陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

제가 이런 글을 쓸 수 있는 날이 오게될 줄은 상상도 못했습니다. 아쉽게 안 좋은 결과를 받으신 분들께도 심심한 위로의 말씀을 드립니다. 반드시 내년에는 좋은 결과가 있으실 거에요.

저는 8년차로 공부를 꽤 오래 했습니다. 이번 시험 점수는 실/ 이/ 법 순으로 57.5/ 47/ 60 평균 54.83 이구요. 점수는 근데 사실 의미가 없단 생각이 드네요... 일찍 나가는 것이 최고입니다.

각설하고.. 먼저 공부방법론 위주로 말씀드리구요. 다음으로 이 번 시험 풀이? 접근 방법 정도 말씀드릴게요. 제 글은 하나의 방법론으로 보시고 필요한 부분만 취하시면 될거 같습니다.

1.공부방법론

1) 실무

우리 시험의 시작이자 끝입니다. 2~4(22회)년차때까지는 이론 법규 고득점하고도 실무과락으로 고배를 마셨습니다. 5년차(23회) 이후에는 초고득점은 아니지만 항상 안정적으로 점수가 나왔네요. 먼저 기본기가 매우 중요합니다. 왠만한 논점 목차는 무의식적으로 나오셔야해요. 이홍규평가사님책을 기본으로 무한반복 했네요. 실무는 감 있는 일부 제외하고는 왕도가 없어요. 그래서 아침마다 100점씩 푸는 겁니다. 다음으로 기출문제의 중요성입니다. 기출은 정말 자료배치 순서, 문구 등 하나도 버릴게 없습니다. 간혹 그냥 외워서 푸시는 분 계시는데 그럴바엔 다른 공부하시는게 나아요. 매년 3~4회독은 했던거 같네요. 풀때마다 접근방법이 달라지셔야 합니다.

개인적으로 5년차이후 실무에서 자유로워 졌던 주요인중 하나가 윤수연평가사님과 김사왕평가사님 수업을 따라갔던게 크다고 생각합니다. 김사왕평가사님 수업에서는 예상논점과 답안작성방법을, 윤수연평가사님 수업에서는 실무로부터 자유로워지는 방법을 배웠습니다. 실무과락의 포비아에서 벗어난 것이죠. 실무에 답이 없다는 말은 정말 맞는 말인거 같습니다. 실무에 약하신 분들은 윤수연평가사님과 김사왕평가사님 강의를 반드시 따라가라고 조언드리고 싶네요. 두분께 감사드립니다.꾸벅~

2) 이론

정말 답이 없는 놈입니다. 21회 대량과락사태 때에는 57.5점 맞았는데 23회때는 39.5점으로 과락 났어요...ㅠ 전략과목이 되어서는 절대 안됩니다. 많이 보시는 서브자료 암기를 기본으로 기출을 통해 문제풀이 방법을 체화하셔야 해요. 기본논점 키워드 암기와 개념이해를 확실히 하시되... 스터디와 기출은 다르다는 점을 명심하셔야 합니다. 기출은 출제위원의 시각이 반드시 있습니다. 일반론만 적어서는 안되고 문제에서 제시된 상황에 대한 수험생으로서의 언급이 반드시 있어야 해요. 논점에 대한 득점을 위한 언급이 없으면 저공비행 내지 과락입니다.

3) 법규
이 놈은 정답이 있습니다. 행정법과 개별법의 적절한 조화가 반드시 요구됩니다. 수험생으로서 올해 일부강사의 행태에 대해서는 정말 화가 납니다. 기출이나 반복(물론 기출 엄청 중요하죠)하고 타시험행정법기출 베끼는 무성의한 자세말입니다. 일부 강사들에게 휘둘리지 마시고 균형있게 접근하는 강사분께 기대시는게 맞네요. 공부방법측면에서는 행정법이야 당연히 기본이구요.. 우리시험 판례 많이 찾아서 정리했었다는 것 외에는 뭐 별게 없네요. 내년에는 행정법비중이 개별법보다 조금은 높겠죠? 그러나 예단은 금물이니 정말 조화롭게 공부하세요. 행정법은 기본 논점 서브화, 개별법은 개념 및 판례 정리가 필수적입니다.

2. 금번 시험의 접근

- 작년 재작년에 법규20점 정도를 날리다시피해서 총점차이로 떨어졌던 것을 거울 삼아 실수만 하지말고 편하게 풀자라는 마음을 먹었습니다. 실제 하루 공부시간은 여섯시간이 안됐던거 같은데 개별스터디에서는 열심히 썼습니다. 문제풀이의 루틴이 정해져있던 실무외에 이론 법규도 문제분석의 루틴을 개별에서도 연습했습니다.

1) 실무 (57.5)

문제를 전반적으로 분석하니 1번부터 순서대로 풀었다가는 골로 갈거 같다는 스멜이 강하게 들었습니다. 2번은 전형적인 문제는 아니지만 묻는대로 결론내자 3, 4번은 답까지 맞출 수 있겠구나 하는 생각이 들었습니다. 그래서 4321순으로 풀었구요.. 만족할만한 점수를 득했네요.

1번의 경우 1-1층효비는 자료활용해서 충실히 적었고 1-2의 경우 비준가액은 층별로 비준 후 표를 그려서 구분소유권임을 명시적으로 보여줬습니다. 적산, 수익가액은 가라 때렸습니다.

시산조정은... 호불호가 갈리시겠지만 저는 감칙 정도 적고 통계적으로 객관적 합리성 인정되는 개별요인비교 의해 지지되는 주방식 의한 시산가액으로 결정한다 정도만 적었습니다. 채점평 읽어봤더니 통계적 방법을 역시 까라는 출제위원의 의도시더군요.. 물론 저의 경우 1번을 마지막으로 풀어서 일수도 있지만 순서대로 푸시는 분들의 경우 시산조정 많이 쓰지마세요. 적당히 키워드 위주로 결론 내시는게 맞습니다. 뒷문제는 어쩌시려구요...ㅠ

2번의 경우 잘기억안나는데 묻는데로 간략히 마무리지었구요... 3, 4번은 단가까지 맞았던거 같네요.

제가 나름 실무 선방한 이유는 기출을 통한 시나리오별 대응전략(문제풀이 순서, 기술정도, 답안 강

약 등)과 쿨함, 그리고 간결하게 기술하려 노력한 형식 덕분인거 같습니다.

또한 100점을 어떠한 난이도에서도 다풀어야 한다는 점 명심하세요. 물론 다 못풀고 붙으신 분들 있으신데요...엄밀히 말씀드리면 정규분포 밖 통계적으로 무의미한 사례입니다. 대부분 분들은 다 푸셔야 면과가 가능합니다.

제 발목을 잡았던 실무로부터 자유로워지게 해주셨던 윤수연, 김사왕평가사님 두분께 다시 한번 감사드립니다.

2) 이론(47)

고득점하신 분들 많으셔서 제가 드릴말씀이 그다지...ㅠ

그런데 문제지를 보니 묻는거 위주로 제시된 상황에 대답하려 노력한 거 같네요. 1번은 부분 평가안쓰고 실

질이 구분소유권이니 구분평가해야한다라고 쓴 거 같구요...경매평가 판례 언급하고 구분평가 쓴게 특이점입

니다. 2번은 뭐 평타친거 같고... 3번은 중국과 통일시대 과도기적 정치체제하 발생가능한 상황임을 개

설에 보여주고 생각나는대로 일반론만 썰풀었던거 같네요. 돌이켜 보면 3번은 수험생간 무차별했던 것

같네요. 4번은 행정적요인임과 부동산시장의 간접적인 개입수단임을 적고 목차많이 빼서 마무리했습니다.

3) 법규(60)
작년에 대량과락사태에서도 면과했지만 원처분주의 재결주의문제를 제3자효인용재결이 아닌 우리시험 판례문제로 보고 문제를 읽지도 않고 답안을 작성해서 불합격의 주요인이 된 과목입니다. 그래서 작정했어요 들어가기전부터요..절대 성급하게 접근하지 않는다고요.
또 목차도 묻는데로 뽑았습니다.

