陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

짧은 팁입니다

수험생활동안 터득한 저 나름대로의 불합격을 피하는 법입니다.

이 방법으로 학원에서는 3과목 다 고득점을 통한 자신감을 갖게 되었고 실제 시험에서는 고득점은 아니지만 합격하기에는 충분한(?) 점수를 얻었습니다. - 실무 52.5, 이론 54, 법규 56.5, 평균 54.33

과목별로는 저보다 높은 점수를 받고도 다른 과목 때문에 떨어진 분들께 제 점수가 허접할 수도 있고요 또한 이미 다 알고 있는 일반론적인 얘기 이므로 별로 쓸모가 없을 수도 있겠습니다. 그렇다면 죄송합니다. 하지만 조금이라도 도움이 되고 싶어서요.

<3과목 공통사항>

리북스 법전의 필요한 조문을 외우려고 노력할 것.

외우고 있는 조문을 적절히 적시하려고 노력할 것.

1기 스터디 부터는 외우고 있는 조문을 답안 기술시 적절히 적시하려고 노력해야 한다고 생각함

따라서 아직도 필수 조문을 외우는 것이 안된 분들은 지금부터라도 빨리 시작해야함.

남들은 이미 필수조문쯤은 다 외우고 있고 적절히 적시하기 위해 칼날을 갈고 있음.

(조문암기 방법)

매일 실무개별스터디 끝나고 조문5개를 10분정도 쪽지시험을 침.

틀리면 벌금(1문당 백원)있었음(1문제에서 다년차 토시 2개이상, 2년차 3개이상 틀린경우 틀린것으로 간주)

주중에 본 시험을 주말에 랜덤으로 5개 선택하여 다시보고 토시하나 틀림없이 다 맞추는 경우 벌금을 면제하는 패자부활전 있었음.

(장점) 조문을 즐겁게 외울수 있음. 꾸준히 하니 암기력도 증가함.

<실무>

1. 문제에서 주어진 자료의 내용을 꼼꼼히 읽는다

1) 주어진 자료는 모두다 빠짐없이 읽는다.

2) 그냥 읽는게 아니고 주어진 의도를 파악하면서 읽으려는 긴장감을 갖는다. 특히 자료간 연계성 파악에 유의한다.

3) 읽는 방법을 자기만의 것으로 체계화한다.

예) 대상물건확인, 자료의 목차읽기, 기타자료읽기, 기타자료의 바로 위 자료읽기 등등 읽는 순서를 정하여 체계화함.

4) 1)2)3)을 빠른 시간내에 할 수 있도록 지속적으로 연습하고 개선한다.

2. 문제 풀이

1) 세부적 논점에 판단이 서지 않을 경우 그부분은 과감하게 버린다. 비록 큰 논점으로 보일 지라도 버린다.

(버리라는 말은 통밥으로 때려 맞추라는 의미임. 이것도 연습해야 함.)

2) 전체적인 문제 풀이의 흐름이 머리에 떠올라야 펜을 든다.

(데쟈뷰에 의해 펜부터 들고 보는 잘못된 습관은 금물)

3) 풀이 과정의 판단 근거에 있어 두루뭉실한 서술의 지양.

(핵심 키워드 및 조문을 쓰는 연습을 할 것)

3. 정확한 계산 및 결론의 판단근거 적시(문제가 쉽게 출제된 경우 당락을 좌우함.)

1) 정확한 계산

계산량이 많은 노가다 문제라도 정확하게 맞추려는 연습을 통해 길러짐.

시점수정 날리는 짓은 20점짜리 5분 안에 풀어야 할때 하는 고육지책임. 무조건 날리고 보는 사람 주의 요함.

2) 결론의 판단근거 적시

관련 조문이 있으면 반드시 적시하려고 노력할 것(고로 조문을 외우고 생활화 해야함)

문제의 자료에 요약 서술된" 부동산 시장의 상황, 대상부동산의 조건 등에 따른

  대상부동산의 수급 및 가격 결론에 대한 본인의 판단을 명확히 서술할 필요가 있음.

단, 임료의 지행성에 의해 수익가격은 낮고, 적산가격의 공급자 가격이므로 높다는 등의 일반론적인 판단 근거 적시는 득점에 아무런 도움이 되지 못함.

4. 약술은 반드시 먼저 쓴다. 아는 것을 물어본 경우 분량을 꽉 채워서 성의를 보인다.

5. 살짝 깊은 공부량(+알파)

<예시>

1) 보상 평가에서 시점수정치로 지가변동률외에 생상자물가상승률을 병기하고 지가변동률로 결론을 내는 이유 적시방법

일반적인 답안 : 지가변동률이 지가의 국지적 변동을 나타내는데 더 적절한 바 지가변동률로 시점수정치를 결정함.

내답안 : 지가변동률이 지가의 국지적변동에 부합하고 이의 적용이 정당보상에 미달하는 특별한 사유 없는 바, 지가변동률로 시점수정치를 결정함.(생산자물가상승률의 참작은 지가변동률에 의한 시점수정치의 적용으로 보상액이 정당보상액에 미달하는 경우를 방지하기 위함이 목적인바 이 내용을 답안에 축약해서 쓰려고 노력해야함.)

2) 토지의 보상평가에 있어 공시지가기준법의 비교표준지 선정시

용도지역, 이용상황을 맞추는 것만큼 중요한 것은 당해 사업에 의한 개발이익이 반영되지 아니한 표준지를 선정하여야 한다는 것을 짧게나마 표현하여 명확히 알고있다고 자랑하는 것임.

<이론>

1. 이론문제의 유형은 크게 두가지임. 쓰는 법도 크게는 두가지임.

1) 설명하라.

2) 논하라.

2. 설명하라의 예시목차

1) 서 - 왜 물어본 것인지 출제의도를 알고 있다는 것을 약하게 기술

문제의 지문이 긴 경우 지문에 출제 배경이 나와 있는경우가 있으니 지문이 길면 꼼꼼히 읽고 이를 활용할것

단, 문제를 그대로 쓰지 않도록 유의

잘 판단이 안서면 주로 아래의 2) 또는 4)와 관련하여 서술하고 문제가 물어보는 설명할 내용에 있어 목차로

들어갈 내용을 1,2개 기술

2) 설명대상의 중요성(차별화 포인트) 내지는 활용 또는 근거 조문의 내용

3) 대상의 설명

(1) 구체적으로 물으면 물어본 것이 소목차로 나와야함.

(2개이상 안물어봄 그러면 목차 3개 : 물어본거 + 기타)

*구체적으로 물어본 것을 모르는 경우 남들도 모르면 상관 없으나 나만 모르는 경우 반성해야함.

(2) 구체적 물음이 아닌경우 목차 3개만 쓸것 더 많이 알아도 3개만 쓰고 나머지는 기타로 처리

(과욕은 금물!!!)

4) 대상의 활용 또는 유의사항

안물어봐도 쓸것 단. 유의사항 등 물어보면 위 3) 분량의 1/2 안물어 본경우 1/3~1/4분량 정도 기술

5) 결 -

2)~4)의 정리 및 +알파(밀접한 관련개념 또는 관련된 시사성 있는 내용 등을 던질 것, 감정평가이론이 아닌 부동산학쪽에 치우친 문제의 경우 감정평가와 관련성을 언급하는 것도 좋음. )

유의할 점은 + 알파는 2~3줄로 끝내야함.(내가 이런것도 알고 있다는 것을 살짝 터치하는 것에 만족할것. 과욕은 금물!!! )

3. 논하라의 예시목차

1) 서 - 출제 배경인 쟁점의 적시

(쟁점을 모르는 경우는 이 문제는 좋은 점수 받기 힘듬. 물론 대부분 수험생이 모르는 경우는 형식을 갖춰 쓰려는 노력 정도는 해야 기본 점수 받을 수 있음.)

2) 논란의 중심에 있는 관련조문의 적시 또는 현실적 문제의 적시

3) 논쟁중인 학설 등의 기술 및 검토

학설 대립이 있는 경우 기본서나 서브에 소개된 내용 많지 아니하므로 모두 숙지하고 있어야 함. 

수험계에 알려지지 않는 학계의 논의도 있음. 당황하지 말고 최대한 형식에 치중하여 써야함.(난감함)

외국의 경우

감정평가 이론이 일본과 미국 등의 외국 이론의 차용인 바 기본서에 소개된 외국의 견해 등도 정리 하여야 함.

검토예시

부동산 현상은 이렇고 관련 조문은 이러하니 "이에 비추어" 어떠한 견해가 타당하다.

 (부동산 현상에 대한 이론적 정립이 필요한 경우로서 관련조문과 학설이 모두 있는 경우)

부동산 현상은 이렇고 이를 설명하는데 뛰어난 어떠한 견해가 타당하니 문제되는 "이에 따를때" 조문의 정비가 필요하다

(관련 조문에 문제가 있어 논쟁의 중심에 있는 경우) 

부동산 현상은 이러하니 이론적 연구와 조문의 정비가 필요하다.

(부동산 현상에 대한 학설 및 조문이 없거나 미진한 경우) 

부동산 현상은 이러할 진데 이를 받아들이는 부동산활동(주로 감정평가관련 정책)이 이러하니 문제가 있으므로 "관련조문 및 학계의 논의에 비추어" 부동산 활동의 지향점을 어떠한 방향으로 잡을 필요가 있다.

(업계가 나아갈 방향성에 관한 문제로 아는지식 총동원하여 다양한 측면에서 출제의도에 최대한 부합하여 써야 하며 따라서 업계의 이슈에 항상 귀를 열고 있어야 함.)

4) 관련문제

5) 결

* 논하라 또는 설명하라는 어떠한 문제도 형식에 맞게쓰기 위해서 1기부터 4기까지 계속 연습하고 가다듬을 것(sub를 만들라는 것임). 개인적으로 지금 이시기 부터는 기본서 정독보다는 답안을 위의 목차대로 구성하다가 막히면 찾아보는 정도로 기본서를 활용하는 것이 좋다고 생각함. 고로 찾아볼 기본서는 많을 수록 좋다. 단, 12월까시 실무만 해서 이론 기본서 정독이 안된 분들은 뜬구름 잡는 것 같아 괴로울 것임. 그리고 이론 공부에 있어 감정평가이론1권(경응수,노용호,나상수 저 등등), 부동산학개론(조주현), 일본기준, AI, 각 2회독 정도면 그 이상의 다독보다는 답안 구성에 연습에 힘을 쓰는 것이 효율적이라고 생각함. 참고로 재무관리 걱정하는 분들은 버디&머튼의 "재무의이해"라는 책을 추천함. 정독하라는 것은 아니고 부분부분 찾아보시라는 것임.(얇고 좋음, 부동산 금융과 투자는 '시간많은 사람은 읽어보시던지~'정도의 뤼앙스고요... 시간없는 사람은 절대비추, 어떤 강사님은 강추신데 개인적으로는 이해할 수 없음.) 또한 안정근 저 부동산평가이론은 안정근 교수님이 이론 출제위원 들어가실때, 팀장들이 그책에 있는 내용을 스터디 문제로 낼때 이외에는 별로 도움이 되지 않는 듯 함.(시중 써브에 잘 정리되 있으니 책 찾아 볼필요 없음) 또 또한 일본기준, AI는 번역이 매끄럽지 않다는 것도 고려해서 읽어야함. 그리고 일본기준은 기술형식이 복잡하니 뒤쪽에 각 파트별로 나와 있는 부분으로 보는 것이 빠르고 내용이 추상적인것을 추상적으로 직역한 것이므로 알고있는 지식을 총동원하여 생각을 많이하고 괴로워하면서 읽어야함.(도표 등도 깊히 생각하면서 볼것)

3. 5~10 점짜리 문제

5점짜리는 통으로 쓰거나 목차 2개쯤 주고 10점도 너무 많은 목차를 주는 것을 지양하는 사람도 있으나 목차를 최대한 다양화 하여 반 페이지 또는 한장 내에서 내가 주어진 물음에 대해 많이 알고 있으나 지면이 부족한 것이 너무 아쉽다는 뤼앙스를 줄 필요가 있다고 생각함.

4. 이론은 정답을 거의 맞출 수 없는 시험이라고 생각함. 따라서 형식과 논리를 갖추고 최대한 다양한 시각을 보여주는 버라이어티식 답안을 구성하여 출제위원으로부터 점수를 낚는 것이 불합격을 피하는 법이라고 생각됨.

<법규>

1.행정법, 행정법, 행정법임!!!

요즘은 행시학원 가서 사례쓰고 최고답안 되는 사람도 있는 추세임.

행정법을 강조하는 이유는 개별법의 내용과 세세한 관련 판례를 잘 몰라도 최대한 형식에 맞는 답안을 구성하여 불합격을 피할 수 있고

행정법 위주로 시험이 출제된 경우 대박을 노릴 수 있음.(올해 1번, 2번 최신판례 몰랐고 답안에 기술하지 않았음에도 합격점이상 받았음)

실제로 감평학원 스터디의 보상법규 문제도 이제는 1기부터 행정법 사례위주임.

2. 기본서와 사례집 2회독 정도의 회독수와 답안 작성 연습으로 시험에 대비하는 것이 효율 적이라고 생각함. 답안 작성연습하며하며 잊거나 이해가 안가는 부분만 다시 찾아 읽으면 됨.

실제로 행정법 사례작성은 출제된 쟁점별로 쓰는 공식이 있음. 실무 공식 외우듯이 챕터별로 쓰는 공식을 빨리 습득해야

그 이후로 더 나아갈 수 있음. (논의의 실익, 관련판례 및 학설, 검토의견 다듬기 + 어퍼컷 한방 및 잽 여러방(알파) 등등)

3. 2회독할 기본서 및 사례집은 1권 정도로 정하고 나머지는 참고서로 필요하므로 기본서와 사례집 각 1권 정도는 더 있어야 될듯함.

4. 1기부터는 40점 정도 사례를 매일 하루에 1개씩 풀고 잘 못하는 것을 점검하고 안 외워지거나 까먹은 법규 사례 공식을 점검하는 것이 중요함.

5. 이러한 연습을 지속하면 잘모르거나 생소한 문제가 떠도 행정법적 창의력의로 충분히 불합겨을 피할 수 있다고 생각됨.

6. 손실보상, 공용수용, 공용제한, 행정계획 부분은 박균성 교수님의 행정법강의 강추임. 또한 주종천 평가사님의 박사학위 논문도 꼭 읽어볼 필요가 있음(손실보상의 체계를 잡는데 도움이 될 것임).

