이 무엇을 말하는지 이해는 다됐었으니까요. 그리고 어떤 때는 뭣도 모르는 놈이 답안을 비판하기도 합니다. 사실 전 공부에 있어선 약간 독불장군 스타일인지라 제가 이해 할 수 없으면 그 답안은 틀린 것 이었습니다. 당연히 이젠 그 답안이 제 답안과 다를 뿐 이란 걸 이해하는 수준은 되지만 당시엔 답은 하나란 생각이 강했었 습니다.

초반에 실무를 접할 때 가장 중요하게 생각했던것은 ‘이해’였습니다. 비록 400점을 매일 풀었지만 복기를 제대로 안했었기 때문에 다시금 같은 문제를 풀어도 그 문제의 문제점을 알지도 못했고 다시금 자료를 이해하면서 풀었었습니다. 그런 습관은 지금까지 이어져, 전 답안을 거의 외우지 못합니다. ‘에브리데이 뉴 페이지‘였죠 그래서 4년차인 지금도 100점을 100분에 푸는게 힘듭니다. 하지만 어떤 문제(아주 쉬운 기본문제가 아닌다음엔)가 나와도 비슷한 시간에 마칩니다. 그리고 올해 실무문제는 다 풀었을때 95분이었습니다(이건 나중에 다시 이야기 하겠습니다.).

시험엔 선택할 것 투성이죠. 공부방식에선 선이해 후암기냐? 선암기 후이해냐? 라는 게 있죠. 실무에선 선택이 없습니다. 실무에선 보상법규외엔 외울게 없으니까요. 자료의 형태가 다르게 나오고 자료의 내용도 다 다르기 때문에 외울 필요도 없고, 그래서도 안됩니다. 그런데 실무 공부하면서 2년차를 지나면 자신이 얼마나 이론적으로 접근하려 해봤는지 돌이켜본다면 회의스러우실 겁니다. 실무공부는 개별스터디와 문제복기밖에 없는 게 실정이니까요. 기껏 듣는 것 은 보상실무특강이나, 주말 실무스터디 강평정도죠. 홍규엉아의 책은 책장에 거꾸로 꽂혀있는지, 냄비받침으로 쓰는지도 확실치 않습니다. 그나마 최근엔 과목별 크로스오버 된 단 말 때문에 실무를 공부할 때 실무이론을 같이 공부하시는 분들이 있긴합니다. 그런 분 들에게 배우셔야 합니다.

그렇게 공부를 하다 18회 2차시험을 봤습니다. 처음 중원에 나온 느낌 이었습니다. 완전 떨려서 한 2분간은 글이 잘 읽히지도 않고 손도 떨려서 글자도 잘 못썻습니다. 하지만 집중되더군요. 1번을 푸는데. 쉽다는 생각이 들었습니다. 그리고 다들 잘 풀겠네. 라는 생각이 들었습니다. 그래서 평소에도 꼼꼼하게 풀었지만 더 꼼꼼하게 풀었습니다. 그리고 2번 3번도 풀고, 마지막 주식평가하는데 분개하다가 종이 쳤습니다.

 뭐가 그렇게 쿨하다고, 종이 치자마자 펜을 딱!! 놓고 팔짱끼고 걷어가길 기다렸습니다. 마지막문제가 20점인가 15점이었던것 같은데.. 한 2점정도 쓰다가 말았던 거죠. 그리고 쉬워서 다들 잘 풀었을건데. 전 다 풀지도 못했으니까 올해 실무점수는 잘 안 나오겠구나.. 하고 생각했습니다. 그런데 결과는 66점 이었습니다. 얘길 들어보니 가라친 사람도 있고, 빨리 푼다고 대충 푼 사람도 있고 그렇더 군요. 사실 아직까지 미스테리인 점수입니다. 다른 잘하시는 분들이 어떻게 썻길래...