1-1은 실무기준의 법적성질을 법령보충적 행정규칙으로 보되 판례는 행정규칙으로 본다는 점 기술하고 결론을 나누어서 기술했습니다. 1-2번 보증소는 매년 나와도 이상하지 않은 문제죠. 특수성에서 원피고, 보증소에서의 소의 대상 등 풍부하게 적었던거 같아요.

2번은 물어본 데로 물음의 상황을 충실히 포섭해서 모든 논점을 건드렸습니다. 사례의 해결 잘 기술했구요.

3번은 3-1판례 잔여지 판례 기억이 안나서 주어진 사안대로 사업폐지 보상으로 적었습니다. 잔여지감가손실 안되는 이유와 사업폐지보상 칙57조와 법 79 조 4항등 근거를 충실히 달았습니다. 일부 강사분들이 구법하 판례를 잘못이해하셔서 간접손실로 잘못 접근하신 분들도 계신거 같은데 간접은 정말 아닌거 같구요.. 잔여지감가손실의 경우에도 최초 잔여지 수용청구한 것을 대법원이 차라리 감가손실로 청구하라고 원심으로 파기환송한 것이 판시사항이므로 원고가 사업폐지보상으로 청구하였다면 청구인용하지 않았을까 싶네요. 3-2번은 토지보상법상 보상받기위해 재결을 반드시 거쳐야 하는 이유,취지와 판례를 기술하고 묻는데로 마무리 지었습니다.

4번은 실수했습니다. 조건부평가인지 못봐서 성실의무위반, 평가서기재정도 판례만 기술했습니다. 때문에 발표전날까지 가슴 졸였네요. ㅠ

3. 여언

합격하시는 해에는 약점보완이 필수적입니다. 공부의 방향이 매해 외우셨던 것의 반복이 되어서는 안되요. 저는 공부는 스트레스때문에 많이 하지 못했지만 매해 큰문제들 실수하는 덜렁증을 해결하기위해 개별에서 쓰는 시간만큼은 실전같이 처절하게 긴장하고 썼던거 같아요. 연차수 높으신 분들은 이점만 유의하시면 내년에는 무난하게 붙으실겁니다.

졸필 오랫동안 읽어주셔서 감사합니다. 화이팅입니다!!

합격수기

처음 감정평가사를 알게 된 시기는 대학교 1학년(1998년 4월경) 때였습니다. 원래의 전공은 교통공학 이었으나 입학을 함과 동시에 도시공학과와 통합되어 건축공학과와 토목공학과 등 다른 학과보다 훨씬 큰 학과(약 200여명)과 되었습니다. 그 때 도시공학과 전공의 동기가 지인 중에 감정평가사가 있는데 한달 수입이 약 5000만원이라고 했습니다. 그러나 내 능력으로는 근처도 갈 수 없다고 생각하며 놀라움만 표시했습니다. 대학생활을 충실히 하고 군대도 다녀오고 3, 4학년으로 복학했을 때는 장학금도 받을 정도로 학업에 전념했습니다. 4학년 3학기에 교수님의 권유로 교통영향평가회사에 취업을 하였고 일과 공부를 병행하며 교통기사 자격증을 취득하였습니다. 교통기사로서의 업무는 수면시간이 지나치게 부족(15일 철야 경험)하는 등 점점 이 직업의 미래가 어두워 보였습니다.(이 시기 교통영향평가를 폐지하려는 국회의 움직임이 있었음) 그래서 대학졸업 후 6개월이 지나 첫 직장을 그만두고 무작정 쉬기로 결심하였습니다. 집에서 15일간 티비보고 피자와 치킨, 중국음식 등 평소 해보고 싶었던 것을 마음껏 하고 15일 후의 내 모습을 보니 실망스러웠습니다. 몸무게는 대학교 1학년 때와 비교하여 10kg 쪄있었고, 집에만 있다보니 정신이 피폐해지는 것을 느꼈습니다. 실외의 공기가 그리워 향한 곳은 서점이었습니다. 평소 교보문고를 자주 찾았기에 시원한 에어컨이 빵빵한 종각의 교보문고로 향했습니다. 베스트셀러와 카세트테이프 등을 아이쇼핑하며 피서를 하던 중 감정평가 가이드라는 책이 눈에 들어왔습니다, 이것이 나와 감정평가가 만난 최초의 연이 되었습니다.

그 책에는 시험과목, 합격관련 통계, 감정평가사가 하는 일, 업계의 비전, 합격수기 등이 종합정리되어있었습니다. 그 책에 몰입되어 시간가는 줄 모르고 읽었습니다. 제 기억으로는 3시간 정도만에 3분의 2 가량을 읽었습니다. 합격수기는 그 어떤 영화나 드라마보다 감동적이었고 읽으면서 눈물을 닦기도 한 것으로 기억합니다. 그렇게 읽고 서점을 나오면서 결심을 했습니다. 감정평가사가 되기로 결심했습니다. 회사를 나올 때는 사장님께 쉬다가 한국도로공사시험을 준비하겠다고 말씀드렸는데 장래의 진로를 바꾸게 된 시작점이 되었습니다.

2005년 7, 8월경 서울법학원의 2차 기본강의를 들으면서 본격적으로 수험생의 길에 들어섰습니다. 그 때의 실무는 이홍규 평가사님, 이론은 조국현 평가사님, 법규는 김성훈 평가사님이 강의를 하셨습니다. 공부가 재미있었습니다. 특히 실무가 재미있었고 이론과 법규는 무슨 말인지 잘 이해하기 어려웠습니다. 실무는 감정평가실무강의를 2회 정도 풀었으나 보상평가는 하지 않았고, 이론은 안정근 교수님의 부동산평가이론 3판과 조국현 평가사님의 써브노트를 보았습니다. 법규는 박균성 교수님의 행정법론 3판을 보면서 김성훈 평가사님의 써브노트를 보았습니다. 1차시험 공부는 시중의 기출문제집과 연습문제집을 보면서 실제로 문제를 풀어보려는 노력을 했습니다. 그 당시 집이 부천 중동에 있었으므로 근처 꿈빛도서관에서 공부를 시작하였고 초반에는 아침 7시부터 도서관 마감시간인 11시까지 알차게 공부했습니다. 꿈빛도서관은 현대식의 신축도서관으로 인기가 많아 7시에 도서관에 도착해도 자리를 잡지 못하는 날이 있을 정도로 경쟁이 치열했습니다. 공부를 시작한지 3개월 정도가 지나자 피곤함이 몰려와 아침에 일어나기가 어려워졌고 따라서 좋은 자리를 차지하지 못하게 되어 더욱 공부에 몰입하기가 어려워졌습니다. 상황의 전환이 필요하다고 생각하여 12월의 영광에 개별스터디 모집공고를 하였고 얼마 지나지 않아 3명의 스터디원이 생겼습니다. 그러나 3명 모두 1년차이고 그 중 성실하게 참여하려는 사람은 1명 뿐이어서 공부효과가 크지 않았습니다. 이때에 박성식 평가사님을 만나게 되는데 그 당시에는 공부를 시작하는 스터디원이었고 신림동으로 가서 개별스터디를 하겠다며 짧은 만남을 끝으로 헤어졌습니다. 공부하는 동안 저에게 말을 걸어주시며 자기가 소중하게 여긴 영어단어장을 빌려주신 분도 계셨습니다. 아직까지도 돌려드리지 못한 것이 죄송할 따름입니다. 만날 기회가 생기면 꼭 돌려드리고 싶습니다.