제가 오늘 집에서 육아를 책임지고 있어서 시간이 안나내요^^. 시간나면 다시 보완 수정하겠습니다.ㅈㅅ

합격수기

들어가며

안녕하십니까? 저는 20회감정평가사에 합격한 정혜영이라고 합니다. 이번에 삼일한성학원에서 토요반

실무팀장을 맡게 되었습니다. 합격수기를 쓰면서도 아직 실감이 나진 않지만 좋은 결과로 끝을 맺을 수 있

어서 감사하게 생각하며 지내고 있습니다.

합격수기는 5년 동안 공부하면서 제가 터득 한 노하우와 합격한 올해의 달라진 공부 방법과 습관들을

알려드림으로써 조금이나마 수험생 여러분들께 도움을 드리기 위해서입니다. 물론 모든 개인이 다양성이

있으니 저의 방법이 모두 옳은 것은 아니며 각자의 상황이나 지식에 따라 차이가 있을 수 있으니 너그러이 읽어 주시기 바랍니다.

제가 생각하는 각 과목의 기본과 특성

-실무-

실무란 이론적 지식과 관련 법률을 적용하여 부동산 등을 평가하는 것입니다. 이에 평가방식에 대한 기본적 이해와 부동산을 바라보는 마인드 나아가 다른 두 과목인 이론과 법규를 제대로 습득하여야 해결할 수 있는 과목이라 생각이 듭니다. 그래서 감정평가사를 준비하는 학생들이 가장 접근이 어렵다고 느끼며 시험을 보면서도 불안해하는 과목이라 생각이 듭니다.

-이론-

이론은 부동산학과 감정평가에 대한 기본서를 밑바탕에 반드시 두어야합니다. 그리고 수험서 (A+, 패스 등)를 다독하여 기본적 목차와 내용에 대한 암기가 요구 됩니다. 이런 두 가지는 기본 중에 기본이며 신문 논문 등을 읽으며 자신만의 부동산에 대한 마인드 가져야 설득력 있는 답안지를 쓸 수 있다고 봅니다.

-법규-

법규는 행정법에 대한 체계적인 습득이 반드시 필요합니다. 이러한 이해가 바탕이 되어야 시험장에서 처음 보는 사례에 대해 당황 하지 않고 대응 할 수 있을 수 있습니다. 그리고 행정법만큼이나 시험 범위가 되는 토지 보상법 및 부동산 공시법의 조문에 대한 정확한 이해와 암기가 반드시 되어야 합니다.

각 과목에 대한 공부방법

-실무-

저는 감정평가를 시작할 때 정보가 부족하여 1차를 먼저 붙고 2차를 처음 시작하게 되었습니다. 또한 신림동에서 공부를 하지 않아 개별스터디를 시작하지 않고 이홍규 평가사님의 이론강의를 들으며 이론을 공부했습니다. 그리고 2달간 답안지를 작성하지 않고 이론만 공부했습니다.

많은 수험생들이 답안지 작성을 시작하는 것에 비해 매우 늦었으며 주위에 다년차이신분과 모범 답안에 대한 정보가 없어 답안 작성에 어려움을 겪었습니다. 그러나 이론에 대한 공부를 처음부터 깊게 하여 이론 공부 후 문제풀이에 있어 왜 이럴까하고 초기에 고민하는 일이 적었으며 답안지의 풀이를 보고 이해가 빨랐습니다.

제가 이 경험을 말씀 드리는 것을 2년차 분들께 당부하고자 합니다. 그것은 시작하시는 분들이 너무 답안지의 형식을 빨리 익숙해지려 투자를 하는데 비해 실무를 공부하는 초기에 기본이론을 깊게 하지 않는 경우를 봤기 때문입니다. 그리고 문제를 풀며 이론을 어느 정도 해결할 수 있을 거라는 판단은 쉽게 하지 않으셨으면 합니다. 즉 이론이 먼저고 그리고 문제입니다.

그리고 2년차부터 4년차까지는 책의 문제보다는 스터디 팀장문제나 매실자료 등을 활용하며 매일 150점에서 200점 정도를 풀었습니다. 그래서 스터디의 실무 성적 역시 우수하게 유지 하였습니다. 그러나 시험장에서 문제가 생겼습니다. 즉 기본적 문제에 대한 반복이 미비하고 실무이론에 대한 등한시가 실수와 문제에 대한 오해를 가져왔습니다.

그러면서 5년차에 접어들며 이홍규 평가사님의 기본서와 김성중 평가사님의 문제집에서 기본예제와 유형별 문제만을 반복했습니다. 이렇게 하여 드디어 스터디에선 고득점을 하다 시험장에서 발휘 못했던 답안지 작성을 하게 되었습니다. 물론 제가 2년차부터 4년차까지 스터디 자료 등을 푼 점이 도움이 된 것은 사실입니다. 그러나 합격 즉 시험장에서 문제를 해결하기 위해서는 기본이 제대로 되어야 가능하다고 절실히 느꼈습니다.

-이론, 법규-

이론과 법규는 기본서 (이론:A+법규: 박균성 교수님 책)와 작년의 팀장자료를 1기부터 4기까지 준비해 정리해서 공부했습니다.

<이론예>

이런식으로 정리 후 해 기본서를 다독한 후 위의 문제들을 해당 진도에 맟추어 보며 깊게 공부했습니다. 즉 기본서와 그에 따른 저만의 이론 문제집을 서브대신 만들어 체계를 쌓도록 노력했습니다.

<법규예>

이런 식으로 정리 후 행정법 강의를 읽으며 이해한 내용을 문제에 적용했으며 같은 주제이지만 문제에 따라 변화 되는 것을 응용하며 공부했습니다.

그리고 법규는 특히 저의 관련법의 조문에 대한 완벽한 암기와 이해 없이는 힘드니 반드시 자주 읽고 암기하셔야 합니다.

0. 서론

4년차로 합격한 master입니다.

이 글은 합격수기라기 보다 제가 공부하면서 느낀 바람직한 수험생의 정신상태와 공부방법에 대한 글입니

다. 글을 쓰다보니 고압적으로 이야기 하는게 마치 제가 무슨 감평수험의 신이라도 되는양 이래라 저래라

쓴 것 같아 조금 부끄럽습니다. 제 개인적으로 올해 수험생활에서 저에게 가장 도움이 되었던 부분들을 짧

게짧게 정리해보았으니 내년 공부 계획에 참고하셔서 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 또한 열몇

개 정도 토픽까지 썼는데 스크롤이 너무 길면 지루해서 안 읽으시고 묻힐것 같아 조금만 올리겠습니다. 읽

어주셔야 쓴 보람도 있으니까요. 또한 대단한 걸 쓴 것 처럼 보이지만 당연한 이야기 밖에 없습니다. 그럼에

도 불구하고 더 보고 싶으시면 요청해주시면 며칠간격으로 더 올려드리겠습니다.

1. 감정평가사 수험생은 감정평가사가 아니다.

매우 우스운 이야기이지만 3년차가 지나서야 이 의미를 깨닫게 되었습니다. 무슨 이야기인고 하니, 회사를

나오고 나서 뭔가 대단한 공부를 시작했다는 자부심과, 곧 평가사가 될 것이라는 기대감으로 잔뜩 바람이

들어간 겁니다. 친구들한테 나 이런 공부 시작했다고 자랑하고, 졸업한 학교도서관이 집에서 먼데도 일부

러 그 곳을 찾아가서 공부하며, 학교에 남아있던 후배들과 밥을 먹고, 마치 다시 대학생이 된 듯 캠퍼스 생

활의 여유까지 즐겼던 것 같습니다. 1년차 때 1차시험 마저도 이의제기로 간신히 합격을 하였지만, 정신을

차리지 못하고 7월부터 12월까지는 실무만 조금씩 풀고 이론, 법규는 손도 대지 못한 채 2년차 1기 스터디

를 시작하게 되고, 나오지 않는 성적에 괴로워만하다 스스로 무너진 것 같습니다. 3년차 때는 깊은 이해 없

이 간신히 붙었던 1차 공부가 부담이 되었고, 2년차때 받은 심한 스트레스로 인해 하루종일 공부하는 것이

무리라고 생각하여 짧은 시간만 집중적으로 하자고 생각했지만, 이 역시도 대충해도 시험에 합격하겠지라

는 막연하고도 안일한 생각에서 비롯된 것인지라 낙방 결과가 당연했습니다. 결과적으로 3년차 낙방 후에

눈에서 눈물을 떨구고서야 내가 감정평가사가 아니라 한낱 수험생일 뿐이라는 사실을 깨닫고 4년차 때는

오로지 공부에만 정진한 결과 좋은 결과를 이룰 수 있었던 것 같습니다. 너무나 당연한 이야기이지만 수험

생은 아직 평가사가 아닙니다. 들떠 있지 마세요.

2. 그 해에 공부를 많이 한 사람이 붙는다.

전 4년차였지만 2,3년차 때 어떤 과목도 60점을 돌파하지 못했습니다. 전부 50점대 초중반의 점수

를 맞았고, 3년차 때 낙방결과에는 불만이 없었으나, 과연 내년에 공부하여 점수를 올릴 수 있을지

너무도 무서워서 많이 울었던 것 같습니다. 결국 4년차라고는 하지만 제 실력은 2009년 한해에 다

만들어진 것이라 해도 과언이 아닙니다.

물론 2,3년차때의 어설픈 공부라도 그것이 밑바탕이 되어서 4년차때의 수험생활이 수월했던 것이 아닌가

생각하실 수 있겠지만, 제 개인적으로는 그 이전의 실력이 너무도 부족하여, 크게 도움이 되지 않은 느낌입

니다. 실무 김수식 기본 / 이론 박준필 기본 / 법규 정진 행정법 / 개별법 노병철 기본등......2년차 시작하시

는 분들이 들으시는 기본강의를 3개월간 들은 것이 올해 합격의 포인트 중 포인트가 아니었나 생각

을 해봅니다. 남들이 모르는 것을 알려고 하지 말고, 남들이 다 아는 것을 일단 먼저 다 알아야 확률

이 높아집니다. 그래서 “남들이 다 아는 것”의 출처는 기본강의라고 생각하여 기본강의를 정말 충실

하게 들으려고 노력했습니다.

저같은 경우는 실력이 너무 없어 자연스레 처음부터 다시하게 되었지만, 실력있는 다년차들도 작년, 제작

년의 공부기억이 아직 머릿속에 남아있다는 생각을 버리시고, 초심으로 정진하신다면 좋은 결실을 맺으실

수 있을 것 같습니다. 또한 거꾸로 생각하면 2년차들도 겁먹지 말고 1년여간을 최선을 다하면 다년차들에

게 핸디캡을 느낄 필요가 없다는 말이기도 합니다.

3. 회독수의 비밀

3회독 혹은 그 이상의 다회독을 한다는 계획을 세우신 분들의 계획을 보면 대부분 아마 처음부터 끝

까지 1회독을 하고, 그 다음 2회독을 하고, 또 그 다음 3회독을 하는 식으로 계획을 짜고 플래너에

자랑스럽게 쓸 겁니다. 저는 이런 회독수 늘리기 방법의 효율성에 굉장한 의문을 갖고 있는데요. 실

제적으로 공부한지 하루 이틀 안에 복습을 해야 효과적이라는 연구결과도 있다고 하니, 기본강의를

들으시고 그날 저녁에 노트필기를 보면서 복습하고, 그 다음날 해당 챕터의 문제를 풀거나, 해당 논

점 암기를 병행하는 등 진도를 빨리 빼려는 노력보다 각 챕터별로 3~4회독씩 하면서 천천히 진도를

나가는 것이 굉장히 부담을 덜어주게 됩니다. 또한 서너 챕터를 나간 뒤에는 하루정도 진도 나가는

것을 멈추고 서너챕터를 복습하는 날을 갖는 것이 좋습니다. 이런식으로 하게 되면 기본강의가 끝

나는 순간 남들의 기준으로 말하는 3~5회독이 완성될 겁니다. 물론 겉으로 보기에는 진도가 느리지

만 가장 빠르게 각 과목을 정복하는 지름길이자 첫단추입니다. 3회독은 첨부터 끝까지를 세 번 보는

것 보다, 부분별로 3번씩 보면서 천천히 진도를 나가는 것이 훨씬 더 효율적이고 기억에 오래남는다

는 것을 말씀 드리고 싶습니다. 즉 끝페이지를 보는 순간 이 책은 다시는 펴지 않겠다는 각오로 공

부하십시오.....끝까지 가기전에 다회독을 하면서 조금씩 전진하는 것이 좋습니다.

4. 스터디라 쓰고 모의고사라 읽는다.

1,2,3,4기 스터디에 매몰되어 제대로 자기 공부를 못하시는 분들이 있습니다. 스터디를 번역하면 말 그대로

공부가 되는데 이 때문인지 스터디를 통해서 공부를 완성시킬 수 있다고 생각하시는 분들이 있습니다. 앞

으로는 스터디라 읽지 마시고 그냥 모의고사라고 읽으시기 바랍니다. 1,2기는 진도별 모의고사 3,4기는 전

범위 모의고사입니다. 수능 공부할 때를 떠올려 보시기 바랍니다. 실력을 갖추려는 노력을 별도로 하고 모

의고사를 치게 되는 것이지, 모의고사만으로 실력을 갖추어서 고득점을 할 수는 없는 것입니다. 물론 실전

에서 잘 보려면 시간배분, 작성 스킬등도 알아야 하지만 이건 어디까지나 공부가 끝난 상태라면 금방 터득

할 수 있는 것이며, 절대적으로 우선시 되어야 할 것은 정확한 내용의 숙지가 되겠습니다.

5. 성적을 올리기 위한 다각도의 노력.(맹목적인 매일 실무 100점이 과연 효율적인가?)