-이론작문신공(理論作文神工)

이론공부는 실무를 하면서 쭉 같이 했었습니다. 하지만 책을 많이 사지도 않았고 그럴생각도 없었습니다. 2년차 시절 갖고 있던 책이라곤, 안정근 평가이론과 현대부동산학, 패스 감정평가이론, 일본기출이 전부 였습니다. 그 외에 학원 주말 스터디문제를 복사해서 보기도 했습니다만 한번정도 읽고 마는 수준 이었습니다. 그리고 1월 학원스터디 시작하던 때부터 서브를 만들기 시작 했습니다. 서브라고해서 어떻게 만드는 것인지도 몰랐었기에, 그냥 제 나름대로 파트별로 요약 정리하는 수준 이었습니다. 서브 만들고 나니 3월까지 후딱 가버리더군요. 서브 만드는 이유는 여러 가지가 있지만 제 생각은 [ 1.만드는 과정에서 이해하고 키워드를 생각하게 된다는 점. 2.다른 책에서 발췌하는 과정에서 특정부분의 특정책의 우수함 발견. 3.두문자.]입니다. 저 만 그런 것 인진 모르지만 저는 서브를 만들고 2번 이상 읽어본적이 없습니다. 이것만 보면 된 단 그런 느낌은 아녔거든요. 실제로도 그랬고요. 그래서 공부시간이 부족하신 분들은 굳이 서브는 만들 필요가 없다고 주장하는 바입니다. 무시 못할 장점이 많지만. 자신의 절대적인 공부시간이 부족한 분들은 서브는 만들지 말고 팀장들 자료를 발췌 하는 것이 더 효과적 인 것 같습니다. 다들 말씀하시는 것 처럼 이론은 열린 사고방식과 각 파트별 연계성을 부여하는게 어렵지만 중요한 부분인 것 같더군요. 사실 전 이론은 아는대로 꽂히는대로 쓰는 타입이라. 뭐라 말씀드리기도 뭣한 과목이기도 합니다. (그런 면에서 먼저 점수를 밝힘이 계속 읽을지 말지 판단하는 기준이 될 수 있겠군요. 18회엔 54점이었고, 20회엔 53.5점 이었습니다.)

저는 2년차 07년4월정도??부터?? 아무튼 김성유평가사님이론 핸드북 을 손에 달고 살았습니다. 독서실과 스터디장소및 고시식당(07년부터 식당 바꿈)과의 거리가 있었기에 이동간에 시간낭비를 막기위해 주로 핸드북을 들고 다니면서 읽곤 했거든요. 물론 이동시 60%는 안들고 다녔습니다. 그래도 제가 본 것 중 회독수가 가장 많은 책(??)이었습니다. 이동간에만 읽었지만 3.5년차(올해도 봤음)까지 쭉 봤으니까요. 거기에 첨삭도 많이 하고, 이것 저것 많이 붙이고 바꿨었습니다. 그 만큼 많이 도움이된 책이기도 합니다. 2000원으로 소히 뽕을 뽑았죠.

이론에서 드릴 말씀은 별로 없습니다. 다만 유념 하셔야 할 부분은,

첫째, 선이해 후암기도, 선암기 후이해도 아니라는 것입니다. 이해하고 암기하고 또 연계해서 이해하고 암기하고 제련의 과정에서 이랬다, 저랬다, 하면 위대함이 태어납니다.

둘째, 이론만큼 답안이 다르게 쓰여질 수 있는 과목도 없습니다. 일단 까고 보자는 식의 접근은 금물입니다. 팀장이 일본식으로 문제를 냈는데 미국식답안이 최고답안이 됐더라도 까지 마세요. 팀장이 굳이 일본식을 의도한 것이 아닐 수도 있습니다. 이론(理論)의 다른 말은 논리(論理)입니다.

작문은 안드로메다에서 짓는게 아닙니다. 시험장의 문제지 안에서 지으세요. 채점은 지구인이 한답니다.^^

-법규성실신공(法規誠實神工)

법규는 하는 만큼 나온다는 말을 합니다. 그리고 그만큼 가장 객관적인 점수가 나온다는 과목이기도 하죠. 그래서 전략과목으로 삼으시는 분들도 많습니다. 공부뿐만이 아니라 답안도 성실하게 써야 점수가 잘 나오는 과목인것 같습니다.

