21기 3년차 (1984년생) 내다요 감정평가사님이 시험당시 작성한 21회 시험답안 (합격수기 대신)

 

 

 

우선 시험치고 꽤 시간이 흐른 상태라 기억이 완전하지 않아 시험문제지에 키워드 적어 놓은 거 보면서 적었습니다.

 

 

실제 시험 답안과 차이가 있을 수 있으나 큰 틀을 바꾸거나 하지 않아서 실제답안과 거의 같다고 말씀드릴 수 있을거 같습니다.

 

 

답안 재구성 하는 김에 3과목 다 해봤습니다.

 

 

이론은 최대한 구체적으로 적고자 하였고 실무하고 법규는 간소하게 재구성 했습니다.

 

 

올해 유난히 시험결과에 문제제기하시는 분들이 많고 밑의 글에서 이론답안에 대하여 궁금해 하시는 분이 계셔서 작성한것이고 결코 악의적인 의도는 없으며 제가 이런 식으로 작성해서 이런 점수 받았다고 참고하시라고 한 것이니 오해는 없었으면 하네요...

 

 

 

 

실무 (46.5점) -------- 80점 정도 적음.

 

1번 : 40점인데 배점오버로 45점 적음.

 

1.평가개요

 

 안정성, 가격다원론 언급하면서 평가한다 함.

 

물음1)

 

1)담보평가

 

가격시점 9월2일 감칙 7조 , 용도지역별 평가, 광대한면, 장방형

 

도로저촉부분은 평가제외, 구분소유적 공동소유로 보지 않음.

 

표준지 선정 맞춤. 기타요인 보정 하지 않음.

 

 

 

2)보상평가

 

 토지 - 70조5항, 표준지, 기타선례적용 맞춤.

 

 건물 - 일부편입 ---> 전체, 일부편입+보수비, 이전비 고려함

 

 창고 - 보상함.

 

 

물음2)

 

물음1에서 기본적사항의 확정 목차를 잡아서 엄청 꼼꼼하게 적었었는데 다시 반복해서 적으려니 힘들었습니다. 우선 답안지 한면을 반으로 쪼개서 왼쪽은 담보, 오른쪽은 보상 평가 의뢰보고서를 작성했습니다. 최대한 감칙 9조 내용에 부합하게 적으려 노력하였고 특히 개정 감칙부분을 신경써서 적었던거 같습니다.

 

 

2번

 

물음1)

 

1)잔여지 손실보상 요건

 

  잔여지 요건, 잔여지 보상자 요건(조문 적시-법,령,칙)

 

2)청구가능한 손실보상액

 

  손실보상종류 - 매수청구, 가치하락보상(조문 적시-법,령,칙)

 

  보상방법적시

 

  손실보상액 - 매수청구시 보상액, 가치하락보상액 둘다 산정.

 

 

물음2)

 

  칙 45내지47 적시 영업 페업,휴업보상액 산정 목차를 생각하면서 그 목차에 쓰이는 제반자료 적시함.

 

3번

 

 비례율 맞춤. 김사왕 평가사님 답안과 같은 논리로 문제를 품.

 

4번

 

금융적 투자기법 쓴거같음. 나머지는 뭘 묻는지 몰라서 마음대로 결론냄.

 

5번

 

마지막 문제 없는 줄 알았다가 발견하고는 급하게 1~2분만에 마무리 함.

 

말은 없고 답만 적음. 시장가치 언급한 것 같음.

 

 

 

이론(57.5점) ---------- 87점 정도 적음.

 

이론 채점결과에 대한 제 생각은 사안포섭을 얼마나 잘했냐 인 것 같습니다. 작년에 둥그스름하게 포괄적으로 썼더니 과락 맞았습니다.

 

 

그래서 올해는 최대한 구체적으로 사안포섭하자는 방법으로 준비했고요. 1번 문제의 경우에도 단순히 부동산 시장의 수요 공급 분석이 아닌 시장을 구분하여 어떤 현상이 나타날 것인가 일본기준에 나와 있는 것처럼 제가 시장 참가자라 생각하고 적었습니다. 그렇게 적은게 나름 고득점을 받을 수 있었던게 아닌가 싶네요...2번, 3번 문제도 구체적으로 적으려고 노력했고요...

