18기 감정평가사 시험 개별스터디 전원합격의 신화 (김광천 평가사 외 3인) 합격의 비결

 

 

약속드린대로 해오름 스터디 전원합격 공부과정을 알려드립니다. 내년을 기약하신 분들에게 조금이라도 도움이 되셨으면합니다.

 

 

 

기술 편의상 하라체로 하겠습니다. 양해바랍니다.답안지 서술형식이 몸에 익숙해서요.

 

 

1.스터디원 구성

(1) 연차수

 

3,4,5,6년차 (저는 4년차) 남자들

 

(2) 연차수 구성이유
동차 2명과 유예생 2명을 묶어 1차공부에도 소외감을 주지않고 유예생들에게도 긴장감을 유지하기 위해

 

 

(3) 개별적 특성
5,6년차생들은 이론,법규에 통달하고 성실성이 있으나 실무에 부담을 갖고 있는 30초대중반
3년차는 이론,법규도 어느정도 하지만 실무를 감각적으로 잘 푸는 20대말
4년차는 실무 개념에 어느정도 익숙한 저 (약간 부끄러움) 30대후반

 

 

(4) 남자들로만 구성한 이유
특별한 이유는 없으나, 아마 공부에대한 굳은 각오가 컸던 것 같음

 

 

(5) 2년차가 없는 이유
합격발표후 (2006.12.15)로 특별히 아는 2년차 없었음

 

 

2.실무공부 과정

(1) 1∼2월달
무조건 실무에만 치중 독서실에서 100점, 매실 100점, 안정근실무 100점, 보상 100점을 기본으로 하고
답안지는 팀원간 돌려봄. 논점체크에 대해서는 제가 쭉 설명하고 상호 틀린부분에 대한 토론
(이 시기는 시간적인 여유가 있어 어느정도 논의를 많이함) 독서실 100점은 시중의 5000제

 

(2) 3∼4월달
독서실 100점, 매실 100점으로 운영 독서실 100점은 시중 토요반,일요반 중심으로 함
(답안지는 돌려보고 토론시간을 줄여감)

 

(3) 5∼1차시험까지
매실은 더이상 가지 않고 1차 2주전까지 독서실 100점만 운영
(답안지는 돌려보되 논점체크만 하고 토론 없음)

 

(4) 이후 2차시험까지
100점만풀고 답안지 돌려보지 않음, 다만 논점에 대한 체크는 지속

3.이론공부 과정

(1) 1∼4월달
각자 부족한부분 보강하고 스터디 하지 않음

 

(2) 5∼1차시험까지
박성식팀장 자료로 100점 목차 잡기 (동차생은 1차에 치중)

 

(3) 이후 2차시험까지
하루에 40점(1번 목표) 답안지 작성 (간단한 논점체크)

 

 

(4) 공통 서브자료 작성
5년차가 이론에 강하여 주도적으로 작성하여 팀원들에게 제공

 

 

4.법규공부방법

 

(1) 김정일변호사 2순환전까지
각자 부족한부분 보강하고 스터디 하지 않음

 

(2) 이후 1차까지
김정일변호사 2순환강의 참여, 별도 스터디 없음

 

(3) 이후 2차까지
김정일 변호사문제로 매일 40점 답안작성(간단한 논점체크)

 

(4) 공통 서브자료 작성
김정일변호사문제 답안을 6년차가 가다듬어 팀원들에게 제공

 

20,10점짜리를 겨냥한 30문제정도를 팀원들이 모두 모여 선별하고
5년차가 가다듬어 팀원들에게 제공

 

5.스터디 후기

우리시험은 실무가 시간과 눈물을 많이 잡아먹는 것 같습니다. 스터디는 실무가 어느정도 되는가에 따라 이론,법규 스터디 시간을 확보할 수 있는가가 좌우되는듯합니다.