1차시험과 2차시험을 동시에 공부하며 1년차 합격을 목표로 공부에 매진했습니다. 1차는 동강을 들으며 기본 이론을 익히고 문제집을 풀며 실전감각을 배워나갔습니다. 2차는 문제상평가사님이 녹음하신 카세트테이프로 법규의 개별법을 공부했고 행정법을 읽었으며 실무는 감정평가실무강의의 문제를 답을 안보고 풀어보려 노력했습니다. 감정평가실무강의의 문제는 1점에서 20점대의 문제가 대부분이었기에 어렵다고 생각되지는 않았고 1년 동차도 가능할 것이라는 자신감을 주었습니다. 그러나 얼마 지나지 않아 이것이 빙산이 일각이라는 것을 알게 됩니다. 1기 스터디에 참여하기 위해서 서울법학원의 시험을 봤는데 1번문제에서 헤매다가 1번문제도 제대로 풀지 못하고 답안지를 뺏기게 된 사건이 발생하게 되었는데 당연히 1기 스터디에 참여할 수 없게 되었습니다. 충격이었지만 그래도 1기 스터디에 참여하고 싶어서 세종법학원에서 스터디를 했습니다. 여기서도 충격을 받게 됩니다. 법규시간에 무었인가를 써야 하는데 열심히 쓰는 사람이 있었던 반면 저는 1페이지 쓰기도 벅찼던 것입니다. 그 당시 저는 1년 동차의 꿈을 접고 1차에 매진하기 위해 세종법학원의 1기 스터디를 일부 환불받고 나오게 됩니다. 제 기억으로 2회 정도 참여하고 나왔습니다.

1차시험에 매진하기 위해 한성학원이 모의고사를 봤는데 40~50점대의 점수가 나왔습니다. 이 때 너무 당황해서 이러다가 1차시험도 떨어지겠다라는 생각을 하게 됩니다. 체력이 고갈되며 처음의 공부시간은 확보가 되지 않고 꿈빛도서관에서 자리를 차지하지도 못하게 되어 도서관을 부천대학도서관으로 옮기기도 하며 공부를 이어갔지만 공부를 하려고 책을 보면 귀에서 ‘찡’하는 소리가 나는 등 힘든 나 자신과의 싸움을 계속했습니다. 부모님도 저를 겪려하시고 건강을 염려하셔서 헬스클럽에 다닐 돈을 지원하셨습니다. 공부보다는 헬스장에서 댄스를 하는 것에 더욱 흥미를 가지게 되었고 댄스로 거의 매일 3시간 정도 보냈습니다. 땀을 빼고 샹워를 한 후에는 몸을 만든다는 이유로 치킨을 시켜 밥 대신 먹었으며 그 이후시간에 공부를 안한 때가 늘어나기 시작합니다. 치킨을 먹으며 나중에는 맥주 한캔, 한병, 두병, 피쳐 한병으로 늘어났습니다. 몸무게는 줄고 몸은 탄탄해져서 탤런트 부럽지 않은 6팩도 소유할 정도가 되었으나 1차시험이 다가올 때까지도 1차 과목은 크게 향상되지 않았습니다. 2005년 서울대학교에서 쳤던 1차 시험에 58.5점(3문제 차이)으로 떨어지게 됩니다. 그 때의 시험이 전년도보다 조금 어려웠다는 얘기를 유도은 평가사님이 말씀해주셨습니다. 부모님은 크게 실망하셨으며 저도 당황스러웠습니다. 평소 큰 시험에 강했던 제가 떨어질 것이라고는 예상하지 못했기 때문입니다. 여수 등으로 여행을 다니며 머리를 식히고 부천으로 돌아왔을 때 부모님의 권유로 직장을 알아보게 됩니다. 감정평가협회 홈페이지에 들어가 구인란의 몇 개의 평가법인에 이력서와 자기소개서를 제출하면서 아르바이트를 병행했습니다. 감정평가사의 꿈을 결심하면서 핸드폰 번호를 바꾸고 친구들에게 번호를 알려주지 않았기에 누구를 만날 수가 없었습니다. 그 당시 어리석게도 합격하면 만날 것이라고 다짐했습니다. 써브감정평가법인에 취업되어 역삼동으로 출근하게 되었습니다.

강남으로 출근한다는 자부심과 야근이 거의 없다는 이유로 회사생활은 만족스러웠습니다. 나중에 써브감정평가법인 인천지사로 발령을 받아 4년 정도 경력을 쌓았고 한국부동산연구원과 프라임감정평가법인에서 1년 정도 경력을 쌓아 감정평가사 시험의 1차 면제라는 성과(2011년)를 얻었습니다.

그 사이 결혼도 하고 아들도 키우면서 남부럽지 않는 생활을 했지만 제 꿈은 이루어지지 않은 상태였습니다. 프라임감정평가법인에서 제 생각과는 다르게 저의 감정평가 실력이 경력보다 낮다라는 자괴감이 들어 감정평가업계를 떠나야겠다는 극단적인 생각을 했습니다. 그래서 1차 면제를 받음과 동시에 시험을 보는 것은 포기하고 작은 사업을 하며 생활을 영위했습니다.

사업을 시작한 후 1년이 지나 최영태 직장선배가 감정평가사시험에 최종 합격했다고 연락을 받게 되고 감정평가사 시험에 다시 도전해야겠다는 생각을 하게 되었습니다. 사업의 수익성이 생각보다 좋지 않았고 일이 만족스럽지 못했기 때문이기도 했습니다. 2012년 7월 서울법학원의 기본강의를 실강으로 신청함과 동시에 감정평가사 시험에 대한 2번째 도전이 시작되었습니다.

이 때의 실무는 유도은 평가사님, 이론은 이충길 평가사님, 법규는 정희웅 평가시님이 담당하셨습니다. 공부를 했던 과목들이라 이해가 쉬었습니다. 실무는 기본강의를 듣기 전에 이용훈 평가사님이 집필하신 기출문제를 2~3회독 하였기 때문에 강의내용은 쉽게 느껴졌습니다. 기본강의를 실강으로 들으며 감정평가실무강의를 기본서적으로 개별스터디를 경희대에서 하였고, 공부는 동대문정보화도서관에서 주로 했고, 손님을 위해서 사업장 내에서 공부할 경우도 있었습니다. 나중에는 집중도를 높이기 위해 간막이가 설치되어 있는 구립건강센터의 작은 독서실에서 공부를 했습니다. 복습과 예습을 철저히 하며 충실히 기본강의를 따라갔습니다. 모르는 부분과 이해하기 어려운 부분은 꼭 표시를 하여 기본강의 때에 질문했고 그냥 넘어가는 일이 없도록 했습니다. 이런 모습을 좋게 보아주셨는지 모르겠지만 기본강의가 끝나고 유도은 평가사님이 강의실에서 수강생들 모두에서 통닭파티를 마련해주셨습니다. 그 때 제 옆자리에 앉아서 대화를 했던 지금의 김봉훈 평가사님과의 인연이 시작됩니다.

10월부터 0기스터디가 시작되었는데 의욕이 넘쳤기에 0기부터 4기까지 한번에 접수하고 공부를 계속했습니다. 공부는 아침 9시부터 밤 10~11시 까지 하였고 아는 사람이 없었기 때문에 누구와 대화를 할 수가 없어서 순수 공부량이 증가했고 평균 10~12시간 공부한 것으로 기억합니다. 0기 스터디에서 예상과 유사하게 항상 상위권에 있었고 나중에 7등으로 아쉽게 장학생이 되지는 못했습니다. 0기 때부터 김봉훈 평가사님과 함께 공부하며 힘들 때 용기와 위로를 얻을 수 있었습니다.

1기, 2기 때까지 김봉훈 평가사님과 저는 항상 상위권에 있었기에 ‘2년차로 합격하겠다’라는 막연한 기대를 하게 되었습니다. 그러나 3기부터 상위권에서 밀려나기 시작하며 4기 때에는 중위권이 되었습니다. 이 때에도 김봉훈 평가사님은 상위권에 있었습니다. 1, 2기 때에는 서로 경쟁하며 실력을 키워왔는데 4기 때에는 ‘나의 경쟁상대가 아니다.’라는 생각이 들며 ‘난 떨어지겠구나’라는 생각을 하게 됩니다. 3기부터 사업을 정리하며 본격적으로 공부했고 공부장소는 광명의 철산도서관이 되었습니다. 최첨단시설로 되어 있어 공부하기에 적당했습니다.