 

 

 

 

제 답안지를 채점한 교수님께서는 그 노력이 보여서 그런지 저한테 좋은 점수를 준게 아닌가 생각됩니다.

 

 

물론 제 사견에 불과하기 때문에 답이 될 수 없는 건 알지만 제가 점수 받으면서 느꼈던 것을 적은 것이니 이해바랍니다.

 

 

 

문1) : 문제 1번 배점이 40점이었으나 45점 적음.

 

 

1)주거용 부동산 감정평가시 유의사항

 

1.서

가형요의 가변적 성격, 새로운 가형요, 요인간 영향관계 복잡 등으로 점점 감정평가 어려지고 있어 이에 대한 평가사의 정확한 분석요하여 이하 내용 구체적으로 검토한다 이런식으로 적은 것 같습니다.

 

 

 

2. 설문1)

 

 

1) 주거용 부동산 시장에 미치는 영향

 

출생률 저하, 핵가족화 현상이 사회적요인에 해당할 수 있다 보며, 주거용 부동산에 미치는 영향은

 

목적별로 임대시장 매매시장 전세시장

 

유형별로 공동주택 단독주택

 

지역별로 수도권과 지방권역 영향을 설명하였습니다.

 

 

구체적인 내용은 잘 생각나지 않으나 임대시장활성화(젊은층들 사이에서 주거용 부동산에 대한 인식의 변

 

화 등) ,출생률 저하, 핵가족화로 단독주택수요의 증가( 자녀에 투입하는 시간감소, 여가생활 선호등으로

 

공동주택보다 쾌적한 단독주택선호) 공동주택의 경우 평형별, 층별선호 차이발생( 핵가족화로 저평수

 

선호, 노령화로 고층보다 저층선호증가 ) 지역별로 수도권의 출생률저하와 핵가족화가 강하게 나타나 상기

 

와 같은 현상이 나타날 것이라 하고 지방의 경우 위와 같은 현상이 나타나기도 하지만 정도의 분석을 추가

 

로 요한다고 적은 것 같습니다.

 

 

 

 

2) 주거용 부동산 감정평가시 유의사항

형,제,지,개,3,시(가형요, 가격제원칙, 지역요인, 개별요인, 3방식, 시산가격조정) 측면에서 유의사항을 검

 

토하였습니다. 특히 출생률 저하와 핵가족화 현상은 지역요인과 관련이 깊다 생각하여 지역요인 목차에서

 

는 더욱 상세하게 검토한다고 하면서 이러한 요인의 경우 평가에 반영시 시계열별, 용도별, 지역별 분석이

 

더욱 중요하며 시장참가자 입장에서 객관적으로 반영함에 더욱 신경써야 한다 했습니다. 지역분석에

 

중점을 두었고 나머지는 간략히 검토하였습니다.

 

 

 

 

 

3. 설문2)

 

 우선 기후변화가 쾌적성과 관련이 깊으며 최근 쾌적성의 중요성과 가형요 분석이 매우 어려운 점을 언급,

자연적 조건에 해당한다 했습니다.

 

 

지역별, 유형별( 주거용, 상업용, 공업용 부동산)로 미치는 영향에 대하여 적었습니다. 뭐라 적었는지 기억이 안나네요.

 

 

문2) 25점정도 적음.

 

1.서

 

 

 현재 기업들의 무형자산 비중이 커지고 있으며 평가의 어려움이 있다 언급. 주어진 사안과 관련 다음 물음에 대하여 검토한다 하였습니다.

 

 

2. 설문1)

 규칙 31조2항 적시함.