스터디는 상호보완이 필요합니다. 스터디는 실무실력이 어느정도 되는 분이 중심이 되셔서 이론,법규에 강한 친구들로 구성함이 좋을듯합니다. 거기에 고년차들에게 자극을 주는 날카로운 2,3년차가 있다면 더욱 좋을 것입니다. 이글이 조금이라도 도움이 되어 내년 합격의 밑거름이 되기를 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

우선 kk9296형님, hk형님에게 진심으로 감사드립니다.

그리고 함께 걸어온 dh아우에게 고맙다는 말 전화고 싶습니다.

안녕하세요. 같은 팀에서 5년차로서 이론담당 겨울햇살 입니다.

형님께서 저희가 걸어온 길을 일목요연 하게 적어주셔서 별달리 드릴말씀은 없고

이론에 대해서 도움이 될까싶어 글을 올립니다.




1. 들어가며

신재범 팀장님 (음양화평지인 주 : 2012년 나라감정평가법인 본사 이사) 1기 2기, 패스를 기본으로 공부하였습니다.

신재범 팀장님 자료는 사실 패스를 기본으로 이루어졌다고 생각됩니다.

하지만 패스에서 심화되지 못한 여러가지 득점포인트들을 가지고 있는 훌륭한 자료라 생각됩니다.

개인적으로 저에게 이론이란 과목에 눈을 뜨게 한 자료이죠

신재범팀장님 학원스터디 팀원이기도 해서 강평을 직접 들었습니다.(형 고마워요^^)





2. 구체적인 방법

 

(1) 책보시는 방법

책소개는 누구나 다 하는 거죠^^ 저도 그런글을 올리기는 싫습니다. 구체적으로 공부하는 방법을 듣고

싶어하신다는 것을 누구보다 잘 알고 있습니다.

그러면 어떻게 그자료들을 소화해야 하느냐를 말씀드리겠습니다.

 

 

우선 패스를 펼치시고 신재범팀장 자료를 보면서 패스외에 추가된 것이 무엇인지 한 번 체크하심이 우선입니다.

예를들어 패스는 고부영개 용병사에 대한 일반적인 내용을 쓰고 있다면

팀장님 자료에는 관련된 부동산현상에 대해 폭넓게 기술하고 있습니다.

구체적으로 고정성 내지 부증성 완화 이런 내용이요...

누구나 알 것 같지만 시험답안에 쉽게 묻어 나오지 않는 부분입니다.

저도 차별화에 신경많이 썼습니다. 이런 내용들이 바로 차별화답안을 구성하는 요소입니다.

이런 내용들이 무지하게 많습니다. 특히 어려웠던 지대지가론은 팀장님 자료를 통해 나름대로

답안지 기술방법을 습득했구요. 지대지가론 중에 특히 입찰지대곡선파트는 단연 으뜸이라 봅니다.

그리고 어느부분이 패스에 없는 부분이구나를 아셨으면 그걸 복사하셔서 패스에 붙이십시오...

굳이 신재범팀장님 패스 중 한권을 고르지 않고 두개를 비교해서 보는 이유는

어느것이 일반적인 수준이고 어느것이 차별화답안구성요소인지를 깨닫고 그 수위를 조절하기 위해서 입니다.

이론은 참 럭비공 같은 존재입니다. 한해는 고득점 한해는 생각치 못할 점수로 고배를 마시게 하는 과목이죠.

그것은 소위 말하는 오바이냐 아니냐가 문제인것 같습니다. 그러기 위해서는 오바의 수위를 가늠할 수 있어야

하겠죠...따라서 패스는 일반적 수준 팀장님 자료는 차별화 내지 심화수준이라 보시면 됩니다.

그작업이 끝났으면 외울분량을 결정하시고 마구마구 외우시는 거죠^^

 

 

(2) 총론

총론은 어느 한부분 이라도 놓칠 부분이 없습니다. 저 개인적으로는 부동산특성과 파생현상, 부동산시장과 시장변화,

지역개별분석, 지대지가론, 가격제원칙 들 중 무엇이 제일 중요하나 물음은 잘못입니다.

 

 

정말 총론은 모두다 중요합니다.