흔히들 고시공부를 밑빠진 독에 물붓기라고 합니다. 사람의 기억력이 완벽할 수 없는 이상 밑이 빠져있다

는 표현은 적절한 듯 합니다. 그런데, 밑이 빠져있는 구멍이 주먹크기보다 더 크다면 아무리 물붓는 재주가

좋아도 과연 물을 과연 채울 수 있을까요? 쓸데없는 얘기가 길어졌는데, 제가 하고 싶은 말은 그 구멍을

메우는 노력, 아니면 최소한으로 줄여주는 노력이 먼저 선행되어야 한다는 것입니다. 두어달 기본강

의 들은 다음에는 맹목적으로 스탑워치이용과 종합문제 100점.....결국 1월부터만 계산하더라도 20000점이

넘는 문제를 풀어대면서 실무를 끝까지 잡지 못하는 수험생들이 많은 이유는 기본강의의 소홀, 기본서 정

독의 소홀, 법전 암기의 소홀, 모의고사 형태의 종합문제만 풀고 유형별 문제를 소홀히 하는 점 등을 뽑을

수 있겠습니다. 제가 이를 위해 실행한 실무에서의 팁은, 일단 팀장의 문제는 모조리 제외한다음 시

중의 기본서 문제를 총망라해서 정리한 리스트를 유형별로 분류해서 이 리스트 순서대로 모의고사

조차도 1회분씩 푼 것이 아니라 유형별로 묶어서 풀었다는 것입니다. 이렇게 하면 서로 다른 책에

있는 동일한 문제를 제외하고 풀게 되는 장점과, 동일한 문제에서의 책마다 서로 다른 답이 정말 어

느 한쪽이 틀려서 그런 것인지, 아니면 기타사항에서의 조건이 달라 그런 것인지 미묘한 부분까지

캐치할 수 있다는 장점이 있습니다. 단언컨대 저는 4년차때 실제 스터디를 다니면서 풀었던 권소현

1,2,3기와 김성중 4기문제를 제외하고는 그 어떤 팀장 문제도 풀지 않았습니다. 즉 개인공부시간에

는 팀장문제를 단 한문제도 건드린 적이 없습니다.

6. 하루 공부의 진도량을 줄여보라.

개인차가 있는 것이지만 아침 8시부터 저녁 9시까지 하면 충실한 수험생활을 하는 것으로 생각됩니다. 총

13시간에서 아침, 저녁식사 두 시간과 화장실 및 휴식 한 시간을 제외하고 10시간정도를 공부하게 됩니다.

만약 낮잠 1시간 정도를 추가한다면 9시간정도 확보됩니다. 이 정도를 꾸준히 공부하면 합격을 위한 충분

한 절대공부시간은 확보된 것으로 생각되며, 합격하신 대다수의 분들이 동의를 하실거라고 생각합니다.

(물론 이걸로는 부족하다는 분도 있으실 수 있습니다) 이렇게 꾸준히 하기위해서는 저녁 9시 이후의 생활도

컨트롤이 되어야 합니다. 빨리 집에 들어가서 11시~12시 사이에는 잠자리에 들어야 다음날 개운하게 공부

를 할 수 있게 됩니다. 따라서 밤 10시부터 새벽한시까지 맥주를 한잔 하는 것은 그날 공부는 다한것처럼 보

이나 다음날 공부를 깎아 먹게 됩니다. 결국 공부는 9시까지 하지만 그 이후의 시간에 마음대로 해도 된다

는 것을 의미하는 것이 아니라는 것을 명심하시면 좋겠습니다. 근데 한 가지 이상한 것은 이정도의 공부시

간은 대다수의 수험생들이 확보하고 있다는 것입니다. 그런데 많은 수험생들이 패배의 쓴잔을 들이키는걸

까 곰곰이 생각해보았습니다. 저는 그 이유를 하루에 너무 과한 진도를 소화하려고 하는 데서 찾아보았습

니다.(다른 이유가 있을 수도 있습니다) 하루에 실무 100점정도분량과, 이론,법규 합해서 4문제 정도 암기

하면 하루 공부량으로는 훌륭합니다. 너무 많은 진도를 나갈려고 욕심내지 마세요. 다만 그날 외운 분량에

대해서는 그날 바로 반복하고, 스터디팀원과 돌려보시고 서로 첨삭도 해주시는 등 다각도로 머릿속에 꼭

넣으려는 노력을 하시는게 큰 도움이 됩니다. 집에 가면서 간단하게 자가테스트를 한 번 더 하시거나, 잠자

리에 들기전 30분 정도 백지에 그날 암기를 다시 한 번 상기시켜 보시기 바랍니다.

7. 내가 하고 있는 것이 공부가 맞는가?

술 마시고, 게임하는 등의 것들은 손쉽게 공부가 아닌 것을 알 수 있습니다. 이런 걸 많이 했을 때는 공부 안

하고 놀았다는 죄책감이라도 가지게 됩니다. 그런데 공부인지 아닌지 그 경계가 모호한 것들이 있습니다.

예를 들면 만년필정보수집, 계산기 선택 등등이 있겠습니다. 합격을 위한 작은 노력으로 생각될 수 있겠으

나, 사실은 술 마시고 게임하는 것과 별다를 바 없는 시간 낭비입니다. 물론 누구에게 한두번정도 물어보고

문방구를 들러 구입하는 노력은 당연히 필요한 것이지만, 며칠 심하면 한달이 다되도록 수험주변용품들의

정보를 캐고 다니는 것은 죄책감조차 들지 않는 공부시간의 낭비가 될 수 있습니다.

8. 실무를 100분안에 완결 짓기 위해서는....

실무풀이에서의 시간차이는 펜을 쓰는 속도나 계산기를 치는 속도의 차이가 절대 아닙니다. 문제에서의 논

점에 대해서 정확하게 알고 있는지 아닌지로 판가름 나는 것입니다. 정확하게 아는 사람은 바로 넘어가는

데 비해, 제대로 알지 못하는 사람은 고민에 빠지게 됩니다. 이 머뭇거리는 시간을 합한 것이 100분을 오버

하는 주 원인이자 제거해야 할 시간이 됩니다. 즉 100분안에 들어오시지 못하는 분들은 아직 기본서 공부를

좀 더 하셔야 됩니다. 실무의 특성상, 기본강의를 들었을때 당연하다고 생각하고 딱히 암기없이 고개

를 끄덕이고 넘어갔던 것이 문제에서 칼이 되어 돌아오는 수가 있습니다. 유형별 문제로 돌아가서

처음 실무 강의때 안 중요한 줄 알고 이해만 하고 넘어간 것들을 꼼꼼히 암기하고 나서 풀어보시기

바랍니다. 어쩌면 굉장히 아이러니하게 들릴수도 있겠지만 가장 빨리 풀기 위해서는 빨리 푸는 연

습을 하는게 아니라 정확하게 푸는 연습을 하는데 그 비밀이 숨어있습니다. 계산기를 두 손가락으로

치네, 들고치네, 놓고치네...... 이런거 따라하면서 시간낭비하지 마세요.

계산기 치는 속도는 오히려 틀리지 않기 위해 더욱 천천히 치는 것이 유리할 수 있습니다. 한가지만 더 얘기

하자면 최근에는 지역, 개별요인이나 시점수정을 다 정확하게 계산하고도 다 풀 수 있을 정도의 난이도로

나오므로 약식으로 하지 마시고 정확하게 하시기 바랍니다.

9. 행정법 공부는 깊게 하되 시험범위는 공토법, 부공법이다.

개별법에서 큰 논점이 간접보상 하나 밖에 남지 않았습니다. 아마 내년 법규 1번이 되겠죠. 최근의 법규 시

험 경향은 행정법적 법리를 깊이 알고 있어야 하되 질문 자체가 행시의 전형적인 권리구제 형태를 물어 법

적성질, 소송요건, 본안판단 등 여러 논점을 종합적으로 쓰게 만드는 것이 아니라 그 중 하나 물어보고 싶은

논점을 직접 물어보는 형태가 많은 것 같습니다. 이런 경향은 계속 갈 것이라는 게 저의 견해입니다. 약간은

옛날의 시험형태로 회귀하는 것 같습니다. 자기가 공부한 행정법적 지식을 바탕으로 개별법 책을 읽으면서

암기를 꼼꼼히 해나가시기 바랍니다. 개별법 책이 교수급에서 쓴 책이 없다보니 신뢰성에 문제가 생길 수

있는데, 수긍이 가지 않는 답안을 억지로 외우기보다, 여러 책을 비교해보고 자기가 가장 수긍할 수 있는 형

태의 답안을 미리 구상해두셔야 합니다.

예컨대 위법한 타인토지출입으로 인한 권리구제에서 많은 개별법 책에서는 공토법 9조 5~7항의 손실보상

규정을 적용하여 권리구제한다고 말하고 있습니다. 그런데 행정법 공부를 하다보면 위법한 경우에는 손실

보상이 아닌 손해배상으로 해야한다고 하고 있고(아니면 최소한 수용유사로 보상), 양자가 충돌을 일으키

고 있습니다. 박균성 교수님 책의 가장 뒷부분에 보면...논리에 맞지 않는 답안은 과락이라고 하면서 정확하

게 이 예를 들고 있습니다. 즉 본안판단에서 위법하다고 하고 권리구제에 손실보상을 드는 것은 과락을 면

하기 어려울 것이라고 말하고 있습니다. 저 같은 경우는 이러한 문제에서 손해배상을 주된 권리구제수단으

로 잡고, 손실보상의 가능성 이라는 목차를 잡아 3줄정도로 공토법 규정을 유추적용하여 위법하지만 손실

보상해주어야 한다는 견해가 일부 있다 라고 쓰겠다고 정리하고 넘어갔습니다. 이것이 정답인지는 저도 모

릅니다만, 자기가 수긍할 수 있는 답안을 구상해 두어야 기억할 수 있습니다.

(시험친지 서너달 지났는데도 기억하고 있는 걸 보면 꽤 깊게 고민했던 모양입니다.)

10. 플래너의 활용

플래너나 다이어리를 활용하시기 바랍니다. 저 같은 경우는 주간계획이나 월간계획은 기본강의를 언제까

지 끝내겠다. 혹은 지금하고 있는 암기를 이달말까지 끝내겠다는 등의 러프한 형태로만 잡았습니다. 중요

한 것은 하루계획입니다. 아침에 오셔서 오늘 날짜에 오늘할 과제를 적습니다. 예컨대 1. 실무200 2. 이론

기본강의 1강 3. 이론 어제암기분 배점맞춰쓰기(60점) 4. 행정법 토픽3개 암기(50점) 이런식으로 적고 과제

를 달성하면 지워나가는 방식으로 활용했습니다. 며칠만 실행하시다 보면 어느 정도가 하루에 적당한 양인

지 스스로 가늠할 수 있게 되고 아침에 정한 과제를 다한 성취감을 하루하루 맛보실 수 있습니다. 또한 의도

치 않게 공부가 너무 잘되어 빨리 끝났다면 그날 저녁은 자기에게 포상으로 휴식을 주는 것도 좋겠습니다.

이것은 공부를 빨리 끝내면 저녁에 좀 쉴 수 있다는 기대감을 높여 공부의 집중력을 높여주기 때문입니다.

그러나 공부에 욕심이 있다면 다음날은 조금 더 많은 양을 계획 세우게 되고 이런 분은 필히 합격하실겁니

다.

11. 주저리...

왜 이런 글을 썼는지는 저도 심리상태를 잘 모르겠습니다. 합격발표가 난 뒤에 이 까페에 거의 상주하다시

피하고 있는 이유도요. 단지 한번도 제 인생에 주체적으로 결정을 내려본 일이 없다가, 처음으로 스스로 내

린 감평수험이라는 과정을 마치고 무대에서 퇴장하기가

(업계로는 이제 첫발이지만 수험계에선 퇴장이겠죠) 아쉬운가 봅니다.

한번에 앉아서 쭉 써내려 간게 아니라 생각나는게 있을때마다 조금씩 쓴 글이라 중복에 난삽합니다. 재밌

게 읽으셨으면 좋겠고 공부에 좀 도움이 됐으면 좋겠습니다. 또 1,2글에 리플은 적었으나 폭풍과도 같은 조

회수에 감사드리구요. 그리고 뜻밖에도 법규팀장을 맡게 되었네요. 이 글은 뭐 광고의 의도와는 상관없이

그 전에 작성한 글입니다. 다른 의도는 없었구요. 광고를 위해 급하게 쓴 글이라긴 좀 많이 긴 것을 여러분

도 느끼실 겁니다. ㅋ ㅋ ㅋ 몇몇분들은 학원에서 만나뵙게 될 듯 합니다. 어느학원을 가든 최종 합격률은

비슷합니다. 대세인 학원이든 소수정예반이든요. 어디에서든 열심히 하시길 바랍니다.

12. 서브노트는 꼭 필요하다. 하지만...

우리시험은 오픈북이 아닙니다. 결국 최종목표는 머릿속에 모두 집어넣는 것입니다. 서브를 아무리 잘 작

성해도 그게 머릿속에 없다면 무용지물입니다. 즉 서브작성은 중간목적이지 종국목적이 아니라는 것입니

다. 그럼에도 불구하고 우리시험은 단권화된 좋은 교재가 없고 여전히 팀장 프린트 위주로 공부를 하다보

니, 나중에 모르는 부분이 나와도 찾기가 어려워서 단권화 서브노트의 필요성은 타시험보다 훨씬 중요합니

다. 그런데 저는 서브노트 작성이 죽어도 싫었습니다. 그런걸 작성하면서 공부하는 타입도 아니었구요. 그

래서 제가 택한 방법은 일단 제본된 형태의 책을 기본서로 하나 정하고 그것을 중심으로 공부했습니다. 다

만 그 책에 없거나 잘못됐다고 생각하는 토픽의 경우 다시 육필답안하거나 칼로 잘라 오려붙이는

대신... 이 문제는 어디에 있다는 리스트를 작성하여 리스트를 보고 다른 책 특정 페이지에서 빠르

게 찾을 수 있도록 하였습니다. 또한 팀장이 나누어 주는 프린트에는 첨부터 끝까지 일련번호로 페

이지를 새로 매기는 방식으로 나중에 쉽게 찾을 수 있도록 하였습니다.(주차별로 페이지가 새로 리

셋되면 페이지로 찾기가 어렵기 때문입니다) 즉 책 맨 앞에 중요한 모든 주제를 나열하고 그게 어느책

어느 페이지에 있는지 써두는 것으로 써브를 대신하였습니다. 이렇게 하면 단권화한 써브 보다는 필요한

부분이 찾기 조금 번거로우나, 써브작성에 필요한 굉장한 시간을 세이브 하기 때문에 효율성측면에 있어서

괜찮은 방법이라고 생각합니다. 어쨌든 모든 주제를 필요할 때 찾아볼 수 있게 하는 어떤 장치는 꼭 있어야

합니다.