 

재무제표 활용하는 방법(장점- 간편, 의뢰자의 이해용이, 평가사 주관개입배제 등 적은거 같습니다. 단점 - 재무제표상 취득가격기준으로 기록됨에 따른 시장성 반영 미흡문제 등 언급 특히 상기 주식회사의 경우 특허권이라는 무형자산에서 창출되는 수익비중이 큰 기업으로 무형자산의 시장성 반영이 미흡한 회계기준상 이 방법에 의한 평가시 낮게 평가가능성 있다고 한 것 같습니다. )

 

 

수익환원법(장점 - 시장성반영에 뛰어남, 상기 회사와 같이 무형자산 비중이 큰 기업의 본질적가치 판단가능 등, 단점 - 환원율 산정시 상기 주식회사의 경우 단순히 수익비중을 기준으로 종합환원율 결정할것인지 할인할 경우 발생가능한 문제(서브내용에 많은것들...할인기간, 위험, 등 적시)

 

 

3. 설문2)

 

1. 규정하고 있지 않은 주식평가방법

 

  1.비교방식의한 평가방법 2. 혼합평가방법 3. 기타 과학적 기법에 의한 방법(DDCF, 실물옵션기법 등)을 제시함

 

 

2. 동 규칙외 방법에 의한 평가의 타당성

 

비교방식의 경우 사례수집 어려움 존재, 비교기준 선정과 비교의 주관개입, 수치화 비교의 어려움 존재 등

혼합방법의 경우 양 자의 단점이 같이 나타날 가능성이 존재 등

 

DDCF의 경우 위험반영 등 주관개입문제, 객관성 결여문제등 존재 등

 

 

규칙에서의 방법의 타당성 - 설문1에서 언급한 문제를 다시 언급함.

 

가장 타당한 방법은 감정평가에 의한 공정가치 평가로 재무상태표의 시장성을 높인다음 재무상태표 기준으로 한 평가가 시장성 과 객관성 반영할 수 있을거라 함. (공정가치 평가가 유형자산과 관련된 문제지만 무형자산도 공정가치 평가에 의하여야 한다는 논리로 적음)

 

문3) 20점 밑으로 적었습니다. (제 시험지에 17점이라고 적어놨군요...)

 

1. 서

 

 부동산 가격은 장래기대이익의 현가라 함.  현재 부동산 시장, 부동산의 개별성 심화로 부동산 가격에 대한 이해가 더욱 중요해지고 있다하면서 감정평가사는 이를 인지하고 부동산가격과 관련된 이하 물음에 대하여 검토해본다 한거 같습니다.

 

2. 설문1)

 부동산 가격의 본질은 부동산을 둘러싼 다양한 권리와 위치에 있다는 식으로 사회성과 공공성에도 관련이 있다고 적은 것 같습니다.

 

3. 설문2)

 

 

 부동산가격의 특징은 서브내용을 머리 따서 다 알고 있었지만 평소에도 혹시 이거 물어볼 경우 내 생각에 가장 중요하다고 생각한 거 3개만 적자고 정하고 있었습니다. 그래서 저는 권리가격의 합, 위치가격, 부동산가격의 이중성을 구체적으로 적었습니다. 기타 특징으로 비공개성, 하방경직성, 균형성립 안된다는 등을 나열하였습니다.

 

 

부동산 가격형성원리는 가발요와 가형요의 상호 관계에 대해서 적었고요. 가격형성원리에 대하여 가격제원칙, 지역요인과 개별요인과 관련하여 적으신 분들도 많이 계신걸로 알고 있는데 부동산가격의 이중성의 내용이 가발요와 가형요의 상호관계 내용이기 때문에 가발요와 가형요를 들어서 가격형성원리에 대하여 설명하였습니다.

 

 

추가적으로 유의할 점으로 가격형성원리에 있어서 시장참가자 입장에서의 분석과 자금시장에서의 r의 변동에 따른 자금의 이동을 가져올 수도 있기 때문에 타 시장과의 연관관계도 고려해야 한다고 했습니다.

 

 

4. 설문3)

 

 

 부동산 가격은 감정평가시 정상가격, 시장가격의 성격을 가진다 하였으며 가격시점과의 관계는 먼저 감칙 조문 제시하고 특정시점의 정상가격이며 때문에 부동산 가격 판정시 시계열, 동태적분석이 중요하다 적었는거 같습니다.