책의 선택에 있어도 말들이 많습니다. 누구책이 좋은지 어떤 책이 어떤 점이 나쁜지, 저에겐 가진자의 여유였습니다. 있는 책 하나면 되지 무슨 책을 비교해가면서 볼 시간적, 금전적 여유가 되야 말이죠. 사실 어떤 책이 좋은지 결론이 있다면 책이 왜 두권 세권 나오겠습니까?

답이없는 질문에 대해 답을 내려고 노력하시는 분들이 꽤나많다는 사실에 가끔 놀랍니다. 사실 그런 질문을 한사람은 답도 모르는 수험생이거나 아니면 그런 질문을 하지도 않았는데 말이죠. 그냥 대새인 책 하나 사서 디립따 파면 됩니다. 물론 여러 책을 갖고 발췌독하기 위한 용도로 쓴다면 더없이 좋긴 하겠지만, 그것도 효과는 있더라도 효율적이진 않은 것 같다는 게 제 사견입니다.

사실 그렇게나 까다롭게 선택한 책도 2회독을 하지 않습니다. 왠지 부족한 것 같아서 또 다른 책을 찾아 킬리만자로의 수험생이 되더라고요.

2년차시절 맨날 행정법책만 보고 노병철평가사님 책만 보다가 1기 스터디를 갔는데.. 문제를 어떻게 푸는지 모르겠더군요. 그런데 다른 분들은 다들 쓰느라 정신이 없으셨습니다. 법규 때문에 한동안 방황을 많이 했었습니다. 그러던 어느날 위원장님께서 문제풀이강의를 하신다 길래 거금 들여서 처음으로(학원스터디외)강의를 들으러 갔습니다. 개별스터디누나의 부탁으로 녹음도 하고(공소시효 안 지났는데 이런 거 말하면 안되낭??)착실히 들었습니다. 총20회 강의였는데, 한2번정도 강의가 밀리더군요. 공부스케줄이 엉키긴 했지만 그건 크게 상관 없었습니다. 4회정도 들으니 답안을 어떻게 써야 되는건 지 알겠더이다. 그리고 법규가 보이기 시작했습니다.

 실강을 다듣곤 mp로 문제별로 끊어서 3번을 더 들었습니다. 당시 판서도 열심히해서 동영상같은 느낌으로 mp를 들었었습니다. 그리고 그 기간에 법규 실력은 부쩍 는 것 같습니다. 단기간에 반복해야 오래기억에 남고 학습효과도 뛰어나잖아요.

이건 3년차때 아는 누님이 해주신 얘긴데, 합격을 위해서 100장을 공부 해야 한다면 그 100장을 채워내야 하는 시간도 100시간 이라는 것이었습니다. 무슨 말 이냐면, 100장을 다보는 데 120시간이 걸렸다면 그건 100장을 본 게 아니라는 것이었습니다. 3년차의 공부량이 2년차와 같아선 안된다 는 것입니다. 다만 3년차라도 실질적으로 2년차와 같은 시기에 시작을 해서 실질적 공부시간이 100시간이면 상관 없겠죠? 다년차분들이 새겨야할 부분인것 같습니다. 다년차에 접어들면 사실 할 건 없거든요. 다년차분들은 100장을 100시간에 하려하지 마시고 50장을 50시간에 하려 하시면 될 것 같습니다. 아무리 200장 300장 하시더라도 그 상대적 시간이 400시간 500시간이면 합격권에선 멀어지지 않을까요?

저는 18회 법규를 망쳤는데, 그 당시 위원장님이 가장 논란을 불러 일으켯던 파트는 단연코 경계,분리 이론 이었습니다. 정답이 있는 진 모르겠지만, 그 답을 찾아가는 과정이 너무 논리적이고 정당해 보였습니다. 그런데 그 모든 것을 답안지에 써주려니 정리가 안되더군요. 결국은 요약을 못했고,

14회 시험에서 나왔었기에 또다시 나오진 않겠지란 생각으로 버린 부분이었습니다. 그런데 18회 1번문제로 뜨더군요. 그나마 많이 접해서 내용은 알겠는데 평소완 또 다르게 쓸 내용은 많은데 35점짜리로 나오더군요. 쓰다가 급마물하고 2번으로 넘어갔습니다.