이 때까지 실무는 감정평가실무강의 5~7회독, 패스 3회독, 기출문제 3권(유도은, 김사왕, 이용훈) 3회독, 종합문제(유도은) 2회독, 플러스 초급 2회독, 플러스 중급 1회독 하였고, 이론은 에이플러스 3회독, 이충길 평가사님 써브 5회독 하였습니다. 법규는 정희웅 평가사님 써브 7회독, 행정법 1회독(발췌) 하였습니다. 그리고 제가 만든 써브 목차노트를 걸어다니면서 무한반복 하였고 오답노트 약 7회독, 스터디자료 요약본 2회독 정도 하였습니다. 3기 때에 욕심을 부려서 한림법학원의 매실, 매론, 매법을 수강하는 오류를 범하게 됩니다. 서울법학원 자료만 충실했었어야 그 당시의 김봉훈 평가사와 비슷한 실력을 가질 것이었다고 생각됩니다. 3기부터 자신감이 상실되고, 혼란스러운 정신상태가 되어 결국 24회 시험에 실무 과락으로 떨어지게 됩니다.

아내는 1년 반만에 얻은 성과로는 대단한 점수라며 위로했지만 슬픔에 빠지게 됩니다. 그러나 현실을 극복해야 한다는 생각으로 막노동이라도 해서 생활비를 마련해야 되겠다고 결심합니다. 공병이 병과였으므로 막노동은 자신 있었습니다. 그러나 경기침체로 건축하는 곳이 많지 않아 결국 거제도의 조선소로 향하게 되었습니다. 이 곳은 다치거나 죽는 사람이 많은 우리나라에서 가장 위험한 작업장이라는 생각이 들었으나 노동의 기쁨이 컸고 야근이 없어서 정신수양에 좋았습니다. 그러나 룸메이트 중에서 험악한 동생의 폭행으로 안경이 부러지는 등의 사건을 계기로 상경하게 되었습니다. 그 후 음식점 설거지와 택배 상차작업 등으로 생계를 이어가며 다음 시험을 준비하던 중 광명에서의 전세계약이 만료되어 이사를 결심하게 되는데 신림동으로 와서 ‘원 없이 공부하자’라는 결심을 하게 되었고 신림동의 작은 빌라에 전세로 들어왔습니다. 공부는 독서실에서 시작하고 9시부터 12시 30분까지 약 15시간 정도 공부를 했습니다. 밥 먹는 시간과 저녁에 산책하는 30분 정도를 제외하고 책상에 앉아 쉴세없이 공부에 매진했습니다. 힘들 때는 이런 생각을 했습니다. ‘난 지금 공부가 직업인 거야. 오늘도 야근중이고 나중에 꼭 사회에서 필요로 하는 사람이 되어 있을 것이야.’ 1년 동안 술은 한방울도 마시지 않았고 오로지 합격에만 집중했습니다. 이때까지 실무 기출문제는 20회독 정도 하였고, 플러스 중급 2~3회독, 서울법학원과 한림법학원의 스터디자료도 발췌하여 풀어보았습니다. 법전을 찾아볼 때마다 중요 키워드에 밑줄을 그었고 여러번 본 경우 형광펜으로 다시 표시했습니다. 그래서 나중에는 형광펜 부분만 봐도 무슨 내용인지 알 수 있게 정리했습니다. 박균성 교수님의 행정법강의 9판은 2~3회독(발췌)하였고, 써브노트는 필요할 때마다 무한반복하여 보았습니다. 법전은 각 개별법을 안 본 부분이 없을 정도로 밑줄과 형광펜이 표시되었고 이 책은 나의 재산과 같이 느껴졌습니다.

학원 스터디는 1기부터 서울법학원에서 시작하였고 1~4기까지 10등 안에 들었던 경우도 많았고 법규는 늘 5등안에 들었으며 1~2등도 여러번 했고 최고답안에 선정되기도 했습니다. 정희웅 평가사님께 질물드리러 갔었는데 ‘법개정된 부분이 반영되어있지 않고 오타도 많아서 이번에 정리해서 책을 내려는데 참여하지 않겠느냐‘는 제의도 받았습니다. 3~4기가 되어도 흔들리지 않고 상위권을 유지했고 김봉훈 평가사와 스터디를 같이 하는 도중 김승일 평가사가 합류하여 식사를 같이 했습니다. 금승일 평가사는 실무의 베타로서 실력자였습니다. 세명이 같이 식사를 하며 서로 실력을 다져갔으며 서로 자극하며 경쟁했습니다. 김봉훈 평가사는 전체 1~2등도 많이 했으며 김승일 평가사는 항상 전체 10등안에 있었고 최고답안을 자주 내었습니다. 전과목이 골고루 우수한 수험생이었습니다. 4기 때가 되어서 긴장이 최고조가 되었고 합격할 자신이 없어 이충길 평가사님께 저의 심경을 이메일로 알려드렸습니다. 이충길 평가사님은 ’힘들더라도 이번이 마지막이라는 생각으로 최선을 다해보라’ 격려의 답문을 보내주셨고 정말 마지막이라는 생각으로 12시 30분 독서실에서 나와서도 집에서 천장을 보며 조문을 중얼거리며 외었으며 시험이 가까워질수록 공부량을 더 늘려갔습니다. 밑 빠진 독에 시험장에 들어가기 전까지는 물을 다 채울 것이라는 각오로 공부량을 늘렸습니다. 김승일 평가사는 ‘우리 세명은 다같이 붙을 것이다.’라고 용기를 주었고 실제 그렇게 되었습니다.

수험기간 가장 힘들었던 점은 ‘난 지금 아무 쓸모 없는 사회적 쓰레기가 되었있다.’라고 생각되었던 점입니다. 이런 생각 때문에 2년차 때 이를 물면서 공부하다가 치과치료를 받아야 했던 경험도 있었고 나중에서 잇몸을 찟어서 고름을 빼야 했었습니다. 죽을 힘을 다했고 후회없이 공부했습니다. 사회적 쓰레기가 되지 않게 도와주셔서 감사합니다. 앞으로 사회에 기여하는 사람으로 보답하겠습니다.

한 남자가 평가사가

되고자합니다

그 남자는 열심히

실이법을합니다

매일 기계처럼

계산기를 치고 답안을 작성합니다

그 남자는 웃으며

울고 있네요

얼마나 얼마나 더 너를

이렇게 바라만 보며 혼자

이 바람같은 감평

이 거지같은 감평

계속해야 내가

평가사가 되겠니

조금만 가까이 와 조금만

실무 올려 한 발 다가가면

이론으로 두 발 도망가는

널 되고픈 난

지금도 옆에 있어

그 남잔 웁니다

그 남자는 성격이

그래서 웃는 법이

친한 친구에게도

못하는 얘기가 많은 상처투성이

얼마나 얼마나 더 너를

이렇게 바라만 보며 혼자

이 바람같은 감평

이 거지같은 감평

계속해야 내가

평가사가 되겠니

조금만 가까이 와

조금만

이론 올려 한 발 다가가면

실무과락으로 두 발 도망가는

널 되고픈 난

지금도 옆에 있어

그 남잔 웁니다

그 남자가 나라는 걸 아나요

알면서도 이러는 건

아니죠

모를 거야

넌 바보니까

조금만 가까이 와 조금만

평균 맞춰 한 발 다가가면

과락으로 두 발 도망가는

널 되고는 난

지금도 옆에 있어

그 남잔 웁니다

발표를 기다리는 동안 “그 남자”란 곡이 저에게 이렇게 들리더군요. 합격자축하연에 다녀와서 이렇게 글을 쓸 수 있어 너무나 감사합니다. 다음 기회를 기약하셔야 하는 분들 특히 평균은 넘었으나 과락으로 우시는 분들 힘내시고 내년엔 꼭 기쁨의 눈물을 흘리기 바랍니다.

