22기 토지가격구준표 님의 준 합격수기

안녕하세요 이번에 22회 2차 시험에 합격하게 된 사람입니다..

저도 미천하지만 저의 수험생활을 다시금 곱씹으며 수험생분들에게 도움이 되고자 글을 써볼까 합니다..

사실 아직도 합격의 영광이 실감나지도 않고 과연 제가 합격 할 자격이 있는가 의심되기도 하며 너무나 감사한 마음이 앞섭니다.

 

 

 

감정평가 수험계에 발붙인 많은 분들의 바람이 고속도로의 하이패스 차선과 같이 시행착오를 줄이고 빨리 합격하길 원하시는 것은 잘 알지만 사실 공부방법적인 측면에서 정답이 있는 것은 아닌 것 같습니다.. 까페나 스터디에서의 원활한 활동을 통해 “어느 팀장님만 믿고 갔다”는 분이나 집 근처에서 조용히 홀로 공부하시는 분들의 공부 방법 모두 다 일리가 있으며 제가 도움이 되고자 하는 것도 저에게 적합했던 한 방법일 뿐입니다.. 그리고 저의 스토리보다는 공부에 대한 지인들에게 많이 들었던 질문 위주로 글을 작성해보겠습니다..(참고 : 토목공학과 졸업, 30살, 4년 공부했습니다..)

 

 

 

 

실무(55점)..

 

 

실무에서 중요시 하는 항목들을 열거해 보겠습니다.. 속도, 정확성, 설득력, 리듬감, 순발력, 표현력, 형식, etc.. 물론 합격을 위해서는 모든 것이 일정 부분 이상이 되어야 합니다. 하지만 문제별로 특정 부분이 더 중요시 한 경우가 있습니다.. 예를 들어 이번 22회 문제에서는 1번이 설득력이 많이 필요한 유형에 해당하고 2번은 골고루 중요한 유형이며 3번은 정확성 유형에 해당된다고 개인적으로는 판단됩니다.

 

 

구체적으로 말씀드리면 저의 경우 1번에서 토지 평가목록 중 도로 부분은 본건의 개별요인 비교치가 0.78이었던 점을 고려해서 1/3으로 평가를 하지 않는다고 명시하였고

 

 

건물은 을에게 무상 임대 하였으므로 수익방식 적용시에 가격이 낮아 질 수 있다는 점,

 

 

동산 항목의 비부동산 가치 구성요소에 대해 언급했던 것 같습니다..(사실 이러한 부분들을 좀더 세심히 말씀드리고 싶지만 시험을 치고 아르바이트를 하는 등 지금껏 공부를 하지 않았었기에 자세히는 생각이 안납니다.;;)

 

 

또한 가치결론의 명확한 근거로 지역특성에 관한 자료가 많이 주어진 것 같아서 실무 과목에서 이론 내용을 많이 키워드, 문장 등으로 언급 많이 했습니다.. 이는 이론, 실무 등을 공부할 때 중점을 두어 연습한 부분이기도 했었습니다.. 이론을 공부하다가도 '아! 이러한 것은 실무랑도 연관있네.. 답안지에 표현해볼까?' 생각하며 말입니다..

 

 

 

그리고 많은 분들이 시산가격 조정을 놓치거나 약하게 적으신 분도 계신 것 같은데 문제를 보시면 "시산가치 조정을 통한 최종 감정평가액을 산출하되, 평가방식 적용시 필요한 경우 그 판단에 대한 의견을 평기하시오"라는 문구가 나타나 있으며 그에 따라 답안을 서술했던 것 같습니다.. 물론 각종 자료(자료1, 2등으로 주어지는 부분)를 해석하고 그것을 처리하는 능력도 중요하지만 큰 문제를 자세히 보는 것도 결코 놓쳐서는 안됩니다.. 

 

 

 

2번은 적용공시지가 부분을 틀렸었고 3번은 구체적인 수치까지 다 맞췄던 것 같으며 4번은 손도 되지 못하였습니다..