12. 이론은 암기만 하다가는...

이론을 저득점 하는 바람에 이론에 대한 팁은 없네요 다만 제가 공부한 방법을 답습하지 말라는 의

미에서 말씀드리면, 간단히 A+완전암기, pass click 완전암기 정도였던 것 같습니다. 중요하지 않

은 것까지 거의 두문자화 하여 같이 공부하던 친구들이 혀를 내두를 정도였고, 학원에서도 65점 이

상의 점수를 수월하게 맞았습니다. 그런데도 실전에서 굉장한 저득점을 기록한 것을 보면 막연한

암기가 도움이 되는지는 의문입니다. 생각해보면 4년간 본 네 번의 2차시험에서 두문자 외운걸 써

본 기억이 한번도 없는 것 같습니다. 대체적으로 이론 고득점을 하신 분들은 교수님 기본서를 여러

권 탐독하고 자기만의 논리가 명확히 서계신분들인 것 같습니다만 제가 그렇게 안해봐서 어떻게 하

는 것인지 잘 모르겠군요. 간혹가다 A+ 한권만 슬슬 암기하고도 초고득점 하는 분들이 더러 있습니

다만 자기가 그런 특출난 능력을 타고 났다고 가정하고 공부하기보다는 정도를 가는 것이 맞지 않

나 생각해봅니다. 사실 그런 분들은 초등학교때나 혹은 그 이전부터 알게 모르게 작문실력이나 자

기의 관심사 등이 이론에 최적화 되어 있는 경우가 많습니다. 그런 사람들에게는 주로 초등학교때

부터 이미 감평을 시작했었다라는 농담을 던지곤 했던 것 같네요.

13. 어떻게든 공부를 누적시켜라.

공부가 하루하루 끊임없이 몰려오는 파도와 같이 느껴지신다면 이미 패배하고 계시는 겁니다. 망망대해에

서 열심히 팔을 젓고는 있으나 어느 쪽이 육지인지 모르시겠는 느낌을 받으시는 분들도 마찬가지입니다.

아예 공부를 하지 않아 떨어지는 수험생이라면 변명의 여지도 없겠지만 이런 분들은 정말 체력의 한계를

느낄 정도로 공부를 하고도 떨어지기에 그 안타까움이 더 큽니다. 일단 진도의 끝이 보여야 하는데 그러기

위해서는 낱장으로 된, 주마다 계속 나오는 프린트를 기본으로 하니까 이런 느낌을 받기가 힘들었습니다.

그래서 책 형태로 제본된 기본서를 정하고 그것을 정복해나가는 방법으로 공부를 했습니다. 앞서 말씀 드

린대로 최대한 천천히 꼼꼼하게 보되, 1,2,3챕터후에는 자체적인 복습의 날을(1,2,3 합해서 복습) 가지고 또

4,5,6나간뒤에는 또 1,2,3,4,5,6챕터 전체를 복습해서, 앞서 공부했던 것을 잊어먹든말든 새로운 지식만 머

리에 넣으려 하지말고, 진도가 약간 더디더라도 앞서 공부한 것이 머리에 남아있는지 수시로 확인했습니

다. 책의 맨 끝페이지까지 오게되면, 백지에 주제만 써둔다음 책을 처음부터 끝까지 쓸 수 있을 정도가 되실

겁니다. 저같은 경우는 미리한 공부를 누적시키기 위해 책을 펼때마다 맨 앞에서부터 오늘 나갈 진도부분

까지를 10~20분정도라도 이전에 외웠던 것을 리마인드하거나 키워드등이 암기가 되어있는 상태인지 확인

하고난 다음, 그날의 진도를 시작하려고 노력했습니다. 항상 1페이지부터 공부한 것이죠. 공부가 누적이 되

는 느낌을 받으시는게 중요합니다. 이렇게 공부하면서부터 저는 끊임없이 몰려오는 파도가 아닌 정해진 크

기의 수조에 물을 채워가고 있다는 느낌이 들게 되더군요. 처음과 끝이 어딘지 보이는 공부를 하시는게 중

요합니다.

14. 주말에 공부하라

스터디 토요반을 기준으로 설명드리면 월~금은 스터디와 관계없는 자기 공부를 하고 토요일날 스터디 시

험을 치고 일요일에는 스터디의 복습을 마치시는게 효율적입니다. 사실 2년차에게는 많이 버거운 이야기입

니다. 1주일 내내 스터디자료만 봐도 시간이 모자란게 사실이나, 합격하는 2년차들을 보면 해내더군요. 더

열심히 하시는 분은 토요일 저녁에 모두 복습을 끝내시는 분도 계십니다. 어쨌든 월요일까지 끌고 가는 것

은 좋지 않습니다. 합격을 위해서라면 일요일까지는 끝내십시오. 저 같은 경우는 토요일 시험 끝난 뒤 푹 늦

잠자고 점심때쯤 공부시작해서 저녁 먹을때까지 한 것 같습니다. 일요일에는 진도부담없이 다른 복습거리

들에 온전히 투자하여서 공부가 새롭고 청량감마저 가지실 수 있습니다. 일주일간 진도 나간걸 총 복습 하

며 부분1회독을 늘리는 방법도 굉장히 좋은 방법이라 생각됩니다.

15. 구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배

감정평가사 수험생들이 명심해야할 가장 큰 비법이라고 생각합니다. 위의 얘기들과 중복되는 이야

기지만, 우리시험의 절대공부량이 많은 편이 아닌데도 불구하고, 각 과목을 잡는데 많은 시간이 걸

리는 이유는, 공부시간이 부족하거나 한 것이 아니라, 공부를 너무 많이 하여 공부한 것을 체계적으

로 정리하지 못하는데 있습니다. 저는 이걸보고 감평수험생은 변비걸린 사람은 없고 다 설사만 죽

도록 한다고 표현하곤 했는데요. 비유가 더럽지만 적절한 표현 같아서 애용했습니다. 즉 구슬을 만

들긴 많이 만드는데 꿰는 작업을 안하고 너무 많이 만들어서, 시험장 갈 때 이 구슬을 들고 갈 방법

이 없는 것입니다. 결국은 구슬을 어느 정도 만들었으면 잘 꿰어서 목에다 걸고 가면 끝날 일을요.

어느정도 열심히 하는 수험생이라면 구슬 자체가 부족한 수험생은 없다고 봅니다. 1기스터디가 끝

날때쯤 되면 팀장은 팀원들이 1기 자료를 다 소화한 줄 알고, 팀원들은 10,11,12주차 정도만 기억에

남아있는 채로 그 이전 것은 다 잊어버리고 있는 경우가 많습니다. 여기서 팀장과 팀원의 갈등이 시

작되는 거죠. 시험 끝나도 팀장은 가르쳐줬다고 하고 팀원들은 배운게 없다고 하고... 절대공부량

부족의 걱정은 떨치고 열심히 하되, 1월부터 9월까지 똑같은 실무 100점 풀기보다는 책 한권이라도

제대로 보고, 풀었던 문제를 모두 기억할 수 있는 방향으로 공부하는 것이 최선인 것 같습니다. 이

런 면에서 본다면 이론, 법규 뿐 아니라 실무도 암기과목인 것 같네요.

16. 정답이 있다

사실은 그렇지 않은 경우도 많습니다만 수험 생활 기간 중엔 무조건 정답이 있으므로 그것을 맞추어야 한

다는 생각으로 공부하면 정신건강에 도움이 많이 됩니다. 실무는 시산가격까지 맞추기 위해 노력했었고,

이론, 법규도 차별화보다는 물어본 것만 정확히 쓰자는 주의였습니다(결과적으로 이론은 실패했지만). 또

한 실무의 경우에는 논란이 있는 것이 많은데요. 예를 들면 도시계획도로에 일부저촉된 경우 형상을 전체

로 하느냐, 남은 부분으로 하느냐 같은 것이죠. 이런 것은 강사들간에도 견해가 다르기 때문에 정답이 없고,

그냥 둘중에 아무렇게나 잘 하면 되는 것 같습니다만, 이럴 경우에도 제1원칙을 하나로 고정해서 정해두고

무조건 이 방법에 의해서 풀되, 당해 문제 취지상 제1원칙으로 하는 것이 어색할 경우에만 다른 방법으로

풀겠다는 식으로 우선순위상의 정답이라도 정해두는 것이 정신건강에 굉장히 이로웠습니다. 그래서 잘한

다는 다년차에게 물어보면 이것도 맞고 저것도 맞다는 식의 대답이 나오는 경우가 많은데요. 그런 이야기

를 들은 내용이라면 우선순위를 하나 정하시고 넘어가시는게 맞는 것 같습니다.

사실 몇몇 토픽은 더 있는데 그만 올릴까 합니다. 뒤로 갈수록 중복 느낌도 있고, 반론의 여지가 많은 부분

인거 같아서요..

여러분의 건승을 기원합니다. 화이륑!

안녕하십니까? 20기 감정평가사 시험에 합격하여, 삼일 토요반 이론 팀장을 맡게 된 배우순입니다. 합격을 하고, 팀장을 맡게 되면서 막중한 책임감을 느끼고 있습니다. 하나의 글이나 말이 매우 조심스럽기 때문에 합격수기를 쓰는 것도 쉽지는 않았습니다. 하지만 저의 글이 앞으로 공부하시는 분들에게 조그만 도움이 되었으면 좋겠다는 생각으로 서술해 보았습니다.

1. 입문기

  감정평가시험을 준비하게 된 것은 감정평가사이신 외삼촌의 영향과 학교의 전공과의 관련성에 이유가

있었습니다. 주변에 외삼촌과 선배님들로부터 감정평가사라는 직업에 대해서 많은 호감을 가지게 되었습

니다. 처음에 시험을 시작할 때 주변에 공부를 하는 사람이 없는 경우에는 잘못된 공부방법으로 인해서 시

간을 낭비하는 경우가 많이 있습니다. 저는 선배님들을 통해서 감정평가사시험에 대한 정보를 많이 얻을

수 있었고, 개별 스터디를 구성하는 데에도 큰 도움이 되었습니다. 처음에 시작을 할 때, 네트워크가 없는

분들은 적극성을 가지셔야 합니다. 혼자서 공부를 하시던지, 개별스터디로 공부를 하시던지 정보의 창구를

만드셔야 합니다. 특히, 팀장들은 언제가 정보의 창구가 될 준비가 되어있습니다. 적극성을 가지시면 시간

의 낭비를 조금이라도 줄일 수 있는 기회가 생긴다고 생각됩니다.

2. 수험생활

수험생활을 잘 하는 것이 공부하는 것만큼이나 중요하다고 생각됩니다. 개인별로 생활의 스타일이 있기 때

문에 디테일한 생활은 자신의 스타일에 맞게 하면 된다고 생각합니다. 하지만 ‘스트레스관리’는 중요하다고

말씀을 드리고 싶습니다. 제 합격의 가장 큰 원인은 스트레스 관리에 있었다고 생각합니다. 스트레스는 사

람을 공부하기 싫게 만들고, 도망가고 싶게 만들고, 술을 마시고 싶게 만듭니다. 공부를 하면서 스트레스를

받지 않으시는 분들은 괜찮지만 대부분의 많은 분들이 스트레스 받고 있을 것 입니다. 저는 올해 운동을 통

해서 스트레스관리를 했습니다. 밤마다 30분정도 조깅을 해서 땀을 빼고 하루의 정리를 했습니다. 그날 공

부, 내일 공부, 스터디 문제복기 등등을 다시 생각했습니다. 운동은 스트레스를 관리해주기도 했지만, 8월

막판에 체력전에서 큰 힘이 되었습니다. 많은 수험생들이 그렇겠지만 하루에 10시간 이상을 계속 앉아 있

는 것이 여름을 지나면서 체력전으로 바뀌게 됩니다. 따라서 몸 관리를 잘 하시는 것도 공부를 열심히 하는

것만큼 중요한 수험생의 의무라고 생각합니다. 그러므로 스트레스 관리를 잘 하셔야 합니다.

3. 공부방법

실무

 실무라는 과목은 제일 감각적으로 접근해야만 잘할 수 있다고 생각했습니다. 저는 실무를 접근하는 감각이 부족한 편이었기 때문에 많이 풀려고 노력을 했습니다.

2년차때는 2차 시험이 다가오면 올수록 이론과 법규가 압박이었습니다. 이론과 법규를 해야한다는 생각 때

문에 마지막 20일 정도는 100점 정도만 풀고 나머지 시간을 모두 이론과 법규를 공부했습니다. 그런데 실제

로 시험장에 들어가서 문제를 푸려고 하니 실무 시험의 논점이 파악되지 않았고, 서술이 자연스럽게 나오

지 않았습니다. 제가 감각이 있는 편이고 실무를 쉽게 받아들이는 편이었다면, 100점의 풀이가 충분한 공부

가 될 수도 있습니다. 하지만 그러지 않았기 때문에 100점정도의 실무풀이로는 부족하다고 생각이 많이 들

었습니다.

 3년차 때에는 기본문제를 몸에 더 익혀야겠다는 생각에 이홍규 실무연습을 너무나 많이 (7회독 정도했던 것 같습니다.) 보았습니다.

물론 100점 아침에 푸는 스터디와 별개로 개별적으로 진행을 시켰습니다. 저는 이홍규 평가사님의 실무연습책의 수준을 기본문제의 수준으로 받아들여야겠다고 판단하고, 기본문제는 90분이내에 풀어내야겠다는 생각을 머릿속에 가지고 있었습니다. 그래서 다독을 했습니다. 그런데 3년차에 1차 시험을 낙방하여 실제로 시험장에는 들어가 보지 못했습니다.

 4년차 때에는 기본문제의 풀이가 몸에 베어 있었기 때문에 시중의 팀장님들 문제를 위주로 100점을 아침

에 풀고, 100점을 기본문제를 풀었습니다. 200점 정도의 실무를 매일 풀다보니 실무의 감각이 유지되는 느

낌이 들었습니다. 특히, 마지막 8월에도 실무를 100점이상 풀어보려고 많은 노력을 했습니다. 그리고 팀장

들의 답안을 보면서 보상평가의 경우 필요한 조문들을 암기하려고 노력했습니다. 보상평가의 기준은 법전

에 있기 때문에 법규와 실무를 함께 공부한다는 생각으로 1기와 4기에 저녁마다 개별스터디 팀원과 법전

조문을 서로 물어보고 설명하는 시간을 가졌습니다. 실무를 잘한다고 생각을 한적은 한번도 없었기 때문에

큰 자신감을 가지지는 못했습니다. 하지만 시험장에서는 자신감을 가지려고 노력했습니다. 시험장의 자신

감에 대해서는 후술하겠습니다.