출처 :  http://cafe.daum.net/appraisal/6ol/31004 

“준비된 합격”

( 24회 감정평가사 시험 합격 주 지 훈 감정평가사)

Ⅰ. 수험과정

여러 번 망설이다 조금이나마 도움이 될까하여 적어 봅니다. 이 글은 수험기간이 긴 사람, 직장을 다니며 수험생활을 하는 사람에게 도움이 되었으면 합니다.

마흔 하나의 나이에 잘 다니던 직장을 그만두고 감정평가사에 대한 정보도 부족한 상태에서 공부를 시작했습니다. 그 시절은 오프라인 강의 밖에 없었고 제겐 부산에 있는 조그마한 학원이 제공하는 정보가 전부였습니다. 경영학과 출신이라 회계, 경제가 친숙했지만 책을 놓은지 15년이 넘는지라 막막했는데 4개월만에 얼떨결에 1차에 붙어 10회에 서울대 시험장 구경을 하고는 이 시험을 쉽게 보게 되었습니다.

2000년 신림동에서 1년간 공부하면서 무림의 고수들이 얼마나 많은지 실감했으며(실무과락), 2001년은 경제사정으로 부산에서 공부하며 1차 합격에 만족해야 했으며, 2002년 다시 신림동에 들어가 최후의 일전을 준비했습니다. 2002년은 월드컵으로 전국이 떠들썩 했고 가족 단위로 붉은 악마가 되어 응원을 하던 때 초등학교에 다니던 아이들은 방에서 TV만 보게 만들 수 없단 생각에 우리의 경기가 있을 때 마다 부산으로 내려와 응원을 하게 되었고, 학원 성적도 잘 나와 이변이 없는 한 되겠구나 하였는데 항상 63~5점을 나오던 이론이 50점대 초반으로 나와 총점부족으로 실패를 맛보았습니다.

아쉬움이 많았지만 큰애가 중학교에 다녀 무책임하게 수험생활을 이어갈 수 없어 계약직 직장을 가지게 되었고, 이 분야에 결국 10년을 몸담게 되었습니다. 언젠가는 합격하고 말겠다는 생각을 가졌지만 마음과 현실은 달랐습니다.

3년 반 전업수험생일 때는 퇴직금으로 버텨 마음이 안정되었으나 계약직 쥐꼬리만한 봉급은 정신적으로 경제적으로 궁핍하게 만들었고, 친척 등 주위시선도 곱지 않았습니다. 친족내 길흉사를 다 챙기지 못하는 죄인으로 살아갔습니다. 간간히 책을 보긴 하였으나 영어가 추가되고, 매년 시험이 업그레이드 되어 감정평가사와는 점점 멀어져 가는 걸 확연히 느꼈습니다.

큰 애가 학비가 들어가지 않는 대학에 입학하면서 경제적으로 조금 안정을 찾았고, 정신무장을 새롭게 하고 승부수를 던졌습니다.

수험계 발을 놓은지 오래되어 영어도 통과해야 했고, 국제회계기준도입은 회계에 대한 불안감을 더 높였습니다. 2011년 22회 1차시험에 합격하였고, 23회에도 연속으로 1차에 응시하여 합격하여 2차에 대한 감을 높였으며, 수험계 동향 출제경향을 철저히 분석하여 24회에 대비했습니다.

24회에선 법규 59 이론 56.5 실무 41.5로 컷을 통과해 합격이란 기쁨을 맛보게 되었습니다.

Ⅱ. 수험전략

그간의 2차 시험장 기억을 되살리면서 실패원인을 분석했습니다. 그리고 12월 영광 등 인터넷에 떠돌아 다니는 합격수기, 공부방법론, 합격자 과목별 성적 등을 출력하여 공통점을 뽑아 내가 실천 가능한 것을 정리하였습니다. 거의 1달 동안 이 작업에 매달린 것 같습니다.

전업수험생이 아닌 제로서는 전략적 접근이 필요했습니다. 23회 합격컷을 기준으로 법규 이론 55~60점, 실무 40~45점 목표를 세우고 시간을 배분했습니다. 또한 자료를 최소화하여 암기하고, 생각하는 공부를 하였습니다.

시간이 없어 개별 및 학원스터디에 참여하지 못했으며, 24회부터 답안지 분량이 줄어들어 아무리 연습하지 않는다 해도 시간내에 15페이지는 쓸 수 있다고 판단하고 답안 작성훈련은 별도로 하지 않고, 대신 목차와 핵심어를 적어가면서 자료를 최소화하여 다독했습니다.

그리고 나에게 쓴 격문을 법전앞에 붙여놓고 책상에 앉을 때 마다 읽고 공부를 시작했습니다.

Ⅲ. 나에게 쓴 격문

1. 얼마나 절실한가? 나는 수험생일 뿐이다. 실천이 중요하다.

나는 12월 11일 합격자 축하연에 반드시 참가한다 !

남에게 신경을 쓰지 말자. 합격하지 못하면 의미가 없다. 수험생은 수험생일 뿐이다.

오직 공부에만 집중하자.

2. 자신의 위치와 특성을 객관적으로 파악하자 !

자신이 뭐에 약한지, 뭐에 강한지, 약한 과목은 어떻게 보완할 것인지 냉정하게

분석하면서 전략적으로 공부하자.

3. 시험은 당일 잘 쓴 사람이 붙는다 !

시험당일 시험을 잘 봐야 붙는다. 어려운 문제에 긴장하면 떨어진다. 시험장을 상정하여 더 집중하고 순간 대처 연습을 하자. 시험장은 더 긴장되고 시간이 빨리 간다. 실천이 중요하다. 평소 보지 못한 괴상한 문제가 합격을 좌우한다. 마음을 편안히 가져야 잘 쓸 수 있다. 『공부 열심히 했으니까 아는 대로 쓰자』『수석할 것은 아니잖아』『어려운 문제는 다 모른다. 마음 편히 쓰자』『창의력을 발휘하자』

4. 무조건 암기하자 !

‘무조건 암기’하자. 자료를 최소화하여 달달 외우자. 스터디자료도 하나만 믿고 달리자. <새 답안지> 배점훈련도 하자. <무조건 암기>하고 답안지로 말하자.

5. 정상에 다왔다. 최선을 다하자!

될 사람은 반드시 된다. 뚫는 것도 실력이다. 정말 정신 똑바로 차리지 않으면 수험계에서 빠져 나올 수 없다. 조금만 더 힘내자. 다 왔다.

반드시 합격한다는 확신을 가지자.

Ⅳ. 과목별 공부 방법

1. 실무<합격자 수기, 합격자 선배들 실천한 것 정리>

◎ 공부방법 (매일 읽으며 리마인딩)

(1) 빠른 문제분석,

(2) 간략한 답안작성훈련

(3) 풍부한 이론배경. 암기

(4) 빠른 계산기 속도

(5) 시험장에서 담대함(얼지 않고 마음을 비운다)

1) 100점 다 풀 것

2) 새로운 자료 무조건 목차, 조문, 핵심 키워드 <논거(근거)와 논리위주 채점>

3) 결론 2줄 이내

4) 문제지 주어지면 1번 대목차 - 기타사항 자세히 보자

풀수 있다. 해석할 수 있다. 나의 논리를 펴자<전문가의 판단.의견>

5) 과감히 생략하고 약식으로 풀자(어려운 문제 면과락 작전)

6) 논리적으로 공란을 메우자 :제시된 자료를 근거로 설득하자

(어려운 문제 면과락 작전)

7) 풀이순서 등 기출분석 통해 전략적으로 접근(순서 구애없이, 풀지 안풀지)

8) 문제를 많이 풀지 않기: 기출, 스터디자료, 기본서, 법전

9) 시산가격조정 : 문제에서 제시된 시장상황 지역분석 가격 수준 등을 파탕으로 충 분한 분량 제시

10) 물어본 대로(지시어에 충실)

11) 이해안가면 오래 잡지말자

12) 법전이 근거, 현장상황에서 답을 찾자(지역분석 개별분석

자료에 집중하고 출제자의 의도를 파악하자)

13) 기출이 최고다

14) 현장에 맞게 논리를 세우자

15) “당신이 묻고 있는 것은 무엇(평가대상 확정)에 대한 가치이고(가치의 종류), 나는 이런 근거로 어떤 과정을 거쳐 가치를 산출했습니다.” 라며 목차로 보여주자

16) 득점위주로 답안을 작성하자

- 목차와 주석은 습관이다

- 논거가 명쾌, 합리적이어야

17) 시험은 시간과의 싸움이다. 써야할 것 버려야 할 것 판단하자

(집중하고, 정리하 는 습관(시험지 표시, 목차정리))

- 방대한 자료를 어떻게 선택하여 활용하고 정리하여 표현할지 시간과 저울질하자

18) 마음가짐

- 아무리 복잡하게 보여도 결국 답은 시험지에 있다.