 

패스와 팀장님 자료를 반복해서 보시다보면 분명히 총론 각 테마별로 중요하다 싶은 문구나 문제들이 있을 겁니다.

 

그리고 기본에 충실하시되 반드시 차별화될만한 무기들을 답안지 옮겨두셔서 서브화하고 암기하는 과정이 필요합니다.

그리고 패스나 팀장님 목차만 의존하지 마시고 개인적으로 목차를 한번 잡아보세요...

 

물론 뛰어난 책들이지만 이것보다 이렇게 목차를 구성해보면 어떨까 생각이 드신다면 과감히 잡고 주위에 분들에게 물어보고 검증된다면 그것은 개인만의 차별화답안입니다.

 

 

 

 

저 같은 경우는 안에 한 목차안에 내용은 길고 두가지 내용으로

나눌 수 있다면 분리된 내용에 각각 번호를 잡고 목차화하는 습관을 했습니다.

즉, 다른 사람과 비교할 때 번호안의 내용은 같지만 목차도 2개나 많고 내용도 더 풍부하게 보일 수 있다는 것이지요.

이러한 연습은 시험장가셔서도 많이 도움됩니다. 올해 1번 같은 경우 목차를 세분화해서 잡을려고 노력했습니다.

그 전에 연습이 되어 있었기에 가능했었다고 봅니다.




(3) 각론

중요하지는 않지만 방대한 분량에 막막한 과목입니다.

 

 

결국 각론의 승부는 수위를 얼마만큼 결정하느냐 입니다.

 

예를들어 모두가 어려워하는 투자론...이것을 공부하기 위해 재무관리 책을 잡는 순간 시행착오라고 보여집니다.

저는 경영학과 입니다. 재무관리를 학교 다닐 때 했지만 동기들 가장 싫어하고 두려워하는 과목이었죠...

전공자도 그러한데 전문강사의 도움없이 혼자서 책을 파신다는 것은 효율적이지 않습니다.

그렇다면 어찌하느냐! 기존에 나와있는 자료만 이해하시고 이해안되시면 그냥 외우셔서 남들 쓰는 만큼만

쓰시면 됩니다. 물론 고득점을 하시려면 주위에 도움을 받거나 전문강사의 도움이 필요하겠죠...하지만

우린 시간이 없죠...

각론은 우선 3방식 절차, 3방식에 대해서 중점적으로 공부하심이 옳다고 봅니다. 3방식은 실무에서

 

하니 모두다 아는 내용같아 주마간산 식으로 흘러가는것이 대부분입니다. 하지만 그런 부분일수록

 

자세히 해두면 고득점할 수 있는 것 같습니다. 환기차원에서 간단한 문제 한 번 내드릴께요.

 

 

1. 감칙 제12조의 환원방법을 설명하시오 (40점)

2.소득접근법 중, 직접환원법(Direct Capitalization Method)과 수익환원법(Yield Capitalization Metho)을 설명하시오(40점)

이거 목차한번 책 안보시고 잡아봐주세요^^

목차 잘 나오세요?

 

 

 

우선 막히는 부분이 1번물음에서 12조 환원방법 조문을 보시면 "수익환원법에 의한 수익가격은 직접환원법 또는 할인현금수지분석 중에서~~~~~"이렇게 시작합니다.

그렇다면 2번에서 직접환원법은 그렇다치고 수익환원법(YCM)은 무엇이냐 혼동되기 시작합니다.

자 이렇듯 우리는 익숙해져서 어떻게든 나오면 쓸 수 있다고 생각하지만 실상은 그렇지 않습니다.

1번문제는 패스나 시중서브에 나오는 특히 문제이죠 이것은 안정근교수님 책내용을 토대로 쓰여졌습니다.

2번문제는 팀장님 자료에 수익환원법파트에 있는 문제입니다.

우리는 한국식, 미국식, 일본식이 뒤섞여 있어서 매우 혼란스럽고 분잡스럽게 공부하고 있습니다.