 

 

 

그리고 실무에 대한 준비과정은 작년 10~12월에는 문제를 많이 풀어봤었고 올초에는 무료로 생활스터디를 같이 했던 분들(실무를 약간은  접한) 상대로 법전 강의와 함께 간단한 강의를 했었습니다.. 강의를 받으셨었던 분들이 저에게 고맙다고 하셨지만 지금 와서 생각해보면 그때 한 강의가 합격에 엄청나게 도움이 되었던 것 같습니다.. 강의를 위해 특별히 따로 준비는 하지 않았지만 눈을 마주치고 그분들이 이해했나 안했나를 살펴보며 좀더 쉽게, 좀더 이해를 할 수 있게 설명을 했던 부분 등에서 저절로 실무 체계에 대해 정리가 되었던 것 같습니다..

 

 

한 4월부터는 개별스터디를 했는데 기출 문제를 대상으로 했습니다.. 중점을 두었던 부분은 복기할 때 문제별로 상기에서 나열한 항목들 중 어떠한 부분이 중요하겠는가를 저 나름대로 생각하면서 했던 것 같습니다.. 

 

 

공부 체계나 스케쥴에 대한 정답은 없는 것 같습니다.. 예를 들어 실무를 8시나 9시에 푸는 것은 저한테는 효율적이지 못했기에(아침에 일어나서 씻고 맹한 상태에서 문제를 접함) 실무를 11시 정도쯤에 풀었던 것 같으며 5월 정도부터는 이틀에 100점 정도 풀었던 것 같습니다.. 그리고 주어진 시간에 주어진 문제를 풀 때는 자기자신의 MAX를 끌어올려서 항상 최선을 다해서 풀었습니다..

 

 

 

이론(50.5점)..(이론, 법규는 올해 문제를 제가 어떻게 처리했냐 보다는 질문 내용 위주로 서술해볼까 합니다)

 

 

이론 쪽에서 가장 많이 받았던 질문은 서브가 먼저냐 교재가 먼저냐는 것입니다.. 저는 입문 시기에는 서브 위주로 어떤 내용이 있는지만을 학습하고 그 이후에는 교재 위주로 학습했습니다.. 이론을 공부할 때는 특정 내용을 보더라도 다른 내용과의 연관성, 개념과 개념과의 관계 등을 항상 염두해두며 했습니다.. 이론은 특정 내용이나 책을 꼭 외워야 겠다는 압박감 보다는 큰 틀 안에서 약간은 자유롭게 학습했던 것 같습니다.. 또한 신문에 부동산 관련 지면은 쉬는 시간에 항상 읽었습니다.. 

 

 

그리고 이론을 처음 접하신 많은 분들이 교재를 보면 머릿 속에 남는게 없다는 질문을 많이 하셨습니다.. 저 같은 경우에는 책 앞에 있는 Contents 부분을 답안지에 옮겨 쓴후 자기 전이나 쉬는 시간에 그것만 보며 많은 내용을 떠올리려 노력했었고 특정 개념을 꼭 이해해야 하는 파트가 있으면 목차 옆에 추가적인 내용을 적어서 학습했습니다..

 

개인적으로 생각하는 이론 과목의 특성은 사회과학의 전형적인 것으로 투입노력 대비 결과의 탄력성이 개인별로 가장 차이가 많이 나는 과목인 듯 싶습니다.. 

 

 

 

법규(53점)..

 

 

법규의 사례 문제는 어떤 공식 같은 것이라 생각해서 공대생인 제가 학습하기에 비교적 재미있게 학습했던 것 같습니다..