그 문제는 3,4기 스터디다닐때 2번정도 나왔던 문제 였습니다. 하지만 그 문제도 시험전 에 꽂힌 부분 때문에 눈이 돌아가서 이상한 내용을 썻습니다. 3번은 개별법문제로 개정부분이었기에 나름 쓰고 나왔습니다. 결과는 51점. 평균 57점으로 어중 띈 점수로 떨어졌죠.

 패인은 실무에 있어 마지막까지 악착같이 풀지 않았던 안일함과, 법규에 있어 미리 버리고 들어간 불성실함 이었습니다.

-2년차 여담(餘談)

2년차 결과를 받아보던 시기 전 학교에 복학을 해서 기말 고사를 보던 시기 였습니다. 발표날에 시험이 있었기에 발표전날 정독실에서 친구들과 공부를 하고 있었습니다. 근데 핸드폰 액정에 불이 들어오더군요.

뜬 번호는 02-xxx-xxxx, 곧장 심장이 뛰기 시작했습니다. 저는 충북청주에 있고 서울번호가 떳으니까, 혹시??라는 생각이 들었습니다. 진정시키고 나가서 전화를 받았습니다. ‘여보세요’ ‘아네~ 조흠윤..’ 사람의 생각이 얼마나 빠른지 제 이름을 말하자마자 심장이 터질것 같았습니다. ‘이사람은 누군데 내이름을 아는 거지? 혹시? 혹시?? 진짜 혹시 협회에서 전화를 준건가??? 나 합격한건가????’ 그런데 이어지는 말은 ‘신x은행 인데 새로운 대출상품이 나와서 연락드렸습니다.’ 촤~악!! 기분이 가라 앉더군요 ‘됐거든요’하고 끊고... 자리에 앉아 궁시렁대는 중 불현듯 생각이 들더군요. 내가 대출을 받을만한 사람도 아니고, 그은행과 거래를 튼적도 없는데, 신x 이라는 우량은행에서 뜬금없이 내게 왜 대출전화를 줬을까? 생각이 거기에 미치자 시험공부는 못하겠더군요. 친구들과 술한잔 걸치고, 무려 24시간 기분이 완젼 좋았습니다. 하지만 결과는~ㅋ 떨어졌더군요. 당시에도 그런글 을 올린적이 있는데, 그 은행에게는 그런 기쁨을 하루동안 느끼게 해준점에서 전 오히려 감사한답니다.^^

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-<3년차> 1차없인 2차없다.

원래 제가 시험에 있어 갖고 있던 신념 이었습니다. 그리고 3년차때 실행을 했었기도 했고요. 비록 2차를 좀 오랫 동안 잡고는 있었지만 1차 모의고사 성적은 80점을 상회했고, 방심도 하지 않았습니다.

하지만 시험 당일이 문제였습니다. 그렇게 긴장해본적은 처음이었습니다. 공부를 별로 하지않는 타

입이라, 예전엔 모든 시험(수능포함)에서 적당히 긴장한 덕에 본래 실력보다 좀 더 잘나오곤 했는

데. 이번엔 너무 긴장을 했었습니다. 전날은 잠도 못잤고, 시험을 볼 때도 정신이 없었습니다. 그렇

다고 잠을 못잔게 패인은 아닙니다. 비록 잠은 못자더라도 사람의 정신력으로 그정도의 피곤함은

이겨낼수 있거든요. 혹여나 전날에 잠을 못잤다고 괜히 불안에 떨거나 그러진 마시길 바래요.

원래 전략은 민법에 최대 40분을 투자하고, 회계를 40분간 16문제 이상 정확히 풀고, 부관법으로 돌아와서 최대한 풀고 다시 시간이 남으면(남는경우가 대부분이죠) 회계로 다시 돌아가 회계를 푸는 방식 이었습니다. 그런데 아다시피 부관법이 이번엔 지문도 길고 기존의 방식과는 좀 색다른 문제 형태들이 등장했습니다. 당황스러웠죠.