 

 

혹자는 어느식이든 하나만 제대로 알고 쓰면된다고 합니다. 하지만 저 개인적 생각으로는 이것이 운을 바라는  요행이 아닌가 생각합니다. 1번물음은 지극히 감칙내용에다 기본적인 내용을 쓰면 고득점합니다. 하지만 2번물음은 아는대로 썼다가는 목차부터 꼬이기 시작합니다. 답안보고 직접 목차한번 잡아보세요...이것은 AI에 있는 내용으로서 최근 미국식 교수님이 출제위원을 들어가신 전시험들을 살펴보면 앞서 말했던 생각은 위험하다 보입니다.

 

 

(이는 16기 신재범 평가사가 위 문제를 처음 출제하였으며 이후 17기 김지연 평가사 이후 AI 대로 답안을 작성하는 것으로 이어지고 있다 - 음양화평지인 주)

하지만 하나하나 일일이 따지는 것은 무의미하죠. 수익방식이 그렇다는 이야기입니다. 조금더 언급하자면

비교방식정도.

 

 

그 다음 부동산학 파트는...이렇게 공부했습니다.

나올 개연성이 높은 것 위주로 공부했습니다. 이때는 특히 의의를 신경 많이 썼구요...내용은 이해하더라도 목차 만큼은 어디서든 쓸 수 있도록 암기하였습니다. 사실 부동산학 내용은 정확히 알고 계신분이 소수죠 저역시 그랬구요.

개인적으로 중요하다고 생각하는 것을 꼽으라면 부동산마케팅, 금융, 투자론 정도 입니다. (사실 이게 다죠 --; )

 

 

(4) 구체적인 방법정리

 

정리하자면 팀장님,패스를 기본서로 나름대로의 서브를 만드시고 목차에 신경쓰시면서 충분한 고민을 하십시오.

그리고 무작정 외우십시오. 저는 7~8회독 한 것 같습니다. 쓰다보니 총론보다 각론내용이 더 길었내요.

총론은 다 중요해서 특별히 언급할 내용이 없었나 봅니다. 하지만 각론은 방대하고 막상 총론보다 더 어렵게

다가오는 부분들이 많아서 그랬나봅니다. 참...교수님 책은 그냥 사다 두시고 서브보면서 막힐 때 참고하는

정도로만 쓰시면 됩니다. 저는 교수님의 책은 참고서로만 활용한 것 같습니다. 팀원들끼리 한권씩 맡아서

사시고 도서관처럼 그때그때 빌려서 보시면 됩니다. 저는 kk9296형님 책을 많이 보았습니다.(고마워요 형님)




3. 맺음말

 

 

형님이 우리가 함께 걸어온 길을 쭈욱 풀고 계시니 정말 고생했던 기억이 다시 스치고 지나가네요.

얼마전 모학원 축하연에 오느라 지방에서 기차타고 올라오는 길....

전에는 불합격 소식을 듣고 말끝을 흐리며 가족을 등지고 혼자서 처량하게 올라오던 그 길이 아닌

합격의 기쁨을 누리며 가는 길임이 믿겨지지 않았습니다.

게다가 스터디원 전원이 합격했다는 것 자체도 저에게 영광인 것 같습니다.

 

 

 

한가지 말씀만 더 드리고 마치려 합니다. 저는 붕어 입니다. 뒤돌아서면 까먹고 뒤돌아서면 까먹고

 

 

솔직히 올해 목차를 첫장 초안용지에 적어버려서 이론이니 법규니 목차가 생각나질 않습니다.

 

드리고 싶은 말씀은 저 머리가 그리 좋지는 않다는 것입니다.

 

 

 

저는 그것을 메꾸기 위해서 열심히 외우고 또 외우고 또 외우고 했습니다. 저는 합격의 비결을 노력이라 생각합니다.

(이는 21기 윤종필 감정평가사 (3년차 합격)의 언급에서도 잘 나타나 있다 - 음양화평지인 주)

 

 

아무쪼록 도움이 되셨으면 하고 내년 이맘때 노력한 분에게 합격의 영광이 돌아갔으면 좋겠습니다.