- 어렵지 않다. 자신을 믿자

19) 실무 숙달연습

① 문제파악(답안지에 손대기 전에 목차구성 답)

② 나만의 일관된 목차를 가지자

③ 매일 답안을 업그레이드하려고 노력하자

④ 논점이 무엇인지 답안지에 표현하자

⑤ 낭비되는 시간을 줄이고 약점 숨기고 강점 부각하자

⑥ 문제별 시간 반드시 체크

⑦ 실무는 감정평가 보고서를 작성하는 것

⑧ 시험장의 상황을 지속적으로 마인딩하자

⑨ 시험장에서 어떠한 습성이 있는지 고민하며 연습하자

(지난번 어떻게 적었는지 생각)

⑩ 기본문제는 빠르고 정확하게

⑪ 기출문제는 실전감각과 논점파악에 주력

⑫ 시중문제는 부족한 부분 보충

⑬ 히든 카드를 준비하자(+α)

◎ 본 책

패스 기본서, 기출, 김범영 2012 1~4기, 2013 1~3기 스터디 자료

2. 평가이론

(1)공부방법

13회 때 이론이 발목을 잡았지만 자신있는 과목이어서 평가이론책 한권을 정독하고 서브(김지연)를 보충하면서 반복적으로 읽기

(2) 내가 분석한 기출분석 및 24회 출제예상 테마

 1)출제경향 분석(22~23회)

 ①시사성 내지 실무에서 중요시하는 것 출제(순수 이론적인 것 빠짐)

- 시장가치, 통계학적으로 표현방법(23회)

- 가치 객관화 - 헤도닉평가기법(22회) 

- 세계경제위기 ⇒부동산시장영향 ⇒3방식 영향(22회)

- 수익성부동산 평가절차,  보증금처리방법(23회)

- 선하지보상평가방법과 보상되지 않는 손실, 수익형부동산의 특징, 가격형성원리, 평 가방법(22회)

- 재개발 단계별 평가분류 및 종전자산 종후자산관계(22회)

- 재건축 매도청구소송 목적(23회)

- 실거래가 감정평가사 역할(23회)

- 실물옵션(23회)

② 전통적 평가이론 파트로 여겨지는 부분

- 최유효이용 판단시 유의사항 및 장애요인(23회)

2) 제24회 출제예상 파트 점검사항

①시사성 있는 테마 점검사항(개정 감칙 및 실무기준 확실히 정리,

                             약술문제 대비- 조사사항 등)

○ 시장가치외 가치(담보가치와 시장가치 비교, 동산담보 문제 설문 엮어서,                    

담침 세부내용........................ )

○ 조건부 평가

○ 감정평가 수임제한 사유

○ 시산가치조정

○ 감정평가보고서(종류, 작성원칙,  ................문제점 

   - 감정평가액 결정 및 결정의견(서술식))

○ 기업가치평가(실무기준 및 경응수 평가론 14장 완전이해)

  - 기업가치와 부동산평가 비교, 요구수익율과 자본환원율 관계

○ 지적재산권 평가

○ 자산재평가와 공정가치

○ 거래세(취득세 등록세)인하가 부동산시장에 미치는 영향

   (부동산세의 효과, 정부시장개입 효과와 한계 작은 설문)

○ 감정평가 업무영역확장(컨설팅, 민자유치개발사업 수익률산정, 부동산증권화 채권 등 평가, 지적재산권, 기술가치 평가, 은행 BIS 기준충족여부  평가 )

○ 환경권감정평가(조망.일조,경관, 오염부동산)

○ 재무보고목적

○ 부동산평가정보체계구축

○ 직업윤리는 언제나 정리

② 전통적인 이론 파트

○ 시장분석과 시장성분석 필히 정리(경제기반분석, 흡수율 등)

○ 할당효율성(부동산 시장론 중 작은 설문으로)

○ 항공권, 공중권, 지하권, 구분소유권, 대심도 이하 이용, 개발권양도

○ 입찰지대곡선<최유효이용관련>

○ 평가객관화 방안(통계적 처리- 회귀분석 특히 검증, 다공선성..)

○ 투자론(레버리지, 상관계수, 위험의 종류와 처리방법)

○ 부동산증권화(종류 약술, 저당의 종류 지분전환형, SAM, 포괄융자)

○ 부동산 심리와 가치형성요인<나상수72p>

○ 비시장부동산평가방법(역사문화자산)<나상수 124p>

○ 부동산평가시 고려해야할 위험성 요인<수익율, 할인율, 최유효이용, 현금 흐름, 나 상수 278p>

○ 평가심사(미국 평가검토와 차이남)

○ 투자분석 기법(NPV, IRR, MIRR, FISHER 수익률......)

○ 에스크로우, 권원보험, 토렌스제도

○ 개방화 국제화와 부동산 시장에 대한 영향<도표5-1, 나상수 234p>

○ 최근 부동산시장 메가트렌드(조주현)-- 상식 서론 또는 결론에

   또는 최근 부동산시장동향 논문 하나정도 읽자

(3) 본 책

 경응수 평가론, 복사집 학원 논문특강 자료, 김지연 FEEL감정평가이론, 정명선 의의

(나상수는 주요부분만)

3. 보상법규

(1)공부방법

제일 많이 투자한 과목. 행정법, 기본서, 사례집 순으로 정독한 후 사례집을 반복해서 읽고, 답안작성은 약식으로 목차와 키워드를 적는 방식 채택

(2) 제24회 출제예상 파트 점검

학원마다 팀장 출제 예상문제가 겹쳤기 때문에 (너무 많이 찍어서) 최근 2년이내 출제된 파트외에는 다 출제 예상 파트로 보고 제끼는 파트가 없도록 준비.

(3) 본책

 도승하 감평행정법, 조현 감정평가 및 보상법규, 조현 사례집, 주요 행정법 테마 요약집 (윤신애)

Ⅴ. 결어

수험계 발을 디딘 후 맞았던 수많은 굴곡히 주마등처럼 지나갑니다.

발표일 오전 9시 화면상에 나타난 “합격” 두글자! 감동과 흐르는 눈물을 숨길 수 없었습니다.

합격은 또 다른 시작일 뿐이라는 것을 잘 압니다. 그렇지만 성취는 또 다른 시작에 대한 자신감을 더 높여 줍니다.

수험생은 수험생일 뿐입니다.

수석이 아니라면 합격과 불합격은 백지장 차이입니다.

시험당일 시험장에서 답안지로 출제자에게 어떻게 어필하느냐가 당락을 좌우합니다.

더 강한 정신력으로 무장하고 자신을 믿고 정신하십시오.

반드시 합격할 것입니다.

감사합니다.