제게 있어 가장 어려운 시험은 지문중 2개가 헛갈리는 경운데요. 왜냐면 시간은 시간대로 끌고 답은 결국 찍게 되는 경우가 많거든요. 이번 부관법이 그랬습니다. 시간은 시간대로 낭비하고. 뒤에 남은 회계문제 때문에(5문제정도 밖에 안남았기에 안 풀어도 상관없었을 것들..) 급한마음에 문제도 제대로 못 읽고 찍기에 급급했습니다. 그리고 5분여남짓 남았을때 회계를 풀었죠. 그 시간을 부관법에 썻더라면 당연히 합격했을 건데요. 근데 웃긴건 제 스톱워치는 아직 3분이 남았는데 답안지를 쏙 빼가버리더군요. 종소리는 듣지도 못했는데 말이죠. 얘긴즉슨, 그날 여자감독관님이 계산기리셋 때문에 제 계산기 리셋하다가 전 종이 친줄도 모르고 팔짱끼고 있었던거죠. 덕분에 3분정도 늦게 시작했는데 스톱워치를 늦게 누른것도 까먹고 문제를 풀고 있었던거죠. 다행히 저는 문제 풀면서 페이지마다 마킹을 하는 방식으로 해서 답안을 체크 못한건 회계 5문제뿐 이었죠. 더 웃긴건.. 어쩌면 슬픈건. 제 뒷사람은 제가 뺏기는걸 보고 안뺏기려 답안지 잡고 있다 결국은 제출못하고 2교시 시험은 보지도 못했다는 거죠. 2교시 시험을 보고 시험장을 나와 사촌과 통화했을때 이런말을 했습니다 ‘과락만 없으면 합격한거 같은데?’ 근데 과락이더군요. 부관법 한문제로...

이번 패인은 마인드컨트롤이었습니다. 과도한 긴장 때문에 사고회로가 정상적이지 못했죠. 굳이 회

계를 더 풀지 않았어도 되는데 말이죠. 모의고사만큼은 할 수 있다는 자신감이 없었고, 어려운 문제

를 만났을때 대처해야할 자세에 대해 이미지 트레이닝을 못했었습니다. 시험당일날 아침에 그런 이

미지 트레이닝만 한다면 심리적으로는 가장 안정적인 상태가 되지 않을까 합니다. 결국 시험장에

들어가는 40%정도는 실력이 그만그만한 사람들 일테니까요. 그 날의 컨디션이 합격을 좌우할건데

그 컨디션은 자기최면으로 충분히 컨트롤이 되는 것 같습니다.

1차가 없으니 2차가 없더군요. 저는 다시금 학교에 복학해서 마지막 학교생활을 연애질도 좀하고 술도 퍼마시고, 잼나게 놀았습니다.

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-<3.5년차> 엄살부리지 말자.-by yooniqcho

올해 비록 동차였지만 1차에는 비중을 별로 두지 않았습니다. 작년에 1차를 열심히 했었고, 모의고사를 보니 점수가 낮게 나오지도 않더라구요. 그래서 1차:2차를 1:9정도의 비율로 했습니다. 4월부터 주말에 모의고사만 아는 형님들과 보고 그거 복기하는게 끝이었습니다. 그래도 점수는 모의고사점수는 70점대로 나오더군요(잘나서 그렇단게 아니라 그만큼 작년에 열심히 했단말이니 오해마시길 -,.-;;) 그리고 2차는 6월에 놨습니다. 그래도 1차없이 2차없음을 아니까요. 당연히 이런 방법을 추천하진 않습니다. 저는 2차공부가 그때도 덜됐다는 생각이 강했기 때문에 그런 방식을 택할 수 밖에 없던 것 이었습니다. 다행히 올해 1차시험은 문제가 좀 쉽게 나와(일반적 평가)저도 84점인가로 합격을 했습니다. 올핸 그렇게 높은 점수도 아니더군요 -,.-;;

올해도 예년과 다름없이 제 스스로를 옭아 맷 습니다. 독서실은 저녁에 환기만 시키는 보직으로 바뀌어서 아침 기상과 퇴근시간을 강제시켜주지 못했습니다. 그래서 아는 형과 7시 20분에 기상스터디를 했습니다. 아침에 개별스터디를 구했는데 아쉽게도 오래가진 못했습니다. 어느 누구의 잘못도 아니었고 다만, 공부방식이 달랐기 때문입니다. 참고로 저는 스터디가 깨져도 지속적으로 관계를 유지하고 잘 만난답니다. 헤어지는것과, 잊혀지는것을 특히 좋아하질 않아서요.