이론

 이론은 제 전공인 도시행정학과 일정 부분관련이 있었기 때문에 자신이 있는 과목이었습니다. 하지만 그

만큼 처음부터 소홀했던 과목이었습니다. 소위 말하는 썰을 푸는 능력(^^;)이 있다고 개인적으로 생각해왔

기 때문에 기본적인 부분만 보면 시험장에서도 자신이 있는 편이었습니다.

 2년차에 이론시험을 들어가니, 처음보는 문제가 나왔습니다. 이론을 깊이 있게 공부하지는 못했기 때문에

질문의 요지를 파악하지 못하였습니다. 특히, 18회 이론 1번문제를 잘못 접근해버려서 40점대의 낮은 점수

를 받았고 불합격의 원인이었습니다. 나름데로 자신있었던 이론과목에서 낮은 점수는 저를 실망하도록 만

들었습니다.

하지만 3년차에 다시 공부를 시작하면서 2년차에 소홀 했던 이론의 기본을 갈고 닦으려고 노력했습니다.

이론은 기본 개념의 이해와 자기 정리가 필요하다는 생각을 했습니다. 그래서 서브를 보면서 함께 안정근

감정평가이론과 부동산학책을 각각 3회독 2회독 했습니다. 그리고 감정평가이론은 서브와 함께 계속 궁금

한 점이 있을 때마다 보았습니다.

 4년차때는 이론의 기본이 되어있었기 때문에 다시 이론 공부를 하는 것이 어렵지는 않았습니다. 하지만

최근의 경향이자 합격을 위한 필수조건인 추가목차의 구성이 어려웠습니다. 그래서 팀장님들께서

나눠주시는 자료를 모아서 논문이나 큰 글씨로 변화시켜서 프린트해주시는 부분만 스터디를 하고

나서 개인적인 서브에 옮겨 적었습니다. 논문이나 이론서(안정근교수님이나 경응수 평가사님 책등)를

다 볼 수 없기 때문에 팀장님들의 자료를 활용하는 것이 매우 효율적이었습니다.

 법규

 법규는 행정법적 마인드(행정법 소양)와 개별법에 대한 이해가 필요한 과목이라고 생각을 했습니다. 법규는 2년차때 개별법을 잘 적용하여 좋은 점수를 받은 경험이 있었기 때문에 3년, 4년차에서도 법전을 손에 놓지 않으려고 노력했습니다.

 2년차때 법규는 행정법 강의만(김정일) 3번 정도 들었고 나만의 행정법 노트를 만들었습니다. 노트를 만든 이유는 수업에 더 집중할 수 있었고 강의를 다 들으면서 필기를 했더니 그것이 자연스레 행정법 서브와 같은 형태가 되었습니다. 그리고 정진변호사의 단문집을 통해서 내용을 간략화 시키는 방법을 숙지할 수 있었습니다. 2년차 시험장에서는 개별법에 대한 문제가 중요하게 출제가 되었습니다. 저는 평소에 법전의 조문을 보상법, 시행규칙, 감칙은 거의 조문과 내용을 암기 하고 있었습니다. 그래서 그 내용을 활용하여, 물음에 맞게 서술하고자 노력했습니다. 그렇게 하였더니 62점의 준수한 성적이 나왔습니다. 2년차 때 공부방법이 틀리지 않았다는 생각을 하였습니다.

 3년차때도 2년차때와 동일한 방법으로 공부를 하였습니다. 4년차때는 1차를 다시 떨어지면 안된다는 생각을 했습니다. 시간이 부족하다고 생각이 들었습니다. 그래서 1기에 행정법과 개별법의 논점을 포함해서 50여개 정도의 논점을 뽑아서 서브를 만들었습니다. 2기때까지 그 서브와 법전을 손에서 놓지 않았습니다. 특히, 법전은 밤에 집에가기 전에 팀원과 같이 개별적으로 숙지하려는 노력을 했습니다. 법전의 경우에는 시중의 개별법 서브를 법전에 옮겨서 정리하는 작업을 4기 시작과 동시에 해서 개별법의 감각을 높이려고 노력했습니다. 행정법과 개별법을 숙지하는 노력이 실제 스터디에서도 점점 점수를 향상 시켜주었기 때문에 자신감을 가지고 있었습니다. 하지만 실제 시험에서는 목차를 세우기도 쉽지 않았고, 역시나 동차생으로서 공부량이 부족하다는 생각도 많이 들어서 힘들었던 것 같습니다.

동차준비생

동차를 준비하시는 분들의 경우에는 시간이 정말 많이 여유가 없습니다. 따라서 1기때부터 잘 준비를 하셔야 합니다. 저도 1기에 서브를 확보하고 개인적으로 정리를 하지 못했다면, 4기 시작과 함께 큰 낙담을 했을 것입니다. 다행히 준비되었던 서브를 통해서 막판까지 포기하지 않았고, 팀장들의 4기 정리자료를 통해서 시험을 준비했던 것이 합격의 가장 큰 이유라고 개인적으로 생각합니다. 그러므로 개인적인 서브를 꼭 만드시라고 말씀드리고 싶습니다. 내년 1차가 어려울 것으로 예상이 되긴 하지만 2기와 3기 모두를 1차에 올인하더라고, 1기에는 이론 법규의 서브를 만드시는 것이 좋다고 생각합니다.

2년차 준비생

2년차 준비생들은 쉽게 다른 2년차는 어떻게 하는지를 많이 궁금해 합니다. 그러나 정작 궁금해야 할 것은 합격생들이 어떻게 했는지와 합격권에 있는 고수들이 어떻게 하느냐입니다. 2차를 치루는 모든 수험생들간의 경쟁이니, 2년만에 해낼 것이라는 자신감을 가지고 수험기간을 보내야 할 것입니다. 그리고 2년차분들의 경우에는 스터디 때 좋은 결과를 내시는 분들이 합격을 하는 것이 많이 보았습니다. 스터디를 잘 활용하시는 것도 좋은 생각일 수 있습니다.

다년차 준비생

 다년차의 가장 힘든점은 매너리즘에 빠지는 자신에 대한 괴로움과 불합격의 원인을 찾는 것입니

다. 제가 4년차로 접어들면서 가졌던 한가지는 ‘답안지를 많이 보여주자’입니다. 실제 4기 스터디에

서 제가 좋은 성적을 처음부터 얻지는 못했지만 답안을 선배 평가사님들께도 보여드려보기도 하고,

팀장들께도 정확하게 이름을 기제하여 제출하였습니다. 제가 제 답안에 무한한 자신감을 가져서 한

것은 아니고, 제 답안에 책임을 지고 싶었기 때문이었습니다. 책임을 져야겠다는 생각을 하니 팀장

님들의 자료를 보게 되고, 답안의 소소한 단점을 더 보완하게 되었던 것 같습니다. 다년차 준비생들

은 보통 힘들게 공부를 하게 되는 경우가 많습니다. 다년차 분들의 마음을 저도 4년차때 학교를 졸

업하고 공부하면서 많이 느낄 수 있었습니다. 분명한 것은 자기혼자 고민하는 것 보다 다른 사람의

객관적인 평가를 통해서 답안이 더 성장할 여지가 있다는 생각을 하는 것입니다.

4. 시험장에서

시험장에서 가져야 할 마음가짐은 자신감이라고 생각합니다. 실무에 큰 자신감이 없는 저로서 실무

를 정복하기 위해서 가진 마음가짐은 1번과 2번을 잘 풀자는 것이었습니다. 1번 담보평가문제의 경우

는 김사왕 팀장님의 4기 문제가 큰 도움이 되어 잘 풀어낼 수 있었습니다. 특히, 기본적사항의 확정을 5점

분량 서술했던 것 같습니다. 2번 문제에서 같은 금액을 투자한 다는 것을 보지 못해서 5분정도의 시간을 낭

비하게 되었습니다. 그래도 1번과 2번을 잘 풀었다고 스스로 다독이며 90점 분량을 잘 풀고 10점 정도는 서

술로 마무리 했습니다.

 실무시험을 보고 나오는데 많은 사람들이 얼굴표정이 매우 좋아서 10점 정도를 아쉽게 생각했습니다. 그

렇지만 개별 스터디 팀원들의 위로를 받아가며 점심을 많이 먹으려고 노력했습니다. 그래도 많이 먹어지지

가 않아서 배가 안고플 정도로 먹고, 간식을 초콜렛과 영양바로 챙겨 두었습니다.

 이론 시험을 치면서 평소에 생각했던 논점들이 나와 목차를 구성하고 문제를 100점 다 풀수 있었습니다.

 법규 시험이 시간에는 문제를 받아보니, 개별법이 나와서 조금 당황했습니다. 동차생이었기 때문에 행정

법 중요논점을 개별법보다 중요한 논점으로 볼 수밖에 없었습니다. 그래서 남들과 차별화 되는 답안의 서

술이 힘들다고 생각했고, 그것이 상당한 스트레스로 다가왔습니다. 그렇지만 그동안 보았던 법전을 떠올리

며, 남들만큼만 서술하자는 생각으로 접근했던 것 같습니다. 하지만 마지막 문제의 경우는 대법원 판례가

아직 시험에 출제 되지 않았던 것을 기억하여 미리 준비하였기 때문에 나름대로 작성을 하였던 것 같습니

다. 100점을 다 풀었고, 9장 반 정도 작성을 하였습니다.

 5. 마무리

 이렇게 합격수기를 쓰고 보니 4년 동안 공부한 것이 적은 양은 아니라는 생각을 해봅니다. 이번에는 특히,

다년차분들이 많이 합격하신 것으로 알고 있습니다. 그렇다고 2년차 분들이 없는 것도 아닙니다. 제가 아는

분은 혼자서 개별스터디도 없이 공부하셔서 당당히 합격에 이름을 올리신 분도 계십니다. 모든 수험생들은

가능성이라는 강력한 무기를 가지고 있습니다. 수험생들이 가진 가능성은 공부를 통해서 점점 확연히 드러

난다고 생각합니다.

물론, 우리시험이 채점기준이 이상하다거나, 깊이가 없다거나, 낙방을 한 이유를 모르겠다는 생각을 많이

합니다. 저도 2년차 때 그러했습니다. 하지만 이번 시험을 통해서 느낀 점은 그렇지 않다는 것입니다. 제가

잘 보았다고 생각한 이론은 준수한 점수가 나왔고, 다른 과목은 그저 그런 점수를 받았습니다. 깊이는 2년

차가 정복하기에는 쉽지 않은 수준은 되니 깊이가 없다고 하기는 힘들 것 같습니다. 특히, 이론은 깊이가 없

어 보이지만 서브만 봐서는 합격하는 길이 요원한 것이 이론이기 때문에 나름의 깊이가 있다고 생각합니

다. 낙방을 한 이유는 분명히 있습니다. 물론 실력을 갖추신 많은 분들이 아직도 합격을 준비하고 있다고 생

각합니다. 운도 하나의 실력이라고 보고, 운을 불러오기 위해서 더 열심히 공부해야 한다는 생각도 필요하

다고 봅니다.

 앞으로 삼일한성감정평가 학원에서 토요반 이론 팀장을 하게 되는데 많은 수험생들에게 저의 경험을 통한

도움을 드릴 수 있으면 좋겠다는 생각을 많이 해봅니다. 저도 저 혼자만의 힘으로 합격했다고 생각하지 않

습니다. 부모님, 여자친구, 스터디팀원, 여러 형님들과 학교 선배님 후배님들, 여러 팀장님들 모두의 도움과

염려로 좋은 결과를 거두었습니다. 앞으로 그동안의 은혜를 보답하면서 살고자 노력하겠습니다. 두서없는

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

2년차의 합격을 꿈꾸시는 분들을 위하여...

“언니 합격 축하해!” 합격자 발표 당일, 같이 공부했던 동생으로부터 문자를 받으면서 잠에서 깼습니다. 짧았던 수험기간 때문에 합격은 생각지도 못했던 터라, 기쁘기도 하면서도 당황스러웠습니다. 저보다 더 오랜 기간, 더 열심히 공부하신 분들에게 이런 합격수기를 쓰는 것이 죄송할 따름이지만, 앞으로 저의 후배가 될 멋진 감정평가사 분들을 그리며 조금이나마 도움이 되고자 이 글을 적어 보고자 합니다. 막 감정평가사시험에 입문하신, 2년차의 합격을 꿈꾸시는 분들이 참고 하시면 좋을 것 같습니다.

Ⅱ. 1차 시험 준비

1. 개요

직장을 다니면서 2,3달 공부한 결과 영어와 경제를 제외한 과목에서 과락 근처의 점수받고 1차를 떨어지게 되었습니다. 그 후 2007년 9월 결혼 후에 직장을 그만 두고, 본격적으로 시험을 준비하였고 2008년 1차 시험에 합격하게 되었습니다. 1차 시험은 객관식이라 정확한 암기와 반복이 중요한 것 같습니다.

2. 영어, 경제

취업을 준비하면서 영어와 경제 공부를 꾸준히 해온 터라 저에게 그다지 어려운 과목은 아니었습니다.

2009년도부터 영어가 토익으로 대체되어 많은 분들이 힘들어 하시는 것으로 알고 있습니다. 취업을 위해 토익공부를 하루 여덟 시간 이상 몇 달 동안 공부해 본 경험이 있어서 점수를 1점을 올리기가 정말 쉽지 않다는 것을 잘 알고 있습니다. 하지만 토익 700은 누구나 노력하시면 넘을 수 있는 조그만 언덕입니다. 우선 학원 강의를 신청하셔서 강사의 말대로만 공부하세요. (실강이 더 좋겠지만, 여건이 안되시는 분들은 온라인 강의를 참고하세요) 온라인 강의를 들으실 경우 시중에 떠도는 무료강의 말고 직접 돈을 지불하고 들으시기 바랍니다. 정말로 명강사의 강의는 그 값어치를 합니다. 강의만 잘 따라가고 중요한 단어∙숙어만 외워줘도 700점은 빠르면 1,2 달 안에 꼭 도달하실 수 있습니다.

경제는 권호근 강의를 들었고, 전에 공부를 해온 터라 특별히 따로 준비한 것은 없었습니다. 경제는 이해와 문제 풀이를 통한 응용력을 기르는 것이 중요하다고 생각합니다.