(1)준비된_합격.hwp

안녕하세요 전 이번에 12월의 영광을 누릴 수 있게된 4년차 합격생입니다

공부하면서는 12월의 영광을 들어와본적이 거의 없네요.^^; (벼룩시장 애용했습니다ㅎ)

다만 어제 동기생 축하연에서 12월의 영광에서 작은 도움을 받아 합격하신 분들을 보며 이렇게 글을 올리게됩니다

과목별로 적을까 중요한 순서로 적을까 고민해봤는데.. 제가 생각하는 중요한 순서로 적는게 보다 유용하실거 같아서 그 순으로 적어보겠습니다^^

우선 "법전 정리'의 중요성에 대해서 말씀드리고 싶습니다

우리시험에서 절대적으로 중요한 부분이 이 부분인데요

많은사람들이 중요성은 인지하면서 막상 공부하면서 따로 시간을 할애하지 않는 경우가 있더라고요

저는 아침에 7시부터 한시간에서 두시간은 법전을 항상 암기하는 시간을 가졌습니다

토지보상법, 부감법은 기본적으로 숙지하시고 기타 법률은 무슨 법 몇조 몇항에 무슨 내용이 있는지 정도는 알아야할 것 같아요

특히 최근에 각광받고 있는 부분의 법률이름을 숙지하는 것은 차별화 방법이라고 생각해요

예를들면 오염부동산 관련해서는 환경정책기본법 등, 도시개발 관련해서는 도정법, 도시개발법 등을 적시할 수 있겠죠~

두번째로 중요한 것은  "개인써브"를 만드는 것입니다.(절대적인 것은 아닙니다)

저 같은 경우에는 실무는 오답노트, 이론은 논점별 써브, 법규는 목차중심의 암기용 써브가 있었습니다.

중요한 것은 써브가 두꺼워지면 안된다는 것이고요, 자신이 직접 만드는 것이 훨씬 높은 효과가 있다는 점입니다

써브가 얇아야지 회독수를 높이고 시험막판에 긴장감을 완화시켜주며, 자신이 직접 만들어야 이해도가 빠르기 때문입니다

세번째로 "토탈식 공부"가 중요합니다. 즉 버리는 부분 없이 모든부분을 얇게라도 아는게 유리합니다

연차수가 길수록 깊이는 깊게 할 수 있겠지만 시험용으로는 얇게 넓게 아는것이 유리한 것 같습니다.

이 때 '얇게'란 의의 및 기본대목차를 말합니다.(예를들면 원가법을 공부하는 경우 의의암기+기본목차 1.재조달원가 2. 감가수정)

대목차에서 세부적인 부분은 시험기간이 가까워질수록 채워가면 됩니다

중요도 등에 따라서 세부적으로 들어갈 부분과 대목차만 알아도 될 것을 정해두어야 합니다

우리시험과 관련성은 낮지만 논점이 될 수 있는 개념은 법전의의정도는 숙지할 필요가 있다는 점도 잊지 마시고요~

이야기 하다보니 말이 길어지네요 마지막으로 공부하면서 제가 느꼈던 점들을 쭈욱 말씀드릴께요

"너무 많은 고민, 걱정을 하지 마세요" 지나친 스트레스는 공부에 독입니다.

학원스터디 할까말까, 다른팀장것도 봐야하나, 왜이렇게 안오르지 등 흔들리지 마세요.

나중에 흔들리지 않기 위해서 공부하기 전에 스터디, 팀장님스타일 등을 알아보는 것이 중요하다고 생각합니다

"부지런하셔야 합니다" 일련의 스케쥴이 시험날까지 무한반복되어야 합니다. 그러기 위해서는 근면성실이 기본입니다

"놀 때는 노세요" 공부안되는데 스트레서 받아가면서 억지로 하다보면 능률이 저하되더라고요

저 같은 경우는 수요일 밤, 일요일은 그냥 막 놀았습니다.

이 때 술 등 그 다음날 공부에 지장이 되는 것들은 왠만해선 피하시는게 좋겠죠

마지막으로 "넓게 보세요" 지금 책에 있는 구절보다 바깥세상 돌아가는 실정, 최근 이슈 등을 두루 살펴보는 것도 좋아요

특히 스마트폰을 이용해서 최근의 부동산시장, 감정평가 관련 이슈등을 검색해보시는 것이 유용한거 같아요

최근 금리, 환율, 부동산정책, 법률분쟁, 신조어 등을 살펴보시고 필요하신 경우 간단히 써브 옆에다가 적어두는 것도 좋더라고요

아직 부족한 부분이 많은데 운이 좋아서 올해 12월의 영광을 느낄 수 있었습니다

모두들 열심히하셔서 나중에 같은 감정평가사로서 만날 수 있는 또다른 영광이 있길 바래요^^

2차 시험

1) 개요

안녕하세요 이번에 22회 2차 시험에 합격하게 된 사람입니다..

저도 미천하지만 저의 수험생활을 다시금 곱씹으며 수험생분들에게 도움이 되고자 글을 써볼까 합니다..

사실 아직도 합격의 영광이 실감나지도 않고 과연 제가 합격 할 자격이 있는가 의심되기도 하며 너무나 감사한 마음이 앞섭니다.

감정평가 수험계에 발붙인 많은 분들의 바람이 고속도로의 하이패스 차선과 같이 시행착오를 줄이고 빨리 합격하길 원하시는 것은 잘 알지만 사실 공부방법적인 측면에서 정답이 있는 것은 아닌 것 같습니다.. 까페나 스터디에서의 원활한 활동을 통해 “어느 팀장님만 믿고 갔다”는 분이나 집 근처에서 조용히 홀로 공부하시는 분들의 공부 방법 모두 다 일리가 있으며 제가 도움이 되고자 하는 것도 저에게 적합했던 한 방법일 뿐입니다.. 그리고 저의 스토리보다는 공부에 대한 지인들에게 많이 들었던 질문 위주로 글을 작성해보겠습니다..(참고 : 토목공학과 졸업, 30살, 4년 공부했습니다..)

실무(55점)..

실무에서 중요시 하는 항목들을 열거해 보겠습니다.. 속도, 정확성, 설득력, 리듬감, 순발력, 표현력, 형식, etc.. 물론 합격을 위해서는 모든 것이 일정 부분 이상이 되어야 합니다. 하지만 문제별로 특정 부분이 더 중요시 한 경우가 있습니다.. 예를 들어 이번 22회 문제에서는 1번이 설득력이 많이 필요한 유형에 해당하고 2번은 골고루 중요한 유형이며 3번은 정확성 유형에 해당된다고 개인적으로는 판단됩니다.

구체적으로 말씀드리면 저의 경우 1번에서 토지 평가목록 중 도로 부분은 본건의 개별요인 비교치가 0.78이었던 점을 고려해서 1/3으로 평가를 하지 않는다고 명시하였고

건물은 을에게 무상 임대 하였으므로 수익방식 적용시에 가격이 낮아 질 수 있다는 점,

동산 항목의 비부동산 가치 구성요소에 대해 언급했던 것 같습니다..(사실 이러한 부분들을 좀더 세심히 말씀드리고 싶지만 시험을 치고 아르바이트를 하는 등 지금껏 공부를 하지 않았었기에 자세히는 생각이 안납니다.;;)

또한 가치결론의 명확한 근거로 지역특성에 관한 자료가 많이 주어진 것 같아서 실무 과목에서 이론 내용을 많이 키워드, 문장 등으로 언급 많이 했습니다.. 이는 이론, 실무 등을 공부할 때 중점을 두어 연습한 부분이기도 했었습니다.. 이론을 공부하다가도 '아! 이러한 것은 실무랑도 연관있네.. 답안지에 표현해볼까?' 생각하며 말입니다..

그리고 많은 분들이 시산가격 조정을 놓치거나 약하게 적으신 분도 계신 것 같은데 문제를 보시면 "시산가치 조정을 통한 최종 감정평가액을 산출하되, 평가방식 적용시 필요한 경우 그 판단에 대한 의견을 평기하시오"라는 문구가 나타나 있으며 그에 따라 답안을 서술했던 것 같습니다.. 물론 각종 자료(자료1, 2등으로 주어지는 부분)를 해석하고 그것을 처리하는 능력도 중요하지만 큰 문제를 자세히 보는 것도 결코 놓쳐서는 안됩니다.. 

2번은 적용공시지가 부분을 틀렸었고 3번은 구체적인 수치까지 다 맞췄던 것 같으며 4번은 손도 되지 못하였습니다..