아무튼 스터디를 안하다보니 아침이 루즈 해졌습니다. 독서실 자리에 아침부터 앉아 있기는 힘들더

라고요. 그래서 아침엔 한림자습실에서 공부를 하고 점심을 먹고 독서실로 올라가 공부하는 방향으

로 했습니다. 한곳에서 하루종일 앉아서 공부하기 보다 저는 그렇게 자리를 한번이라도 옮겨 공부

하는게 더 효과적이 더라고요. 지루하지도 않고, 한림자습실엔 대부분이 감평인지라 자극도 많이

됐거든요. 하루종일 꿈쩍도 안하고 공부만 하는 것 같은 분들도 있고 나이가 조금 있으신 분들의 열

공하는 모습을 보면 저자신의 행태가 가히 한심해질 정도 였으니까요.

어느 순간엔가 그런 마음이 들었습니다. ‘내가 엄살을 부리고 있구나!!’ 항상 말은 공부가 제일 편하

다곤 하고, 한시간 공부하고 쉬고, 주말이라 느긋하게 공부하고, 외롭다고 전화기나 붙잡고 있곤 하

는 모습을 보니 그게 전부 엄살이란 생각이 들었습니다. 그리고 책상앞에 써 붙였습니다. ‘엄살 떨

지 말자!!’ 라고요. 제가 깨닳은 제 모습이었기에 그 글을 볼 때마다 한 글자라도 더 보려고 노력하

게 됐었습니다.

세상의 그어떤 명언도 자기가 깨달아야 자기것이 된다고 생각합니다. 제가 공부하면서 얻은 깨닳음중에 하나는 가끔 사람들에게 얘기 하곤 하는 데,

슬램덩크에서 불꽃남자 정대만에게 안선생님이 말씀하신 ‘호호호~ 끝이라고 생각하는 그 순간 끝

이예용~ 호호호’라는 말입니다. 예를 들어 학원강의가 5시에 시작하는데, 공부를 하다가 잠깐 화장

실에 갔다 오니 4시30분 인 경우, 학원가는 시간 빼고 ‘20분밖에 안 남았으니 그냥 쉬지 뭐’ 라고 하

거나, 12시30분쯤 보던 파트를 끝났는데 독서실 문닫는 시간이 1시라면, 그냥 마무리 짖고 쉬어버

리는 경우가 허다했습니다. 말 그대로 끝이라고 생각하는 순간 공부는 끝이 나버렸습니다. 시간은

금이되 돌같이 보면 안된다는 것이 증명되는 순간이었습니다. 만약 그러한 자투리시간을 잘 활용했

다면 단언컨데 하루 1시간이상 공부를 더 할 수 있었고, 하루 10시간씩 공부한다고 했을 때 일년365

시간을 번다고 한다면, 대략 한 달을 더 사는 것과 다름없다고 결론이 났었습니다. 물론 여기서 첫

번째 “끝”은 포기라는 단어가 다르게 표현된 것이기 때문에 포기의 의미가 아니라면 끝맺을 때 끝맺

는 것 도 중요하다 생각하고 있습니다.

-올해 시험

올해 시험은 전반적으로 18회때 느낌과 유사했습니다. 실제 시험당시 저는 ‘실무는 모두가 접근은 가능

했던 문제였고, 그래서 얼마나 꼼꼼히 또 전부 논리적으로 기술 하느냐가 관건이다.’ 고 생각했었고

이론은 ‘이거 뭐가 뭔지 모르겠네.. 3,4,5번은 잘쓴거 같은데...’ ‘2교시까지 실무에서 좀나오고 이론

이 깍아먹어서 평균 60점이니까 법규만 잘보면 되겟다.’ 라는 생각을 했습니다. 그리고 법규시간엔

‘1번은 아무도 모르겠는데, 정확히 이번 판례도 아니고, 그럼 다 모르는 거니까 착실하게만 쓰고 2

번 3번은 꼼꼼히 잘 써야 겠다.’고 생각했습니다. 제가 생각하기에 법규 1번에 대한 마인드컨트롤이

주효했던 것 같습니다. 하지만 전체적으로 무난하겐 본 것 같으나 누구나 하는 실수를 나도 했고, 특별히

잘쓴점(사실 그당시엔 검토를 해보지도 않았습니다.)도 없기에 어쩌면 떨어질 수도 있겠다. 라는 생각이 많

았습니다. 실제로 실무를 그래도 잘한다고 생각했고 그랬었는데, 거기서 특별한점을 발견하지 못했으니까

말다한거 였죠.