 

 

5. 설문4)

 

 

 특정가격과 한정가격 의 개념의 경우 먼저 감칙 5조 내용을 그대로 적시하고 각 가격의 의의와 구체적인 예를 적시(특정가격 - 성격에 따라 특수R, 공공R  목적에 따라 경매, 담보, 보상 조건에 따라 - 택지비 등 / 한정가격 - 합병가치 등)

 

 

양 자의 유사점으로 감칙 5조에 해당, 한정된 시장, 당사자간 합리성 존재 등을 적고 차이점으로 특정가격의 시장이 보다 큰 점 등을 적었습니다.

 

 

 

 

법규(54.5점) -------- 97점 적음.

문1) 배점40점인데 45점 적어서 배점오버함.

 

1. 설문1)

 

 

  1) c이사장의 결정의 정당성

 

    먼저 손실보상 기준에 대하여 적었습니다.

 

    공시지가 기준 보상, 개발이익배제 보상의 정당성 검토하여 정당하다 함.

 

    또한 칙 30,31 에 의해 법의 근거도 있으므로 정당하다 함.

  

 

  2) p의 주장 내용의 정당성

 

    먼저 전체 수용해야 한다고 하기 위해 잔여지인지 판단 요한다고 함.

 

    잔여지 의의. 잔여지 요건과 잔여지 수용 청구 요건 검토,

 

    잔여지에 해당하며 잔여지 수용 청구 요건 2호 와 4호에 해당한다 보여 p의 주장도

    정당하다 함.

 

 

  3) 소결

    양 자의 주장 모두 정당함. 위법하냐의 문제가 아니라 이는 확장수용의 문제로 해결해야 한다고 적음.

 

 

2. 설문2)

 

  1) 문제점

 

    보상법상 손실보상 청구권도 인정될 수 있으나 설문상 잔여지매수,수용청구권과 재결신청청구권을 통하여 권리구제 가능하다 함.

 

  2) 잔여지 매수, 수용청구권

 

    의/취/성/요/절/효/권 적음.

 

구체적 내용에서 판례 내용 위주로 적어내려감. 일반론 적으면서도 나름 사안포섭에 노력했습니다. 정말 미진했지만요..

 

  3) 재결신청청구권

 

    의/취/성/요//효/권 적음.

 

역시 판례 내용 위주로 적었습니다. 잔여지 매수, 수용청구권 보다는 배점 비중을 낮춰서 적었습니다.

 

 

문2) 배점 30점 적음

 

1, 설문1)

 

  1)문제점

 

    행정심판법39조 언급

 

 

  2)이의신청 의의 및 취지

 

  3)이의신청과 행정심판 구별기준

 

  4)부공법상 이의신청 성격

 

    학설

 

    판례 - 종전판례(국훈개합침)

              최신판례

 

    검토

  5) 소결

 

2. 설문2)

 

  1)문제점

 

  2)관련va법적성질

 

  3)하자승계 논의

    의의 및 논의의 실익

    전제조건

    하자승계 해결논의 --- 하자승계론/구속력론

                           하자승계 긍정판례( 대집행 절차사이, 체납처분 절차사이)                               

                           부정판례(사업인정과 수용재결, 철거명령과 대집행절차간, 직위해제와 직권면직)

                           예측가능성과 수인한도성을 기준으로 한 판례(양도소득세와 개별공시지가, 수용재결과

표준지공시지가) 

    

 

평소에 하자승계론 기준에 예측가능성과 수인한도성 고려하여 구체적 타당성을 도모한다고만 적었으나 이

 

문제는 누구나 잘 적을거 같아서 그 전에 하자승계론과 구속력론의 한계를 미리 검토함.

 

 

   4) 취소소송 가능한지여부

 

     이의신청 제기한 것으로 볼 때 예측가능성, 수인한도성 초과한다 할 수 없어 하자승계 부정된다 적었습니다.     

 

 

문3) 20점 정도 적음.

 

1)설문1

 

  각 개념의 의의와 성격을 적고, 세 개념 모두 광의의 징계에 해당한다고 적고 . 처분성과 재량행위성 여부

를 검토함.

 

2)설문2

 

 중복부과와 관련하여 판례 내용을 몰라서 설문1에서 검토한 내용을 토대로 중복부과 여부를 알기 위해 양 자의 성격을 검토해야 한다고 했습니다.

 

결국 양 자의 성격이 다르다는 것을 포섭하고 중복부과처분은 적법하다 하였습니다.