3. 회계

저에게 1차 과목 중에서 가장 어려웠던 과목이기도 했습니다. 저는 다른 분 강의를 듣다가 김영호 회계사강의로 바꾸었고, 이것이 탁월한 선택이었다고 생각합니다. 회계는 꼭 정해진 시간 안에 문제 풀이를 해보시기 바랍니다. 천천히 범위대로 문제를 풀 때는 잘 풀리다가, 문제를 섞어놓고 정해진 시간 안에 풀면 마구 마구 헷갈리는 과목이 바로 회계이기 때문입니다.

4. 부관법, 민법

민법은 이명우박사의 강의를 반복해서 들으면서 법조문과 판례를 위주로 공부했습니다. 부관법은 허광철평가사의 강의를 들었고, 범위가 방대한 지라 강사가 강조하는 부분을 반복해서 정확하게 외웠습니다. 이 두 과목은 계속 반복해서 외워주는 게 효율적인 방법이라 생각합니다.

5. 학원 모의고사

개인적으로 학원모의고사를 쳐보지는 않았지만 모의고사를 통해서 시간 안에 푸는 연습을 해보는 곳도 괜찮은 방법이라 생각합니다.

Ⅲ. 2차 시험 준비

1. 개 요

2008년 1차 시험이 끝나고 곧바로 2차 시험 준비에 들어갔습니다. 0기 스터디는 듣지 않았고 그 대신 실무 강의를 실강의로 들었습니다. 2년차 분들이 합격하기 위해서는 특유의 열정과 유연한 사고력이 주 무기라고 생각합니다. 이 두 가지를 충분히 활용 하시기 바랍니다.

2. 실무

2년 차가 합격하려면 실무를 잘해야 한다는 말을 워낙 많이 들어서 1차 시험 끝나고 12월까지 계속 실무 공부만 했었던 기억이 납니다. 처음 부터 이홍규평가사의 강의를 들으면서 공부했습니다. 그 교재가 한 주제를 반복적으로 학습하게끔 되어 있어서 문제를 풀면서 유형을 익혀나갔습니다. 그리고 이론적인 부분은 감정평가실무강의책을 반복적으로 보았습니다. 그리고 1월부터 학원스터디를 하면서 스터디 문제와 시중의 기타 문제집, 팀장들 문제를 되도록 많이 접하려고 하였습니다. 스터디 1기 까지는 실무를 하루 4시간 정도 공부했었습니다.

간혹 실무란 과목을 계산해서 답을 도출하는 과목이라 생각하는 분들이 있는 것 같습니다(저도 물론 그랬습니다). 하지만 실무 또한 다른 과목과 같이 논리 제시를 주로 하는 과목입니다. 논리의 흐름에 따라 목차를 구성하고, 내가 왜 이 자료를 선택하는 지 등에 대한 근거 등을 제시해야만 올바른 답안이라 할 수 있습니다. 계산해서 답을 내는데 급급하기 보다 내가 왜 이 자료를 선택하는 지 등에 대한 논리에 중점을 두어 공부하시기 바랍니다.

3. 이론

이론은 스터디 3기 초까지 저를 좌절하게 만든 과목입니다. 글짓기에 능하신 분들이거나 깊은 사고를 하시는 분들은 이 과목에서 탁월한 실력을 자랑하십니다(2년차 분들이 이 과목에서 두각을 많이 드러내십니다). 저는 단순한 사고와 평범한 문장력을 지녀 이론 과목에 익숙해지기 까지 상당한 시간이 걸렸습니다.

처음에 너무 실무공부에 치우쳤고, 기본서를 제대로 읽지 않고 서브책만 외웠던 것이 주원인이었다고 생각합니다. 서브만 외워서 합격하셨다는 분도 계시지만 저처럼 평범한 두뇌를 지니신 분들이라면 서브를 외우기에 앞서 부동산학개론, 감정평가론과 같은 기본서를 꼭 읽어보시길 권합니다. 저는 점수문제로 이론팀장님과 상담을 거친 후 기본서를 읽고 나서 이론 점수가 점점 나아졌습니다. 그리고 정명선 감정평가사의 강의를 계속 들으면서 기출문제를 하루에 한 시간이라도 꼭 써보는 습관을 들였습니다. 써보고 자신의 문장을 다듬으면 실력이 점점 향상 되는 것을 느끼실 겁니다. 그리고 시험장에서는 꼭 문제에서 요구하는 답을 쓰시기 바랍니다. 출제자는 수험생이 아는 것을 원하는 것이 아니라, 문제에 맞는 답을 원하기 때문입니다.

4. 법규

법규는 스터디 마지막 날까지 저를 눈물짓게 만든 과목입니다. 처음에 너무 만만하게 봐서 다른 과목보다 소홀했기 때문에 스터디 점수 또한 참 저렴(?)하게 나왔던 과목입니다. 행정법은 나채준 박사의 강의를 들었고, 개별법은 노병철 평가사의 강의를 들었습니다.

처음에는 무조건 많은 분량을 소화하려 들었고, 그 결과 목차 구성도 엉성하였고 학설 및 판례 또한 제대로 암기하지 못하였습니다. 그래서 스터디 3기 무렵 출제가 유력한 문제들만 모아서 서브를 만들었고 그것만 반복적으로 암기 하였습니다. 시험당일 서브에 있었던 이주대책 문제가 나왔는데 문제가 추상적이여서, 아는 것만 착실히 적었는데 그것이 유효했던 것 같습니다.

2년차 분들은 모든 범위를 정확하게 암기할 시간적 여력이 없기 때문에 유력한 문제들에 대한 자신만의 서브를 만들어 반복해서 공부하는 것이 효과적인 방법 중에 하나라고 생각합니다.

5. 기타

(1) 개별 스터디 여부

개별 스터디를 해야하나란 고민을 하시는 분들이 많으실 거라 생각됩니다. 저도 잠깐 개별 스터디를 구성해 공부했는데 성격상 혼자 공부하는 편이 더 효율적이어서 나중에는 혼자 독서실에 다니면서 공부했습니다. 모르는 것은 일주일에 한번씩 학원스터디에 가서 물어보는 방법으로도 충분하다고 생각합니다. 개별스터디는 자신의 성격을 먼저 판단하시고 구성여부를 선택하시고, 혹시 구성하신다면 구성원들의 선정에 신중을 기하시기 바랍니다.

(2) 공부장소

공부를 하기 위해서 신림동으로 가야 하나란 고민을 하시는 분들이 계실 겁니다. 신림동에서 공부를 한다면 여러 가지 장점이 있겠지만 꼭 그곳일 필요는 없다고 생각합니다. 저는 결혼 한 관계로 인천에서 고등학생들과 같은 독서실을 다니면서 공부를 하였습니다. 오히려 오전 중에는 독서실이 비어서 계산기 치기도 편하고 좋더군요. 합격하신 분들 중에서도 신림동이 아닌 곳에서 공부를 하신 분들이 많으니 장소에 연연해 하지 않으셔도 될 거 같습니다.

(3) 학원선택

스터디를 위해 어느 학원을 다녔냐고 물어보시는 분들이 간혹 계십니다. 저는 4기 내내 서울 법학원을 다녔습니다. 다른 학원에 비해서 2년차 분들이 많으셔서 다년차 분들에게 기죽지(?)않고 다닐 수 있어서 좋았습니다. 공부 방법이나 진도 등에 대한 공감대도 형성되었구요.

Ⅳ. 마치며

합격수기를 적고 나니 오랜 기간 공부하신 분들에 비해서 너무 평범한 수기 같습니다. 짧은 기간내의 합격을 바라신다면 절대 좌절과 방황은 금물입니다. 그리고 편안한 마음 가짐을 잃지 마세요. 저는 시험당일에도 ‘난 떨어질 수도 있다’란 생각을 가지고 시험장에 들어갔습니다. 꼭 합격해야지란 생각을 가지면 더 떨리고 긴장이 됩니다. 오히려 편안한 마음으로 들어갔더니 문제들도 더 잘 보이고 시간 내에 풀 수 있었습니다.

시험합격을 위해선 운이 따라야 한다고들 하지만, 노력을 외면하는 운은 없다고 생각합니다. 이 글을 읽는 모든 분들에게 합격의 영광이 함께 하기를 바랍니다.

마지막으로 수험기간 내내 학원비 대주느라 고생한 우리 남편과 너무너무 사랑하는 부모님, 공부하느라고 며느리 노릇 제대로 못한 저에게 한결 같은 애정을 보내주신 시부모님께 감사의 마음을 전합니다.

苦盡甘來 (20회 감평사 수석합격)

1. 들어가며

먼저 생각지도 않았던 수석이라는 결과가 저에게 주어진 것에 대해, 묵묵히 저를 지켜봐주셨던 부모님, 또한 같이 공부했던 친구들 누나 형들(이름을 밝히고 싶지만 수험생이름 밝히면 떨어진다는 루머 때문에 자제합니다.) 에게 이 영광을 돌립니다.

합격수기를 부탁 받았을때 과연 내가 이런글을 쓸 자격이 되는지, 5년이란 기간동안 저보다 더 출중하시고 어려운 환경에서 공부하신 분들을 많이 봐왔는데, 그분들에게 나의 공부한 바를 소개할 수 있는 자격이 있는지 스스로를 되돌아보며, 부담스럽고 떨리는 손으로 한 글자 한 글자 적어내려 갑니다.

2. 감정평가사 시험과의 만남과 악연

계절을 느끼고 싶다. 안정적 수입이 보장된다. 등 다른 수험생들이 구체적 희망을 갖고 우리시험에 진입하는 것과는 달리, 저는 솔직히 막연하게 재미있는 직업일 것이라는 기대감으로 감정평가사 시험에 관심을 갖게 되었습니다. 이후 구)대한주택공사에서 정년퇴직하셨던 아버지가 알려주시는 자격증에 대한 확신과 당신의 아들에 대한 맹목적인 응원으로 본격적으로 수험생 생활을 시작하게 됩니다.

`04년 나름대로 열심히 공부했으나 1차시험에 낙방, 이후 스스로에 대한 실망감에 오기로 계속도전하게 되면서, 이듬해 1차합격과 동시에 대학을 졸업하고 신림동으로 자리를 옮기게 됩니다. 이후 정말 열심히 했던 2년차, 왠지 바빴던 3년차, 남들만큼 공부했던 4년차 시험의 불합격으로 감정평가사 시험에 회의까지 느꼈으나 `09년 5년만에 불구덩이 속이었던 수험계를 탈출하게 되었습니다. 과거를 회상하면 ‘남자로써 세상에서 가장 아름다운 여성과의 악연과 그 추억’이 아니었나 생각합니다.

3. 정말 열심히 했던 2년차

군 제대 후 몇 해 되지 않아 넘치는 체력이 있었고, 열의만은 누구에게도 지지 않는다는 자신감에 가장 열심히 공부했던 한해였던 것 같습니다. 개별 스터디 합류 후 모두같이 합격하려고 애썼고, 시중에 나와 있는 팀장 자료나 필수 기본서는 모두 보고 암기하려 노력했지만 결과는 누구에게 보여주기 정말 창피할 정도의 점수가 나와 어떻게 공부해야할지 발표 후 고민이 가장 많았던 기간입니다.

4. 왠지 바빴던 3년차, 남들만큼 공부했던 4년차

개별스터디를 새로 구하고 짝수차들의 페이스와 같이 가려고 노력했던 기간이지만 과거 1차불합격의 기억에 1차에 지나친 비중을 둔 나머지 2차결과는 불합격. 그러나 이 스터디에서 2명이 합격하여 공부에 대한 방향을 수정할 수 있는 나쁘지 많은 않은 기간이었습니다.(동완이 형님, 미정이 누나 고마워요)

이후 4년차에는 그동안의 공부내용을 정리하며 답안지 스킬에 중점을 두고 최대한 많이 써보려 했던 기간입니다. 이제 정말 어떤 문제가 나와도 실력으로 합격할 수 있겠다는 자신감이 충만했던 기간이어서 결과를 확신했으나 의외로 법규 점수가 낮아 결과는 불합격.

그동안 여러 차례 불합격 통지를 받았으나 가장 힘든 한해였고, 주위에 합격한 사람도 없어 무작정 인터넷게시판에 있는 합격자에게 쪽지를 보내고 하소연했던, 정말 시험을 포기하고 싶었던 기간입니다.

5. 12월의 영광

과거와 같이 공부할 열의도, 체력도 한계에 다다른 기간이어서 공부량은 줄이고 집중도로 승부하려고 했던 기간입니다. 토익은 전년도에 넘겨놔서 2차에 전념할 수 있었으며, 실제시험에서 모르는 문제를 어떻게 쓸 것인가에 대해 고민을 많이 했습니다. 따라서 과거 수험기간 동안의 경험을 하나로 응축시킬 수 있어서 좋은 결과가 있을 수 있다고 생각합니다.

6. 마치며

“쉽게 써라, 물어보는데로 써라, 거짓말 하지마라, 연역식 문장이 좋다, 기본서 봐라” 제가 수험기간동안 합격하신 분들이 저에게 해주신 말이고 저도 충분히 공감하는 말입니다. 그러나 그 무엇보다 중요한건 떨어진 해보다 그 다음해에 어떻게 스스로의 답안지를 개선해야 하는지에 대한 노력이 무엇보다 중요하다고 생각합니다.

구체적으로 제가 어떻게 공부했는지 보다는 연차가 계속될 때마다 무엇에 중점을 두고 고쳐가려 했는지에 대해 전달하려 했고, 이에 대해 조금이라도 느끼셨으면 좋겠습니다. 저에게 합격과 수석의 비결이라면 그것밖에 없으니깐요.

고시공부는 동일한 스타트라인에서 출발하는 올림픽경기는 아니지만 순간의 역주(力走)로 역전할 수 있는 드라마라고 생각합니다. 현재 나의 위치가 어디쯤인지 객관적으로 성찰하고 내가 얼마만큼 노력을 기울일 수 있는지에 각본 없는 드라마를 쓸 수 있는지의 여부가 달려있습니다.

12월의 영광의 합격자들에게 쪽지 보냈을 때 답변 중 가장 힘이 되었던 말이 있습니다.

“즐기면서 공부하세요 기회는 반드시 찾아옵니다.”