비록 올해 법규 점수가 72점으로 고득점을 했지만, 2-2번에 있어서 특별희생에 대해 쓰긴 다썻지만 그게 정답이다 라는 어조로 쓰지 못했기에.. 이건가요? 라는 어조의 자신감결핍답안으로 점수는 더 낮게 나 올거라 생각했었습니다. 문제 1번은 남들이 다썻다는 최신(09년)판례를 쓰지도 않았고(지금도 그렇지만 그 당시에도 그 판례와는 무관하다고 생각했음) 다들 어렵다고 하니까, 그문제는 당연히 나도 못썻겠지 라는 생각이 강했거든요. 근데 결과는 상상을 초월하더군요.

아무튼 실무51,5점 이론53.5점 법규72점 평균59점으로 합격을 했더군요. 감사했습니다.

올해 시험의 승리요인은 마인드컨트롤 이었던 것 같습니다. 올해는 시험 시작전에 적당한 긴장을

유지하기위해 이미지트레이닝도 많이하고, 편안한 마음가짐으로 시작을 했고, 가장 문제 됐던 법규

1번문제 에서도 나름 처리는 하고 다른 문제에 영향을 미치지 않게 마인드를 컨트롤했었으니까요.

- <합격후기>

눈을 뜨고 살아가기 때문이 아니라, 피곤함을 느끼고 잠을 자기에 살아있음을 느낀다. -by yooniqcho

이제 갖 합격한 방년(2009)29살되는 젊은 놈이 무얼 많이 알겠습니까 만은, 젊은 놈이기에 이런 마음을 가지려 합니다.

올해 축하연에서 나상수평가사님께서 김성유평가사님을 지칭하여 개천에서 용났다며 칭찬해주셨습니다.

뭐 저랑은 기수가 다르고, 능력상으로도 차이가 나기에 비교대상자체가 안되겠지만, 그 말씀을 듣고 제가 느낀점은 ‘다수의 실패를 보고 실패를 기억하느니, 한명의 성공을 보고 나의 성공을 꿈꿔야 한다는 것’이었습니다. 그래서 애초 지사에서 근무하려던 것을 지금은 서울 본사에 도전해보려 합니다.

저는 단순히 눈 뜨고 살아가기 때문에 저의 존재의 당위성을 인정 할 수는 없었습니다. 피곤하게 이리 저리

뛰어 다니며 나의 발자취, 땀방울을 흘려가면서 영역이 표시되어지고, 또 더많이 표시하기위해 뿌듯한 미

소와 함께 내일을 꿈꾸며 잠을 청할 때 비로소 제 존재의의를 깨닿게 되고 이 우주의 티끌로도 가치 있다고

느껴졌습니다. 눈뜨고 있다고 살아있음을 느낀다면 그냥 우주의 티끌이라는 점 유의하세요!! ㅋㅋ

아쉽게도 절친하게 지내던 친구도, 존경스런 형님도, 사랑하는 누나도, 이쁜 동생 등 올해 안 된 사람이 몇

명 있습니다. 그 분들에게 이 말을 하고 싶었습니다. 못난 저도 합격했는데, 저 많이 부러워 하시고 그거에

자극 받아서 내년엔 꼭 합격 하셨으면 해요. 당연히 합격하실 거고요. 친구야~ 형님~ 누나~ 동생~!!! 아자아자화이팅~!!!

글이 두서가 없는 것 같습니다. 긴 글 읽느라 고생하셨는데 뭔가 건진게 있으신지 모르겠네요. 사실 누구에

게 도움을 줄 정도의 노하우는 갖고 있지 못한듯해서... 개인적으로 만나 설명을 한 다면 어느 정도는 도움

이 되겠지만.... 아무튼 건승하시고 건강하세요.