그리고 실무에 대한 준비과정은 작년 10~12월에는 문제를 많이 풀어봤었고 올초에는 무료로 생활스터디를 같이 했던 분들(실무를 약간은  접한) 상대로 법전 강의와 함께 간단한 강의를 했었습니다.. 강의를 받으셨었던 분들이 저에게 고맙다고 하셨지만 지금 와서 생각해보면 그때 한 강의가 합격에 엄청나게 도움이 되었던 것 같습니다.. 강의를 위해 특별히 따로 준비는 하지 않았지만 눈을 마주치고 그분들이 이해했나 안했나를 살펴보며 좀더 쉽게, 좀더 이해를 할 수 있게 설명을 했던 부분 등에서 저절로 실무 체계에 대해 정리가 되었던 것 같습니다..

한 4월부터는 개별스터디를 했는데 기출 문제를 대상으로 했습니다.. 중점을 두었던 부분은 복기할 때 문제별로 상기에서 나열한 항목들 중 어떠한 부분이 중요하겠는가를 저 나름대로 생각하면서 했던 것 같습니다.. 

공부 체계나 스케쥴에 대한 정답은 없는 것 같습니다.. 예를 들어 실무를 8시나 9시에 푸는 것은 저한테는 효율적이지 못했기에(아침에 일어나서 씻고 맹한 상태에서 문제를 접함) 실무를 11시 정도쯤에 풀었던 것 같으며 5월 정도부터는 이틀에 100점 정도 풀었던 것 같습니다.. 그리고 주어진 시간에 주어진 문제를 풀 때는 자기자신의 MAX를 끌어올려서 항상 최선을 다해서 풀었습니다..

이론(50.5점)..(이론, 법규는 올해 문제를 제가 어떻게 처리했냐 보다는 질문 내용 위주로 서술해볼까 합니다)

이론 쪽에서 가장 많이 받았던 질문은 서브가 먼저냐 교재가 먼저냐는 것입니다.. 저는 입문 시기에는 서브 위주로 어떤 내용이 있는지만을 학습하고 그 이후에는 교재 위주로 학습했습니다.. 이론을 공부할 때는 특정 내용을 보더라도 다른 내용과의 연관성, 개념과 개념과의 관계 등을 항상 염두해두며 했습니다.. 이론은 특정 내용이나 책을 꼭 외워야 겠다는 압박감 보다는 큰 틀 안에서 약간은 자유롭게 학습했던 것 같습니다.. 또한 신문에 부동산 관련 지면은 쉬는 시간에 항상 읽었습니다.. 

그리고 이론을 처음 접하신 많은 분들이 교재를 보면 머릿 속에 남는게 없다는 질문을 많이 하셨습니다.. 저 같은 경우에는 책 앞에 있는 Contents 부분을 답안지에 옮겨 쓴후 자기 전이나 쉬는 시간에 그것만 보며 많은 내용을 떠올리려 노력했었고 특정 개념을 꼭 이해해야 하는 파트가 있으면 목차 옆에 추가적인 내용을 적어서 학습했습니다..

개인적으로 생각하는 이론 과목의 특성은 사회과학의 전형적인 것으로 투입노력 대비 결과의 탄력성이 개인별로 가장 차이가 많이 나는 과목인 듯 싶습니다.. 

법규(53점)..

법규의 사례 문제는 어떤 공식 같은 것이라 생각해서 공대생인 제가 학습하기에 비교적 재미있게 학습했던 것 같습니다..

많이 받았던 질문은 행정법 과목이 먼저인지 개별법이 중요한지, 행정법 기본서 교재를 정독해야 하는지 등입니다.. 저 같은 경우, 처음에 행정법 내용을 이해하기가 너무 힘들었지만 어느 정도 이해한 뒤로는 행정법이 재미있어서 2년차 땐, 행정법 위주로 준비했습니다(그러다가 피 봤습니다...ㅠㅠ) 그 이후로는 개별법을 메인, 행정법을 사이드로 학습을 하여서(사실 개별법, 행정법을 따로국밥처럼 분리하는 것도 웃기는 일이긴 합니다..;;) 올해 2번 문제와 같은 논점을 처음 접했을 때 적잖이 당황스러웠습니다.. 하지만 행정법 총론을 어느 정도 이해한다면 구체적인 학설, 판례를 정확히 적시하지 못하더라도 어느 정도 괜찮은 답안이 작성 가능합니다. 예를 들어 행정법 관계의 본질, 특수성, 공권, 공의무 등은 시험에서는 묻지 않지만 행정법 전반적인 것을 이해 하는데는 도움이 되며 특정 부분의 내용에 있어서 단순 암기보다는 기억이 훨씬 오래간다고 생각합니다.. 

지역성과 개별성..(이 부분은 지극히 개인적인 생각입니다)

공부의 영역에 있어서 자기 자신을 정확하게 알라는 것을 조금 다르게 표현해 보았습니다.. 수험계에 떠도는 정형화된 패턴은 지역성에 해당하고 본인의 개성이나 성격에 해당하는 부분은 개별성에 비유를 한 것입니다.. 부동산의 개별성은 보통은 지역에 적합할 때 그 가격이 최대가 되나 경우에 따라서는 특수상황의 최유효이용나 지역과 무관한(개별성이 아주 강한) 부동산이 부동산개발이나 분양 쪽에서 성공을 거두는 경우도 있습니다.. 실제로 최근의 트렌드는 개별성이 점차 강조되고 있는 추세이기도 하구요.. 저는 올해 수험공부는 지역에 적합한 오차 범위 내에서 최대한도로 개별성을 발휘해 봤습니다.. 

롯데 야구와 정치..

공부를 하시다가 스트레스를 푸시는 게 반드시 필요한데 감정이입이 되는 취미나 관심사는 수험기간 동안에는 득보다는 실이 많은 것 같습니다.. 저는 친구들과 온천, 수다, 등산, 경마공원 등으로 스트레스를 푼 것 같습니다.. 결혼식에는 그래도 자주 참석했지만 다수가 참여하는 술자리는 가급적 피했습니다..

작년 1차 낙방과 부모님..

2문제 차이로 떨어진 작년 1차 낙방은 이를 악물게 된 계기가 되었습니다.. 부모님께 불합격 소식을 전해드리면서 눈물이 펑펑 났고 자격지심으로 신림동에 모든 사람들이 저를 조롱 하는 것 같았습니다.. 내 멘탈이 수험생 신분에 적합한 것인지 많은 의문도 들었구요..

하지만 한가지 분명한 것은 만약 제가 1방울의 눈물을 흘린다면 부모님께서는 그 뒤에서 10방울의 눈물을 흘리십니다.. 부모님께서 수험계를 잘 모르시더라도 본인을 이해못한다는 생각이 들어도 절대 부모님 앞에서는 짜증내시거나 약한 모습을 드러내지 마시고 의젓한 모습을 보여주세요.. 

끝으로 드리고 싶은 말은.. 

스트레스를 많이 받으시지 마세요.. 물론 수험생활에 스트레스는 자동적으로 따라 오긴 마련이고 이율배반적으로 이런 말씀을 드리는 저도 스트레스를 많이 받았습니다.. 하지만 공부도 사람이 하는 것이므로 사소한 것에 재미를 많이 느끼시고 그래도 공부를 할 수 있다는 것에 감사를 하시는 것이 좋을 듯 합니다.. 자만이 되어서는 안되는 자신감을 가지세요.. 

p.s : 합격도 너무나 감사하고 기쁘지만 수험기간동안 제 자아를 찾은 것 같아서 합격 여부와 상관없이 수험생활을 감사하게 생각합니다..(머리숱도 많이 줄고 살도 많이 빠졌지만ㅠ.ㅠ) 두서없는 글 읽어주셔서 너무 감사하고 건강하세요!! 파이팅입니다.!!

감평_감평스터디설명회_이서원,황운선_1회(12.31)_강의계획서,OT.pdf

황운선 이론 서브 작성 예시.pdf