2009년도 제20회 감정평가사 시험 최연소 합격수기

김민아 (가화 감정평가법인 경인지사)

1. 시작하면서

안녕하세요. 합격한 사실만으로도 무척이나 영광인데, 최연소로 합격수기를 쓰게 되어서 더 큰 영광입니다.

시험 직전까지 합격수기를 읽어보면서 구체적인 공부방법론에 대해서 알고 싶지만 그렇지 못한 경우가 많아 아쉬웠던 기억이 많았

습니다. 그래서 저의 합격수기는 주로 제가 공부를 하면서 겪었던 시행착오와 공부방법론 등에 대하여 적어보고자 합니다.

2. 1차의 공부

부동산관계법규의 경우에는 조문을 정확히 외우는 것이 중요하다고 생각했습니다. 주로 O, X를 위주로 하여 공부를 하였더니 금방 실력이 오르는 것을 느꼈습니다.

민법의 경우에는 먼저 흐름을 잡는 데에 주력을 하였습니다. 목차를 쓰면서 커다란 흐름을 잡고, 이론을 먼저 숙지한 뒤에 판례를 O, X 위주의 방식으로 풀었습니다. 민법 책을 보면서 모르는 판례를 여러 색으로 밑줄을 그으면서 공부하였는데, 막판 정리 때 쉬웠던 것 같습니다.

회계학과 경제의 경우에는 먼저 학원 강의를 듣고, 그날그날 복습을 하는 방식을 택하였습니다. 복습을 할 때에는 문제를 많이 풀려고 노력하였습니다. 회계학의 경우 막판에는 문제를 일일이 푸는 것이 아니라 어떻게 풀면 되겠다고 생각만 하는 정도로 넘어가면서 많은 양의 문제를 풀려고 노력하였습니다. 경제의 경우에는 기본 개념을 확실히 잡아서 점수를 올렸습니다.

전체적으로 객관식 문제를 푸는 것이었기 때문에 객관식 문제집을 여러 권 풀어보았습니다. 문제를 많이 풀수록 내가 확실히 아는 것과 확실히 모르는 부분을 알게 되었고 모르는 부분에 더욱더 집중할 수 있었습니다. 객관식 문제집 역시 답을 고르는 것에 치중하는 것이 아니라 지문 하나하나가 어떤 부분이 옳고 그른지에 대하여 체크해 가면서 풀었기 때문에 정확하게 알 수 있었습니다. 틀린 것은 문제집에 표시하였고, 시험보기 직전에 그것만 보고 정리하는 식으로 공부하였습니다. 오답 노트를 만들어 정리하면 더 좋을 듯합니다.

또한 자신 있는 어떤 한 과목을 주력과목으로 만들어서 높은 점수를 맞도록 하는 것이 좋다고 생각 합니다. 주력과목이 어느 정도 점수가 나와주면 나머지 과목이 어려워서 생각보다 점수가 덜 나오게 되더라도 절대평가 60점이기 때문에 1차 합격이 쉬워진다고 생각합니다.

3. 첫 번째 2차의 도전

저는 처음에 1차와 2차를 동차에 붙기 위하여 노력하였기 때문에 틈틈이 1, 2월에 2차 공부도 하였습니다. 먼저 보상법규의 경우에는 기본서를 중심으로 회독수를 늘리는 방법을 택하였고, 이론의 경우 역시 기본서를 중심으로 회독수를 늘리는 방법을 선택하였습니다. 그러나 두 과목 모두 읽는 데에 시간이 오래 걸리고, 처음 접하는 내용들이 많아서 결국 인터넷으로 기본강의를 듣게 되었습니다.

실무의 경우 저에게 가장 힘들었습니다. 처음에 당장 6계수가 나오는데, 공식을 외워도 외워도 헷갈리는 것이, 정말 너무나도 힘들었습니다. 그러나 2차 공부를 조금 해 두었기 때문에 1차에 합격하자 동차 욕심을 내어서 해보자는 생각을 하였습니다.

첫 번째 2차를 보고 나서의 생각은 실무의 경우 문제를 너무 풀어보지 않았다는 것이었습니다. 19회 2차 시험의 경우 1번 문제가 자잘한 논점들이 많이 나와서 푸는데 무척이나 오래 걸렸던 것이었습니다. 그래서 2번 문제는 반밖에 풀지 못하고, 3번은 아예 건드리지도 못했습니다.

이론의 경우에는 문제 수가 많이 나와서 처음에 당황하였지만, 시간과 점수에 맞게 쓰는 시간을 배분하였습니다. 예를 들어 100분 중 10분은 목차 등을 짰고, 90분 중 40점 문제는 36분을 할애하는 식으로 하였습니다. 이렇게 하자 시간이 모자라지 않게 문제를 모두 고르게 다룰 수 있었습니다. 그러나 이론의 경우 역시 개념의 정립이 완전하게 이루어지지 않았기 때문에 개념을 풀이하거나 하는 경우에 얼버무려서 쓴 경우가 많았고, 점수가 좋지는 못했습니다.

보상의 경우에는 조문조차 제대로 몰라 환매권의 요건도 잘 생각이 나지 않았고, 사례를 많이 다루지 않고 들어갔기 때문에 목차도 엉성하게 짜게 되었습니다.

시험이 끝나자 다음 2차에는 꼭 붙겠다는 생각을 하였습니다. 그러기 위해서는 나의 패인이 무엇이었는지 철저하게 분석하는 것이 중요하다고 생각하였습니다.

4. 두 번째 2차 도전

(1) 실무의 경우

실무는 실무이론을 먼저 외웠습니다. 예를 들어 어떠한 경우에 할인현금 수지분석법을 써야 하고, 어떠한 경우 NOI 기법을 써야 하는지 등이 아직도 생소하였기 때문에 그것들의 개념이나 원리 등을 철저하게 익히는 데에 중점을 두었습니다. 그래야 자료를 가지고 빠르게 판단이 가능해 질 것이라고 생각하였습니다.

실무보상의 경우에는 보상법규조문을 열심히 외웠습니다. 실무이론이 정리되어 있는 책을 사서 시험보기 직전까지 보상법규에서 헷갈릴 수 있는 부분을 체크하여 그 부분을 외우고 들어갔습니다.

무엇보다도 실무의 경우에는 문제 푸는 양을 늘렸습니다. 저는 따로 학원에서 스터디를 하지 않았기 때문에 시험 직전까지 많이 불안했었고, 그래서 학원에서 파는 스터디 자료를 사서 혼자서 풀었습니다. 또한 시중에 나와 있는 문제집을 많이 풀었습니다. 처음 공부할 때에는 쉬운 문제에서 어려운 문제 모두가 포함되어 있는 문제집 한 권을 두, 세 번 반복하면서 기본 유형을 숙지하였는데, 이렇게 하자 다른 문제집을 풀어도 웬만한 문제는 쉽게 풀 수 있었습니다.

(2) 이론의 경우

이론의 경우에는 한 책을 여러 번 읽고, 문제에 대한 응용력을 기르는 것이 더 중요하다고 판단되었습니다. 여러 권의 책을 읽다보면 같은 내용인데도 불구하고 머릿속에 목차가 잘 남지 않는다는 느낌이 들었기 때문입니다. 그래서 한 권의 책을 잡고, 그곳에 단권화를 하였습니다.

이론의 경우에는 논리적인 흐름과 체계가 연결되어 있다는 생각으로 다른 부분끼리 연결을 하려는 노력을 하였습니다. 예를 들어 부동산 금융 부분을 공부하는 경우에도 이것이 최유효이용과 무슨 연관이 있을까? 또는 경매, 담보평가를 공부하면서도 이것과 부동산의 특성이 어떻게 연관되어 있을까? 라는 생각으로 어떻게든 다른 체계와 연결 지으려는 노력을 많이 하였습니다. 이러한 훈련이 밑바탕이 되었기 때문에 시험시간에도 문제가 많았음에도 불구하고 빠르게 어떤 내용을 쓸 것인지에 대하여 생각을 할 수 있었습니다.

이론에서 역시 보상법규와 같이 목차가 무척 중요하기 때문에 이러한 목차를 외우는데도 주력하였습니다. 그러나 가장 중요한 것은 이론의 경우에는 개념이라고 생각했습니다. 개념을 알아야 어떠한 식으로든 말을 풀어나갈 수 있을 것이라고 생각했기 때문입니다. 그래서 저는 개념만 따로 정리를 하여 반복학습하였습니다.

마지막으로 이론의 경우 (보상도 마찬가지) 기출문제를 한 회씩 분리하여 수석 답안지가 어떠한 장점을 가지고 있는지도 분석하였습니다.

(3) 보상법규의 경우

보상법규의 경우에는 먼저 조문을 외우는 데에 주력하였습니다. 모든 조문의 숫자와 내용을 암기하여서 답안지 작성에 유리하게 하기 위한 것이었습니다. 조문을 정확히 써 주면 시험답안지가 더욱 돋보이게 되지 않을까 하는 생각에서 아예 며칠 날을 잡아서 법전만 꼬박 외웠습니다.

또한 보상법규의 경우 목차와 판례를 외우는데에 중점을 두었습니다. 목차를 외워야 어느 정도 체계를 잡아서 글을 쓸 수 있고, 또한 판례의 경우에는 이유를 명확하게 설시하여야 효과적으로 득점과 연결될 수 있다는 점을 알고 있었기 때문입니다.

5. 기타

펜의 경우에는 에너겔 펜을 썼습니다. 여러 번 다른 펜들을 사용해 본 결과 어느 정도 굵기가 있어야 미끄럽게 답안지를 써볼 수 있다는 결론을 내렸기 때문입니다. 본인에게 맞는 펜을 찾아보는 것이 시험장에서 펜에 신경쓰지 않고 집중할 수 있게 하게 하는 것 같습니다.

스트레스 관리로 저는 드라마를 조금씩 보면서 풀었는데, 스트레스를 아예 풀지 않고 공부만 하면 오히려 집중력이 저하되는 것을 느꼈기 때문입니다. 각자에게 맞는 스트레스 관리 방법을 찾으시는 것이 좋다고 생각합니다.

운동은 따로 하지는 못하였지만 수험기간동안 운동을 하는 것이 중요하다고 생각합니다. 시간이 갈수록 체력이 떨어지는 것에서 운동의 절실함을 느꼈기 때문입니다.

6. 마치며

감정평가사를 합격할 수 있도록 도와주신 우리 부모님과 제 주변 사람들 모두에게 감사의 인사를 드립니다. 저의 합격수기가 많은 사람들에게 희망을 주고, 또한 공부하는데 있어서 참고가 되었으면 합니다. 모두에게 좋은 결과가 있을 것이라 믿습니다. 감사합니다.

생전 처음 카페에 글을 씁니다.

저는 올해 마흔여섯되는 늦깍기 합격생입니다.
(2012년 현재 50세가 됨)

수험준비하면서 많이 도움을 많이 받았기에 되돌려 주고 싶습니다.

1. 합격시의 단상

합격 당시에 저는 ‘합격해서 좋다’라는 감정보다 ‘다행이다. 살았다.’ 라는 감정이 더 컷던 것으로 기억됩니다.

‘죽기야 하겠나!’ 라는 말을 아무리 되뇌어도 전혀 진정되지 않는 불안과 공포 그리고 이번이 마지막

이고, 당장은 저 바닥에서 외국인 노동자와 일자리 경쟁을 할 수밖에 없다는 암담함이 12월 17일 02

시 이전 모든 나의 시간을 지배했고, 그 순간이 지나면서 4년의 수험생활 아니 대학 졸업 후 20년의

여정에서 새 빛을 볼 수 있었습니다.

이쯤에서 저의 객담은 접고, 다시 일어서고자 하는 이 글을 읽는 분이 가려울 것이라 생각되는 것들에 대한 저의 생각과 결론을 주관적이지만 피력 할까 합니다.

2. 도전실패시 매몰비용에 대해

몇 년 감평시험 도전 후 실패하는 경우, 아까운 매몰비용(내 청준 돌리 도...)을 겁내 미리 포기하거나 망설

이는 분이 계시다면 저의 과거가 도움이 될 것 같네요. 대학 졸업 후 유학을 위한 대학원진학과 졸업, 국비

유학시험 2회 실패, 연구소등 임시직 전전, 늦게나마 취직준비 했으나 자의반 타의반으로 포기, 먹고 살기

위해 학원 강사 전전, 학원운영에서 재미를 못 보고 두 번 말아 먹은 후 남은 것은 빚뿐 이었습니다.

결론적으로 감평시험 준비가 아닌 다른 일을 해도 실패할 경우에는 모두가 매몰비용이고 아픈 과거

요, 아까운 내 청춘에 불과하다는 거죠. 저에겐 감평시험에 도전하기 전 15년의 세월이 매몰비용이

고 회한의 청춘으로 기억 됩니다. 무슨 일이든 처음 결정은 신중을 기하되 한번 시작했으면 절대 포

기 하지 마시길 바랍니다.

3. 감평시험에서 쓰기의 중요성

공부하면서 이론과 법규에 대해 제 경험에 의한 확신 이 하나 있습니다. 실무와 다르게 이론과 법규

는 쓰는 것이 매우 중요합니다. 합격을 위한 공부이고 그 합격은 써진 답안지로 평가를 받게 되죠.

헌데 쓰기의 중요성은 귀에 못이 박히게 들어봤지만 실제는 이를 무시하는 (알고있다 자부하지만

실제는 소홀히하는분이 많은것 같아서요) 분은 여기에 잠깐 주목하세요

“한줄 당 20자*면당 20줄(목차 당 한 칸 띄기)*총 20면= 약 8000자를 100분에 쓰기.”

이것이 과연, 정상적인 사람이 할 짓 입니까? 분당 80자는 저의 필력으로는 한 순간의 쉼도 허용 될

수 없는 너무 촉박한 시간이죠.

이론과 법규는 (읽고 강의듣기): (생각하고 토론하기): (쓰기)가 7:2:1의 시간투자(비용)에 비해
시험점수에 영향을 주는 output(편익)은 1:2:7이라고 생각합니다.

그런데 학원 GS외에는 실제 답안지에 실전처럼 써보기가 쉽지 않죠. 저의 경우 4년 수험기간중 이론 법규를 단 100점도(GS빼고) 써본 적이 없습니다.(원래 인간이 할 짓이 아니라고 봅니다.)

저는 2년차 대비 3년차가, 4년차 대비 5년차가(여기서 생동차인 1년차는 비교대상에서 제외합니다) 1년을 더 공부 했음에도 합격률이 절반 이하인 이유를 여기에서 찾습니다.