 

 

많이 받았던 질문은 행정법 과목이 먼저인지 개별법이 중요한지, 행정법 기본서 교재를 정독해야 하는지 등입니다.. 저 같은 경우, 처음에 행정법 내용을 이해하기가 너무 힘들었지만 어느 정도 이해한 뒤로는 행정법이 재미있어서 2년차 땐, 행정법 위주로 준비했습니다(그러다가 피 봤습니다...ㅠㅠ) 그 이후로는 개별법을 메인, 행정법을 사이드로 학습을 하여서(사실 개별법, 행정법을 따로국밥처럼 분리하는 것도 웃기는 일이긴 합니다..;;) 올해 2번 문제와 같은 논점을 처음 접했을 때 적잖이 당황스러웠습니다.. 하지만 행정법 총론을 어느 정도 이해한다면 구체적인 학설, 판례를 정확히 적시하지 못하더라도 어느 정도 괜찮은 답안이 작성 가능합니다. 예를 들어 행정법 관계의 본질, 특수성, 공권, 공의무 등은 시험에서는 묻지 않지만 행정법 전반적인 것을 이해 하는데는 도움이 되며 특정 부분의 내용에 있어서 단순 암기보다는 기억이 훨씬 오래간다고 생각합니다.. 

 

 

 

지역성과 개별성..(이 부분은 지극히 개인적인 생각입니다)

 

공부의 영역에 있어서 자기 자신을 정확하게 알라는 것을 조금 다르게 표현해 보았습니다.. 수험계에 떠도는 정형화된 패턴은 지역성에 해당하고 본인의 개성이나 성격에 해당하는 부분은 개별성에 비유를 한 것입니다.. 부동산의 개별성은 보통은 지역에 적합할 때 그 가격이 최대가 되나 경우에 따라서는 특수상황의 최유효이용나 지역과 무관한(개별성이 아주 강한) 부동산이 부동산개발이나 분양 쪽에서 성공을 거두는 경우도 있습니다.. 실제로 최근의 트렌드는 개별성이 점차 강조되고 있는 추세이기도 하구요.. 저는 올해 수험공부는 지역에 적합한 오차 범위 내에서 최대한도로 개별성을 발휘해 봤습니다.. 

 

 

 

롯데 야구와 정치..

공부를 하시다가 스트레스를 푸시는 게 반드시 필요한데 감정이입이 되는 취미나 관심사는 수험기간 동안에는 득보다는 실이 많은 것 같습니다.. 저는 친구들과 온천, 수다, 등산, 경마공원 등으로 스트레스를 푼 것 같습니다.. 결혼식에는 그래도 자주 참석했지만 다수가 참여하는 술자리는 가급적 피했습니다..

 

 

 

작년 1차 낙방과 부모님..

 

2문제 차이로 떨어진 작년 1차 낙방은 이를 악물게 된 계기가 되었습니다.. 부모님께 불합격 소식을 전해드리면서 눈물이 펑펑 났고 자격지심으로 신림동에 모든 사람들이 저를 조롱 하는 것 같았습니다.. 내 멘탈이 수험생 신분에 적합한 것인지 많은 의문도 들었구요..

 

 

 

하지만 한가지 분명한 것은 만약 제가 1방울의 눈물을 흘린다면 부모님께서는 그 뒤에서 10방울의 눈물을 흘리십니다.. 부모님께서 수험계를 잘 모르시더라도 본인을 이해못한다는 생각이 들어도 절대 부모님 앞에서는 짜증내시거나 약한 모습을 드러내지 마시고 의젓한 모습을 보여주세요.. 

 

 

 

끝으로 드리고 싶은 말은.. 

 

 

스트레스를 많이 받으시지 마세요.. 물론 수험생활에 스트레스는 자동적으로 따라 오긴 마련이고 이율배반적으로 이런 말씀을 드리는 저도 스트레스를 많이 받았습니다.. 하지만 공부도 사람이 하는 것이므로 사소한 것에 재미를 많이 느끼시고 그래도 공부를 할 수 있다는 것에 감사를 하시는 것이 좋을 듯 합니다.. 자만이 되어서는 안되는 자신감을 가지세요.. 

 

p.s : 합격도 너무나 감사하고 기쁘지만 수험기간동안 제 자아를 찾은 것 같아서 합격 여부와 상관없이 수험생활을 감사하게 생각합니다..(머리숱도 많이 줄고 살도 많이 빠졌지만ㅠ.ㅠ) 두서없는 글 읽어주셔서 너무 감사하고 건강하세요!! 파이팅입니다.!!