또한 다년차가 많이 알고 있음에도 불구하고 2년차 보다 점수가 낮게 나오는 이유를 역시 쓰기부족에 있다고 감히 확신합니다.

동차는 2달만 써보고 8개월 동안 써온 유예생을 극복하기 어렵고, 3,4기에나 출현한다는 재야의 고수역시, 아무리 많이 알아도 쓰기를 동물적 감각으로 단련시키기에는 물리적으로 시간이 부족하여 장수의 악순환을 반복하고 있는 것이라고 봅니다.

자기 스스로가 아무리 많이 알고 있다 확신하고 있더라도 1기부터는 쓰세요. 제 경험상 ‘알고 있는

정도’보다는 ‘써본경험’이 시험점수와 상관관계가 높다고 봅니다. 실제 저의 경험상 GS에서 제가 실

제 쓴 것임에도 다시 쓰라면 못 쓸것 같고 4기 막판에는 내가 머리가 쓰고 있는 것이 아니라 내 손

이 그냥 프린터(기계)가 된 듯이 신기하게 써진다. 라는 느낌을 받았던 것으로 기억됩니다.

“도전하는 자만이 가슴뛰는 인생을 살 수 있다.”

제가 수험생활을 시작할 당시 저의 의사결정에 도움을 주었던 TV 광고 카피하나를 떠올리며 이 글을 마칠까 합니다. 감평 수험생 여러분의 건승을 빕니다.

전 2년차입니다. 07년1월1일에 시작해서 07.7.1에 1차 시험을 보고

가채점 후에 신림동 바로 들어와서 07.7.3 쯤부터 2차를 공부하기 시작했습니다.

공부기간이 짧아 공부방법에 대해서 그렇게 크게 도움을 드릴 수 있을지 모르지만 몇자 적어 봅니다.

좀 더 일찍 올렸어야 하는데 그동안 좀 정신이 없어서 이제야 올리네요 ^^;;

 많이 들으셨겠지만 실무가 중요합니다. 공부 1년차 12월까지는 실무위주로, 이론이랑 법규는 1~2회독 정

도만 해두시면 됩니다. 실무가 안되있으면 나중에 공부 시간도 빡빡하고 점수도 안나오거든요... 이론 법규

는 1월부터 2차시험때까지 회독수 늘려 가면서 점수가 꾸준히 올라 갑니다. 저도 첫 1기스터디 시험때 이론

법규 점수가 처참했습니다. 하지만 계획적으로 회독수를 늘려 주시면 이론 법규는 4기 스터디 들어갈때 되

면 왠만한 다년차분들이랑도 차이가 크게 안납니다. 실무는 어느 정도 수준에 올려두면 그 뒤부터는 따로

시간이 많이 안들어갑니다. 아침시간만 내서 150~200점 정도 꾸준히 풀면서 시험장 들어갈 때까지 체크만

하고 나머지 시간에 이론법규 보는거죠. 4~5월 (2기 스터디 끝날때)쯤 까지 이런 패턴이 완성되시면 시험

때까지 이론법규 7~8회독도 가능합니다.

제가 추천하는 스케쥴은

[실무] : 12월까지 이홍규 평가사님 기본서, 신체계, 플러스 등 문제집으로 100분안에 100점을 풀 수 있게,

적어도 110분 안에 풀수 있게 하셔야 합니다. 처음엔 100점 100분에 푸는것도 어렵게 느껴지실 겁니다. 그

래서 처음엔 보통 답을 보고 풉니다. 저도 그랬구요;; 하지만 그렇게 푸는건 일주일을 넘기지 않는게 좋습니

다. 이왕이면 시중에 있는 목차 서브 구해서 그걸 보면서 푸시는 게 더 도움이 됩니다. 초반에 푸시는 시중

문제는 어느 정도 정형화 되어 있기 때문에 50여개 정도로 정리된 기본목차에 맞아 들어가는 경우가 많아

서 기본목차 펴놓고 문제를 천천히 맞춰가면서 푸는 것도 시간은 좀 걸리지만 많은 도움이 됩니다.

(기본목차는 외우셔야 합니다. 실무 기본목차들 정리된 자료를 구해서 암기하시는건 실수 줄이고 시간 절약을 위해서 필수입니다. 법규도 어느 정도 사례 기본목차가 있으니 암기하실 필요가 있구요.)

 1월~시험일까지 주말엔 학원스터디 들으시고 평일엔 시중 문제집 푸시거나 스터디 문제들 복사집에서

구해서 푸시고 개별스터디 해보시는것 나쁘지 않습니다. 전 아침부터 점심 먹을 때까지 200점 정도씩 풀고

복기하고 오답노트 만들고 했습니다. 중간중간에 이홍규 평가사님책 등 기본서를 봐주세요. 문제를 어느

정도 풀수 있게 되고나서 보시면 또 느낌이 다릅니다. 시험장 들어가실 때까지 연속으로 말고 다른 문제집

스케줄에 끼워서 4~5회독은 하시면 좋습니다. 보상은 법전 숙지 필수구요.

[이론] : 12월까지 A+/패스 같은 서브 1~2회독 하시면 됩니다. 외우려고 맘먹고 보실 필요도 없고 그냥 워

밍업 이라고 생각하고 읽으세요. 학원 스터디 들으면서 내주는 자료는 버리지 마시고 펀치로 구멍뚫어서

링 끼워서 모으세요 대부분은 서브책에 있는 내용입니다. 하지만 그 중에 A+나 패스 같은 서브에 없는 부분

이 분명 있습니다. 그 부분만 따로 책갈피처럼 작은 포스트잇 붙여서 표시해 놓고 서브책 회독 사이클에 붙

여서 같이 계속 보세요. 서브책에 있는 내용과 중복되는 학원자료가 나오면 학원 자료가 더 좋은 경우에만

따로 추가적 내용을 서브책으로 옮겨 적구요. 학원 자료들도 중요합니다. 올해 19기 이론문제 2번 부동

산 가격지수 한솔 토요반 이론팀장님이 내준 자료에 강조되어 있던 부분이었습니다. Huff모형도 나

와버렸죠

(음양화평지인 첨언 : 당시 한솔 토요반 이론팀장 손기영 평가사 (現 하우패스 이론강사)) 

 안정근 교수님 등 기본서는 봐야하는가... 이게 참 고민인데요 기본서를 보면 좋습니다. 하지만 2년차이시

면 20회 시험장에 기본서를 보고 들어가시기는 어려울 것 같습니다. 시간이 절대적으로 부족하거든요 -_-

;;; 한두회독 해서 답안지에 현출하긴 어려우니 다독을 해야 하는데 2년차가 해 내기에는 좀... 제 경험상 2

년차가 서브책이랑 학원자료만 잘 발췌해서 정리하고 들어가셔도 60점은 나옵니다. 1월부터 시험때 까지

는 '서브책+포스트잇 붙은 자료' 로 계속 회독수 늘리시면 됩니다. 별로 해 드릴 말이 없네요 이론은 회독수

늘리고 다 외워버리는게 최고라고 밖에는...

 이론은 목차, 의의. 키워드가 제일 중요합니다. 그걸 위해서 서브에 있는 두문자는 다 외우시고 의의도 외

우시고 따로 안외워지는건 두문자 따시거나 따져 있는것 구하시구요.

[법규] : 12월까지 홍정선/박균성 교수님 등 행정법 기본서1회독, 개별법기본서(?)1회독, 힘들면 행정법 만

이라도 1회독 해두시면 됩니다. 그리고 1월부터 학원스터디 들으시고 행정법+개별법 회독수 늘리시는게

가장 좋습니다. 사례풀이 강의 하나정도 들으시구요. 전 개인적으로 정진 변호사님 사례강의 추천합니다.

(친분 전혀 없습니다. ^^;) 사례강의는 아무래도 문제 푸는 스킬이고, 내용의 충실도는 학설 판례를 기본서

에서 얼마나 열심히 정리하는가 문제이니 기본서 회독수 늘려가시는것 잊지 마시구요. 

 법규는 목차가 좀 정형화 되니 이론보다 내용을 채워넣기는 쉽습니다. 차별화는 의의, 학설논거, 판례를 얼

마나 정확하게 쓰느냐 라고 봅니다. 6월쯤 되면 시중에 슬슬 스타강사^^; 가 나타나기 시작합니다. 1기부터

스터디를 들은 사람들이 누가 좋다더라 하는 사람이 있으니 그분 법규 사례문제 쭉 복사해다가 사례연습

하시면 됩니다.

 법규는 학원 스터디 자료에 목 맬 필요가 없다고 생각합니다. 1기부터 내주는 자료를 전부 모아서 책한권

만들어 놓고 '이거 다 보고 들어갈거야'라고 하시면 기본서 볼 시간이 없어지는데요... 전 {행정법기본서 한

권/개별법이론서 한권/목차 좋은 문제풀이 자료 모은거 한묶음} 말고는 한번 본 자료는 전부 버렸습니다.

이 자료를 여러번 봤죠. (행정법은 요약된 서브도 잠시 본 적이 있지만 그래도 교수님 기본서가 제일 좋았

던 거 같습니다. 이 부분은 뭐라고 말씀 드리기가 뭐한데... 행정법 기본서 말고 서브된 책자만 보고도 붙으

신 분들이 있으니 기본서를 강요하진 못하겠습니다 ^^;;) 실무나 이론도 마찬가지로 공부하면서 쌓여가는

결국 다 보지도 못할 자료들을 전부 끌어 안고 있으면 오히려 자료 압박에 불안감만 커지는데요... 시험장까

지 여러번 돌려서 가져갈 자료를 추스려 놓는게 필요 합니다.

 그리고 법규나 이론은 다회독이 좀 어려울 수도 있습니다. 읽을게 많고 외울 것도 많다보니; 그 때 필요한

것이 '줄치기' 되겠습니다. ^^; 책을 사서 처음부터 줄 치지 마시구 적어도 스터디나 단과에서 문제도 풀어

보고 3회독 쯤에 줄을 치시는 게 좋다고 봅니다. 그 때쯤부터 뭐가 중요하고 뭐가 답안 작성에 필요한 내용

인지 알게 되니까요. 줄치기 강의 같은건 안들으셔도 된다고 봅니다. 줄이 쳐져 있으면 좀 빠르게 읽을 수

있지만 흐름이 좀 약해질 수 있는데요, 전 줄 쳐놓고 빠르게 일회독 한 뒤에 가끔 전부 읽기를 했습니다. 예

를들면 4,5회독째에는 줄친거만 읽었으면 6회독째에는 전부 읽기 이런 식으로요. 물론 절대 안봐도 되는 부

분이 있는거 아시죠 ^^? 통치행위나 특별권력관계 지자법 이런거;; 설마 보시는 분은 없겠지만요 ^^;;

[전체적으로 시간 배분은]

보통 아침 7시~8시 사이에 독서실 출근, 11시~12시 퇴근 했습니다. (잠이 많아서;;)

~12월은  실무7/이론1.5/법규 1.5

1월~4월은  실무5/이론2.5/법규2.5

5월~시험까지는  실무3/이론3.5/법규3.5

로 배분 했습니다. 밥먹고 쉬는 시간 빼고 하루에 12~13시간정도 앉아 있었던 거 같네요.

[학원은...] - 죄송합니다. 이제보니 강사님들 중 학원을 옮기신 분들이 좀 계시는군요;; 학원명은 신경쓰지 않으셔도 되겠습니다.

(정보 공유를 위해 강사님들 실명 쓰겠습니다. 그저 수험 일기일 뿐이니 태클 말아주세요 ^^; 존칭은 잠시 생략하겠습니다.)

>실무는 서울법 이홍규 기본강의(감정평가실무), 삼일 권자영 실무 0.5기(프린트물), 삼일 김기태 보상실무 문제풀이(프린트물) 들었구요

>이론은 한솔 박준필 기본강의(A+), 2기 종합반 안들은 대신 법학원 김지연 단과 문제풀이(프린트물) 들었구요

>법규는 세종법학원 성봉근 행정법 기본강의(홍정선 행정법 특강), 세종법학원 노병철 개별법 기본강의(노병철/류지태 감정평가 및 보상법규), 법학원 정진 감평행정법 사례풀이(프린트물), 법학원 이승민 개별법 사례풀이(이승민 개별법 기본서/사례집/프린트물) 들었어요

>학원 종합반 스터디는 다양한 스타일을 접해보고 싶어서 1기는 한림, 3기는 법학원, 4기는 한솔 들었습니다. 전 1기 듣고 2기에는 제가 보충할 부분을 따로 집중적으로 보기 위해서 2기 스터디를 안들었습니다. 잘한 선택이었다고 생각합니다. 4,5월 2기 안듣고 보충한 부분이 많이 도움이 되었으니까요. 이맘때쯤 이론법규 3,4회독씩 되어 있으면 됩니다. 그럼 그 뒤로는 한달에 일회독씩 시험때까지 2~3회독은 더 하고 들어가실 수 있습니다. 그리고 학원에서 주는 논문 등 자료 잘 발췌해서 정리하심 됩니다.

[개별스터디는]

저는 개별 스터디를 별로 좋아하지 않습니다만;; 기본강의 듣고 어느정도 문제를 시간안에 틀을 맞춰서 풀

수 있는 정도까지 공부하신 뒤에는 개별 스터디를 하시는 것도 나쁘지 않다고 봅니다. (가끔 이제 막 공부

를 시작하시는 분들이 독서실에 스터디 룸 잡고 모여서 공부하시는 경우가 있던데 제가 가장 이해할 수 없

는 공부방법입니다;; 기본이론은 학원 강의와 복습으로 닦는게 가장 좋다고 봅니다.) 저도 실무만 스터디를

하기도 했었는데 도움이 된 부분은 다른 사람들의 풀이방식이랑 답안지 형식을 볼 수 있었다는 점이지만

손해본 부분은 아무래도 혼자 공부하는 것보다  신경쓸게 많고 시간상 손해가 있더라구요 스터디 하니까

미리 스터디 하러 가 있어야 되고 서로 이야기도 하다보니 시간도 좀 소모되는 느낌... 그리고 스터디룸 잡

는게 힘들기도 했고(이게 제일 큰 이유일지도;;)... 암튼 저는 몇달 정도만 했습니다.

이렇게 한 수험생활 결과는 (63/61/70) 입니다. (급소심;;)